В чем отличие простой письменной формы от нотариально заверенной при сделках с недвижимостью?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «В чем отличие простой письменной формы от нотариально заверенной при сделках с недвижимостью?». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Нотариальная сделка купли-продажи, чем отличается от простой письменной

Суть сделки купли-продажи недвижимости, как любой сделки купли-продажи, передать право собственности от продавца покупателю за плату. Особенность сделок купли-продажи недвижимости — совершаются только в письменной форме путем составления документа (договора) подписываемого сторонами — продавцом и покупателем. Это так называемая простая письменная форма сделки. С 2013 года сделки с недвижимостью (за некоторым исключением) не требуют государственной регистрации, и считаются заключенными с момента подписания договора. По этому так важно правильно составить договор, что позволяют сделать знания и опыт юридического сопровождения сделок с недвижимостью.

Нотариальная форма сделки купли-продажи это тот же договор купли продажи, который удостоверил нотариус. Обратите внимание: нотариус совершает нотариальное действие — удостоверение сделки, составление договора, который содержит условия сделки купли-продажи — это не нотариальное действие, а техническая юридическая услуга, которую всегда проводят в нотариальных конторах. Не редко, нотариусы отказывают в удостоверении сделки только если вы заикнетесь о внесении в их договор каких-то ваших условий, например, по прядку оплаты, о состоянии продаваемой недвижимости и т.д.

Между тем, в недвижимости нет мелочей, и договор купли-продажи должен содержать все условия, которые помогут избежать конфликтов при исполнении договора. На практике ваши пожелания дополнить предложенный нотариусом договор могут закончиться указанием вам на дверь.

Существует заблуждение, что нотариальная сделка дает какие-то гарантии, что нотариальную сделку нельзя оспорить, и главное, что через нотариуса можно безопасно продать или купить недвижимость самостоятельно.

Сопровождая сделки уже 16 год и регулярно участвуя в судах по недвижимости, могу утверждать: Это всего лишь заблуждения, почему? Читайте ниже.

Признать недействительным решение таможенного органа

Согласно Гражданскому кодексу РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (статья 167 ГК РФ). Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (статья 166 ГК РФ). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Договор купли-продажи квартиры согласно Гражданскому кодексу РФ является сделкой, направленной на возмездную передачу недвижимости (квартиры) от продавца (собственника) покупателю (новому собственнику). Переход права собственности на квартиры является юридическим последствием договора купли продажи квартиры.

Таким образом, стороны договора купли-продажи квартиры, или иные лица вправе обратиться в суд с требованием о признании договора недействительным.

Кроме того, каждая из сторон договора вправе требовать в суде изменения или расторжения договора в случае существенного нарушения договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, удостоверенный нотариусом договор купли-продажи квартиры может быть оспорен в суде.

Например, часто основание для оспаривания договоров купли-продажи квартир является оспаривание завещания новыми или недовольными наследниками.

Сделка купли продажи квартиры с нотариусом проходит более сложно, длительно, и нервно, а потому более сложно, нежели купля-продажа в простой письменной форме.

Дело в том, что удостоверение договора купли-продажи квартиры нотариусом не отменяет для продавца и главное для покупателя необходимости пройти остальные этапы сделки :

внести аванс за квартиру,
проверить историю квартиры,
проверить продавца,
подготовить саму сделку, а значит собрать необходимые документы, подготовить безопасные расчеты – договориться с банком об аренде ячейки, согласовать с ним договор купли-продажи, согласовать условия доступа к ячейке,
совершить сделку,
организовать регистрацию перехода права собственности на покупателя
сдать документы на регистрацию и получить их обратно
провести расчеты,
завершить сделку.

Из этого перечня удостоверение сделки нотариусом – это всего один этап, может два, если нотариус проведет регистрацию прав.

Если используется ипотечный кредит, это нотариуса не касается. Сделка усложняется, появляется два новых этапа:

одобрение объекта для ипотеки,
согласование условий купли-продажи с банком.

Причем, каждый из этапов требует получения дополнительных документов, в том числе это обстоятельство должно быть учтено, например, при внесении аванса.

А если у вас «альтернативная сделка» — вы или продавец оплачиваете полностью/ частично покупаемую квартиру за счет продажи другой квартиры? То есть нужно одновременно провести две или три сделки с одновременным расчетом за каждую квартиру.

А если одна из них еще и с привлечением ипотечного кредита?

Нотариусы в таких ситуациях не помощники.

Вам помогут юристы по сопровождению сделок с недвижимостью, адвокаты по сопровождению сделок, или риелторы.

Для проведения нотариальной сделки в предварительно установленный нотариусом день продавец и покупатель являются к нотариусу.

У продавца должны быть при себе документы на квартиру и паспорт, у покупателя – паспорт. Как правило, нотариусы требуют от участников сделки предоставить справки из наркологического и психо-неврологического диспансеров, в нотариальной форме оформленные согласие второго супруга соответственно на продажу и покупку квартиры, ЕЖД от продавца.

Заблаговременно должен быть подготовлен, вычитан и согласован сторонами договор купли-продажи квартиры. Ошибки, опечатки в нотариальных договорах исправлять гораздо сложнее, чем в договорах в простой письменной форме.

Важно изложить в договоре все условия его проведения: кто, что и когда делает – какая комплектность объекта, какое состояние, долги, снятие с учета проживающих, освобождение квартиры, кто, когда платит, каким образом, как и где регистрируют переход права, кто и как подает документы, как осуществляется связь между сторонами, как завершают сделку и т.д. Подробное описание условий предупреждает и снимает большинство споров при исполнении договора.

Как правило, нотариусы такими подробностями «договор не загромождают». То же относится и к порядку оплаты.

В результате регулярно возникают споры по состоянию и срокам передачи квартир, по долгам, по снятию с учета зарегистрированных в квартире. Регулярно продавцы срезают кондиционеры, плиты, встроенные кухни и розетки с выключателями.

Такие спорные ситуации нужно устранять на этапе подготовки сделки и договора купли-продажи квартиры, а затем четко контролировать исполнение сделки.

Эти действия не относятся к нотариальным, и нотариусы не обязаны их совершать. А соответствующие условия не являются обязательными для договоров купли-продажи недвижимости, по этому нотариусы не обязаны вносить их в договор купли-продажи квартиры. Но соблюдение этих условий дисциплинирует стороны договора, чем существенно упрощают исполнение договоров, и упрощают разрешение спорных ситуаций.

Обо всех скользких моментах сделок с квартирами подскажет тот, кто ведет сделку на всех этапах, или предоставляет юридическое сопровождение сделок с квартирами.

Заполнение CMR грузоотправителем

Заполнение CMR перевозчиком (экспедитором)

Заполнение CMR грузополучателем

CMR в Казахстан

Среди хозяйствующих субъектов существует мнение, что подписание 29.05.2014г. договора «О Евразийском экономическом союзе» между Россией, Белоруссией, Казахстаном, Киргизией и Арменией отменило границы между странами и отпала необходимость соблюдения связанных с этим формальностей. В частности, нам постоянно задают два вопроса:

Требуется ли CMR в Казахстан, в Белоруссию, Армению и Киргизию по отгрузкам из России?
Заполнение CMR в Казахстан, в чем особенности?

Мы предлагаем российскм экспортерам в страны ЕАЭС руководствоваться следующим.

Действительно, с 2015г. отменено декларирование при перемещении товаров между Россией, Казахстаном, Белоруссией и другими государствами экономического союза (статья 25 Договора «О евразийском экономическом союзе»), по этому, перемещаемые между Россией, Казахстаном, Белоруссией грузы в таможенном отношении не оформляются и передача CMR-накладных таможенным органам не производится.

Вместе с тем, статус перевозки грузов из России в Казахстан, в Белоруссию и другие страны экономического союза в качестве международной перевозки грузов, договор о ЕАЭС не отменил. Хозяйствующие субъекты государств-участников договора при перевозке грузов с территории одного государства-участника договора на территорию другого по прежнему выполняют международную перевозку грузов и обязаны соблюдать требования законодательства о международной перевозке грузов.

Существуют подзаконные акты и разные разъяснения министерств касательно оформления таких перевозок, вроде бы допускающих оформлять перевозку в соответствии с внутренним законодательством государства места отправления груза. Вместе с тем, хозяйствующим субъектам целесообразно принять во внимание интересы своих контрагентов, расположенных в другом государстве. Транспортные документы используют все стороны поставки, в том числе в качестве документов, обосновывающих расходы и вычеты при исчислении налогов.

Порядок исчисления налогов каждым участником поставок определяется национальным налоговым законодательством государства места нахождения стороны. Например, от наших клиентов нам известно, что налоговики Казахстана по поставкам из России требуют представления накладных по форме CMR.

Россия и Армения не имеют общей границы и автотранспорт может доставить грузы только транзитом через Грузию или Азербайджан.

В связи с изложенным, отгрузки из России в Армению должны оформляться и с накладными по форме CMR и кроме того требуют оформления в таможенном отношении для транзитного следования через территорию сопредельных государств.

Принимая во внимания наличие особенностей национального законодательства государств участников договора «О ЕАЭС», а так же в целях устранения известных споров для перевозчика в пути, мы рекомендуем обращать внимание на эти моменты и согласовывать комплектность, форму и т.п. требования к документам на перевозку в тексте договора поставки.

Международная товарно-транспортная накладная (CMR) подтверждает перемещение товаров с территории одного государства на территорию другого. Накладная-CMR составляется грузоотправителем количеством экземпляров не менее шести. В CMR-накладную вносят сведения о грузоотправителе, грузополучателе, перевозчике и местах их нахождения, сведения о транспортном средстве, адресе погрузки и места назначения – место разгрузки.

В случаях, когда вывоз товаров с территории России производят Казахстанские перевозчики, транспортные документы могут быть изготовлены по законодательству Казахстана. Необходимо тщательно заполнять сведения о месте погрузки и месте выгрузки, они должны быть расположены соответственно в России и Казахстане.

В товарной части CMR-накладной содержатся сведения о грузе. При большом перечне грузов, если для их внесения не достаточно бланка CMR-накладной, допускается прикладывать к накладной перечень грузов и их описание.

В отличие от «внутренней» транспортной накладной, при экспорте из России в Казахстан обязательно должна быть заполнена графа 10 CMR-накладной — «код товара», в соответствии с единой Товарной номенклатурой внешнеэкономической деятельности Таможенного союза.

С июля 2016 года для российских экспортеров заполнение информации «код товара» обязательно и для счетов-фактур, поскольку для сырьевых и не сырьевых товаров с июля 2016 года вычет входного НДС производится по разному.

CMR-накладная оформляется на бланках изготовленных типографским способом на иностранном языке или иностранном и русском языках. Известны не единичные случаи возникновения налоговых претензий при предъявлении для обоснования права на налоговую ставку НДС 0 процентов CMR-накладных без приложения перевода на русский язык.

При отправке груза CMR-накладную подписывают грузоотправитель и перевозчик. Один из экземпляров CMR-накладной остается у грузоотправителя, оставшиеся экземпляры сопровождают груз.

При получении груза грузополучатель заполняет не менее трех страниц CMR-накладной о получении груза с проставлением даты, времени получения груза подписи материально ответственного лица и печати. Одна страница накладной остается грузополучателю, две страницы CMR-накладной с подписями и печатями (штампами) соответственно грузоотправителя и грузополучателя перевозчик передает заказчику перевозки вместе со счетом за перевозку.

Оформление CMR-накладной подтверждает заключение договора международной автомобильной перевозки груза (Конвенция о договоре международной дорожной перевозки грузов (КДПГ), Женева 19 мая 1956 года).

CMR-накладная оформляется в виде бланка. Количество бланков определяется в каждом конкретном случае и согласно Конвенции не может быть менее 3-х: 1 — для грузоотправителя, 2 – для грузополучателя, 3 – для перевозчика. Причем, все экземпляры оформляются при отправке, и у перевозчика находятся не менее 3-х.

При доставке грузополучатель заполняет соответствующие графы всех экземпляров CMR-накладной (№24) о получении груза. Один из которых остается у грузополучателя, второй предназначен для грузоотправителя и один остается у перевозчика. Из них два последних перевозчик забирает после доставки.

В тех случаях, когда перевозится в одном транспортном средство разные партии, или груз следует на разных транспортных средствах, а так же в иных случаях, например для таможенных целей, количество экземпляров CMR-накладной может быть увеличено. Например при экспорте из Белоруссии требуют оформить 6 экземпляров, из России – 3.

Рекомендуем пользоваться простым правилом: Количество страниц CMR-накладной, имеющих подписи и печати (штампы) отправителя, подписи представителя перевозчика (водителя, экспедитора), должно быть достаточным для осуществления международной автомобильной перевозки грузов с учетом применяемой отправителем юридической схемы международного контракта и способа организации перевозки.

Соответственно, страницы CMR-накладной предназначаются для грузоотправителя, грузополучателя, перевозчика, экспедитора, таможенных и других органов.

Заполнение CMR-накладной производится уполномоченными лицами и определяются условиями международного контракта на поставку товаров. Целесообразно этот вопрос однозначно согласовать в тексте договора.

Одна страница CMR-накладной остается у грузоотправителя, остальные сопровождают груз.

Одна страница CMR-накладной передается водителем (экспедитором) получателю груза.

Две страницы с подписями и печатями (штампами) грузоотправителя и получателя груза остаются у перевозчика для расчетов с заказчиком-плательщиком перевозки (прилагается к счету за перевозку) и учета оказанных транспортных услуг (прилагается к путевому листу).

При совершении таможенных операций таможенным органам передается не менее трех страниц CMR-накладной, заверенных подписями и печатями (штампами) отправителя груза и подписями представителя перевозчика (водителя, экспедитора).

При перевозке грузов в адрес нескольких получателей CMR-накладная заполняется на каждого получателя груза.

Закон установил, что заверять договор купли продажи квартиры у нотариуса обязательно в следующих ситуациях:

если продавцом квартиры является несовершеннолетний;
если сделка касается доли в квартире – то есть продается доля в праве общей долевой собственности.

В частности, если два собственника продают квартиру – нотариус нужен. Даже если все части передаются в итоге одному покупателю.

Внимание! Если целая квартира продается нескольким собственникам, то есть делится в результате купли продажи, то заверять договор не нужно.

Чтобы оформить продаваемую квартиру, можно обратиться к нотариусу любого округа. Не обязательно даже выбирать населенный пункт, в котором находится жилье – с такими сделками работают конторы по всей России. Удобнее всего выбрать ближайшего, практикующего в вашем городе.

Участникам сделки необходимо заранее подготовить документы по списку.

Продавцу:

общегражданский паспорт;
свидетельство о браке (если находится в браке) – для подготовки согласия супруга на продажу;
свидетельство о рождении детей – если собственником является ребенок;
разрешение органа опеки на продажу;
документы по соблюдению преимущественного права покупки сособственников или соседей по коммуналке;
правоподтверждающий документ на квартиру (выписка ЕГРН или свидетельство о праве собственности);
технический паспорт квартиры;
справку об отсутствии задолженности по ЖКУ;
справку о прописанных или выписку из домовой книги.

Покупателю:

общегражданский паспорт;
свидетельство о браке (если находится в браке) – для подготовки согласия супруга на покупку;
если квартира приобретается в ипотеку – документы о получении кредита или одобрение банка;
если оплата будет через ячейку – договор аренды ячейки.

В некоторых случаях сотрудник может попросить и другие бумаги, например, справку об инвентарной стоимости жилья или медицинскую выписку о состоянии участника сделки, чтобы установить его дееспособность.

Изменения валютного законодательства для физических лиц с 2018

Любые сделки по переходу имущества иным лицам проходят оформление в ЕГРН. В Реестр вносится запись о новом собственнике и о правоустанавливающих документах. В случае с оформлением купли продажи через нотариуса стороны получают два альтернативных варианта, как зарегистрироваться:

самостоятельно через МФЦ;
в электронном виде через нотариуса сразу же после оформления договора.

Внимание! В любом случае необходимо оплатить пошлину 2 000 рублей за регистрацию. Обычно это делает покупатель. Если оформление идет на двух собственников, то каждый оплачивает пополам – по 1 000 рублей.

Самостоятельная регистрация дешевле, но занимает больше времени и требует собственных усилий:

Стороны заранее записываются на прием к сотруднику ближайшего МФЦ.
В дату приема приносят документы, сотрудник заполняет заявление и принимает пакет бумаг.
Срок регистрации занимает 7-9 рабочих дней.
По завершении регистрации стороны получают свои экземпляры договоров, а покупатель – выписку из ЕГРН на квартиру.

Регистрация в электронном виде через нотариуса потребует дополнительных денежных затрат, но займет всего 1-3 рабочих дня и не потребует посещения других офисов. Нотариус после заверения договора формирует электронный пакет документов и направляет его для регистрации напрямую в Росреестр. После завершения процедуры все документы можно получить у нотариуса.

Нет обязательного правила о том, кто оплачивает оформление нотариальной сделки купли продажи квартиры. Поскольку суммы денег бывают достаточно высокими, стороны могут осуществить оплату услуг пополам – в равных частях.

Если же удостоверение в данном случае не требуется по закону, то услуги оплачиваются той стороной, которая настояла на нотариальном оформлении.

Купля продажа квартиры – это достаточно рискованная сделка как для продавца, так и для покупателя. Продавец рискует остаться без квартир и без денег или получить назад обремененное ипотекой имущество. Покупатель рискует получить некачественную квартиру, в которой невозможно жить, или жилье, обремененное интересами третьих лиц, арестами, залогами или с проблемами в истории.

Избежать указанных рисков поможет оформление купли продажи квартиры через нотариуса. Именно нотариус:

проверит дееспособность сторон;
оценит правовую чистоту сделки;
посмотрит отсутствие обременений и арестов;
составит грамотный текст договора;
проконсультирует при передаче средств;
оформит иные документы, необходимые для проведения сделки и находящиеся в его компетенции.

Закон установил обязательное страхование ответственности нотариуса. Если по вине нотариуса сторона понесет убытки, то их можно будет взыскать с конторы. Это очень важная и реально работающая гарантия, которая может обезопасить как продавца, так и покупателя.

Продавцу квартиры, как ни странно, нотариус не очень-то и нужен. Разве что для комфорта и удобства проведения самой процедуры сделки.

И правда, ведь для Продавца задача номер один – это получить деньги за проданную недвижимость, поэтому все его интересы сосредоточены на способе передачи денег за квартиру.

А точность формулировок Договора купли-продажи и вероятность его недействительности в будущем, Продавца мало волнует.

Если деньги получены, то все остальные возможные проблемы – это уже будут проблемы Покупателя.

Даже если договор будет составлен с ошибками, и сделка, в итоге, не будет зарегистрирована, то Продавец всегда останется при своем: его право собственности на квартиру никуда не денется.

Абсолютное большинство недействительных сделок с недвижимостью признаются судом таковыми по инициативе (по иску) самого Продавца (или по иску третьих лиц с его стороны). Поэтому Продавцу нечего бояться того, что вряд ли случится без его собственного на то желания.

Другое дело – Покупателю. Ему как раз есть чего бояться!

Кто может иметь право пользования квартирой? Сюрпризы для Покупателя.

Пошлина за регистрацию права собственности на недвижимость

По умолчанию имущество супругов считается совместной собственностью. Если супруги покупают квартиру в долевую собственность, то каждому будет принадлежать своя часть квартиры. Такой договор купли-продажи надо заверить нотариально, так как он содержит элементы брачного договора.

Что делать, чтобы не потребовалось нотариальное удостоверение?

Приобрести недвижимость не в долевую, а в совместную собственность

Заключить брачный договор и предъявить его при регистрации

Например, когда он стал собственником недвижимости в результате дарения или при вступлении в наследство.

Если в сделке есть несовершеннолетний покупатель, нотариальное удостоверение не требуется.

Также напоминаем, что во всех сделках с детьми нужно получать согласие органов опеки. Подробнее

Например, договор ипотеки подписывается при оформлении в залог иного объекта недвижимости или рефинансировании.

Если залоговый объект находится в собственности у нескольких собственников в долях, то договор ипотеки тоже обязательно заверяется нотариально. То есть залогодатели и представитель банка (сотрудник центра ипотечного кредитования, у которого есть доверенность банка) подписывают его в присутствии нотариуса, и договор заверяется.

Во всех остальных случаях при купле-продаже нотариальное заверение по закону не нужно.

1. Подписание кредитного договора.

2. Подписание договора купли-продажи у нотариуса. Здесь потребуется и оригинал подписанного кредитного договора.

3. Выдача кредита. На сделке потребуется оригинал подписанного договора купли-продажи.

4. Расчеты по сделке и, наконец, подача документов на регистрацию в Росреестр.

При нотариальных сделках можно использовать сервис безопасных расчетов, а вот электронную регистрацию — нет.

Нотариус также потребуется при сделках с несовершеннолетним продавцом и при передаче в залог имущества, оформлено в долевую собственность.

Действительно, обязательная регистрация договора отчуждения-приобретения недвижимости уже давно отменена, в 2013 году (внесены изменения в Гражданский кодекс РФ!

НО!

Сохранена обязательная регистрация перехода права.

-Так нотариус нужен или нет?

-Нотариус не регистрирует договоры и переходы прав. Единственным регистратором сделок с недвижимостью в России является РОСРЕЕСТР.

-А что делает нотариус?

-Нотариус — это уполномоченный свидетель сделки, он подтвердит, что участник сделки собственноручно подписал договор и имел право это сделать. То есть являлся дееспособным и действовал в соответствии с требованиями закона.

На основании нотариального договора также необходимо зарегистрировать переход права собственности от продавца к покупателю, от дарителя к одаряемому, но заявления об этом может подать только приобретатель права. То есть в МФЦ можно обратиться только покупатель или одаряемый.

С 02.2019 года у нотариуса есть обязанность передать документы в Росреестр для регистрации перехода права ( в электронном виде либо на бумажном носителе) бесплатно, если участникам сделки нужна такая услуга.

На основании договора(соглашения), составленного в простой письменной форме так же регистрируется переход прав в Росреестре, но заявления об этом должны подать все участники сделки лично или их законные представители.

Пошлина за регистрацию права собственности на квартиру

Однако, закон все же требует обязательно удостоверять у нотариуса некоторые сделки.
-Какие?

Первое. Если недвижимости лишается недееспособный либо несовершеннолетний (ребенок до 18 лет).

Такие сделки так же контролируют органы Опеки и попечительства. Нотариусу и в Росреестр необходимо предоставить разрешение этого органа на продажу недвижимости или доли в праве на нее, принадлежащих ребенку или недееспособному взрослому.

Второе. Сделки по отчуждению доли в праве одним ( не всеми вместе) участником долевой собственности. Эта норма вступает в силу 31.07.2019 г ( до этой даты все сделки с долевой собственностью — нотариальные).

Третье. При приобретении недвижимости законными супругами в долевую собственность, а не в совместную как того требует Семейный кодекс РФ договор купли-продажи удостоверяется нотариусом в обязательном порядке, так как оформление на супругов отдельных долей в праве собственности признается разделом совместно нажитого имущества.
Можно применить другой вариант оформления такой сделки — договор купли-продажи в простой письменной форме и нотариальный Брачный договор. Такой вариант может иметь меньшие издержки на нотариуса.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно:

1) в случаях, указанных в законе;

2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Таким образом, стороны абсолютно любой сделки могут прийти к выводу, что их соглашение непременно требует нотариального удостоверения. В этом случае нотариус удостоверит сделку, даже если ее нет в нижеприведенном списке.

Несоблюдение нотариальной формы сделки, когда она обязательна, влечет ее ничтожность со всеми вытекающими негативными последствиями.

Рассмотрим основные случаи обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, которые предусмотрел законодатель:

Сделки с долями в общей долевой собственности на недвижимое имущество. Поскольку эти сделки затрагивают права третьих лиц – собственников долей, согласно ст. 42 ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество. Вместе с тем, в настоящее время при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке такая сделка не подлежит нотариальному удостоверению. Удостоверение договоров об отчуждении недвижимого имущества производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в пределах субъекта РФ, на территории которого находится указанное имущество. То есть если продается доля в московской квартире, то заверить договор купли-продажи может только московский нотариус. Нотариальному удостоверению подлежит также отказ от права преимущественной покупки.
Договор ренты. Статья 584 Гражданского кодекса РФ предусматривает необходимость нотариального удостоверения договора ренты.
Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным. Такие сделки в соответствии со ст. 54 ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” также подлежат нотариальному удостоверению.
Сделки, заключаемые лицом, которое вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может расписаться самостоятельно, из-за чего подписантом выступает иное лицо;
Предварительный договор, соглашение об уступке, договор залога в обеспечение исполнения обязательства, если основной договор подлежит нотариальному удостоверению.

Кроме того, нотариальному удостоверению подлежат завещания, брачные договоры, соглашения о разделе совместно нажитого имущества, согласия супругов на совершение сделки с недвижимым имуществом, а также доверенности на совершение любых сделок с недвижимостью и/или регистрацию сделки (перехода права собственности). Также нотариально удостоверяются договоры условного депонирования (эскроу), за исключением случаев депонирования безналичных денежных средств и (или) бездокументарных ценных бумаг, а также договоры поручительства, заключаемые застройщиками в целях обеспечения обязательств перед участниками долевого строительства.

Сделка – действие, проявление свободной воли физического или юридического лица, направленное на возникновение, изменение или прекращение определенных прав. В основе осуществления сделок лежит принцип свободной воли, правоспособности и равенства граждан.

Сделки могут быть заключены в разных формах. Письменная форма заключения сделки является наиболее распространенной при заключении односторонних, двусторонних и многосторонних соглашений.

Письменная сделка – форма заключения соглашения, которая предусматривает необходимость изложения сути сделки и ее положений в письменной форме.

Особенности заключения договоренности могут быть основаны на соглашении сторон договора и на нормах гражданского законодательства.

Письменные сделки требуется дополнительно заверять подписями сторон, печатями. В некоторых случаях требуется нотариальное подтверждение. Подписи на соглашении ставят участники данной сделки. Если нет возможности лично поставить подпись участника соглашения, это может сделать лицо, которое является представителем участника. Право заверить подписью соглашение может быть возложено на администрацию клиники, если один из участников соглашения находится на лечении в момент подписания сделки.

Согласно положениям права, письменно заключаются сделки в случаях, предусмотренных законом. Простая письменная форма требуется в таких случаях:

Осуществляется подписание договора – одностороннего, двустороннего, многостороннего.
Сделки между физическими лицами, если сумма соглашения превышает 10 минимальных окладов.
Подписание соглашения осуществлено по соглашению сторон договора.
В ряде случаев такая форма необходима, согласно нормам закона, независимо от того, какая сумма договора. Если необходимость заключения письменной сделки закреплена нормами закона, иной способ заключения сделки делает ее недействительной.

Письменная форма заключения договора требуется, если сделка заключается между юридическими лицами или между юридическими и физическими лицами. Соглашение подписывается по форме, составленной законодательно для конкретного вида сделок.

Нотариальная форма требуется, если это указано в положениях закона. Главное отличие нотариальной сделки – наличие подписи нотариуса, которая подтверждает сделку.

Простая письменная сделка совершается между гражданами в случаях, предусмотренных нормами закона или по соглашению сторон. Если положения законодательства указывают на необходимость обязательного заключения сделки в письменной форме, то заключение в другой форме будет считаться недействительным.

Письменное соглашение требуется в таких случаях:

Соглашение подписывается между физическими и юридическими лицами.
Сделка и форма ее подписания определена участниками соглашения.
Если сделка подписывается между физическими лицами при условии, что сумма сделки превышает 10 минимальных окладов.

Законодательные нормы не дают четкого указания по поводу того, есть ли необходимость заключать внешнеэкономические сделки в простой письменной форме. Такое указание имеется в информационном письме Президиума ВАС РФ, но в

Гражданском кодексе прямого указания нет.

Согласно положениям законодательства, письменная сделка может быть заверена участниками договора, нотариусом (письменная нотариальная сделка). Подписи должны поставить все участники договора лично или их законные представители.

В отдельных случаях, подпись может быть поставлена за участника нотариусом – для этого должны быть веские основания.

Если стороны не соблюдают требование заключить простую письменную сделку, это лишает их права в споре ссылаться на доказательства, которые могли бы подтвердить простую письменную сделку.

Чеки не являются простыми письменными сделками.

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Вопросы и ответы юристов

В далее перечисленных случаях нотариальное заверение у нотариуса обязательно, так как без такой процедуры документ просто не будет принят в регистрирующем органе:

В случае продажи квартиры, которая разделена между несколькими собственниками. В таком случае заверять договор купли-продажи у нотариуса обязательно, так как этот факт является подтверждением согласия всех собственников.
Осуществляется продажа объекта недвижимости, где собственником выступает лицо несовершеннолетнее, то есть до 18 лет.
Если в сделке будет принимать участие несовершеннолетнее лицо и не обязательно он будет выступать собственником.

В случае, если в сделке принимает участие несовершеннолетнее лицо, обязательно также должны присутствовать и его официальные представители – родители или лица, которые их заменяют.

Также имеют место ситуации, в который нотариальное заверение документа законодательно не требуется, но на практике это сделать все же нужно:

Если продавцом недвижимости является несовершеннолетнее лицо. В таком случае нотариус своей подписью подтверждает законность сделки и соблюдение прав несовершеннолетнего лица.
Если в объекте недвижимости прописаны несовершеннолетние лица – в таком случае нотариальное заверение также подтверждает законность сделки.
Если сделка оформляется в долевой собственности.
Если сделка осуществляется при участии несовершеннолетнего лица, но его личного участия нет. Вместо него находятся его официальные представители.

Во всех вышеперечисленных случаях заверять договор купли-продажи нотариально требуется хотя бы потому, что это является прямым подтверждением законности сделки, соблюдения прав всех сторон.

Допустимо ли оформление сделок с жильем без участия нотариуса? Да, если объект недвижимости находится не в долевой собственности, то есть имеется один владелец. В таком случае можно просто оформить письменный договор купли-продажи с соблюдением процессуальных норм. Но, даже в таком случае нотариальное заверение не будет лишним.

Покупка нового жилья, если упустить из внимания моральную и техническую сторону вопроса, лучше, чем приобретение вторичного жилья. Причина проста – в новой квартире нет никаких правовых обременений, а значит процедура оформления осуществляется гораздо проще и быстрее.

При покупке вторичного жилья можно существенно сэкономить, но перед сделкой обязательно нужно проверить юридическую сторону – нет ли обременений, согласны ли на сделку все собственники. Кроме того, не следует забывать о том типе сделок, когда нотариальное заверение обязательно.

Государственная пошлина за государственную регистрацию ДДУ

Следует понимать, что заверять договора купли-продажи нужно не только продавцу, но и покупателю. Далее рассмотрим, зачем нужно заверять договор купли-продажи квартиры у нотариуса обеим сторонам.

Права и обязанности нотариуса при такой форме сделки регламентируются Федеральным Законом №4462-1. В отношении покупателя нужно обратить внимание на такие нюансы:

Нотариус проверить грамотное составление договора.
Проверить прописанные в договоре факторы, которые вступают в силу при невыполнении своих обязанностей сторонами сделки.
Проверяет, не нарушены ли права покупателя в этой сделке.
Может присутствовать при передаче денежных средств за покупку/продажу объекта недвижимости.

Кроме того, нотариус предоставляет индивидуальные услуги – составление договора, консультации относительно предполагаемой сделки.

Со стороны продавца нотариус необходим в следующих случаях:

Если продается квартира, которая является совместно нажитым имуществом супругов.
Если объект продажи находится на доверительном управлении.
Если владельцем продаваемого объекта недвижимости является несовершеннолетнее или недееспособное лицо.

Также, как и в случае с покупателем, нотариус может понадобится при передаче денежных средств.

Нотариальное заверение сделки – это еще не все, что полезного можно получить от нотариуса. Как правило, специалист этого профиля предоставляет такие услуги:

Сбор и подготовка всех необходимых документов и передача их в соответствующие органы.
Предоставляет услугу безопасного расчета, например – нотариальный депозит.
Проверяет грамотность и соответствие процессуальным нормам всех документов, в том числе и составленного договора.
Ускоряет сроки проведения сделки, при необходимости.

Само собой разумеется, что это не полный перечень предоставляемых услуг, так как нотариус работает не только со сделками по купле/продаже недвижимости.

Доверенность – это важный юридический документ, возможности которого часто недооценивают. Полномочия поверенного (человек, на которого выписывают доверенность) зависят от вида доверенности, срока и функций, которые выписывающее документ лицо позволило ему сделать от своего имени. При оформлении купли-продажи недвижимости по доверенности поверенному зачастую доверяют управление и распоряжение имуществом. Эту доверенность часто называют генеральной, в нее вписывается достаточно широкий круг полномочий. Но де-юре такого понятия, как «генеральная доверенность» (как и «бессрочная»), нет. Поверенного могут наделять очень широким кругом полномочий, документ может действовать и десятки лет, но это все равно не будет доверенность на все и навсегда.

Стоит учитывать, что давая человеку по доверенности право заключать от своего имени любые сделки с имуществом и в последующем регистрировать переход права собственности, доверитель, по сути, больше не сможет строго контролировать, как поверенный будет распоряжаться его недвижимостью (продаст или и вовсе отдаст даром), в какую сумму оценит и какую получит от покупателя.

Доверенность теряет юридическую силу по истечении срока, который указал доверитель, после досрочной ее отмены или в ряде обстоятельств, предусмотренных законом (к примеру, если доверитель умер или признан недееспособным).

Доверенность, дающая право на распоряжение недвижимостью и регистрацию права собственности, должна быть заверена нотариусом. Также обязательному нотариальному удостоверению подлежат доверенности на совершение сделки, которые по закону требуют нотариальной формы, и другие доверенности, определенные в Гражданском кодексе.

Нотариус проверит соответствие документа законодательным требованиям и наличие в нем такой информации, как место и дата оформления, срок действия, сведения о поверенном и доверителе (Ф.И.О., место жительства, гражданство, данные удостоверяющего личность документа). Кроме того, нотариус удостоверится в осознанности и добровольности действий доверителя, а также объяснит сторонам последствия выдачи доверенности.

Государственная пошлина за государственную регистрацию ипотеки

Закон не накладывает ограничения на срок действия доверенности в каком-либо случае. Но такой документ не может действовать бессрочно. Если в доверенности не указан точный срок действия, считается, что документ действует один год, начиная со дня его выдачи.

Если речь идет о сделках купли-продажи недвижимости, эксперты не рекомендуют оформлять долгосрочные доверенности, которые действуют год и более. На решение всех вопросов у доверенного лица уйдет не более нескольких месяцев.

Если поверенный заключил сделку и зарегистрировал переход права собственности, а срок действия доверенности еще не истек, стоит отменить документ. С помощью неотмененной доверенности недобросовестные люди могут совершить нежелательные для доверителя действия.

Для отмены доверенности в нотариальной форме необходимо обратиться к нотариусу, который удостоверит распоряжение о ее отмене и внесет эти данные в реестр Единой информационной системы нотариата. Со следующего дня доверенность перейдет в список отмененных, о чем будет указано в отмененных в специальном разделе портала Федеральной нотариальной палаты. Это означает, что все заинтересованные лица автоматически получат информацию о прекращении действия документа.

Доверенность, составленную в простой письменной форме, также можно отменить у нотариуса.

Список полномочий поверенного должен быть полным, четким, однозначным и соответствующим закону. Например, нельзя выдать доверенность на совершение сделки или другого действия личного характера (скажем, составление завещания). Также по доверенности нельзя совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. К примеру, поверенный не может приобрести у доверителя недвижимость по доверенности от него же.

Если указать в доверенности короткий перечень полномочий (скажем, регистрация права собственности и получение готовых документов в МФЦ), это предотвратит многие возможные действия поверенного – дарение квартиры через договор в простой письменной форме или самостоятельное назначение цены недвижимости. Эксперты категорически не советуют давать поверенному право передоверия, поскольку в форс-мажорной ситуации при таких обстоятельствах вряд ли удастся найти «концы».

Достаточно «безопасный» перечень полномочий на подготовку документов для сделки купли-продажи квартиры может включать:

сбор всех необходимых справок, дубликатов, выписок и других документов в указанных органах;
подпись заявлений за доверителя;
представительство в таких государственных органах и организациях, как ДЕЗ, БТИ, ЕИРЦ, ЗАГС, Центр государственных услуг «Мои документы», ФНС и другие;
подача и регистрация документов.

Это можно сделать с помощью онлайн-сервиса проверки доверенностей на портале Федеральной нотариальной палаты, куда круглосуточно может зайти любой гражданин. Чтобы проверить действительность и актуальность доверенности, необходимо ввести её реквизиты – реестровый номер, дату удостоверения, Ф.И.О. нотариуса, удостоверившего документ.

Для сделок в простой письменной форме без удостоверения нотариуса факт наличия в списке документов нотариальной доверенности не влияет на степень ее законности и результат заключения. Стоит даже сказать, что недобросовестные посредники с «генеральной» доверенностью на руках могут подсовывать собственнику договор дарения недвижимости под видом другого якобы незначительного документа. После подписания дарственной человеку потом будет сложно доказать, что он не понимал, какой это был документ. Требовать компенсации ущерба также будет не с кого.

Чтобы гарантировать законность сделки и защитить свои права, собственнику целесообразнее выбрать нотариальную форму сделки по отчуждению недвижимости (не доверенности). Только в этом случае можно быть уверенным в договоре, достоверности всех данных и документов. Нотариус несет полную имущественную ответственность за сделки, которые удостоверяет. Если по его вине пострадает одна из сторон, придется полностью возместить ущерб.

Государственная пошлина за государственную регистрацию снятия записи об ипотеке

Любой договор представляет собой выражение воли лиц его заключивших. Но иногда одного желания считать соглашение совершенным бывает недостаточно. Чтобы впоследствии добровольность участника договора ни у кого не вызывала сомнений, закон обязывает некоторые виды соглашений заверять у нотариуса.

Нотариальное удостоверение заключаемой сделки означает, что уполномоченное к этому лицо подтверждает законность выполненных действий. В дальнейшем, если одна из сторон или третьи лица, пожелают оспорить факт существования договоренности, то именно подпись и печать нотариуса на документе сделает такой спор невозможным.

Пример. Гражданин Парков П.А. передал гражданину Котикову А. П. 200 тыс. рублей под залог автомобиля. Срок залога – 2 года. По-прошествии указанного времени ни деньги, ни машина не были переданы залогодателю. Обратившись в суд, залогодатель выяснил, что доказать факт залога он не может, поскольку совершенная между ним и вторым участником договора, соглашение не было заверена у нотариуса, хоть и относится к обязательным в своей категории.

Подпись нотариуса на документе автоматически делает его законным и имеющим большую силу, чем бумага, такой подписи не имеющая.

Соглашение считается нотариально заверенным, если на документе проставляется подпись нотариуса или любого другого должностного лица (ст. 160 ГК РФ).

Согласно ГК РФ нотариальное удостоверение сделок осуществляется в обязательном порядке. Но в п. 2 статьи 163 ГК РФ указывается на то, что некоторые сделки, совершаемые в основном между физическими лицами, такой подписи могут не иметь. Но если договаривающиеся стороны хотят такую подпись на документе проставить, то нотариус им в этом желании не отказывает.

Стороны договора имеют право самостоятельно решать, стоит ли им обращаться к нотариусу. Соглашение, подлежащее обязательному заверению, но не прошедшее через эту процедуру, считается ничтожным. Оно не имеет юридической силы, о чем и было упомянуто в вышеприведенном примере.

О правовом регулировании соглашений заявлено в ряде Постановлений Правительства РФ, Федеральных законах, законодательных актах, упоминание встречается также и в СК РФ. Термин сделка расшифровывается в ст. 153 ГК РФ. Согласно содержащейся в рассматриваемой статье информации, сделкой признается любое действие физических или юридических лиц, связанное с установлением, изменением, прекращением прав и обязательств.

После принятия ФЗ РФ №122-ФЗ, разъясняющего права на имущество и сделки с ним, нотариальное удостоверение всех сделок, обязательно 1 в случаях указанных в этом законе. Заверение большей части соглашений, связанных с куплей-продажей собственности у нотариуса, со времени вступления в силу указанного ФЗ РФ осуществляется гражданами в добровольном порядке.

Если имущество передается по договору ренты, то факт осуществления соглашения обязательно подтверждает юрист. В ситуации, когда договор ренты предусматривает еще и отчуждение собственности в счет погашения задолженности, соглашение придется не только заверить, но и зарегистрировать (ст. 584 ГК РФ). При этом регистрации подлежат лишь те договора, что были заключены до 2013 г.

Изъятие земли в Севастополе — суд

Долю в квартире или в общем доме можно продать третьему лицу, если это не противоречит установленным в договоре долевой (общей) собственности условиям. Если стороны пришли к устраивающим их соглашениям, то составленный на этой основе договор скрепляет своей подписью нотариус.

Не подлежат регистрации сделки:

проводящиеся в отношении имущества, включенного в паевой инвестиционный фонд или приобретаемого с целью его включения в него;
связанные с процессом отчуждения доли в земельном пае.

При рассмотрении не подлежащих регистрации соглашений обращаются, в том числе, и к ФЗ РФ №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Простую письменную форму договора купли продажи квартиры может сделать специалист юридической фирмы, которая занимается регистрациями сделок с недвижимостью, либо агентство (при наличии юриста), которое участвует посредником между сторонами, или же договор может подготовить нотариус. От нотариуса потребуются либо удостоверения согласия на сделку родственников, либо заверение доверенностей. Стоимость подготовки договора составляет примерно от 3 000 до 5 000 рублей. После подписания договора купли-продажи обеими сторонами собранный пакет документов и подписанный договор купли-продажи отдают на регистрацию в ГУФРС, где происходит регистрация самой сделки (удостоверяется штампом на договоре купли-продажи) и регистрация права собственности нового собственника. Так же следует отметить, что простую письменную форму договора купли-продажи квартиры нельзя терять, восстановить ее будет очень сложно, так как она не хранится у нотариуса в архиве, в отличие от нотариальной.

Практически каждому гражданину нашей необъятной страны, хоть раз но приходится заниматься приобретением или отчуждением недвижимости. В этом нелегком деле встречается много подводных порогов, которые обойти самостоятельно, без привлечения специалиста либо юриста в сфере недвижимости не получится, при возникновении необходимости покупки или продажи недвижимости специалисты БизнесКонсалт всегда смогут проконсультировать Вас совершенно бесплатно как правильно продать или купить недвижимость в Талдоме и Талдомском районе, также опытный юрист нашей компании грамотно составит договор купли-продажи и подготовит исчерпывающий комплект документов для дальнейшей государственной регистрации сделки.

Далее рассмотрим один из наиболее часто задаваемых вопросов наших клиентов – какая из форм договора купли – продажи более надежная и в чем отличие договора в простой письменной форме от нотариальной формы договора?

31.01.1998 года вступил в силу ФЗ от 21 июля 1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Одной из основных задач закона является публичность и гласность оборота недвижимого имущества для обеспечения наибольшей «прозрачности» на рынке недвижимости.

Так же с вступлением в силу данного закона у граждан и организаций появилась возможность выбора – совершать сделки с недвижимостью, как в нотариальной форме, так и в простой письменной, предусмотренной статьей 161 Гражданского кодекса РФ.

Простая письменная форма договора купли-продажи — это форма договора, выполненная в письменном виде, содержащая в себе весь перечень условий совершаемой сделки и подписанная сторонами сделки, которыми являются покупатель и продавец.

Нотариальная форма договора купли-продажи – это форма договора совершенная в письменном виде, содержащая в себе весь перечень условий совершаемой сделки, подписанная продавцом и покупателем в присутствии нотариуса и удостоверенная печатью и подписью самого нотариуса.

Независимо от формы, договор купли-продажи подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в соответствии с законодательством РФ.

Не зарегистрированный договор не несет у продавца и покупателя никаких обязанностей, кроме единственной обязанности, совершить предписанные законом регистрационные действия. Для того чтобы сделка являлась заключенной ее необходимо зарегистрировать в установленном законом порядке.

Моментом заключения сделки купли-продажи – является момент ее государственной регистрации, а не момент подписания договора или нотариального удостоверения договора.

Конечно немало сделок с недвижимостью оформляются без нотариуса, вернее без обязательного его участия.
По вашему желанию конечно нотариус вам заверит любой документ, только проку в этом нет ни какого, если по закону этот документ вступает в силу уже после подписания его участниками сделки.

Договор купли-продажи не подлежит государственной регистрации с 01.03.2013 года и вступает в законную силу после подписания сторонами сделки ( за исключением ниже перечисленных сделок).

Договоры и соглашения, оформляющие сделку с недвижимостью и удостоверенные нотариусом, в обязательном порядке подлежат передаче в Росреестр для регистрации перехода права.

Регистрация перехода права к новому правообладателю является обязательной процедурой, завершающей сделку с недвижимостью.

Для Росреестра нотариус обязан подготовить копию договора(соглашения) и заверить ее.

Удостоверение сделки у нотариуса не освобождает от уплаты госпошлины за регистрацию права собственности приобретателя права(покупателя).

Удостоверение сделки у нотариуса не освобождает продавца от уплаты госпошлины за внесение изменений в ЕГРН — единый государственный реестр недвижимости, если в этом есть необходимость.

Оформление сделки
Документы нотариусу
Нотариальный договор
Затраты на оплату услуг нотариуса
Регистрация права собственности

Продажа квартиры через нотариуса не уменьшает хлопот продавца, а скорее добавляет.
Ведь нотариус требует больший пакет документов, нежели Росреестр.

К тому же у нотариусов очереди и участникам сделки предстоит ожидание, сроки которого трудно контролировать.
Поэтому необходимо брать запас времени и согласовывать его с Покупателем и в обязательном порядке прописывать эти договоренности на бумаге — в Предварительном договоре купли-продажи. Как правильно его составить > > >

Особенно сложны теперь ипотечные сделки, в которых требуется согласование Договора купли-продажи(ДКП) с банком-кредитором.

Но обо всём по-порядку.