Закон об ипотеке – перспективы и особенности новой редакции 2017 года

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Закон об ипотеке – перспективы и особенности новой редакции 2017 года». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

1. Закладная должна содержать: (в ред. Федерального закона от 25.11.2017 N 328-ФЗ)

1) слово «закладная», включенное в название документа;

2) имя залогодателя, сведения о документе, удостоверяющем личность, страховой номер индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования (при наличии) — для физического лица, полное наименование залогодателя, указание места нахождения, идентификационного номера налогоплательщика и основного государственного регистрационного номера — для юридического лица; (в ред. Федерального закона от 25.11.2017 N 328-ФЗ)

3) имя первоначального владельца закладной, сведения о документе, удостоверяющем личность, страховой номер индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования (при наличии) — для физического лица, полное наименование залогодержателя, указание места нахождения, идентификационного номера налогоплательщика и основного государственного регистрационного номера — для юридического лица; (в ред. Федерального закона от 25.11.2017 N 328-ФЗ)

4) название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;

5) имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, сведения о документе, удостоверяющем личность, страховой номер индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования (при наличии) — для физического лица, полное наименование, указание места нахождения, идентификационного номера налогоплательщика и основного государственного регистрационного номера — для юридического лица; (в ред. Федерального закона от 25.11.2017 N 328-ФЗ)

6) указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;

7) указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям — сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);

8) достаточное для идентификации описание объекта недвижимости: вид, кадастровый номер, площадь или иная основная характеристика объекта недвижимости и ее значение, адрес или при отсутствии адреса иное описание местоположения; (в ред. Федерального закона от 25.11.2017 N 328-ФЗ)

9) установленную в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности рыночную стоимость предмета ипотеки; (в ред. Федерального закона от 25.11.2017 N 328-ФЗ)

10) наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера и даты государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды — точное название имущества, являющегося предметом аренды, в соответствии с подпунктом 8 настоящего пункта и срок действия этого права; (в ред. Федерального закона от 25.11.2017 N 328-ФЗ)

11) указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки;

12) подпись залогодателя и, если он не является должником, также подпись должника по обеспеченному ипотекой обязательству; (в ред. Федерального закона от 22.12.2008 N 264-ФЗ)

Федеральный закон от 05.12.2017 г. № 378-ФЗ

К закладной могут быть приложены документы, определяющие условия ипотеки или необходимые для осуществления залогодержателем своих прав по закладной.

Если документы, прилагаемые к закладной, не названы в ней с такой степенью точности, которая достаточна для их идентификации, и в закладной не сказано, что такие документы являются ее неотъемлемой частью, такие документы необязательны для лиц, к которым права по закладной перешли в результате ее продажи, залога или иным образом.

1. Любой законный владелец закладной, за исключением обездвиженной документарной закладной и электронной закладной, вправе потребовать от органа регистрации прав зарегистрировать его в Едином государственном реестре недвижимости в качестве залогодержателя с указанием его имени и документа, удостоверяющего личность, а если владельцем закладной является юридическое лицо — его наименования и места нахождения. (в ред. Федеральных законов от 30.12.2004 N 216-ФЗ, от 22.12.2008 N 264-ФЗ, от 03.07.2016 N 361-ФЗ, от 25.11.2017 N 328-ФЗ)

2. Должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, получивший от законного владельца закладной письменное уведомление о регистрации последнего в Едином государственном реестре недвижимости с надлежаще заверенной выпиской из этого реестра, а равно письменное уведомление о приобретении таким владельцем закладной, переданной в депозитарий для обездвижения, с надлежаще заверенной выпиской по счету депо, обязан осуществлять промежуточные платежи по указанному обязательству, не требуя всякий раз предъявления ему закладной. Такая обязанность должника прекращается по получении письменного уведомления от этого или другого законного владельца закладной об уступке прав по закладной. (в ред. Федеральных законов от 30.12.2004 N 216-ФЗ, от 22.12.2008 N 264-ФЗ, от 03.07.2016 N 361-ФЗ, от 25.11.2017 N 328-ФЗ)

3. Регистрационная запись о законном владельце закладной должна быть осуществлена в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган регистрации прав при предъявлении закладной на основании: (в ред. Федеральных законов от 30.12.2004 N 216-ФЗ, от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

совершенной в соответствии с настоящим Федеральным законом передаче права по закладной и произведенной на закладной отметке, если совершившее такую надпись лицо являлось законным владельцем закладной или залогодержателем закладной, на имя которого была сделана специальная залоговая передаточная надпись и который продал закладную по истечении определенного в ней срока (пункт 4 статьи 49); (в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)

документов, подтверждающих переход прав по закладной к другим лицам в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования;

решения суда о признании прав на закладную за заявителем. (в ред. Федерального закона от 22.12.2008 N 264-ФЗ)

Абзац пятый. — Утратил силу. (в ред. Федерального закона от 25.11.2017 N 328-ФЗ)

1. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, может осуществляться также на основании заявления нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке. (в ред. Федерального закона от 06.12.2011 N 405-ФЗ)

При наличии управляющего залогом государственная регистрация ипотеки осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и управляющего залогом, действующего на основании договора управления залогом, заключенного с залогодержателем (залогодержателями). Вместе с указанным совместным заявлением представляется договор (договоры), на основании которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство, а также договор управления залогом или договор синдицированного кредита (займа), если такой договор содержит положения об управлении залогом. (в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 486-ФЗ)

2. Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины. (в ред. Федеральных законов от 29.06.2004 N 58-ФЗ, от 02.11.2004 N 127-ФЗ, от 06.12.2011 N 405-ФЗ)

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. (в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ)

При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство. При этом истребование у заявителя иных касающихся залогодержателя документов и сведений не допускается. (в ред. Федеральных законов от 22.12.2008 N 264-ФЗ, от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

Государственная регистрация ипотеки в отношении жилого помещения в многоквартирном доме, предоставляемого в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-I «О статусе столицы Российской Федерации» собственнику обремененного ипотекой жилого помещения в многоквартирном доме, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности на предоставляемое жилое помещение в многоквартирном доме без заявления на основании договора, предусматривающего переход права собственности и заключенного в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-I «О статусе столицы Российской Федерации», либо на основании вступившего в законную силу решения суда о понуждении к заключению указанного договора. Очередность залогодержателей в отношении передаваемого жилого помещения в многоквартирном доме устанавливается на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости о государственной регистрации ипотеки в отношении жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в программу реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации — городе федерального значения Москве. (в ред. Федерального закона от 01.07.2017 N 141-ФЗ)

Изменения в Закон «Об ипотеке»

1. Пункт утратил силу. (в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

1.1. При государственной регистрации залога недвижимого имущества, обеспечивающего требования, составляющие ипотечное покрытие, доля в праве общей собственности на которое удостоверяется ипотечным сертификатом участия, в Едином государственном реестре недвижимости указывается, что залогодержателями указанного недвижимого имущества являются владельцы ипотечных сертификатов участия, данные о которых устанавливаются на основании данных лицевых счетов в реестре владельцев ипотечных сертификатов участия и счетов депо владельцев ипотечных сертификатов участия, а также указывается индивидуальное обозначение, идентифицирующее ипотечные сертификаты участия, в интересах владельцев которых осуществляется доверительное управление таким ипотечным покрытием. (в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

В случае включения в состав ипотечного покрытия, доля в праве общей собственности на которое удостоверяется ипотечным сертификатом участия, требования, удостоверенного закладной, государственная регистрация залога недвижимого имущества, обеспечивающего данное требование, осуществляется по требованию управляющего ипотечным покрытием. (в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ)

1.2. Если залогодержатель (залогодержатели) заключил договор управления залогом (статья 356 Гражданского кодекса Российской Федерации), в Единый государственный реестр недвижимости наряду со сведениями о залогодержателях также вносятся сведения об управляющем залогом и о договоре управления залогом, включая дату заключения и номер такого договора. (в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 486-ФЗ)

В случае, если договор управления залогом заключен после государственной регистрации ипотеки одного или нескольких залогодержателей в отношении объекта недвижимого имущества, сведения об управляющем залогом вносятся в Единый государственный реестр недвижимости на основании заявления управляющего залогом. Вместе с указанным заявлением также представляется договор управления залогом или иной договор, если такой договор содержит условия об управлении залогом. (в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 486-ФЗ)

1.3. Внесение изменений в Единый государственный реестр недвижимости в случае заключения договора управления залогом при наличии в указанном реестре сведений об ином договоре управления залогом и (или) об ином управляющем залогом либо в случае перехода прав и обязанностей управляющего залогом к другому лицу осуществляется на основании совместного заявления сторон, заключивших договор управления залогом (нового управляющего залогом и всех залогодержателей, являющихся сторонами договора управления залогом), или заявления иного уполномоченного в соответствии с договором или решением залогодержателей лица с обязательным представлением договора управления залогом, а также документов, подтверждающих полномочия на подачу заявления. (в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 486-ФЗ)

Внесение изменений в Единый государственный реестр недвижимости в случае прекращения договора управления залогом в отношении всех участников договора управления залогом осуществляется на основании заявления всех залогодержателей, являющихся сторонами договора управления залогом, или иного уполномоченного в соответствии с договором или решением кредиторов лица с представлением документов, подтверждающих полномочия на подачу заявления и прекращение договора управления залогом. (в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 486-ФЗ)

Стороны договоров, заключенных до 01.02.2018, дня вступления в силу Федерального закона от 31.12.2017 N 486-ФЗ, вправе предусмотреть, что положения пунктов 1.2, 1.3 статьи 22 (в редакции Федерального закона от 31.12.2017 N 486-ФЗ) применяются после дня вступления в силу Федерального закона от 31.12.2017 N 486-ФЗ к правам и обязанностям, возникшим из таких договоров (пункт 3 статьи 20 Федерального закона от 31.12.2017 N 486-ФЗ)

Государственная регистрация ипотеки является публичной. (в ред. Федеральных законов от 30.12.2004 N 216-ФЗ, от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

Копия закладной, находящаяся в архиве органа регистрации прав не относится к документам публичного характера. (в ред. Федеральных законов от 30.12.2004 N 216-ФЗ, от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

Ипотека считается разновидностью гражданских отношений. Она даёт право держателю залога (в нашем понятии — кредитору) забрать собственность для того, чтобы покрыть понесенные расходы (когда клиент отказался платить по кредиту).

Ипотекой может выступать любая недвижимость, а вот использовать собственность в роли залога можно только в 3-х случаях:

Оформление ссуды;
Обязательства по договору;
Гарантия возмещения ущерба.

Иными словами, закладывать квартиру можно при оформлении кредита, индивидуальной договоренности или в качестве компенсации причиненного вреда.

Залогодержатель (ваш кредитор) может прописать конкретные суммы возмещения в договоре или довериться стандартным условиям ФЗ (по умолчанию):

Возврату подлежит сумма, действительная на дату обращения взыскателя;
Компенсация части процентов производится на основании условий договора;
Подлежат выплате штрафы, пени, неустойка;
Залогодержателю компенсируются затраты на судебные издержки;
Также компенсируются затраты на продажу залога.

Кредитор имеет право и на возмещение дополнительных расходов, произошедших из-за необязательности заёмщика (если вы не платили коммуналку, налоги — эти суммы вычтут из стоимости залога). Если покидая залоговую квартиру, вы решите например, выбить окна – то деньги за охрану от посягательств тоже вычтут с вас.

Основное правило этого раздела гласит, что собственность, передаваемая в качестве залога, должна быть приватизирована, не подлежать взысканию другими залогодержателями, не являться объектом культурного наследия. Вобщем, взять особняк времен Петра в ипотеку не удастся.

Здесь прописаны основные моменты, которые обязательно должны присутствовать в договоре залога: местонахождение, название, цену, основание права и орган, предоставивший это право (но новым нормам – только выписка из Росреестра). Также в договоре должны прописываться условия возврата залога.

Росреестр ограничен интервалом времени, отведенным на регистрацию договоров ипотеки:

Жилые объекты – 5 дней;
Нежилые объекты, земля – 15 дней;
Прочее – 1 месяц.

Ускорить Росреестр можно только до 5 дней, если вы заверите договор нотариально.

Обратите внимание, при выявлении недочетов в договоре, Росреестр имеет право отказать вам в сделке.

По итогу регистрации, будут внесены записи о первом залогодержателе, данные о предмете залога, размер кредита, запись о регистрации закладной.

Обратите внимание: корректировки в договор ипотеки могут вноситься только по решению обеих сторон! В одностороннем порядке изменить их невозможно!

Рано или поздно, с кредитом вы рассчитаетесь (очень на это надеемся) и тогда настанет очередь обратных действий.

Вам нужно будет погасить запись в регистрационном органе (уходит на это 3 дня). Для этого нужно:

Заявление, написанное держателем залога и закладная, которая хранится у него;
Либо: решение суда

Итогом станет чистый документ без отметки об обременении и ваше спокойствие.

Апрель

Январь
Февраль
Март
Апрель
Май
Июнь
Июль
Август
Сентябрь
Октябрь
Ноябрь
Декабрь

Принято постановление Правительства РФ от 27.07.2020 N 1121, внёсшее изменения в постановления Правительства Российской Федерации от 30 декабря 2017 г. N 1711 «Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и акционерному обществу «ДОМ.РФ» на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам), предоставленным гражданам Российской Федерации, имеющим детей», от 7 декабря 2019 г. N 1609 «Об утверждении условий программы «Дальневосточная ипотека» и внесении изменений в распоряжение Правительства Российской Федерации от 2 сентября 2015 г. N 1713-р» и от 23 апреля 2020 г. N 566 «Об утверждении Правил возмещения кредитным и иным организациям недополученных доходов по жилищным (ипотечным) кредитам (займам), выданным гражданам Российской Федерации в 2020 году», которые снижают размер первоначального взноса с 20% до 15 % по льготным ипотечным программам. Подробнее…

Подписано Постановление Правительства РФ от 23 апреля 2020 года №566 “Об утверждении Правил возмещения кредитным и иным организациям недополученных доходов по жилищным (ипотечным) кредитам (займам), выданным гражданам Российской Федерации в 2020 году”, дающее старт программы специальной льготной ипотеки под 6,5% годовых. Подробнее…

Вступило в силу Постановление Правительства РФ от 30 ноября 2019 г. N 1567 «Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и акционерному обществу «ДОМ.РФ» на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам), предоставленным гражданам Российской Федерации на строительство (приобретение) жилого помещения (жилого дома) на сельских территориях (сельских агломерациях)», дающее старт сельской ипотеке под 3% годовых для сельских жителей. Подробнее…

Подписано Постановление Правительства РФ от 7 декабря 2019 года №1609 «Об утверждении условий программы «Дальневосточная ипотека» и внесении изменений в распоряжение Правительства Российской Федерации от 2 сентября 2015 г. N 1713-р», утвердившее условия реализации программы “Дальневосточная ипотека”, предусматривающей субсидирование процентной ставки до уровня 2% годовых по ипотечным жилищным кредитам на приобретение жилья молодыми семьями на Дальнем Востоке или на строительство дома на земельном участке, предоставленном по программе “Дальневосточный гектар”. Подробнее…

Вступил в силу Федеральный закон от 01 мая 2019 года № 76-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с заемщиком – физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, по требованию заемщика”, который позволяет гражданам, попавшим в трудную жизненную ситуацию, взять ипотечные каникулы сроком до полугода. Человек, который выплачивает ипотечный кредит, получает теперь право обратиться в банк с просьбой о предоставлении льготного периода. Подробнее…

Президентом В.В. Путиным подписан Федеральный закон № 157-ФЗ «О мерах государственной поддержки семей, имеющих детей, в части погашения обязательств по ипотечным жилищным кредитам (займам) и о внесении изменений в статью 13-2 Федерального закона «Об актах гражданского состояния» на заявительной основе, предоставляющий 450 000 рублей на погашение ипотечного жилищного кредита при рождении третьего ребенка или последующих детей в период с 1 января 2019 г. по 31 декабря 2022 г. Подробнее…

Обзор ФЗ об ипотеке (залоге недвижимости)

Принято Постановление №339, внесшее изменения в Правила предоставления субсидий кредитным организациям и АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (АО «ДОМ.РФ») на возмещение недополученных доходов по ипотечным кредитам, которые предоставлены гражданам, имеющим детей.

Внесенные изменения увеличивают период субсидирования на весь срок действия кредита в размере 6% годовых, а также позволят людям, имеющим рефинансированные кредиты, ещё раз рефинансировать их. Подробнее…

В шестой главе ФЗ-102 «О залоге» описан переход прав на недвижимость в закладе по ипотеке. В статьях этого раздела описаны:

процедура отчуждения недвижимости;
сохранение ипотеки при передаче прав на недвижимость в залоге третьему лицу;
последствия при нарушении процедуры отчуждения прав на имущество;
последствия изъятия ипотечного имущества со стороны государства, в том числе по программам реновации.

В этом же разделе указано право кредитора истребовать возврата средств по займу досрочно, в ситуации, когда залоговое жилье изымается по виндикации. То есть, когда реальный собственник другой гражданин, а не залогодатель. Процедура проходит при вынесенном решении суда по изъятию жилья, которое вступило в силу.

В седьмой главе введено понятие последующей ипотеки и ситуации, когда допущено ее использовать. В статьях разъяснено при каких условиях один и тот же залог, может быть обеспечением по разным займам одного и того же гражданина или разных физических лиц. Если в тексте первой ипотеке запрещено повторно закладывать имущество, то никаких последующих ипотек возникать не может.

Также в этом разделе описана процедура госрегистрации при оформлении имущества в залог второй или третий раз. И в какой последовательности будут взыскиваться долги с заемщиков, при невыплате кредитов.

Кредитор может передавать свои права на залог, если это не запрещено условиями договора. Одновременно с этим обязательство по выплате займа может передаваться или нет. Такие детали могут быть прописаны отдельно при оформлении соглашения. Права могут передаваться и на закладную. На ценной бумаге делается запись о новом правообладателе.

В Законе 102 прямо запрещено делать надписи, которые указывали бы на запрет передачи закладной другим кредиторам. Если подобные надписи были сделаны, то они лишены юридической силы и являются недействительными.

Некоторые клиенты не исполняют свои обязательства в срок, тогда кредитор может подать на заемщика в суд. Это прописано в 9 Главе ФЗ-102. При таких обстоятельствах у кредитной организации наступает право реализовать залоговое имущество. Средства, полученные от продажи недвижимости, банк направляет на компенсацию собственных затрат.

Бывает так, что денег вырученных от реализации залога может не хватить на возмещение всех понесенных убытков. Тогда кредитор может в судебном порядке потребовать от заемщика компенсации оставшейся разницы.

В 10 главе закона»Об ипотеке» расписана процедура реализации заложенного имущества. Когда у кредитора наступает право продать недвижимость, он может заручиться согласием заемщика, а может запустить процесс и без него. При выборе первого варианта стороны могут прийти к мировому соглашению и продать залог на максимально выгодных для всех участников условиях. Если банк инициирует продажу недвижимости без согласия клиента, то это проходит через торги.

Владельцы вправе заложить землю, которая превосходит минимально установленный размер в данном субъекте РФ. При этом можно направить в ипотеку землю из муниципальной собственности, если:

участок выделен под индивидуальное строительство в рамках социальных программ;
заем берется под благоустройства данного участка;
решение о том, можно ли заложить данный участок выносит муниципалитет.

Владелец земли не должен быть у кредитора разрешение под его застройку. Срабатывает принцип неделимости: здания на земле не могут существовать отдельно от нее.

Две особенности при этом типе залога:

При оформлении частного дома в залог земельный участок под ним всегда оформляется вместе с недвижимостью.
При наступлении взыскания по залогу земель сельскохозяйственного назначения, выставлять на торги поля не имеют права до тех пор, пока не собран и не реализован урожай.

Если земля используется по договору аренды, арендатор вправе заложить ее на срок, который короче самой аренды. При этом разрешение владельца земли для кредитора не обязательно.

В 12 главе прописаны особенности при передаче в залог нежилых помещений:

предприятие оформляется в залог со всем имуществом и землей, на которой оно расположено;
нежилое здание, стоящее на отдельном участке также передается в залог с участком земли под ним;
кредитор не препятствует владельцу имущества в его использовании, если иное не прописано договором залога.

Исключение по передачи земли со зданиями и сооружениями вместе с землей возникает в том случае, если она передана собственнику на условиях аренды. Взыскивать долги с предприятий по ипотеке можно только после вынесения решения суда.

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 года № 102-ФЗ является основополагающим правовым актом, предметом регулирования которого выступают залоговые операции с недвижимостью.

Ипотечное кредитование появилось в России практически сразу после распада СССР. Однако длительное время многие нюансы не были в значительной мере законодательно разъяснены. Это серьезно тормозило развитие жилищного кредитования в нашей стране. Принятие рассматриваемого федерального закона отрегулировало отношения между должниками и кредиторами и предопределило жилищный строительный бум 00-х годов.

Как и при любой сделке с недвижимостью, при ипотеке необходимо зарегистрировать право собственности. Результат процедуры фиксируется в реестре, по месту где объект размещен. Она инициируется заявлением, которое подписывают стороны или нотариусом, если документ был им заверен. Закон об ипотеке 2016 указывает, что регистрация производится в случае, если имеется заявление хотя бы одного из следующих лиц: нотариуса, залогодателя или залогодержателя. Государственная пошлина за эту процедуру не взимается.

Все сведения чиновники берут из документов, которые им предоставлены. Дополнительные бумаги они не имеют права требовать. Чтобы удостовериться в правах залогодержателя, в числе других бумаг, предоставляется закладная.

Но если изначальная процедура бесплатная, то государственная пошлина потребуется. Ее заплатят при оформлении уступки прав, а также при внесении изменений в реестр о том, что регистрируется новый держатель залога.

Многие молодые люди считают, что их родители и бабушки, которые жили в СССР, ничего кроме дефицита не видели. Поэтому считают, что сейчас времена куда лучше. Однако они забывают, что все работающие граждане были обеспечены жилплощадью, которая предоставлялась абсолютно бесплатно.

А сегодня, отсутствие собственного жилья является основной проблемой большинства жителей России. Одним квартира достается в наследство, другие могут позволить себе купить недвижимость за свои деньги, третьи оплачивают аренду жилья. Но есть еще один вариант – оформление ипотечного кредита. Здесь тоже не все так просто, ведь кроме основной части долга, необходимо выплачивать проценты. В результате чего, итоговая стоимость кредита может превышать первоначальную сумму в 2-3 раза.

Москва, 6 июля 2018, 12:10 — REGNUM Законопроект о включении прав требования в ипотечное покрытие облигаций внесло в Госдуму правительство РФ, передаёт корреспондент ИА REGNUM 6 июля.

Как отмечают в правительстве, сегодня закон об ипотечных ценных бумагах не позволяет включить в ипотечное покрытие облигаций права требования по кредитам и займам, обеспеченным правами требования по договорам долевого участия. Правительство преддвгвет изменить эту норму и включить права требования, обеспеченные залогом прав по договорам участия в долевом строительстве, в ипотечное покрытие облигаций.

По данным авторов законопроекта, доля кредитов, выданных для приобретения новостроек по договорам долевого участия, которые не могут быть секьюритизированы до завершения строительства, сегодня достигает 40% от всего объема ипотечного кредитования. При этом уровень просроченных платежей по таким кредитам примерно в 4 раза ниже, чем по кредитам с залогом готового жилья.

В связи с этим, отмечают авторы инициативы, изменения, позволяющие использовать права требования в ипотечном покрытии облигаций позволит развивать ипотечное кредитование новостроек, что будет банки снижать процентные ставки по таким кредитам.

Между тем, для того, чтобы снизить риски, правительство предлагает установить, что доля кредитов с залогом прав по договорам долевого строительства не может превышать 40% от всего размера ипотеки. Кроме того, залогодателю также запрещается заменять предмет залога или передавать права по нему без согласия залогодержателя.

«Предлагаемые законопроектом изменения позволят банкам увеличить объемы и снизить ставки ипотечного кредитования за счет получения доступа к оперативному рефинансированию кредитов, предоставленных для приобретения жилья на первичном рынке», — отмечают в правительстве.

В 2017 г. в России произошел настоящий демографический обвал. По оценке Росстата, только за 9 месяцев прошлого года убыль российского населения составила более 100 тыс. человек. В первую очередь уменьшение численности россиян происходит по причине сокращения рождаемости, в частности из-за жилищных проблем. По сравнению с 2016 годом число родившихся снизилось более чем на 11%. При этом эксперты стали прогнозировать, что негативный тренд может продолжаться вплоть до 2035 года. В сложившейся ситуации правительство РФ приняло решение в 2018 году повысить уровень доступности жилья, приняв новый закон о ипотеке.

Стать участниками льготной ипотеки могут все семьи в независимости от возраста родителей, но с условием их российского гражданства. Для этого необходимо пойти в отделение банка со стандартным пакетом документов для получения ипотеки и свидетельствами о рождении детей. Кредит под 6% оформляется сразу же, минуя какие-либо другие инстанции. Заемщик также должен оформить 2 договора страхования (личного и приобретаемой недвижимости). К тому же обязательным требование является строгое соблюдение условий, прописанных в договоре.

Сегодня каждый знает, что это такое. Жилищные займы в 2017 году предоставляют практически все банки страны. Лидером среди них является Сбербанк. Более половины всех ипотечных кредитов принадлежит этой финансовой организации. Россияне отдают предпочтение Сбербанку не только из-за широкого выбора кредитных программ и лояльных процентных ставок. Главным преимуществом банка является то, что все сделки проводятся юридически обоснованно и безопасно, под строгим контролем специалистов, которые до мелочей знают федеральный закон об ипотеке.

Как и любая сделка с недвижимостью, ипотека, для того чтобы вступить в силу, должна пройти регистрацию в ЕГРП. Обращаться в отдел регистрации прав по правилам 2017 года нужно согласно месту расположения объекта, на который оформляется займ. Организация процесса регистрации проводится по обоюдному заявлению заемщика и залогодателя. ЕГРП самостоятельно проведет проверку документов сторон сделки, а также отправит запрос в лицензирующие органы, чтобы удостовериться в том, что банк имеет право на предоставление ипотеки в 2017 году. Срок проверки данных варьируется в пределах 15-30 дней, затем свидетельство о регистрации должно вступить в силу и быть выдано участникам сделки.

Принимая в учет тот факт, что покупка недвижимости – удовольствие недешевое, покупателям и продавцам важно, чтобы сделка совершалась по закону. Государство в свою очередь, старается максимально подправить нормы для безопасности этой процедуры. Последняя редакция закона вышла 5 октября 2015 года, после чего в неё внесли более 16 изменений.

Что касается государственных органов, то по сведениям органов государственной и банковской статистики наблюдается рост продаж жилья и выдачи ипотечных кредитов. Это свидетельствует о начале экономического роста в нашей стране. Основным фактором, который стимулирует позитивные прогнозы ипотеки на 2017 год, является процентная ставка.

По мнению экспертов из Агентства ипотечного жилищного кредитования, ставка в ближайшие годы не поднимется выше 10% годовых, а через пару-тройку лет, она легко может составлять 6-8% годовых и продолжать свое движение в сторону уравнивания с европейскими ставками по ипотечному кредитованию. По крайней мере, государство прикладывает для этого все необходимые усилия, стабилизируя экономику и обеспечивая государственную поддержку определенным категориям лиц.

Вместе с тем, основным вопросом, который волнует участников рынка ипотеки, является продолжение программы его поддержки со стороны государства, которая была запущена в 2015 году. Многие государственные чиновники выступают за то, чтобы программа была продлена, а значит, продолжала развиваться ипотека в 2017 году. Последние новости на эту тему вполне оптимистичные.

Так, заместитель министра финансов РФ сообщил, что несмотря на то, что денежные средств на реализацию данной программы в бюджете 2017 года не предусмотрены, решить проблему можно.

Во-первых, финансировать программу можно за счет собственных средств АИЖК, во-вторых, источником может служить резервный фонд и так далее. Поэтому вопрос развития ипотеки еще решается, и, вполне возможно, что в конце года рынок ждет резкий рост.

Кроме изменений, которые смогут отразиться на условиях взятия ипотеки следующего года, нужно также рассмотреть те, которые коснуться уже испеченных заемщиков. Такое решение внесли путем некоторых поправок в закон «Об ипотеке».

Они, прежде всего, выражены путем начисления неустоек, штрафов, связанных с несвоевременной уплатой кредита, что отразится на ипотеке 2017 года, а именно:

максимальный процент начисления неустойки не может превышать 10%, то есть установленную величину ставка, хотя раньше эта цифра достигала 20%;
помимо начисленных процентов, за каждый день просрочки дополнительно будет прибавляться 0,06%, а не так как раньше – 0,1%.

Хотелось бы отметить, что с 1 января 2017 года вступает в силу новый закон, который называется «О регистрации государственной недвижимости». Основная цель, которую он преследует – это упрощение процесса регистрации имущества для большего удобства заемщика, к примеру, уменьшается пакет необходимых документов, сокращаются сроки регистрации, прочее.

Также, все изменения о смене прав собственности, теперь будут храниться не только на бумажных носителях в картотеке, но и в специальном электронном каталоге, где нельзя будет удалить или добавить какую-либо информацию, без особого разрешения. Благодаря ряду таких законодательных изменений, прогнозы на ипотеку 2017 года можно ставить достаточно утешительные, а также рассчитывать на положительную динамику.

Если обратиться к прошлогодней статистике, то там показатели совсем неутешительные, особенно это касается процентных ставок, что и спровоцировало резкий спад кредитования. Средняя ставка по жилищным кредитам 2015 года составила порядка 13-15 процентов в рублевой валюте. Поэтому, если ставки по ипотеки в 2017 году, снизятся до 2-3 процентов, то это приведет к оживлению спроса, как и в предыдущие года.

Однако возникает сразу другой вопрос – готовы ли российские банки сегодня уступить своим благополучием и пойти на финансовые риски, при нестабильной ситуации рынка? Ведь каждый день несет что-то новое и даже само правительство не может дать никаких гарантий, по поводу благополучия и надежности ситуации, где рискуют не только финансовые организация, которые столкнуться с проблемой не возврата заемных средств, но и те заемщики, которые возьмут ипотеку с повышенными ставками.

О возможных льготных ипотеках под 6-7% годовых еще в 2017 г. говорил премьер-министр Д. А. Медведев. Это стало возможным по ряду причин, а именно:

стабилизация экономической ситуации в стране;
прогнозируемый низкий уровень инфляции (3-4%);
ипотечная ставка достигла минимума и составила, согласно ЦБ, почти 10%;
вырос спрос на ипотечный продукт.

В конце ноября прошлого года В. В. Путин заявил о запуске новой программы, которая должна помочь семьям с детьми в приобретении жилья. Он также дал поручение правительству разработать ее цели и утвердить порядок.

Постановление правительства РФ № 1711 от 30.12.17 с утвержденными правилами реализации льготной ипотеки официально опубликовали 10.01.18 г. на сайте кабинета министров. Срок действия закона 01.01.18-31.12.22 г. На реализацию проекта финансировано 600 млрд. руб., а по оценке Минстроя ей смогут воспользоваться 500 000 российских семей.

В результате программа льготного субсидирования обеспечит выгоды сразу нескольким сторонам – семьям, которые получат возможность приобрести собственное качественное жилье, банкам со стимулированием рынка ипотечного кредитования и жилищному строительству, способствуя его росту.

Завершение ипотеки с господдержкой в 2017 г. могло привести к серьёзному кризису в строительной сфере.

Правительство РФ всячески пытается улучшить демографическую ситуацию в стране. В 2019 г. начнет функционировать новая программа помощи молодым семьям, цель которой – помочь семьям с детьми выплачивать ипотеку путем снижения стоимости займа на жилье.

Программа помощи молодым семьям, желающим приобрести жилье, действует с 2018 г. и рассчитана она на тех семей, в которых после 1 января 2018 г. родился второй и последующий дети. Воспользоваться таким предложением по новому закону в 2019 г. могут те заемщики, в семьях которых родились дети в период с 01.01.2018 по 31.12.2022 г.

По этой программе те семьи, где после 2018 г. родился второй ребенок, могут получить от государства субсидирование в виде снижения процентной ставки по ипотеке до 6% годовых. Продлится такая программа до 31.12.2022 г.

Эта программа включает несколько нововведений:

Переход на электронный документооборот при оформлении ипотечного займа.
Ужесточение работы застройщиков.
Снижение ставки по ипотеке с 9% до 8% и ниже.
Введение в силу льготной программы помощи семьям с детьми, согласно которой льгота должна предоставляться не на 3 или 5 лет до момента достижения ребенком определенного возраста, а на весь срок ипотечного кредитования.

Многие молодые люди стремятся взять ипотеку с минимальным размером первоначального взноса. И понятно почему – они хотят обзавестись собственным жильем, но денег накопить пока не успели. Но не стоит торопиться оформлять заем с минимальным размером первого взноса.

Дело в том что такой ипотечный кредит характеризуется большими рисками для заемщика, поэтому правительство решило ограничить выдачу таких займов. С этой целью оно решило повысить коэффициент риска для займов с первым взносом ниже 20% от стоимости недвижимости со 150 до 200%.

Для чего правительство повышает коэффициент риска по ипотеке? С повышением этого значения многие банки вынуждены будут пересмотреть условия своих ипотечных программ. В результате им придется увеличивать минимальный взнос или поднимать ставки по невыгодным для них программам.

Чтобы получить государственную помощь в сфере ипотечного кредитования по привлекательным условиям – по ставке 6% годовых, потенциальный заемщик должен отвечать таким требованиям:

Получить субсидию могут только те семьи, которые решили приобрести квартиру в новостройке или новый дом с земельным участком.
В семье заемщика должен появиться на свет второй и последующий дети в период с 1 января 2018 г. по 31 декабря 2022 г. Получить субсидию по этой программе смогут даже те семьи, в которых ребенок родится на крайнюю дату – 31 декабря 2022 г. В этом случае государственную помощь они могут получить до 31 марта 2024 г.
Заемщик должен получить одобрение по ипотеке с 2018 г. Если ипотечный договор будет оформлен до 2018 г., тогда заемщику не стоит рассчитывать на ее рефинансирование.
Максимальный размер ипотеки по социальной программе составляет 8 млн. руб. – для жилья, находящегося в столице и Северной столице; 3 млн. руб. – для недвижимости, расположенной в других регионах страны.
Минимальный размер собственных средств, которые заемщик должен внести по ипотечной программе – не меньше 20%. К собственным средствам относятся также средства материнского капитала.

Молодые семьи в 2019 г. имеют возможность сэкономить на ипотеке, обратившись в банк с инициативой снижения процентной ставки. Только нужно учесть, что программа льготной ставки доступна не во всех банках. Больше всего предложений имеет Сбербанк, ВТБ24 и банк Абсолют.

Программа снижения ставки будет работать так: в течение трех или пяти лет после заключения ипотечного договора финансовое учреждение будет получать государственную субсидию, как компенсацию возможных расходов, связанных со снижением процентной ставки.

Закон об ипотеке: содержание, информация о залоге и последние изменения

Эти требования прописаны в ст. 3 Федерального закона «Об ипотеке»:

При неисполнении заемщиком обязательство по выплате ипотеки банк имеет право требовать от него возмещения убытков в виде пени и штрафа.
Если заемщик пользуется деньгами банка не по прямому назначению (деньги идут не на погашение задолженности по ипотеке), то банк может требовать неустойку в виде процентов.
Если банк обращается в суд со взысканием на заложенное имущество, то он имеет право требовать от ответчика возмещения судебных издержек.

В Федеральный закон «Об ипотеке» были внесены поправки 25 ноября 2017 года. В частности, изменения претерпели следующие статьи и пункты:

П 2 ст 1

Если один из участников сделки нуждается в ипотеке, стороны обязаны заключить между собой договор, в котором перечисляются условия и требования, а также мера ответственности в случае невыполнения оговоренных пунктов.

Ст 4

Статья 4 настоящего закона была изменена. В ней описывается, что залогодатель в некоторых случаях обязан понести расходы за залогодержателя по страхованию конкретного недвижимого имущества. Иногда он должен оплачивать задолженности, связанные с:

коммунальными услугами;
имущественным налогом;
сборам.

Однако возмещение таких расходов осуществляется за счет заложенного недвижимого имущества.

П 1 ст 5

В статье 5 настоящего закона был изменен пункт 1. Термин «космические объекты» был удален. Теперь остались лишь морские и воздушные суда, а также суда внутреннего плаванья.

Ипотека оформляется на указанное имущество согласно 5 статье закона. Оно принадлежит залогодателю на правах собственности. Если базироваться на Гражданском кодексе РФ и иных федеральных законах, то такое имущество может принадлежать на базе оперативного управления или хозяйственного ведения.

П 3 статьи 6

В ней описывается, что зачастую предметом ипотеки является имущество. Чтобы его заложить, требуется согласие/разрешение второго владельца (если имеется). При ипотечном процессе требуется аналогичное согласие.

Если в виде залога выступает недвижимое имущество, которое не относится к оперативному управлению или на праве хозяйственного ведения, принимаются Правительством Российской Федерации или субъектом.

П 1.1 ст 9

Если ипотека оформляется на основании законодательства Российской Федерации, в договоре могут быть перечислены способы реализации закладываемого недвижимого имущества, а также условия, которые должны быть соблюдены. Условия и порядок реализации закладываемого имущества может определять судебная инстанция.

П 2 ст 9

По закону договор об ипотеке должен содержать право, на основании которого имущество принадлежит залогодателю. Дополнительно следует указать название госоргана, который выдал это право.

П 4 ст 9

В пункте 4 статьи 9 говорится об обязательствах, обеспечивающихся ипотечным кредитованием. В договоре об ипотеке указывается сумма, основания возникновения и срок исполнения. Если сумма подлежит обсуждению, то в договоре указываются критерии для определения таковой.

П 3 ст 20

В пункте 3 стать 20 описывается закладная. Закладная должна соответствовать требованиям статьи 14 текущего Федерального закона «Об ипотеке».

П 2 статьи 29

Залогодержатель обязан получить денежные средства первым в сравнении с другими кредитными организациями в случае, если недвижимым имуществом пользуются другие люди, а за пользование они отчисляют денежные средства залогодателю.

Для заключения договора ипотеки необходимо добровольное согласие двух сторон: кредитора, в залоге у которого будет находиться имущество, и ипотекодателя — физического либо юридического лица, передающего имущество согласно договору ипотеки. Учитывая, что ипотечные договоры заключаются на длительный сроки и предусматривают возврат существенных денежных сумм, регулятором кредитных отношений выступает государство. С развитием ипотечного кредитования вступают в силу государственные программы, направленные на облегчение кредитного бремени для льготных категорий населения (молодых семей, семей с малолетними детьми). Изменения касаются:

Уровня процентных ставок по кредитам, которые должны коррелироваться со ставками Центробанка;
Сумм (предельных) штрафов и пеней, которые также находятся в зависимости от Центробанка;
Возможности досрочного погашения ипотечного кредита, которая позволяет сократить риски при валютном кредитовании;
Распределения средств, которые могут быть получены от реализации ипотечной недвижимости.

По-прежнему актуальными в 2018 г. остаются требования к объекту ипотеки. Они касаются прав собственности на недвижимость, а также некоторых характеристик. Например, оформить залог на имущество, имеющее историческую ценность, невозможно. Также собственность, которую владелец намерен заложить, должна быть приватизированной, не находиться в залоге в иной финансовой организации.

Одним из самых распространенных объектов ипотеки среди физических лиц является жилье (дом или квартира). Сложность в оформлении, высокий первоначальный взнос и большие ставки по кредиту делают приобретение жилья в рамках ипотечного кредитования недоступным для большинства молодых семей. Как следствие — рождение в таких семьях первенца или второго ребенка откладывается до решения жилищного вопроса. Поскольку демографическая ситуации в России далека от удовлетворительной, государство принимает меры по увеличению доступности ипотечного жилья. Новые изменения в законе также нацелены на решение данного вопроса (подробнее в таблице).

Таблица — Изменения в ипотечном законодательстве 2017-2018 гг.

Старые нормы	Изменения	Последствия для заемщиков
Неустойка для должников, которые просрочили выплату, составляла 20% годовых (максимальный предел)	Ограничение штрафов, пеней и неустоек до величины ключевой ставки Центробанка (на март 2018 — около 11%, есть тенденция к снижению)	Защита интересов владельцев ипотечной недвижимости и других объектов, которые из-за сложной финансовой ситуации (например, рождение ребенка) просрочили платеж
Статья 61 ипотечного закона (пункт 5) предусматривала прекращение кредитных обязательств заемщика, если «вырученных от реализации предмета ипотеки денежных средств …оказалось недостаточно для удовлетворения всех денежных требований кредитора-залогодержателя»	Поправка, вступившая в силу 07.03.2018 г. предусматривает, что долговые обязательства заемщика считаются исполненными, если кредитору не удалось продать объект ипотеки на публичных торгах из-за серьезного снижения его стоимости	Защита заемщиков, которые не смогли выплачивать ипотечный кредит. При этом объект ипотеки настолько подешевел, что нет желающих приобрести его по заложенной стоимости. Поправка оставляет возможность кредитору через подставное лицо купить выставленный на торги объект, заставив заемщика выплачивать кредит и штрафы
Для заключения ипотечного договора было необходимо уточнение адреса, названия, стоимости, названия органа, предоставившего право собственности	Поправка в законе «Об ипотеке» 2017 г. требует только выписку из Росреестра	Упрощение оформления договора ипотеки, унификация документооборота
Статья 13 «Закона об ипотеке» предусматривала оформление закладной в виде именной ценной бумаги	Введено понятие закладной как бездокументарной ценной бумаги. Выбор вида закладной (на бумажном или электронном носителе) должен быть закреплен в договоре	Бездокументарная закладная должна храниться в электронном депозитарии, что исключает утерю или порчу бумажного носителя. Также упрощается процедура оформления: бланк закладной можно заполнить на официальных ресурсах (Госуслуги, сайт Росреестра) и завизировать при помощи электронной подписи

Источник: ФЗ № 328-ФЗ

Новые изменения, в частности — электронное оформление закладной и хранение в депозитарии, являются началом перехода на электронный документооборот, который будет использоваться при оформлении квартиры (дома) в ипотеку. В электронную закладную будут вноситься все сведения о договоре, имуществе и сторонах сделки. Документ визируется подписями сторон и представителя (регистратора) Росреестра.

Очередное нововведение в системе ипотечного кредитования семей с детьми прописано в Постановлении Правительства № 1711 от 30.12.2017 «Об утверждении правил предоставления субсидий…». Согласно данному законодательному акту, семьи с новорожденными, при условии рождения 2 или 3 ребенка, могут рассчитывать на получение льготного ипотечного кредита под 6% годовых. Обязательным условием является оформление страховки кредитополучателя и рисков невозврата кредита.