Строительство многоквартирного дома на двух смежных участках

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Строительство многоквартирного дома на двух смежных участках». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Жигачев Александр Викторович, кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права и процесса ФГБОУ ВПО «Саратовский государственный университет им. Н.Г. Чернышевского», налоговый юрист.

На практике весьма распространенной является ситуация, когда одно лицо обладает правами на несколько смежных земельных участков. При этом такие смежные земельные участки могут иметь идентичный правовой режим, но могут и существенно отличаться по своим правовым характеристикам: принадлежать одному лицу на различных правах (например, праве собственности и праве аренды), иметь различное разрешенное использование и даже относиться к различным категориям земель.

С точки зрения градостроительных правоотношений актуальным является вопрос: допускается ли в таких случаях строительство здания, строения, сооружения на нескольких смежных земельных участках? И если допускается, какие особенности следует учитывать при правовом оформлении строительства?

Попытаемся ответить на данные вопросы в рамках настоящей статьи.

Ни в Градостроительном кодексе РФ (далее — ГрК РФ), ни в Земельном кодексе РФ (далее — ЗК РФ), ни в иных федеральных нормативных актах не содержится специальных правовых норм, регламентирующих вопрос о возможности (или невозможности) строительства здания, строения, сооружения (которые являются объектами капитального строительства — далее ОКС) на нескольких смежных земельных участках.

В то же время правовой анализ некоторых норм ГрК РФ позволяет обнаружить закрепленную законодателем при формулировании базовых положений о строительстве ОКС «единичность» земельного участка.

Так, в п. 16 ст. 1 ГрК РФ указывается, что застройщик — это физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Рядом с моей дачей построили многоквартирный дом

Подчеркиваем, что все расчеты расстояний между объектами производятся исключительно по прямой. Если дома не стоят параллельно улице и напротив друг друга, тогда просвет между ними не имеет такого существенного значения.

При строительстве дома на небольших участках необходимо сделать отступ вглубь или ближе к дороге. Зачем? Чтобы здание соседа и ваше не были на одной линии. Такое отклонение вполне допустимо. Для частных домов противопожарные нормы обязательны к исполнению, а их несоблюдение влечет определенную ответственность.

Всегда необходимо помнить, что постройки, которые находятся слишком близко друг к другу, чаще страдают от пожаров. Необходимо делать достаточный отступ, чтобы обезопасить здания. Также необходимо помнить, что пожарные в случае чрезвычайного происшествия должны иметь открытый доступ к очагу возгорания.

Теперь рассмотрим нормы строительства частного дома и санитарные правила для застройки участка.

Какой отступ делать между забором соседа и собственным домом? Независимо от высоты забора, здание не должно стоять вплотную к нему. Санитарные нормы предлагают выделить расстояние не менее 3 метров.

Установка забора или строительство дома ближе к меже соседа не допускается. Есть и другие рекомендации, которые следует учесть еще до того, как поставите объекты близко друг к другу или изгороди:

1. для менее крупных по сравнению с домом хозяйственных построек отступ можно делать от 1 метра;
2. строительство хозяйственных сооружений для разведения мелкого скота или птицы можно производить не менее чем в 4 метрах от ограждения по меже;
3. отступ от компостной ямы или уличного сортира должен быть не менее 8 метров по прямой.

Вернемся к СНиП 30-02-97 с изменениями от 12 марта 2001 года. Там содержатся определенные нормы строительства забора. Между соседями участки должны иметь прозрачные ограждения, решетчатые или сетчатые. Делается это с одной-единственной целью – не допустить затенения участка.

Какой следует делать высоту ограды? Нормы строительства гласят, что забор не должен превышать 150 сантиметров. Конечно, соседи могут устно договориться о другой высоте. Но лучше закрепить соглашение письменным договором. Он будет иметь юридическую силу при любых обстоятельствах. Даже если дело дойдет до суда. На заметку! Согласно общим рекомендациям, внешнюю ограду желательно делать не более 2 метров в высоту. Рекомендованная прозрачность должна быть 50%.

Стоит понимать, что СНиП не считается законом как таковым. Он только рекомендует конкретные нормы строительства. Важно обратить внимание на то, какие правила администрация вашего населенного пункта издала на их основе. Это делается с целью согласования с климатическими, региональными и прочими особенностями территории.

Делая маленькое резюме, можно заключить, что ничего нельзя возводить вплотную к изгороди. Если только это не оговорено с владельцем смежного участка. Также стоит помнить о параметрах для установки заборов по периметру частной территории:

• высота забора, который примыкает к улице, не регламентирована. Только вам решать, насколько она будет возвышаться;
• изгородь на меже с другим участком из непрозрачных материалов должна быть до 75 сантиметров. Выше можно использовать лишь прозрачные конструкции;
• если между соседями найдено взаимопонимание, тогда высота глухого забора может стать любой. Но подобные договоренности лучше зафиксировать письменно.

Малоэтажное строительство в России накрыла тень бульдозера

Сейчас достаточно часто на форумах обсуждается тема «Нормы строительства многоквартирного дома». Это очень интересный вопрос. Как уже отмечалось, в 2010 году специалисты профильного ведомства провели обновление СанПиН применительно к частным и многоквартирным домам, после чего установили новые нормативы.

При этом нормативы по освещению помещений остались прежними, чтобы избежать точечной застройки в крупных городах. Практически идеальными стали новые санитарные правила к частным и многоквартирным домам.

Так, например, согласно новым нормам:

1. все пятиэтажные дома должны быть укомплектованы лифтами, как пассажирским, так и грузовым. Кроме этого, лифты должны вмещать инвалидное кресло-коляску;
2. возле придомовой территории нельзя размещать СТО и автосервисы;
3. над жилыми помещениями (комнатами) не должны быть расположены туалеты и ванные комнаты. Хотя владельцы двухуровневых апартаментов могут себе позволить такую роскошь;
4. вблизи жилого здания нельзя возводить торговые объекты (ларьки), рестораны и кафе.

Современные жилые дома являются высокотехнологичными инженерными сооружениями и не имеют ничего общего с древними жилищами. Но чем технологичнее здание, тем тщательней необходимо контролировать его основные параметры и характеристики.

Именно для систематизации и учёта всех норм были введены СанПиНы. К основным параметрам, которые в обязательном порядке должны соблюдаться, можно отнести микроклимат и систему вентиляции.

Основной характеристикой, обуславливающей удобство и комфорт проживания, является микроклимат помещения. Температура в помещении всегда должна находиться в пределах нормы. В противном случае проживание в квартире будет неуютным или даже опасным.

К сожалению, в России эта норма не всегда соблюдается. В частности, из-за быстрого изменения температуры окружающей среды. И все же, согласно нормативам, температура в комнатах должна составлять 18 градусов, а в ванной комнате 25 градусов. Эти параметры применимы ко всем жилым помещениям. На заметку! Если температурный режим не соблюдается, можно требовать снижение платы за отопление.

В июне 2006 г. московские власти выделили земельный участок в районе «Очаково-Матвеевское» для строительства жилого комплекса, состоящего из 5 корпусов, за счет средств ГМУ Управления делами Президента РФ и привлеченных инвесторов. Через несколько лет в рамках публичных слушаний состоялось межевание земельных участков в районе жилого квартала. Его результаты были отражены в распоряжении Департамента г. Москвы от 25 марта 2016 г. Впоследствии земельный участок под корпусом 2 комплекса был выделен, сформирован и поставлен на кадастровый учет по категории «земли населенных пунктов для многоквартирной застройки».

В ноябре 2017 г. ТСЖ «Староволынская 12» по инициативе нескольких собственников квартир корпуса 2 установило ограждение внутри дворовой территории дома. Это не устроило нескольких жильцов других корпусов, и они обратились в суд с иском к ТСЖ, а также к столичным Департаментам городского имущества и земельных ресурсов.

Исковые требования жильцов сводились в том числе к оспариванию порядка межевания и его результатов, а также снятию земельного участка под корпусом 2 с кадастрового учета. Они также требовали демонтажа железных ворот и забора, возведенных по периметру земельного участка. В обоснование иска истцы указали, что в соответствии с правоустанавливающими документами жилой комплекс по указанному адресу строился как единая неделимая территория с двумя общими въездами (выездами), детскими площадками, зелеными насаждениями, проездами (проходами) для всех жителей, собственников жилых и нежилых помещений. Граждане также отметили, что в нарушение законодательства они не уведомлялись о публичных слушаниях.

По мнению истцов, вопрос о пределах использования земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, о порядке пользования им, его разделе должен был решаться на общем собрании собственников помещений всех корпусов дома в целом, а не только собственниками помещений корпуса 2. Установление забора, как указали истцы, ограничило проход жильцов остальных четырех корпусов многоквартирного дома через придомовую территорию жилого дома, а также въезд и выезд транспорта, в том числе спецтехники (машин скорой медицинской помощи, пожарных машин и др.).

В иске указывалось, что жильцы других корпусов жилого дома фактически лишились элементов благоустройства и озеленения придомовой территории, предназначенных для обслуживания и эксплуатации всех пяти корпусов жилого комплекса. Кроме того, вследствие выделения из общей земельной площади ЖК участка, закрепленного за корпусом 2, установленные для двух других корпусов площади земли были существенно уменьшены в нарушение установленных нормативов.

Районный суд отказал в удовлетворении иска. Он счел, что спорное распоряжение Департамента городского имущества г. Москвы принято в соответствии с действующим законодательством РФ и в пределах ведомственной компетенции. Оценивая результаты публичных слушаний, суд пришли к выводу о том, что заявления истцов об отсутствии возможности принять участие в их проведении и высказать свое несогласие по поводу определения границ земельных участков не имеют правового значения, поскольку они не могли повлиять на решение об утверждении проекта межевания квартала. Суд также пояснил, что истцы не доказали факта нарушения действиями ответчиков их прав и законных интересов. Решение суда устояло в апелляции.

В дальнейшем группа граждан обратилась с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ, Судебная коллегия по гражданским делам которого после изучения материалов дела выявила существенные нарушения норм материального права нижестоящими инстанциями.

Со ссылкой на ст. 36 ЖК РФ Верховный Суд напомнил общее правило о принадлежности земельного участка под многоквартирным домом собственникам помещений в таком доме. Согласно п. 4 вышеуказанной статьи собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме (земельный участок под домом с элементами озеленения и благоустройства, а также иными соответствующими объектами).

Высшая судебная инстанция также подчеркнула, что переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка, на котором расположен этот дом, связывается с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его госкадастрового учета. При этом Суд отметил, что при проведении публичных слушаний по проектам планировки территории и ее межеванию всем заинтересованным лицам должны быть обеспечены равные возможности для выражения своего мнения и предложений (ст. 46 ГрК РФ). Ведь публичные слушания – это форма реализации прав населения, проживающего на соответствующей территории, на участие в процессе принятия решений органами местного самоуправления. Ее конечная цель сводится к выработке рекомендаций по общественно значимым вопросам либо получению общественной оценки правового акта.

Проанализировав материалы дела, Суд выявил, что в ходе публичных слушаний на соответствующем собрании присутствовал лишь один жилец корпуса 2, в то время как жители других корпусов дома не знали об их проведении. «При таких обстоятельствах выводы судов первой и апелляционной инстанций о том, что мнение истцов, проживающих в границах территории земельного участка, в отношении которого проводились публичные слушания, не могло повлиять на решение об утверждении проекта межевания квартала, являются неправомерными… Таким образом, формальное проведение публичных слушаний без уведомления о них жителей четырех корпусов дома по улице не позволило выявить общественное мнение по вопросу формирования спорного земельного участка», – отмечено в определении.

Верховный Суд также заключил, что формирование земельного участка под корпусом 2 дома по улице не соответствовало требованиям законодательства и нарушило права лиц, проживающих на соответствующей территории. Он указал, что участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, состоящий из пяти корпусов, изначально формировался как единый жилой комплекс с особенностями коммуникаций и инфраструктуры, элементами озеленения в целях обслуживания всех жителей многоквартирного дома. При проведении межевания, как подчеркнул Суд, особенности формирования территории жилого комплекса как единой не были учтены.

ВС отметил, что в результате проведенного межевания спорного земельного участка дома 12 были нарушены требования норм и правил проектирования планировки и застройки Москвы МГСН 1.01-99 (утв. Постановлением Правительства Москвы от 25 января 2000 г. № 49). В процессе межевания было допущено нарушение распределения площадей земельных участков между корпусом 2 и остальными корпусами.

Со ссылкой на соответствующее законодательство Суд пояснил, что формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в таком доме. При этом доля в праве общей собственности на земельный участок не может быть выделена в натуре. Объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам только по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, и если это не нарушает права и законные интересы граждан и юрлиц (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ). К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им (ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Таким образом, ВС выявил, что согласия на выделение земельного участка в пользование собственников помещений корпуса 2 дома собственниками жилых помещений всего ЖК не принималось. «После межевания спорного земельного участка и установки на нем ограждения ответчиком (ТСЖ «Староволынская 12») внутри дворовой территории дома жители корпусов 1, 3, 4, 5 лишились доступа к одному из проездов через придомовую территорию жилого дома», – отметил ВС в своем определении.

В связи с этим Верховный Суд отменил судебные акты нижестоящих инстанций и удовлетворил иск граждан, признав незаконным распоряжение Департамента городского имущества г. Москвы в части утверждения межевания территории квартала района «Очаково-Матвеевское» по соответствующим нескольким земельным участкам. Он также снял с кадастрового учета земельный участок под корпусом 2 и распорядился о демонтаже ворот и забора, возведенных на внутридомовой территории.

Глава 3. Возникновение прав на объект долевого строительства

Партнер «Law & Commerce Offer» Антон Алексеев отметил, что в рамках данного дела ВС РФ подробно рассмотрел все аспекты спора, указав на значительное количество нарушений прав жильцов многоквартирных домов при принятии органом местного самоуправления проекта межевания района. «Суд указал на формальное проведение публичных слушаний, а также раскритиковал позицию нижестоящих судов о необязательности учета общественного мнения при принятии решения по итогам публичных слушаний. Таким образом, ВС РФ отметил, что при принятии решения по итогам публичных слушаний необходимо учитывать общественное мнение. Это является положительным выводом, так как многие суды как раз придерживаются на практике противоположного подхода», – пояснил эксперт.

Он также обратил внимание на вывод о том, что при формировании земельных участков под многоквартирными домами следует соблюдать нормативы определения минимальных площадей данных участков, про что суды иногда забывают. «Также представляется интересным вывод ВС РФ о том, что при разработке и утверждении проекта межевания соответствующих территорий следует учитывать обстоятельства и особенности формирования земельных участков, права правообладателей которых могут быть затронуты разработанным проектом межевания», – заключил Антон Алексеев.

Адвокат, партнер АБ «КРП» Виктор Глушаков отметил, что правоприменитель всегда уделял большое значение процедуре публичных слушаний: «Как правило, даже формальное несоответствие этой процедуры требованиям закона является основанием для отмены решения, принятого в отношении земельного участка».

Эксперт пояснил, что в рамках данного спора Верховный Суд ответил на вопрос: что обладает большей юридической силой – мнение населения, выраженное в форме публичных слушаний, или позиция уполномоченного органа государственной власти? По его мнению, определение Суда полностью соответствует как законодательству, так и принципу социальной справедливости: «Данный судебный акт будет приводиться в качестве примера подхода высшей судебной инстанции при определении значимости публичных слушаний».

Виктор Глушаков добавил, что в рассматриваемом споре, кроме пороков в проведении публичных слушаний, Суд обнаружил иные нарушения, которые были допущены при межевании территории жилого квартала. «В связи с этим важным остается вопрос – было ли бы достаточно для отмены вынесенных по данному делу судебных актов только вывода о нарушении порядка проведения публичных слушаний либо необходимы иные основания, связанные с нарушением при межевании?» – отметил он.

Подготовив необходимые документы, разрешающие строительство, изучив все нормативы, хозяин учитывает:

• конфигурацию территории;
• размещение соседних построек;
• расположение сторон света: жилой дом лучше строить на солнечной стороне, хозпостройки на теневой.

Принятая ширина земельного участка (8-12 метров) предполагает мини отступ от соседних домов:

• для коттеджей в один этаж – не менее метра;
• для домов в два этажа –1,5 м;
• здание более 2 этажей – отступ до пяти метров.

Если соседние территории не застроены, то это позволяет руководствоваться тремя метрами, тогда соседям следует соблюдать расстояние уже в 6 метров от окон сооруженного уже дома до того, который он будет строить.

Нормативы отступов от границ участка могут корректироваться находящимися вблизи зданиями, общественными постройками – автозаправочные станции, линии электропередач, лечебные, образовательные учреждения промышленные предприятия.

Дополнительная информация по теме

Виды разрешенного использования земель населенных пунктов

Перевод участка из ИЖС в коммерческие земли

Как получить топографический план земельного участка по кадастровому номеру

Этот способ является наиболее простым с точки зрения получения земли и оформления на нее собственности. Участок можно купить или получить на муниципальных торгах в аренду для осуществления работ (после оформления возведенного дома участок можно будет выкупить в порядке ст. 36 ЗК РФ).

Останавливаясь на таком выборе, необходимо учитывать ряд моментов:

1. При покупке земли со стороны приобретателей необходимо указать 2-х лиц. По итогам сделки им будут принадлежать доли в праве общей собственности на участок.
2. В случае использования земли, принадлежащей муниципалитету, договор должен предусматривать множественность лиц со стороны арендатора.
3. Основным видом разрешенного использования участка должно быть размещение индивидуальных жилых объектов (ст. 37 Градостроительного кодекса РФ). Перед покупкой или заключением арендного соглашения необходимо изучить решение местных властей о зонировании территорий населенного пункта на предмет возможности разместить на них дом.

Когда дуплекс построен, он также будет находиться в общей долевой собственности соседей.

Это будет иметь ряд последствий:

Процедура оформления участка для строительства дома с 2-мя квартирами окажется более сложной. Ряд проблем будет связан с видом разрешенного использования. Внешне дуплекс не отличается от индивидуального дома, но юридически он будет многоквартирным. Для будущих собственников привлекательными территориями для строительства выступают коттеджные поселки. Основной вид разрешенного использования этих участков предполагает размещение ИЖС.

Возведение многоквартирного дома потребует следующих действий:

1. Необходимо, чтобы среди условно разрешенных видов использование было размещение объектов с несколькими обособленными жилыми помещениями. Если в решении местных властей о зонировании территорий
2. Требуется подать заявление в муниципалитет о предоставлении разрешение на такое использование участка.
3. Необходимо получить одобрение соседей, проживающих на этой территории, в ходе публичных слушаний (ст. 39 Градостроительного кодекса РФ). При этом расходы на проведение этого мероприятие несут собственники или арендаторы участка.
4. По итогам слушаний и работы комиссии мэр или другой глава муниципальной власти выносит решение о согласовании соответствующего использования земли или отказе.

Приобретать или арендовать землю необходимо только после перечисленных действий. В противном случае, существует риск вложения средств в непригодный участок.

После возведения и ввода в эксплуатацию объекта земля приобретает статус общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). В результате такого оформления, часть дома можно будет продавать, не получая ободрения соседа. Права на земельный участок будут переходить к новому собственнику автоматически.

Переведенный в статус квартир дуплекс более ликвиден на рынке. Чтобы осуществить это, в муниципалитете потребуется пройти процедуру реконструкции, а также согласовать изменения с операторами инженерных сетей. Учитывая количество действующих технических норм, высока вероятность получить отказ. По этой причине потребуется готовность отстаивать свои интересы в суде.

Дуплекс позволяет сэкономить на ряде расходов. При этом его владельцам необходимо быть готовыми к сложностям правового характера, связанными с оформлением участка, и, в ряде случаев, к меньшей ликвидности объекта при его последующей продаже.

Законодательство и судебная практика подтверждают, что:

1. Корпуса могут являться как составными частями одного объекта недвижимости, так и отдельными многоквартирными домами, что указывается при их регистрации в момент введения в эксплуатацию. Информацию об этом всегда можно получить в БТИ.
2. Если корпус является самостоятельным домом, то собственники помещений в нём имеют право создать своё ТСЖ или выбрать УО, отличную от компании, которая управляет соседними корпусами.
3. Несколько корпусов–отдельных МКД могут создать одно общее товарищество собственников или каждое – своё.
4. Совет МКД не может быть создан на все корпуса, если они являются отдельными домами, а не входят в состав единого МКД согласно техдокументации.
5. Если дом состоит из нескольких корпусов, то в ОСС должны участвовать собственники помещений из всех корпусов МКД.

Согласно существующим нормам, капитальное строение (ваш дом) должно располагаться на расстоянии не менее 5 метров от красной линии дороги. Минимальное расстояние от улицы – 3 метра. Три метра должны отделять ваш дом от соседнего участка. Следует обратить внимание, что градостроительный регламент определяет расстояние от соседнего участка, при этом права собственности на этот участок не рассматриваются. У вас два участка, у них разные кадастровые номера, значит, по нормам ваш дом должен отстоять на это расстояние от участка с другим кадастровым номером, который будет считаться соседним. Недоработка законодателей? Может быть. Однако до тех пор, пока изменения в градостроительный регламент не внесены, им следует руководствоваться в обязательном порядке.

Красной называется линия, разделяющая проезжую часть (это общественные земли) от участков, находящихся в частной собственности. Обычно по этой линии строят забор. Существует еще линия застройки. Ее можно определить как границу территории, в пределах которых владелец участка имеет право строить. Линию застройки размечают с учетом всех существующих красных линий.

Поэтому строительство дома на двух участках обязательно потребует соблюдения всех существующих норм.

Согласно существующим нормам, капитальное строение (ваш дом) должно располагаться на расстоянии не менее 5 метров от красной линии дороги. Минимальное расстояние от улицы – 3 метра. Три метра должны отделять ваш дом от соседнего участка. Следует обратить внимание, что градостроительный регламент определяет расстояние от соседнего участка, при этом права собственности на этот участок не рассматриваются. У вас два участка, у них разные кадастровые номера, значит, по нормам ваш дом должен отстоять на это расстояние от участка с другим кадастровым номером, который будет считаться соседним. Недоработка законодателей? Может быть. Однако до тех пор, пока изменения в градостроительный регламент не внесены, им следует руководствоваться в обязательном порядке.

Красной называется линия, разделяющая проезжую часть (это общественные земли) от участков, находящихся в частной собственности. Обычно по этой линии строят забор. Существует еще линия застройки. Ее можно определить как границу территории, в пределах которых владелец участка имеет право строить. Линию застройки размечают с учетом всех существующих красных линий.

Поэтому строительство дома на двух участках обязательно потребует соблюдения всех существующих норм.

Можно построить дом на одном из участков, а второй отвести под строительство бани, хозблока и гаража. Или объединить участки в один. Как владелец, вы имеете право заказать работу по формированию одного (из двух имеющихся) земельного участка и определению новых границ, а затем поставить его на кадастровый учет.

Важно! Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» все вопросы и действия, связанные с кадастровым учетом, относит к компетенции имеющих квалификационный аттестат кадастровых инженеров. Завершив постановку участка на кадастровый учет, владелец в Росреестре оформляет прекращение/оформление права собственности.

После получения правоустанавливающих документов на земельный участок, оформляется градостроительный план участка (ГПЗУ), схема планировочной организации участка и на основании этих документов вы получаете разрешение на строительство.

Довольно сложно? Да. Но можно не заниматься этими вопросами самому, а поручить строительной компании , в штате которой (или по трудовому договору) работает кадастровый инженер. Она возьмет на себя оформление разрешительной документации, проектирование дома в строгом соответствии со всеми существующими градостроительными нормами (и вашими пожеланиями, конечно), и строительство коттеджа на ваших двух участках.

Многие владельцы собственных земельных участков часто сталкиваются с желанием расширить жилую площадь не просто с помощью еще одной пристройки к основному дому, а просто построив с нуля еще один коттедж на том же участке. Но немалую часть одолевают сомнения — а разрешено ли подобное законом? На самом деле не существует прямого запрета на возведение второго жилого дома на одном участке, но при этом установлены достаточно четкие требования, без которых невозможно получить разрешение на строительство.

Существует несколько установленных законом требований, которым должна соответствовать будущая постройка, чтобы можно было получить разрешение у контролирующего органа. В их число входит:

• Соблюдение установленных расстояний. Дом должен находиться на расстоянии шести метров до ближайшего строения, расположенного на соседнем участке. В пределах собственного участка дистанция должна быть не менее метра до хозяйственной постройки и не менее трех метров до стен второго жилого дома.
• Соблюдение плотности застройки. Этот параметр рассчитывается на основании размера земельного участка, площади жилого дома и двух коэффициентов. Чаще всего все показатели находятся в пределах нормы, поэтому редко встречается отказ по этой причине.
• Соответствие целевого назначения участка. Участок должен быть предназначен для индивидуального жилищного строительства, только в этом случае можно получить разрешение на постройку второго дома. Выдается оно городским или районным управлением архитектуры.

Если планируемая постройка полностью соответствует всем перечисленным ранее требованиям, то можно обращаться за разрешительными бумагами в местные органы власти.

Если дом полностью соответствует установленным к индивидуальному жилищному строительству требованиям, а именно имеет не более трех этажей и предназначен для проживания только одной семьи, то для него нет нужды подготавливать проектную документацию. В этом случае просто необходимо обратиться в орган местного самоуправления и запросить разрешение на строительство. Для этого потребуется собрать пакет документов, включающий в себя:

• бумаги, подтверждающие право собственности на участок;
• градостроительный план участка;
• схема организации участка, на которой будет учтена и обозначена планируемая постройка.

После этого представители власти проверяют все документы на соответствие и, если никаких проблем не возникло, выдают разрешение. Также они могут отказать, но при этом официально указав причину, с которой уже можно идти в суд и пытаться добиться желаемого другим способом.

Порядок оформления участка с расположенным на нем 2-квартирным домом

Для того чтобы узаконить второй дом на участке, необходимо пройти ряд весьма нелегких юридических процедур.
Разделение участка на две половины происходит благодаря процедуре межевания. Данная процедура весьма дорогостоящая, но она необходима для дальнейшей регистрации земельных участков. Проведя межевания, собственник земельного участка, будет вынужден обратиться в БТИ, для снятия с учета своего земельного участка и постановки на учет уже двух, вновь образованных земельных участков. На образованные таким образом земельные участки, возможно оформить полноценный комплект документов для объектов недвижимости.

Перед обращением в БТИ, необходимо подготовить соответствующий комплект документов. В данном государственном органе собственнику земельного участка понадобятся:

1. Документы о праве собственности на земельный участок;
2. Предварительно оформленное заявление;
3. Кадастровый паспорт земельного участка;
4. Адресная справка.

Так же могут потребоваться копии документов, удостоверяющих личность владельца участка и согласия всех остальных собственников.
Оформления второго дома без межевания участков
Если владелец земельного участка не ставит перед собой цель продать один из участков с возведенным домом, можно обойти процедуру межевания, признав один из домов вспомогательной постройкой. Наиболее часто, второй жилой дом, принято оформлять как «дом для гостей» или «баня, с комнатами для проживания».
В данном случае, данной постройке невозможно будет присвоить свой собственный адрес. Однако и процедура регистрации дополнительной постройки значительно проще.

Имея в собственности приватизированный земельный участок, ситуация с оформлением несколько упрощается. Для возведения второго дома, необходимо обратиться в местную администрацию за разрешением на возведение второго дома на приватизированной земле. Данное разрешение нужно для того, чтобы администрация провела проверку планов на строительство в данной местности. Если в генеральном плане на строительство не предвидится снос данного земельного участка, то разрешение выдается.
После получения данного разрешения, владелец участка обращается в БТИ, в котором будет составлен новый план участка, с учетом возведенного дома.
Стоит заметить, что допустимое количество домов на земельном участке законом прямо не обозначено. Однако на основании различных нормативно правовых актов, имеющих косвенное отношение к строительству второго дома. Можно сделать вывод, что данная процедура весьма непроста и требует определенных знаний и навыков. Для того чтобы ваш новый дом не признали незаконной постройкой, проконсультируйтесь со специалистом перед его возведением.

Чиновники часто оперируют данными удобным для себя образом. В Градостроительном Кодексе РФ нет юридически обоснованных запретов на возведение жилых зданий на смежных участках земли. Однако нередко помехи создают органы местного самоуправления, к юрисдикции которых относится объект, где планируется вести строительство. Они могут предложить объединение или другие компромиссы. Такие предложения никак не устраивают собственников недвижимости, ведь такие предложения на месяцы увеличивают срок получения разрешительной документации.

В ГрК (ст. 38) есть чёткие указания о предельных параметрах объектов капитального строительства. Следовательно, построить здание на принадлежащих вам участках можно. Запрет возможен в следующих случаях:

• участки относятся к разным категориям использования;
• в процессе нарушены градостроительные регламенты;
• лицо-застройщик нарушает санитарные, противопожарные или экологические нормы.

Гражданин должен предоставить правоустанавливающие документы на оба участка (ч.7, ст. 51 ГрК РФ). Для последующего ввода в эксплуатацию, орган, выдавший разрешение на строительство дома в Новой Москве, принимает соответствующее решение (ст. 55 Градостроительного Кодекса).

Нередко чиновники отказываются идти навстречу, необоснованно отказывая в выдаче разрешения, при этом ссылаясь на приказы и постановления местных властей, часто утратившие силу.

Чтобы решить проблему, потребуется консультация и помощь земельного юриста. Оставьте заявку, чтобы специалист перезвонил, и вы договорились о консультации. Задачи решаются быстро. Мы ценим ваше время. Оплата за помощь в получении необходимой документации вносится по факту предоставления услуги.

1. Участок площадью 1221 м² — по адресу: Санкт-Петербург, Центральнаый район, 4-я Советская ул., дом 40, литеры Б, Ж
2. Участок площадью 1203 м² — по адресу: Санкт-Петербург, Центральнаый район, 5-я Советская ул., дом 45, лит. А

• 0.8 км от станции метро «Площадь Восстания»
• 1 км от станции метро «Маяковская»
• 700 м от Московского вокзала

• Объекты находятся в историческом центре города, рядом с проспектом Бакунина и Мытнинской улицей
• Район имеет хорошее транспортное сообщение:
  • в 2-х минутах езды — Невский и Суворовский проспекты
  • в пешеходной доступности — станция метро «Площадь Восстания»
• Ближайшее окружение представлено жилыми и коммерческими зданиями (рестораны, кафе, банки, банкоматы, аптеки, мини-маркеты, деловые центры) высотностью до 40 м
• Поблизости — уютный сад имени Чернышевского

Инженерно-техническая обеспеченность объекта

• Водоснабжение и канализациия:
  • 41.48 м³/мес.
  • договор с ГУП «Водоканал»
• Электроснабжение:
  • 100 кВт
  • договор с ОАО «Петроэлектросбыт от 07.05.2007 г.
• Газоснабжение:
  • газ (отопление) — в соответствии с запрошенными объёмами
  • договор с Газпроммежрегионгаз на поставки газа от 03.09.2012 г.

Об управлении домом, состоящим из нескольких корпусов

Наиболее эффективное использование объекта — снос существующих строений и возведение здания.

В 2015 году был разработан проект строительства 2-х секционного 8-этажного многоквартирного дома со встроенным паркингом (апарт-отеля класса «бизнес»):

• продаваемая площадь — 6 366 м²
• продаваемая площадь представлена апартаментами со встроенными помещениями и паркингом в подземном стилобате на 46 машиномест
• в апарт-отелях класса «бизнес» отделка апартаментов не предусмотрена

ТЭП проекта

• апартаменты класса «бизнес»
  • общая площадь — 6 877 м²
  • полезная площадь — 5 916 м²
  • количество — 90

• ВПП
  • общая площадь — 1 053 м²
  • полезная площадь — 450 м²
  • количество — 5

• паркинг (в подземной части)
  • общая площадь — 1 494 м²
  • количество — 46

Итого:

1. общая площадь — 9 742 М²
2. полезная площадь — 6 366 м²
3. количество — 141

• средняя площадь апартаментов — 66 м²
• ВПП — 90
• коэффициенты коммерциализации:
  • 1-й этаж — 84.2%
  • типовой этаж — 79.7%
  • жилой дом в целом — 80.7%.
  • соотношение машиномест к количеству квартир — 0.51
• количество секций — 2
• этажность — 8
• высота типового этажа (в свету) — 2.75 м
• общая жилая площадь (продаваемая) — 5619.00 м²
• количество квартир — 90
• общая площадь жилой части — 7930.00 м²
• коэффициенты коммерциализации — 0.75
• средняя площадь квартиры — 65.7 м²
• количество секций — 2
• высота 1-го этажа в светы — 2.75 м
• общая арендопригодная площадь — 450 м²
• общая жилая площадь (продаваемая) — 437.00 м²
• количество квартир — 9
• площадь технических помещений — 0
• общая площадь 1-го этажа — 1053.00 м²
• коэффициенты коммерциализации — 0.42

• 2-5 этаж
  • количество секций — 2
  • высота 1-го этажа в свету — 2.75 м
  • общая арендопригоднвя площадь — 0
  • общая жилая площадь (продаваемая) — 941.00 м²
  • количество квартир — 15
  • площадь технических помещений — 0
  • общая площадь 2-5 этажа — 1192.00 м²
  • коэффициенты коммерциализации — 0.79

• 6-7 этаж
  • количество секций — 2
  • высота 1-го этажа в свету — 2.75 м
  • общая арендопригоднвя площадь — 0.00
  • общая жилая площадь (продаваемая) — 941.00 м²
  • количество квартир — 8
  • площадь технических помещений — 0
  • общая площадь 6-7 этажа — 794.00 м²
  • коэффициенты коммерциализации — 0.79

• 8-й этаж
  • количество секций — 2
  • высота 1-го этажа в свету — 2.75 м
  • общая арендопригоднвя площадь — 0.00
  • общая жилая площадь (продаваемая) — 463.00 м²
  • количество квартир — 5
  • площадь технических помещений — 0
  • общая площадь 6-7 этажа — 521.00 м²
  • коэффициенты коммерциализации — 0.89

• Стоянка пристроенная (подвал)
  • высота этажа (пол пол) — 2.75 м
  • общая площадь стоянки — 635.00 м²
  • количество м/м — 0

• Стоянка встроенная (подвал)
  • высота этажа (пол пол) — 2.75 м
  • общая площадь стоянки — 859.00 м²
  • количество м/м — 46
  • общая площадь здания — 9742.00 м²
  • площадь застройки — 1979.00 м²
  • объём здания:
    • • выше отметки 0.000 — 30688.0 м³
      • ниже отметки 0.000 — 7421.25 м³
  • площадь фасадов здания — 5434.0 м²
  • площадь участка — 2424 м²

Формирование расходной части проекта

• проектом учитываются затраты на подготовку разрешительной документации и исследовательские работы в размере 18 млн. руб.
• предусмотрена выплата компенсации за места СКБ (12 мест в ДОУ и 26 мест в школах) на сумму 53.0 млн. руб. (выплата происходит через 6 месяцев после начала проекта)
• затраты на снос существующих зданий и сооружений в объеме 7 000 м³ составят 6.5 млн. руб.
• предусмотрено шпунтирование глубиной 16 м по периметру 250 м (при расчёте стоимости шпунтового ограждения учтены демонтаж и продажа шпунта в размере 40% от его первоначальной стоимости — суммарно затраты составляют 31.7 млн. руб.)
• расходы на ПИР рассчитываются как 6.43% от общей себестоимости строительства (расчётный норматив себестоимости для класса «бизнес»)
• затраты на рекламу составляют 4.0% от общего объмма выручки проекта (норматив для класса «бизнес»); на агентское вознаграждение — 1.1%
• затраты на страхование ответственности застройщика составляют 0.2% от общего объёма выручки проекта
• земельный налог для апартаментов — 1.4% от кадастровой стоимости земельного участка
• в связи с тем, что предполагается строительство апарт-отеля, в затраты включён расчёт НДС по ставке 18% — общие выплаты по налогу составят 76.5 млн. руб.

Продажа одним лотом

Вид сделки — продажа юридического лица

Предоставление дополнительной информации по объекту, организация осмотра и переговоров — по официальной заявке о намерениях и источниках финансирования сделки

Нет нужды в получении разрешения от соседа на возведение постройки, если:

• соблюдены все технические, санитарные и иные требования нормативных документов;
• отсутствуют факты нарушения прав и интересов третьих лиц;
• нет угрозы жизни и здоровью людей.

Распространенная позиция, в соответствии с которой разрешение от соседа является обязательным при возведении объекта недвижимости с меньшим отступом от ограждения (к примеру, не ближе трех метров от забора при строительстве жилого дома), не считается обоснованным.

Подобная трактовка подразумевает узаконивание нарушения, что прямо противоречит принципам законодательства.

Необходимость в согласовании нюансов возведения постройки возникает в строго определенных случаях:

Насколько правомерно нахождение дома на двух земельных участках,

Оформление результата незаконно осуществленных строительных работ часто осуществляется в судебном порядке и требует существенных материальных, временных и психологических затрат от нарушителя. Своевременно поинтересовавшись, для проведения каких строительных работ нужно получить согласие соседей, можно избежать ненужных судебных разбирательств.

Согласование перепланировки

Если в каком-либо помещении квартиры планируется вносить изменения в конструкции, стоит помнить, что это перепланировка. И кроме получения согласия соседей (если преобразования затрагивают их интересы) придется еще провести согласование перепланировки и в местных органах самоуправления.

Разрешение от соседей нужно лишь для проведения таких строительных работ, которые могут непосредственно касаться жителей близлежащих домов (квартир).

Сюда относятся изменения в фасаде и несущих конструкциях многоквартирного дома, любая перепланировка в коммунальной квартире, проведение строительных работ в местах общего пользования, строительство дома либо постройки на слишком близком от соседнего участка расстоянии и другое.

Результат произведенных строительных работ не должен оскорблять эстетических, религиозных и других предпочтений соседей, а также угрожать их жизни, здоровью и безопасности и противоречить санитарным нормам либо нормам пожарной безопасности.

Подписывая разрешение на строительство, физические лица подтверждают, что запланированные изменения никак не ущемляют их интересов. Таким образом, на законодательном уровне предупреждаются и регулируются возможные споры и разногласия между соседями.

Разрешение от соседей на перепланировку в квартире может быть получено в результате вынесения положительного решения на общем собрании всех собственников жилья (членов ТЖС) либо после индивидуальных договоренностей с каждым собственником квартиры.

Разрешается составлять как коллективное разрешение, так и отдельные индивидуально оформленные согласия каждого собственника.

Документ считается действительным и имеет юридическую силу, если он скреплен подписями всех необходимых соседей и при его оформлении соблюдены все обязательные условия.

Владельцам собственного участка нужно получить разрешение на строительство только от тех соседей, чьи интересы будут непосредственно затронуты при строительстве.

Чтобы составить и официально оформить согласие соседей в большинстве случаев требуется лишь несколько минут разговора с соседями и следование вышеописанным инструкциям по составлению документа.

• подготовлена схема участка, которая заказывается в местном муниципалитете;
• кадастровый паспорт надела;
• полный пакет бумаг на строения, расположенные в пределах участков;
• правоудостоверяющие документы (выписка из реестра недвижимости);
• при осуществлении работ представителем нужно получить доверенность.

Рекомендуем прочесть: Входит ли площадь лоджии в оплату квартиры

Статьей 11.7 Земельного кодекса устанавливается общий запрет на перераспределение таких территорий, но в главе V.4 содержится перечень исключений, который отдельно устанавливается для всех случаев перераспределения. Документы Процедура перераспределения земли сопровождается сбором определенного перечня бумаг, которые необходимые не только для получения разрешений, но и для дальнейшего учета изменений.

Я, гр. ПИКОВ АЛЕКСАНДР ДМИТРИЕВИЧ, 11.11.1961 г.р., место рождения — г. Москва, гражданин Российской Федерации, пол муж., паспорт 01 02 444888, выдан Управления внутренних дел Центрального округа гор. Москвы 11.01.2001 г., код подразделения 222-002, зарег.: гор. Москва, ул. Ленина, дом № 81 кв. 117, являясь супругом Касаткиной Алены Вячеславовны, брак зарегистрирован 07.02.1998 г. Центральным отделом ЗАГС гор. Москвы,

Настоящее согласие на возведение любых строений на земельном участке составлено и подписано в двух экземплярах, один из которых остается в делах нотариальной конторы Центрального нотариального округа, почтовый адрес: гор. Москва, ул. Красная, 1, второй выдается Пикову Александру Дмитриевичу.

Рекомендуем прочесть: Могут Ли Судебные Приставы Забрать Машину За Долги У Родственников

Строительство дома на двух участках: особенности и «подводные камни»

Само собой, проделать все этапы строительства своего дома от от котлована до крыши можно и без привлечения профессиональных строителей. Это всецело достойно похвалы и чести. Но и закончиться может не так хорошо, как хотелось бы. Имеет смысл объективно свои возможности и все тщательно взвесив начинать строительство дома на двух земельных участках – с самостоятельного проектирования или обращения в компанию, готовую приступить к постройке Вашего жилья. Данный вопрос уже решать только Вам.

Нужно обратиться в управление архитектурой и подать заявление. К заявлению надо приложить:

• Бумаги, которые подтверждают ваши права собственности на землю;
• Градостроительный план участка;
• Схему размещения всех построек, где обязательно должен быть обозначен и будущий дом.

Если разрешительные документы по каким-то причинам не выдают, то чиновники должны обосновать свой отказ в письменном виде. С этими документами можно обратиться в суд и оспорить решение.

02.03.2016 08:38

У вас есть готовая смета? Вам уже посчитали дом?

ЗВОНИТЕ!

Мы сделаем дешевле!

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса разрешение на строительство выдается застройщику при условии предоставления в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявления и пакета документов, который включает в себя в том числе схему планировочной организации земельного участка, выполненную в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия.

Здания и сооружения площадь которых превышает 60 кв. м, можно строить и реконструировать только в соответствии со строительным проектом и на основании разрешения на строительство.

Строительство в значении Закона о строительстве включает в себя:

1. расширение строения
2. снос строения
3. изменение инженерных систем строения или их частей либо комплексную замену инженерных сетей
4. реконструкцию строения
5. возведение строения

Реконструкцией здания считается даже расширение хотя бы одного квадратного метра здания.

Ольга Мищенко является руководителем практики недвижимости, строительства и государственно-частного партнерства санкт-петербургского офиса АБ «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» и специализируется в сфере гражданского, земельного, градостроительного законодательства. Ольга более 10 лет консультирует клиентов по вопросам недвижимости, строительства и развития инфраструктуры.

Строительство многоквартирного дома на двух смежных участках

В Барнауле суд вынес приговор бывшему главе администрации города Игорю Савинцеву.

По приговору суда, экс-чиновник поучил условный срок, сообщили в пресс-службе следственного управления СКР по Алтайскому краю.

Савинцев признан виновным в совершении преступлений, предусмотренных ч.2 ст.

286 УК РФ (превышение должностных полномочий, совершенное главой органа местного самоуправления) и ч.3 ст.

______________, дом __, квартира ___;

гр. _____________, место рождения _________________ _________________ района Московской области, паспорт гражданина РФ __________ _____________, выдан ОВД _______________ Московской области «___» __________ 20__ года, код подразделения __________, зарегистрированная по адресу: Московская область, город ____________, ул. ______________, дом __, квартира ___;

гр.

16, победителем признано ООО «Стимул», предложившее наибольшую цену (превышение 6,8 процента).

По истечении шести лет срока аренды построенное здание станет собственностью ООО «Стимул», а арендная ставка использования земельного участка будет составлять 1,5 процента от кадастровой стоимости участка.

В настоящее время у компании уже готов предварительный проект будущей 10-этажной гостиницы с подземным паркингом, ведутся переговоры с несколькими операторами в сфере гостиничных услуг.

Собираетесь построить таунхаус? Есть вероятность, что вы столкнетесь с проблемой строительства недвижимости на нескольких участках. В наше время это актуально не только при возведении домов блокированной застройки, но и в других случаях. Хотите оставаться в выгодном положении? Тогда эта статья для вас.

Для того чтобы построить объект капитального строительства на земельном участке, необходимо оформить разрешительную документацию. Часто именно на этом этапе у владельцев земельных участков (ЗУ) возникают трудности.

Ни тот, ни другой не закрепляет прямого запрета на строительство здания одновременно на нескольких ЗУ. В то же время в этих нормативных актах нет и конкретной нормы, которая регулирует подобную правовую ситуацию.

В большинстве случаев постройка одного здания на нескольких ЗУ противоречит принятым в конкретном муниципальном образовании правилам землепользования и застройки.

В соответствии со ст. 38 ЗК РФ устанавливаются минимальные отступы от границ земельного участка. Эти отступы составляют от трех до пяти метров, и в случае их несоблюдения (обращаемся к ст. 222 Гражданского кодекса РФ ) постройку могут признать самостроем и включить в список объектов, подлежащих сносу. Это обстоятельство может привести к необходимости оформления дополнительного разрешения на отступление от установленных градостроительных регламентов.

Минэкономразвития РФ в своём письме от 31.08.2011г. высказывает мнение о невозможности строительства здания на нескольких земельных участках, ссылаясь на Градостроительный Кодекс РФ. Но поскольку данный орган не обладает компетенцией по официальному толкованию нормативных правовых актов, письмо носит лишь рекомендательный характер.

Ранее действовавший Приказ «Об утверждении порядка ведения единого государственного кадастра недвижимости» закреплял порядок, при котором в Единый государственный реестр недвижимости вносились сведения о кадастровом номере каждого из земельных участков, на территории которых располагалось возведенное здание. На данный момент этот Приказ утратил силу, но все же из него следует, что Минэкономразвития РФ допускало строительство одного объекта капитального строительства на нескольких участках земли.

В действующем Приказе Минэкономразвития РФ № 943 присутствует пункт, буквальное толкование которого предполагает размещение зданий на одном или нескольких земельных участках.

Таким образом, строительство здания на нескольких смежных участках – вопрос дискуссионный и неоднозначный. При этом существует большая проблема.

Часто государственные органы отказывают в выдаче разрешения на строительство или на ввод в эксплуатацию, ссылаясь именно на Градостроительный и земельный Кодекс, а также на Письмо Минэкономразвития. Следовательно, возникает необходимость обжаловать решения органов за их необоснованный отказ.

В целом судебная практика чаще занимает сторону правообладателей ЗУ. Суды, ссылаясь на отсутствие в законодательстве прямого запрета, встают на их сторону.

С другой стороны не обходится и без отказов в удовлетворении исковых требований. Здесь уже все целиком и полностью зависит от вашей аргументации и представленной правовой позиции в суде первой и апелляционной инстанции.

Минимизировать свои шансы на неблагоприятный исход дела поможет соблюдение следующих рекомендаций:

Тем, кто столкнулся с данной проблемой, скорее всего придется получать разрешение на строительство и на ввод в эксплуатацию объекта в судебном порядке. Но даже в случае отказа можно пойти другим путём. Вначале объединить участки, затем построить одно здание на одном участке, а после получения разрешения разделить участок на нужное количество.

Так как вопрос строительства здания на нескольких участках довольно спорный, и здесь может потребоваться помощь профессионального юриста. Опытный специалист поможет разобраться в положениях земельного и градостроительного законодательства, а также предложит наиболее оптимальную стратегию решения проблемы.

Расстояние от дома до границы участка в СНиП определено в 3 метра. Вместе с тем:

• если участок граничит с проезжей частью, то коттедж должен быть удалён на 5 метров от границы дороги;
• если участок находится в тупике или на улице с малым движением, жилой дом можно разместить на расстоянии 3 метров от улицы.

Границы участка отделяет ограждение, именно от него и идёт отсчёт расстояния до основных построек. Кроме того нормативные документы предъявляют немало требований и к самому ограждению.

Наша организация владеет двумя смежными земельными участками, один – в собственности, второй – в долгосрочной аренде с правом использования под строительство. Подскажите: могут ли возникнуть проблемы при получении разрешения на строительство одного здания на этих двух участках, а также при получении разрешения на ввод здания в эксплуатацию и регистрации права собственности на него? Прежде всего нужно исходить из следующего: 1) Собственник земельного участка имеет право возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением участка и его разрешенным использованием. При этом также должны соблюдаться требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов (ст. 40 Земельного кодекса РФ). 2) Арендатор вправе использовать участок на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. У вас, по всей видимости, в договоре предусмотрено право застройки, так что в этой части препятствий для строительства нет. 3) Также нужно иметь в виду, что согласно ст. 38 Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ) предельные параметры разрешенного строительства могут в числе прочего включать в себя минимальные ОТСТУПЫ ОТ ГРАНИЦ земельных участков в целях определения мест ДОПУСТИМОГО размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых возведение таких построек запрещено. Таким образом, наш первый вывод: организация имеет право строить здания и сооружения на принадлежащих ей земельных участках при соблюдении вышеназванных условий. Что касается разрешения на строительство, то, согласно ч. 1 ст. 51 ГрК РФ этот документ выдается застройщику, то есть лицу, которое обеспечивает НА ПРИНАДЛЕЖАЩЕМ ЕМУ ЗЕМЕЛЬНОМ УЧАСТКЕ строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, выполнение инженерных изысканий и др. (п. 16 ст. 1 ГрК РФ). Обратите внимание: в законе говорится о земельном участке в единственном числе. Точно также участок упоминается и в статье о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию (ч. 1 и 2 ст. 55 ГрК РФ). Следующий этап – постановка здания на учет в государственном кадастре недвижимости, составной частью которого является реестр объектов недвижимости (в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»). Порядок ведения кадастра утвержден приказом Минюста РФ от 20.02.2008 N 35 «Об утверждении Порядка ведения государственного кадастра недвижимости» (далее — Порядок). Подпунктом 7 п. 73 Порядка предусматривается, что при внесении в реестр объектов недвижимости общих сведений о здании указывается кадастровый номер земельного участка, на котором расположено здание. Если же здание расположено НА НЕСКОЛЬКИХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКАХ, то указываются кадастровые номера всех таких земельных участков. Далее по закону созданный объект недвижимости подлежит государственной регистрации (в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Таким образом, наш второй вывод: нормативные правовые акты об учете и госрегистрации прав на недвижимость не содержат запрета на строительство одного объекта на нескольких смежных земельных участках. Более того, они прямо допускают ситуацию, когда одно здание может располагаться на нескольких земельных участках. Если рассматривать судебную практику, то она во главу угла ставит вопрос о соблюдении правил предоставления земельного участка и соответствии использования участка тем целям, для которых он предоставлен (см. постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 17.08.2006 N А33-26618/2005-Ф02-4105/06-С2, от 20.03.2007 N А19-19366/06-54-Ф02-1378/07, ФАС Северо-Кавказского округа от 12.07.2006 N Ф08-2793/2006, ФАС Московского округа от 25.06.2007 N КА-А41/5249-07, от 17.04.2008 N КА-А41/1731-08-П, от 05.09.2007 N КГ-А40/8688-07, ФАС Центрального округа от 10.06.2008 N А54-3508/07). В ситуациях, когда один объект недвижимости располагается на нескольких земельных участках, арбитражные суды не усматривают в этом нарушение законодательства (см. постановления ФАС Поволжского округа от 08.07.2008 N А65-30080/2007-СА2-34, ФАС Северо-Кавказского округа от 14.02.2007 N Ф08-7145/06). ИТОГОВЫЙ ВЫВОД: Действующее законодательство не запрещает строить один объект на нескольких смежных земельных участках, если при этом соблюдается целевое назначение, разрешенное использование участка, градостроительные регламенты и т.д. (см. выше). В то же время при реализации подобного проекта можно столкнуться с трудностями, поскольку в нормах ГрК РФ о получении разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию прямо говорится только о земельном участке в ЕДИНСТВЕННОМ числе. Если, ссылаясь на это, вам откажут в выдаче разрешения на строительство, то поставить точку в споре сможет только суд. Там вы как раз можете ссылаться на изложенные нами аргументы в свою пользу.

Похожие записи:

• Пенсия чернобыльца 2024
• Сколько стоит банкротство физического лица в 2024
• Можно ли пить в поезде 2024