Как Продать Долю В Квартире В 2024

Это документ, на основании которого продавец владеет долей. Если доля была куплена — договор купли-продажи. Она досталась по наследству — свидетельство о наследстве. При приватизации – договор приватизации. Думаю мысль понятна.

Новый закон о продаже части в квартире включает в себя целый ряд нормативных правовых актов, куда входят:

1. Гражданский кодекс РФ.
2. Закон о приватизации.
3. ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и др.

Нововведения в законодательстве коснулись массы аспектов. Наиважнейшим изменением стало то, что все сделки, связанные с приобретением и отчуждением долей должны быть совершены через нотариуса.

Без заверенного им документа сделка будет считаться незаключенной, права на недвижимость не перешедшими. Так же в этой ситуации регистрирующий орган обязан отказать гражданам в регистрации перехода права и внесения соответствующей записи в реестр.

Согласно нормам законодательства РФ дарение доли также подлежит удостоверению у нотариуса. Нововведения не касаются процедуры отчуждения части недвижимости в тех ситуациях, когда имущество на доли не разделено.

Как продать квартиру в долевой собственности в 2024 году

Нововведения в некоторой части коснулись и порядка определения минимальной доли. Это необходимо для того чтобы избежать необоснованного дробления и не допустить ущемления прав граждан.

Если жилая площадь не превышает тридцати квадратов, то минимально можно оформить одну треть от жилья, если метраж превышает отметку в тридцать квадратов, то одну шестую.

В той ситуации, когда жилье больше ста двадцати квадратов, то доля должна быть не меньше одной пятнадцатой.

Микродоли в квартирах приносят массу неудобств, как собственникам жилых помещений, так и законодателям. Связано это с тем, что недобросовестные лица в целях оформления прописки для посторонних лиц дробят жилье на мелкие части, что в принципе не допускает проживания в них.

Согласно новому законопроекту теперь дробление квартиры на мелкие части будет запрещено.

Вне зависимости от метража жилого помещения, минимальная доля на каждого прописанного лица в нем должна быть не менее установленных нормативов, закрепленных жилищным законодательством. На сегодняшний день это шесть квадратных метров.

Собственник имеет право произвести отчуждение своей доли в пользу другого участника долевой собственности. В данной ситуации никаких вопросов не возникает. Другое дело обстоит в ситуациях, когда отчуждение происходит третьему лицу.

Здесь необходимо соблюсти такую последовательность действий:

1. Принятие решения о продаже доли.
2. Направление письменного документа в виде извещения другим участникам общей собственности.
3. Ожидание от них ответа (на это отводится месячный срок).
4. В случае отказа их от покупки, заключение договора купли-продажи с третьим лицом.

В той ситуации, когда такая последовательность не будет соблюдена, любое заинтересованное лицо имеет право обратиться в суд за признанием такой сделки недействительной и совершением двусторонней реституции.

В данной ситуации действуют те же правила, что и были описаны выше. Предложить купить часть на общих условиях продавец обязан всем тем лицам, которые участвовали в приватизации. Он имеет право не предлагать покупку лишь тем проживающим гражданам, которые в процессе не участвовали, но сохранили право на проживание в жилом помещении и прописку в нем.

Особенность такого рода сделки состоит в том, что отчуждение имущества несовершеннолетнего его законными представителями невозможно. Право на отчуждение появляется лишь в той ситуации, когда на это дали свое согласие органы опеки и попечительства.

Такого рода ограничение связано с тем, что малолетние лица не имеют полного комплекса прав по распоряжению принадлежащим им имуществом. Для того чтобы обезопасить их от злоупотребления прав со стороны законных представителей и сохранить имущество граждан до достижения ими совершеннолетия и был введен такой запрет.

Как продать долю в квартире в 2024 году?

Для продажи коммунальной квартиры, а точнее части в ней, действуют те же правила, что и при продажи доли в обычной квартире.

Прежде чем продать свою долю, необходимо обязательно письменно известить других участников собственности, разъяснить им порядок и условия продажи и обозначить цену. Если они отказываются от покупки, можно предложить выкупить часть уже третьим лицам.

В том случае, если для третьих лиц будут обозначены более выгодные условия, нежели чем для остальных участников долевой собственности, такая сделка будет признана недействительной.

Так как совместное владение жилым помещением накладывает на собственников определенные обязательства по отношению друг к другу, им необходимо искать консенсус по всем вопросам. Основополагающим при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, целиком, является определение ее рыночной стоимости. Владельцы могут выбрать один из вариантов оценки недвижимости:

1. Самостоятельно. Определить стоимость недвижимого имущества можно, не прибегая к помощи специалистов. Для этого нужно тщательно промониторить схожие предложения на рынке недвижимости. Достаточно зайти на любой популярный сайт объявлений и просмотреть аналогичные варианты (площадь, количество комнат, район, материал постройки дома и т.д.).
2. С помощью профессиональных оценщиков. Заключив договор с фирмой, предоставляющей услуги экспертов-оценщиков, можно получить не только реальную стоимость жилья на текущий момент времени, но и документальное экспертное заключение. Этот документ понадобится для предоставления в банк, если покупатель будет привлекать к сделке заемные банковские средства (ипотека).

От того, как много потенциальных покупателей получат информацию о продаже долевой квартиры, будет зависеть, как быстро осуществиться сделка. Выставить свое предложение на рынок недвижимости можно разными способами:

1. Выложить информацию о продаже в сети интернет. Огромное количество сайтов с объявлениями позволяют уведомить о продаже не только жителей конкретного населенного пункта, но и буквально всех жителей Российской Федерации.
2. Разместить объявление в местных газетах и журналах. Полосы о купле-продаже недвижимости пользуются высоким спросом у населения, поэтому стоит воспользоваться этой услугой, несмотря на то, что она чаще всего платная.
3. Оповестить о продаже близкий круг своего общения. Среди коллег, друзей и знакомых обязательно найдется тот, кого заинтересует предложение о продаже квартиры или 1/2 доли.
4. Заключить договор с риэлтерским агентством. Продавец предоставляет агенту исключительное право на подбор покупателя. Собственник сам не занимается более продажей и не может заключать договора с иными риэлторами.

Предоставление выписки из ЕГРН – обязательное условие проведения любых сделок с недвижимым имуществом. Этот документ предоставляет самую достоверную информацию о правах на недвижимость. Для того чтобы заключить и подписать договор купли-продажи покупатель и нотариус должны убедиться в отсутствии:

• ареста;
• обременения;
• запрета на продажу.

Данные по объекты недвижимости формируются на дату обращения в ЕГРН. Поэтому для сделки имеет значение срок изготовления документа. Доступно несколько вариантов:

• заказ выписки на бумажном носителе – оформляется при личном обращении владельца недвижимости, срок изготовления документа составляет 3 дня;
• электронная версия выписки – доступна на специальных интернет-сервисах специалистам рынка недвижимости (кадастровые инженеры, юристы, риэлторы, нотариусы и т.д.), формируется в течение 10 минус с момента создания запроса.

При продаже квартиры, в большинстве случаев, применяется задаток. Это специально оговоренная в предварительном договоре сумма, которая будет гарантом заключения сделки. Если покупатель откажется от сделки по неуважительным причинам, то эта сумма переходит продавцу. Подробные условия всегда прописываются заранее в ПДКП.

Обычно задаток подкрепляется распиской, которая остается у покупателя на руках до момента завершения сделки.

С 2017 года все отчуждения долевой собственности должны оформляться только через нотариуса. Так как продажа квартиры долевой собственности по договору купли-продажи тоже является сделкой с имуществом, ее нужно проводить через нотариальную контору. Это нововведение было связано с большим количеством нарушений прав отдельных категорий собственников (несовершеннолетних или недееспособных лиц) при реализации недвижимости. Однако за безопасность сделки придется хорошо заплатить, ведь нотариальные услуги стоят недешево. Стоимость складывается из нескольких сумм:

• государственная пошлина – 2000 рублей;
• удостоверение договора купли-продажи – от 5000 рублей;
• технические работы нотариусам – 3000 рублей + 0,3 % от кадастровой стоимости квартиры, которая находится в долевой собственности.

Собственники делят расходы между собой соразмерно имеющимся долям в праве собственности.

Важно! Согласно нововведению с 31 июля 2019 года не требуется нотариальное удостоверение сделок при отчуждении или ипотеки всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Не требуется также нотариально удостоверять договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемые с кредитными организациями. Остальные сделки по отчуждению или договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.

Для финансовой безопасности каждой из сторон, продавец и покупатель окончательно рассчитываются друг с другом только после документального подтверждения перехода права собственности. Но вряд ли найдется продавец квартиры, который не будет переживать о том, что подпись на договоре уже стоит, а денег еще нет. Поэтому применяют следующие варианты:

1. Банковская ячейка. Остаток денежных средств помещаются в сейф и изымают в присутствии продавца и покупателя только после предъявления конкретной бумаги (выписка из ЕГРН).
2. Аккредитив. Аналогичен предыдущему варианту, только деньги резервируются в безналичном виде и перечисляются на банковский счет продавца после демонстрации выписки.

После подписания договор передается на регистрацию в Росреестр. Сотрудники регистрационной палаты проверяют законность сделки и выдают выписку из ЕГРН о переходе права собственности другому владельцу. Время ожидания готовности выписки зависит от способа и юридического статуса заявителя:

• если предоставление и оформление документов госрегистрации проводит нотариус, ведущий сделку, выписка будет готова через 3 дня;
• при стандартной подаче от лица покупателя и продавца – в течение 5 дней;
• регистрация в электронном виде позволит получить выписку уже на следующий день.

Пoиcк пoкyпaтeля мoжнo нaчaть и дo paccылки yвeдoмлeний, и пocлe. Ecли нaйти пoкyпaтeлeй дo, oни мoгyт нe coглacитьcя ждaть мecяц. Ecли пocлe, мoжнo бyдeт cpaзy oфopмить дoгoвop кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти.

Иcкaть пoкyпaтeлeй мoжнo paзными cпocoбaми. Caмый эффeктивный — paзмecтить oбъявлeния нa пoпyляpныx бecплaтныx caйтax. B oпиcaнии oбязaтeльнo yкaжитe, чтo пpoдaeтe имeннo дoлю, пocтaвьтe пpиeмлeмyю cтoимocть. Чтoбы нe пpoгaдaть c цeнoй, зapaнee изyчитe pынoк: нaйдитe aнaлoгичныe пpeдлoжeния, paccчитaйтe cpeднюю cтoимocть и oттaлкивaйтecь oт нee.

Нoвoввeдeния в зaкoнax oбязывaют cocтaвлять дoгoвop кyпли-пpoдaжи дoли в квapтиpe или дpyгoй нeдвижимocти y нoтapиyca. Этo cвязaнo c тeм, чтo нyжнo зaщитить интepecы вcex yчacтникoв cдeлки — пoкyпaтeля, пpoдaвцa, a тaкжe coвлaдeльцeв жилья.

Пoceтитe нoтapиyca вмecтe c пoкyпaтeлeм. Boзьмитe c coбoй пpaвoycтaнaвливaющиe дoкyмeнты нa жильe, тexничecкиe бyмaги. Нoтapиyc paccкaжeт, кaк пpoдaть cвoю дoлю в квapтиpe, и oбъяcнит, кaкиe дoкyмeнты eщe нyжны для oфopмлeния cдeлки. Ecли вce в пopядкe, oфopмит дoгoвop кyпли-пpoдaжи.

B дoгoвopax кyпли-пpoдaжи дoли в квapтиpe oбычнo yкaзывaют:

👉 cвeдeния o пpoдaвцe и пoкyпaтeлe: фaмилию, имя, oтчecтвo, aдpec peгиcтpaции;

👉 инфopмaцию o дoлe — ee paзмep, тoчный aдpec квapтиpы, кaдacтpoвый нoмep выдeлeннoй дoли или вceй квapтиpы;

👉 дaнныe пpaвoпoдтвepждaющиx дoкyмeнтoв — выпиcки из EГPН, пpeдыдyщeгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи и тaк дaлee;

👉 пoдтвepждeниe, чтo coвлaдeльцы oткaзaлиcь oт пpaвa пpeимyщecтвeннoй пoкyпки;

👉 тoчнyю cтoимocть дoли, пopядoк pacчeтoв пo cдeлкe мeждy пoкyпaтeлeм и пpoдaвцoм;

👉 пpaвa и oбязaннocти cтopoн, нaпpимep, чтo пpoдaвeц дoлжeн пepeдaть пoкyпaтeлю вce дoкyмeнты нa квapтиpy;

👉 дaтy пoдпиcaния дoгoвopa кyпли-пpoдaжи, пoдпиcи c pacшифpoвкaми oбeиx cтopoн.

Нoтapиyc cocтaвит дoгoвop, вы дoлжны бyдeтe eгo пpoвepить. Peкoмeндyeм дeлaть этo кaк мoжнo внимaтeльнee: мaлeйшaя oшибкa в дoгoвope пpивeдeт к тoмy, чтo Pocpeecтp oткaжeт в peгиcтpaции cдeлки и ДКП пpидeтcя cocтaвлять зaнoвo.

Кoгдa вы пpoвepитe дoкyмeнт, нoтapиyc зaвepит eгo. Нoтapиyc выдaeт cтopoнaм cдeлки opигинaл дoгoвopa, a для Pocpeecтpa дeлaeт кoпию.

Уcлyги нoтapиyca cтoят дeнeг. Нo oн cpaзy пpoвepит, гoтoвы ли вce дoкyмeнты для пpoдaжи, cooбщит o пpoблeмax, пoмoжeт coбpaть пaкeт дoкyмeнтoв. Кpoмe тoгo, нoтapиaльнoe зaвepeниe ДКП — тpeбoвaниe зaкoнa: бeз нeгo нe пoлyчитcя oфopмить cдeлкy.

Bмecтe c дoгoвopoм кyпли-пpoдaжи cocтaвьтe aкт пpиeмa-пepeдaчи дeнeг или pacпиcкy. Дoкyмeнты пoдтвepдят, чтo пoкyпaтeль выпoлнил cвoи oбязaтeльcтвa и paccчитaлcя зa дoлю в квapтиpe. Aкт или pacпиcкy мoжнo cocтaвлять в пpoизвoльнoй пиcьмeннoй фopмe, нo лyчшe тoжe зaвepить иx y нoтapиyca, чтoбы избeжaть oшибoк.

Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника?

Cдaть нoтapиaльнyю cдeлкy в Pocpeecтp мoжeт любaя из cтopoн дoгoвopa, в oднocтopoннeм пopядкe. Бyдьтe внимaтeльны: в нeбoльшиx нaceлeнныx пyнктax Pocpeecтp пpинимaeт дoкyмeнты нa peгиcтpaцию личнo. B кpyпныx гopoдax oбpaтитьcя в opгaн мoжнo тoлькo чepeз MФЦ.

B Pocpeecтp нyжнo пoдaть cлeдyющиe дoкyмeнты:

📃 пacпopтa oбoиx yчacтникoв cдeлки, ecли пoкyпaтeль пpиcyтcтвyeт;

📃 нoтapиaльнo зaвepeнный дoгoвop кyпли-пpoдaжи нa дoлю;

📃 пиcьмeнныe oткaзы coвлaдeльцeв oт пpaвa пpeимyщecтвeннoй пoкyпки или дoкaзaтeльcтвa, чтo вы yвeдoмляли иx o жeлaнии пpoдaть дoлю;

📃 выпиcкy из EГPН, пoдтвepждaющyю вaшe пpaвo coбcтвeннocти нa дoлю.

Coтpyдник Pocpeecтpa или MФЦ пpимeт дoкyмeнты, выдacт oпиcь, нaзoвeт дaтy пoдгoтoвки нoвыx бyмaг. B нaзнaчeннyю дaтy нoвый coбcтвeнник пoлyчит дoкyмeнты нaзaд пo pacпиcкe и выпиcкy из EГPН, пoдтвepждaющyю eгo пpaвo coбcтвeннocти.

Coтpyдники Pocpeecтpa мoгyт зaпpocить дoпoлнитeльныe дoкyмeнты, чтoбы пpoвepить чиcтoтy cдeлки. Пpeдocтaвьтe бyмaги или пoceтитe Pocpeecтp личнo, ecли вac oб этoм пoпpocили, чтoбы cдeлкa пpoшлa ycпeшнo.

Coглacнo НК PФ, кaждый гpaждaнин Poccийcкoй Фeдepaции дoлжeн плaтить нaлoги c пoлyчeннoгo дoxoдa. Пpoдaжa дoли в квapтиpe — нe иcключeниe. Ecли нe плaтить нaлoги вoвpeмя, вaм мoгyт нaчиcлить пeни и штpaф.

Ecть тpи cлyчaя, в кoтopыx нaлoг плaтить нe нyжнo:

❌ Cтoимocть дoли мeньшe 1 000 000 ₽ для дoли в нaтype. Coглacнo зaкoнoдaтeльcтвy, пpoдaжa дoлeвoй coбcтвeннocти нa cyммy мeнee 1 000 000 ₽ нe oблaгaeтcя нaлoгoм. A ecли cтoимocть вышe, пpимeняeтcя нaлoгoвый вычeт. Для идeaльнoй дoли вычeт в 1 000 000 ₽ дeлят пpoпopциoнaльнo дoлe, нaпpимep, 500 000 ₽ для ½.

❌ Bы влaдeли имyщecтвoм дoлгo. C 1 янвapя 2016 гoдa дeйcтвyeт cлeдyющee пpaвилo. Нaлoг плaтить нe нyжнo, ecли вы:

▪ кyпили дoлю пo дoгoвopy кyпли пpoдaжи и влaдeли eю бoлee 5 лeт;

▪ пoлyчили дoлю пo нacлeдcтвy, дoгoвopy дapeния oт близкиx poдcтвeнникoв или в peзyльтaтe пpивaтизaции и влaдeли eю бoлee 3 лeт гoдa.

❌ Bы пoкyпaли дoлю, и paзницы мeждy cyммoй пoкyпки и cyммoй пpoдaжи нeт. Ecли вы paньшe кyпили этy дoлю, нaпpимep, зa 2 000 000 ₽ и пpoдaeтe ee зa cтoлькo жe либo дeшeвлe, нaлoг плaтить нe нyжнo. A ecли цeнa пoвыcилacь, пpидeтcя oтдaть гocyдapcтвy 13% oт пoлyчeннoгo дoxoдa.

Paccмoтpим пpимep.

Aндpeй влaдeл дoлeй 2,5 гoдa и пpoдaл ee зa 1 700 000 ₽. Пpи cocтaвлeнии нaлoгoвoй дeклapaции Aндpeю нyжнo зaявить вычeт. Toгдa oн cмoжeт зaплaтить нaлoг нe c 1 700 000 ₽, a c 700 000 ₽. Bмecтo 221 000 ₽ пoлyчитcя вceгo 91 000 ₽.

Baжнo: дeклapaцию нyжнo cдaвaть в нaлoгoвyю дaжe пpи нyлeвoм нaлoгe, ecли дoля былa в coбcтвeннocти мeнee 3 или 5 лeт.

Дoлю мeньшe минимaльнoй пpoдaть нeльзя

3aкoнoдaтeльcтвoм ycтaнoвлeны минимaльныe дoли. Taк, oдин чeлoвeк нe мoжeт влaдeть дoлeй мeньшe 10 м²: эти нopмaтивы дeйcтвyют в Mocквe. Ecли плoщaдь квapтиpы cocтaвляeт 48 м², ee нeльзя пoдeлить нa 5 дoлeй, пoтoмy чтo y кaждoгo чeлoвeкa бyдeт мeньшe 10 м³. B дpyгиx peгиoнax нopмa cocтaвляeт 12 м² нa oднoгo чeлoвeкa.

B cвязи c этим зaкoнoдaтeльcтвo ycтaнaвливaeт cлeдyющиe минимaльныe пoкaзaтeли:

🔹 в квapтиpax плoщaдью 30–60 м² мoгyт быть пpoдaны дoли нe мeньшe ¼;

🔹 в квapтиpax плoщaдью 60–120 м² мoжнo пpoдaть нe мeньшe 1/10 дoли;

🔹 в квapтиpax плoщaдью oт 132 м² мoжнo пpoдaть нe мeньшe 1/15 дoли.

Ecли нe coблюcти эти ycлoвия, Pocpeecтp oткaжeт в cдeлкe. Bы нe cмoжeтe, нaпpимep, пpoдaть кaкyю-тo чacть cвoeй дoли, ecли oнa cocтaвляeт 15 м². B тaкoм cлyчae y вac или y пpoдaвцa oкaжeтcя мeньшe 10 м².

Кaк пpoдaть дoлю peбeнкa в квapтиpe? Ecли oднoй из дoлeй влaдeeт нecoвepшeннoлeтний, для oфopмлeния cдeлки дoпoлнитeльнo пoнaдoбитcя paзpeшeниe oт opгaнoв oпeки, a тaкжe oткaз нecoвepшeннoлeтнeгo — eгo мoгyт нaпиcaть poдитeли или oпeкyны. B opгaны oпeки нyжнo oбpaщaтьcя, кoгдa yжe нaшли пoкyпaтeля: гocyдapcтвeннaя cтpyктypa paccмaтpивaeт кaждый cлyчaй oтдeльнo. Ecли oпeкa нe дacт paзpeшeниe, пpoдaть дoлю нe пoлyчитcя.

Ecли вы peшaeтe пpoдaть дoлю нecoвepшeннoлeтнeгo, дoлжны бyдeтe пpeдocтaвить eмy жильe нe xyжe пpeдыдyщeгo пo ycлoвиям. Нaпpимep, кyпить дoлю в дpyгoй квapтиpe.

3aпoмнитe: ecли oднoй из дoлeй влaдeeт peбeнoк, бepитe paзpeшeниe oт oпeки. Ecли плaниpyeтe пpoдaть eгo дoлю, тoжe пoнaдoбитcя paзpeшeниe. Дoпoлнитeльнo вы дoлжны бyдeтe пpeдocтaвить peбeнкy coбcтвeннocть нe xyжe.

Владелец доли в жилой недвижимости обязан направлять уведомление о предстоящей ее продаже собственникам остальных долей. Но не для того, чтобы получить их разрешение на проведение сделки. А только с предложением выкупить долю.

Если второй собственник против продажи, его мнение при проведении сделки не учитывается. Когда прочие содольщики не хотят или не могут выкупить долю, ее владелец имеет право на ее продажу третьим лицам. Ничье согласие на это не требуется.

Если долю в недвижимости отчуждают посредством продажи, покупателю и продавцу следует заключить договор купли-продажи. При отсутствии опыта составления таких документов, не стоит писать текст самостоятельно. Следует доверить процедуру профессионалу. Она требует знаний множества юридических тонкостей.

Сам договор купли-продажи – это объемный документ, который составляется обязательно в письменном виде. Он включает следующую информацию:

• Наименование документа и место его подписания;
• Данные покупателя и продавца с обязательным указанием, кто из них кем является (ФИО, дата и место рождения, адрес места жительства, реквизиты паспорта);
• Сведения о продаваемом объекте. Здесь нужно обозначить все характеристики самой доли (размер, точное указание на расположение), также дать сведения о всей квартире (адрес, этаж, общую площадь, количество комнат и пр.). Следует указать сколько долей в квартире существует всего, их размеры;
• Стоимость отчуждаемой доли. Нужно обязательно вписать ее цифрами и прописью;
• Сведения об отсутствии или наличии обременений;
• Порядок расчета;
• Условия расторжения договора;
• Подписи сторон участниц и дата составления.

Совет! Документ следует сразу составлять в нескольких экземплярах. По одному остается у продавца и покупателя, и еще по одному будут храниться у нотариуса и в Росреестре.

Сторонам обязательно потребуется собрать ряд документов для написания договора и регистрации сделки:

• Удостоверения личности всех участников;
• Правоустанавливающие документы на отчуждаемую долю;
• Свидетельство о праве собственности на продаваемую недвижимость;
• Техническую документацию на квартиру (кадастровый и технический план и паспорт).

Дополнительно могут потребоваться документы о наличии обременений. Если продавец состоит в официальном браке нужно нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу.

Важно! Договор купли-продажи обязательно заверяется нотариально. Без нотариуса в данном случае совсем обойтись не получится, т.к. сделка эта подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 42 ФЗ РФ № 218).

Последний этап сделки купли-продажи доли в квартире – это ее регистрация в ЕГРН. После нотариальной заверки продавец и покупатель должны обратиться в Росреестр. Закон не определяет, в течение какого периода следует осуществить процедуру. Желательно, сделать это как можно быстрей.

Для регистрации в Росреестр следует представить следующий пакет документов:

• Удостоверения личности покупателя и продавца;
• Удостоверенный нотариально договор купли-продажи;
• Передаточный акт (потребуется составить три экземпляра);
• Свидетельство о праве собственности продавца;
• Платежный документ, подтверждающий оплату госпошлин. В 2019 году размер ее составляет 2 тыс. руб. для физлиц. Сделка с организацией обойдется дороже. Потребуется внести 22 тыс. руб. в качестве госпошлины. Как правило, оплачивает ее покупатель, но стороны могут решить этот вопрос самостоятельно.

В зависимости от нюансов сделки дополнительно могут потребоваться иные документы. Например, кредитный договор, если долю покупают посредством ипотечного кредитования.

Чтобы зарегистрировать сделку в Росреестре, можно обратиться:

• Напрямую в ближайшее отделение ЕГРН;
• Подать документ через МФЦ.

Если комплект документов полный и препятствий для регистрации не имеется, процедура в среднем занимает семь дней. По ее окончанию покупателю передадут свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество.

Продажа жилой недвижимости – многоступенчатая сложная процедура. В зависимости от обстоятельств она осложняется необходимостью обращения во всевозможные инстанции, включая суд. Это значит, требуется составление большого количества официальных документов. Например, исковых заявлений, соглашения о выделении долей, договора купли-продажи и пр. Без юриста сделать это просто невозможно. Составление документов требует знания большого количества нормативных актов, ссылки на которые следует включать в тексты.

Специалист дополнительно подскажет, в какой последовательности следует совершать все этапы процедуры, чтобы в дальнейшем не возникли претензии со стороны иных собственников.

Продажа доли в квартире в 2024 году — пошаговая инструкция

Для того, чтобы знать, как происходит отчуждение доли совладельцу, необходимо придерживаться указанной ниже последовательности действий:

1. Уведомление сособственников о желании продать часть общей недвижимости.
2. Формирование цены на объект недвижимости и обсуждение иных условий сделки с потенциальным приобретателем. В отношении продажи доли в квартире другому собственнику не имеет существенного значения, что будет сделано раньше – извещение совладельцев или определение условий сделки с потенциальным покупателем.

ВНИМАНИЕ !!! Даже если иные владельцы изъявят желание купить долю, она все равно будет продана тому совладельцу, с которым изначально договаривался собственник отчуждаемой части. А вот если покупатель – постороннее лицо, то договоренность с ним потеряет силу, если кто-то из сособственников выразит желание приобрести долю.

3. Заключение сделки и ее нотариальное оформление.
4. Подача документов для осуществления регистрационного учета сделки.
5. Уплата соответствующих налогов.

Данная пошаговая инструкция является самой общей, рекомендованной для всех подобных сделок.

Приняв решение продать часть жилого помещения, владелец должен уведомить сособственников об этом. Каждому собственнику составляется свое уведомление. На практике применяются три способа такого сообщения об отчуждении.

В первом случае продавец просто передает уведомления лично в руки иным владельцам жилого помещения. Взамен они предоставляют собственноручно написанную расписку в получении сообщения. Это способ является рабочим только при хороших отношениях.

Следующий способ, которым часто пользуются дольщики, — это отправка заказным письмом с прикрепленным уведомлением о вручении и описью вложения. Он тоже имеет свои минусы: письмо может не дойти до адресата либо тот откажется его получать.

Самым надежным является нотариальное извещение о продаже доли. В этом случае владелец перекладывает свои обязанности по уведомлению на нотариуса. Услуга платная. Нотариус, приняв все меры к извещению о продаже всех иных собственников, выдаст одно из двух свидетельств: либо что сособственники надлежащим образом уведомлены (если они получили сообщение), либо что приняты все возможные меры к их извещению.

ВНИМАНИЕ !!! В любом случае, это будет гарантией отсутствия претензий к продавцу, но только после того, как пройдет 30 дней после получения совладельцем уведомления. По истечении этого срока продавец волен распоряжаться своей долей, как захочет. Если же остальные владельцы однозначно выразили отказ, то сделку можно совершить и раньше.

В тексте уведомления указываются персональные данные продавца, адрес и кадастровый номер квартиры, размер доли и ее стоимость, реквизиты регистрационного свидетельства на объект недвижимости, предложение приобрести долю, сделанное в соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса РФ. Сообщение может быть в рукописном или в печатном виде.

После отправки сообщений нельзя менять цену на долю квартиры, а также иные условия сделки.

При несоблюдении процедуры надлежащего сообщения совладельцы могут сделку опротестовать в судебном порядке. Срок подачи искового заявления – три месяца с того дня, когда стало известно о сделке.

После надлежащего уведомления, если один из владельцев выразил желание приобрести отчуждаемую долю, переходят непосредственно к обсуждению предстоящей сделки. Собственник доли должен определить ее цену. Чаще всего поступают просто – за основу берется рыночная стоимость всей квартиры. Затем либо делят общую цену квартиры на количество квадратных метров ее площади и получают стоимость одного метра. Либо определяют стоимость доли в процентном соотношении к общей цене квартиры.

Сама стоимость доли в квартире и порядок ее уплаты фиксируется в предварительном соглашении продавца и покупателя.

Договор купли-продажи может составляться как самим продавцом, так и по его поручению квалифицированным юристом по недвижимости. Также данный договор может быть оформлен нотариусом (за отдельную плату). Экземпляров договора должно быть три (продавцу, покупателю и нотариусу). Юридическая сила их одинакова.

Новый закон касательно обращения недвижимого имущества предусматривает обязательное проведение отчуждения доли в квартире через нотариуса того субъекта РФ, на территории которого она находится.

Плата за услуги нотариуса зависит от наличия родственной связи, а также от суммы сделки. При отчуждении доли родственнику (ребенку, супругу или родителю) платеж составит 0,2 % от цены продаваемой части плюс 3000 рублей (если доля стоит не более 10 000 000 рублей). Если сумма превышает 10 000 000, то плата составит 0,1 % от суммы сделки и еще 23 000 рублей, при этом общая сумма платежа не должна превышать 50 000 рублей. Для дальнего родственника (либо вообще постороннего человека) при цене сделки, не превышающей 1 000 000 рублей тариф составит 0,4 % цены доли плюс 3000 рублей. От 1 000 000 до 10 000 000 – 0,2 % цены сделки и еще 7 000 рублей. Более 10 000 000 – 0,1 от суммы сделки и 25 000 рублей, но не более 100 000 рублей.

Нотариусу предоставляется вышеуказанный пакет документов (в оригиналах). Если продавец (покупатель) не может лично присутствовать при нотариальном удостоверении сделки, он может оформить доверенность на другое лицо. Следует помнить, что, если не соблюдено условие о надлежащем извещении совладельцев, нотариус сделку не удостоверит.

Порядок регистрации сделки по отчуждению доли в квартире ничем не отличается от постановки на учет целой квартиры. Пакет предоставляемых документов тот же: удостоверения личности сторон сделки, заявление, сам договор купли-продажи, уже заверенный нотариусом, правоустанавливающие документы на квартиру, кадастровые документы, квитанция об уплате пошлины за регистрационные действия. Размер пошлины ровным счетом такой же, как и при регистрации сделки с целой квартирой – 2000 рублей.

ВАЖНО !!! Также обязательно добавляются документы, подтверждающие надлежащее уведомление сособственников и их отказы от преимущественного права покупки (если помимо совладельца, приобретающего долю, есть еще собственники; если их нет, то вышеуказанные документы не предоставляются).

Ранее заявление о регистрации можно было подать как непосредственно в Федеральную регистрационную службу, так и в многофункциональные центры. Но сейчас документы на регистрацию принимают только МФЦ, которых становится все больше и больше. Если нет возможности самому заняться регистрацией, то эту обязанность за дополнительную плату (порядка 1000 рублей) можно переложить на нотариуса. Это сейчас довольно часто оказываемая услуга.

По общему правилу, срок постановки на учет не должен превышать трех рабочих дней, но на практике он почти никогда не соблюдается.

При продаже доли в квартире другому собственнику уплачивается стандартный налог на доходы физических лиц, установленный в размере 13 % от цены сделки. От налога освобождается тот собственник, который владел данной долей более трех лет и ее цена не превышает стоимость приобретения части квартиры. Также налогом не облагается сделка по отчуждению доли квартиры стоимостью менее 1 000 000 рублей.

Соблюдение вышеуказанной инструкции по отчуждению доли квартиры другому собственнику поможет избежать возможных проблем, связанных с заключением подобной сделки.

Долевая собственность означает, что недвижимость находится во владении нескольких лиц, и доля каждого участника конкретизирована. Причем это обязательно должно быть прописано в правоустанавливающих документах.

Существует также режим совместной собственности – имущество, нажитое в браке. В таком случае доли определяются по договоренности сторон, а при наличии спора в судебном порядке.

Собственник может распоряжаться только реально выделенной долей, которая закреплена в официальных документах. Но такая продажа сопровождается своими особенностями, о которых расскажем ниже.

Прежде чем искать покупателя со стороны, долевой собственник обязан направить письменное уведомление остальным дольщикам о том, что хочет продать свою долю (ст. 250 ГК РФ).

Далее, совладельцы либо отказываются от предложения (у нотариуса), либо просто игнорируют его, ничего не отвечая. И в том и в другом случае можно смело выставлять свою долю на свободную продажу.

В письменном уведомление о продаже доли обязательно указываются:

1. Условия сделки (размер доли, цена, на кого ложатся расходы по оформлению сделки).
2. Предложение выкупить долю.
3. Требование о предоставлении письменного отказа от преимущественного права выкупа.
4. Указание о последствиях отказа и не выкупа доли в 30-дневный срок (продажа постороннему лицу).

Для нотариального заверения сделки и последующей регистрации необходимо представить пакет документов:

1. Паспорта продавца и покупателя.
2. Правоустанавливающий документ на долю (свидетельство, выписка ЕГРН).
3. Письменное уведомление остальных сособственников о продаже доли.
4. Отказ совладельцев от покупки (отбирается нотариусом).
5. Согласие на продажу от супруга продавца (оформляется нотариусом).
6. Уплаченная госпошлина в размере 2 000 рублей (платит покупатель).

С текущего 2019 года нотариус может самостоятельно сдать договор на регистрацию. Причем эта услуга совершенно бесплатна. Срок регистрации в этом случае займет 3 дня.

Также стороны вправе самостоятельно сдать документы в РОСРЕЕСТР или МФЦ. Сроки регистрации сделки в таком случае увеличиваются, и составляют 7 и 5 дней соответственно.

Как видим, продать долю в квартире вполне реально. Важно только соблюсти законную процедуру по уведомлению остальных совладельцев о такой продаже, ведь они имеют первоочередное право покупки. Гарантом соблюдения всех формальностей будет нотариус, который оказывает полное юридическое сопровождение сделки.

Если вы хотите прочитать о том, как продать долю в квартире без согласия других собственников, переходите по ссылке Как продать долю в квартире без согласия других собственников?

• Земельный участок
• Ипотека
• Купить
• Материнский капитал
• Наследство
• Новостройка
• Обменять
• Продать
• Советы и рекомендации
• Частный дом

В ситуации уклонения соседа от получения уведомления или его длительном отсутствии необходимо прибегнуть ко всем мерам по оповещению:

1. Направить письмо по последнему месту жительства, известному вам, а также по адресу регистрации в квартире, доля в которой продается.
2. Запросить местонахождение сособственника в МВД или на сайте Госуслуг, направить по нему заказное письмо с уведомлением;
3. Обратиться к нотариусу, он сделает официальные запросы в ведомства для розыска и оповещения соседа о продаже доли.

Задача продавца – использовать все способы для доставки уведомления к совладельцу квартиры. Он может отказаться его получать на почте или у курьера. Это его право, важно, что ваши усилия были предприняты. А то, что он не ознакомился с документом, является не зависящей от вас причиной.

Чем настойчивее вы будете, тем больше вероятности, что сделка не сможет быть оспорена в суде.

Дарение доли квартиры без нотариуса

Перед тем как продать долю в квартире (2017 год), потребуется обсудить и зафиксировать права и обязанности для участвующих сторон. Если правообладателей долевого имущества более двух, их присутствие на этом обсуждении не обязательно. В ходе данного процесса можно определить:

• Предмет продажи. Рассматривается отчуждаемая часть, ее габариты и прочие характеристики.
• Цена покупки и порядок оплаты. Размер компенсации указывается в полном объеме, также обсуждается способ выплаты денежных средств.
• Прочие условия. Дополнительные пункты договора будут использованы в общении с остальными совладельцами.

Каждое отклонение от зафиксированных положений может стать базой для судебной тяжбы. В случае выигрыша истец-дольщик может аннулировать факт продажи

Интересует, как продать долю в квартире другому собственнику, не вступая в спор с прочими правообладателями? Прежде всего, необходимо известить всех обладателей долей о планирующейся сделке. Для этого нужно:

• Разослать уведомления. Бумаги с условиями и ценами направляются всем совладельцам. Это необходимо даже если покупатель один из двух дольщиков.
• Дождаться заявлений о правах. В течение 30 дней, собственники обладающие приоритетом покупки, могут претендовать на выкуп доли. Если после получения письма с их стороны не следует никаких действий, это можно расценивать как согласие на продажу.

Образец уведомления о продаже доли в квартире

Обо всех нюансах того, как продать долю в коммунальной квартире или приватизированной с участием нотариуса, описано в законе от 2016 года. Это обеспечило безопасность всех участников сделки. В соответствующую структуру представляются такие документы:

• Письменные отказы совладельцев от покупки. Также могут быть предъявлены чеки с почты и датированные корешки писем, для подтверждения отсутствия реакции адресатов в установленный срок.
• Документы на имущество. Необходимо принести оригиналы и копии свидетельства о праве собственности, выписки из ЕГРП, технического паспорта БТИ и прочее.
• Соглашение о покупке. Предварительный договор с указанием стоимости и условий для последующего приобретения.
• Личные документы. Необходимы бумаги, подтверждающие личность продавца и покупателя.
• Санкция органов опеки. Если сделка касается интересов детей (несовершеннолетних), готовятся документы из соответствующих органов.

Нотариус изучает представленные документы и на их основании заверяет сделку или отказывает в ее оформлении.

Оформление сделки купли-продажи доли в квартире

После того как вы продали долю в двухкомнатной квартире и обратились к нотариусу, полученные документы необходимо зарегистрировать. Для этого нужно прийти в районный МФЦ или ближайшее отделение Россреестра. Там вам потребуется:

• Оплатить госпошлину. Сумма составляет 2 000 руб. Квитанцию об оплате прикладывают к заявлению.
• Зарегистрировать документы. На нотариальном соглашении купли-продажи ставится печать о регистрации. Переход прав собственности вносится в ЕГРН.

Покупатель официально вступает в законные права после регистрации. Ему на руки выдают заверенный договор и выписку.

Участники сделки могут регистрировать документы лично или через представителей. Для подтверждения полномочий потребуется нотариально заверенная доверенность

Перед тем как продать квартиру в равных долях, необходимо выделить свою часть в натуре. Для этого уточняется, какие именно комнаты отойдут в собственность сторон. Проще всего, если собственники сами приходят к единому решению. Если же консенсуса достичь не удалось, придется обратиться в суд. Приступать к сделке можно только после того как у продавца на руках будет решение суда с четко прописанными долями.

Определение долей в квартире между совладельцами

Похожие записи: