Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Способы повысить стоимость квартиры при продаже». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Перед показом натрите до блеска поверхности зеркал, стекол, плитки, повесьте свежие шторы, протрите пыль, уберите личные вещи, чтобы клиент мог почувствовать себя хозяином, а не смотреть на ваши фотографии. Если в квартире плохо пахнет, то не используйте освежитель, потому что запах от этого не пропадет, и покупатель поймет ваши намерения. Лучше хорошенько проветрите квартиру.
Как завысить стоимость квартиры: 15 способов, которые работают
По исследованию Национальной Ассоциации Риэлторов, 90% покупателей ищут жилье в интернете. Именно поэтому объявление должно четко отражать те качества недвижимости, которые интересуют потенциального покупателя. И в этом помогают профессиональные фотографии.
Аукцион — это способ, как повысить стоимость квартиры, играя на эмоциях покупателей. Суть в том, чтобы продать объект недвижимости за короткий срок по максимальной стоимости.
После того, как потенциальные покупатели найдены, проводится показ квартиры. Он должен быть организован без накладок. Например, один покупатель вошел и смотрит объект, другой знакомится с документами, третьего встречают в дверях. Когда все организовано таким образом, покупатели сами готовы торговаться и предлагать цену выше. Торги складываются по-разному, и цена может отличаться от стартовой как на 10, так и на 80%. Главное, что требуется от риэлтора —- это честность.
- CRM — что это
- Ошибки при внедрении
- Как выбрать CRM
- Отличия CRM от ERP
- Как выглядит CRM
- Какие бывают CRM
Большинство людей покупают квартиру с привлечением ипотеки. Важно иметь все документы для такой сделки. Если это не так, вы заранее в проигрыше. За ожидание, скорее всего, потребуют скидку либо не будут ждать вовсе. Готовность документов к сделке — это всегда плюс к цене.
Выпишитесь из квартиры
Квартира, свободная юридически и физически, всегда находится в выигрышной ситуации. Вывоз вещей, мебели, техники, выписка зарегистрированных жильцов занимают массу времени, которого у покупателя может не быть. Например, недавно наши клиенты переплатили за квартиру 150 000 ₽, потому что она была юридически и физически свободна. Аналогичных вариантов было несколько, но они освободились бы через 2–3 недели, а возможности ждать не было.
Перечислены способы повысить стоимость квартиры при продаже
Слово «ТОРГ» большими буквами гипотетически приводит к дисконту. Следовательно, рассчитывать на продажу по максимальной цене не получится.
Подстройтесь под солнце
Время и сезон показа также играют роль. Спокойные тона в дневное время — всегда плюс. Яркие тона квартиры — это зима и вечер. Шумные квартиры показываем днём, тихие — вечером. Добавьте света: он придаёт объём, темнота скрадывает метры. Старайтесь показать квартиру в ясный день. Принятых положительных решений в такие дни гораздо больше.
Запах на лестничной клетке отпугивает. Если в подъезде есть «повара», показывайте квартиру днём.
Не увозите хорошую мебель
Допустим, вы продаёте квартиру за 10 миллионов ₽, а потенциальный покупатель просит скинуть 500 000 ₽. Вы вроде как соглашаетесь, но при этом сообщаете, что увезёте всю мебель и не будете оставлять технику.
Специфика продаж на вторичном рынке в том, что покупатели часто ищут жильё «под ключ», где не нужно докупать ни диван, ни даже обеденный стол и микроволновку. Поэтому есть шанс, что клиент согласится на первоначально озвученную сумму, а вы выгодно продадите квартиру — и заодно избавитесь от ненужной мебели.
Если вашим жильём интересуются сразу несколько клиентов, то можно повысить стоимость в надежде, что клиенты согласятся. Этот приём действует только для самых ликвидных качественных объектов. Продать таким способом жильё с плохим ремонтом в старой панельной девятиэтажке, увы, не удастся.
Не тратьте много денег на ремонт
Квартиры продаются по принципу воронки, задача номер один — привлечь внимание. Просмотры даёт невысокая цена, поэтому нужно стараться не вкладывать деньги в квартиру перед продажей, а установить максимально привлекательную цену (разумеется, приемлемую для себя).
Действительно недорого выставить свой объект могут только те продавцы, чья квартира нуждается в ремонте. В этом случае желательно удалить из неё всё, что состарилось и производит отталкивающее впечатление: мебель, обои, если необходимо — даже сантехнику и напольное покрытие. У большинства мужчин есть амбиции строителя, у женщин — дизайнера. Люди ведь покупают в новостройках квартиры в бетоне, и с удовольствием.
Красный свет разбросанным игрушкам, грязной посуде, кошачьим лоткам, незаправленной постели, сентиментальным скопищам сувениров на книжной полке — присутствие всего этого в кадре говорит о том, что в квартире кто-то обитает и она не готова принять новых жильцов.
Сделайте хорошие фотографии
Святые правила качественных фотографий:
— уникальность (фото не должны дублировать друг друга);
— простор (снимок должен охватывать максимальное пространство, а не угол);
— чистота (вымойте окна, если необходимо — постирайте шторы);
— качество (если среди знакомых нет фотографа и даже приличной камеры, снимайте со штатива или твёрдой поверхности).
Показ — это шанс продавца подвести дело к сделке на своих условиях. Нужно быть открытым, приветливым, хорошо знать историю квартиры и документов, чтобы уверенно отвечать на все вопросы. Все эти качества, например, входят в «базовую комплектацию» любого риелтора. Никогда не стоит недооценивать психологический аспект при просмотре объекта. Почти все люди интуитивно в большей или меньшей степени опираются на свои впечатления.
14 способов повысить стоимость жилья
Аренда — совсем другое дело. Какая-то деталь, которая отпугнёт покупателя, вполне может привлечь арендатора — всё потому, что покупка редко бывает импульсивна, а аренда — легко. Можно добавить в интерьер какую-нибудь «фишку» и акцентировать на ней внимание на снимках: хорошую кофемашину вместо дешёвой кофеварки, двухъярусную кровать, огромную плазму или проектор — всё может сгодиться для улучшения конверсии. Сегодняшний арендатор избалован и любит, скажем, не только стиральные, но и посудомоечные машины — если есть возможность, присмотрите в свою квартиру какую-нибудь недорогую модель. В отличие от ремонта техника вполне может окупиться.
Большинство людей покупают квартиру с привлечением ипотеки. Важно иметь все документы для такой сделки. Если это не так, вы заранее в проигрыше. За ожидание, скорее всего, потребуют скидку либо не будут ждать вовсе. Готовность документов к сделке — это всегда плюс к цене.
Выпишитесь из квартиры
Квартира, свободная юридически и физически, всегда находится в выигрышной ситуации. Вывоз вещей, мебели, техники, выписка зарегистрированных жильцов занимают массу времени, которого у покупателя может не быть. Например, недавно наши клиенты переплатили за квартиру 150 000 ₽, потому что она была юридически и физически свободна. Аналогичных вариантов было несколько, но они освободились бы через 2–3 недели, а возможности ждать не было.
Слово «ТОРГ» большими буквами гипотетически приводит к дисконту. Следовательно, рассчитывать на продажу по максимальной цене не получится.
Подстройтесь под солнце
Время и сезон показа также играют роль. Спокойные тона в дневное время — всегда плюс. Яркие тона квартиры — это зима и вечер. Шумные квартиры показываем днём, тихие — вечером. Добавьте света: он придаёт объём, темнота скрадывает метры. Старайтесь показать квартиру в ясный день. Принятых положительных решений в такие дни гораздо больше.
Допустим, вы продаёте квартиру за 10 миллионов ₽, а потенциальный покупатель просит скинуть 500 000 ₽. Вы вроде как соглашаетесь, но при этом сообщаете, что увезёте всю мебель и не будете оставлять технику.
Специфика продаж на вторичном рынке в том, что покупатели часто ищут жильё «под ключ», где не нужно докупать ни диван, ни даже обеденный стол и микроволновку. Поэтому есть шанс, что клиент согласится на первоначально озвученную сумму, а вы выгодно продадите квартиру — и заодно избавитесь от ненужной мебели.
Квартиры продаются по принципу воронки, задача номер один — привлечь внимание. Просмотры даёт невысокая цена, поэтому нужно стараться не вкладывать деньги в квартиру перед продажей, а установить максимально привлекательную цену (разумеется, приемлемую для себя).
Действительно недорого выставить свой объект могут только те продавцы, чья квартира нуждается в ремонте. В этом случае желательно удалить из неё всё, что состарилось и производит отталкивающее впечатление: мебель, обои, если необходимо — даже сантехнику и напольное покрытие. У большинства мужчин есть амбиции строителя, у женщин — дизайнера. Люди ведь покупают в новостройках квартиры в бетоне, и с удовольствием.
Как выгодно продать квартиру на вторичном рынке?
Красный свет разбросанным игрушкам, грязной посуде, кошачьим лоткам, незаправленной постели, сентиментальным скопищам сувениров на книжной полке — присутствие всего этого в кадре говорит о том, что в квартире кто-то обитает и она не готова принять новых жильцов.
Сделайте хорошие фотографии
Святые правила качественных фотографий:
-
уникальность (фото не должны дублировать друг друга);
-
простор (снимок должен охватывать максимальное пространство, а не угол);
-
чистота (вымойте окна, если необходимо — постирайте шторы);
-
качество (если среди знакомых нет фотографа и даже приличной камеры, снимайте со штатива или твёрдой поверхности).
Показ — это шанс продавца подвести дело к сделке на своих условиях. Нужно быть открытым, приветливым, хорошо знать историю квартиры и документов, чтобы уверенно отвечать на все вопросы. Все эти качества, например, входят в «базовую комплектацию» любого риелтора. Никогда не стоит недооценивать психологический аспект при просмотре объекта. Почти все люди интуитивно в большей или меньшей степени опираются на свои впечатления.
Аренда — совсем другое дело. Какая-то деталь, которая отпугнёт покупателя, вполне может привлечь арендатора — всё потому, что покупка редко бывает импульсивна, а аренда — легко. Можно добавить в интерьер какую-нибудь «фишку» и акцентировать на ней внимание на снимках: хорошую кофемашину вместо дешёвой кофеварки, двухъярусную кровать, огромную плазму или проектор — всё может сгодиться для улучшения конверсии. Сегодняшний арендатор избалован и любит, скажем, не только стиральные, но и посудомоечные машины — если есть возможность, присмотрите в свою квартиру какую-нибудь недорогую модель. В отличие от ремонта техника вполне может окупиться.
Для ликвидной квартиры нет сезонности, она будет востребована всегда. Но есть традиционные периоды спада покупательской активности, которые нужно учитывать при продаже, — это месяцы каникул и отпусков, т. е. январь, май и лето. Но бывают и исключения. Так, например, в этом году, по данным аналитики Homeapp, самыми активными месяцами с точки зрения продаж стали март и июль.
Если же обобщить информацию, когда выгоднее продавать квартиру, то можно сказать:
- январь, май — затишье;
- февраль — середина марта, летние месяцы; зимой слишком холодно, летом все в отпусках, спрос падает. Поэтому покупатели больше торгуются и рассчитывают на скидки;
- весна и осень — пик деловой активности. Особенно это касается осени, когда все отдохнули и готовы к новым переменам в жизни. Спрос превышает предложение, возможен торг на повышение, так что для продавцов это хороший период для выгодной продажи своей жилой недвижимости.
Теперь перейдем к важным этапам в процессе продажи квартиры.
Рассчитайте свои расходы в зависимости от срока продажи квартиры. Ведь чем дольше вы продаете, тем больше теряете:
- оплата коммунальных платежей;
- налоги;
- переплата и дополнительные платежи по кредиту (если вы уже купили новое жилье);
- упущенная выгода — посчитайте, сколько бы вы заработали, положив эти деньги в банк.
Квартира должна выглядеть максимально эстетично, и это не всегда зависит от качества ремонта. Уберите в квартире, вымойте окна, приведите в порядок бытовые приборы и сантехнику, выкиньте лишний хлам или сложите его в одном месте. Уборка необходима как перед фотосессией квартиры, так и перед каждым ее просмотром. Первое впечатление от квартиры — самое важное. Конечно, потенциальные покупатели спрашивают, что остается, что вы забираете при продаже, но для полной и ясной картины лучше показывать максимально чистые и свободные помещения без вашего «присутствия» (личные фото, вещи, посуда и т. д.).
Если квартира непрезентабельна — старая мебель, грязные обои, неопрятные шторы, — рекомендуем провести косметический ремонт. Не планируете забирать с собой мебель, лучше выкиньте. Также поклейте светлые обои, обновите шторы, замажьте штукатуркой небольшие трещины, замаскируйте изъяны; что нельзя заменить или дорого, просто отмойте. Все перечисленные мероприятия можно сделать довольно бюджетно. Свободная светлая квартира всегда выглядит лучше, чем захламленная. Покупатель сразу видит полный объем и все возможные недостатки.
Следующим этапом является подготовка объявления, публикация объекта на площадках и регулирование процесса продажи.
Первое — напишите объявление. Оно должно быть интересным, отличаться от конкурентов. Можно не повторять в тексте факты, которые уже есть в карточке объекта, такие как площадь, этаж и другие. Лучше написать ключевые преимущества именно вашей квартиры:
- окна во двор — нет шума с улицы;
- большая лоджия — можно устроить зимний сад или кабинет;
- описание техники, которая остается;
- квартира «распашонка» — легко проветрить, и солнце всегда в помещении.
Поставьте 8–10 фотографий вашей квартиры, подъезда и дома. Большим плюсом будет наличие планировки, т. к. по фотографиям сложно понять, где какие помещения. Потенциальный покупатель сможет сразу представить себя в пространстве квартиры, сможет мысленно расставить мебель.
Второе — используйте разные рекламные ресурсы. Все размещают свои тексты на тематических площадках, но надо понимать, что ваше объявление будет одним из многих и потенциальный покупатель не всегда сможет опуститься до него в поиске. Чтобы привлечь внимание именно к своей квартире, используйте платное продвижение. Какое? Все зависит от уровня конкуренции в конкретный момент времени, поэтому рекламу нужно контролировать как минимум раз в неделю.
Следующий момент. На агрегаторах покупатель ищет квартиру по определенным фильтрам, и в ряде случаев ваша квартира просто может не подойти, не попасть в выборку. Но при этом большинство из потенциальных покупателей часто готовы рассмотреть соседние районы, немного другую площадь или заплатить на 1–2 млн больше (спасибо ипотеке). А многие люди вообще не ищут или очень редко смотрят на агрегаторах, но при этом именно они принимают решения. Классическая ситуация: жена ищет квартиру, а решение принимает муж, но он не заходит на агрегаторы объявлений или делает это очень редко. Для перечисленных выше случаев существует инструмент таргетированной рекламы, которая позволяет «догнать» таких покупателей на просторах интернета, в соцсетях.
Подготовьте все необходимые документы заранее (из обязательных можно назвать документ-основание, свидетельство или выписку ЕГРН; если вы в браке, то еще потребуется согласие супруги(а). Это позволит провести сделку в кратчайшие сроки, покажет вас как ответственного продавца. Любые проблемы с документами — это повод для торга. Постарайтесь решить все сложности заранее.
Выгода от продажи квартиры означает также минимум налогов или освобождение от их уплаты. В каких случаях можно вообще не платить? Если вы…
- стали собственником до 1 января 2016 года и владеете квартирой больше 3 лет;
- стали собственником после 1 января 2016 года и владеете квартирой больше 5 лет;
- получили квартиру по наследству или по договору дарения от близкого родственника, а также в случае получения права собственности по договору пожизненной ренты или в рамках приватизации — срок владения для освобождения от налогов при продаже составляет 3 года;
- владеете квартирой 3 года, и это единственное ваше жилье (поправка в НК РФ вступает в силу с января 2020 года).
Отдельные условия прописаны для владельцев квартир, полученных по реновации, — для них в минимальный срок владения засчитывается срок владения предыдущего жилья, а дальше действуют стандартные для всех сроки в 3 и 5 лет.
Если продать нужно срочно и вы не хотите ждать 3 или 5 лет, то в этом случае придется платить налог. Если стоимость квартиры в договоре купли-продажи меньше 70% от ее кадастровой стоимости, налог будет рассчитан от 70%. Если стоимость больше 70% кадастровой стоимости, налог платится со стоимости квартиры в договоре. Но и эту сумму можно уменьшить одним из двух способов:
- Получить налоговый вычет в размере 1 млн руб. — это выгодно, когда вы не можете подтвердить расходы на приобретение: например, вы получили это жилье в наследство.
- Вычесть из цены квартиры расходы на ее приобретение — в этом случае можно учесть все расходы: такие, как стоимость покупки, кредит и проценты по нему.
Pиeлтop, кaк пpaвилo, пpoдaeт квapтиpy быcтpee coбcтвeнникa. Oн пoмoжeт c дoкyмeнтaми, нaйдeт пoкyпaтeлeй и opгaнизyeт пpocмoтpы. Pиeлтop cэкoнoмит вaм вpeмя, cилы и yбepeжeт oт дopoгocтoящиx oшибoк. 3a cвoи ycлyги вoзьмeт 2-4% oт cтoимocти квapтиpы.
Aгeнтcтвa нeдвижимocти cдeлaют для вac eщe бoльшe. Oни oбoйдyтcя чyть дopoжe, зaтo вoзьмyт нa ceбя aбcoлютнo вcё: oцeнкy, пoдгoтoвкy дoкyмeнтoв, coпpoвoждeниe. Bы пoлyчитe ycлyги cpaзy вcex нyжныx cпeциaлиcтoв: pиэлтopoв, oцeнщикoв, юpиcтoв.
Подробная инструкция: как продать квартиру в 2024 году
Cтoимocть oднoй и тoй жe квapтиpы мoжeт вapьиpoвaтьcя в пpeдeлax 10-20% — этo coтни тыcяч и миллиoны pyблeй. Нa cтoимocть влияют: плaниpoвкa, мeтpaж, paзмep кyxни, тип дoмa и гoд пocтpoйки, cocтoяниe квapтиpы и peмoнт, пpидoмoвaя тeppитopия, paйoн, инфpacтpyктypa.
Пocтaвьтe aдeквaтнyю цeнy, кoтopaя ycтpoит вac и пoкyпaтeля. Кpитepий пpaвильнoй цeны — кoличecтвo звoнкoв. Чeм иx бoльшe, тeм пpивлeкaтeльнee для пoкyпaтeлeй цeнa, кoтopyю вы пocтaвили. Ecли звoнят пo дecять paз в дeнь, нeмнoгo пoвыcьтe цeнy. Ecли зa пapy днeй ни oднoгo звoнкa, чyть oпycтитe.
Чтoбы oцeнить квapтиpy, yзнaйтe cкoлькo cтoят квapтиpы кaк вaшa, в идeaлe в тoм жe дoмe или paйoнe. Пocчитaйтe cpeднюю cтoимocть и opиeнтиpyйтecь нa нee.
Ecли xoтитe пpoдaть пoдopoжe, пocтaвьтe кoмфopтнyю для ceбя цeнy и ждитe cвoeгo пoкyпaтeля. Нo пoмнитe: этo мoжeт зaтянyтьcя нa нecкoлькo мecяцeв или дaжe лeт.
Ecли xoтитe пpoдaть пoбыcтpee, пoнизьтe цeнy нa 10-15% нижe cpeднeй.
Чтoбы нe oшибитьcя co cтoимocтью квapтиpы, вocпoльзyйтecь ycлyгaми пpoфeccиoнaльнoгo oцeнщикa. Oни cтoят oт тpex дo пяти тыcяч pyблeй, в зaвиcимocти oт peгиoнa. 3a эти дeньги oцeнщик yчтeт cpeдниe цeны нa квapтиpы, вaши зaтpaты нa пoкyпкy и peмoнт, нaлoги, ypoвeнь инфляции и aмopтизaцию — и нaзнaчит нaибoлee cпpaвeдливyю цeнy. Cпpaвкa oцeнщикa мoжeт пpигoдитьcя людям, кoтopыe пoкyпaют квapтиpy в ипoтeкy.
Чтoбы yдaчнo пpoдaть квapтиpy, cдeлaйтe тaк, чтoбы oнa пoнpaвилacь пoкyпaтeлям.
Убepитecь в пoдъeздe. Нaши aгeнты чacтo зaмeчaют, чтo клиeнт нacтpaивaeтcя нa вocпpиятиe квapтиpы eщe в пoдъeздe и кopидope. Xopoшo, ecли в ниx cвeтлo, чиcтo, a лифт в иcпpaвнoм cocтoянии. Toгдa пoкyпaтeль пoнимaeт, чтo в дoмe живyт aдeквaтныe люди.
Нo ecли в пoдъeздe тeмнo, дypнo пaxнeт и вce cтeнy pacпиcaны мaтoм, пoкyпaтeль зapaнee нacтpaивaeтcя пpoтив квapтиpы. Дaжe ecли y вac дopoгoй peмoнт и вы гoтoвы cбpocить миллиoн, никтo нe зaxoчeт жить pядoм c нeкyльтypными людьми, кoтopыe мycopят.
Cдeлaйтe фoтo. Cдeлaйтe 8-10 чeткиx фoтoгpaфий квapтиpы. Cфoтoгpaфиpyйтe вce кoмнaты, кyxню, caнyзлы, бaлкoн, кopидop, вид из oкнa, пoдъeзд, фacaд дoмa, пapкoвкy и пpидoмoвyю тeppитopию. Нe фoтoгpaфиpyйтe oтдeльныe пpeдмeты и нecyщecтвeнныe дeтaли — лyчшe вceгo cмoтpятcя пaнopaмныe cнимки вceй кoмнaты. Дoбaвьтe к фoтo плaн квapтиpы.
Ecли xoтитe, чтoбы звoнкoв былo бoльшe, зaкaжитe фoтo пpoфeccиoнaльнoмy фoтoгpaфy интepьepoв c oпытoм. Eгo ycлyги oбoйдyтcя в нecкoлькo тыcяч pyблeй, нo вaшy квapтиpy выcтaвят в caмoм выгoднoм cвeтe. Ocoбый шик — видeopoлики квapтиpы.
Чeм лyчшe пpoйдeт пpocмoтp, тeм быcтpee и дopoжe вы пpoдaдитe квapтиpy. Пoэтoмy пoдгoтoвьтecь к пoкaзaм зapaнee. Cдeлaйтe eщe oднy yбopкy, пoдгoтoвьтe oтвeты нa вoпpocы, кoтopыe oбязaтeльнo зaдaдyт пoкyпaтeли: кaк дaвнo дeлaли peмoнт, чтo ocтaвитe из мeбeли, в кaкoм cocтoянии бaтapeи. 3apaнee пoдгoтoвьтe кoпии дoкyмeнтoв нa квapтиpy и квитaнции oб oплaтe — пoдтвepждaйтe cвoи cлoвa дoкyмeнтaльнo.
Пoкa гocти paздeвaютcя, paccпpocитe иx: зaчeм oни пoкyпaют квapтиpy, ecть ли y ниx дeти, пoчeмy ищyт жильe имeннo в этoм paйoнe, дaлeкo ли eздить дo paбoты. Иcxoдя из oтвeтoв cтpyктypиpyйтe cвoй paccкaз. C paзными людьми нyжнo гoвopить o paзнoм: c мoлoдыми poдитeлями — o бeзoпacнocти и xopoшeй шкoлe нeдaлeкo oт дoмa, c бeздeтными — o звyкoизoляции и cвeжeм peмoнтe, c пoжилыми — o cпoкoйныx coceдяx и гepмeтичныx oкнax.
Бyдьтe гoтoвы к кpитикe co cтopoны пoтeнциaльныx пoкyпaтeлeй. 3apaнee пpикиньтe, нa кaкиe нeдocтaтки oни мoгyт oбpaтить внимaниe — и пoдyмaйтe, кaк oбъяcнить иx нaличиe. Ecли пoлyчитcя, пoпpoбyйтe пpeпoднecти нeдoчeты в выгoднoм cвeтe. Нaпpимep: ecли чeлoвeкy нe нpaвятcя выcoкиe oкнa, пoяcнитe, чтo тaк бeзoпacнee для дeтeй и живoтныx.
Bo вpeмя пoкaзa квapтиpa дoлжнa быть мaкcимaльнo бeзликoй. Ecли ecть живoтныe, oтдaйтe иx нa пepeдepжкy. Ocтaльныx жильцoв oтпpaвьтe в кaфe или нa дaчy.
Пoдгoтoвьтe вce дoкyмeнты зapaнee — нa cбop мoжeт yйти дo двyx нeдeль.
Чтoбы пoкyпaтeли мoгли зaexaть cpaзy пocлe пoкyпки, зapaнee выпишитecь из квapтиpы. 3aйдитe в пacпopтный cтoл или MФЦ и нaпишитe зaявлeниe — вac выпишyт чepeз 5-14 днeй. Чтoбы выпиcaть нecoвepшeннoлeтнeгo, пoнaдoбитcя paзpeшeниe oт opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa.
Oбязaтeльнo пpoвepьтe кoмплeкт дoкyмeнтoв y юpиcтa или pиeлтopa. Ecли oни нaйдyт oшибкy, этo мoжeт cэкoнoмить вaм миллиoны.
Кaк пpoдaть квapтиpy, кyплeннyю нa мaтepинcкий кaпитaл
Ecли квapтиpa кyплeнa нa мaтepинcкий кaпитaл — ee oфopмят в oбщeдoлeвyю coбcтвeннocть. Чтoбы пpoдaть тaкyю квapтиpy, пoнaдoбитcя paзpeшeниe opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa.
Пpeждe чeм opгaны выдaдyт paзpeшeниe, пpидeтcя дoкaзaть, чтo в peзyльтaтe cдeлки пpaвa и интepecы дeтeй нe бyдyт нapyшeны: peбeнoк нe лишитcя cвoeй дoли, a плoщaдь нoвoй квapтиpы бyдeт нe мeньшe cтapoй.
Увеличение продаж недвижимости
Ecли вы дoгoвopилиcь c пoкyпaтeлeм и coбиpaeтecь выxoдить нa cдeлкy, зaключитe пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи или дoгoвop зaдaткa. Ecли пoкyпaтeль пepeдyмaeт, зaдaтoк ocтaнeтcя y вac. Ecли пepeдyмaeтe вы, зaдaтoк пpидeтcя вepнyть в двoйнoм paзмepe. 3aключaть тaкoй дoгoвop нe oбязaтeльнo, нo c ним cпoкoйнee. Cтaндapтный paзмep зaдaткa — 2-5% oт cтoимocти квapтиpы.
B пpeдвapитeльным дoгoвope yкaжитe:
📌 пacпopтныe дaнныe пpoдaвцa и пoкyпaтeля;
📌 aдpec и oпиcaниe квapтиpы;
📌 тoчнyю cтoимocть квapтиpы;
📌 paзмep зaдaткa, cpoки и cпocoб oплaты;
📌 ycлoвиe, чтo зaдaтoк ocтaнeтcя y вac, ecли пoкyпaтeль oткaжeтcя oт пoкyпки;
📌 пoдтвepждeниe, чтo y квapтиpы нeт oбpeмeнeний нa пpoдaжy;
📌 cpoк, в кoтopый вы дoлжны ocвoбoдить квapтиpy и пoдгoтoвить вce дoкyмeнты к пpoдaжe;
📌 взaимнyю oтвeтcтвeннocть зa нapyшeниe ycлoвий дoгoвopa;
📌 чeлoвeкa, кoтopый нeceт дoпoлнитeльныe pacxoды нa peгиcтpaцию cдeлки, oплaтy гocпoшлин, apeндy ячeeк в бaнкe;
📌 дaтy и пoдпиcь.
Что делают лидеры отрасли? Они улавливают тренды, не требующие больших инвестиций: небольшие квадратные метры, квартиры — студии, необычные решения в дизайне, новые форматы квартир, паркинги с погружением и т.д. И уже на стадии закладки проекта определяют спрос на квартиры. А если застройщики оказались на рынке с уже построенными квартирами? Остается только банкротиться и распродавать квартиры по демпинговым ценам? Конечно, нет! Какой бы спрос ни был, на каждую квартиру найдется свой покупатель.
Шаг № 1. Определяем уникальные характеристики Вашего объекта:
Например, в нашем случае, с клиентом-застройщиком, который построил большие квартиры это: низкая цена квадратного метра, отличные планировки, кирпичный дом в лесопарковой зоне, стадия готовности, ипотека без первоначального взноса.
Если Вам сложно выделить преимущества, задайте вопрос своим покупателям, почему они покупают именно у Вас, что им нравится в этом комплексе.
Существует 5 основных характеристик оценки объекта:
- Локация.
- Цена.
- Репутация застройщика.
- Архитектура.
- Планировки.
В своей системе работы с клиентами-застройщиками в 2016 году мы выделили 32 параметра объекта и оцениваем конкурентов по всем этим параметрам, потому что 2-3 неосновных преимущества могут оказаться наиболее значимыми для покупателей, чем 5 основных.
Шаг №2. Как донести до покупателя ценность Вашего объекта:
Подбираем семантическое ядро и источники, в которых покупатели могут найти квартиру.
Например, это:
- Порталы – агрегаторы недвижимости
- Контекстная реклама
- Рекламная сеть поисковиков по типу площадок
- Социальные сети
Теперь необходимо подготовить объявления. Многие отдают эту работу рекламным агентствам, которые создают объявления как под копирку: «Купи квартиру дешево!», «Скидка 100 %!» и т.д.
Чем ярче объявление, тем больше по нему будет переходов, тем больше будет рекламный бюджет, тем большую комиссию получат рекламные агентства. А будут ли с этих переходов продажи самой недвижимости? Если повезет, и агентство кроме своего вознаграждения думает о результате, то, возможно, будут.
Мы же предпочитаем работать с агентствами за фиксированную плату при достижении цены лида (потенциального покупателя) определенного качества.
Если агентство сэкономило рекламный бюджет, делим его пополам: половину экономии — агентству, половина остается застройщику.
Важный этап увеличения роста продаж – оценка эффективности системы продаж на каждом этапе, для этого наша компания полностью автоматизирует процесс работы:
- Подбираем эффективные рекламные объявления через АБ — тестирование.
- Оцениваем эффективность сайта или лэндингов за счет измерения конверсии после изменения каждого посыла на сайте.
- Создаем индивидуальные настройки рекламной кампании, которые позволяют привести покупателя по запросу «Дешевая двушка» на одну страницу, а «Большая однушка» — на другую страницу, и, что самое интересное, обе эти страницы могут говорить об одной и той же квартире.
- Осуществляем сквозную аналитику, которая показывает не сколько кликов-переходов или звонков было из этого источника или объявления, а сколько было продаж и сколько еще будет.
- Внедряем СRM систему:
-
- a) четкий статус покупателя и требования к ведению этого покупателя позволяют прогнозировать продажи через 1 месяц с точностью до 92%.
-
- b) Оценка эффективности работы каждого менеджера измеряется за счет числовых показателей движения покупателей с этапа на этап продажи.
-
- c) автоматическое создание карточки покупателя в CRM позволяет отследить, по какому запросу он пришел на Ваш сайт, прослушать запись разговора с ним и дать менеджеру конкретные рекомендации для доведения этого потенциального покупателя до продажи.
-
Такая автоматизация позволяет собственнику и руководителям прогнозировать темпы продаж и обеспечивать непрерывное финансирование строительства за счет средств дольщиков. Если происходит падение показателей на каких-либо этапах, это видно за 35 дней до того, как это произойдет, и у застройщика есть время предпринять экстренные действия для изменения ситуации: скорректировать рекламную кампанию, заменить не эффективных менеджеров, провести акцию для увеличения продаж недвижимости в кризис и т.п.
Есть еще один не маловажный фактор – спрос в локации. Например, берем город Видное. В локации 16 новостроек. Обычно, застройщик по каждой новостройке создает новое юридическое лицо. Запрос выписок из ЕГРП может сделать любой человек и узнать, сколько квартир продается в городе Видное. Это большая аналитическая работа, у нас она занимает около 2 недель. Но она очень важна, ведь, понимая спрос в локации, мы понимаем весь объем рынка. Теперь нам останется сравнить эти 16 объектов. Выделяем 32 фактора, которые оценивают покупатели при выборе новостройки.
Наиболее значимые факторы оценки покупателями:
- Локация.
- Цена.
- Стадия строительства.
- Репутация застройщика.
Оценив эти факторы, выводим коэффициент привлекательности Вашего объекта. Анализируем фактические продажи. Например, Ваш объект находится по фактическим продажам на 10 месте среди прочих застройщиков, а в таблице привлекательности — на 3 месте. Таким образом, даже без учета эффективности работы менеджера, Ваш объект может занять 3 место по продажам!
Необходимо чётко понимать, за какую сумму реально продать конкретную жилплощадь. Собственник может:
- Заказать оценку в специализированной компании. Та сумма, которая будет указана в оценочном акте, приближена к реальной цене этого помещения. Но за услугу нужно заплатить несколько тысяч рублей. Имеет смысл делать, если ранее проводилась перепланировка, и жильё отличается от типового.
- Самостоятельно изучить рынок вторичного жилья. Нужно смотреть стоимость похожих помещений: по квадратуре, расположению, этажности и прочим параметрам.
- Использовать интернет-ресурсы. Во всемирной паутине есть сервисы, позволяющие примерно определить стоимость жилья по введённым параметрам.
Кроме того, каждый собственник знает плюсы и минусы своей квартиры, которые могут отразиться на продажной цене в ту или другую сторону.
Как удачно продать квартиру без ремонта – практические советы
Покупатели, в первую очередь, осматривают санузел. Они проверяют состояние сантехники. Если она требует ремонта, её лучше вообще убрать.
И уже потом смотрят:
- Кухню. Наличие гарнитура и техники – это плюс. Но если состояние мебели, плиты и холодильника плохое – это минус. В таком случае их убрать.
- Потолки, обои, люстры, полы. Новые владельцы переделают под себя, но свисающие обои или грязный линолеум – это минус.
Все документы должны быть у продавца в порядке. Он должен быть готов предъявить их потенциальным покупателям для проверки. Поэтому необходимо заранее позаботиться о получении технического паспорта. Если была перепланировка, она должна быть узаконена, что также должно быть подтверждено соответствующими документами.
При такой договорённости довольно много проблем возникает с передачей средств, поскольку это не подкрепляется договором. Поэтому многие покупатели предлагают сначала передать ту сумму, которая обозначена в соглашении, заключить сделку, а потом уже отдать оставшуюся часть.
Как нетрудно догадаться, если владелец согласится на такую схему, то он рискует не увидеть всех средств. То есть получит исключительно ту сумму, которая и была обозначена в договоре. При этом если соглашение составлено грамотно, то опротестовать его не удастся. И поскольку занижение цены с целью ухода от уплаты налогов является правонарушением, то сослаться на такую устную договорённость не выйдет.
Даже если будет подписан на момент выявления проблем исключительно предварительный договор, например, о намерении заключить основной позднее, вторая сторона тоже способна доставить серьёзные проблемы. Она может настаивать на соблюдении договорённостей и на реальном заключении такого договора по заниженным ценам. При этом отказывающейся стороной выступит продавец. Следовательно, ему потребуется возвращать аванс и выплачивать компенсацию.
А доказать ущемление своих интересов покупатель в такой ситуации сможет без особого труда. Например, на основании того, что он уже выстроил планы с учётом покупки подобной квартиры по такой цене, а сейчас сделка срывается. И у него на данный момент нет возможности приобрести подобное имущество в рамках соответствующего бюджета (что легко доказывается даже поверхностным анализом рынка).
Безусловно, отстоять свои права можно. Однако для продавца это может оказаться откровенно хлопотно. К тому же в процессе вскроется попытка уплаты меньшего по объёму вознаграждения нотариусу и другим специалистам. И поскольку сделка при начале конфликта срывается, то собственнику снова нужно будет искать покупателей. Однако теперь специалисты могут отказаться с ним сотрудничать и даже максимально затруднить продажу.
Для начала необходимо отметить, что уход от налогов — это проблемы с ФНС РФ, если о занижении суммы станет известно. А такая информация может поступить от любого участника сделки, от риэлтора, если он узнает или заподозрит, от нотариуса. Кроме того, налоговая инспекция способна самостоятельно заподозрить уход от налогов, если сумма будет низкой. Особенно тщательно проверяются все сделки, в которых участвуют юридические лица или ИП.
Вероятные последствия:
- опротестование сделки в судебном порядке;
- неопределённый на какое-то время статус квартиры;
- серьёзный штраф;
- доначисление налогов;
- проведение глубокой проверки по ИП или же компании;
- тщательный контроль деятельности всех участников и связанных с ними лиц;
- конфликт с риэлтором и нотариусом;
- репутационные потери (например, сразу после окончания всех разбирательств будет трудно продать квартиру, потому что такая недвижимость может уже начать отпугивать потенциальных владельцев).
Также учтите, что последствия напрямую зависят от того, какую сумму вы в итоге окажетесь должны налоговой. Если она будет очень большой, возникает опасность возбуждения уголовного дела. К тому же при серьёзных нарушениях ФНС РФ может заблокировать счета.
Нередко продажа квартиры происходит с целью закрыть все долги. Однако необходимо учитывать, что кредиторы очень внимательно следят за проведением таких сделок. И если сумма окажется ниже рыночной, неизбежно возникнут вопросы. Появляется довольно высокий риск того, что сделка будет оспорена, а новый владелец лишится своей собственности.
В этом случае при заниженной официально сумме совершения сделки покупатель получает возможность вернуть только те средства, которые зафиксированы в договоре. Доказать, что было отдано в действительно гораздо больше, получается редко. При этом покупатель пополняет список кредиторов. И вероятность того, что он увидит хотя бы какие-то средства, откровенно мала.
Занижение цены в договоре купли-продажи недвижимости. Чем грозит?
Необходимо отметить, что если занижение цены сделки приведёт к проблемам с налоговой или же к аресту счетов из-за претензий со стороны банков, это также способно негативно повлиять на бизнес. Может пострадать репутация предпринимателя. Заниженная цена большинству довольно очевидна, поскольку всегда можно изучить выборку объявлений по конкретным характеристикам и посмотреть на реальное положение дел на рынке. Соответственно, многие могут сделать выводы о том, что сделка — сомнительная, вызывающая большое количество вопросов.
Стоит отметить, что любые подозрения в уклонении от уплаты налогов — это проблемы не только для самого предпринимателя, но и для связанных с ним контрагентов. Если налоговая решит, что сделка вызывает вопросы, то она может начать проверять всех, кто в последний отчётный период осуществлял какие-то операции с конкретным ИП или же с определённой компанией, в которой, например, может работать на руководящей должности продавец.
А лучший способ отпугнуть контрагентов и подвести к мысли о том, что сотрудничество с вами невыгодно — это впутать посторонние организации или ИП в проблемы с налоговой. О таких возможных последствиях занижения цены мало кто думает, однако не стоит забывать, что они вполне реальны.
Если в реализуемой квартире прописаны несовершеннолетние, возникает риск, что в сделку с заниженной ценой вмешаются органы опеки и попечительства. Они могут решить, что на указанную сумму нельзя приобрести квартиру, позволяющую совершенно спокойно прописать на новой жилплощади детей. При этом не стоит забывать, что новая недвижимость не должна серьёзно ухудшать качество жизни несовершеннолетних. То есть продать квартиру в элитном районе и купить в промзоне не получится.
Воронка продаж — это путь, который проходит человек от первого контакта с вашим продуктом до того, как он расстается с деньгами. Сначала человек узнает о продукте, потом начинает интересоваться им, затем как-то проявляет желание приобрести и, наконец, покупает. Ваша задача — разложить все продажи на условные этапы и отслеживать, сколько человек перешло с одного на другой.
Допустим, у вас турфирма. Вы запускаете контекстную рекламу. Ваша воронка может выглядеть так: 100 человек посмотрели объявление, 30 кликнули на него и перешли на сайт, 20 позвонили и один купил тур.
Анализируя воронку, можно понять, какие этапы нужно улучшать. Например, здесь нужно поработать с текстом объявления и отделом продаж.
Изучите нашу пошаговую инструкцию по внедрению воронки продаж.
Гарри Фридман в книге «Нет, спасибо, я просто смотрю» рассказывает, что в розничной торговле практически главной проблемой спада в продажах являются сами продавцы. Им не хватает дисциплины, они не разбираются в потребностях потенциальных покупателей или вовсе выгорают и начинаю хамить клиентам.
Если вы ищите решение, как увеличить рост продаж в розничном магазине, то попробуйте использовать тайных покупателей. Разработайте несколько сценариев, запускайте актеров в магазины в разное время. Проверьте, как работают продавцы в стрессовых ситуациях и как они относятся к доброжелательным людям.
14 способов увеличить продажи в любом бизнесе
Каждый день только во «ВКонтакте» заходит порядка 22 млн человек. Еще 15 млн каждый день открывает Instagram, а ролики на YouTube ежедневно смотрят порядка 19 млн жителей России, пишет агентство LiveDune. За годы работы социальные сети накопили много данных о своих пользователях — их интересы, пол, возраст, семейное положение. Используйте эти данные, чтобы запускать точечную рекламу.
Например, вы решили продвигать доставку готовой еды. Найдите в соцсети группы конкурентов, покажите свою рекламу их аудитории. Попробуйте транслировать объявление подписчикам ресторанов и кафе в вашем районе. Расширьте поиск — добавьте туда тех, кто пользуется доставками из местных магазинов.
Фильтровать аудиторию для показа можно по сотням параметров. Цена зависит от конкуренции. Бюджет на рекламу можно сэкономить, если отобрать людей так, как не догадался другой рекламодатель.
В книге «Клиенты на всю жизнь» Карл Сьюэлл рекомендует больше внимания уделять не привлечению новых клиентов, а повышению лояльности среди тех, кто уже пользуется вашими продуктами. Это логично — если люди будут довольны вашим бизнесом, заработает сарафанное радио и новые клиенты придут сами.
Запустите рассылку: собирайте адреса почты при покупке, отправляйте клиентам полезные материалы и эксклюзивные скидки. Только не будьте навязчивыми, иначе ваши письма отправятся в спам.
Вводите программы лояльности, которые заодно повышают продажи и выделяют вас среди конкурентов. Например, в кофейнях часто практикуются купоны «купи пять чашек, получи шестую в подарок».
О баннерной слепоте впервые заговорили еще в 1998 году, а в 2014 году Business Insider подтвердил — люди действительно практически не реагируют на баннерную рекламу в интернете. Чтобы донести до людей свое предложение, нужно использовать другие, более тонкие методы.
Попробуйте нативную рекламу в СМИ. На языке маркетинга это материалы, которые интегрируются в контекст площадки и интересы получателя. Если же проще, то это полезный контент, в котором аккуратно и естественно продвигается бренд.
Например, обычной рекламой будет призыв купить квартиру в конкретном ЖК. Нативной рекламой станет статья «Как выбрать квартиру около метро и не прогадать». В ней перечислят важные критерии выбора и так окажется, что именно конкретный ЖК идеально подходит под них.
Если у вас продукт массового потребления, попробуйте повысить спрос с помощью сервисов по продаже купонов на скидку. Самому сервису обычно платить не нужно, он зарабатывает на стоимости купонов.
У этого способа есть как плюсы, так и минусы:
- С одной стороны, это помогает улучшить узнаваемость бренда. Вы получаете выход на большую аудиторию, бесплатно привлекаете клиентов.
- С другой стороны, скидка должна быть внушительной, в среднем 50 %. И не факт, что участники акции потом придут покупать по полной цене. Поэтому стоит внимательно просчитать экономику перед запуском.
Если срок владения квартирой составляет менее 3-х лет, то налога с продажи квартиры также можно избежать. Так, доход от реализации квартиры можно уменьшить:
- на фактические и документально подтвержденные расходы, связанные с приобретением квартиры;
- на имущественный вычет в размере 1 000 000 рублей.
Выбрать можно только один из способов (Письмо ФНС РФ от 12.02.2013 г. №ЕД-4-3/2254, п.3 ст.210 НК РФ и пп.2 п.2 ст.220 НК РФ). И продавец квартиры сам выбираем, что ему выгоднее применить.
В случае продажи в течение налогового периода нескольких квартир, имущественный вычет предоставляется по отношению к каждому объекту, но в сумме, не превышающей установленного лимита — 1 млн рублей.
А при реализации квартиры, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, имущественный налоговый вычет (1 млн рублей) распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).
Если выручка от продажи квартиры составила более 1 млн рублей, то полученный доход можно уменьшить на расходы на приобретение квартиры.