Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру в ипотеке». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Продажа ипотечной квартиры невозможна без участия в сделке третьей стороны — банка. До момента полного погашения задолженности операции с недвижимостью можно проводить только с его одобрения. Банк уведомляют о намерении продать объект недвижимости и в течение месяца ждут ответ.
Перед продажей ипотечного жилья нужно получить одобрение банка. Для этого продавец подает заявление в ипотечный отдел. В заявлении нужно указать причину продажи квартиры. Банк определит оставшуюся сумму кредита и возьмет сделку под контроль.
Сроки, стоимость жилья и обстоятельства сделки в начале согласовывают с кредитором, а после — с покупателем.
Если кредитора устраивают условия договора, — отказа не будет, потому что банку важно вернуть свои деньги. На решение могут повлиять общее состояние жилья, процентная ставка по кредиту.
Чтобы получить разрешение на сделку, надо выбрать один из вариантов погашения долга:
- Погасить кредит самостоятельно раньше срока.
- Оплатить долг из вырученных за продажу средств.
- Оформить договор купли-продажи с учетом оставшегося долга, который перейдет на нового владельца.
- Выставить обремененное жилье на аукцион.
Как продать ипотечную квартиру
Банк может отказать в продаже ипотечной квартиры. Однако это не значит, что идею нужно отложить.
Можно найти покупателя, готового предоставить задаток в размере недостающих средств для погашения ипотеки. Владелец жилья вносит эти средства и закрывает кредит, снимает недвижимость с учета, а дальше идет стандартный процесс продажи.
Сложность в том, что необходимо найти покупателя, который готов приобрести жилье за наличные средства и который согласится на определенную сумму залога. Но другого выхода при отсутствии разрешения кредитора нет.
Решение банка зависит от следующих факторов:
- от варианта погашения долга: самостоятельно раньше срока, в ходе сделки купли-продажи, новым владельцем жилья или взысканием банка на объект залога);
- от срока выплаты процентов по кредиту;
- состояния и рентабельности недвижимости.
Продажа ипотечной квартиры чаще всего предполагает скидку до 20%. Это связано со сложностью сделки. Поэтому для того, чтобы покупатель нашелся быстрее и, несмотря на все трудности, посчитал такое предложение выгодным, цену снижают.
На подобные сделки часто обращают внимание риелторы, у которых есть возможность досрочного погашения кредита. После покупки они продают такой объект дороже. Соглашаются и те, кто привязан к данному району или местоположению дома.
Поиск покупателя для ипотечной квартиры мало отличается от поиска покупателя на жилье без обременения. Будущего владельца нужно предупредить заранее, что квартира находится в залоге у банка. Это можно сразу указать в объявлении.
При поиске покупателя нужно учесть следующее:
- он должен отвечать требованиям банка — быть платежеспособным и с хорошей кредитной историей, если квартира продается вместе с ипотечным долгом;
- у него должно быть достаточно средств для задатка, если продавец планирует погасить ипотеку до полной продажи квартиры.
Долг по ипотеке в процессе сделки гасит покупатель, но передает деньги не продавцу, а банку. Дополнительно оформляется соглашение, согласно которому продавец после снятия обременения обязан довести сделку до конца.
Чтобы снизить риски, нужно собрать все документы, которые помогут обезопасить сделку и благополучно ее завершить.
В подобных сделках трое участников: кредитор, покупатель и продавец. Процесс включает несколько этапов:
- Продавец получает одобрение банка на продажу с погашением в ходе сделки.
- Продавец находит покупателя, у которого есть деньги на погашение ипотеки и покупку квартиры.
- Покупатель подписывает соглашение с банком о том, что кредитор получает от него задаток на сумму задолженности.
- Вторую часть суммы — за недвижимость, покупатель отдает продавцу. Обычно деньги для кредитора и для продавца кладут в две отдельные ячейки в банке. Такой алгоритм снижает риски для обеих сторон, так как банк гарантирует безопасность.
- После уплаты долга с недвижимости снимают обременение.
- Покупатель и продавец заключают договор купли-продажи.
- Стороны регистрируют переход права собственности в Росреестре.
Как продать квартиру в ипотеке и купить другую
Ведение сделки можно полностью поручить банку. В этом случае поиском покупателя, заключением договора, снятием обременения займется банк. Этот способ можно выбрать, если нет времени заниматься продажей квартиры с обременением. Минус такой сделки — банк не станет держать цену, которую назначит продавец, поэтому можно потерять в стоимости квартиры.
Продавцу нужно обратиться к кредитору и написать заявление о том, что он планирует продать ипотечную квартиру через банк. Потом останется только поставить подпись в договоре и получить остаток денег.
Сделку по продаже ипотечной квартиры будет вести банк и в случае, если должник перестал выплачивать ипотеку.
Банк выставил жилье на торги — самое неприятное, что может случиться с владельцем недвижимости. Придется оплачивать услуги по организации торгов, судебные издержки, неустойки и штрафы.
Перед тем как обращаться в суд, банк предложит должнику варианты решения проблемы. Это может быть реструктуризация долга или досрочное погашение. Если заемщика не устроят варианты и он не сможет платить по кредиту или самостоятельно продать квартиру, кредитор обратиться в суд.
Суд рассматривает иск о взыскании задолженности и изъятии имущества в счет оплаты долга. После вынесения решения в пользу кредитора, недвижимость реализуют на торгах. Обычно ее продают дешевле рыночной стоимости.
В торгах, которые проводит служба судебных приставов, должно участвовать минимум два человека. После неудачной попытки торги проводятся повторно. При последующей неудаче торги признаются несостоявшимися, а судебные приставы предлагают банку оставить квартиру за собой для погашения долга.
Если размер долга не определен заранее, он исчисляется в судебном порядке и включает в себя: сумму займа, проценты, судебные издержки.
По действующему договору между банком и заемщиком проценты будут начисляться до момента продажи квартиры и уплаты основной задолженности. Остаток средств после продажи жилья и уплаты долга возвратят заемщику.
Низкие цены на обремененное жилье привлекают внимание агентств недвижимости. Такие организации предлагают выкупить квартиру максимально быстро. Прежде чем согласиться на подобное предложение, стоит учитывать:
- Агентства берут комиссию за оформление документов. Необходимо заранее узнать ее размер.
- Перепродавая квартиру раньше чем через пять лет после покупки, агентство недвижимости обязано заплатить налог на доход. Размер налога высчитывается из общей стоимости жилья.
Из множества причин, по которым люди пытаются продать квартиру, за которую еще не выплачен ипотечный кредит, отметим главные:
- Невозможность обслуживать ипотеку. Владелец жилья потерял работу или другой источник дохода, и больше не в состоянии платить ежемесячно крупные суммы.
- Желание (и возможность) улучшить жилищные условия. В этом году рост кредитования покупки жилья в РФ уже превысил 30%, снижается процентная ставка. Появляются новые возможности. Продажа квартиры дает недостающие средства для покупки новой большей жилплощади.
- Семейные или бытовые обстоятельства. Развод, свадьба, плохие соседи, выявившиеся существенные недостатки квартиры (необязательно трещины на стенах – может быть, изменение маршрутов общественного транспорта или постройка по соседству шумного торгового центра).
В 99 процентах случаев выставленная на продажу квартира с обременением продается по существенно сниженной цене. Для опытного риэлтора подобные предложения – золотое дно, поэтому чаще всего на объявления первыми откликаются именно они. Кроме того, специалисты по недвижимости – народ рисковый, ради хорошей прибыли некоторые из них готовы платить вперед. И если вы согласны подвинуться по цене процентов на 20-30 от рыночной, можно воспользоваться услугой срочного выкупа.
Также риэлторы (естественно, опытные и грамотные) могут оказаться полезными, если потребуется убеждать сомневающихся и опасающихся покупателей. Именно последние, не имеющие больших сумм, но желающие приобрести квартиру побольше и получше, – вторая категория покупателей жилья в ипотеке. Они согласны на сложную сделку за дисконт процентов в 10 к рыночной цене, но предпочитают, чтобы их вел за руку опытный специалист.
Еще одна группа покупателей – ценители жилья в конкретных домах. Если ваша ипотечная квартира находится в жилом комплексе, куда стремится попасть жить полгорода, то беспокоиться не о чем: найдутся желающие и на предложение с обременением.
Как продать квартиру в ипотеке
«Перезайм» – очень частая схема, используемая, когда покупатель не имеет достаточных средств для покупки. Такому покупателю вместе с квартирой передаются обязательства по ипотеке прежнего владельца – иногда на тех же условиях, иногда – на других (банк оценивает нового заемщика в соответствии со своими стандартами). Для продающей стороны это способ на приемлемых условиях и без чрезмерного дисконта расстаться с недвижимостью. Для приобретающей – возможность купить жилье на лучших условиях, чем при обычной ипотеке.
Покупатель подает заявку на ипотеку в обычном порядке. После одобрения желаемой суммы, в качестве объекта выбирает ипотечную квартиру. Если ипотека продавца взята в том же банке, принимается принципиальное решение о допустимости переоформления предмета залога. Если квартира бралась в ипотеку в другом банке, рассматривается возможность перекредитования (в качестве покупателя выступает «новый» банк).
Перерегистрирует залоговые права на квартиру в Росреестре сама кредитная организация.
Если вам грозит четвертый способ продажи ипотечной квартиры – дело плохо. Он применяется, если допущены серьезные просрочки по кредиту, либо заемщик сообщил банку о невозможности оплачивать ипотеку. Обязательное условие – получение согласия кредитной организации (или фирмы, которой продан долг), а также заемщика. У последнего вариантов, как правило, нет. Сделка безопасна как для продавца, так и для покупателя. Продажа жилья проводится с торгов на специализированных интернет-площадках.
Чтобы сделка прошла без сучка, без задоринки, продавцу необходимо заранее подготовить требуемый пакет документов. Для разных вариантов продажи ипотечной квартиры он будет своим, а мы приведем здесь полный список:
- Паспорта всех владельцев продаваемой недвижимости (для несовершеннолетних до 14 лет – свидетельства о рождении).
- Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на продаваемую квартиру – она подтвердит, что владельцем являетесь именно вы, а жилье свободно от обременения.
- Технический паспорт квартиры. Если его нет, поспешите с заказом через БТИ или МФЦ, поскольку делается этот документ небыстро.
- Справка формы №9 (выписка из домовой книги) – в ней отражен список зарегистрированных в квартире лиц. Если на момент продажи там будет хоть одна фамилия, банк сделку завернет.
- Справка из управляющей компании либо ТСЖ об отсутствии долга по коммунальным платежам.
- Если среди владельцев имеются несовершеннолетние, придется получать разрешение на продажу в органах опеки. Дадут его только в том случае, если сделка не ухудшает условия жизни ребенка. Соответственно, необходимо будет не представить документы не только на продажу квартиры, но и на покупку новой. Обратите внимание: разрешение оформляется только при участии в процессе обоих родителей (опекунов, усыновителей), даже если они в разводе и живут в разных концах планеты. Срок рассмотрения заявления – 14 дней.
- Купленная в браке, но оформленная на одного из супругов квартира не может быть продана без согласия второго супруга – в том числе если семья официально распалась. Согласие нужно оформить у нотариуса (стоимость – около 1500 рублей, в зависимости от региона).
- Справка об оценке квартиры. Фирму, производящую оценку, как правило, рекомендует сам банк. В любом случае, у нее должна быть лицензия на оказание таких услуг. Стоимость оценки, в зависимости от региона, обычно составляет 3-5 тысяч рублей.
– Налоговое регулирование такое же, как и у обычного жилья: если вы владели квадратными метрами дольше трех лет, при продаже за любую сумму не платите ничего. А вот если квартира была в собственности меньше трех лет, и продаете вы ее по более высокой цене, чем покупали, придется заплатить налог 13% (один раз можно получить вычет в 1 миллион рублей). Уклониться не получится, поскольку сделку контролирует банк, и сумма в договоре купли-продажи будет прописана корректная. К слову, для недвижимости, купленной после 1 января 2016 года, срок владения для освобождения от налога установлен в 5 лет.
Как я продал квартиру в ипотеке
Скажем сразу – от потенциального покупателя лучше не утаивать, что недвижимость в банковском залоге. Если это выяснится в процессе оформления, скорее всего сделка не состоится! Покупатель усомнится в вашей честности и добросовестности, а разрыв договоренностей может грозить потерей денег, в том числе, переданных в задаток, а также скандалами и нервными потрясениями.
В продаже залогового жилья ничего криминального нет, если делать все грамотно. Если покупатель, осмотрев недвижимость, не испугался обременения, то события будут развиваться по следующему сценарию:
|
Шаги |
Примечания |
|
Покупатель обращается в банк и изъявляет свое желание выкупить залог |
Чаще всего банки не препятствуют такой операции |
|
Сотрудники банка составят с ним предварительный договор купли/продажи |
Договор нужно заверить у нотариуса! |
|
Покупатель сначала вносит необходимую сумму для погашения задолженности заемщика |
В депозитную ячейку |
|
Затем вносит оставшуюся к уплате сумму |
В другую депозитную ячейку |
|
С квартиры снимается обременение |
|
|
Стороны оформляют договор купли/продажи |
Важно! Доступ к финансам в ячейках открывается и для банка, и для продавца недвижимости только после обращения в регистрирующий орган и оформления договора купли-продажи!
На практике нередки случаи, когда реализация залогового объекта осуществляется без личного присутствия заемщика (переезд, командировка, нехватка времени). В этом случае кредитная организация по просьбе получателя кредита занимается всеми необходимыми процедурами для снятия обременения.
Если в результате сделки остается сумма к получению для продавца, она отправляется сотрудниками банка в депозитную ячейку и ждет возвращения своего владельца.
Еще один вариант – реализация банком прав на залог. Объекты с обременением, выставляемые кредитной организацией на продажу, чаще всего реализуются по стоимости ниже рыночной, а потому спрос на такое жилье есть.
В этом случае действия те же, что и с обычной ипотекой:
|
Шаги |
Примечания |
|
Потенциальный заемщик предоставляет пакет документов |
Документы те же, что и для ипотеки |
|
Банк проверяет документы и выносит решение |
|
|
Осуществляется оценка приобретаемой недвижимости и ее страхование |
В случае одобрения банком |
|
Долговые обязательства перерегистрируются на нового владельца |
Оформлением передачи обременения в Росреестре занимается сам банк |
|
Заемщик подписывает дополнительное соглашение о переуступке долгового обстоятельства |
По времени процесс продажи и оформления займет примерно 3 недели.
Первая сложность, с которой можно столкнуться – это использование материнского капитала в процессе покупки ипотечной недвижимости, выставленную теперь на продажу. Право собственности при такой сделке оформляется на всех членов семьи, в том числе детей. Продать жилье, где собственник — ребенок, можно только с предоставлением ему соответствующей доли, что на практике сделать довольно сложно.
Продать квартиру, купленную с использованием средств «военной ипотеки», возможно. Для снятия обременения для начала придется в полной мере погасить долг перед банком, а также вернуть деньги, предоставленные Министерством Обороны РФ. Бюджетные средства, полученные обратно от военнослужащего, снова отправляются на его счет, как участника накопительно-ипотечной системы, и в дальнейшем могут быть использованы для оформления другой сделки с жильем.
5 вариантов, как продать ипотечную квартиру
В случае развода собственников ипотечных квадратных метров скорей всего придется решать вопрос о продаже и разделе недвижимости. Самый важный шаг здесь – уведомить о намерении расторгнуть брак кредитное учреждение, так как развод классифицируется как нарушение заемщиком условий договора.
Очень важный момент – если собственник решил продать жилье, которым владел менее трех лет, ему придется раскошелиться на уплату налога с продажи квартиры. Либо немного повременить.
Для всех заемщиков действует одно и то же правило – ипотечное жилье находится в залоге у банка до тех пор, пока клиент не вернет весь кредит. Такое правило позволяет банкам снизить свои риски, а значит установить меньшую процентную ставку, чем при потребительском кредитовании. Как только заемщик перестает выплачивать регулярные платежи и накапливает большую задолженность, банк выставляет недвижимость на торги, и компенсирует свои затраты.
Заемщик, который купил жилье в ипотеку, может его завещать или регистрировать в нем кого угодно. Также он вправе сдавать недвижимость в аренду или передавать во временное пользование, если это не противоречит договору кредитования. При этом клиент обязан продолжать вносить ежемесячные платежи. Но некоторые юридические права собственника ограничены. Чаще всего продать ипотечную квартиру собственник сможет только с разрешения банка или путем досрочного погашения кредита.
Можно продать ипотечное жилье, если досрочно погасить долги, и только после этого проводить сделку. Это самый простой вариант. Некоторых покупателей ипотечной недвижимости может отпугнуть то, что жилье находится в залоге, поэтому лучше об этом предупредить заранее.
У владельца квартиры, за которую еще не выплачен весь ипотечный долг, 4 пути:
- Погасить задолженность собственными средствами.
- Взять взаймы деньги у родственников, чтобы закрыть ипотеку и снять обременение. После того как покупатель заплатит за жилье, вернуть одолженную сумму.
- Оформить на себя другой кредит.
- Взять предоплату у покупателя и погасить ипотеку из этих денег.
Однако найти человека, который согласится отдать часть денег на погашение долга перед банком, достаточно сложно. При такой сделке покупателю приходится отдавать предоплату под расписку и надеяться на порядочность продавца. Если собственник передумает продавать квартиру, но «забудет» про аванс, придется обращаться в суд. Даже если суд встанет на сторону покупателя получить обратно всю сумму довольно сложно. Из-за того, что риски для покупателя слишком велики, этот способ продажи недвижимости наиболее редко встречается в практике.
Но если и найдется покупатель на таких условиях, скорее всего, он потребует скидку на жилье, чтобы снизить собственные риски. Как правило, продавцы уступают не меньше 10-20% от среднерыночной цены.
В любом из 4 вариантов досрочного погашения ипотеки схема одна:
- заемщик закрывает долг в банке;
- снимает обременение с недвижимости в Росреестре;
- проводит сделку купли-продажи.
Во всех этих случаях согласие банка не обязательно. Загвоздка только в том, где найти достаточную сумму для погашения займа.
При продаже квартиры с привлечением банка, финансовая компания принимает активное участие в сделке. Деньги за погашение задолженности покупатель отдает не на руки собственнику квартиры, а несет в банк. Риски для покупателя в таком случае значительно ниже, чем при самостоятельной продаже. Но у такого способа реализации есть минус – не все банки одобряют подобные сделки.
Продажа квартиры, находящейся в ипотеке. На что обратить внимание
Случаи, когда владелец ипотечной недвижимости хочет ее продать еще на стадии выплаты кредита, нередки. Подобное решение принимается не спонтанно, а по достаточно серьезной причине.
- Если стало невозможным выплачивать ежемесячные взносы по кредиту. Такая ситуация возникает, когда заемщик потерял работу, заболел, произошли какие-то события, повлиявшие на его платежеспособность. Продажа жилья в этом случае поможет не накопить долги перед банком и закрыть кредитный договор. Только начинать поиски покупателя надо раньше, чем ситуация станет совсем критичной. Иначе вырученные от продажи залогового имущества средства пойдут на погашение долгов перед банком.
- Когда необходимо изменить размеры жилплощади, причем как в большую, так и в меньшую сторону. В этом случае владелец возвращает банку жилплощадь и, получив залоговые средства, приобретает другую недвижимость. Существует несколько схем организации подобных сделок купли-продажи.
- При обоснованном выезде за границу на новую работу или для ухода за близким родственником на длительное время. В данной ситуации необходимость в собственном жилье просто отпадает, поэтому банку выгоднее помочь с продажей собственности, купленной в кредит, чем потерять клиента и вложенные средства.
В любом случае вполне реально выгодно продать квартиру в ипотеке, а потом снова купить квартиру в кредит или за наличную сумму.
Отказать клиенту в продаже жилья, находящегося в залоге, банк не может. Наиболее приемлемым условием сделки для финансового учреждения станет либо полное погашение кредита покупателем, либо перевод на него обязанностей по выполнению обязательных платежей. При этом банк тщательно изучает кредитную историю потенциального клиента, чтобы сделка прошла с соблюдением интересов всех участников. По итогам проверки финансовое учреждение выдает заемщику официальное разрешение на продажу ипотечной квартиры.
В каждом конкретном случае задача решается, исходя из существующих реалий, но условно все варианты купли-продажи жилплощади с обременением можно разделить на три типа.
Покупатель и владелец недвижимости оформляют у нотариуса соглашение о передаче аванса или задатка в размере ипотечного долга. С этим соглашением и с банковским разрешением клиент идет в банк и полностью закрывает задолженность по кредиту. Получив на руки документ об отсутствии претензий со стороны финансовой организации и став полноправным владельцем жилья, продавец оформляет сделку купли-продажи на оставшуюся сумму. Покупатель вносится в РОСРЕЕСТР как новый собственник. При повторном обращении в эту организацию с предъявлением бумаг, подтверждающих закрытие ипотеки, РОСРЕЕСТР снимает обременение с квартиры. Покупатель в этом случае рискует своими деньгами, если продавец вдруг откажется продавать жилье после того, как был погашен кредит. Добиваться справедливости придется через суд.
Вариант, наиболее удобный банку, но не очень популярный среди желающих продать или купить квартиру в ипотеке. Оформляется банковский документ, после чего право собственности переходит на нового владельца. Вместе с этим на него ложится обязанность по дальнейшему погашению займа. Поэтому процедура проводится только после того, как кредитная организация завершит полную проверку нового клиента и одобрит выбор.
Можно ли продать ипотечную квартиру
- Земельный участок
- Ипотека
- Купить
- Материнский капитал
- Наследство
- Новостройка
- Обменять
- Продать
- Советы и рекомендации
- Частный дом
Суть ипотеки в том, что банк выдает вам деньги под залог покупаемой квартиры. Это называется обременением вашего новоприобретенного имущества. После покупки жилья закладная на него отправляется на хранение в кредитную организацию и находится там до тех пор, пока вы не погасите заем.
Все права участников ипотеки указаны в федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (от 16.07.1998 №102-ФЗ). Статья 29 этого документа разрешает покупателю имущества использовать его по прямому назначению. То есть жить в квартире, регистрировать в нее всех, кого душа пожелает, сдавать жилье в аренду и так далее.
А вот что касается распоряжения имуществом (права на продажу), есть кое-какие тонкости. В статье 37 говорится, что квартира может быть отчуждена, в том числе через продажу, – но только с согласия залогодателя. А это значит, что при любом способе продажи первым шагом станет обращение в банк. В противном случае сделка может быть оспорена, а имущество перейдет во владение банка – об этом нам говорит статья 301 Гражданского кодекса РФ.
Каждого третьего заемщика волнует вопрос: можно ли продать имущество, которое было приобретено за счет заемных средств? Поскольку данный продукт выдается на длительный срок, то кредиторы понимают, что могут случиться непредвиденные ситуации, поэтому в большинстве случаев не против продажи имущества.
Если внимательно изучить условия кредитного договора, то можно не только получить ответ на данный вопрос, но и узнать что следует для этого сделать. В кредитном договоре прописываются условия продажи, которые следует просто внимательно изучить.
На практике актуальны следующие варианты продажи:
- Погашение долга ранее срока. Для такой сделки потребуется найти покупателя, который не против будет приобрести квартиру, обремененную залогом.
- Перекредитование. Данный вариант подходит тем заемщикам, которые могут оформить кредит на более выгодных условиях, с целью погашения имеющегося ипотечного долга.
- Смена заемщика. В этом случае потребуется найти покупателя, который согласится взять на себя ипотечный долг. Заемщик сможет получить только те средства, которые он выплатил финансовой компании, в счет погашения долга.
Получается, можно продать имущество, не выплатив ипотеку. Единственное, о чем необходимо помнить, что к данному вопросу следует подходить крайне ответственно.
Из множества причин, по которым люди пытаются продать квартиру, за которую еще не выплачен ипотечный кредит, отметим главные:
- Невозможность обслуживать ипотеку. Владелец жилья потерял работу или другой источник дохода, и больше не в состоянии платить ежемесячно крупные суммы.
- Желание (и возможность) улучшить жилищные условия. В этом году рост кредитования покупки жилья в РФ уже превысил 30%, снижается процентная ставка. Появляются новые возможности. Продажа квартиры дает недостающие средства для покупки новой большей жилплощади.
- Семейные или бытовые обстоятельства. Развод, свадьба, плохие соседи, выявившиеся существенные недостатки квартиры (необязательно трещины на стенах – может быть, изменение маршрутов общественного транспорта или постройка по соседству шумного торгового центра).
Как выгодно продать квартиру в ипотеке и купить другую?
Все ипотечные заемщики, да и простые обыватели, знают, что если человек решил взять ипотеку, недвижимость будет находиться в залоге у банка, пока он не вернет все деньги. Такое правило действует у всех кредиторов, поскольку позволяет им подстраховаться: когда должник прекращает по каким-то причинам выполнять свои долговые обязательства, объект выставляют на продажу, а средства с его реализации забирают себе.
Согласно ч. 2 ст. 346 ГК РФ, залогодатель может пользоваться предметом залога в соответствии с договором, но отчуждать его без ведома и согласия залогодержателя (банка) – нет, если иное не предусмотрено договором. Т.е. в результате ипотечного кредитования квартира заемщика становится его собственностью. Однако при невыплаченной ипотеке юридических прав ее владелец не имеет.
Поскольку на недвижимость, заложенную по ипотечному договору, устанавливается обременение, отчуждение ее (продажа, обмен, повторный залог или внесение в качестве вклада, дарение) невозможно, если кредитор не даст на это добро. Разрешаются: завещать заложенное имущество, регистрировать в нем того, кого нужно. И даже условия соглашения по ипотеке не могут это запретить.
Что касается сдачи квартиры, дома в аренду и вообще передачи другим лицам на временное пользование/владение, то здесь законодательство дает такое право, если опять-таки иное не предусмотрено договором залога либо законом. К тому же, заемщика это не освобождает от выплат по ипотеке. Вывод: обменять, продать квартиру, взятую в ипотеку, можно либо с согласия кредитора, либо после снятия с нее обременения, полностью погасив кредит.
Приобретенная квартира посредством ипотеки является имуществом должника, но чтобы продать ее, нужно получить согласие банка.
С одной стороны, банк заинтересован в полном погашении займа и не должен препятствовать продаже залоговой недвижимости, если заемщик не может больше нести долговые обязательства по ипотеке.
С другой стороны, при разрешении продажи залоговой недвижимости банк теряет свою возможную прибыль, связанную с выплатами процентов за использование заемных средств, выданных на приобретение этой недвижимости.
Если возможность продажи квартиры в обременении прописана в заключенном договоре, то банк не может отказать. Чтобы заемщики не злоупотребляли такой возможностью, продажа ипотечной квартиры сопровождается наложением существенных штрафных санкций и заградительных комиссий.
Но они несравнимы с вероятными последствиями из-за прекращения платежей по ипотеке. Если заемщик объективно не может больше регулярно платить по кредиту – ему не стоит затягивать с продажей, разумней разрешить сложившуюся ситуацию до судебного разбирательства.
Возможны следующие варианты продажи ипотечной квартиры:
- Досрочное погашение. Заемщик находит покупателя, согласного приобрести квартиру с обременением, и получает от него необходимую сумму для досрочного погашения ипотеки.
- Самостоятельная продажа. Банк заключает письменное соглашение о последующей покупке квартиры с покупателем. Покупатель рассчитывается по ипотеке, заемщик получает справку, свидетельствующую об отсутствии задолженности, и снимает самостоятельно обременение.
- Продажа с помощью банка. Покупатель вносит необходимые суммы для погашения ипотеки и покупки квартиры на две депозитные ячейки. Банк занимается снятием обременения сам.
- Продажа долговых обязательств. Для покупателя, желающего также приобрести ипотечную квартиру в кредит, существует схема перекредитования.
Это тот момент, когда найден покупатель, который согласен выплатить сумму, равную остатку долга по ипотеке, и банк согласен досрочно расторгнуть договорные отношения с заемщиком.
Рассмотрим алгоритм досрочного погашения ипотеки:
- Между продавцом и покупателем заключается нотариальное соглашение о внесении задатка. Обязательно здесь прописываются все условия относительно снятия обременения и суммы задатка в размере остатка долга по ипотеке;
- Полученный продавцом от покупателя задаток вносится в счет погашения кредита. Подтверждением будет справка, взятая в банке о том, что задолженность погашена. Банк выдает также документы, на основании которых возможно снять залоговые обязательства;
- Продавец с полученными документами направляется в Росреестр, где составляет соответствующее заявление о снятии обременения.
Для подтверждения факта отсутствия задолженности у заявителя и согласия на снятие обременения в регистрирующий орган приглашается представитель банка.
Только после того, как продавцу на руки будет выдана выписка из ЕГРН с отсутствием данных об ограничениях, можно совершить сделку и зарегистрировать ее в Росреестре.
После продажи квартиры, можно найти другую и снова обратиться в банк за оформлением нового ипотечного кредита.
Может сложиться ситуация, когда заемщик не имеет возможности самостоятельно искать покупателя и совершать сделку по продаже жилья. В этом случае он может обратиться в банк с просьбой представлять свои интересы в этом вопросе.
По заявлению заемщика банк начнет заниматься поиском и реализацией квартиры, но следует помнить, что его не интересует ваша выгода. Банку важно лишь вернуть долг по ипотеке. Такой вариант, как правило, выбирают те, кто неспособен более исполнять долговые обязательства перед кредитным учреждением и готов любой ценой избавиться от них и недвижимости, ставшей их причиной.
Часто ипотеку оформляют с погашением с течение 10-30 лет. За этот срок неминуемы изменения состава семьи или потребностей в жилье у заемщика. Часто жизненные обстоятельства заставляют искать способы продать кредитную квартиру и купить другую. Собственность на протяжении всего срока выплат остается в залоге у банка. Продажа ее предполагает согласование будущей сделки с кредитором и снятие запрета на переоформление находящейся в ипотеке квартиры.
Несмотря на общее мнение, что продать жилье в залоге нельзя, в российском законодательстве нет запретительных норм. Переоформление недвижимости возможно, если будут соблюдаться положения закона «Об ипотеке» и гражданского законодательства. Главным условием продажи залогового имущества станет согласие кредитора с переходом собственности к другому владельцу, поскольку эта собственность выступает обеспечением по ипотечным обязательствам. Пока долг перед банком не погашен, в случае отказа от платежей, залогодержатель вправе организовать принудительную продажу залога в счет ликвидации задолженности.
Как любой залогодержатель, Сбербанк не заинтересован в продаже объекта, пока проблема с оставшимся долгом не урегулирована. Однако есть ряд факторов, когда банк также заинтересован в продаже, чтобы исключить образование просроченного невозвратного долга. Банк готов учесть персональные обстоятельства, при которых возникла экстренная потребность в продаже недвижимости.
Высокий шанс на согласование сделки с покупателем имеют владельцы ипотечного жилья в следующих обстоятельствах:
- Смена места жительства, города, региона.
- Расширение семьи или, наоборот, развод.
- Ухудшение финансового положения по причине потери места работы по сокращению или снижение заработка.
- Потеря трудоспособности полностью или частично.
- Изменение личных планов, потребность в улучшении жилищных условий.
Не важно какое обстоятельство заставило заниматься продажей залогового жилья, нужно аргументировать свое решение, представив веские причины необходимости сделки. В другом случае, на заявку заемщика Сбербанк ответит отказом, а юридические действия в отношении квартиры допускаются только после полного погашения ипотеки.
Часто потребность в досрочной продаже жилья возникает в связи с расторжением заемщиком брака и необходимостью урегулировать вопрос с совместно нажитой собственностью. При разводе, если по ипотеке заемщиками выступают оба супруга, есть два варианта развития:
- Обратиться в банк для составления 2 отдельных соглашений с определением объема долга по каждой из долей бывших супругов.
- Если недвижимость куплена до того, как зарегистрирован брак, долг числится на одном из супругов, и будущее согласование планируемой сделки выполняет единственный заемщик.
Часто бывает так, что ипотечный договор оформляется до брака, а выплаты по нему происходят уже после регистрации отношений. В таком случае, заинтересованная сторона вправе претендовать на выделение доли пропорционально произведенным за годы брака выплатам. Этот факт придется учитывать при дальнейшей продаже недвижимости.
- Как только банк разрешил вам продать жилье и определил сумму долга на дату сделки, вы с покупателем идете к нотариусу, и заключайте предварительное соглашение.
Это обязательное условие, чтобы вы не затягивали время и не повышали цену на жилье. По предварительному соглашению покупатель может подать на вас в суд и принудить продать кредитную квартиру.
- Покупатель перечисляет оставшуюся сумму за ипотеку, на расчетный счет банка.
- Вам выдается закладная на жилье и справка о закрытии счета.
- Затем вы в оговоренное в предварительном соглашении время, идете в регистрационную службу.
Регистрируйте документы:
- договор купли-продажи;
- снятие обременения на продаваемую недвижимость;
- переход права собственности на ипотечную квартиру.
Банк может переоформить ипотеку на третье лицо, предварительно проверив платежеспособность. Подписывается соглашение о переводе долга на покупателя. Он обязуется нести финансовую ответственность и погасить долг. Недвижимость остается в залоге у банка.
Подобная сделка является рискованной для кредитора и в большинстве случаев данный вариант не будет принят. Но если новый заемщик подходит под все параметры, его могут принять в качестве участника ипотеки.
По сути, жилье предоставляемое государством семьям военнослужащих, является субсидией и регулируется Федеральным законом №117. Существует накопительный фонд (НИС) из которого поступает ежемесячная оплата в банк, который одобрил кредит.
Платежи поступают своевременно, пока человек находится на государственной службе и его трудовые отношения закреплены контрактом.
Но если военный решит уволиться он обязан не только самостоятельно оплачивать долг, но и вернуть потраченную на него сумму обратно в НИС.
То есть продать такое жилье возможно, но сделка будет сложной для переоформления. Причем нужно обосновать свое желание и иметь для этого веские основания.
- Например, рождение ребенка требует улучшение условий проживания и является уважительной причиной.
- Перевод в другую часть для несения службы также будет веским основанием.
Без разрешения накопительного фонда и кредитора продать жилье не получится.
Можно ли продать квартиру в ипотеке?
Сбербанк в России – бесспорный лидер выдачи ипотечных кредитов. Несколько лет назад для желающих продать квартиру, ипотека на которую была оформлена в Сбербанке, был один способ – погасить задолженность, а уже после этого проводить сделку.
Сегодня Сбербанк проявляет чудеса клиентоориентированности, и предлагает следующий вариант решения вопроса:
- Залоговая квартира передается другому клиенту Сбербанка, который точно также берет на ее приобретение ипотеку
Новую ипотеку буквально сразу же можно погасить. Однако, покупателю придется озадачиться со сбором документов, а также раскошелиться на оценку жилья и страховку имущества на 1 год (при досрочном погашении страховку можно расторгнуть вернуть часть средств).
Все это, конечно, связано для покупателя с определенными неудобствами, поэтому покупателя необходимо мотивировать ценой. У продавца же, к сожалению, другого варианта продать квартиру из-под ипотеки сбербанка, за исключением погашения кредита за счет своих средств или средств покупателя, но за пару недель до перехода прав собственности на имя покпателя, чаще всего нет.
Отдельным вопросом при продаже Квартиры из-под залога Сбербанка стоит получение закладной для возможности снять обременение в Росреестре. Тут очень важны хорошие взаимоотношения между партнером Сбербанка СПИК и Банком. Благодаря тесному сотрудничеству СПИК и Сбербанка, закладную удается получить сразу в день погашения, а не через две недели после погашения, как это обычно происходит.
Квартира, приобретенная в ипотеку, находится в собственности покупателя. Но до момента полной выплаты кредита она находится в залоге у банка и является гарантией возврата денег.
Это означает, что ипотечную квартиру нельзя продать без согласия банка.
Процесс поиска покупателей не отличается от обычной сделки
Чтобы повысить привлекательность продаваемого жилья, имеет смысл предложить на него скидку. В большинстве случаев ипотечные квартиры продаются с существенным дисконтом (до 15–20%). Это вызвано тем, что ипотечная квартира находится в залоге, а это означает дополнительные неудобства для покупателя по сравнению с покупкой квартиры, которая не находится в залоге.
Покупателей стоит искать с помощью объявлений на специализированных сайтах. В тексте стоит указать технические характеристики жилья (адрес, количество комнат, метраж, тип санузла, удаленность от метро) и юридические аспекты (как давно владеете, сколько собственников) и обязательно — нахождение квартиры в ипотеке.
Есть 4 механизма продажи ипотечного жилья:
- погашение ипотеки в ходе сделки
купли-продажи - продажа квартиры со сменой собственника и переоформление ипотеки на покупателя
- досрочное погашение кредита за счет средств покупателя
- продажа квартиры банком
В таком виде сделки участвуют три стороны — банк, продавец и покупатель.
Чтобы продать ипотечную квартиру таким образом, вам нужно выполнить следующие действия:
Шаг 1. Обратитесь в банк за согласием на продажу квартиры.
Шаг 2. Найдите покупателя.
Шаг 3. Выписать всех, кто зарегистрирован в квартире, включая владельца (в том числе несовершеннолетних).
Шаг 4. Заключите предварительный договор
Шаг 5. Покупатель вносит задаток на счет в банке для погашения ипотечного кредита. После этого большинство банков готовят необходимые для снятия залога документы.