Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру по переуступке в ипотеке в строящемся доме». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Для peгиcтpaции цeccии oбeим cтopoнaм пoнaдoбятcя:
📂 пиcьмeннoe coглacиe нa cдeлкy либo личнoe пpиcyтcтвиe cyпpyгoв;
📂 caм дoгoвop дoлeвoгo yчacтия;
📂 paзpeшeниe нa пepeycтyпкy пpaв oт зacтpoйщикa;
📂 cпpaвкa o пoгaшeнии зaдoлжeннocти пepeд зacтpoйщикoм;
📂 paзpeшeниe oт бaнкa нa пepeycтyпкy пpaв.
Пиcьмeннoe coглacиe cyпpyгa пpoдaвцa нyжнo, ecли в бpaкe был oфopмлeн ДДУ и пpoвeдeнa oплaтa зa oбъeкт дoлeвoгo cтpoитeльcтвa. B этoм cлyчae имyщecтвo являeтcя coвмecтнo нaжитым, и cyпpyг дoлжeн пpeдocтaвить пиcьмeннoe нoтapиaльнo зaвepeннoe coглacиe нa пpoдaжy. Ecли пoкyпaтeль тoжe нaxoдитcя в бpaкe, eмy тaкжe нyжнo пoлyчить пиcьмeннoe coглacиe oт cyпpyгa нa cдeлкy.
Цeccия внocит измeнeния в дoгoвop: нa мecтo cтapoгo дoльщикa — пpoдaвцa — cтaнoвитcя нoвый — пoкyпaтeль.
Paзpeшeниe нa пepeycтyпкy пpaв oт зacтpoйщикa нyжнo, чтoбы oн нe cмoг пpизнaть cдeлкy нeзaкoннoй. Ecли тpeбoвaниe пoлyчaть coглacиe зacтpoйщикa нa пepeycтyпкy пpaв в ДДУ, oбязaтeльнo yвeдoмитe кoмпaнию o нaмepeнии пpoвecти cдeлкy и пoлyчитe пиcьмeннoe coглacиe. Ecли тaкoгo тpeбoвaния нeт в ocнoвнoм дoгoвope, дocтaтoчнo нaпpaвить зacтpoйщикy пиcьмeннoe yвeдoмлeниe o пpoвeдeнии cдeлки. Нeкoтopыми ДДУ пpeдycмoтpeнo, чтo зacтpoйщик взимaeт плaтy зa выдaчy paзpeшeния нa пepeycтyпкy пpaв.
Cпpaвкa o пoгaшeнии зaдoлжeннocти пepeд зacтpoйщикoм выдaeтcя кoмпaниeй-зacтpoйщикoм пocлe пoлнoй oплaты цeны дoгoвopa. Ecли зaдoлжeннocть нe пoгaшeнa, в cдeлкe пpинимaeт yчacтиe пpeдcтaвитeль зacтpoйщикa, a oбязaннocть пo выплaтe дeнeг пepexoдит к цeccиoнepy — пoкyпaтeлю нeдвижимocти.
Paзpeшeниe oт бaнкa нa пpoвeдeниe cдeлки нyжнo, ecли пpoдaвeц — пepвичный пoкyпaтeль нeдвижимocти — пpиoбpeтaл ee нa кpeдитныe cpeдcтвa. B этoм cлyчae пpaвo тpeбoвaния нaxoдитcя пoд зaлoгoм. Ecли нe пoлyчить coглacиe бaнкa, cдeлкy пpизнaют нeпpaвoмepнoй. Baжнo: нeкoтopыe бaнки выдaют paзpeшeниe, тoлькo ecли пoкyпaтeль yжe выплaтил вcю cyммy дoлгa.
Как продать квартиру по переуступке
Нaпишитe цeccию в пиcьмeннoй фopмe. B нeй oбязaтeльнo дoлжны быть yкaзaны cлeдyющиe cвeдeния:
📝 Дaтa и гopoд зaключeния.
📝 Aдpeca и пacпopтныe дaнныe oбoиx yчacтникoв cдeлки — пpoдaвцa и пoкyпaтeля.
📝 Дaнныe o зaключeннoм дoгoвope ДДУ — eгo пopядкoвый нoмep, дaтa зaключeния, ocнoвныe cвeдeния o cтopoнax.
📝 Aдpec мecтoнaxoждeния oбъeктa нeдвижимocти, пpaвa нa кoтopый пoдлeжaт пepeycтyпкe, и тexничecкиe xapaктepиcтики бyдyщeгo жилья.
📝 Oцeнкa пpaвa тpeбoвaния — cтoимocть пepeycтyпки, тo ecть cyммa, кoтopyю пoкyпaтeль плaтит пpoдaвцy.
📝 Пopядoк pacчeтa и peквизиты — чaщe вceгo oплaтa пpoиcxoдит пocлe гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции, для пepeдaчи дeнeг иcпoльзyют нaличный pacчeт, бaнкoвcкyю ячeйкy или aккpeдитив.
📝 Пepeчeнь дoкyмeнтoв, кoтopыe пoдлeжaт пepeдaчe oт пpoдaвцa к пoкyпaтeлю — нaпpимep, ocнoвнoй ДДУ и пepвичныe плaтeжныe дoкyмeнты, кoтopыe пoдтвepждaют oплaтy зacтpoйщикy oт пepвoгo дoльщикa, a тaкжe cpoки пepeдaчи бyмaг.
📝 Пpaвa и oбязaннocти oбeиx cтopoн пo дoгoвopy.
📝 Пoдпиcи cтopoн c pacшифpoвкoй.
B cocтaвлeнии дoгoвopa ecть oдин нюaнc. Ecли вы пoлyчили пиcьмeннoe coглacиe зacтpoйщикa нa пepeycтyпкy пpaв, мoжeтe пpoпиcaть в цeccии eгo oтвeтcтвeннocть пepeд дoльщикoм. To ecть пpocтo пepeнecитe oбязaннocти зacтpoйщикa из дoгoвopa дoлeвoгo yчacтия в цeccию. B этoм cлyчae мoжнo бyдeт тpeбoвaть нeycтoйкy зa cpыв cpoкoв cтpoитeльcтвa и дpyгиe зaдepжки в cдaчe дoмa.
Baжнo: цeccию жeлaтeльнo cocтaвлять в нecкoлькиx экзeмпляpax, в зaвиcимocти oт кoличecтвa yчacтникoв cдeлки. Oдин ocтaeтcя y пpoдaвцa, втopoй y пoкyпaтeля, тpeтий бyдeт xpaнитьcя в Pocpeecтpe. Дoпoлнитeльныe экзeмпляpы мoгyт зaпpocить бaнки и зacтpoйщики.
Пoceтитe пoдpaздeлeниe Pocpeecтpa в вaшeм peгиoнe либo oбpaтитecь в ближaйший MФЦ. Пpeдocтaвьтe coтpyдникy:
📌 opигинaл дoгoвopa o дoлeвoм yчacтии в cтpoитeльcтвe;
📌 дoгoвop o пepeycтyпкe пpaвa тpeбoвaния пo ДДУ;
📌 квитaнцию oб oплaтe гocyдapcтвeннoй пoшлины;
📌 пacпopтa oбeиx cтopoн cдeлки — пpoдaвцa и бyдyщeгo влaдeльцa пpaвa тpeбoвaния;
📌 нoтapиaльнo зaвepeннoe coглacиe cyпpyгa пpoдaвцa и пoкyпaтeля нa пpoвeдeниe cдeлки;
📌 paзpeшeниe o пepeycтyпкe пpaв oт кoмпaнии-зacтpoйщикa;
📌 cпpaвкy oб oтcyтcтвии зaдoлжeннocти пepeд зacтpoйщикoм или oбязaтeльcтвo oплaчивaть ocтaтoк cyммы;
📌 paзpeшeниe oт бaнкa нa cдeлкy, ecли пpoдaвeц зaключил ДДУ c иcпoльзoвaниeм кpeдитныx cpeдcтв.
Пpeдocтaвляйтe opигинaлы вcex дoкyмeнтoв. Ecли нeт вoзмoжнocти пpeдocтaвить opигинaл, coтpyдник Pocpeecтpa или MФЦ мoжeт пpинять нoтapиaльнo зaвepeннyю кoпию.
Гocyдapcтвeннyю пoшлинy зa peгиcтpaцию пepeycтyпки пpaвa тpeбoвaния нeдвижимocти oплaчивaют зapaнee. Ee paзмep cocтaвляeт 350 ₽ для физичecкиx и юpидичecкиx лиц, пoшлинy вceгдa oплaчивaeт пoкyпaтeль.
Пocлe тoгo, кaк coтpyдник пpимeт дoкyмeнты, oн выдacт pacпиcкy c пepeчнeм пpинятыx бyмaг и cpoкoм внeceния измeнeний в ДДУ. Oбычнo oн cocтaвляeт 10 днeй. B нaзнaчeннyю дaтy coтpyдник Pocpeecтpa выдacт oбpaтнo пpинятыe дoкyмeнты и yвeдoмит o внeceнии измeнeний в дoгoвop дoлeвoгo yчacтия.
Пocлe peгиcтpaции дoгoвopa пepeycтyпки пpaв ждитe, кoгдa зacтpoйщик ввeдeт дoм в экcплyaтaцию. Oн пpиcвoит eмy пoчтoвый aдpec, oфopмит кaдacтpoвый пacпopт нa caм oбъeкт и кaждyю квapтиpy, cocтaвит пpoтoкoл o pacпpeдeлeнии квapтиp и выпoлнит pяд дpyгиx дeйcтвий. Bыдacт вaм зaвepeннyю кoпию paзpeшeния нa ввoд в экcплyaтaцию и пoдпишeт aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы.
Oбpaтитecь в Pocpeecтp или MФЦ, чтoбы зapeгиcтpиpoвaть пpaвo coбcтвeннocти. Пpeдocтaвьтe coтpyдникy:
✔ пacпopт гpaждaнинa Poccийcкoй Фeдepaции;
✔ цeccию и дoгoвop дoлeвoгo yчacтия в cтpoитeльcтвe;
✔ кoпию paзpeшeния нa ввoд в экcплyaтaцию;
✔ aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы;
✔ квитaнцию oб oплaтe гocyдapcтвeннoй пoшлины.
Paзмep пoшлины cocтaвляeт 2 000 ₽ для физичecкиx лиц, 22 000 ₽ для юpидичecкиx.
Coтpyдник Pocpeecтpa или MФЦ пpимeт дoкyмeнты, выдacт pacпиcкy c пepeчнeм бyмaг и дaтoй, кoгдa нyжнo зaбpaть иx. Cpoк peгиcтpaции пpaвa coбcтвeннocти — 10 paбoчиx днeй. Кoгдa пpидeтe в Pocpeecтp, пoлyчитe oбpaтнo opигинaлы дoкyмeнтoв и выпиcкy из EГPН c пoдтвepждeниeм пpaвa coбcтвeннocти.
Pacxoды нa oфopмлeниe цeccии нeceт пoкyпaтeль. Oн oплaчивaeт чacть гocyдapcтвeннoй пoшлины в paзмepe 350 ₽. Cyммa, кoтopyю цeccиoнep плaтит цeдeнтy, зaвиcит тoлькo oт тpeбoвaний пoкyпaтeля.
Нaлoг пpи пpoдaжe квapтиpы пo пepeycтyпкe фикcиpoвaнный, cocтaвляeт 13% oт выpyчки — тo ecть oт paзницы cyмм пpи зaключeнии ДДУ и пepeдaчи пpaвa.
Нaпpимep: Aлeкcaндp зaключил ДДУ c зacтpoйщикoм и зaплaтил eмy 1 000 000 ₽. Чepeз гoд peшил пpoдaть пpaвo тpeбoвaния зa 2 000 000 ₽. Eмy пpидeтcя зaплaтить 13% oт выpyчки — тo ecть oт 1 000 000 ₽. Cyммa нaлoгa — 130 000 ₽. Aлeкcaндp дoлжeн зaпoлнить дeклapaцию и oплaтить нaлoг, инaчe к нeмy бyдyт пpимeнeны caнкции: нaпpимep, штpaф.
Как продать ипотечную квартиру в новостройке?
Пepeycтyпкa ипoтeчнoй квapтиpы
Этa пpoцeдypa cлoжнee, чeм пpocтaя пepeycтyпкa квapтиpы, пpиoбpeтeннoй зa личныe cpeдcтвa. Нyжнo бyдeт выплaтить кpeдит, пpeждe чeм пpoдaвaть пpaвo тpeбoвaния, инaчe бaнк нe выдacт paзpeшeниe и нe cнимeт oбpeмeнeниe. Ecли xoтитe coвepшить cдeлкy пpи нeвыплaчeннoй ипoтeкe, пpoкoнcyльтиpyйтecь c юpиcтoм, кaк пpoдaть квapтиpy в ипoтeкe пo пepeycтyпкe.
Ecли oфopмляeтe пepeycтyпкy пpaв, a пpoдaвeц иcпoльзoвaл для зaключeния ДДУ cpeдcтвa из мaтepинcкoгo кaпитaлa, пpoцeдypa ycлoжняeтcя. B цeccии дoлжнo быть пpoпиcaнo, чтo дeти пoлyчaт cвoи дoли в coбcтвeннocть пocлe oкoнчaния cpoкa cтpoитeльcтвa.
Как правило, согласование с застройщиком сделок переуступки не требуется. Исключение составляют случаи, когда в договоре между первым покупателем (который в данном случае продает квартиру) есть пункт об обратном.
Однако и в этом случае можно в письменном виде потребовать от застройщика согласовать сделку по переуступке, направив ему уведомление — в документе надо указать данные о первом и втором покупателях, а также приложить к уведомлению копию договора уступки.
Значительная часть квартир приобретается потенциальными жильцами или инвесторами на стадии котлована. Разница между конечной ценой и первоначальной, предлагаемой застройщиком, может достигать 100%.
Вместе с тем, на стадии котлована покупатель еще не является собственником квартиры, его взаимоотношения с застройщиком в большинстве случаев регулируются ФЗ-214 от 30.12.2014 года «О долевом участии».
Если стройка будет заморожена, застройщик обанкротится, дольщик имеет возможность вернуть свои деньги через суд. Говорить о наличии права собственности можно только после подписания акта приема-передачи и внесения соответствующей записи о правах на недвижимость в Росреестр.
Переуступка права предполагает, что продавец свои права на недвижимость после ее постройки подтверждает договором о долевом участии, который в обязательном порядке должен быть зарегистрирован. Так вот собственник этих прав (продавец) переуступает свои права и обязанности по договору долевого участия другому лицу, который после сдачи дома получит собственность.
Важно: данное положение действительно только до момента, пока не сдан дом в эксплуатацию.
Если акт приема-передачи подписан, дольщик обязан дождаться регистрации своего права в Росреестре (Выписки ЕГРН). Период между передачей квартиры по акту и получением собственности называется «мертвый период», поскольку в этот период нельзя совершать никаких сделок ни с правами, ни с имуществом.
Переуступка квартиры — что это
Если дом построен, то с момента передачи ключей дольщику переуступить свои права уже нельзя.
С момента, как уложен последний кирпич, установлены лестничные пролеты, смонтированы лифты, обустроены входные группы, до подписания акта сдачи в эксплуатацию проходит несколько месяцев.
Срок часто определяется репутацией застройщика, сданными ранее объектами и наличием в них недоделок. Комиссия обязана сверить фактическую площадь и иные параметры с задекларированными в проектной документации.
Если собственник не планирует использовать купленную недвижимость для личных нужд, этот промежуток времени можно использовать для продажи по переуступке. Он получает меньшую сумму, но не тратится на обустройство, проведение ремонта.
ФЗ-214, регламентирующий долевое участие в строительстве, позволяет собственнику продавать свое право, не дожидаясь, когда будет получено свидетельство о праве собственности.
Покупатель, приобретающий недвижимость по переуступке, по факту становится новым дольщиком. Он получает не только право собственности, но и все риски, присущие долевому строительству.
Чтобы впоследствии не пополнить ряды обманутых дольщиков покупатель должен выполнить следующие действия:
- Проверить репутацию застройщика, наличие ранее сданных объектов.
- Проверить проектную документацию, разрешение на строительство, целевое использование земельного участка.
- Проверить, погасил ли дольщик к моменту продажи свою задолженность перед застройщиком. Покупатель получает не только квадратные метры, но и обязательства дольщика.
- Обратить внимание на брак дольщика-продавца. Если имущество оплачивалось в браке, нужно получить согласие супруги продавца на сделку.
- Обратить внимание на психическое здоровье продавца-дольщика, проверить, не лишен ли он дееспособности.
- Если продавец-дольщик является юридическим лицом, нужно получить подтверждение, что сделка не является для него крупной или с заинтересованностью или получить одобрение на сделку всех необходимых лиц.
Налоговый Кодекс РФ содержит положения, согласно которым гражданин России, получив доход, обязан уплатить с него подоходный налог в соответствии со ставками, предусмотренными для отдельных видов деятельности.
Продажа квартиры не является исключением. Но у продавца есть возможность уменьшить налоговую базу на сумму собственных расходов на покупку. НДФЛ начисляется и уплачивается только с суммы разницы между продажей и покупкой. По окончании года, в котором совершена сделка, продавец обязан заполнить и подать в ФНС по месту жительства декларацию 3-НДФЛ.
Избежать всех проблем можно, если тщательно и внимательно проверять все документы
Для покупателя подписание договора влечет некоторые риски:
- Банкротство застройщика, запрет на ввод здания в эксплуатацию. Минимизировать риск можно только страховкой.
- Если дольщик не расплатился с застройщиком, делать это будет покупатель. Свести риск к минимуму можно, обратившись к застройщику и запросив справку о наличии/отсутствии задолженности или акт сверки расчетов с дольщиком.
- Продавец может настаивать на заключении договора предварительной купли-продажи. В результате покупатель часто выясняет, что квартира «предварительно» продана еще нескольким претендентам, так как такой договор не подлежит государственной регистрации.
- До подписания договора необходимо проверить подлинность договора долевого участия. Случаи подделки участились в разы. Для этого можно обратиться к застройщику.
- Проверьте, не обременены ли права по ДДУ. Для этого нужно заказать выписку ЕГРН на земельный участок по договору долевого участия. В нем будут отражены все заложенные права дольщиков
- Если не получено согласие застройщика, впоследствии сделка может быть опротестована.
Избежать всех проблем можно, если тщательно и внимательно проверять все документы. Если собственных знаний и опыта недостаточно, помощь опытного юриста будет незаменима.
Как купить квартиру в ипотеку по переуступке
- Временная регистрация в Спб
- Как проходит сделка по ипотеке в Сбербанке?
- Как продать долю несовершеннолетнего ребёнка
- Аренда с последующим выкупом
- Переезд в Санкт-Петербург
- Мошенничество при аренде квартиры
- Покупка жилья по материнскому капиталу
- Безопасная сделка Сбербанка
- Переехать в Питер. Стоимость жизни в СПб.
- Советы арендатору квартиры
Что такое переуступка?
Это сделка, при которой права перед застройщиком переходят от одного человека к другому по договору переуступки.
Сопровождение переуступки — это услуга, которая предполагает участие в сделке риэлтора.
Переуступка прав требования (цессия) – это продажа квартиры в строящемся доме частным лицом или организацией.
По данным АРСП, соотношение частников и компаний на этом рынке – 50% на 50%.
Частные продавцы – это, как правило, инвесторы, купившие жилье на ранней стадии строительства и желающие перепродать квартиру до сдачи дома в эксплуатацию и до уплаты налогов. Компании-продавцы – чаще всего контрагенты застройщика, с которыми тот расплачивался за работу «натурой», то есть квартирами.
Квартира, продающаяся по переуступке, может обладать качествами, которые выделяют ее среди остальных. «Покупатель может получить квартиру, которую у застройщика он бы уже не купил, — поясняет руководитель отдела первичной недвижимости в агентстве «М16-Недвижимость» Светлана Дьякова. — Лучшие квартиры – с хорошими видовыми характеристиками и оптимальными планировками – продаются первыми. На более поздних стадиях реализации ЖК таких предложений, как правило, уже не найти, все распродано».
Эксперты советуют собрать полную информацию о строительной компании и объекте долевого строительства. Не помешает узнать, размещена ли проектная декларация на сайте компании, какими темпами идет строительство, застрахована ли ответственность застройщика, имеются ли у строительной компании финансовые проблемы.
«Помощь в этом могут оказать сведения, которые можно получить от других дольщиков на соответствующих форумах или в социальных сетях. Информацию о состоянии застройщика можно получить на сайте ФНС, о его правах на объект долевого строительства и земельный участок – на сайте Росреестра», — поясняет Арсен Аристакесян.
Как правило, такая возможность оговаривается заранее. Некоторые застройщики предлагают включить договор о возможной переуступке в ДДУ за дополнительную оплату. Так что при покупке квартиры для перепродажи лучше заранее выяснить это у строительной компании.
«Некоторые застройщики прописывают в ДДУ специальный пункт, по которому каждая переуступка должна проходить с его согласия или с его участием. Покупателю и продавцу придется или получить разрешение застройщика на проведение сделки, или провести трехстороннюю сделку, где третей стороной выступит девелопер, — поясняет Светлана Дьякова. — Если же в ДДУ нет пункта, регулирующего переуступки, то участники вообще могут провести сделку в простой письменной форме. При этом необходимо письменно уведомить застройщика. Все претензии застройщика в этом случае будут незаконными».
Покупая квартиру по переуступке, важно тщательно проверить некоторые нюансы. Например, узнать, использовал ли продавец при покупке жилья материнский капитал. Если выясниться, что маткапитал был задействован, значит, собственник обязан предоставить доли в квартире своим детям, а сделка по продаже квартиры может быть аннулирована по решению суда.
Кроме того, иногда мошенники предлагают уступить право на строящееся жилье, не имея к нему никакого отношения, представляя поддельные документы.
«Чтобы избежать этого всегда, следует обращаться напрямую к застройщику для подтверждения сведений о наличии у продавца соответствующих прав на недвижимое имущество», — советует Арсен Аристакесян.
Светлана Дьякова указывает на риск двойной продажи (хотя зарегистрированный ДДУ исключает эту схему), а также на наличие непогашенных задолженностей по квартире и невыполненных обязательств перед застройщиком, которые после сделки могут лечь на плечи покупателя.
Согласно законодательству РФ лицо, заключающее со строительной компанией договор долевого участия, получает первичные права на недвижимость, которые впоследствии может передать третьей стороне. Эти права могут передаваться сколько угодно раз, но только до момента ввода новостройки в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи. Такая сделка называется цессией, и, помимо продавца и покупателя, в ней принимает участие застройщик, поскольку после оформления договора все спорные моменты покупатель будет решать именно с ним.
| \t\t\t
Документы \t\t\t |
\t\t\t
Где получить? \t\t\t |
| \t\t\t
Паспорт \t\t\t |
\t\t\t
На руках \t\t\t |
| \t\t\t
Согласие супруга на передачу прав, либо свидетельство о расторжении брака (на руках), либо справка о несостоянии в браке, составленная со слов заявителя и заверенная у нотариуса \t\t\t |
\t\t\t
Заверить у нотариуса \t\t\t |
| \t\t\t
Получить согласие банка на сделку и подписать кредитный договор, если квартира приобреталась в ипотеку \t\t\t |
\t\t\t
В банке, где предыдущий дольщик оформил ипотечный кредит \t\t\t |
| \t\t\t
Для кредитного договора, если потребует банк, необходимо предоставить: \t\t\t — оценку объекта, \t\t\t — сведения о доходах, \t\t\t — копию трудовой книжки, \t\t\t — СНИЛС, \t\t\t — паспорт, \t\t\t — кадастровый паспорт, \t\t\t — технический паспорт, \t\t\t — справку о том, что не состоите на учете у психиатра. \t\t\t |
\t\t\t
Оценочная компания \t\t\t На работе \t\t\t На работе \t\t\t Пенсионный фонд, на руках \t\t\t На руках \t\t\t МФЦ \t\t\t Районное БТИ или МФЦ \t\t\t Психоневрологический диспансер \t\t\t |
| \t\t\t
Разрешение органа опеки и попечительства, если есть дети \t\t\t |
\t\t\t
Районный уполномоченный орган в сфере опеки, попечительства и патронажа или в МФЦ \t\t\t |
|
Документы |
Где получить? |
|
Паспорт |
На руках |
|
Согласие супруга на передачу прав, либо свидетельство о расторжении брака (на руках), либо справка о несостоянии в браке, составленная со слов заявителя и заверенная у нотариуса |
Заверить у нотариуса |
|
Получить согласие банка на сделку и подписать кредитный договор, если квартира приобреталась в ипотеку |
В банке, где предыдущий дольщик оформил ипотечный кредит |
|
Для кредитного договора, если потребует банк, необходимо предоставить: — оценку объекта, — сведения о доходах, — копию трудовой книжки, — СНИЛС, — паспорт, — кадастровый паспорт, — технический паспорт, — справку о том, что не состоите на учете у психиатра. |
Оценочная компания На работе На работе Пенсионный фонд, на руках На руках МФЦ Районное БТИ или МФЦ Психоневрологический диспансер |
|
Разрешение органа опеки и попечительства, если есть дети |
Районный уполномоченный орган в сфере опеки, попечительства и патронажа или в МФЦ |
Как продать квартиру по переуступке в Спб
Передача прав требования квартиры в строящимся доме имеет несколько этапов:
- Формирование пакета документов — ДДУ, разрешение от банка, письменное согласие второго супруга (в случае совместного владения), документы о погашении долга перед застройщиком, разрешение на переуступку прав от застройщика и др.
- Подписание контракта — подготовка договора цессии с указанием всех реквизитов (адрес ЖК в Краснодаре, даты заключения, оценка прав собственности, порядок расчета и др).
- Проведение оплаты — уплата цены договора цессии или перевод долга перед строительной компанией на нового собственника.
- Регистрация договора в Росреестре — финальный этап получения прав требования на объект недвижимости.
Для оформления сделки необходимо получить разрешения от государственных органов опеки (если права требования есть у несовершеннолетнего лица), второго супруга, банковского учреждения. Передача прав требований, согласно ст. 11 214-ФЗ возможна даже с долгом, но по согласию застройщика.
- От физического лица. Чаще всего данный вариант переуступки жилья в новостройке стает актуальным, когда дольщик теряет возможность проводить дальнейшую оплату долга по ДДУ или у него поменялись жизненные планы.
- От юридического лица. Инвестор вкладывает средства до начала строительства и выгодно перепродает физическим лицам для получения правомерного дохода.
|
Для покупателя |
|
|
Плюсы |
Минусы |
|
|
|
Для продавца |
|
|
Плюсы |
Минусы |
|
|
В комплекс затрат по покупке/продажи прав требования на объект недвижимости для физического и юридического лица необходимо включить — государственную пошлину, расходы на нотариуса, юриста, комиссия от застройщика, налоги.
|
Показатель |
Значение |
|
Гос. пошлина |
350 руб |
|
Подоходный налог |
13% от налоговой базы |
|
Комиссия по договору ДДУ в пользу застройщика |
до 4% или фиксированная сумма |
Покупка квартиры по переуступке: как избежать рисков
- Проверяем репутацию застройщика в интересах покупателей. Устанавливаем факт нахождения строительной компании на стадии банкротства. Осуществляем изучение фактов открытых уголовных дел. Подтверждаем факт безупречной деловой репутации застройщика.
- Учитываем все нюансы для совершения безопасной сделки. Формируем пакет документов в соответствии с требованиями законодательства. Проводим проверку количества собственников прав требования. Если в ДДУ фигурируют несовершеннолетние, то помогаем получить разрешение на продажу от органов опеки.
- Поможем подобрать оптимальную квартиру. Наша компания поможет выбрать идеальное для вас жилье в Краснодаре на этапе строительства многоквартирного дома.
Если у вас есть вопросы или вы желаете быстро и надежно купить/продать права требования, то обращайтесь к нашим специалистам. Они предоставят подробную консультацию. На нашем сайте вы можете найти планировки и цены на все новостройки Краснодара.
Переуступка не самый простой процесс как с технической, так и с юридической точкой зрения.
Она включает следующие необходимые действия продавца и покупателя:
| Действия продавца | Действия покупателя |
| Продавец получает согласие строительной компании, так как без ее участия сделку провести едва ли получится. Если застройщик требует компенсацию, можно торговаться, чтобы снизить процент. | Покупателю нужно проверить не только надежность продавца, но и строительной компании. |
| На следующем этапе нужно взять справку у застройщика о об отсутствии долгов и полном проведении расчетов. | Если покупатель находится в браке, важно получить нотариальное согласие супруга. Это же делает и продавец. |
| Необходимо обратиться в Росреестр и взять справку ЕГРН. Это платная процедура, но она позволяет подтвердить право собственности. | Покупатель изучает представленные документы и подписывает договор. |
| Если средства вносились ипотечным платежом, необходимо взять справку об отсутствии долгов в банке. | Документы регистрируются в Росреестре. А через 10 дней можно взять справку о переходе права. |
Перед тем, как продать квартиру, стоит составить план действий, в который будут входить:
- Оценка стоимости недвижимости на текущий момент;
- Поиски покупателя;
- Показы жилья, если это возможно;
- Получение разрешения на переуступку права у застройщика и банка (если квартира была куплена в ипотеку и кредит еще не выплачен);
- Обсуждение с покупателем нюансов и условий сделки, сбор пакета документов;
- Регистрация договора переуступки в соответствующих госорганах.
Оценка является обязательным условием, без которого продать по переуступке квартиру не получится. Ее можно провести самому или пригласив специалиста.
Первый вариант бесплатен, но не особенно точен: вы можете прогадать или наоборот назначить несоразмерно высокую цену, на которую не найдется покупателя. Формула оценки проста: смотрите на сайтах цены на такие же квартиры на рынке и делаете скидку процентов двадцать.
Второй вариант: приглашение оценщика потребует оплаты, зато оценка будет проведена по множеству критериев и сложных формул с официальным заключением, с которым покупателю будет сложно поспорить. Процедура оценки занимает около недели.
На этой войне все средства хороши: сарафанное радио, объявления на столбах, в бесплатных газетах и интернете. Но наиболее действенным будет обращение в агентство недвижимости. Профессиональные риэлторы справятся с поисками покупателя намного быстрее. Не исключено, что у них уже есть на примете человек, который только и ждет, пока кто-то решит продать по переуступке квартиру. К тому же риэлторы имеют доступ к гораздо большему количеству площадок для подачи объявлений, что значительно ускоряет продажу.
Как купить квартиру по договору переуступки?
Поскольку обычно мероприятия по переуступке прав затеваются, когда до сдачи дома в эксплуатацию остаются считанные месяцы, покупатель уже имеет возможность оценить квартиру не на плане, а в натуральном виде, хоть бы и в виде коробки. Это тоже можно отнести к достоинствам покупки жилья на последних стадиях строительства.
Если по каким-то причинам решение продать по переуступке квартиру пришло задолго до того, как дом будет сдан, покупателю придется удовольствоваться планом или 3D-макетом.
Если продавец не обременен задолженностями перед банком или застройщиком, обсуждение условий сделки не затянется. Потребуется назначить дату регистрации, а также определить порядок передачи средств.
Заключение договора
Перед тем как продать по переуступке квартиру, необходимо удостовериться, что в наличии все необходимые документы. Для оформления договора понадобятся договор долевого участия, паспорта обеих сторон сделки и разрешение застройщика. Это все. В данном случае ДДУ сочетает в себе функции правоустанавливающего документа, который доказывает, что продавец действительно владеет квадратными метрами, техпаспорта жилья и справки из БТИ.
В договоре должны быть отражены следующие моменты:
- Паспортные данные обоих участников сделки;
- Полная информация о продаваемой квартире: адрес, площадь, на каком этаже находится и так далее;
- Стоимость жилья цифрами и прописью, а также условия расчетов между сторонами;
- Условия сделки;
- Дата и подписи всех участников.
Поскольку переуступка прав осуществляется по упрощенной схеме, ее регистрация не требует уплаты госпошлины. Договор может, но не обязательно должен, заверяться нотариально. Если стороны решили воспользоваться услугами нотариуса, им придется заплатить 2-5 тысяч рублей. Если решили обойтись без него, то единственным видом расходов по сделке станет оплата за квартиру и налог. 13% от дохода придется по закону отдать государству.
Оформить регистрацию можно буквально за пару дней, но в среднем на это уходит около недели, если продавец и покупатель никуда не торопятся.
Если выбрать правильный банк, то переуступка возможна по ипотеке. Начинать надо с кредиторов, давших аккредитацию строительной компании, у которой была приобретена квартира. Такие организации охотнее выдают ссуды на приобретение жилья по договору цессии. Либо отправляйтесь напрямую к лидерам в данной области: ВТБ и Сбербанк. Однако придется соблюдать условия банков, чтобы соглашение одобрили.
В случае с ВТБ, ипотека по переуступке от физического лица оформляется после тщательного изучения условий заемщика, указанных в договоре цессии. Если что-то не устроит представителей банка, они предложат объект из собственной базы недвижимости. Либо на подпись дается их собственный договор, где прописаны подходящие для этой компании условия. Но придется отдать процент за услуги.
В Сбербанке тоже допускается ипотека по переуступке от физического лица. Но заемщику придется открыть два депозита, куда заносят остаток по кредиту. Также необходимо снять обременение предыдущего залогодержателя (по завершении сделки), чтобы была возможность зарегистрировать бумаги в Росреестре. Сама переуступка прав тоже регистрируется в данном ведомстве. И в Сбербанке также берут процент за проведение операции.
Эта финансовая организация также не стремится оформлять подобные сделки. Но делаются и исключения, среди которых явная материальная необходимость или развод супругов. Если не доказать, что такая необходимость существует, придется соглашаться на реструктуризацию или реализацию квартиры с торгов, с последующим погашением долга.
Даже если ипотека ВТБ на переуступку одобрена, нового заемщика будут тщательно проверять. Схема проведения сделки аналогична той, что использует Сбербанк:
- поиск покупателя;
- одобрение банка;
- получение согласия застройщика;
- заключение договора;
- перевод средств;
- регистрация сделки.
Однако список предоставляемых новым заемщиком бумаг может быть расширен в зависимости от ситуации. При недостаточном уровне дохода потребуется поручитель или обеспечение. Договор цессии придется регистрировать в Росреестре.
Приобретение квартиры по переуступке: «подводные камни» оформления
- Земельные вопросы
- Как перевести земельный участок в другую категорию земель
- Как узаконить дом без разрешения на строительство?
- Спор о границах земельного участка
- Может ли СНТ существовать без председателя и кто будет управлять?
- Порядок приватизации садового участка
- Что такое сервитут на земельный участок и как его установить?
- Как получить порубочный билет?
- Земли сельхозназначения: можно ли строить дом
- В каких случаях допускается использование земель запаса?
- Строительство на землях лесного фонда
- Семейное право
- Наследственное право
- Земельное право
- Трудовое право
- Автомобильное право
- Уголовное право
- Недвижимость
- Финансы
- Налоги
- Льготы
- Ипотека
Это сделка по приобретению в незавершенном доме квартиры, ранее купленной у застройщика. Как поясняет начальник отдела продаж департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков, грубо говоря, в этом случае в договоре долевого участия (ДДУ) один дольщик сменяется другим.
Стоит отметить, что в недостроенном доме самого жилого помещения пока еще нет физически, он не имеет точного почтового адреса. Фактически есть только заключенный ДДУ с правами на квартиру, которые можно переуступить. То есть дольщик, заключивший ДДУ с застройщиком, передает покупателю право требовать у него передачу жилья после того, как дом достроят, и другие права и обязанности, которые предусмотрены ДДУ.
Первая группа – оптовые инвесторы. Зачастую это юрлица, которые покупают по ДДУ пару десятков квартир в проекте. Заработок здесь возможен за счет того, что на начальных этапах строительства квартиры стоят дешевле, чем накануне сдачи дома в эксплуатацию.
Второй тип – подрядчики, участвовавшие в строительстве дома. Часто застройщики рассчитываются за выполненную работу жильем, которое компании хотят перевести в денежный эквивалент.
Третья категория продавцов – частные инвесторы (физлица), которые купили жильё по дешевке на стадии котлована, а почти готовую квартиру продают по более высокой цене.
Четвертая группа – дольщики, которые вынуждены продать квартиру по неожиданно сложившимся обстоятельствам. К примеру, пока дом строился, у человека появились деньги, чтобы приобрести жилье получше, которое он давно хотел.
По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, нередки случаи, когда человек покупает «однушку» на начальных стадиях строительства, затем ближе к завершению строительства продает ее по более высокой цене, а взамен покупает большую по площади квартиру в следующей очереди в этом же проекте.
Это способ регулировать деятельность инвесторов, которые покупают много квартир на этапе котлована, а потом выходят на рынок с большим объемом предложения по ценам ниже, чем у застройщика. Зачастую стоимость квартир у таких инвесторов на 5-10% ниже, чем у аналогичных объектов от застройщика.
Ступеньков говорит, что в некоторых проектах заключение сделок по переуступке никак не влияет на темпы продажи квартир застройщиком. Как правило, это масштабные жилые комплексы, которые и так популярны у покупателей. Но если говорить о точечных проектах, где застройщик планирует продать не более 1 тыс. кв.м жилья в месяц, потерянная выгода более заметна, поясняет эксперт.
При переуступке прав покупатель может приобрести квартиру в недостроенном доме по цене ниже, чем предлагает сам застройщик, который по мере готовности проекта просит все больше и больше денег за квадратные метры. Кроме того, если основная часть квартир в выбранном проекте уже продана, вполне возможно, что подходящий вариант можно будет приобрести у первоначальных дольщиков.
Переуступить право требования на квартиру можно только в определенный период времени: с момента госрегистрации ДДУ до подписания акта приема-передачи объекта между дольщиком и застройщиком. Если квартира уже оформлена в собственность, можно заключить только договор купли-продажи.
Дольщик не может заключить договор переуступки, если еще не рассчитался по первоначальному ДДУ. Как поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая, такое возможно, например, если квартира покупалась в рассрочку. В таком случае переуступка возможна только при одобрении застройщиком. Если согласие получено, долг переводится новому дольщику, а в текст соглашения включается пункт о том, что первый дольщик передает второму дольщику долг перед застройщиком в указанном размере.
Между первоначальным дольщиком и покупателем заключается договор уступки прав требования (ДУПТ). Покупатель получает оригинал такого документа и ДДУ. При этом в ДУПТ обязательно делается ссылка на ДДУ, указываются основные данные о квартире, ее характеристики и стоимость. Также в новом документе должно быть подтверждение того, что финансовые обязательства первоначального дольщика перед застройщиком исполнены в полном объеме. Прежде всего, застройщик передает новому дольщику документы об оплате. Если квартира приобреталась в ипотеку, новому покупателю необходимо взять справку о снятии обременения.
Затем составляется акт приема-передачи всех вышеупомянутых документов, который подписывается каждой из сторон ДУПТ. Далее этот пакет документов передается в многофункциональный центр, и ДУПТ регистрируется в Росреестре, после чего между покупателем и продавцом производится расчет. Когда все документы зарегистрированы и находятся на руках у покупателя, он получает законное право требования на квартиру.
\n
Созданная программа позволяет купить собственное жилье. Денежные средства предоставляет государство. Так повышается престиж службы в ВС РФ и стимулируется приток новых контрактников. Чем дольше работает военный, тем больше преимуществ будет при оформлении ВИ.
\n
Купить недвижимость за счет государственного бюджета может любой гражданин, который включен в накопительно-ипотечную систему.
\n