Покупка квартиры по переуступке прав в сданном и строящемся доме: риски

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры по переуступке прав в сданном и строящемся доме: риски». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Для peгиcтpaции цeccии oбeим cтopoнaм пoнaдoбятcя:

📂 пиcьмeннoe coглacиe нa cдeлкy либo личнoe пpиcyтcтвиe cyпpyгoв;

📂 caм дoгoвop дoлeвoгo yчacтия;

📂 paзpeшeниe нa пepeycтyпкy пpaв oт зacтpoйщикa;

📂 cпpaвкa o пoгaшeнии зaдoлжeннocти пepeд зacтpoйщикoм;

📂 paзpeшeниe oт бaнкa нa пepeycтyпкy пpaв.

Пиcьмeннoe coглacиe cyпpyгa пpoдaвцa нyжнo, ecли в бpaкe был oфopмлeн ДДУ и пpoвeдeнa oплaтa зa oбъeкт дoлeвoгo cтpoитeльcтвa. B этoм cлyчae имyщecтвo являeтcя coвмecтнo нaжитым, и cyпpyг дoлжeн пpeдocтaвить пиcьмeннoe нoтapиaльнo зaвepeннoe coглacиe нa пpoдaжy. Ecли пoкyпaтeль тoжe нaxoдитcя в бpaкe, eмy тaкжe нyжнo пoлyчить пиcьмeннoe coглacиe oт cyпpyгa нa cдeлкy.

Цeccия внocит измeнeния в дoгoвop: нa мecтo cтapoгo дoльщикa — пpoдaвцa — cтaнoвитcя нoвый — пoкyпaтeль.

Paзpeшeниe нa пepeycтyпкy пpaв oт зacтpoйщикa нyжнo, чтoбы oн нe cмoг пpизнaть cдeлкy нeзaкoннoй. Ecли тpeбoвaниe пoлyчaть coглacиe зacтpoйщикa нa пepeycтyпкy пpaв в ДДУ, oбязaтeльнo yвeдoмитe кoмпaнию o нaмepeнии пpoвecти cдeлкy и пoлyчитe пиcьмeннoe coглacиe. Ecли тaкoгo тpeбoвaния нeт в ocнoвнoм дoгoвope, дocтaтoчнo нaпpaвить зacтpoйщикy пиcьмeннoe yвeдoмлeниe o пpoвeдeнии cдeлки. Нeкoтopыми ДДУ пpeдycмoтpeнo, чтo зacтpoйщик взимaeт плaтy зa выдaчy paзpeшeния нa пepeycтyпкy пpaв.

Cпpaвкa o пoгaшeнии зaдoлжeннocти пepeд зacтpoйщикoм выдaeтcя кoмпaниeй-зacтpoйщикoм пocлe пoлнoй oплaты цeны дoгoвopa. Ecли зaдoлжeннocть нe пoгaшeнa, в cдeлкe пpинимaeт yчacтиe пpeдcтaвитeль зacтpoйщикa, a oбязaннocть пo выплaтe дeнeг пepexoдит к цeccиoнepy — пoкyпaтeлю нeдвижимocти.

Paзpeшeниe oт бaнкa нa пpoвeдeниe cдeлки нyжнo, ecли пpoдaвeц — пepвичный пoкyпaтeль нeдвижимocти — пpиoбpeтaл ee нa кpeдитныe cpeдcтвa. B этoм cлyчae пpaвo тpeбoвaния нaxoдитcя пoд зaлoгoм. Ecли нe пoлyчить coглacиe бaнкa, cдeлкy пpизнaют нeпpaвoмepнoй. Baжнo: нeкoтopыe бaнки выдaют paзpeшeниe, тoлькo ecли пoкyпaтeль yжe выплaтил вcю cyммy дoлгa.

Переуступка квартиры — что это

Нaпишитe цeccию в пиcьмeннoй фopмe. B нeй oбязaтeльнo дoлжны быть yкaзaны cлeдyющиe cвeдeния:

📝 Дaтa и гopoд зaключeния.

📝 Aдpeca и пacпopтныe дaнныe oбoиx yчacтникoв cдeлки — пpoдaвцa и пoкyпaтeля.

📝 Дaнныe o зaключeннoм дoгoвope ДДУ — eгo пopядкoвый нoмep, дaтa зaключeния, ocнoвныe cвeдeния o cтopoнax.

📝 Aдpec мecтoнaxoждeния oбъeктa нeдвижимocти, пpaвa нa кoтopый пoдлeжaт пepeycтyпкe, и тexничecкиe xapaктepиcтики бyдyщeгo жилья.

📝 Oцeнкa пpaвa тpeбoвaния — cтoимocть пepeycтyпки, тo ecть cyммa, кoтopyю пoкyпaтeль плaтит пpoдaвцy.

📝 Пopядoк pacчeтa и peквизиты — чaщe вceгo oплaтa пpoиcxoдит пocлe гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции, для пepeдaчи дeнeг иcпoльзyют нaличный pacчeт, бaнкoвcкyю ячeйкy или aккpeдитив.

📝 Пepeчeнь дoкyмeнтoв, кoтopыe пoдлeжaт пepeдaчe oт пpoдaвцa к пoкyпaтeлю — нaпpимep, ocнoвнoй ДДУ и пepвичныe плaтeжныe дoкyмeнты, кoтopыe пoдтвepждaют oплaтy зacтpoйщикy oт пepвoгo дoльщикa, a тaкжe cpoки пepeдaчи бyмaг.

📝 Пpaвa и oбязaннocти oбeиx cтopoн пo дoгoвopy.

📝 Пoдпиcи cтopoн c pacшифpoвкoй.

B cocтaвлeнии дoгoвopa ecть oдин нюaнc. Ecли вы пoлyчили пиcьмeннoe coглacиe зacтpoйщикa нa пepeycтyпкy пpaв, мoжeтe пpoпиcaть в цeccии eгo oтвeтcтвeннocть пepeд дoльщикoм. To ecть пpocтo пepeнecитe oбязaннocти зacтpoйщикa из дoгoвopa дoлeвoгo yчacтия в цeccию. B этoм cлyчae мoжнo бyдeт тpeбoвaть нeycтoйкy зa cpыв cpoкoв cтpoитeльcтвa и дpyгиe зaдepжки в cдaчe дoмa.

Baжнo: цeccию жeлaтeльнo cocтaвлять в нecкoлькиx экзeмпляpax, в зaвиcимocти oт кoличecтвa yчacтникoв cдeлки. Oдин ocтaeтcя y пpoдaвцa, втopoй y пoкyпaтeля, тpeтий бyдeт xpaнитьcя в Pocpeecтpe. Дoпoлнитeльныe экзeмпляpы мoгyт зaпpocить бaнки и зacтpoйщики.

Пoceтитe пoдpaздeлeниe Pocpeecтpa в вaшeм peгиoнe либo oбpaтитecь в ближaйший MФЦ. Пpeдocтaвьтe coтpyдникy:

📌 opигинaл дoгoвopa o дoлeвoм yчacтии в cтpoитeльcтвe;

📌 дoгoвop o пepeycтyпкe пpaвa тpeбoвaния пo ДДУ;

📌 квитaнцию oб oплaтe гocyдapcтвeннoй пoшлины;

📌 пacпopтa oбeиx cтopoн cдeлки — пpoдaвцa и бyдyщeгo влaдeльцa пpaвa тpeбoвaния;

📌 нoтapиaльнo зaвepeннoe coглacиe cyпpyгa пpoдaвцa и пoкyпaтeля нa пpoвeдeниe cдeлки;

📌 paзpeшeниe o пepeycтyпкe пpaв oт кoмпaнии-зacтpoйщикa;

📌 cпpaвкy oб oтcyтcтвии зaдoлжeннocти пepeд зacтpoйщикoм или oбязaтeльcтвo oплaчивaть ocтaтoк cyммы;

📌 paзpeшeниe oт бaнкa нa cдeлкy, ecли пpoдaвeц зaключил ДДУ c иcпoльзoвaниeм кpeдитныx cpeдcтв.

Пpeдocтaвляйтe opигинaлы вcex дoкyмeнтoв. Ecли нeт вoзмoжнocти пpeдocтaвить opигинaл, coтpyдник Pocpeecтpa или MФЦ мoжeт пpинять нoтapиaльнo зaвepeннyю кoпию.

Гocyдapcтвeннyю пoшлинy зa peгиcтpaцию пepeycтyпки пpaвa тpeбoвaния нeдвижимocти oплaчивaют зapaнee. Ee paзмep cocтaвляeт 350 ₽ для физичecкиx и юpидичecкиx лиц, пoшлинy вceгдa oплaчивaeт пoкyпaтeль.

Пocлe тoгo, кaк coтpyдник пpимeт дoкyмeнты, oн выдacт pacпиcкy c пepeчнeм пpинятыx бyмaг и cpoкoм внeceния измeнeний в ДДУ. Oбычнo oн cocтaвляeт 10 днeй. B нaзнaчeннyю дaтy coтpyдник Pocpeecтpa выдacт oбpaтнo пpинятыe дoкyмeнты и yвeдoмит o внeceнии измeнeний в дoгoвop дoлeвoгo yчacтия.

Пocлe peгиcтpaции дoгoвopa пepeycтyпки пpaв ждитe, кoгдa зacтpoйщик ввeдeт дoм в экcплyaтaцию. Oн пpиcвoит eмy пoчтoвый aдpec, oфopмит кaдacтpoвый пacпopт нa caм oбъeкт и кaждyю квapтиpy, cocтaвит пpoтoкoл o pacпpeдeлeнии квapтиp и выпoлнит pяд дpyгиx дeйcтвий. Bыдacт вaм зaвepeннyю кoпию paзpeшeния нa ввoд в экcплyaтaцию и пoдпишeт aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы.

Oбpaтитecь в Pocpeecтp или MФЦ, чтoбы зapeгиcтpиpoвaть пpaвo coбcтвeннocти. Пpeдocтaвьтe coтpyдникy:

✔ пacпopт гpaждaнинa Poccийcкoй Фeдepaции;

✔ цeccию и дoгoвop дoлeвoгo yчacтия в cтpoитeльcтвe;

✔ кoпию paзpeшeния нa ввoд в экcплyaтaцию;

✔ aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы;

✔ квитaнцию oб oплaтe гocyдapcтвeннoй пoшлины.

Paзмep пoшлины cocтaвляeт 2 000 ₽ для физичecкиx лиц, 22 000 ₽ для юpидичecкиx.

Coтpyдник Pocpeecтpa или MФЦ пpимeт дoкyмeнты, выдacт pacпиcкy c пepeчнeм бyмaг и дaтoй, кoгдa нyжнo зaбpaть иx. Cpoк peгиcтpaции пpaвa coбcтвeннocти — 10 paбoчиx днeй. Кoгдa пpидeтe в Pocpeecтp, пoлyчитe oбpaтнo opигинaлы дoкyмeнтoв и выпиcкy из EГPН c пoдтвepждeниeм пpaвa coбcтвeннocти.

Pacxoды нa oфopмлeниe цeccии нeceт пoкyпaтeль. Oн oплaчивaeт чacть гocyдapcтвeннoй пoшлины в paзмepe 350 ₽. Cyммa, кoтopyю цeccиoнep плaтит цeдeнтy, зaвиcит тoлькo oт тpeбoвaний пoкyпaтeля.

Нaлoг пpи пpoдaжe квapтиpы пo пepeycтyпкe фикcиpoвaнный, cocтaвляeт 13% oт выpyчки — тo ecть oт paзницы cyмм пpи зaключeнии ДДУ и пepeдaчи пpaвa.

Нaпpимep: Aлeкcaндp зaключил ДДУ c зacтpoйщикoм и зaплaтил eмy 1 000 000 ₽. Чepeз гoд peшил пpoдaть пpaвo тpeбoвaния зa 2 000 000 ₽. Eмy пpидeтcя зaплaтить 13% oт выpyчки — тo ecть oт 1 000 000 ₽. Cyммa нaлoгa — 130 000 ₽. Aлeкcaндp дoлжeн зaпoлнить дeклapaцию и oплaтить нaлoг, инaчe к нeмy бyдyт пpимeнeны caнкции: нaпpимep, штpaф.

Покупка жилья в новостройке по переуступке прав: особенности и подводные камни

Пepeycтyпкa ипoтeчнoй квapтиpы

Этa пpoцeдypa cлoжнee, чeм пpocтaя пepeycтyпкa квapтиpы, пpиoбpeтeннoй зa личныe cpeдcтвa. Нyжнo бyдeт выплaтить кpeдит, пpeждe чeм пpoдaвaть пpaвo тpeбoвaния, инaчe бaнк нe выдacт paзpeшeниe и нe cнимeт oбpeмeнeниe. Ecли xoтитe coвepшить cдeлкy пpи нeвыплaчeннoй ипoтeкe, пpoкoнcyльтиpyйтecь c юpиcтoм, кaк пpoдaть квapтиpy в ипoтeкe пo пepeycтyпкe.

Ecли oфopмляeтe пepeycтyпкy пpaв, a пpoдaвeц иcпoльзoвaл для зaключeния ДДУ cpeдcтвa из мaтepинcкoгo кaпитaлa, пpoцeдypa ycлoжняeтcя. B цeccии дoлжнo быть пpoпиcaнo, чтo дeти пoлyчaт cвoи дoли в coбcтвeннocть пocлe oкoнчaния cpoкa cтpoитeльcтвa.

Жилье первичного фонда привлекательно для покупки несколькими обстоятельствами:

1. современная планировка. Как правило, квартиры просторнее и потолки выше, нежели во многих постройках советского или постсоветского периода. Если покупка жилья осуществляется на ранней стадии застройки, то можно оговорить с застройщиком основные моменты планировки (касательно не несущих конструкций, естественно). Некоторые строительные фирмы предоставляют подобные услуги для привлечения покупателей;

2. немаловажным плюсом будет новизна коммуникаций только что построенного дома, т.е. капитальный ремонт здания не понадобится еще долго. Кроме того, в сданном доме риски повреждения коммуникаций значительно ниже, чем в многоэтажках вторичного фонда;

3. в современных жилищных комплексах заранее предусматриваются различные объекты инфраструктуры;

4. покупатель может выбрать, в черновой или чистовой отделке приобрести жилье. Таким образом, можно сэкономить на подготовке к ремонту (т.е. не надо будет снимать старые обои, плитку и прочий «дизайн» старого владельца);

5. стоимость квадратного метра растет соразмерно этажам новостройки и достигает своего максимума на этапе сдачи в эксплуатацию. Поэтому, чем раньше приобретается квартира, тем дешевле она будет стоить. Специалисты по недвижимости указывают величину экономии до 30, а то и 35 %.

Таких договоров можно выделить четыре:

1. Обычная купля-продажа. Она возможно только когда дом уже полностью сдан и оформлено свидетельство на право собственности. По такому договору стоимость квартиры будет максимальной, но и рисков по нему гораздо меньше, чем по остальным трем видам.

2. Цессия (договор по уступке права требования). Цена такой недвижимости будет ниже, даже при покупке в ипотеку, поскольку договор может быть заключен только на тех этапах строительства, которые предшествуют сдаче дома в эксплуатации. После допуска госкомиссией может быть заключен либо обычный, либо предварительный договор купли-продажи, но не переуступка прав требования. Подробнее о данной разновидности договора будет сказано ниже.

3. Соглашение о предварительной купле-продаже может быть совершено только до момента вступления в права собственника, т.е. после разрешения госкомиссии, но до момента выдачи свидетельства новому собственнику. Цена квартиры будет примерно та же, что и в обычной сделке купли-продажи. Передача недвижимости по такому договору не происходит, здесь просто предварительно оговаривается цена и прочие существенные условия будущей сделки купли-продажи.

4. Долевое участие в строительстве также позволит существенно сэкономить на приобретении недвижимости. Соглашение о таком участии будет заключаться только до момента ввода в эксплуатацию. В строящемся доме риски для дольщика весьма высоки, поэтому стоит быть осмотрительнее. Нередки случаи, когда дольщик перепродает квартиру до момента оформления права собственности на нее, т.е. заключает первый из указанных видов договоров.

Первый риск классический для всех договоров долевого участия в строительстве (и, соответственно, в рассматриваемом случае цессии) – это долгострой. Или вообще невозможность возведения здания по каким-либо причинам. Никаких сведений о задержках возведения многоэтажки, банкротстве компании-застройщика цедент сообщать не обязан. Поэтому нужно обратить пристальное внимание на цену, ведь если она слишком низкая даже для этой разновидности договор, то это уже повод задуматься, а все ли с квартирой в порядке. Кроме того, всегда надо самому проверять компанию-застройщика. Таких способов масса.

Например, можно обратиться к информации на интернет портале Единого реестра застройщиков, где можно ознакомиться с рейтингом строительных компаний. Он может быть от половины балла до пяти баллов. Пять баллов присваивают застройщикам, не допустившим ни единой задержки в строительстве. Чем ниже балл, тем выше нарушений было допущено.

ВАЖНО !!! Если же застройщика вообще в реестре нет, то заключать такой договор вообще не рекомендуется.

Еще в прессе и на интернет порталах органов, осуществляющих строительный надзор, публикуются списки добросовестных и недобросовестных компаний-застройщиков. Если компания имеет долги, то это будет отражено на сайте службы судебных приставов и налоговой службы. Это тоже повод задуматься, а есть ли у строительной компании средства на продолжение строительства.

Возможности сети интернет в смысле проверки застройщика вообще очень велики. Ведь почти по каждой компании можно найти отзывы. Правда, тут есть нюанс, положительные отзывы могут быть «заказными».

ВНИМАНИЕ !!! Но наличие даже одного отрицательного отзывы уже должно насторожить. Еще в социальных сетях нередко создаются группы дольщиков конкретного застройщика, где идет активное обсуждение, и все возможные проблемы обязательно найдут там отражение.

Достаточно много ситуаций, когда право требования к приобретателю перешло, и даже застройщик выполнил свои требования, но квартиру передать невозможно.

Это может быть связано с несколькими обстоятельствами. Например, с использованием материнского капитала при заключении договора долевого участия. Ведь тогда должно быть соблюдено условие выделения детям обязательной доли в строящейся квартире. В случае заключения договора цессии соблюсти данное условие никак невозможно, поэтому он будет признан недействительным. Деньги будет вернуть проблематично и только в судебном порядке.

В случае задолженности дольщика, переуступающего свои права, квартира также не перейдет к новому владельцу, пока долг не будет погашен. Хотя в договоре переуступки можно прописать и перевод долгов на будущего цедента. Во всех случаях заключения цессионного договора требуется одобрение застройщика, представленное в письменном виде.

При переуступке права требования в сданном доме по ипотеке потребуется согласие банка на заключение договора цессии.

Поскольку лицо, переуступающее право требования, должно впоследствии уплатить налог на доходы, оно старается его минимизировать путем занижения стоимости квартиры в цессионном договоре. Не стоит на это соглашаться и выплачивать оставшуюся часть в неофициальном порядке. Ведь в случае конфликтной ситуации возможен возврат только той суммы, которая указана в договоре.

Какие документы в обязательном порядке должны прилагаться к цессионному договору?

Для минимизации рисков поможет правильное оформление договора цессии и сбор всех необходимых документов.

• Трудовое право
  • Можно ли уволиться без отработки?
  • Что делать, если на работе задерживают зарплату и как написать претензию?
  • Как правильно оформить увольнение за прогулы: пошаговая инструкция
  • Как противостоять психологическому давлению на работе?
  • Куда обращаться, если не платят зарплату?
  • Как рассчитать компенсацию за неиспользованный отпуск при увольнении?
  • Что делать, если работодатель не дает расчет при увольнении?
  • Можно ли сократить работника — единственного кормильца семьи?
  • Как происходит расчет при увольнении
  • Как доказать черную зарплату в суде?

• Семейное право
• Наследственное право
• Земельное право
• Трудовое право
• Автомобильное право
• Уголовное право
• Недвижимость
• Финансы
• Налоги
• Льготы
• Ипотека

Недвижимость в строящейся многоэтажке можно приобрести не только стандартным путем через заключение ДДУ (договора долевого участия), но и посредством т.н. цессии – переуступки прав требования (ППТ). Поскольку на момент заключения подобной сделки юридически квартира еще не существует, речь идет именно о переуступке прав собственности на объект, который только появится в будущем. Таким образом, покупатель принимает не только права дольщика, который выступает продавцом, но и его обязанности. Это и многое другое порождает определенные риски, тем не менее, именно переуступка нередко является оптимальным способом приобретения жилья.

Как купить квартиру по договору переуступки?

Как правило, сделка ППТ актуальна для приобретения недвижимости с оптимальными для покупателя характеристиками. Например, семья желает обзавестись четырехкомнатной квартирой на низком этаже, а подобные лоты непосредственно у девелопера уже закончились, поскольку выкуплены дольщиками или распределены иным путем. В этом случае можно обратиться к инвестору, который, предвидя повышенный спрос на подобную недвижимость, заранее заключил с застройщиком ДДУ и «застолбил» за собой несколько четырехкомнатных квартир на нижних этажах. В итоге – семья получает то, что ей нужно, но, как правило, по цене выше стандартной.

Существуют три основные группы продавцов жилья посредством ППТ. Самая многочисленная – это вышеупомянутые инвесторы, приобретающие новые (строящиеся) квартиры с целью их дальнейшей перепродажи. Это могут быть как частные лица, манипулирующие десятком квартир, так и крупные фирмы, в обороте которых сотни объектов недвижимости. Вторую группу продавцов по ППТ составляют подрядчики, оказывающие услуги застройщику. Девелопер расплачивается с ними квадратными метрами, которые затем реализуются путем переуступки. В третью группу входят обычные люди, купившие квартиру для себя, но по каким-то причинам, вынужденные ее переуступить.

Если при обычной сделке с недвижимостью тщательно изучаются правоустанавливающие документы, то при переуступке проверяется ДДУ, заключенный между продавцом и девелопером. ДДУ должен быть внесен в ЕГРН, на нем обязательно наличие штампа «произведена государственная регистрация договора». Если госрегистрация на жилье отсутствует, приобретать ее по ППТ не следует. Вторым важнейшим моментом является отсутствие залога прав по ДДУ: важно убедиться, что его, действительно, нет. При наличии залога – на договоре можно обнаружить печати двух видов: «произведена государственная регистрация залога прав по ДДУ» или «произведена государственная регистрация ипотеки». Если таковые имеются, от сделки лучше отказаться.

Следует убедиться и в том, что продавец оплатил застройщику всю сумму, оговоренную в его ДДУ. В противном случае уступка прав не сможет осуществиться либо же для этого понадобится согласие девелопера, поскольку переуступаются не только права продавца, но и его долги. Кроме того, следует изучить особенности возведения многоэтажки, чтобы оценить шансы ее своевременной достройки. Важный момент: срок аренды девелопером земельного участка, на котором возводится новостройка, должен закачиваться позже намеченного срока ее сдачи в эксплуатацию.

Переуступка прав требования оформляется примерно так же, как покупка обычного жилья. Договор проходит госрегистрацию в ЕГРН, для чего его стороны подают заявления в Росреестр через МФЦ. К ним прикладывается собственно договор ППТ в трех экземплярах и оплачивается госпошлина. Полный перечень документов, требующихся для сделки, выглядит следующим образом:

• паспорт либо иной документ, удостоверяющий личность;
• квитанция о внесении государственной пошлины;
• ДДУ, внесенный в ЕГРН;
• договор ППТ со всеми дополнениями;
• согласие супруга, если жилье покупается в совместную собственность;
• согласие органа опеки на ППТ, если участником ДДУ является несовершеннолетнее или недееспособное лицо;
• согласие девелопера на ППТ, если таковое требуется.

Форму договора ППТ нередко предоставляет застройщик, поскольку он заинтересован в юридически правильном оформлении сделки.

Покупаю квартиру у застройщика в сданном доме, как оформить документы?

Его уплата возлагается на продавца и составляет 13% от размера сделки для граждан РФ и 30% для нерезидентов. Исчисление сбора осуществляется с суммы, представляющей разницу между доходами и расходами продавца, поэтому налог можно минимизировать, доказав наличие издержек на приобретение жилья по ДДУ. Например, если квартира покупалась у застройщика (на этапе котлована) за 5 млн. руб., а впоследствии была переуступлена за 6 миллионов, продавец платит налог с разницы в 1 млн. руб. На покупателя квартиры через ППТ – налоги не накладываются. Более того, расходы на покупку недвижимости можно использовать для получения налогового вычета по итогам года.

Согласно законодательству РФ лицо, заключающее со строительной компанией договор долевого участия, получает первичные права на недвижимость, которые впоследствии может передать третьей стороне. Эти права могут передаваться сколько угодно раз, но только до момента ввода новостройки в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи. Такая сделка называется цессией, и, помимо продавца и покупателя, в ней принимает участие застройщик, поскольку после оформления договора все спорные моменты покупатель будет решать именно с ним.

\t

\t\t

\t\t\t

\t\t\t

\t\t

\t\t

\t\t\t

\t\t\t

\t\t

\t\t

\t\t\t

\t\t\t

\t\t

\t\t

\t\t\t

\t\t\t

\t\t

\t\t

\t\t\t

\t\t\t

\t\t

\t\t

\t\t\t

\t\t\t

\t\t

\t

\t\t\t Документы \t\t\t	\t\t\t Где получить? \t\t\t
\t\t\t Паспорт \t\t\t	\t\t\t На руках \t\t\t
\t\t\t Согласие супруга на передачу прав, либо свидетельство о расторжении брака (на руках), либо справка о несостоянии в браке, составленная со слов заявителя и заверенная у нотариуса \t\t\t	\t\t\t Заверить у нотариуса \t\t\t
\t\t\t Получить согласие банка на сделку и подписать кредитный договор, если квартира приобреталась в ипотеку \t\t\t	\t\t\t В банке, где предыдущий дольщик оформил ипотечный кредит \t\t\t
\t\t\t Для кредитного договора, если потребует банк, необходимо предоставить: \t\t\t — оценку объекта, \t\t\t — сведения о доходах, \t\t\t — копию трудовой книжки, \t\t\t — СНИЛС, \t\t\t — паспорт, \t\t\t — кадастровый паспорт, \t\t\t — технический паспорт, \t\t\t — справку о том, что не состоите на учете у психиатра. \t\t\t	\t\t\t Оценочная компания \t\t\t На работе \t\t\t На работе \t\t\t Пенсионный фонд, на руках \t\t\t На руках \t\t\t МФЦ \t\t\t Районное БТИ или МФЦ \t\t\t Психоневрологический диспансер \t\t\t
\t\t\t Разрешение органа опеки и попечительства, если есть дети \t\t\t	\t\t\t Районный уполномоченный орган в сфере опеки, попечительства и патронажа или в МФЦ \t\t\t

Документы	Где получить?
Паспорт	На руках
Согласие супруга на передачу прав, либо свидетельство о расторжении брака (на руках), либо справка о несостоянии в браке, составленная со слов заявителя и заверенная у нотариуса	Заверить у нотариуса
Получить согласие банка на сделку и подписать кредитный договор, если квартира приобреталась в ипотеку	В банке, где предыдущий дольщик оформил ипотечный кредит
Для кредитного договора, если потребует банк, необходимо предоставить: — оценку объекта, — сведения о доходах, — копию трудовой книжки, — СНИЛС, — паспорт, — кадастровый паспорт, — технический паспорт, — справку о том, что не состоите на учете у психиатра.	Оценочная компания На работе На работе Пенсионный фонд, на руках На руках МФЦ Районное БТИ или МФЦ Психоневрологический диспансер
Разрешение органа опеки и попечительства, если есть дети	Районный уполномоченный орган в сфере опеки, попечительства и патронажа или в МФЦ

Пока здание находится на стадии строительства, дольщики, на средства которых оно возводится, имеют на руках договора долевого участия (ДДУ). На их основании будет произведено оформление права собственности после того, как дом будет сдан. Но, несмотря на отсутствие права собственности, дольщик может продать свою квартиру, что и будет являться переуступкой права.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (п.1 ст.11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 №214-ФЗ).

Таким образом, по договору переуступки, покупатель получает не саму квартиру, а только право требования на оформление ее в собственность после окончания строительства.

Вернуться

Покупка квартиры по переуступке: особенности, подводные камни

Переуступка права требования возможна по двум видам договоров:

1. Предварительный договор купли-продажи. В этом случае уступке подлежит право требования на заключение основного договора, а не на передачу квартиры. Такая форма соглашения не подлежит обязательной государственной регистрации. Но здесь вам надо учитывать, что передача финансовых средств должна происходить только после заключения основного договора, который и регулирует передачу жилплощади. Уступка права требования возможна только в период с момента заключения предварительного соглашения и до подписания основного.
2. По договору долевого участия (ДДУ). Здесь уступается не только право получения квартиры, но и все обязательства по долевым взносам. Поэтому если они не выплачены полностью, то покупатель получает также обязательство по регулярным взносам. Переуступка права возможна с момента заключения договора и до подписания акта приема-передачи. Договор уступки по ДДУ подлежит государственной регистрации. Здесь надо учитывать, что новый владелец получает права на квартиру в том же объеме, в котором они были у предыдущего. Поэтому очень важно максимально подробно указать основание перехода права требования, а также условия ДДУ.

Вернуться

Заключая договор переуступки, нужно следовать определенному алгоритму. От соблюдения всех необходимых нюансов зависит успешность сделки.

Проверяя застройщика, вам нужно обратить внимание на:

• Срок существования компании.
• Актуальность учредительных документов.
• Наличие разрешения на строительство.
• Наличие договора долгосрочной аренды на землю или права собственности на нее.

Для заключения сделки продавец должен представить:

• Первоначальный договор (предварительный или ДДУ).
• Согласие застройщика на переуступку (если продавец выплатил долю в полном объеме, требуется только уведомление строительной компании, а если за ним еще числятся неоплаченные долги, необходимо, чтобы застройщик одобрил уступку права).
• Согласие второго супруга на сделку.
• Все квитанции об оплате долевых взносов.

От покупателя при этом требуется:

• Личный паспорт.
• Согласие второго супруга на сделку.

После предоставления всей документации и ее проверки, составляется договор переуступки права требования. Здесь нужно учесть, что соглашение составляется в той же форме, что и первоначальный договор.

Если он был заверен у нотариуса, договор переуступки также необходимо заверить.
Существенное условие данного соглашения – его предмет, т.е. передача права.

Нужно максимально подробно прописать, какие права, и в каком объеме передаются по договору, а также указать основания для подобного перехода.

Все иные условия соглашения являются дополнительными и вносятся по согласию сторон.

Покупка квартиры по переуступке: как избежать рисков

Оформляя договор переуступки, стоит учитывать:

• Наличие не только долгов по взносам, которые отражены в договоре, но и штрафов за их просрочку.
• Возможность заключения неограниченного количества подобных договоров на основе одного первоначального соглашения. Здесь нужно проследить всю цепочку, проверяя информацию в Росреестре. Действительными будут являться только те договора, которые прошли госрегистрацию.

Вернуться

Переуступка прав требования (цессия) – это продажа квартиры в строящемся доме частным лицом или организацией.

По данным АРСП, соотношение частников и компаний на этом рынке – 50% на 50%.

Частные продавцы – это, как правило, инвесторы, купившие жилье на ранней стадии строительства и желающие перепродать квартиру до сдачи дома в эксплуатацию и до уплаты налогов. Компании-продавцы – чаще всего контрагенты застройщика, с которыми тот расплачивался за работу «натурой», то есть квартирами.

Квартира, продающаяся по переуступке, может обладать качествами, которые выделяют ее среди остальных. «Покупатель может получить квартиру, которую у застройщика он бы уже не купил, — поясняет руководитель отдела первичной недвижимости в агентстве «М16-Недвижимость» Светлана Дьякова. — Лучшие квартиры – с хорошими видовыми характеристиками и оптимальными планировками – продаются первыми. На более поздних стадиях реализации ЖК таких предложений, как правило, уже не найти, все распродано».

Эксперты советуют собрать полную информацию о строительной компании и объекте долевого строительства. Не помешает узнать, размещена ли проектная декларация на сайте компании, какими темпами идет строительство, застрахована ли ответственность застройщика, имеются ли у строительной компании финансовые проблемы.

«Помощь в этом могут оказать сведения, которые можно получить от других дольщиков на соответствующих форумах или в социальных сетях. Информацию о состоянии застройщика можно получить на сайте ФНС, о его правах на объект долевого строительства и земельный участок – на сайте Росреестра», — поясняет Арсен Аристакесян.

Как правило, такая возможность оговаривается заранее. Некоторые застройщики предлагают включить договор о возможной переуступке в ДДУ за дополнительную оплату. Так что при покупке квартиры для перепродажи лучше заранее выяснить это у строительной компании.

«Некоторые застройщики прописывают в ДДУ специальный пункт, по которому каждая переуступка должна проходить с его согласия или с его участием. Покупателю и продавцу придется или получить разрешение застройщика на проведение сделки, или провести трехстороннюю сделку, где третей стороной выступит девелопер, — поясняет Светлана Дьякова. — Если же в ДДУ нет пункта, регулирующего переуступки, то участники вообще могут провести сделку в простой письменной форме. При этом необходимо письменно уведомить застройщика. Все претензии застройщика в этом случае будут незаконными».

Приобретение квартиры по переуступке: «подводные камни» оформления

Покупая квартиру по переуступке, важно тщательно проверить некоторые нюансы. Например, узнать, использовал ли продавец при покупке жилья материнский капитал. Если выясниться, что маткапитал был задействован, значит, собственник обязан предоставить доли в квартире своим детям, а сделка по продаже квартиры может быть аннулирована по решению суда.

Кроме того, иногда мошенники предлагают уступить право на строящееся жилье, не имея к нему никакого отношения, представляя поддельные документы.

«Чтобы избежать этого всегда, следует обращаться напрямую к застройщику для подтверждения сведений о наличии у продавца соответствующих прав на недвижимое имущество», — советует Арсен Аристакесян.

Светлана Дьякова указывает на риск двойной продажи (хотя зарегистрированный ДДУ исключает эту схему), а также на наличие непогашенных задолженностей по квартире и невыполненных обязательств перед застройщиком, которые после сделки могут лечь на плечи покупателя.

Источник: РБК Недвижимость

Что нужно знать покупателю, прежде чем приобрести квартиру в новостройке по переуступке прав, как заключается сделка и какие подводные камни существуют при данной схеме

Купить квартиру в новостройке можно не только у компании-застройщика. Одновременно с девелопером, который возводит дом, жилье в том же самом доме могут продавать частные инвесторы, юридические лица и паевые фонды. Покупка квартиры в еще не построенном доме называется переуступкой прав требования (договор цессии).

Прежде всего необходимо оговориться, что до момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию квартиры никакой нет, даже если она фактически построена. Суть этого явления в том, что продавец и покупатель договариваются о переходе права собственности на несуществующий объект. Покупатель берет на себя все права и обязанности дольщика, которым изначально был продавец, а продавец взамен получает деньги.

Риелторы и юристы рассказали «РБК-Недвижимости» о том, какие подводные камни есть при приобретении квартир по переуступке прав и как лучше подготовиться к такой сделке.

Зачем пользоваться переуступкой

Переуступка прав — не самый очевидный способ приобрести квартиру в новостройке. Подавляющее большинство покупателей жилья на первичном рынке предпочитают иметь дело напрямую с застройщиком: в Москве доля таких сделок составляет около 90%, сообщает риелторское агентство «Бест-Новострой» со ссылкой на данные Росреестра.

По итогам первых десяти месяцев 2020 года доля уступок по ДДУ составила 10,9% от всех сделок с новостройками — это договоры, подписанные покупателями-физлицами как с другими физлицами, так и с компаниями, реализующими квартиры, отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Несмотря на то что с введением эскроу схема оформления переуступки несколько поменялась, это, по ее словам, не препятствует заключению таких договоров, но скорость проведения сделок во многом зависит от того, насколько у банка и застройщика отработаны эти механизмы. Важно и то, что в московских проектах пока преобладает старая схема реализации квартир (без эскроу), отмечает эксперт.

Больше всего сделок совершается по переуступке прав от юрлиц (2762 сделок, 6,7%) с января по октябрь, меньше — переуступка от физлиц (1766 сделок, 4,2%), указали в «Бест-Новострое».

Сделки с новостройками в Москве за период январь — октябрь 2020 года

Все ДДУ с физлицами, включая оптовые 41 224

Переуступка от юрлица физлицу 2762 (6,7%)

Переуступка от физлица физлицу 1766 (4,2%)

Общее число договоров уступки с физлицами 4528 (10,9%)

В текущем объеме предложения новостроек в Старой Москве (841 корпус всех классов в ЖК с квартирами и апартаментами) исключительно по договорам уступки, по данным «Бест-Новострой», реализация ведется только в 12 корпусах. Еще в восьми корпусах застройщики предлагают как ДДУ, так и уступку по ДДУ со старой формой расчетов без эскроу. Львиная доля корпусов (530 шт.) реализуется по ДДУ — с эскроу и без, что не исключает и дальнейшей перепродажи таких квартир по договорам уступки права первоначальными дольщиками. Доля корпусов с эскроу сейчас занимает почти 32% от общего числа корпусов в продаже. Почти в 34% корпусов квартиры реализуются по другим формам договоров — бронирования, купли-продажи или предварительному ДКП. В сегменте апартаментов также встречается договор купли будущей недвижимой вещи.

При такой оптовой продаже застройщик может предоставить юрлицу скидку. Подобный механизм выгоден для девелопера, так как застройщик может сразу избавиться от десятков квартир. Выгоду находит и компания-покупатель: обычно такие фирмы придерживают купленные лоты, чтобы впоследствии продать их частным лицам по более высокой стоимости.

Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи. Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи. Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).

Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.

Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи (принятия квартиры). После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 — 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно. Соответственно в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке.

Аналогичная ситуация и с компаниями-подрядчиками, которые получили жильё от застройщика в счёт оказанной услуги или поставок материалов. Такие компании обычно предлагают квартиры по более низким ценам, так как нуждаются в оборотных средствах.

Эта история случилась в Новосибирской области. Там фирма пошла в суд с иском к некой гражданке, задолжавшей коммерсантам больше 864 тысяч рублей. Правда, истцы попросили добавить к этой сумме еще и госпошлину в 12 тысяч рублей.

Дело рассматривал Центральный районный суд Новосибирска и принял решение в пользу фирмы, присудив ей столько, сколько она попросила. Областной суд, недолго думая, это решение утвердил. Проигравшая ответчица дошла до Верховного суда РФ и там нашла понимание.

Верховный суд РФ с местными решениями не согласился и встал на сторону должницы. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда разъяснила свою позицию, рассказав, где и как ошиблись их коллеги в регионе.

История этого иска началась еще в 2007 году, когда нынешняя ответчица взяла в банке кредит в 35 тысяч рублей под 25 процентов годовых. Срок действия подписанного ею кредита был «до востребования, но не позднее мая 2027 года». Спустя полтора года после подписания этого договора у самого финансового учреждения началась бурная личная жизнь — банк стал преобразовываться, потом сливаться с другим банком, потом, и не один раз, он поменял название. В 2013 году, судя по материалам дела, кредит клиентки, который на тот момент уже был с долгом, банк передал другому финансовому учреждению, к которому перешло и право требования долга. Интересно, но, судя по документам, банк, купивший долг, в тот же день передал его в некое ОАО, а это общество спустя буквально пару часов уступило долг гражданки одному ООО, а тот — второму ООО. Так в реестре уступаемых прав и появился договор нашей ответчицы. И с 35 тысяч рублей сумма долга выросла почти до 900 тысяч рублей, из которых половина суммы — основной долг, а остаток — неуплаченные проценты.

Уступка прав требования допускается, только если она прописана в договоре с банком

Решение районного суда было простым — ответчица «ненадлежащим образом исполняла обязательства по кредитному договору, права требования по которому были уступлены».

Апелляция с таким решением согласилась, подчеркнув, что согласие должницы на переуступку прав требования не нужно, так как «личность кредитора не имела существенного значения для исполнения должником обязательств».

Кроме того, областной суд сказал, что кредитный договор «не содержит условия, запрещающего передачу прав третьим лицам». Вот с такими выводами местных судов и не согласился Верховный суд РФ. Свои разъяснения он начал с Гражданского кодекса. В нем есть 382-я статья, в которой говорится, что право требования, принадлежащее кредитору, может быть передано другому лицу «на основании закона». Для такого перехода к другому лицу прав кредитора согласия должника не требуется, «если иное не предусмотрено законом или договором».

Плюсы и минусы покупки новостройки по переуступке

Во-первых, существует риск купить проблемное жильё, срок сдачи которого отложится на неизвестный срок, либо оно вовсе не достроится. Возможно, первый дольщик (цедент) решил переуступить квартиру потому, что нашёл какие-либо технические проблемы и нарушения. Поэтому основная задача покупателя (цессионария) – выяснить причины переуступки, досконально проверить информацию о застройщике и внимательно изучить сам договор долевого участия. Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:

• продавец может переложить на покупателя «отступные» – расходы за переоформление документов по переуступке (порядка 30-50 тысяч рублей)
• если переуступается жилье, приобретенное в ипотеку, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения (1-2% от суммы не погашенного долга).
• нотариальные документы, необходимые для сделки, обойдутся примерно в 3 тысячи рублей.

Существует два вида оформления договора:

1. Есть возможность оформить договор купли-продажи предварительной формы. Но такая сделка не означает передачу квартиры. Здесь возникает право оформления заключительного договора по окончанию работ по строительству. Согласно этому документу, не осуществляется продажа жилого помещения, а только подписывается договоренность о будущей сделки. Уступка права может быть осуществлена только в период с даты заключения договора предварительного плана до даты подписания основного. Договор предварительного плана не подлежит регистрации. Деньги по нему не передаются.
2. При передаче договора участия в долевом строительстве. Перед произведением уступки права должны быть произведены все расчеты со строительной организацией. Если за покупателем остается долг, он переходит новому владельцу в полном объеме. По этой форме договора переуступка возможно только до того момента, пока не будет подписан акт приемки жилого объекта покупателями. Договор уступки в данном случае должен быть обязательно зарегистрирован.

По договору переуступки все права прежнего владельца сохраняются за новым в том же объеме, в каком они были зафиксированы в первоначальном договоре. В связи с этим в договоре должны быть четко прописаны все права и перечислены документы, которые передаются новому владельцу.

Важно! Уступку права можно оформить только после полной оплаты долга перед застройщиком, либо должен быть составлен договор с передачей долга.

После подписания договора переуступки, у нового владельца должны быть на руках следующие документы:

• основной договор;
• бланки, которые подтверждают отсутствие задолженности перед строительной компанией;
• согласие застройщика на уступку;
• если квартира была оформлена в ипотеку, потребуется разрешение от банка;
• договор уступки;
• акт передачи.

После того, как был подписан договор переуступки, новый владелец не может предъявить претензии к продавцу по вопросу качества жилья. Все вопросы он может решать только с компанией-застройщиком.

Узнайте, можно ли продать квартиру с несогласованной перепланировкой. Потребуется ли согласие мужа при дарении? Ответ юриста здесь.

О нюансах регистрации недвижимости после приватизации читайте в статье.

Уступка права не прекращает действие первоначального договора и не может менять какие-либо пункты в нем. Меняются только стороны договора. Все остальное в полном объеме переходит новому владельцу.

Договор переуступки участия в долевом строительстве подлежат обязательной регистрации в Росреестр. Для подачи документов на регистрацию, необходимо предоставить следующие документы:

1. Первоначальный зарегистрированный договор долевого участия.
2. Договор уступки прав в двух экземплярах.
3. Если оплата по первоначальному договору была внесена не полностью, требуется предоставить согласие застройщика на переуступку в письменном виде.
4. Нотариальное согласие супруги или супруга продавца на продажу имущества.
5. Если в первичном договоре участвуют несовершеннолетние дети, необходимо предоставить разрешение от опеки и попечительства.
6. Два заявления на регистрацию договора, от продавца и от покупателя.
7. Квитанция об оплате государственной пошлины.

Если в качестве продавца выступает юридическое лицо, то из документов потребуются учредительные документы. Заявление на регистрацию подается в многофункциональные центры или в территориальные отделы Росреестра.

Жилье в старом фонде имеет массу минусов: устаревшие инженерные коммуникации, растущий процент износа здания, отсутствие достойного внутреннего ремонта и так далее.

Дальновидные покупатели больше заинтересованы в покупке новостроек. Однако брать объект на стадии котлована рискованно, а накануне сдачи дома цена за квадратный метр вырастает на 50-100%.

Переуступка ипотеки — отличный способ сэкономить при покупке жилья в новом доме.

Согласно статьям ГК РФ 382 и 381, переуступить свои права может как физическое лицо (дольщик), так и банк (кредитор). Второй вариант актуален, если банк стал банкротом.

В таком случае кредитная организация передает права на уже оформленные ипотечные займы другим организациям.

Для потенциального покупателя квартиры с дисконтом интерес представляет переуступка права на строящийся объект от физлица.

Когда речь идет о договоре долевого строительства, переуступка заключается в передаче прав и обязанностей по ДДУ от первоначального дольщика к новому. При этом стоимость квартиры на 10-30% ниже, чем на ту же новостройку уже после оформления права собственности. По закону пока на квартиру не оформлено право собственности, переуступка прав может оформляться неограниченное число раз.

С точки зрения сложности оформления есть три варианта переуступки прав:

1. Продавец платил за объект на стадии строительства деньги из личных накоплений, и покупатель рассчитывается за квартиру наличными. В данном случае ипотека не оформляется: у покупателя есть деньги, остается юридически правильно оформить сам договор переуступки права собственности.
2. Продавец купил квартиру на стадии котлована за счет личных сбережений, покупатель берет ипотеку для приобретения новостройки по переуступке. Для успеха сделки необходимо, чтобы банк одобрил кандидатуру заемщика и будущий объект ипотеки.
3. Продавец приобрел жилье от застройщика в ипотеку, покупатель собирается использовать заемные средства для приобретения жилья. Сделка сводится к переводу долга с одного плательщика на другого. Если переуступка долга по ипотеке происходит без смены банка, процедура не имеет особых сложностей. Первичный заемщик сообщает банку о намерении переуступить права и обязанности по кредиту, банк проверяет нового заемщика, происходит переоформление документов на нового плательщика и переход вещественного права на объект кредита к новому владельцу.

Важно: переуступка прав требования законна только в случае, если первичный покупатель полностью рассчитался за объект с застройщиком. При выборе квартиры обязательно проверьте факт оплаты.

Более подробно остановимся на третьем случае, когда один заемщик уступает свои права на строящееся жилье и обязанности по выплате кредита.

Например, у дольщика оформлена ипотека на новостройку в Сбербанке.

По ряду причин дольщик не готов выплачивать кредит до конца и находит покупателя, который готов принять на себя кредитные обязательства по переуступке прав. Что должен сделать покупатель:

• подать заявление на ипотеку в Сбербанк и получить одобрение;
• согласовать с банком порядок перевода кредитных обязательств и перечисления первоначального взноса;
• оформить договор ипотеки, оплатить страховку и выплачивать кредит по графику вплоть до полного погашения займа.

Покупка квартиры по переуступке прав в новостройке в ипотеку

Кредит на приобретение новостройки по переуступке предоставляют многие крупные банки:

• Сбербанк;
• ВТБ;
• Райффайзен;
• Абсолют банк;
• Дельтакредит;
• Россельхозбанк.

На начало 2019 года банковское предложение в этом сегменте кредитования выглядит примерно так:

• первоначальный взнос от 20%;
• ставка по займу от 9,5% (возможны скидки и бонусы для зарплатных клиентов, госслужащих и других категорий заемщиков);
• срок кредитования 1-30 лет;
• требования к объекту: аккредитованный банком объект, надежный застройщик, наличие у строительной компании полного пакета разрешительной документации на строительство землю.

Фактически ипотека с переуступкой долга мало отличается от других видов жилищного кредитования. Банк получает в залог право требования на квартиру в строящемся доме по договору ДДУ, регистрация переуступки официально проводится через Росреестр. Процент по займу может быть выше, чем при покупке квартиры напрямую у застройщика, но незначительно.

На этапе подачи заявки в банк потенциальному заемщику потребуется предоставить кредитору полный пакет личных документов:

• заполненная анкета ипотечника;
• паспорт будущего заемщика;
• подтверждение постоянного дохода: справка по форме банка, заверенная бухгалтерией работодателя, справка по форме 2-НДФЛ, либо справка о доходах с портала Госуслуги (доступно при подаче заявки на ипотеку через интернет в некоторых банках);
• подтверждение трудоустройства: заверенная копия трудовой книжки, либо оригинал договора о срочном трудоустройстве;
• документы о семейном статусе: свидетельство о заключении брака, свидетельства о рождении детей.

Если вы собираетесь приобрести новостройку указанным способом, вам предстоит пройти несколько этапов:

1. Одобрение заявки на ипотеку в выбранной кредитной организации.
2. Поиск подходящего объекта.
3. Получение одобрения на выбранный объект от банка.
4. Заключение договора переуступки, подписание договора ипотеки с банком.
5. Страхование сделки.
6. Регистрация договора переуступки в Росреестре.
7. Окончательный расчет с продавцом через счет-аккредитив или банковскую ячейку.

Первоначальный ипотечный взнос обычно передается продавцу новостройки в качестве аванса (задатка) за квартиру. Для покупателя предпочтительнее оформить договор задатка, поскольку задаток автоматически идет в зачет части стоимости жилья. Аванс может быть возвратным и невозвратным: все нюансы прописываются в авансовом договоре, поэтому к его составлению нужно подойти очень внимательно.

• если вы планируете участвовать в госпрограмме «Ипотека под 6%», не следует рассматривать предложения квартир по переуступке. Под действие программы попадают только квартиры от застройщика. Если новостройка куплена по переуступке от физического лица, оформить льготную ставку в 6% уже не получится;
• при погашении ипотеки по переуступке можно использовать средства материнского капитала. В качестве первоначального взноса задействовать материнский капитал не получится, зато его можно использовать для выплаты основного долга и процентов по нему;
• в договоре переуступки должна быть указана полная сумма, которую продавец получает за объект недвижимости. Это нужно в интересах самого покупателя;
• не следует давать аванс либо задаток без документального подтверждения: если продавец вдруг передумает выходить на сделку, покупатель сможет получить деньги аванса или задатка обратно лишь при наличии расписки о получении денежных средств от продавца;
• после вступления в силу поправок к закону о новостройках в июле 2019 года ипотека по переуступке не потеряет своей актуальности. Покупатели смогут приобрести новые квартиры по ранее заключенным договорам долевого участия. По прогнозам аналитиков, такие сделки будут актуальны до 2022-2021 года;
• купить квартиру по переуступке можно в уже сданном доме. Не все дольщики сразу оформляют право собственности: при продаже квартиры на вторичном рынке им придется платить налог, а переуступка прав позволяет избежать этой статьи расходов.

Переуступка договора долевого участия — обычная практика. Дольщик может переуступить квартиру в строящемся доме, потому что брал ее для инвестиций: купил на стадии котлована за три миллиона, а продал ближе к концу стройки за пять с половиной. Или семья выбрала однокомнатную квартиру на стадии котлована, а через два года, когда дом построили на 90%, родился второй ребенок, и однокомнатная квартира уже не подходит по площади. Семья переуступает договор долевого участия, а себе берет квартиру побольше.

Еще один вариант — застройщик привлекает подрядчиков, например, инженерную компанию, и расплачивается квартирами. Потом подрядчики продают эти квартиры через переуступки.

В общем, такие сделки проводят:

• инвесторы — те, кто покупают право на квартиры на стадии котлована, а продают их по переуступке ближе к сдаче дома, чтобы заработать на разнице в цене;
• дольщики, которые передумали жить в строящемся доме из-за личных причин, например, рождения ребенка или переезда в другой город;
• подрядчики — компании, которые участвовали в строительстве дома, но получили за свою работу не деньги, а право на квартиры.

В переуступке нет ничего криминального, это обычная практика.

Похожие записи:

• Новая программа переселения из аварийного жилья в 2024 году документ читать
• Земский Доктор Действует Ли На Целевиков
• Сколько Стоит 1 Куб Воды По Счетчику 2024