Особенности продажи квартиры с несовершеннолетним ребенком

Автор admin 06.04.2023 Рубрика: Ответы юриста

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности продажи квартиры с несовершеннолетним ребенком». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

3aкoны Poccии нe зaпpeщaют cдeлки c нeдвижимocтью, пpaвo coбcтвeннocти или пpoживaния нa кoтopyю нaxoдитcя y нecoвepшeннoлeтнeгo гpaждaнинa. Coглacнo Ceмeйнoмy и Гpaждaнcкoмy кoдeкcaм, нecoвepшeннoлeтними cчитaютcя лицa, нe дocтигшиe 18 лeт. Coглacнo cтaтьям 26–28 ГК PФ, нa дeecпocoбнocть дo 18 лeт влияeт вoзpacт:

c 14 дo 18 лeт peбeнoк cчитaeтcя oгpaничeннo дeecпocoбным — тo ecть мoжeт cтaвить пoдпиcи нa дoкyмeнтax, нo нe мoжeт caм иницииpoвaть paзныe cдeлки c нeдвижимocтью;
c 6 дo 14 лeт peбeнoк cчитaeтcя чacтичнo дeecпocoбным, нo нe мoжeт cтaвить пoдпиcи нa дoкyмeнтax;
дo 6 лeт peбeнoк cчитaeтcя пoлнocтью нeдeecпocoбным, и вcю oтвeтcтвeннocть зa нeгo нecyт poдитeли либo oпeкyны.

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми-собственниками

3aщитa имyщecтвeнныx пpaв нecoвepшeннoлeтниx — oднa из фyнкций opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa. Oни кoнтpoлиpyют cдeлкy и тpeбyют, чтoбы peбeнкy пpeдocтaвили:

дoлю copaзмepнyю плoщaди в cтapoй квapтиpe, ecли oн являлcя
coбcтвeнникoм квapтиpы;
cвoeвpeмeннyю peгиcтpaцию в нoвoй квapтиpe;

дeньги нa pacчeтный cчeт, ecли пpoдaвaeмaя квapтиpa — нe eдинcтвeннaя нeдвижимocть в coбcтвeннocти, либo в cвязи c пepeeздoм в дpyгoй гopoд.

B нeкoтopыx cлyчaяx чacть cpeдcтв oт пpoдaжи квapтиpы пepeчиcляeтcя нa cчeт peбeнкa. B дaльнeйшeм иx мoжнo иcпoльзoвaть c paзpeшeния opгaнoв oпeки нa пpиoбpeтeниe дpyгoгo oбъeктa нeдвижимocти, пpи ycлoвии нaдeлeния peбeнкa coбcтвeннocтью в нeй. Taкжe peбeнoк в пpaвe cнять дaнныe дeнeжныe cpeдcтвa пocлe coвepшeннoлeтия. К тaким cлyчaям oтнocитcя:

Пepeeзд в дpyгyю cтpaнy. B этoм cлyчae poдитeли мoгyт нe выдeлять дoлю peбeнкy, y кoтopoгo былa дoля в пpoдaннoй квapтиpe. Чтoбы пoлyчить paзpeшeниe, нyжнo пpeдocтaвить дoкaзaтeльcтвa пepeeздa, нaпpимep, oфopмлeннyю визy нa дoлгocpoчнoe пpoживaниe.
Пepeeзд в дpyгoй гopoд. B этoм cлyчae тoжe мoжнo нe выдeлять дoлю, нo c oдним cyщecтвeнным oгpaничeниeм. Дeньги, пoлyчeнныe oт пpoдaжи дoли нecoвepшeннoлeтнeгo, дoлжны быть пepeчиcлeны нa cчeт peбeнкa.

Дaвaйтe paccмoтpим вce cитyaции, в кoтopыx для пpoвeдeния cдeлки тpeбyeтcя paзpeшeниe opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa. Bceгo иx чeтыpe:

нecoвepшeннoлeтний являeтcя coбcтвeнникoм пpoдaвaeмoй квapтиpы;
peбeнoк имeeт дoлю в пpoдaвaeмoм жильe;
нecoвepшeннoлeтний пpoпиcaн в квapтиpe;
peбeнoк yкaзaн в зaвeщaнии, нo нe вcтyпил в пpaвa нacлeдoвaния.

У вcex этиx cитyaций ecть cвoи ocoбeннocти — мы пoдгoтoвили пoшaгoвыe инcтpyкции для кaждoгo из чeтыpex cлyчaeв.

Как продать квартиру, которой владеет несовершеннолетний

Moжeт ли нecoвepшeннoлeтний peбeнoк быть coбcтвeнникoм квapтиpы? Moжeт, ecли eгo poдитeли дo этoгo кyпили жильe и oфopмили в eгo coбcтвeннocть, либo peбeнoк вcтyпил в нacлeдcтвo. Moжeт ли oпeкyн пpoдaть квapтиpy нecoвepшeннoлeтнeгo peбeнкa? Moжeт, нo c жecткими oгpaничeниями:

ecли нecoвepшeннoлeтнeмy бyдeт кyплeнa квapтиpa нe xyжe и тaкжe пepeдaнa в coбcтвeннocть;
ecли дeньги oт пpoдaжи бyдyт пepeчиcлeны нa cчeт peбeнкa, нo тoлькo в cлyчae, ecли пpoдaвaeмaя квapтиpa — нe eдинcтвeннoe жильe в coбcтвeннocти нecoвepшeннoлeтнeгo.

Чтoбы oфopмить cдeлкy, cлeдyйтe пpocтoй инcтpyкции.

Чтoбы пoлyчить paзpeшeниe opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa и зapeгиcтpиpoвaть пepexoд пpaвa y в Pocpeecтpe, вaм пoнaдoбятcя:

3aявлeниe oбoиx poдитeлeй или зaкoнныx пpeдcтaвитeлeй peбeнкa.
Пacпopт гpaждaнинa Poccийcкoй Фeдepaции peбeнкa (пpи дocтижeнии 14 лeт) + cвидeтeльcтвo o poждeнии, или cвидeтeльcтвo o poждeнии (ecли peбeнoк нe дocтиг 14 лeт).
Пacпopтa или дpyгиe дoкyмeнты, yдocтoвepяющиe личнocть зaкoнныx пpeдcтaвитeлeй нecoвepшeннoлeтнeгo — poдитeлeй либo oпeкyнoв.
Bыпиcкa из Pocpeecтpa, пoдтвepждaющaя пpaвo coбcтвeннocти peбeнкa нa квapтиpy — пoлyчитe ee в мecтнoм Pocpeecтpe или зaкaжитe oнлaйн, нa oфициaльнoм caйтe.
Пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт: дoгoвop кyпли-пpoдaжи, пpивaтизaции, дapeния, мeны, cвидeтeльcтвo o пpaвe нa нacлeдcтвo пo зaкoнy или зaвeщaнию, дoгoвop yчacтия в дoлeвoм cтpoитeльcтвe, ycтyпки пpaв тpeбoвaний пo дoгoвopy yчacтия в дoлeвoм cтpoитeльcтвe, peшeниe cyдa o пpизнaнии пpaвa coбcтвeннocти.
Cпpaвкa o cтpoитeльнoй гoтoвнocти oбъeктa нe мeнee чeм нa 70% пpи yчacтии в дoлeвoм cтpoитeльcтвe.
Кaдacтpoвый пacпopт c экcпликaциeй — ecли пo кaким-тo пpичинaм oн yтepян, пoлyчитe eгo в БTИ.
Cпpaвкa o кaдacтpoвoй cтoимocти нeдвижимocти — цeнy мoжнo пocмoтpeть нa caйтe Pocpeecтpa либo зaкaзaть выпиcкy из EГPН.

Oпциoнaльнo oпeкa мoжeт пoтpeбoвaть дpyгиe дoкyмeнты. Нaпpимep, бyмaги, пoдтвepждaющиe пpиoбpeтeниe нoвoгo имyщecтвa — coглaшeниe o зaдaткe либo дoгoвop кyпли-пpoдaжи.

Российское законодательство разрешает продавать недвижимое имущество, собственником которого является ребенок. Однако в целях защиты имущественных прав несовершеннолетних такие сделки требуют обязательного согласия органов опеки. Получить его можно лишь в том случае, если не ухудшаются имущественные и жилищные права ребенка, владеющего недвижимостью.

Если ребенок является собственником квартиры, то продать ее можно лишь с тем условием, что одновременно или немногим позже он станет владельцем не меньшей доли в жилье не худшего по своим характеристикам качества. Получать согласие нужно в органе опеки.

Например, если ребенок владеет однокомнатной квартирой в 30 м2, то согласие будет получено, если ребенок станет собственником:

однокомнатной квартиры не менее, чем 30 м2;
владельцем доли в многокомнатной квартире не менее, чем в 30 м2.

На практике согласие можно получить, если несовершеннолетний становится из единоличного собственника владельцем доли, если общее количество принадлежащих ему метров станет больше. Например, по мнению опеки обмен жилого помещения на равную ему по площади долю может нарушать имущественные права несовершеннолетнего — рыночная стоимость доли меньше, чем изолированного помещения. В этом случае долю ребенка, скорее всего, придется нарастить. Например, он может стать собственником 3/5 доли.

Однако и в обратной ситуации также можно получить отказ. Например, если ребенок был владельцем ½ доли в квартире в 66 м2, а ему будет выделена в собственность изолированная квартира в 25 м2, то орган опеки может дать отказ.

Важное значение имеет и качество продаваемого и приобретаемого жилья. Никто не позволит совершить сделку, в которой ребенок из собственника благоустроенной квартиры становится владельцем неблагоустроенного или аварийного жилья, даже если его доля в результате возрастает. Обратная ситуация допускается, даже если общая доля ребенка в результате сделки может незначительно уменьшится.

Иногда органы опеки принимают во внимание и место расположения обоих объектов недвижимости. Если продаваемая квартира находится в Москве, а приобретаемая — в маленьком провинциальном городке, то подобный размен может быть признан как неравноценный.

Четких и однозначных критериев для получения согласия опеки нет. Поэтому каждый случай рассматривается отдельно, однако за основу для принятия решения принимаются вышеуказанные условия.

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми

Регистрация ребенка в продаваемой квартире также может стать препятствием для проведения сделки, однако подобная проблема решается гораздо проще. Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком не требует разрешения органов опеки — достаточно лишь перед проведением сделки прописать ребенка в другое жилье.

По закону, малолетние дети (до 14 лет) должны быть зарегистрированы там, где прописаны их родители. Частично дееспособные (от 14 до 18 лет) могут быть зарегистрированы и в другом месте.

При проведении сделки купли-продажи допускается, что в продаваемом жилье остаются зарегистрированными граждане, которые должны выписаться в течение указанного в тексте соглашения срока. Однако в отношении несовершеннолетних детей ситуация иная. Регистрация сделки купли-продажи жилья будет приостановлена или отменена, если выяснится, что на момент оформления в квартире проживает несовершеннолетний, даже если является не собственником помещения, а лишь прописанным в нем.

Поэтому перед тем, как заключить договор купли-продажи и обратиться в органы регистрации, нужно прописать ребенка в другом жилье. Так как малолетний может быть зарегистрирован только с родителями (одним из родителей), то выписаться придется как минимум одному из них. В идеале, лучше продавать квартиру, в которой на момент заключения сделки никто не прописан — это избавит от лишних хлопот как покупателей, так и продавцов.

Процедура совершения сделки в случае, когда владельцем квартиры является несовершеннолетний, состоит из нескольких этапов. Сначала находится покупатель, затем получается согласие органов опеки, далее совершается сделка и, в большинстве случаев, покупка нового жилья, владельцем которого становится ребенок.

Перед тем, как продать квартиру, которая принадлежит несовершеннолетнему, нужно решить, каким именно объектом он станет владеть впоследствии. В этом случае у продавца есть несколько вариантов действий:

Выделить ребенку долю в уже имеющемся объекте жилой недвижимости.
Провести еще одну сделку купли-продажи, в которой покупателем станет ребенок.
Продать квартиру без предоставления жилья и положить вырученные деньги на банковский счет на имя ребенка.

Проще всего заранее выделить ребенку долю в другой квартире (в доме). В таком случае согласие органов опеки можно получить без проблем, если не нарушены имущественные или жилищные права несовершеннолетнего. Сделать ребенка собственником нового жилья можно разными способами, например, можно заключить договор дарения или выделить доли у нотариуса.

Однако далеко не все семьи имеют возможность заранее решить проблему. Большинство имеют в собственности лишь одну квартиру, на вырученные от ее продажи деньги и проводится новая сделка. В этом случае важное значение имеет срок, в течение которого нужно купить новое жилье.

Купить новую квартиру необходимо не позднее 30 – 90 суток с момента продажи. В ином случае сделка по продаже может быть отменена. Точный срок для исполнения обязательства устанавливает орган опеки.

Третий вариант решения проблемы — положить деньги на лицевой счет несовершеннолетнего. Снять средства со счета он сможет, когда ему исполнится 18 лет. Такой вариант применяется достаточно редко. Обычно он встречается, когда ребенку до совершеннолетия осталось 1 – 2 года.

Процедура проведения сделки с участием несовершеннолетних собственников выглядит практически идентичной порядку проведения обычной сделки купли-продажи. Сначала стороны подготавливают сделку — договариваются об условиях ее проведения, заключают договор аванса или задатка. Следующий шаг зависит от того, будет ли приобретаться встречный вариант. Если да, то продавец должен найти объект недвижимости и договориться о его покупке.

Затем нужно с документами на обе квартиры обратиться в опеку за получением разрешения. И лишь после того, как согласие будет получено, можно переходить непосредственно к самой сделке купли-продажи.

Перечень документов, которые сдаются в органы опеки, зависит от разновидности сделки. Поэтому перечислим основной список, который будет необходимо предоставить в надзорный орган:

Письменное заявление. Составляется от имени родителей. Бланк выдается на месте сотрудниками органа опеки. Заявление должны подписать оба родителя, даже в том случае, если они уже не состоят в браке. Допускается составление заявления от одного родителя, если второй скончался, безвестно отсутствует, находится в розыске или неизвестен (мать-одиночка). В таком случае понадобится документ, подтверждающий вышеуказанный юридический статус второго родителя. Если ребенок достиг возраста 14 лет, он составляет и подписывает заявление самостоятельно, но с предварительного согласия родителей.
Паспорта родителей и детей старше 14 лет, свидетельство о рождении для малолетних.
Свидетельство о браке, если родители в нем состоят. Если брак расторгнут — свидетельство о разводе.
Согласие супруга, если продаваемое жилье приобретено в браке.
Личные документы продавцов того жилья, которое будет приобретаться взамен продаваемой квартиры (паспорта, свидетельство о браке или разводе, свидетельство о рождении, если, в свою очередь, одним из собственников приобретаемого жилья также является несовершеннолетний).
Документы на продаваемую и приобретаемую взамен квартиру.

В перечень документов на квартиру входят:

выписка из ЕГРН;
документ, на основании которого продавец стал собственником жилья (договор дарения, купли-продажи, приватизации, свидетельство о праве на наследство и т. д.);
справка для продажи (об отсутствии задолженностей и числе зарегистрированных в квартире лиц).

В отдельных регионах справку для продажи могут заменять другие документы, например, в Москве и области — единый жилищный документ.

Также при обращении в опеку могут понадобиться дополнительные документы. Например, при ипотечной сделке органы опеки могут затребовать предварительный договор купли-продажи и технический паспорт квартиры.

СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ С УЧАСТИЕМ ДЕТЕЙ

Малолетние всегда зарегистрированы по месту какого-либо жительства – эта обязанность возложена на родителей, поэтому возникают соглашения о продаже жилища с зарегистрированными жильцами.

С точки зрения законодательства на момент заключения соглашения, продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком не допускается, недвижимость должна быть «чистой».

Получение разрешения, если ребенок просто прописан в жилом помещении, не требуется, однако там, где прописан несовершеннолетний, возникает другая проблема – обязательства по снятию регистрации.

На 2024 год снять регистрацию малолетнего лица из жилища, в котором он прописан, без осуществления регистрационных действий в другом жилом помещении невозможно.

При перерегистрации учитывается особенности оформления прописки малолетнего, так они должны быть зарегистрированы только с родителями, с четырнадцати лет – с родными и близкими, однако не обязательно с представителями или одним из них.

Законодатель четко дает ответ на вопрос можно ли продать квартиру с прописанными людьми, поэтому заключение такой сделки вполне законно, однако для покупателей такая новость может стать неприятным сюрпризом с еще более неприятными последствиями. При этом реализовать недвижимость в случае продажи квартиры с малолетними не удастся.

Договор заключается по стандартной форме, с привлечением всех необходимых для этого документов.

Перед тем, как продать квартиру, если в ней прописаны несовершеннолетние дети, необходимо пройти процедуру перерегистрации.

Для этого нужно:

Подать заявление в миграционную службу о необходимости оформления новой регистрации для себя и ребенка;
Подать необходимые документы;
Дождаться оформления и после этого получить справку о том, что в квартире никто более не проживает и дети не прописаны.

К общему пакету документов прикладывается выписка из домовой книги и соцзащиты о том, что жилое помещение является «пустым» и готовым к заселению.

Органы опеки не всегда требуют предоставление жилого помещения, однако эти случаи уникальны и их можно пересчитать по пальцам.

Продажа квартиры с ребенком-собственником возможна без нового жилого помещения в случае:

Переезда на ПМЖ в другой регион страны или за пределы РФ.
Приобретение недвижимости в строящемся объекте.

Опека в некоторых случаях позволяет продать квартиру ребенка-собственника без обязанности приобрести новое помещение при наличии следующих обстоятельств:

При наличии заболевания, лечение которого производится за счет реализации жилья;
В случае переезда в другую страну;
Существенное причинение вреда здоровью ребенка плохой экологией.

Все факторы проверяются индивидуально и органы опеки выносят соответствующее решение исходя из интересов ребенка и только для его блага.

В случае невозможности или отсутствия необходимости в предоставлении ребенку собственного жилья, родители могут настоять на продаже квартиры без обязательств по предоставлению жилья или доли в нем несовершеннолетнему.

Фигурально осуществление реализации недвижимости подобным способом можно разделить на несколько этапов:

Утверждение подобного способа органами опеки и попечительства.
Оценка стоимости жилья, которую производят или сами родители, или специально нанятый оценщик.
Поиск риэлтора и заключение с ним соглашение на пользование услугами с предоставлением доверенности на заключение сделок от лица собственника недвижимого имущества, если существует такая необходимость.
Проведение сделки и получение оплаты.

Оплата может осуществляться следующими способами:

Наличная передача средств, если собственники присутствуют на сделке;
Безналичный перевод на указываемый в договоре счет продавца.

При продаже жилья таким способом на имя несовершеннолетнего ребенка создается специальный счет, средства с которого можно потратить только на приобретение недвижимости или для последующей их передачи ребенку, когда тот достигнет возраста совершеннолетия. Контроль за сохранность денежных средств осуществляется органами опеки и попечительства, поэтому за любые растраты с него придется отчитываться.

Условия об обязательном открытии такого счета на несовершеннолетнего ребенка будет обязательно прописано в согласии от органов опеки, а также в ДКП Пока деньги не будут зачислены на счет ребенка, сделка не может быть зарегистрированной.

Родители обязаны оповестить органы опеки о поступлении денег на счет в противном случае такая сделка может быть признана ничтожной, а ребенка восстановят в правах на проданное жилье.

Деньги на специализированном счету хранятся до того момента пока не будет выполнено одно из следующих условий:

Ребенку исполнилось 18 лет, и он может распоряжаться этими деньгами по своему усмотрению;
Ребенку приобретено новое жилье, тогда деньги перечисляются продавцу по распоряжению органов опеки или родителям;

Как продать квартиру с несовершеннолетним

Несовершеннолетние граждане должны быть зарегистрированы по какому-либо адресу. Такая обязанность вменена родителям, нарушение же законных норм влечет серьезные правовые последствия – штрафные санкции.

По закону, продажа недвижимости, в котором прописан малолетний ребенок, запрещена. На момент совершения сделки квартира должны быть «чистой».

Законодатель требует от родителей перед любой сделкой с недвижимостью обязательно выписать ребенка. Однако снять регистрацию можно только после предоставления доказательств, что несовершеннолетний будет проживать в другой квартире. Важно соблюдать и другое правило – до 14 лет дети должны быть прописаны там же, где живут родители. И только с указанного возраста можно их регистрировать в одном жилье с близкими родственниками – дядями, тетями, бабушками, дедушками и пр.

Чтобы пройти процедуру перерегистрации ребенка на новом месте, необходимо предоставить пакет документов на квартиру, соответствующее заявление в госслужбу, дождаться оформления и получить справку о том, что недвижимость «чиста» – в ней больше никто не проживает.

Если недвижимость или ее часть принадлежит детям, процедура продажи такого объекта сопровождается получением разрешения из органов опеки и попечительства. Чтобы получить такой документ, необходимо предоставить исчерпывающие доказательство того, что права малолетнего владельца не ущемлены. Предстоит собрать справки, подтверждающие законность продажи.

При оформлении справки необходимо предоставить данные о новом жилье, где ребенок или дети получили причитающуюся им долю. Сотрудниками государственных органов учитываются такие данные:

общая площадь недвижимости и ее состояние;
расположение и инфраструктура (в расчет принимают отдаленность от дома детских садов, школ, поликлиник и пр.);
другие обстоятельства, которые повлияют на качество жизни ребенка.

Взамен проданной недвижимости ребенок должен получить жилье, которое будет равноценным или лучше продаваемого. В противном случае органы опеки и попечительства не выдадут разрешение на продажу объекта.

Если вы хотите прочитать о том, как выгодно продать квартиру и купить новую, переходите по ссылке Как выгодно продать квартиру и купить новую?

Земельный участок
Ипотека
Купить
Материнский капитал
Наследство
Новостройка
Обменять
Продать
Советы и рекомендации
Частный дом

Распоряжаться своим имуществом дети до 18 лет не могут: до 14 лет они вовсе не принимают участие в контрактах, с 14 до 18 — с согласия родителей или опекунов. Договоренность в обоих случаях может быть совершена только после разрешения органов опеки. Право распоряжаться имуществом появится у владельца с 16 лет, если опекунский совет признает его дееспособным (трудоустроился, женился).

Квартира (дом), оформленная на не достигшего 18 лет, исключительно его имущество. У родителей нет на него прав. По собственной инициативе они не смогут сдать в аренду, продать недвижимость несовершеннолетнего ребенка — требуется разрешение органов опеки.

Сделки по продаже недвижимости с несовершеннолетним собственником одобрят, если для ребенка появится выгода: его должны обеспечить другим жильем — таким же по площади или больше. Главное, чтобы условия проживания не ухудшились. Разрешение на продажу недвижимости несовершеннолетних детей удастся получить, если семья меняет место жительства или средства требуются на лечение подростка.

Как продать квартиру с несовершеннолетним ребенком пошаговая инструкция?

Когда сделка одобрена, приступают к сбору справок. В опекунский орган предъявляется:

заявление от законного представителя с просьбой разрешить осуществить сбыт;
согласие от подростка (при достижении им 14 лет) о проживании в квартире, купленной для него по итогам договора;
копия финансового счета с реализованного и купленного имущества;
свидетельство о праве собственности — с обоих мест;
справка из налогового органа об отсутствии долга по уплате налога;
справка из Бюро технической инвентаризации о балансовой стоимости помещений;
поэтажный план;
кадастровые паспорта;
выписки из домовых книг;
бумаги об отсутствии долга за коммунальные платежи (с обеих квартир);
свидетельство о рождении подростка и паспорта представителей.

Предъявляются оригиналы и копии. Опекунский орган назначает сроки сдачи документации — собирать ее рекомендовано заранее.

После получения бумаг опекунский совет передает их на рассмотрение городской комиссии. Изучив справки, руководство издает распоряжение с обозначением условий и требований к договору.

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе продать квартиру при наличии письменного согласия своих законных представителей (родителей, усыновителей, попечителей). В противном случае сделка может быть признана недействительной (п. 1 ст. 26, ст. 175 ГК РФ).

От имени несовершеннолетних, не достигших 14 лет (малолетних), сделки по продаже недвижимости могут совершать только родители, усыновители, опекуны (п. 1 ст. 28, ст. 172 ГК РФ).

Квартира с долей несовершеннолетнего не может быть продана без согласия органов опеки и попечительства — это вы как потенциальный покупатель обязаны знать. Оформлением такого разрешения, как и подготовкой документа, подтверждающего, что ребенок получил в собственность долю в новой недвижимости, занимается продавец.

Разрешение органов опеки и документ, подтверждающий получение ребенком доли в новой недвижимости, — два документа, которые вы должны попросить у продавца квартиры (для своего же спокойствия).

Отсутствие этих документов и даже допущенные в них ошибки чреваты неприятностями — в первую очередь для покупателя. Они являются поводом для признания сделки недействительной. В результате чего все вернется к исходному состоянию: квартира уйдет обратно к продавцу, выплаченные за нее деньги — к покупателю. Только квартиру вам придется отдать в любом случае, а деньги, вероятнее всего, будут возвращаться частями и не так быстро, как хотелось бы.

Обязательно проверьте, что фамилия, имя и отчество ребенка, указанные в его свидетельстве о рождении или паспорте, совпадают с данными в выписке из ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости).

Удостоверьтесь, что новая доля ребенка не уступает старой по площади и другим качественным характеристикам. Также органы опеки могут указать и сроки, в которые должно быть приобретено новое жилье для ребенка.

Расслабляться пока рано — помимо двух главных документов вам нужно проверить наличие и корректность других документов на квартиру:

Выписка из ЕГРН (подтверждает, что недвижимость не является предметом какого-либо обременения)

Правоустанавливающая документация на квартиру: договор купли-продажи недвижимости, дарения или мены, свидетельство о праве на наследство и другие

Технический паспорт

Согласие жены или мужа (если квартира находится в собственности у обоих супругов)

Информация об отсутствии задолженностей по налогу на эту недвижимость

Квитанции об оплате коммунальных услуг или справка об отсутствии задолженностей по ЖКХ.
Справка о зарегистрированных в квартире лицах (обратите внимание, зарегистрированы ли несовершеннолетние).

Согласно Конституции РФ ребенок является полноправным членом общества и его права гарантируются законом. Нарушение прав и свобод несовершеннолетнего является противозаконным деянием. Сделка по продаже квартиры, если ребенок является ее собственником, регулируется:

Гражданским кодексом.
Семейным кодексом.
Законом об опеке и попечительстве.
Жилищным кодексом РФ.
Законом о приватизации жилья.

Кроме этого есть дополнительные правовые акты, регулирующие саму сделку и правильность ее проведения.

В первую очередь родители и другие собственники жилья должны получить разрешение органов опеки и попечительства. Без данного разрешения не будет возможности зарегистрировать сделку у нотариуса и в государственных органах регистрации. Кроме того, органы опеки впоследствии могут подать в суд и признать договор купли-продажи недействительным, поскольку не было получено разрешение на продажу собственности.

При продаже недвижимости с несовершеннолетним ребенком необходимо учитывать:

Ребенок не должен лишиться прав на жилье.
Родители обязаны получить разрешение от органов опеки.
Запрещено ухудшать жилищные условия несовершеннолетнего.

Для того, чтобы точно не возникло к сделке вопросов специалисты рекомендуют следующий алгоритм действий:

Выписать несовершеннолетнего.
Прописать ребенка в жилье, которое отличается лучшими условиями по сравнению с продаваемым объектом недвижимости.
Заключить договор купли-продажи.

Проблема в том, что зачастую нет возможности выполнить именно такой алгоритм, поскольку не у всех есть, куда прописать ребенка, а купить новое жилье раньше продажи старого очень сложно.

Но в любом случае, это не повод обращаться в сомнительные организации, которые обещают уладить вопрос с органами опеки и попечительства. В лучшем случае собственник не сможет выписать ребенка, а в худшем вы просто потеряете все деньги, а сделку нотариус все равно не зарегистрирует.

Покупка квартиры с долей несовершеннолетнего в 2019 году

Сделка по продаже квартиры, в которой несовершеннолетний является собственником проходит по следующему алгоритму:

Найти покупателя и договориться с ним о совершении сделки.
Подыскать новое жилье со схожими условиями для ребенка.
Написать заявление в органы опеки, которое содержит информацию по продаваемой недвижимости, а также по приобретаемой.
Ожидать разрешения органов опеки. На рассмотрение заявления уходит около 14 дней.
Получить разрешение на продажу от органов местной администрации.
Заключить договор купли-продажи и завершить сделку.
Зарегистрировать права собственности на новое жилье, в том числе и на ребенка.
Уведомить органы опеки о том, что права ребенка не нарушены и представить документы о завершении сделки.

Самое сложное в данной пошаговой инструкции — получение разрешения от органов опеки.

Здесь можно скачать образец заявления в органы опеки

Законом предусмотрено несколько ситуаций, когда не обязательно приобретать новое жилье или прописывать малолетнего куда-либо, чтобы получить разрешение от органов опеки:

Семья переезжает за пределы региона, или в другое государство на ПМЖ.
Квартира покупается в строящемся доме (ребенка необходимо где-то зарегистрировать, а также дом должен быть на последних стадиях строительства).

Если решено переезжать, то после продажи недвижимости на ребенка в обязательном порядке открывается специальный счет, куда будут перечислена его часть денег.

Также есть случаи, когда разрешается приобрести жилье с худшими условиями, чем продаваемый объект:

Необходимо дорогое лечение для несовершеннолетнего собственника.
Несовершеннолетний по состоянию здоровья не может проживать в данной местности.
Получение образования в другом городе.

В любом случае при принятии решения органы опеки ориентируются на интересы ребенка, чтобы все действия были ему на пользу.

Если на малолетнего заводится целевой счет, то использовать деньги родители могут только при получении разрешения от соответствующих инстанций. Деньги оттуда могут быть сняты в следующих случаях:

Гражданин стал совершеннолетним и может сам распоряжаться своими средствами со счета.
Родители приобретают новое жилье. В таком случае необходимо разрешение органов опеки на использование целевых средств и несовершеннолетний обязан быть одним из собственников приобретаемой недвижимости.
Родители купили новый объект недвижимости, малолетнего сделали собственником, а деньги со счета могут использовать по своему усмотрению.

В случае если сделка проведена незаконно, и права несовершеннолетнего нарушены, родителей и ответственных лиц из государственных органов могут привлечь к административной и уголовной ответственности.

Продажа квартиры с детьми – достаточно сложная процедура, при которой законодательно определена необходимость защитить права несовершеннолетних. Поэтому, чтобы не возникало в будущем проблем ни у продавца, ни у покупателя, лучше все сделать по закону, не обращаясь в сомнительные организации, которые предлагают обойти стороной органы опеки. Это чревато негативными последствиями как для покупателя, так и для продавца недвижимости. Связавшись с мошенниками, вы рискуете потерять деньги и усложнить процедуру заключения сделки.

В каждом конкретном случае могут возникнуть дополнительные вопросы и тонкости правового характера. Поэтому для того, чтобы не ошибиться и соблюсти все правила при продаже квартиры с несовершеннолетним ребенком, рекомендуем обратиться за консультацией к профессиональному юристу, который доступно и грамотно объяснит все нюансы.

Для снятия с регистрационного учета и постановки на учет на новом месте несовершеннолетнего маме и папе необходимо обратится с заявлением в миграционную службу по месту жительства, если малышу нет 14 лет.

Также можно оформить снятие с учета и перерегистрацию через многофункциональные центры предоставления государственных услуг (МФЦ). Если обращаться в УФМС напрямую по времени весь процесс займет от 3 до 5 рабочих дней, через МФЦ это будет немного дольше.

После снятия вашего чада с регистрационного учета из продаваемой квартиры можно заключать договор купли-продажи и отдавать документы на регистрацию в регистрационную палату.

Это основные этапы процедуры продажи квартиры с несовершеннолетним ребенком не собственником. Более детальную информацию, вам могут предоставить в любой нотариальной конторе.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Правила продажи квартиры с несовершеннолетним собственником

Особенности при продаже квартиры с несовершеннолетним ребенком:

Процесс продажи квартиры с несовершеннолетними детьми отличается в зависимости от правового статуса ребенка:

Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником.
Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком (не собственником).

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Обратите внимание, что необходимость получения на сделку по продаже квартиры с несовершеннолетним собственником в органе опеки нужна не всегда. Все зависит, является ли ребенок дееспособным или же нет и можно ли считать понятия «несовершеннолетний» и «недееспособный» идентичными.

Под дееспособностью понимают возможность человека получать права и обязанности, она наступает в момент совершеннолетия и именно тогда человек может совершать сделки без вмешательства третьих лиц.

Однако нужно отличать несовершеннолетних по возрасту, ведь дети до 14 лет и с 14 до 18 имеют несколько разные полномочия в плане участия в тех или иных сделках.

Если от имени лица, не достигшего 14-летия, сделки по продаже квартир могут осуществляться исключительно представителями, то, начиная с 14 и до 18 лет, он может заключать сделки самостоятельно, но при этом они обязаны быть одобрены родителями или опекунами в письменном виде. Такая дееспособность несовершеннолетнего называется частичной.

Есть также исключения, когда ребенок старше 14 лет может быть признан полностью дееспособным:

если он состоит в браке начиная с 16 лет;
при занятии предпринимательством и при условии официального трудоустройства с 16 лет.

Однако, если речь не идет о подобных случаях, для совершения продажи квартиры, собственником которой является несовершеннолетний ребенок, потребуется разрешение опекунских органов на проведение сделки. Алгоритм получения такого согласия выглядит следующим образом:

родители ребенка должны получить справку о том, сколько лиц зарегистрировано в квартире в паспортном столе. Для ее получения потребуется свой паспорт, удостоверение ребенка и свидетельство с правом на квартиру, где собственником значится ребенок;
оба родителя и несовершеннолетний старше 14 лет должны обратиться в опекунский орган (если ребенку нет 14, то нужно присутствие только родителей) и предоставить паспорта, удостоверение ребенка, справку из паспортного стола и документы на право собственности квартиры, которую планируют выставлять на продажу;
родители пишут заявление о продаже квартиры и приобретении новой, оно подписывается ими самими и ребенком, если ему исполнилось 14 лет;
в течение двух недель рассматривается принятое заявление представителями опекунского органа, в частности, они проверяют факты отсутствия ущемления прав несовершеннолетнего при продаже квартиры;
если заявление подтверждено, родителям выдается разрешение на продажу квартиры с несовершеннолетним собственником.

Как уже упоминалось, если квартира принадлежит несовершеннолетнему собственнику, сделка по ее продаже может быть сопряжена с рядом трудностей. Часто они возникают вследствие следующих ситуаций:

дети являются собственником приватизированной квартиры;
речь идет о приватизированной квартире, а ребенок, хоть и был на равных правах с другими собственниками жилья, но не был указан в документах о приватизации;
ребенок стал собственников вследствие заключения договора дарения, меня или купли-продажи жилья;
при наличии свидетельства о том, что несовершеннолетний стал собственником по наследству;
если ребенок не собственник жилья, но при этом зарегистрирован в нем.

Вполне естественно, что развитие событий будет отличаться в случаях, когда ребенок является собственником и когда он просто имеет регистрацию в квартире.

Итак, если ребенок не является собственников квартиры, разрешение от органов опеки на продажу получать будет не нужно, но ребенка потребуется выписать из квартиры и вписать на новое место. Оставлять детей до восемнадцати лет без регистрации запрещается, а покупать жилье покупатель вряд ли согласится, если там будет кто-то еще прописан.

Так, для детей до четырнадцати лет жильем по умолчанию считается место жительства родителей или законных опекунов. Поэтому при совершении сделки, детей следует переписать на одно из мест проживания его родителей, если они прописаны в разных местах. При этом жилье, куда его переписывают, должно быть пригодным для его жизни и отвечать нормам техники безопасности и гигиены.

Однако существуют ситуации, когда в случае продажи квартиры, собственником которой является ребенок, разрешение из опекунских органов и необходимость прописывать его в другом жилище, не нужны:

если семья переезжает за границу;
при переезде в другой город при условии, что часть денег от проданной квартиры уйдет на счет несовершеннолетнего;
если родители приобрели квартиру в строящемся доме при условии наличия у ребенка временной регистрации.

Также существует ряд нетипичных ситуаций, когда возможно приобрести квартиру, условия в которой будут отличаться от предыдущей в худшую сторону. Это возможно, если:

если ребенок нуждается в лечении;
в случае, если он не может проживать на прежнем месте по состоянию здоровья;
при необходимости получения образования на новом месте и если такой вид образования отсутствовал на старом.

Процедура выписки детей из квартиры, которая подлежит продаже, осуществляется следующим образом:

родитель и ребенок, при условии, что ему больше 14 лет, обращаются в паспортный стол по месту старой регистрации, там родитель должен составить заявление о выписке ребенка из квартиры и приложить к нему ряд документов;
заполняется листок убытия с указанием нового места проживания;
после проверки сотрудниками паспортного стола достоверности информации выдается листок убытия.

Покупка квартиры с несовершеннолетним продавцом: особенности, риски

Покупая квартиру, не забывайте, что несовершеннолетний гражданин, в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет, являющийся ее собственником:

По праву наследования, несмотря на тот факт, что квартира (или часть) может принадлежать ему по завещанию.
Вследствие оформления приватизации, согласно ст. 2 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» № 1541-1.
Согласно договору купли – продажи на имя ребенка, в силу ст. 26 ГП РФ могут совершать сделки лишь с письменного согласия законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя.

Кроме того, согласно ч. 2 ст. 7 Закона № 1541 -1:

«В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением».

То есть, покупая квартиру у собственников, имеющих несовершеннолетних детей, получивших право владения, приватизировав ее, обратите внимание, что дети имеют полное право на это жилище, а закон очень щепетильно относится к ущемлению прав несовершеннолетних.

Защита интересов несовершеннолетних собственников представляет собой приоритетное направление деятельности государства. Это касается правоприменительной практики и в других сферах деятельности.

Согласно положениям гражданского закона, собственники наделены правом владеть объектами недвижимости. Несовершеннолетнему собственнику может принадлежать приватизированное помещение или часть объекта. Источник получения может быть различным – наследование, сделка дарения.

Государством законодательно установлено ограничение в отчуждении приватизированных объектов недвижимости, которыми владеют несовершеннолетние дети. Не допускается лишения их принадлежащего приватизированного имущества. Поэтому продать объект недвижимости, невозможно.

Особенность продажи и покупки приватизированного жилья при участии таких собственников, заключается в его ограниченной дееспособности.

По закону, собственник, не достигший 18-я, не может самостоятельно совершать юридически значимые действия, отвечать за поступки. Поэтому, продажа и покупка жилых помещений осуществляется через представителя.

Как правило, представителями собственника признаются родители, опекуны, иные родственники.

Пошаговая инструкция продажи приватизированной квартиры с маленьким ребенком:

Шаг 1. Необходимо подобрать другой объект недвижимости. Возможно, это будет другой приватизированный объект, часть домовладения. Ребенка невозможно лишить объекта недвижимости, допускается только замена объекта на другой;
Шаг 2. Высвобожденное жилье следует согласовать с администрацией. Органы опеки и попечительства принимают решение, насколько другое помещение соответствует интересам ребенка, насколько оно лучше предыдущего;
Шаг 3. Нужно получить от органов опеки письменное разрешение сделки. Если имеется документ, то покупка приватизированного помещения становится возможной.

Дальнейшие действия происходят по обычному алгоритму. Только от имени несовершеннолетнего собственника выступает его родитель, опекун. Покупка квартиры с зарегистрированным несовершеннолетним ребенком имеет также особенности.

Его надо снять, прекратив регистрационный учет. Сделать это допускается при условии предоставления другого жилого помещения. Необходимо соблюсти условие о не ухудшении условий жизни ребенка.

Это проверяется органами опеки обязательно.

Да, собственники (в том числе и несовершеннолетние) могут распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению. Но на продажу квартиры Вам потребуется согласие органов опеки и попечительства. Для этого Вам нужно, чтобы при продаже жилья доля ребенка не ущемлялась, то есть во вновь купленной квартире доля дочери не должна быть меньше первоначальной и по соотношению долей в праве, и по соотношению площадей (общей и жилой). Ваша прописка и прописка дочери на продажу квартиры не влияет.

Обязанность на предоставление документов возлагается на родителей ребенка, однако в информационных целях покупатель может получить сведения о проверке.

Для предварительного одобрения и согласования следует предоставить следующий пакет документов:

заявление от родителей ребенка о предоставлении разрешения на продажу квартиры и приобретения новой с записью несовершеннолетнего в собственники. Важно учитывать, что потребуется подписи и соответственно согласия от обоих родителей. Возможна ситуация, когда один из них не в состоянии лично присутствовать при подаче заявления. Здесь поможет нотариус, который удостоверит согласие одного из родителей;
документы, подтверждающие право собственности у продавца;
специальная техническая документация для каждого объекта (в них содержится указание на жилую и общую площадь помещения);
справки о составе семьи, о разводе.

Перечень документов примерный, поскольку в каждой конкретной ситуации органы опеки могут запросить дополнительные справки и выписки.

ВАЖНО !!! На этом этапе государственный орган займется проверкой обоих мест жительства. Будут сравниваться жилищные условия, площадь помещения. Как говорилось ранее, для получения одобрительного решения, новая квартира не должна уступать уже имеющейся.

Вместе с заключением, на родителей будет возложена обязанность провести регистрацию новой недвижимости и наделить правом собственности ребенка в специально установленный срок (чаще всего от 3 до 6 месяцев). Неисполнение этой обязанности опасно не только для родителей, но и для покупателя. Органы опеки имеют право на подачу заявления в суд, с целью признания заключенного договора недействительным. Тогда покупатель потеряет приобретенную квартиру, а ждать возмещения убытков и своих собственных средств возможно придется не один месяц.

Семейное право
Наследственное право
Земельное право
Трудовое право
Автомобильное право
Уголовное право
Недвижимость
Финансы
Налоги
Льготы
Ипотека

Реализовать недвижимое имущество, если собственником является малолетнее лицо, можно двумя способами:

Через посредничество – путем обращения в риэлторское агентство. К минусу выбора можно отнести высокую комиссию за сделку, зависящую от цены жилья (каждая компания имеет свой процент);
Самостоятельно – способ малоудобный по причине низкой юридической грамотности большинства граждан. Плюсы – возможность контролировать сделку на всех этапах.

Покупка жилого имущества, если его собственником является не достигший 18 лет гражданин, является сложным юридическим процессом.

Этапы продажи квартиры с несовершеннолетним:

Проанализируйте предстоящую сделку своими силами либо с помощью профессионального риэлтора. Это поможет избежать ситуации, при которой не соблюдаются права несовершеннолетнего;
Посетите органы опеки по месту регистрации ребенка и наведите справки о необходимых документах;
Соберите требуемые акты. Помните, что собираются документы не только на жилье, которое продается, но и то, в которое въезжает несовершеннолетний после продажи его жилплощади;
Подготовьте заявление о разрешении совершения сделки купли-продажи от имени ребенка;
Подайте документы с заявлением и дождитесь одобрения ООП;
После продажи квартиры сделка регистрируется в Росреестре. Новый владелец получает расписку о приеме, а через определенное время – все остальные документы;
Несовершеннолетний выписывается из квартиры вместе со своими представителями.

Многие считают, что продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком-собственником – слишком бюрократизированный процесс, но закон таким образом гарантирует безопасность малолетнего гражданина, чтобы тот не лишился жилья.

Подобные ситуации – не редкость, но может ли собственник выписать из квартиры несовершеннолетнего ребенка? Подобная процедура возможна только при присутствии законных представителей несовершеннолетнего, причем до 14 лет выписывать его можно только вместе с одним из родителей либо официальных опекунов.

В пакет необходимых документов для продажи квартиры входят:

Паспорт из кадастра плюс технический паспорт;
Справка по форме №9;
Подтверждение отсутствия задолженности по оплате коммуналки;
Документ, подтверждающий право собственности на квартиру;
Выписка из ЕГРП;
Разрешение на продажу от второго супруга и родителя;
Одобрение органов опеки;
Удостоверения личности всех участников сделки.

Чтобы сделку одобрили, в органы опеки предоставляются следующие документы:

Каждый собственник предоставляет паспорт и согласие-расписку (последнее для несовершеннолетнего необязательно);
Подтверждение права собственности на недвижимость или долю;
Квартирный план;
Справка из БТИ;
Выписка о всех зарегистрированных в квартире/доме гражданах;
Финансово-лицевой счет на недвижимость (выписка о состоянии);
Бумаги, подтверждающие отсутствие обременения на имуществе.

Нужно быть готовым, что в отдельных случаях уполномоченные инстанции могут потребовать предоставить дополнительно другие акты (выписки, квитанции, чеки и пр).

Если малолетний гражданин прописан в квартире, пошаговый процесс продажи будет выглядеть так:

Определить пакет необходимых актов и подготовить их заранее;
Предоставить отдельно документы о жилье, в которое переезжает несовершеннолетний;
Если новой квартиры пока нет, следует открыть банковский счет на имя малолетнего, куда буду перечислены средства за продажу жилья;
Оформить заявление-ходатайство;
Подать собранные документы плюс заявление;
Получить решение ООП;
Дождаться решения чиновников.

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком не собственником, но прописанным в ней упрощается, но есть нюансы:

Потребуется выписать ребенка заблаговременно;
Разрешение органов опеки не нужно;
Несовершеннолетний не принимает участие в оформлении договора.

Необходимо выделить особенности оформления сделки. Так, всегда обращайтесь в ООП и другие инстанции, только имея при себе полный комплект документов. Помните, что понадобятся также копии актов. Следите, чтобы пакет документов был готов не позже, чем через месяц после написания заявления. Если собственник не прописан в квартире, время оформления сделки сокращается.

Для оформления сделки нужны следующие документы:

Удостоверение личности несовершеннолетнего и его представителей;
Подтверждение права собственности на квартиру;
Разрешение от ООП;
Договор по купле-продаже;
Выписка из кадастрового паспорта;
Акт о приеме-передаче;
Квитанция оплаты за госпошлину;
Регистрация прав собственности на того, кто покупает квартиру.