Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «2021 возобновление договора аренды земельного участка». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Необходимо отметить, что органы местного самоуправления и государственной власти при распоряжении землей реализуют полномочия собственника, а потому вполне правомерно могут отказать в возобновлении действия договора.
Арендатор может сам решить, на какой срок продлить аренду, но с учетом ограничений:
- новый срок не может превышать срок действия договора аренды до его продления,
- новый срок не может быть больше 3-х лет.
Особенности пролонгации на неопределенный срок
Похожие «льготы» действовали для некоторых арендаторов государственной и муниципальной недвижимости, они могли продлить договор на год, однако обратиться с таким требованием должны были до конца 2020 года.
Банк ДОМ.РФ снял ограничения по возрасту для заемщиков, которые хотят взять ипотеку по льготной ставке на индивидуальное жилищное строительство.
Одним из таких условий является наличие на участке объекта незавершенного строительства. ВС РФ однозначно указал, что для продления договорного документа должны быть выполнены все условия п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ и на земле должен присутствовать объект незавершенного строительства.
Автоматическое продление возможно в случае, если после окончания срока найма арендатор продолжает пользоваться участком, при условии, что положения уже заключенного договора устраивают стороны и арендодатель не имеет претензий.
Как правило, за 1 месяц до окончания срока действия договора нужно официально подать заявление о заключении нового договора.
Особенности продления договора аренды земельного участка в 2024 году
Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.
Во-первых, обращение арендатора можно толковать как намерение перевести договор из бессрочного режима в срочный. Тогда договор будет действовать не больше 3-х лет с момента подписания допсоглашения.
Данный документ желательно направлять ценным письмом с описью вложения, чтобы в дальнейшем получатели не пожаловались на отсутствие акта в конверте. Получив акт, ОМС будет знать о необходимости его заключения, что повлияет на отсчет срока исковой давности.
Такой собственник может продлить аренду только, если власть не обратилась в суд с иском об изъятии объекта и продажи его с публичных торгов.
2021 возобновление договора аренды земельного участка
Льготная ипотека под 6,5% хорошо себя показала как антикризисная мера, выходить из нее нужно постепенно.
Закон не предоставляет лицу права на безграничную защиту своего гражданского права в случае его нарушения, непризнания или оспаривания. В частности, ст. 13 Гражданского кодекса (далее – ГК) установлены пределы осуществления гражданских прав.
Арендатор возвел на арендованном земельном участке объект незавершенного строительства степенью готовности 16%, на который зарегистрировано его право собственности.
Обязательным условием негаторного иска является существование нарушения прав собственника на время предъявления такого иска. В то же время в соответствующих случаях судам следует учитывать правила о приобретательной давности, предусмотренные ст. 344 ГК.
Суть его состоит в том, что собственник объекта незавершенного строительства имеет право 1 раз продлить аренду для завершения строительства.
В дальнейшем ООО «Черкизово-свиноводство» обжаловало отказ Комитета в арбитражном суде, который удовлетворил заявление общества и обязал арендодателя заключить договор аренды с животноводческой компанией на новый срок. Решение устояло в апелляции.
При подаче заявления на продление аренды предусмотрительно укажите правовое основание: подпункт 31 пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, потому что у большинства чиновников мозги заточены под выдачу земли на аукционе, и они по привычке могут начать вам сказки рассказывать.
Соответственно, действие арендного договора возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ. Кроме того, суды отметили, что арендодатель не представил доказательств, подтверждающих направление обществу уведомления о прекращении договора аренды.
Если обе стороны не предприняли никаких действий по окончании срока аренды, то договор автоматически продлевается. При этом дальнейшее использования земли происходит по условиям первоначального договора.
Поэтому проверяйте документы и следите за сроками, чтобы не лишиться преимущественного права на аренду и не попасть на торги.
При пролонгации арендного договора земли на неопределенный период нужно учитывать следующие выводы судебной практики:
- Если срок арендных отношений в договорном документе не согласован, то он считается оформленным на неопределенный период. В случае включения в соглашение об аренде условия о пролонгации на срок, определенный сторонами, но без согласования количества продлений, такое продление возможно лишь единожды. Далее происходит либо завершение сделки, либо возобновление договора аренды на неопределенный срок (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 04.06.2018 № Ф04-1007/2018 по делу № А45-6997/2021).
- В отношении федеральной и региональной земли действует преимущественное право арендатора на оформление договорного документа, хотя и не во всех случаях. Такое право у арендатора возникает только при условии наличия в его собственности недвижимости, находящейся на искомом участке (ст. 39.20 ЗК РФ).
- Если договор арендного использования заключается на неопределенный период, то такая сделка, в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ, может быть расторгнута в любое время по воле одного из контрагентов. Закон в этом случае требует лишь предупредить о своем желании партнера за 3 месяца до предполагаемой даты. Если же арендодатель намеренно затягивает вопрос о продлении арендного договора, предметом которого является участок под строительство, судебный орган может признать такой пассивный отказ перезаключить договорной документ недействительным (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.03.2014 по делу № А79-3121/2013).
Договор аренды земельного участка составлен для того, чтобы узаконить финансовые отношения сторон. В документе прописаны сумма арендной платы, реквизиты сторон и даты, с момента которых ведется начисление. Продляют договор аренды до момента его окончания. В случае если арендатор обратился с заявлением о продлении после окончания срока аренды, то участок выставляют на аукцион.
Во втором случае заключения нового договора не требуется. К уже существующему документу составляется дополнительное соглашение о продлении аренды, в которое могут быть внесены несущественные изменения первоначального договора.
Если срок действия аренды истек, а стороны сделки не изъявили желания расторгнуть ее, договор считается автоматически продленным. Старое соглашение продолжает иметь силу в течение того же периода, пункты остаются прежними.
Возобновление договора аренды земли
Чтобы расторгнуть автоматически продленное соглашение в одностороннем порядке, потребуются весомые причины.
Арендаторы публичных земельных участков в качестве меры поддержки получили право продлить договоры без торгов на срок до трех лет. Мой договор аренды истёк в апреле 2020 года, однако я продолжаю пользоваться участком и арендодатель не возражает. Могу ли я воспользоваться этой мерой поддержки и продлить договор без торгов?
С таким выводом суда можно поспорить, поскольку договором предусмотрено положение о возврате земельного участка на основании акта. Поэтому именно с момента его составления или уведомления одной из сторон о намерении составления будет отсчитываться срок исковой давности на обращение прокурора в суд с иском о возврате земли.
Непредоставление ответа органом государственной власти или ОМС на письмо арендатора о возобновлении договора не является свидетельством его автоматического прекращения в том случае, когда арендатор сообщил о намерении возобновления по меньшей мере за один месяц. Тогда суды поддержат арендатора и признают договор аренды пролонгированным на тех же условиях.
О заключении договора аренды земельного участка на новый срок
В апреле 2018 г. арендатор обратился в Комитет с заявлением о предоставлении земельных участков в аренду на новый срок на основании подп. 31 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса, полагая, что действие арендного договора возобновилось на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса.
По общему правилу арендатор земли, который надлежащим образом исполняет свои обязанности по договору аренды, имеет преимущественное право на заключение договора аренды земли на новый срок (возобновление договора).
Если вы получили землю для сельхоз. производства, то у вас имеется возможность продлить аренду без торгов.
Таким образом, если у арендодателя есть желание отказать в продлении срока аренды, он может либо предложить арендатору внести в договор новые условия, заведомо для него неприемлемые (например, максимальную ставку арендной платы), либо принять решение непосредственно об отказе.
Таким образом, общество, обратившись в период действия вышеуказанного договора к арендодателю с заявлением о заключении договора аренды участков на новый срок, вправе требовать предоставления ему в аренду спорных земельных участков на новый срок как надлежащему арендатору по правилам подп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.
Положения п. 2 ст. 621 ГК РФ о возобновлении договора аренды на неопределенный срок применяются в том числе к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, для заключения которых до 1 марта 2015 г. не требовалось проведения торгов.
Государственные и муниципальные земли предоставляются гражданам и организациям в аренду на основании результатов аукциона. Как правило, такое соглашение является срочным, и по окончании требуется продление договора аренды земельного участка.
Но есть практика Верховного суда РФ (определение ВС РФ от 19.09.2017 № 305-ЭС 17-7338 по делу № А 41-27734/2016), когда судебная коллегия ВС РФ подтвердила: фактический владелец недостроенного объекта на арендованном участке вправе претендовать на заключение договора аренды земельного участка на новый срок без торгов.
При этом основной договор должен быть заключен до введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. К моменту обращения арендатора договор должен еще действовать, а арендодатель не требовать его расторжения в судебном порядке. Кроме того, арендатор не должен нарушать порядок использования земли.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
Если в договоре аренды земельного участка, заключенного до 01.03.2015 г., есть условие о возможности продления договора по соглашению сторон, то единственным возможным способом сохранения прав аренды остается заключение соответствующего дополнительного соглашения к договору аренды, в котором будет изменен его срок.
По словам эксперта, окружной суд ограничительно истолковал положения ст. 39.6 Земельного кодекса: после вступления в силу данной нормы договор аренды участков мог быть заключен только в рамках торгов. «Верховный Суд же применил телеологическое толкование нормы.