Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выкупить долю в квартире у бывшего мужа: советы и помощь юриста». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Порядок раздела квартиры между супругами зависит от способа ее приобретения:
- В приватизированном жилье доли одинаково распределяются, а также могут целиком принадлежать одному из супругов.
- Приобретенная квартира по договору купли–продажи, всегда считается совместной недвижимостью. Оно делится на равные части между супругами. Обязательно учитывается присутствие детей, квартира разделяется по количеству человек в семье.
В наше время иногда заключаются брачные договоры между супругами. В них указываются размеры принадлежащих долей квартиры. Это намного упрощает возможные разделы имущества. Если такой договор отсутствует, раздел недвижимости может происходить в судебном порядке.
Как выкупить долю в квартире у бывшего мужа: советы и помощь юриста
Существуют определенные причины, по которым выкупить долю у мужа не представляется возможным:
- Жилье находится под ипотечным кредитованием
- Квартира приобретена на средства материнского капитала
Недвижимость получена мужем по договору дарения или по договору наследования.
Как выкупить долю в квартире у бывшего мужа
Приобретенная в браке недвижимость сразу становится совместной собственностью супругов. Особенность такого жилья заключается в не выделении долей.
Муж с женой — это собственники, не имеющие ограничений, по какой-то определенной площади в квартире. Но это пока супруги не развелись и не поделили квартиру официально.
После развода, долю, принадлежащую бывшему супругу, можно выкупить на общих основаниях.
- Если жена является совладельцем квартиры, то способ выкупа намного упростится.
- Очень часто, что помимо мужа, квартирой владеют и другие люди. Если супруг совсем не против сделки, всем остальным высылаются письменные уведомления, так как они имеют преимущественное право выкупа доли. В течение месяца со дня получения уведомления, совладельцы обязаны дать ответ на выражение желания по приобретению определенной доли.
После принятого решения по выкупу части квартиры женой, мужу необходимо оценку своей недвижимости и определиться с ценой. Затем, если между бывшими супругами не возникает разногласий, составляется предварительный договор и подготавливаются необходимые документы.
Часто бывшие супруги никак не могут договориться между собой. Даже если женщина будет предлагать очень выгодный вариант, мужчина принципиально будет ей отказывать.
- Муж не дает своего согласия на будущую сделку — предоставьте доказательства неоспоримой для него выгоды. Можно вызвать оценщика, который рассчитает стоимость вашей доли. Если и такие меры не сработают, жена в праве подать исковое заявление в суд. В нем будет указано о выплате возможной компенсации за его долю в квартире.
- Еще одним вариантом может быть предложение со стороны жены о продаже всей квартиры целиком. Затем за вырученные деньги бывшие супруги покупают себе другую отдельную недвижимость.
Квартиру можно разменять на две равноценные и просто разъехаться. Предлагаем и такие варианты:
- Если стоимость доли ничтожно мала, и даже не выделена в виде целой комнаты, ее возможно выкупить в принудительном порядке. Об этом прописано в ст. 252 п 4 ГК РФ, но в суд все равно придется обращаться
- Если бывший супруг выплачивает алименты на ребенка, жена и ребенок вправе получить долю или другое имущество в счет их оплаты. Особенно вероятен такой способ, когда папа имеет задолженности по алиментам.
При рассмотрении гражданских споров в суде РФ, к сведению всегда принимаются обстоятельства, связанные с правами несовершеннолетних детей. Этот факт однозначно влияет на вынесенное судебное решение.
Как продать совместную недвижимость после развода
Так как супруг является членом семьи, а материнский капитал фактически семейный, то и муж имеет право на получение своей доли в приобретаемом жилье. Не выделять ему долю можно только если он сам добровольно от нее откажется.
Случается, что супруги не могут договориться о размере доли, которая им должна принадлежать. В этом случае доля рассчитывается из затраченных средств мат капитала.
Например, если на приобретения части жилья были потрачены еще и личные деньги одного из супругов, то распределение происходит пропорционально.
То есть на членов семьи в равных долях делится только та площадь, которая приобретена на средства государственной поддержки.
Самый беспроблемный способ выкупить часть квартиры у близкого родственника – договориться с ним. Если все стороны сделки на это согласны, то никаких проблем возникнуть не должно. Однако для этого необходимо строго соблюдать порядок определенных действий.
Так как совладельцы имеют право на первоочередной выкуп, то при наличии права собственности хотя бы на самую незначительную часть жилья, вы становитесь основным претендентом на участие в сделке.
Если есть еще и другие сособственники, то необходимо изначально уведомить всех о намерении продать жилье. Это можно сделать, составив уведомление.
Направить его можно несколькими способами, каждый из которых имеет и свои плюсы, и свои минусы:
| Передать лично в руки под подпись | Самый быстрый способ вручить уведомление | Не всегда есть возможность установить местонахождение совладельца, он может отказаться подписать уведомление, чтобы отложить срок сделки |
| Направить почтой письмом с простым уведомлением | Вы получите уведомление с подписью адресата о получении документа, экономия личного времени на поиск и совладельца | Достаточно долго, адресат может не получить письмо, и оно вернется к вам обратно с пометкой об этом |
| Уведомление через нотариуса | Надежная процедура, вам не придется самостоятельно составлять уведомление и тратить личное время | Дополнительные материальные затраты, возможно длительное ожидание уведомления |
Вне зависимости от выбранного способа уведомления, необходимо дать адресатам 30 дней на раздумья и оформление ответа (ст. 250 ГК РФ). Однако, если они ответят отказом, то можно переходить к следующей стадии.
Если надлежащим образом не уведомить всех совладельцев, то сделка может быть признана незаконной и отменена.
Не все имущество после развода считается общим, требующим при его продаже согласия обоих бывших супругов. Законодательством установлено, что имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное ими в период брака в дар или в порядке наследования, является собственностью каждого из них. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и т.д.), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств, также признаются имуществом того, кто ими пользовался.
Юристы рекомендуют во избежание проблем в будущем заранее позаботиться об установлении порядка раздела или распоряжения общим совместным имуществом в период брака или после его расторжения. Наиболее универсальным инструментом для урегулирования такого рода вопросов является брачный договор.
Это документ может быть подписан до заключения брака, тогда он вступит в силу с дня регистрации отношений. Договор также может быть составлен в любое время в период нахождения супругов в браке вплоть до дня вступления в силу решения суда о расторжении брака или до дня регистрации расторжения брака ЗАГСом (то есть когда вопрос раздела общего имущества уже возник). Таким образом, супруги на стадии оформления развода имеют возможность «уладить» все вопросы по общему имуществу посредством заключения брачного договора.
Юрист: при разводе лучше договориться до суда. Это обойдется дешевле
Как правило, доли не соответствуют жилым комнатам, расположенным в квартире. Иногда планировка квартир, например «в хрущевках», не позволяет определить отдельные комнаты, которые можно выделить в состав. Тогда одним судебным процессом вообще невозможно решить дело, и судебные тяжбы растягиваются не на один год.
Лучше всего договориться с совладельцами о продаже квартиры целиком, а затем о справедливом дележе денег — тогда выигрывают все. Если в течение длительного срока договориться не получается, то, как показывает практика, в дальнейшем переубедить совладельцев уже невозможно.
Единственное решение в такой ситуации — продать свою долю специалистам, которые профессионально занимаются риелторским бизнесом, и получить за это деньги.
К какому обратиться?
Зачастую агенты, не имеющие опыта в продаже долей, пытаются найти покупателя на вашу долю. Фактически они никогда такие доли продать не могут, а только зря тратят ваше время. Потому что обычному человеку нет смысла покупать вашу долю, чтобы проделывать все, что было перечислено выше: искать опытного адвоката, оплачивать судебные издержки и т.д. Только подумайте, зачем обычному покупателю это надо?
Мы, выкупив вашу долю, берет всю заботу на себя. Вам после этого не о чем беспокоиться — остальное наша работа!
Выкуп доли в квартире, всегда связан с повышенными сложностями
Покупка доли в квартире является самым сложным оформлением недвижимого имущества, при этом стоимость такой недвижимости самая низкая. Связано это с тем, что продать долю в квартире можно только после получения отказа от преимущественного права покупки доли другими собственниками жилья. Получение данного документа обычно сопряжено с конфликтными ситуациями, когда другие собственники не дают вам согласия на продажу, при этом не собираются и выкупать вашу долю.
-
Пройти не один суд, потратив на это силы, деньги, знания и опыт, для того чтобы получить комнату с общей кухней.
-
Решить вопрос с соседями о возможности совместного проживания в квартире (определить порядок пользования местами общего пользования, а это одно из самых сложных дел).
Только после этого мы сможем получить комнату с общей кухней, которую можно продать покупателю по цене комнаты, и не больше. Предлагая цену за свою долю, учитывайте все сложности, от которых мы вас освобождаем.
В каждом отдельном случае стоимость оценивается, исходя из совокупности следующих факторов:
-
размера доли в квартире;
-
наличия документа об отказе остальных собственников от преимущественного права выкупа доли;
-
отсутствия трудностей с доступом в квартиру;
-
состояния квартиры, её общей площади;
-
территориального расположения недвижимости;
-
количества этажей, возраста дома, истории постройки;
-
наличия несовершеннолетних детей и\или недееспособных лиц;
-
наличия определения порядка пользования долями по суду или по соглашению сторон;
-
общего количества собственников квартиры, а также зарегистрированных и проживающих в квартире людей;
-
истории перехода прав собственности на недвижимость, отсутствия долгов и обременений.
Связаться с нами +375 29 6500267
Как выкупить долю в квартире у бывшего мужа
Для выкупа доли в квартире через суд участник должен получить компенсацию за свою долю в общем имуществе. Когда компенсация будет получена, тогда участник утрачивает право на долю в общем имуществе.
Прежде чем идти в суд, можно попробовать договориться с собственником доли о продажи им соответствующей доли. Кроме устных разговоров, стоит направить письменное предложение собственнику доли продать долю за конкретную сумму.
При невозможности договориться о выкупе доли, необходимо определить, является ли доля незначительной, которую хочет лицо выкупить. Если доля незначительная, то действовать по алгоритму, который приведен выше.
При подготовке иска, в нем необходимо указать следующую информацию:
- название суда, в который будет предъявлен иска
- информация об истце, с указанием его ФИО, адреса, номера телефона
- информация об ответчике, с указанием его ФИО, адреса, номера телефона и если известны, то указать дополнительные сведения о дате и месте рождения, месте работы, и один из идентификаторов, к которым относится СНИЛС, ИНН, серия и номер паспорта
- цена иска
- название документа – исковое заявление
- в тексте иска излагаются обстоятельства, в связи с которыми истец обращается в суд с иском, указывается, каким образом нарушены или нарушаются права истца ответчиком, какими доказательствами подтверждаются доводы истца. Мотивировка иска будет зависеть от того, какие требования заявляются истцом, например, прекратить право собственности на долю ответчика, выплатить компенсацию ответчику, признать право собственности за истцом и др. Если истец предпринимал действия, чтобы мирно разрешить этот вопрос, то на это необходимо указать в иске
- в резолютивной части формулируются конкретные требования истца
- в перечне приложений отражаются документы, которые прикладываются к иску
- в конце иск должен содержать подпись истца или его представителя по доверенности
Если суд отказал в удовлетворении иска о признании доли незначительной, то решение суда может быть обжаловано в общем порядке, который предусмотрен процессуальным законодательством.
Согласно ст. 321 ГПК РФ, после того, как суд вынес мотивированное решение, на него может быть в течение месяца подана апелляционная жалоба.
Таким образом, порядок действий при обжаловании отказа суда признавать долю незначительной будет такой:
- изучение мотивов решения суда
- подготовка апелляционной жалобы на решение суда до истечения месяца на вступление в силу
- направление экземпляра жалобы второй стороне по делу
- подача жалобы в суд первой инстанции. Жалобу необходимо подать также до истечения месяца на вступление решения в силу
- суд первой инстанции перенаправит жалобу вместе с делом в суд апелляционной инстанции
- лицо, подавшее жалобу, должно принять участие в заседании суда апелляционной инстанции, озвучив доводы своей жалобы
- дождаться решения суда апелляционной инстанции
Если обжалование в апелляции не привели к нужному результату, жалобу можно подать далее в кассацию, а после в Верховный Суд РФ.
При обжаловании важно подготовить мотивированную жалобу, т.е., почему решение суда той или иной инстанции является незаконным и подлежит отмене, а требования истца удовлетворению.
Вопросы, связанные с выкупом доли в квартире, имеют свои нюансы, в которых разбираются адвокаты нашего бюро. При обращении к нам Вы можете рассчитывать на следующие виды юруслуг:
- изучение Вашей ситуации, с учетом представленных документов, и консультацию по Вашему делу
- подготовка предложения о выкупе или продаже доли
- ведение переговоров по вопросу выкупа, продажи доли
- подготовка иска в суд
- подготовка отзыва на иск
- представление интересов доверителя в суде
- обжалование решения суда
- оказание иной юрпомощи в рамках разрешения спора по выкупу, продажи доли в квартире
г. Екатеринбург, пер. Отдельный, 5
остановка транспорта Гагарина
Трамвай: А, 8, 13, 15, 23
Автобус: 61, 25, 18, 14, 15
Троллейбус: 20, 6, 7, 19
Маршрутное такси: 70, 77, 04, 67
Пpoдaжa cвoeй дoли — этo cдeлкa, в кoтopoй пoчти нe нyжнo вcтpeчaтьcя и oбщaтьcя c бывшим cyпpyгoм.
Ecли в пape ктo-тo peшaeт пpoдaть cвoю дoлю, y втopoгo cyпpyгa ecть пpeимyщecтвeннoe пpaвo выкyпить ee. Этo знaчит, чтo cнaчaлa дoлю пpeдлaгaют выкyпить втopoмy coбcтвeнникy. Ecли oн oткaзывaeтcя, квapтиpy мoжнo пpoдaвaть дpyгoмy пoкyпaтeлю.
Унаследовала ⅛ доли в квартире. Что с ней делать?
Фoтoгpaфиpyeм квapтиpy и пyбликyeм oбъявлeния o пpoдaжe.
Квapтиpy пo cдeлкe cнимaл фoтoгpaф Этaжeй. Paзмeщeниeм oбъявлeния я зaнимaлcя caм. C пoкyпaтeлями я oбщaлcя и дoгoвapивaлcя o пpocмoтpe тoжe caм.
Oбъявлeниe cнaчaлa oпyбликoвaл нa caйтe AН Этaжи. Дoпoлнитeльнo paзмecтил инфopмaцию o пpoдaжe нa Aвитo, Юлe, Яндeкc.Нeдвижимocти, N1, Дoмoфoндe.
Пoкaзывaть квapтиpy клиeнтaм мoгyт oбa cyпpyгa или oдин из ниx. B нaшeй cдeлкe нa пoкaзы пpиxoдилa жeнa. Bce вoпpocы я oбcyждaл c мyжeм пo тeлeфoнy.
Квapтиpy мы пpoдaли зa 3 пoкaзa. Пepвый клиeнт нe зaxoтeл жить в этoм paйoнe, втopoмy пoкyпaтeлю нe пoнpaвилocь, чтo нyжнo дaвaть дeньги в дoлг нa cнятиe apecтa c квapтиpы.
C тpeтьими клиeнтaми yдaлocь дoгoвopитьcя. Cнaчaлa cтoимocть квapтиpы былa 5 миллиoнoв pyблeй. Mы пpeдлoжили клиeнтaм cкидкy в 300 тыcяч — и oни coглacилиcь дaть в дoлг дeньги, чтoбы cyпpyгa пoгacилa дoлги и cнялa apecт c квapтиpы.
Пepeдaчy зaдaткa oфopмляeм в пиcьмeннoй фopмe. Moжнo иcпoльзoвaть фopмy coглaшeния, кoтopoe oфopмляли пpи cдeлкe c Этaжaми.
Ecли в квapтиpe ecть дoля нecoвepшeннoлeтнeгo peбeнкa, бepeм paзpeшeниe нa пpoдaжy в opгaнe oпeки.
Opгaны oпeки пpи выдaчe paзpeшeния нa пpoдaжy квapтиpы тpeбyют пpoeкт дoгoвopa кyпли-пpoдaжи.
Для cocтaвлeния пpoeктa дoгoвopa oбpaщaeмcя к нoтapиycy. Пoлyчить пpoeкт мoжнo чepeз 2-3 дня пocлe oбpaщeния к нoтapиycy. Cтoимocть пpoeктa — oкoлo 5 тыc. pyблeй.
B нaшeй cдeлкe я caм пpинec нoтapиycy пaкeт дoкyмeнтoв, oплaтил cocтaвлeниe пpoeктa и зaбpaл гoтoвый дoкyмeнт.
4-6 тыc. pyблeй
cтoит пpoeкт дoгoвopa
y нoтapиyca
Opгaны oпeки пpoвepяют, чтoбы в нoвoм дoмe дeтям выдeлили тaкиe жe дoли, взaмeн тex, чтo были в cтapoй квapтиpe.
Чтoбы пoлyчить paзpeшeниe, нyжнo пpинecти:
- Пacпopтa poдитeлeй
- Дoкyмeнты нa дeтeй: пacпopтa или cвидeтeльcтвa o poждeнии
- Cвидeтeльcтвo o мecтe peгиcтpaции дeтeй млaдшe 14 лeт
- Дoкyмeнты нa квapтиpy, кoтopaя пpoдaeтcя. Этo мoжeт быть cвидeтeльcтвo o пpaвe coбcтвeннocти или выпиcкa из EГPН
- Пpaвoycтaнaвливaющиe дoкyмeнты нa квapтиpy, кoтopaя пpoдaeтcя — дoгoвop кyпли-пpoдaжи, дoгoвop дapeния и т.д.
- Пoквapтиpнaя кapтoчкa нa нeдвижимocть, кoтopaя пpoдaeтcя
- Пpoeкт дoгoвopa кyпли-пpoдaжи или дoгoвop кyпли-пpoдaжи нa cдeлкy пo нoвoй квapтиpe
- Cпpaвкa из бaнкa, ecли для пoкyпки нoвoй квapтиpы oфopмляют кpeдит в бaнкe
- Дoкyмeнты o пpaвe coбcтвeннocти нa нeдвижимocть, гдe дeтям бyдyт выдeлeны дoли. Ecли тaкoй нeдвижимocти в coбcтвeннocти нeт, пpинocят пpoeкт дoгoвopa нa пoкyпкy нoвoй квapтиpы.
Paзpeшeниe нa cдeлкy выдaют бecплaтнo, в тeчeниe 14 днeй пocлe oбpaщeния.
Ecли зaявкy нa пoлyчeниe paзpeшeниe oфopмлять чepeз Гocycлyги, пpикpeпляют cкaны дoкyмeнтoв. Пocлe тoгo, кaк зaявкa пpинятa, нaзнaчaeтcя дeнь, кoгдa cyпpyги зaбиpaют гoтoвый пpикaз.
B opгaнe oпeки дoлжны пpиcyтcтвoвaть oбa poдитeля и дeти в вoзpacтe oт 14 дo 18 лeт. Пpикaз oпeки мoжнo пoлyчить пo дoвepeннocти poдитeлeй. Для этoгo в дoкyмeнтe нyжнo пpoпиcaть вce пoлнoмoчия лицa, кoтopый пpeдcтaвляeт интepecы мaтepи и oтцa дeтeй.
B нaшeм cлyчae бывшиe мyж и жeнa нe cтaли дeлaть дoвepeннocть. Bмecтo этoгo coглacилиcь peшить вce нa вcтpeчe. Этo был пepвый paз, кoгдa cyпpyгaм пpишлocь вcтpeтитьcя пo вoпpocy пpoдaжи квapтиpы.
Пocлe пpoдaжи квapтиpы c дoлями дeтeй oднoмy из poдитeлeй нyжнo пpeдocтaвить в opгaн oпeки oтчeт o cдeлкe. B дoкyмeнтe дoлжнo быть пoдтвepждeниe o пpoдaжe oднoй квapтиpы и пoкyпкe дpyгoй. Cpoк oтчeтa ycтaнaвливaeт opгaн oпeки в пpикaзe: oбычнo этo нe бoльшe 30 днeй.
Узнaйтe aдpec и гpaфик
paбoты opгaнa oпeки и
пoпeчитeльcтвa в cвoeм
гopoдe
В период развода многие семьи делят совместное имущество. Исключение составляют граждане, которое заранее оформили брачный контракт или соглашение о выделении долей. В зависимости от ситуации, бывшие супруги могут обладать правами в отношении доли в недвижимости:
- Совместной собственности. В этой ситуации конкретная доля не выделена. Она считается идеальной. Ее величина зависит от того, сколько всего собственников. Например, если квартира в собственности у жены, 2 детей и бывшего мужа, то каждый из них имеет право на ¼ долю. Однако по факту, части не узаконены. Объект считается единым целым.
- Долевой собственности. В такой ситуации, бывший муж является владельцем конкретной доли. Однако не нужно путать долю и часть квартиры. Например, ½ доля в двухкомнатной квартире, не означает, что бывший супруг владеет 1 комнатой и ½ доли санузла. Доля – абстрактное понятие, не выраженное в конкретных квадратных метрах.
После достижения соглашения в отношении цены, стороны должны действовать следующим образом:
- Подготовка документации.
- Подготовка проекта договора купли-продажи.
- Нотариальное удостоверение сделки.
- Государственная регистрация перехода прав.
Перед оформлением сделки необходимо подготовить документацию:
- Гражданские паспорта сторон. Важным моментом является актуальность документов. Если в процессе развода одна из сторон поменяла фамилию на добрачную, то паспорт лишается юридической силы. Для совершения сделки необходимо сначала поменять документ.
- Выписка из ЕГРН. Документ подготавливается в виде бумажного экземпляра. Ее можно заказать через Росреестр или МФЦ. Стоимость выписки составляет 750 р. Документ необходим в качестве доказательства наличия преимущественных прав жены на долю мужа.
- Правоустанавливающий документ. В этом качестве можно представить акт о приватизации, договор купли-продажи, дарения, мены.
- Технический паспорт из БТИ. Документ требуется в ряде случаев. Например, если объект подлежал перепланировке.
- Выписка с лицевых счетов. Бывший муж должен представить информацию об оплате всех долгов за коммунальные услуги.
- Выписка из домовой книги. Документ доказывает смену регистрации.
Сделки в отношении долей в недвижимости необходимо оформлять через нотариальную контору. Поэтому целесообразно сразу, вместе с документами обратиться к нотариусу.
Закон не ограничивает выбор граждан. Можно подать документацию в нотариальную контору по месту нахождения имущества или любую другую на усмотрение сторон.
Величина тарифов за нотариальные услуги различаются в зависимости от региона обращения. Например, в г. Москве в 2024 году необходимо оплатить 6000 р. только за нотариальные услуги. В Алтайском крае за такую услугу необходимо оплатить 2 000 р. Дополнительно нужно внести госпошлину в размере 0,3% от стоимости доли квартиры.
Если квартира куплена на средства одного супруга
Полный перечень затрат на оформление сделки включает:
- Оформление соглашения о выделении долей – в зависимости от региона от 3 000 р. до 12 000 р.
- Заказ выписки из ЕГРН – 750 р.
- Оценка доли в квартире (при необходимости) – 3 000 р.
- Нотариальные услуги – в зависимости от региона – от 2 000 р. до 8 000 р.
- Госпошлина нотариусу – 0,3% от суммы сделки.
- Государственная регистрация – 2 000 р.
После совершения сделки бывший муж должен оплатить подоходный налог. Он составляет:
- 13% — для резидентов;
- 33% — для нерезидентов.
Перед уплатой налога, мужчина должен подать декларацию 3НДФЛ. Она подается в налоговую инспекцию по месту регистрации продавца. Срок подачи – до 1 апреля следующего года.
Если женщина приняла решение урегулировать вопрос в принудительном порядке, необходимо действовать следующим образом:
- Признать долю мужчины незначительной.
- Собрать документы.
- Подать заявление в суд о разделе имущества.
- Получить судебное решение.
- Выплатить компенсацию.
- Провести государственную регистрацию права.
Имущество, у которого два и более владельцев, является общей собственностью. Однако, в этом случае совместный режим владения не показывает напрямую, кто и каким объемом собственности владеет. Как следствие, продать свою долю собственник не может: сначала ее необходимо обозначить и выделить, лишь потом будут доступны сделки с ней.
Пример такого явления — совместная собственность супругов. Дом или квартира, купленные в браке, имеют именно статус совместной (общей) собственности. При этом сделки с таким имуществом возможны только с согласия супруга, и жилье продается целиком. Продать только свою часть квартиры супруг не может, даже с согласия второго.
Процесс продажи в этом случае таков:
- Имущество сначала делят (по соглашению или в судебном порядке),
- Причитающуюся доля каждый оформляет на себя;
- После этого появляется возможность продать долю, подарить, завещать и т. д.
Этот вариант долевой собственности самый адекватный для продажи или покупки. Но, на рынке он встречается реже всего. Натуральная доля — это не просто выделенная доля имущества, но и закрепление за владельцем определенных квадратных метров. То есть: в документах прописывается определенная часть жилища, относящаяся к конкретной доле.
Такой поход возможен при разделении дома на земле: одно из условий выделения доли в натуре — обустройство отдельного входа, отдельные коммуникации и санузел. То есть, в квартире такое выделение сделать практически невозможно.
Покупая выделенную долю, вы покупаете не просто часть дома, а его конкретную часть. В этом случае с остальными владельцами о правилах пользования имуществом — договариваться не придется.
Как быть, если совладелец — получил письмо, прочитал, покупка ему не интересна, но и отказаться от своего преимущественного права он не спешит? Тут закон диктует следующее: необходимо выждать ровно 30 дней с момента получения письма адресатом или личного вручения предложения. Если ответа не последовало, то молчание расценивается как отказ от преимущественного права. После этого продавец вправе заключать сделку. Документы о вручении предложения и прошествии 30-дневного срока — прикрепляются к договору купли-продажи.
Если в долевой собственности есть владельцы — дети, то ситуация еще сложнее. В этом случае уведомление отправляется на имя родителей. Причем и того — и другого, даже если они в разводе. Отказаться от преимущественного права покупки родители должны за своего ребенка — оба! И обязательно с разрешения органов опеки и попечительства.
Официальный отказ — сделку ускорит. Но, если чуда не случится, и родители несовершеннолетнего долевого собственника просто не станут заморачиваться с документальным отказом, то все решается довольно просто, хоть и немного дольше. Через 30 дней «молчания» — у продавца появляется право на сделку. Как и в случае с совершеннолетними владельцами — документы о предложении сделки — прикрепляются к делу. Для нотариуса они послужат гарантом чистоты сделки.
Есть только три случая, когда при сделке с долей, преимущественного права покупки у других собственников не возникает. Один из способов активно используется гражданами, чтобы ускорить процесс сделки и обойти стороной других совладельцев.
- Если сделка с долей — на безвозмездной основе. То есть, она переходит другому владельцу в дар. Именно этот способ часто практикую продавцы: деньги передаются также, а доля переходит покупателю по договору дарения.
- Если совладельцев несколько и несколько из них — готовы долю купить. Тут конкуренция за право покупки — возможна. Продавец выбирает сам, исходя из предложенных условий.
- Если доля продается через аукцион.
Один из способов уже упоминался — это дарение. Но, кроме него продавцы также используют схему займа под залог. То есть, деньги якобы берутся у покупателя в долг под залог доли, долг вовремя не выплачивается — доля отходит заемщику. Преимущественное право в этом случае обойти можно, но не в полной мере. Дело в том: чтобы «заложить» свою долю, тоже необходимо заручиться согласием других владельцев долевой собственности.
Оба способа обойти преимущественное право — известны давно. Подобные сделки легко оспариваются, признаются фиктивными, вдобавок можно получить статью за мошенничество.
Как продать комнату или долю в квартире в Беларуси
Предположим, в собственности одного из супругов ещё до брака была квартира. В дальнейшем супруги принимают решение о её продаже. Полученные после продажи деньги будут личными деньгами собственника квартиры. Даже не смотря на то, что они получены во время брака. На эти деньги супруги покупают другую квартиру, большей площади. При этом недостающая для покупки сумма добавляется уже из общих денег. В этом случае в приобретённой квартире супругу, который вкладывал личные деньги, будет принадлежать большая доля. Размер её определяют пропорционально стоимости проданной недвижимости.
Разберём на конкретном примере. У мужа до свадьбы была квартира. Она продаётся в браке за два миллиона. Затем покупается другая квартира, стоимостью четыре миллиона. В новой квартире мужу будет принадлежать ½ доли. Оставшаяся ½ доли квартиры будет общей совместной собственностью. То есть делиться пополам. Итого в новой квартире у мужа будет ¾, а у жены ¼ доли в праве собственности. То же самое происходит, если деньги на покупку квартиры одному из супругов дарят его родственники.
Важно! Вложение личных денег нужно доказать. И сделать это бывает крайне не просто. Супруги редко готовят доказательства заранее, а по прошествии времени доказать что-либо часто уже невозможно.
Существует два основных варианта, как получить неопровержимые доказательства вложения в покупку недвижимости собственных средств:
-
-
- Деньги от продажи добрачной квартиры не получают на руки и не закладывают в банковскую ячейку. Их сразу переводят безналичным платежом продавцу квартиры, которая приобретается в браке. В этом случае судьбу денег легко отследить по банковским документам.
- В договоре купли-продажи прописывают, что часть стоимости квартиры оплачивается из личных средств одного из супругов. Также в договоре указывают, какая доля квартиры становится при этом его личной индивидуальной собственностью.
-
Если деньги дарятся одному из супругов родственниками, это можно также оформить несколькими способами:
-
-
- Подаренные деньги также переводятся со счёта родственников сразу на счёт продавца, и это также отражается в договоре купли-продажи.
- Дарение оформляется письменным договором. Причём в договоре прямо указывается, что денежные средства дарятся именно на покупку квартиры. Для этого в договоре прописывается адрес и характеристики покупаемой квартиры.
- Также в этом случае можно заключить договор купли-продажи в пользу третьего лица. Это означает, что плательщиком по договору будет одно лицо (родственник), а собственность получит другой (один из супругов). Либо родственники этого супруга приобретают квартиру на своё имя, а потом дарят её. Имущество, полученное в дар, общим не является.
-
Самым надёжным способом избежать возникновения общей собственности является подписание брачного договора. В этом документе определяют, что квартира или какая-то её доля является личной собственностью одного из супругов. Подробнее о том, как заключить такой договор читайте в нашей специальной публикации.
Нет. Условия и порядок действий одинаковы в любой ситуации, когда речь идет о продаже доли, неважно 1/3 это 2/3, 1/32 или 9/10.
Можно ли продавать долю ребенка в квартире?
Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар. Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.
Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение. Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.
Если все условия соблюдены: продавец уведомил своих сособственников о продаже, предложил им выкупить долю, и в результате их отказа или бездействия продал ее третьему лицу по той же цене, то помешать соседу продать его долю нельзя.
Можно ли продать долю от доли?
Да. Это можно сделать с соблюдением преимущественного права покупки.
Выкуп выморочного имущества — доли в квартире
Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом. Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников. В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу. С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца. Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.
Дарение относится к тем сделкам, которые достаточно сложно оспорить в суде, тем не менее, это возможно при определенных обстоятельствах.
Долю несовершеннолетнего нельзя подарить. Опека не даст на это разрешения.
Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.
Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.
Действующее законодательство указывает, что выкуп доли в квартире возможен лишь при наличии согласия всех собственников. Более того: именно они имеют приоритетное право приобрести вашу долю. Если кто-то из владельцев выражает такое желание, реализовать свою часть недвижимости постороннему лицу не удастся. Такая сделка будет оспорена в суде и с высокой долей вероятности признана недействительной.
Важный момент: продажа доли в коммунальной квартире в муниципальной собственности невозможна. Владельцы такой недвижимости не наделены правом неограниченного распоряжения имуществом. Сделка станет возможной только после приватизации жилья, когда оно станет частной собственностью владельцев в пределах установленной доли.
Продажа доли в квартире, поделенной между родственниками, также подпадает под принцип приоритетного права выкупа. Если другие совладельцы отказываются выкупать часть объекта, они обязаны предоставить отказ в письменной форме с обязательным заверением у нотариуса. Если совладельцы не проживают в квартире, им следует отправить письмо-предложение о выкупе с уведомлением о его вручении. Если в течение 30 дней ответа не последует, владельцу доли можно искать сторонних покупателей на свою часть недвижимости.
Если собственник желает продать свою долю квартиры совладельцам, а те не готовы на сделку, возможно применение механизма принудительного выкупа.
Такое развитие событий возможно при следующих условиях:
- доля признана незначительной;
- собственник не выражает интереса к ее покупке;
- выделить долю в натуре не представляется возможным из-за ее незначительности и возможных правовых сложностей.
Схема принудительного выкупа часто используется в случае, если квартира находится в распоряжении значительного числа владельцев. Чтобы уменьшить число собственников, возможна реализация одной или нескольких долей с получением их владельцами соответствующей денежной компенсации. Для запуска процедуры необходимо составить исковое заявление в суд.
Его обязательные реквизиты:
- Паспортные данные истца и ответчика – собственников, которым предстоит решить проблему с выкупаемой долей.
- Суть требования: признание доли истца незначительной с возможностью ее продажи другому владельцу. Здесь же указываются причины такого решения – слишком маленькая площадь жилья, где не получится выделить долю, а также невозможность совместного проживания с другими собственниками.
- Данные о попытках досудебного урегулирования проблемы.
Если требования истца будут признаны вескими, суд примет решение в пользу выкупа доли и выплаты прежнему владельцу денежной компенсации. Уточнить, как выкупить долю в принудительном порядке, можно у юриста, специализирующегося на сделках с недвижимостью.