Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Разрешение на строительство промышленного объекта». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Строительство промышленной недвижимости – это возведение производственных помещений в черте населенного пункта или на землях промышленности.
Складывается этот процесс с множества этапов, которые придется пройти инвесторам, прежде чем объект будет готов к эксплуатации:
- Выбор земельного участка и его выкуп.
- Проектирование объекта.
- Получение разрешения на строительство.
- Создание инженерных коммуникаций.
- Регистрация готового сооружения в Росреестре.
- Введение в эксплуатацию.
Разрешение на строительство промышленных объектов
Рассмотрим основные требования к земельным участкам под строительство производственных объектов:
- Расположение участка. Определение места расположения будущего объекта промышленности – один из самых ответственных и важных этапов строительства. От соответствия земельного участка цели, которую собирается реализовать инвестор, зависит будущий успех предприятия.
- Территориальное планирование. Участок сформирован в рамках программы планирования территорий, имеет четкие границы, внесен в государственный земельный кадастр.
- Еще одним важным требованием к участку будет его вид разрешенного использования. Вид разрешенного использования представляет собой всю возможную область применения данной территории. Определяется он государственными или муниципальными органами, устанавливающими правила землепользования, и влияет на градостроительный регламент соответствующей зоны городской застройки.
Объект промышленности может быть построен не в черте населенного пункта, а за его пределами. В таком случае, строительство может производиться только на участке, отнесенном к категории земель промышленности.
- Выбор участка производится путем изучения государственного кадастра и с учетом экологических и санитарных ограничений тех или иных территориальных зон.
- Прежде всего застройщик подает документы в Управление архитектуры и градостроительства на проверку.
- Оформление разрешения производится в органе местного самоуправления, который выносит окончательное решение об одобрении строительства.
- Застройщик может также обратиться в местный МФЦ для подачи документов.
- Ксерокопии паспортов владельцев.
- Свидетельство о регистрации компании-застройщика, учредительная документация.
- Свидетельство права собственности на землю.
- Основания возникновения права собственности.
- Градостроительный план, проект межевания и планировки.
- Кадастровый паспорт.
- Строительный паспорт будущего сооружения.
- Право на отклонения от допустимых предельных параметров строительства.
- Проектная документация на объект, план расположения здания.
- Архитектурные схемы.
- Пояснительная записка.
- Проекты расположения инженерных сетей и иной инфраструктуры.
- Результаты экологической экспертизы.
- Топографическая съемка участка.
Как получить разрешение на строительство коммерческого объекта
Заявление должно быть заполнено на специальном бланке, утвержденном Минстроем РФ, который можно получить в МСУ или МФЦ при обращении.
В заявлении указываются следующие данные:
- Наименование организации-застройщика.
- Адрес, контактные данные застройщика.
- Наименование уполномоченного органа, адрес, реквизиты.
- Название объекта строительства.
- Адрес земельного участка.
- Документ, на основании которого осуществляется застройка (инвестиционная программа).
- Разработчик проекта сооружения ( организация, сотрудник, выполнивший проект).
- Реквизиты заключения государственной экспертизы.
- Наименование подрядчика.
- Реквизиты свидетельства о допуске к строительным работам организации-подрядчика.
- ФИО и должность лица, назначенного производителем работ.
- ФИО, подпись и печать ген.директора.
- Скачать бланк заявления о выдаче разрешения на строительство
- Скачать образец заявления о выдаче разрешения на строительство промышленного здания
На данный момент госпошлина на данный вид государственной услуги не установлена. Тем не менее получение разрешения довольно затратное мероприятие, собственнику потребуется оплатить услуги:
- экологической экспертизы (от 50р за кв.метр);
- организации-посредника, которая организует сбор и подачу документации (около 150000 рублей).
Не следует спешить с созданием ТЗ на выполнение проектных работ, а начинать необходимо с выбора места под застройку. Если на землю зарегистрировано право собственности, то потребуются подтверждающие этот факт документы (свидетельство на надел или арендный договор). Следующий шаг – обращение в Земельное бюро по поводу изготовления чертежа градплана. Это обязательный документ, без которого не представится возможным получить разрешение на строительство промышленных объектов.
За его подготовку и утверждение ответственен Комитет по градостроительству и архитектуре. Услуга по оформлению градплана выполняется в течение месяца на абсолютно безвозмездной основе. Документ устанавливает:
- границы застраиваемой территории;
- ограничения / обременения в пользовании наделом;
- местоположение границ разных зданий;
- параметры технологического подсоединения к эксплуатационным сетям.
Вопрос о возможности подключения объекта к водо-, газо-, -теплопроводу, а также электросетям решается еще на этапе проектирования и анализа территории застройки. Возможность присоединения объекта к запрошенным коммуникациям, а также наличие условий для обеспечения надела ресурсами устанавливается техническими условиями (ТУ). Их выдача входит в должностные обязанности местной администрации. Далее следует предпринять следующие действия:
- передать ТУ на согласование с предприятиями, отвечающими за отведение сточных вод (канализацию) и обеспечение населения питьевой водой, электросети, теплогазоснабжение, телефонную связь;
- выполнить инженерные изыскания для подготовки проектной документации; этот вид работ проводится опытными специалистами – горными инженерами, располагающими современными оборудованием и приборами. В роли исполнителей выступают индивидуальные предприниматели или юридические лица, имеющие свидетельство о допуске к подобному роду деятельности. Оно выдается саморегулируемой организацией (СРО), внесенной в государственный реестр таких организаций. Без этого документа, в случае если строительные работы оказывают влияние на безопасность промышленного здания, проект рискует быть сорванным. При отсутствии допуска СРО, будет признано несоответствие результатов инженерных изысканий требованиям техрегламентов и, следовательно, разрешение на строительство производственного здания не выдадут, а это значит, что со строительными планами придется повременить.
Прим. Инженерные изыскания проводятся в целях всестороннего изучения природных условий территории, площадки, района, участка, на котором планируется возводить промышленный объект. Они включают в себя исследование экологии, почвы, поиск локальных систем водоснабжения и строительных материалов, а также влияние будущих работ на окружающую среду. Обычно изыскания заказываются в организации, которая занимается разработкой проектно-сметной документации. Это позволяет сэкономить время и деньги, да и взаимодействие с одним и тем же подрядчиком поможет избежать путаницы в деле.
- определить конструктивные, архитектурные, инженерные, технические и технологические решения, стоимость объекта производственного назначения;
- отправить проект на государственную экспертизу, которая длится около 3-х месяцев; положительное заключение прилагают к собранным ранее бумагам.
Для проведения экспертизы не обязательно чтобы площадь пятна застройки была максимум 2500 м2 , а само здание имело определенное количество этажей; также нет необходимости в установлении санитарно-защитных зон.
Мы предоставим Вам разрешение на строительство новая Москва промышленного объекта, пройдя все бюрократические формальности, которыми отягощена процедура его получения. Наши эксперты, юристы по земельному праву, проконсультируют Вас в случае отказа в выдаче документа и будут отстаивать Ваши интересы в суде.
Когда все бумаги собраны, то их можно подавать на рассмотрение в местный орган власти. Если чиновники сочтут нужным выдать разрешение на строительство промышленных объектов, то это значит, что у застройщика появилось законное основание для возведения производственного здания.
После выполнения вышеуказанных условий, владелец участка, намеревающийся возводить на нем промышленные объекты, должен подготовить определенный комплект документов:
- схему планировочной организации территории застройки (готовится на основании ранее полученного градплана участка);
- проект строительства промышленного объекта;
- записку с пояснениями и архитектурные решения;
- заключение о соответствии проектируемого здания требованиям пожарной безопасности; список мероприятий по снижению вредного влияния планируемого производства;
- информацию о наличии либо отсутствии сетей инженерно-технического обеспечения; перечень инженерно-технических мероприятий;
- сведения о доступности социально-значимых объектов и услуг для маломобильных групп населения.
Дополнительно понадобятся согласования с разными инстанциями. Конечный список документов будет зависеть от типа промышленного здания и его будущего вида деятельности.
Как видите, процедура получения разрешения на строительство промышленного объекта довольно утомительна, а стойко ее вынести могут лишь те, кто обладает поистине железными нервами и способен мужественно переносить неудачи. Если Вы не хотите испытывать судьбу и кусать локти в случае провала, то вспомните о нас, юристах, которые умеют решать задачи любой сложности.
Следует отметить, что проведение государственной процедуры не является обязательным условием вынесения экспертного заключения. То есть для того чтобы получить разрешение на строительство промышленного здания не всегда нужно проверять проектные документы на соответствие санитарно-эпидемиологическим, техническим, экологическим нормам и правилам, требованиям радиационной или ядерной безопасности и т.д. Для упрощения выдачи заключений существует ряд регулируемых федеральным законодательством случаев, когда проведение экспертизы не требуется вообще. Если это возможно, то необходимости экспертизы проектной документации лучше избежать.
Это достаточно трудоемкая и затратная по времени процедура, заключение которой бывает не только положительным, но и в большинстве случаев отрицательным и тогда на получение разрешения на строительство промышленного объекта можно даже не рассчитывать. Также, особого внимания заслуживает тот факт, что при проведении экспертизы непосредственно в ходе выполнения строительных работ за объектом будет осуществляться строительный надзор, что, в свою очередь, не способствует, а скорее препятствует достижению более высоких темпов строительства.
Оптимальным вариантом может стать возведение отдельно стоящего здания с количеством этажей, не более чем 2, общая площадь которых не превышает 1500 м2, предназначенного для осуществления производственной деятельности и для которого не требуется установление границ санитарных зон, т.к. экспертиза не проводится в отношении проектной документации таких объектов.
Вы сами соберете документы для разрешения на строительство промышленного объекта или хотите заручиться поддержкой профессионалов? Если Вам будет угодно, чтобы их подготовкой занялись мы, то будьте уверены, что мы соберем всю проектную и рабочую документацию в полном объеме и в сроки, установленные условиями заключенного с Вами официального договора.
Кроме того, если Вы приняли решение о сотрудничестве с нами, то считайте, что разрешение на строительство новая Москва промышленного объекта у Вас в кармане, ведь мы не привыкли проигрывать в противостоянии с властями.
Как только документ выдан на руки, можно и нужно сразу же приступать к возведению промздания, т.к. срок действия разрешения имеет свойство истекать. Строительство и все связанные с ним работы должны осуществляться с соблюдением проектных решений, иначе впоследствии не получится ввести объект в эксплуатацию.
Если власти по тем или иным причинам отказались выдать разрешение на строительство промышленных объектов, то можно обжаловать их решение в порядке досудебного урегулирования или в рамках судебного разбирательства.
Завершив строительство объекта производственного назначения, следует снова обратиться в органы местного самоуправления, но теперь уже по вопросу получения разрешения на ввод готового здания в эксплуатацию. Этот документ подтверждает полное соответствие построенного объекта требованиям техрегламентов. Он визируется лицом, возведшим промышленное здание.
При обращении за получением разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик вместе с заявлением представляет на рассмотрение властям и ряд сопроводительных документов.
В их перечень обязательно должно входить разрешение на строительство производственных зданий, так как без него о предоставлении услуги и речи быть не может. Также, требуется наличие документа, доказывающего соответствие готового объекта требованиям проекта и техническим условиям.
Если строительные работы выполняются сторонними подрядчиками, на основании договора, то следует позаботиться о получении акта приемки капитального объекта.
Заключительным этапом является оформление права собственности на теперь уже завершенный строительством производственный объект.
Для этого застройщик должен иметь на руках:
- правоустанавливающие документы на недвижимость;
- удостоверение личности;
- доверенность, подтверждающую полномочия доверенного лица;
- 2 оформленных на объект паспорта – кадастровый и технический;
- разрешение на ввод в эксплуатацию;
- квитанцию об оплате госпошлины.
Эти материалы вкупе с заявлением направляются в Росреестр.
По прошествии месяца застройщик становится полноценным собственником недвижимого имущества – промышленного предприятия.
Важно! Для облегчения проведения целого комплекса строительных мероприятий, а также успешности его реализации, необходимо подходить с полной ответственностью к выбору контрагентов, заранее навести о них справки, изучить их деловую репутацию. Так Вы сможете обезопасить себя от неприятных сюрпризов с их стороны.
Мы предлагаем объединить наши с Вами усилия для того чтобы успешно реализовать Ваш проект строительства промышленного объекта, который будет идеально приспособлен для Вашего бизнеса. Нами будут решены и другие важные задачи:
- оптимизированы технологические процессы;
- повышена эффективность, минимизированы расходы;
- будет получен предсказуемый результат, соответствующий Вашим ожиданиям.
После того как процедура получения разрешения на строительство промышленного объекта будет пройдена, мы верим, что на этом не закончится наше с Вами сотрудничество, поскольку впереди еще ввод объекта в эксплуатацию, который трудно будет осуществить без содействия грамотных юристов – наших сотрудников.
В итоге на руках у застройщика должны быть следующие документы: градостроительный план (схема расположения объекта), проектная документация и положительное заключение эксперта (при необходимости), бумаги, подтверждающие наличие/отсутствие инженерных сетей. Дополнительно требуется развернутая информация о деятельности предприятия, сведения о его воздействии на окружающую среду.
При отказе в разрешении на строительство производственного объекта необходимо обращаться в вышестоящую инстанцию или суд.
Компания IR-PROEKT оказывает содействие в получении разрешений на строительство промышленных зданий и сооружений. Штатные специалисты работают с объектами любой сложности. Они учитывают специфику будущего производства, требования отраслевых стандартов, пожелания клиента.
Обращение в IR-PROEKT позволит.
- Сэкономить время. Работы выполняются в сжатые сроки. Сотрудники компании строго соблюдают регламент, подготавливают и передают документацию без задержек.
- Сэкономить средства. Стоимость оказания услуг оговаривается заранее. Клиент не оплачивает дополнительные сборы и комиссии.
- Получить квалифицированную консультацию. Специалисты ответят на все вопросы заказчика. Они расскажут о продолжительности процедуры, обеспечат оперативное решение сопутствующих задач.
Связаться с сотрудниками IR-PROEKT можно по телефону либо посредством электронной формы. Будем рады помочь вам.
- Подготовка технического задания
- Порядок заполнения заявления
- Необходимые документы
- Требования к земельным участкам
- Сроки выдачи разрешения
- Госпошлины
- Сроки действия разрешения
- Что делать после получения разрешительных документов
- Получение разрешения на строительство
- Необходимые документы
- Подготовка проекта для производственных ОПО
- Получение допуска на проведение СМР
- Обязательные требования для компаний
Перед подготовкой тех.задания на выполнение проектных работ необходимо тщательно выбрать место под застройку. Каждый земельный участок (ЗУ) имеет собственника или пользователя. Нужно подготовить подтверждающие этот факт документы. Это может быть свидетельство о праве собственности или договор аренды.
На следующем этапе застройщику надо обратиться в орган местного самоуправления по месту размещения ЗУ. В Москве, к примеру, таким органом является Комитет по архитектуре и градостроительству. Здесь помогут оформить и утвердить градостроительный план на конкретный земельный надел (ГПЗУ). Без этого документа нельзя будет получить согласие госоргана на проведение капремонта, реконструкции или СМР по возведению промышленного предприятия.
В течение месяца после обращения ГПЗУ будет оформлен. Это позволит застройщику установить:
- границы территории, в пределах которой будут проводиться необходимые работы;
- возможные обременения или ограничения, наложенные законом на конкретный ЗУ;
- расположение на ЗУ границы иных сооружений;
- возможность технологического подсоединения возводимого здания к коммуникациям (водопроводу, газопроводу, электро- и теплосетям) и параметры этого процесса.
Ещё на этапе проектирования следует обсудить со специалистами возможность для подключения здания к коммуникационным сетям. После этого в местном муниципальном органе нужно получить тех. условия (ТУ). На следующем этапе необходимо будет направить ТУ на обязательное согласование с организациями, которые обеспечивают население водой, газом, отводом сточных вод, электроэнергией, теплоснабжением и телефонной связью.
Важно правильно провести инженерные изыскательские работы, без которых невозможно будет подготовить проект строительства. Такими работами должны заниматься специалисты, имеющие своём распоряжении современное оборудование и приборы. Это могут быть ИП или сотрудники компаний, получивших допуск к указанному виду деятельности. Такой доступ выдаёт саморегулируемая организация (СРО), которая внесена в соответствующий госреестр.
Обратите внимание! Без допуска СРО проект СМР может остаться нереализованным. Результаты инженерных изысканий будут признаны противоречащими требованиям тех. регламента. Это будет поводом к отказу в получении разрешения на возведение здания промышленного назначения.
После проведения изыскательских работ готовится заявление и пакет документов для выдачи государством согласия на начало СМР.
Выдача разрешения на строительство
Перед подачей пакета документов в надзорный орган, следует правильно заполнить заявление. Оно должно быть составлено на утверждённом Министерством строительства РФ бланке. Получить бланк установленной формы можно при обращении в МФЦ или непосредственно в муниципальный орган, который будет заниматься выдачей лицензии.
В заявлении необходимо указать:
- Наименование компании, претендующей на застройку объекта промышленного назначения.
- Полные контактные данные (адрес, телефоны) застройщика.
- Адрес, полные реквизиты и наименование уполномоченного госоргана, который выдаёт согласие на строительство.
- Адрес ЗУ, на котором будет возводиться строение, и полное название объекта;
- Документ, который является основанием для проведения работ.
- Данные о разработчике проекта здания.
- Информация о проведённой госэкспертизе проекта и её результатах.
- Данные о подрядной организации, которая займётся СМР.
- Полная информация о полученном подрядчиком допуске к строительным работам.
- Должность производителя СМР и его ФИО;
- Подпись руководителя подрядной организации и печать компании.
После правильной подготовки заявления собственник или арендатор ЗУ, претендующий на возведение промышленного предприятия, обязан собрать и направить в госорган комплект таких документов, как:
- утверждённый проект СМР;
- подготовленная на основании ГПЗУ схема планировочной организации территории, на которой необходимо будет проводить застройку;
- заключение, подтверждающее, что планируемое к возведению строение будет соответствовать правилам противопожарной безопасности;
- решения архитектурной компании и пояснительные записки;
- перечень разработанных и принятых инженерно-технических решений;
- данные о присутствии на планируемом под застройку ЗУ инженерных сетей или об их отсутствии;
- перечень мероприятий, позволяющих снизить влияние на окружающую среду вредных веществ, которые могут оставаться в процессе работы возведённого предприятия;
- перечень находящихся рядом с промышленным предприятием социально-значимых объектов, которые возведены для маломобильных групп населения.
Дополнительно могут понадобиться полученные от различных инстанций согласования. Итоговый список документов будет зависеть от вида промышленного здания и от планируемого вида деятельности предприятия.
Если надзорный орган отказал в проведении СМР, то это решение можно обжаловать в досудебном порядке или же обратиться в судебный орган.
Перед началом проведения капремонта, реконструкции или СМР промышленного сооружения следует как можно тщательнее отнестись к выбору ЗУ. Необходимо учитывать, чтобы цели его использования соответствовали назначению. От этого напрямую будет зависеть будущий успех деятельности предприятия.
Этот документ выдаётся представителями муниципального органа, которые устанавливают правила землепользования. Он определяет область применения территории и непосредственно влияет на градостроительный регламент конкретной зоны застройки населённого пункта.
Обратите внимание! В соответствии с нормами ГрК РФ предприятие возводится за чертой населенного пункта на территории, относящейся к категории земель промышленного назначения.
Для выбора нужного участка изучается государственный кадастр земель, а также учитываются возможные санитарные или экологические ограничения.
Правоустанавливающая бумага выдается в органе самоуправления. Обращаться нужно в тот орган, который находится по адресу участка, предназначенного для проведения работ (основание – положения статьи 51 ГрК). В некоторых случаях рассматриваемый порядок видоизменяется. Исключения оговорены частью 5 статьи 51 ГрК. Если стройка связана с атомной энергетикой, космической промышленностью, использованием недр, нужно обращаться в специальные органы.
Рассмотрим порядок получения бумаги:
- Подготовка документации.
- Составление заявления.
- Направление бумаг и заявки в орган самоуправления.
- Получение правоустанавливающей бумаги.
Если предприниматель предоставил неполный перечень документов, разрешение ему не выдается.
Для того чтобы легально начать строительные работы, нужно подготовить эти документы:
- Заявка о предоставлении правоустанавливающей бумаги.
- Градостроительный план, взятый менее 3 лет назад.
- Реквизиты проекта планировки и межевания участка (нужны для возведения линейного объекта).
- Материалы проектных бумаг.
- Итоги проектной экспертизы, если она нужна (статья 49 ГрК).
- Санкция на отклонение от установленных параметров.
- Согласие всех собственников объекта, если проводится реконструкция. Правообладателем может являться в том числе государственный заказчик. Необходимость получения согласия оговорена пунктом 6.1 статьи 51 ГрК.
- Свидетельство об аккредитации, если осуществлялась негосударственная экспертиза.
Перечень бумаг, нужных для получения разрешения, содержится в части 9 статьи 51 ГрК. Документы можно подавать не только в местный орган самоуправления, но и в МФЦ.
ВАЖНО! Если проектные документы и бумаги об инженерных изысканиях имеются только в электронной форме, заявку на получение разрешения также нужно отправлять в электронном виде.
Если все документы будут оформлены правильно, орган самоуправления выдает разрешение. Однако это еще не окончательная часть процедуры. Предприниматель должен передать информацию о возводимом объекте для публикации в специальной системе. Подавать следующие сведения нужно в течение 10 суток после получения правоустанавливающего документа:
- Площадь, высотность и этажность постройки.
- Инженерно-техническое обеспечение.
- Итоги инженерных изысканий.
- Разделы проектных бумаг.
- Схема плана участка, на котором обозначено место будущего строительства.
Все рассматриваемые бумаги могут быть направлены в электронной форме на основании части 18 ГрК РФ.
Разрешение на стройку выдается только в том случае, если предприниматель предоставил все необходимые документы. Если ряд бумаг отсутствует, в выдаче отказывают на основании части 3 и части 13 статьи 51 ГрК. Аналогична ситуация тогда, когда документы компании не соответствуют законодательству. В данном случае компании направляется письмо с отказом.
Предприниматель может оспорить решение местного органа. Для этого ему нужно обратиться в суд. В иске указывается, почему именно отказ местного органа является необоснованным.
Срок действия указан в самой бумаге. Если это индивидуальная стройка, срок составляет 10 лет. Если документ получает предприниматель, время действия разрешения определяется продолжительностью проекта. Бумага будет действительной на протяжении всего срока строительства (основание – часть 19 статьи 51 ГрК). Если объект передается другому правообладателю, документ продолжит свое действие на основании части 21 статьи 51 ГрК.
Сроки строительства определяются компанией заблаговременно. Если работы затянулись, разрешение утрачивает свою юридическую силу. То есть завершается строительство незаконно. Для того чтобы легализовать деятельность по возведению объекта, нужно продлить действие разрешения. Для этого требуется направить соответствующее заявление в местный орган власти или другую структуру, которая выдала бумагу. Заявку нужно отправлять за 2 месяца до окончания срока действия правоустанавливающего документа. Если заявление будет получено органом заблаговременно, он не сможет отказать в продлении разрешения. Если же срок в 60 дней завершился, в продлении отказывают на основании части 20 статьи 51 ГрК РФ.
Как предпринимателю получить разрешение на строительство
Стройка без разрешения предполагает наложение санкций на основании статьи 9.5 КоАП:
- 2 000-5 000 рублей для ФЛ.
- 20 000-50 000 рублей для должностных лиц.
- 20 000-50 000 для предпринимателей. ИП также лишается права на деятельность на срок до 3 месяцев.
- До 500 000 рублей для ЮЛ. Деятельность лица может быть приостановлена на срок до 3 месяцев.
Штрафы за незаконное строительство очень высоки, а потому рисковать не стоит, тем более правонарушение будет, скорее всего, быстро обнаружено. Убытки компании от обнаружения нарушения закона не ограничиваются выплатой штрафа. Нужно учесть и то, что строительные работы будут заморожены. Фирма потеряет и на этом. Прибыль, ожидаемая от введения объекта в эксплуатацию, не будет получена.
Приобретая земельный участок, владелец планирует построить на нем загородную дачу, где будет проводить лето и периодически приезжать зимой. Или даже полноценный дом для постоянного проживания. О том, какие строительные материалы существуют, о роли проекта и стоимости работ мы уже говорили в прошлых статьях. Сейчас пришло время обсудить следующие темы:
- какой участок под строительство мы приобрели;
- что такое разрешение на строительство;
- какие документы необходимы, чтобы получить разрешение на строительство;
- порядок получения разрешения и т.д..
После того, как разобрались с категорией земли и видом разрешенного использования, появляются новые и не менее важные вопросы. К примеру, можно ли строить частный дом без проекта и можно ли в этом случае получить разрешение на строительство.
Разрешить все противоречия нам поможет Градостроительный кодекс РФ. Открывая статью 48 “Архитектурно-строительное проектирование”, пункт 3, 4 и 5, читаем следующее:
– в целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4-6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы:
Случаи, когда разрешение на строительство не требуется
Ознакомившись со статьями 48 и 51 Градостроительного Кодекса РФ, можно сказать, что разрешение на строительство индивидуального жилого дома – это документ, выдаваемый в установленном законом порядке и подтверждающий соответствие проектной документации градостроительному плану и проекту планировки территории. На заметку! Для ИЖС разрешение на строительство является одним из самых необходимых документов. Более того, без разрешения на строительство ИЖС может попросту оказаться под угрозой, так как без него невозможно, например, взять кредит на строительство и многое другое.
Опираясь на основные пункты статей 48 и 51 Градостроительного Кодекса РФ, представленные выше, обсудим, какие документы необходимы для строительства индивидуального жилого дома.
В течение 30 дней с момента подачи застройщиком заявления и предоставления вышеперечисленных документов, проводятся следующие процедуры:
- проверка по наличию всех документов, прилагаемых к заявлению;
- проверка соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка (СПОЗУ) с обозначением места размещения объекта ИЖС требованиям градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) красным линиям.
В соответствии со статьей 51 Градостроительного Кодекса РФ, разрешение на строительство:
- подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), а в отсутствии градостроительного плана – разрешенному использованию участка;
- дает право застройщику осуществлять строительство, реконструкцию объектов недвижимости, а также капитальный ремонт.
При продаже участка новому собственнику получать разрешение на строительство уже не нужно, если только не истек десятилетний срок его действия. Потому как разрешение не привязано к конкретному лицу, оно действует в отношении участка в целом.
Необходимо учесть особенности при выполнении отдельных видов строительства:
- При строительстве зданий для добычи недр вы получите разрешение на строительство от специалистов Министерства природных ресурсов и экологии
- При строительстве на объектах атомной энергетики разрешение на строительство выдается специалистами Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору
- Ответственными за выдачу разрешений на проведение строительных работ в границах исторических поселений выступают органы исполнительной власти субъекта РФ, обладающего полномочиями в охране объектов культурного наследия
- Строительство наземных объектов для космической отрасли курируется государственной структурой по космической деятельности «Роскосмос».
В таком случае получить разрешение на строительство можно в вышестоящих органах исполнительной власти субъекта федерации или в организациях, уполномоченных органами федеральной исполнительной власти. Это положение касается и линейного объекта, расположенного на закрытых территориях, если его границы выходят за пределы границ субъектов РФ, а также при реконструкции объекта строительства, находящегося на территориях нескольких субъектов РФ.
Получить такое разрешение необходимо застройщикам, у которых возникает различие между получаемыми параметрами в ходе строительного процесса и существующими техническими регламентами. Такое несоответствие часто возникает, если начальные параметры земельного участка или объекта отличаются от существующих норм.
В этом случае застройщик пишет заявление в Комиссию по застройке и землепользованию. Такие комиссии существуют в каждом городе. Получить все разрешительные документы застройщик сможет через 3- 6 месяцев. Решение о разрешении на отклонения инициируется уполномоченным органом. После чего выпускается распоряжение.
- Проведем требуемые изыскания для разработки проектной документации и строительства объекта.
- Узнать подробнее
- Проведем требуемые работы по обследованию для получения достоверной информации о техническом состоянии объекта.
- Узнать подробнее
- Разработаем проектную и рабочую документацию для реализации инвестиционного проекта.
- Узнать подробнее
Экспертиза проекта реконструкции или строительства проводится в негосударственных и государственных экспертных организациях. Процедура заключается в оценке безопасности будущих строительных работ по нормативным актам, обследований, расчетов, иных проверок. В Постановлении Правительства РФ № 145 предусмотрены следующие правила проведения экспертиз:
- если первичная экспертиза не выявила замечаний и претензий, сразу выдается положительное заключение;
- если эксперты выявят замечания, проект нужно полностью или частично переделывать, вносить корректировки;
- после устранения ошибок и замечаний нужно проходить повторные экспертизы, пока не будет выдано положительное заключение.
Пока собственник или застройщик не получат заключение, обращаться за разрешением на строительство нельзя. Поэтому крайне важно сразу выбрать надежную компанию с квалифицированными проектировщиками, чтобы избежать повторных экспертиз, вынесения отрицательных заключений, затягивания сроков и увеличения смет.
Кто выдает разрешение на строительство?
В процессе возведения нового здания или реконструкции объекта нужно регулярно получать в местных органах власти ордера за земляные и строительные работы. В частности, эти документы нужно получать:
- для вскрытия верхнего слоя участка, прокладки коммуникаций, кабелей, установки фундаментов;
- для установки ограждающих конструкций на период работ;
- для полного или частичного отключения коммунальных услуг на время работ;
- на ограничение движения городского и личного транспорта на время определенных работ;
- на провоз крупногабаритной техники по городским магистралям, доставку опасных грузов;
- на иные виды работ, требующих специального контроля и согласования.
После завершения работ, на которые оформлялись ордера, их нужно своевременно закрывать. Если это не сделать, в выдаче ордеров на следующие работы может быть отказано.
В зависимости от типа строительных работ и частного жилого дома, разрешительная документация выдается следующими органами:
- местное районное самоуправление, куда следут обратиться за общей документацией;
- Министерство природных ресурсов и экологии, если строительство будет затрагивать манипуляции с недрами.
Для получения разрешения на возведение частного жилого дома или иного объекта капитального строительства необходимо предоставить ряд бумаг:
-
заявление установленной формы;
-
правоустанавливающий документ на участок;
-
генеральный план строительства;
-
схема расположения построек жилого дома.
Полный перечень документов порядок и условия их выдачи приведен на сайте Мосгорстройнадзора и на Портале государственных услуг по Москве. Заявление можно подавать там же в электронном виде.
Относительно генерального плана следует уточнить особый порядок: если планируется постройка индивидуального частного жилого дома не более 3 этажей, то согласно части 4 статьи 48 Градостроительного Кодекса такой план не обязателен.
Срок рассмотрения пакета документов составляет 10 дней. Госпошлина за данную услугу не полагается. После получения разрешения на возведение жилого дома, в течение 10 дней следует отправить копии проектных документов в районный орган градостроительства для внесения в общую базу данных. Разрешение действует в течение 10 лет. Если за это время участок отчуждается, то оно не теряет силу и не принадлежит переоформлению. Сроки начала строительства должны соответствовать указанному в разрешительной документации сроку. В обратном случае разрешение теряет свою силу и потребуется повторный порядок подачи заявки.
Некоторые виды построек при возведении не требуют выдачи официального разрешения. К ним относятся:
- Строительство гаража в целях личного пользования.
- Навесы, веранды, киоски и иные строения, не входящие в перечень объектов капитального строительства.
- Вспомогательные постройки: теплицы, сараи, загоны.
- Перепланировка объекта капитального строительства, при которой несущие стены не затрагиваются.
В некоторых случаях регистрирующий орган может потребовать дополнительные бумаги для выдачи документации. В частности это справка, свидетельствующая об отсутствии прав третьих лиц на участок. Если участок заложен или есть иные претензии третьих лиц, то этот момент является основанием для отказа.
Также причиной отказа может быть несоответствие предоставленных документов установленным требованиям или их неполный список. Если к моменту подачи документов строительство уже начато, то этот факт служит прямой причиной отказа в выдаче разрешения на возведение жилого дома. Сам объект расценивается как самовольная постройка.
В случае необоснованного отказа гражданин вправе обратиться в судебные органы, порядок и условия процедуры которых установлено в ГкР РФ.
На практике часты случаи отмены разрешительной документации со стороны местных органов самоуправления. Сложности возникают в связи с тем, что это может произойти в момент, когда процесс строительства объекта начат и в него вложены средства. В таком случае, доказать положение не легитимности разрешительной документации и легитимности отмены должен орган или лицо, принимавшее акт. Предусмотренные ГрК РФ положения и условия для прекращения строительства объекта недвижимости следующие:
-
изъятие прав на земельный участок в пользу государства или муниципальных органов или принудительное прекращение права собственности;
-
добровольный отказ от права собственности на земельный участок;
-
расторжение договора аренды или иных документов, ранее служивших причиной возникновения правообладания;
-
прекращение права пользования недрами.
Данные положения подтверждаются судебными актами и не подлежат расширительному толкованию.
Также причиной приостановления могут быть грубые нарушения технических и нормативных требований и условий в процессе строительства жилого дома или иного объекта КС со стороны застройщика.
Процесс и порядок отзыва разрешения на строительство дома начинается с момента прекращения прав на участок и в течение 30 дней принимается решение. Решение принимается на основании соответствующего уведомления уполномоченного государственного органа. Эти же ведомства сообщают Росреестру о прекращении прав на данный земельный участок.
С июля 2016 года для получения разрешения на строительство объекта КС действует новый упрощенный порядок. Процесс выдачи сокращен до 3 дней, что повышает эффективность процесса.
Согласно внесенным изменениям в статьи 51 и 55 ГрК РФ, уполномоченные органы местного самоуправления должны запросить список необходимых документов на строительство частного дома или иного объекта КС в электронном формате.
Также 3 дня отводится на предоставление документов, необходимых для ввода в эксплуатацию.
Порядок подачи технической документации застройщиком осуществляется в электронном формате или на электронных носителях. Помимо того, законом могут быть определены случаи, при которых процесс и порядок приема документации происходит в исключительно электронном формате, что существенно ускоряет и повышает эффективность процесса.
Нововведения действуют с момента официального опубликования – с 7 июля 2016 года.
Выдача разрешения на строительство является важнейшим этапом, позволюющим осуществлять все необходимые для проведения строительства действия. Своевременное решение данного вопроса позволяет застройщику быть уверенным в будущем возводимого объекта.
Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.
Вопросы и ответы юристов
Сведения о своде правил
1. ИСПОЛНИТЕЛИ – АО «Научно-исследовательский центр «Строительство» (АО «НИЦ «Строительство»), ФГБОУ ВПО «Национальный исследовательский Московский государственный строительный университет» (ФГБОУ ВПО «НИУ МГСУ»), ООО «Научно-исследовательский институт Проектирования, Технологии и Экспертизы Строительства» (ООО «НИИ ПТЭС»), ООО Научно-проектный центр «Развитие города» (ООО НПЦ «Развитие города»).
2. ВНЕСЕН Техническим комитетом по стандартизации ТК 465 «Строительство».
3. ПОДГОТОВЛЕН к утверждению Департаментом градостроительной деятельности и архитектуры Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (Минстрой России).
4. УТВЕРЖДЕН приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 24 декабря 2019 г. N 861/пр и введен в действие с 25 июня 2020 г.
5. ЗАРЕГИСТРИРОВАН Федеральным агентством по техническому регулированию и метрологии (Росстандарт). Пересмотр СП 48.13330.2011 «СНиП 12-01-2004 Организация строительства».
наверх
Настоящий свод правил разработан в целях обеспечения соблюдения требований Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Кроме того, применение настоящего свода правил обеспечивает соблюдение федеральных законов от 27 декабря 2002 г. N 184-ФЗ «О техническом регулировании», от 23 ноября 2009 г. N 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ «Земельный кодекс Российской Федерации», от 28 декабря 2013 г. N 412-ФЗ «Об аккредитации в национальной системе аккредитации», от 25 июня 2002 г. 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», от 5 апреля 2013 г. N 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд», от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», от 21 июля 1997 г. N 116-ФЗ «О промышленной безопасности опасных производственных объектов», от 26 июня 2008 г. N 102-ФЗ «Об обеспечении единства измерений», от 29 декабря 2004 г. 190-ФЗ «Градостроительный кодекс Российской Федерации», от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения».
Пересмотр выполнен авторским коллективом АО «Научно-исследовательский центр «Строительство» (С.Н.Богачев), ФГБОУ ВПО НИУ МГСУ (д-р техн. наук А.А.Лапидус, А.Ю.Юргайтис), ООО «Научно-исследовательский институт Проектирования, Технологии и Экспертизы Строительства» (канд. техн. наук Д.В.Топчий), ООО Научно-проектный центр «Развитие города» (д-р техн. наук Л.В.Киевский, канд. техн. наук И.Л.Киевский, канд. техн. наук С.В.Аргунов).
наверх
1.1. Настоящий свод правил распространяется на следующие виды градостроительной деятельности – проектирование, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов (в части организации строительства).
1.2. Требования настоящего свода правил распространяются на работы при реализации проектов в отношении объектов гражданского и промышленного назначения, а также направлены на реализацию перепрофилирования промышленных территорий в условиях сложившейся застройки.
1.3. Требования настоящего свода правил не распространяются на строительство объектов индивидуального жилищного строительства.
наверх