Особенности составления договора купли-продажи нежилого помещения физическим лицом и юридическим

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности составления договора купли-продажи нежилого помещения физическим лицом и юридическим». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

В том случае, если покупателем выступает организация, процедура заключения договора выглядит примерно так же – с той лишь разницей, что нужно проверять полномочия представителя, а не дееспособность покупателя. В остальном же структура сделки будет той же.

Скачать бланк договора купли-продажи нежилого помещения между физическим и юридическим лицом
Скачать образец договора купли-продажи нежилого помещения между физическим и юридическим лицом

От покупателя при сделке потребуются:

Экземпляр договора.
Документы, подтверждающие личность либо регистрацию организации (если покупает компания).
Платёжные документы, если оплата производилась безналичным способом.

Заключая договор относительно нежилого помещения, сторонам следует особое внимание обратить на следующие пункты:

Кто является владельцем? В том случае, если помещение в долевой собственности, нужно согласие всех собственников.
Как будет оплачиваться цена?
Как будет осуществляться передача объекта.
В каком порядке будет проходить регистрация права в ЕГРН.

В зависимости от конкретных обстоятельств надо будет наблюдать и за другими пунктами.

После того, как договор подписан, необходимо совершить регистрацию сделки в ЕГРН. Сделать это можно либо в органах Росреестра – либо через МФЦ города.

Для этого потребуется предоставить:

Сам договор.
Квитанцию об оплате госпошлины. Для граждан она равна 2 000 рублей, для организаций – 22 тысячи.
Заявление установленного образца.
Копию и оригинал доверенности, если сделка ведётся через посредников.

СПРАВКА: После того, как документы сданы, нужно подождать – и по истечении срока регистрации право будет зафиксировано в ЕГРН.

Скачать бланк заявления на регистрацию права собственности нежилого помещения после сделки купли-продажи
Скачать образец заявления на регистрацию права собственности нежилого помещения после сделки купли-продажи

При подготовке сделки купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего юридическому лицу, следует принимать во внимание ряд аспектов:

Если организация-продавец существует в корпоративной форме (ООО с несколькими участниками, акционерное общество), то продажа недвижимости юридическим лицом возможна только после проведения общего собрания участников. В его ходе должно было достигнуто решение о возможности реализации искомого имущества, что подтверждается официальным протоколом собрания.
Если в организации имеется только один участник-учредитель, то он принимает решение единолично, но оно в любом случае должно быть подкреплено протоколом.
При подготовке и проведении сделки купли-продажи с недвижимостью должны соблюдаться условия уставных документов. В отдельных случаях в них может быть закреплен запрет на продажу и в целом отчуждение организационной собственности сторонним лицам. При наличии таких ограничений следует первоначально провести собрание учредителей, в его ходе принять изменения в Устав – и после этого можно начинать подготовку будущей сделки.
Для подписания договора купли-продажи имущества, принадлежащего юрлицу, необходимо определить уполномоченного представителя организации. Его право представлять интересы организации-продавца должно быть подтверждено доверенностью с правом подписания документов. Соответственно, если происходит продажа недвижимости между юридическими лицами, то в сделке должны принимать участие представители обеих компаний.
Если в сделке принимает участие непосредственный руководитель организации, то оформление доверенности для него не требуется – полномочия подписывать документы закреплены в его должностных правах и обязанностях.
По аспектам налогообложения сделки по реализации имущества юридического лица существенно отличаются от аналогичных процедур, проводимых между физическими лицами.

Обратите внимание: если балансовая стоимость продаваемой недвижимости составляет более 25% совокупной стоимости имущества организации, то такая сделка считается крупной, поэтому изначально необходимо получить согласие участников ООО либо акционеров на проведение сделки – и только потом начинать определять подходящие условия продажи.

Договор купли-продажи нежилого помещения – образец, как правильно составить

Простота и оперативность продажи недвижимого имущества, принадлежащего юрлицу, во многом зависит от того, насколько правильно подготовлены документы.

Перечень необходимых бумаг здесь довольно внушительный, причем отсутствие какой-либо из них может затормозить и воспрепятствовать проведению сделки.

Итак, организация-продавец должна подготовить следующие документы:

решение участников ООО, акционеров АО либо единоличного руководителя о продаже, принадлежащей юрлицу недвижимости, подтверждаемое протоколом собрания;
копия учредительных документов организации;
свидетельства ОГРН и ИНН;
выписка из ЕГРЮЛ, подтверждающая, что компания была в установленном порядке поставлена на учет ФНС и что требуемая информация была предоставлена в полном объеме;
доверенность либо иной документ на имя представителя организации, который устанавливает его полномочия действовать от ее имени, подписывать документы, заключать сделки и т.д.;
паспорт лица, представляющего организацию-участника сделки;
документы, подтверждающие, что искомая недвижимость принадлежит компании-продавцу;
справка из БТИ об оценочной стоимости имущества – балансовой для зданий, сооружений и помещений либо кадастровой, если продается земельный участок;
при продаже отдельно стоящего либо встроенного/пристроенного объекта – документы, подтверждающие право собственности на участок, на котором расположен объект.

Все указанные документы являются обязательными для проведения сделки, однако данный список не является исчерпывающим. В отдельных ситуациях могут потребоваться и иные бумаги. Это может быть, например, копия свидетельства о госрегистрации организации, экспертное заключение о масштабах сделки, справка об отсутствии каких-либо обременений на целевом объекте недвижимости.

Обратите внимание: Как показывает статистика, в каждом конкретном случае перечень нужных документов определяется индивидуально. Для этого лучше обращаться за помощью к юристам соответствующего профиля, которые проанализируют вашу ситуацию и определят, какие бумаги вам понадобятся.

Есть свои особенности и в документальном оформлении и для другой стороны сделки. В частности, если проводится покупка недвижимости у юридического лица, то сам по себе договор купли-продажи не является достаточным подтверждением перехода права собственности. Чтобы стать полноправным владельцем купленного строения или помещения, нужно направить в отделение Росреестра подписанный обеими сторонами договор.

Важно!
заявителями должны быть обе стороны, указанные в договоре, также допускается участие уполномоченного лица, права которого устанавливаются нотариально заверенной доверенностью.

Вместе с договором в Росреестр нужно подать следующий пакет документов:

приложения к договору;
акт приема-передачи;
свидетельство организации-продавца, подтверждающего его право собственности на проданное помещение;
справка из БТИ;
кадастровый паспорт, содержащий отметки БТИ и поэтажную экспликацию;
квитанция об уплате госпошлины.

В общем виде проведение сделки купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего юридическому лицу, выражается в следующей последовательности действий:

Подтверждение решения о продаже
Прежде всего, нужно организовать собрание участников ООО либо акционеров АО. В его ходе рассматривается возможность продажи недвижимости, после чего принимается итоговое решение. Независимо от его характера оформляется соответствующий протокол. Дополнительно в нем указывается лицо, уполномочиваемое на представление интересов юрлица-продавца. В том случае, когда руководитель организации один, решение принимается единолично, но также оформляется в протоколе.
Составление договора
После принятия решения о продаже недвижимости в официальном порядке можно переходить к определению условий договора купли-продажи. В них должны быть отражены все важные аспекты, включая параметры продаваемой собственности, ее стоимость, полные наименования продавца и покупателя. Здесь также прописываются все условия проведения расчетов, порядок и сроки передачи права собственности на продаваемый объект и т.д.
Заключение сделки
После достижения согласия по всем условиям договора он подписывается обеими сторонами или их представителями. Затем нужно нотариально заверить его – в противном случае он не будет иметь должной юридической силы.
Переход права собственности на имущество
Продажа недвижимости юрлицом физлицу или другой организации завершается переоформлением прав собственности. Для этого в Росреестр направляется соответствующая заявка с полным комплектом документов.

После того, как ведомство обновит информацию в реестре прав собственности, сделка купли-продажи будет полноценно завершена.

Продажа недвижимого имущества юрлицом в 2019 году в обязательном порядке облагается налогами. Их величина в каждом отдельном случае определяется индивидуально, он зависит от множества факторов. Вот основные из них:

категория объекта – при продаже офиса и квартиры организация заплатит разные суммы налогов;
имеет ли компания статус резидента РФ;
Является ли купля-продажа недвижимости зарегистрированным видом деятельности компании-налогоплательщика.

Если продается квартира или дом, то юрлицо-продавец уплачивает только налог на прибыль. Если же продается нежилое помещение, то уплачивается как налог на прибыль, так и НДС. Их расчет происходит по-разному.

Налог на прибыль определяется бухгалтерией организации, и его величина зависит от ряда факторов:

величина выгоды, полученной юрлицом-продавцом;
является ли оно российским резидентом – в противном случае оно при любых условиях уплачивает 30% налога.

Сумма налога рассчитывается по различным обстоятельствам, которые зависят от используемой системы обложения. Компании на ОСН уплачивают НДС в размере 18% и/или 20% от суммы получаемой выгоды.

Важно!
Бухгалтерия организации должна правильно рассчитать размер прибыли, полученной при продаже недвижимости, поскольку именно от этого зависит сумма, уплачиваемая в виде налога.

Если организация использует УСН, то налог с реализации, принадлежащей ей недвижимости, рассчитывается как 6% от стоимости продажи либо как 15% от разницы «покупка-продажа».

Приобретение недвижимости юридическим лицом обязательно должно сопровождаться регистрацией полученного права собственности.

В противном случае купленное имущество будет включено в основные средства и, следовательно, в налогооблагаемую базу. Основанием для этого является акт приема-передачи искомой недвижимости. Единственным исключением здесь является ситуация, когда купленное имущество непригодно к использованию в деятельности организации.

Оба субъекта – люди. Разница в том, что ИП – человек, который занимается коммерцией. А физ. лицо – человек, который особым статусом не наделен. От «физика» для сделки потребуется только паспорт. Госпошлина за регистрацию перехода прав будет составлять 2000 рублей.

Внимание: довольно часто возникает вопрос о том, может ли физ. лицо приобрести нежилое помещение? Да, несмотря на то, что какую-то предпринимательскую деятельность в нем «физик» вести не может.

О нюансах проведения и оформления таких сделок между физическими лицами мы более подробно рассказываем тут.

Но не вся нежилая недвижимость – коммерческая. Например, человек может использовать нежилой объект в качестве склада, где он планирует хранить личные вещи. Если физ. лицо выступает в качестве продавца, то он должен будет заплатить с продажной стоимости объекта налог – 13%. ИП-продавец платит налоги, исходя из выбранной системы налогообложения. Больше информации о том, какой налог нужно будет уплатить продавцу, найдете в этом материале.

ГК РФ определяет целый ряд юридических лиц: коммерческие и некоммерческие, общества, товарищества, кооперативы.

Каждая организационно-правовая форма имеет свои особенности, которые играют определенную роль и при желании заключить сделку купли-продажи нежилого помещения. Например, представитель унитарного предприятия должен иметь на руках согласие собственника на покупку объекта.

Правила составления договора купли-продажи нежилого помещения

Об особенностях, связанных с каждым из этих субъектов сделки, речь уже шла, поэтому кратко:

ООО представляет довольно большой пакет документов, перечисленных выше. Физ. лицо предъявляет только паспорт.
ООО, платит налоги, если является продавцом, исходя из выбранной системы налогообложения. Физ. лицу требуется уплатить НДФЛ, если нет возможности воспользоваться вычетом.
Госпошлина за регистрацию прав для юр. лиц намного выше, чем для «физиков».

С физическими лицами все, более или менее, просто: нужно внимательно изучить документ удостоверяющий личность, убедиться, что имеются следующие документы:

согласие супруга на продажу нежилого помещения, если оно было приобретено в браке;
отказ от покупки, данный сособственниками объекта, если продается доля недвижимого имущества.

Последнее, кстати, актуально, если стороной по сделке выступает ИП или юр. лицо. С бумагами, касающимися предмета договора, тоже все не очень сложно. Необходимо убедиться в следующем:

На объект имеются правоустанавливающие документы, между помещением и бумагами – полное соответствие.
Имущество не находится в обременении, на распоряжение им нет ограничений. Достаточно заглянуть в выписку из ЕГРН, чтобы понять это.
Собственником является именно продавец, а не другое лицо. Исключение: в сделке участвует поверенный. В таком случае, нужно убедиться, что доверенность его – действительная, а человек является тем, за кого он себя выдает.

Самое сложное – проверить юридическое лицо. Нужно убедиться в следующем:

ООО, АО, ПАО, товарищество – зарегистрировано надлежащим образом в ФНС.
Представитель, принимающий участие в сделке, является уполномоченным на это лицом: имеет доверенность, выданную компетентным лицом.
Нежилой объект находится в собственности компании, не имеет обременений и ограничений.
Сделка санкционирована руководством организации.

Таким образом, в целом, купля-продажа недвижимости с участием юридических лиц происходит по одному алгоритму. Сложности возникают потому, что, в процессе, требуется изучить, подготовить и проверить большое количество бумаг.

Чтобы соглашение считалось правомерным, оно должно быть составлено в письменном виде.

Подписание документа осуществляется всеми участниками сделки. В том случае, когда нежилой объект имеет несколько собственников, то продавец в первую очередь должен представить отказ остальных собственников от выкупа доли, который заверяется нотариальным способом.

Передача прав, возможна только после того, как факт подписания соглашения будет зарегистрирован уполномоченным органом, которым является Россреестр. Регистрация такого соглашения должна быть осуществлена тем органом, который находится по месту расположения самого объекта.

Соглашение о купле-продаже нежилого объекта, должно включать следующие пункты:

Данные об участниках сделки. Данные должны быть отражены полностью. В – первых без наличия этой информации договор не породит взаимных прав и обязанностей, а во – вторых сведения о покупателе будут внесены в реестр собственников (ЕГРН). Что представляет собой ЕГРН можно узнать, пройдя по ссылке Единый государственный реестр недвижимости – ЕГРН. Если в качестве сторон выступают физические лица, то указываются их персональные данные, данные паспортов, а также сведения о месте проживания. Когда в роли стороны выступает юридическое лицо, указываются все регистрационные данные, а также информация об учредительных документах;
Сведения о предмете соглашения. Предмет должен быть описан как можно подробнее. Как правило, в описание включаются данные о его месте расположения, размере, кадастровых и технических характеристиках;
Стоимость предмета соглашения. Если стороны не включили это условие в положения соглашения, то договор признается не действительным;
Процедура внесения платежей;
Права и обязанности участников сделки;
Процедура составления акта приема – передачи объекта;
Процедура привлечения к ответственности в случае нарушения сторонами условий соглашения;
Если объект, имеет какие – либо обременения, то сведения об этом должны быть отражены в документе;
Иные условия, которые стороны посчитают необходимым включить в соглашение (помнить, что эти условия должны быть согласованы);
Приложения;
Подписи и печати (при наличии) сторон.

договора купли продажи не имеет четких требований со стороны законодательства, поэтому могут вноситься незначительные изменения. Обязательно должны быть включены такие пункты:

подробное описание поэтапной передачи имущества;
определение нежилого помещения (данные из кадастрового паспорта, адрес, планировка, площадь и др.);
обязанности, права и ответственность обеих сторон;
четкая цена за единицу сдаваемой площади или все помещение в целом.

Внимание! Цена должна указываться в рублях. Рассчитываться вы можете в любой валюте, но сама цена должна быть указана в национальной. Это необходимо для фиксации уровня выплат.

Кроме общей информации, в договор должны быть внесены такие пункты:

Установленная сумма. Это цена, за которую решено уступить нежилое помещение. Она не должна меняться, поэтому указывается в рублях.
Кол-во месяцев рассрочки. Необходимо указать, за сколько месяцев максимум будет погашена оговоренная сумма. Тут же пропишите, что стоимость помещения делится на равные части.
Проценты. Если вы хотите, то можно установить рассрочку с процентами. В этом случае необходимо указать годовой процент, и описать порядок выплаты этой пени. Также вы должны внести пункт о выплате процентов в случае досрочного погашения рассрочки.
Ответственность. Этот пункт необходим для того, чтобы упростить судебные разбирательства, если вы попадете на мошенников. Необходимо указать штраф или какую-то пеню за неуплату своевременно.

Важно! Все суммы, описанные в договоре, указываются как прописью, так и цифрами.

Сумма задатка. Прописывается цифрами и словами сумма передаваемого задатка. Также желательно указать каким способом передаются средства — наличкой или банковским платежом.
Ответственность сторон. Здесь прописывается, что не успевший собрать до определенной даты деньги покупатель теряет свой задаток. Если продавец решит все-таки продать нежилое помещение другому человеку — ему придется выплатить компенсацию в размере нескольких задатков. Количество задатков указывается точным числом, может быть просто указана сумма компенсации.
Обязанности сторон. Этот пункт необходимо осветить максимально подробно. В нем указывается, что покупатель обязуется в определенный срок собрать фиксированную сумму (обязательно указать ее) и передать продавцу. В момент передачи факт купли-продажи будет считаться завершенным. Продавец обязуется никому не продавать квартиру до указанной в этом договоре даты. Дату прописать четко, это должен быть определенный день, указание месяца или года является некорректным.
Сроки заключения договора. Нужно указать точную дату, до которой покупатель должен собрать деньги и передать их продавцу.

Если оформляется договор с задатком, законодательно его необязательно заверять у нотариуса, но это будет дополнительным плюсом для суда.

В этом случае в договор добавляется пункт, в котором указывается, что участок передается вместе с возведенным нежилым строением. Необходимо приложить такие документы:

документ, подтверждающий право владения участком;
кадастровые документы на участок;
справку об уплате налога на землю.

Обременение — залог, которым, в большинстве случаев, выступает продаваемое нежилое помещение. В редких случаях это может быть другое имущество покупателя. В договор должны быть внесены такие пункты:

обременения. Подробно описывается вся информация об объекте, который является обременением (залогом). Если это нежилое помещение, то нужно указать:
1. данные кадастрового паспорта;
2. информацию о владельце;
3. подтверждение факта владения объектом.
Снятие обременения при досрочном погашении. Описывается, при каких условиях досрочного погашения полностью снимается обременение.
Срок исполнения денежного обязательства. Указываются сроки, после которых обременение вступает в силу. Если залогом было имущество, то оно отойдет обратно продавцу.

Согласно ст. 433 ГК РФ, договор купли продажи считается заключенным с момента подписания. А значит и действовать начинает в тот же момент или в отрезок времени, указанный в самом договоре.

В этой статье мы постараемся затронуть все нюансы проведения сделки и оформления договора купли-продажи нежилого помещения между физическими лицами в 2019 году. Тем более что сейчас самый благоприятный момент для покупки нежилой недвижимости.

Скачать образец ДКП в формате Word

В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) в 2019 году одним из объектов кадастрового учета является «Помещение» с назначением «нежилое». В обиходе этот объект учета называется по-прежнему – нежилое помещение (НП).

Нежилое помещение – это объект недвижимости, состоящий на кадастровом учете и обладающий следующими признаками:

расположен в здании (жилом или нежилом);
обособлен от других помещений в здании;
имеет отдельный вход;
состоит из нескольких «частей», необходимых для его функционирования;
не предназначен для постоянного проживания;
используется в коммерческих, административных или общественных целях;
имеет назначение «нежилое», зафиксированное в ЕГРН.

2.1. Цена передаваемого по настоящему Договору Помещения составляет _____ (____________) рублей 4 .

4 Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Гражданского кодекса РФ, не применяются (п. 1 ст.

555 Гражданского кодекса РФ).

2.2. Цена Помещения, указанная в п. 2.1 настоящего Договора, уплачена Покупателем до заключения настоящего Договора.

3.1. Продавец обязуется в _____-дневный срок с даты заключения настоящего Договора передать Покупателю Помещение по акту приема-передачи, подписываемому обеими Сторонами.

3.2. Подписание акта приема-передачи Помещения свидетельствует о произведенном Покупателем осмотре Помещения, и его согласии принять Помещение в том техническом состоянии, в котором Помещение находится на дату подписания акта приема-передачи.

4.1.1. Передать Покупателю Помещение в порядке и сроки, предусмотренные настоящим Договором.

4.1.2. Представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, все необходимые документы для регистрации перехода права собственности на Помещение в срок _______________ с даты заключения настоящего Договора.

4.1.3. Предоставить Покупателю все необходимые сведения и информацию, связанную с передаваемым Помещением, в том числе сведения о недостатках Помещения.

4.2.1. Уплатить цену Помещения в порядке, предусмотренном настоящим Договором.

4.2.2. Принять Помещение в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим Договором.

5.1. За нарушение Продавцом обязанностей, установленных п. 4.1.3 Договора, Покупатель вправе потребовать уплаты штрафа в размере _____% от цены Помещения, указанной в п. 2.1 настоящего Договора.

5.2. За нарушение Продавцом обязанностей, установленных п. п. 3.1, 4.1.2 настоящего Договора, Покупатель вправе потребовать уплаты пени в размере _____% от цены Помещения, указанной в п. 2.1 настоящего Договора, за каждый день просрочки.

5.3. За нарушение Продавцом срока устранения недостатков Помещения, предусмотренного п. 3.5 настоящего Договора, Покупатель вправе потребовать уплаты пени в размере _____% от цены Помещения, указанной в п. 2.1 настоящего Договора, за каждый день просрочки.

5 Наряду с условием о предмете договора, а также условиями, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, существенными условиями договора являются все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 2 п.

1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, стороны вправе определить для себя любое условие в качестве существенного, при несогласованности которого договор не может считаться заключенным.

7.1. Настоящий Договор вступает в силу с даты его подписания Сторонами и действует до полного исполнения Сторонами всех обязанностей по нему.

7.2. Все дополнения и изменения к настоящему Договору должны быть составлены в письменной форме и подписаны обеими Сторонами.

7.3. Настоящий Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон, а также по иным основаниям, установленным действующим законодательством Российской Федерации.

7.4. Во всем, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются положениями действующего законодательства Российской Федерации.

7.5. Настоящий Договор составлен в 3 (трех) экземплярах, по одному для каждой из Сторон, третий — для органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

К имущественным сделкам купли-продажи допускаются как жилые, так и нежилые помещения.

Специфика проведения сделок различна, и во многом зависит от того, кто продавец и покупатель: физическое или юридическое лицо.

Физлицо продает коммерческую недвижимость. Как платить налог с продажи?

Как правило, сделки между двумя юридическими лицами совершаются уполномоченными представителями, действующими на основании доверенности, полученной от генерального директора. Она обязательно должна удостоверяться нотариально, согласно нормам статей 185, 185.1 ГК РФ.

После просмотра нежилого помещения и проверки его правоспособности изучением документации, стороны приступают к оформлению купли-продажи.

Согласно статье 429 ГК РФ юридические лица, выступающие в роли покупателя и продавца, вправе составить предварительный договор купли-продажи (ПДКП). В нём указывают:

Организации, выступающие в роли сторон и уполномоченных лиц, которые представляют стороны сделки.
Описание объекта недвижимости. Его стоимость и условия участия в сделке.
Сроки проведения купли-продажи. Ответственность сторон по её проведению.
Передача и получение аванса.

В ответственность сторон по преимуществу вносятся условия уплаты компенсации за просрочку по сделке или за её срыв контрагентом.

В установленный положением ПДКП срок, стороны составляют основной договор купли-продажи. Он соответствует нормам статьи 549 ГК РФ.

Его участниками должны быть те же представители юридических лиц, которые заключали ПДКП. Если такое условие не соблюдается, то необходимо оформить передоверие доверенности, по которой происходит представительство.

Статья 549 ГК РФ. Договор продажи недвижимости

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 — 566).

В основной договор нужно перенести параметры нежилого помещения, подлежащего продаже. Здесь ни в коем случае не допускается замена его параметров или кадастровых характеристик.

То же касается стоимости – она должна полностью соответствовать той, которая устанавливалась в ПДКП. Если требуется изменить то или иное положение, составляется дополнительное соглашение.

Дополнительно могут вноситься любые положения, существенные для конкретной сделки. По усмотрению сторон вносят:

условия страхования объекта;
страхование сделки;
удостоверение сделки нотариусом;
условия расторжения договора.

В завершение даются реквизиты контрагентов, в том числе – ИНН, ОГРН, КПП. Документ подписывается руководителями или их доверенными лицами, чьи паспортные данные так же указываются в документе. Скрепляется печатями организаций. К договору, подписанному сторонами, прилагается пакет документов.

Для начала отметим, что договор купли-продажи доли помещения с «посторонним» человеком может быть составлен только в том случае, если все остальные дольщики отказались от приобретения. Это позволяет сохранить недвижимость за определенным кругом лиц, не впуская никого со стороны.

Прежде чем составлять договор купли-продажи доли нежилого помещения, важно уведомить каждого дольщика лично о намерении избавиться от своей части объекта. Можно сделать это двумя способами:

1. Лично уведомить каждого и получить письменный отказ от покупки;

2. Отправить каждому дольщику письмо с уведомлением, заверенное нотариусом.

Сам факт того, что проинформирован каждый дольщик, должен быть подтвержден в Росреестре во время регистрации перехода права собственности от одного лица другому. Покупатель обязан затребовать от продавца согласие, если же владелец отказывается и обещает, что как-нибудь урегулирует все, лучше откажитесь от сделки и не подписывайте договор купли-продажи доли помещения.

Если продавец учел все требования законодателя, уведомил всех дольщиков и предоставил вам оригиналы отказов (или подтверждение отправки писем), то можно вступать с ним в сделку. Письменный отказ от покупки позволяет заключать договор купли-продажи доли нежилого помещения в этот же день, только в случае с отправкой письма придется ждать ровно 30 дней.

Договор купли-продажи жилого помещения, образец заполненный:

1. ФИО сторон, а также – реквизиты. В сделке не обязательно должны участвовать лично собственник и лично покупатель. Если от вашего имени будет действовать третье лицо – то важно прописать реквизиты доверенности и его ФИО;

2. Нежилое помещение, должно быть описано максимально подробно (адрес, площадь, состояние и т.д.);

3. Стоимость доли в буквенном и цифровом выражении;

4. Порядок расчета;

5. Права/обязанности/гарантии.

Важно вписать в договор купли-продажи части помещений порядок оплаты расходов. По соглашению сторон это может быть и покупатель, и продавец. Вы можете выбрать любой из способов оплаты самой сделки – передавать деньги можно наличными или переводить их на счет владельца. Здесь законодатель не устанавливает никаких жестких рамок.

Многие предприниматели сталкиваются с необходимостью подбора офисного помещения, мастерской, склада или другой нежилой недвижимости.

Как и сделки с квартирой или домом, продажу или покупку нежилых помещений, нужно подкреплять соответствующим договором. При этом они подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

Купленное помещение, согласно договору, обычно используется в торговых, административных, складских или производственных целях.

Регистрация договоров аренды и купли-продажи зданий, строений, нежилых помещений

Владелец нежилого помещения вправе свободно распоряжаться им по своему усмотрению. В частности, он может его продать, подарить, сдать, обменять или передать по наследству. Что касается процедуры купли-продажи, то оформить ее достаточно сложно. Чтобы грамотно и без каких-либо задержек заключить такой договор, необходимо соблюдать следующий порядок действий:

Подготовить все не обходимые документы;
Оформить предварительное соглашение;
Составить основной договор;
Заключить передаточный акт;
Зарегистрировать сделку в Росреестре;
Произвести расчет и передать помещение покупателю.

ВниманиеОбратите внимание, что нежилое помещение, находящееся в совместной собственности продать несколько сложнее. Оформить такую сделку можно только с согласия всех собственников недвижимости. Кроме того, с разрешения всех владельцев офис можно переоформить в долевую собственность, после чего каждый из них будет вправе распоряжаться своей частью по собственному усмотрению.

При получении денежных средств позаботьтесь о том, чтобы предоставить покупателю соответствующую расписку. Она значительно снизит риски всех участников сделки и избавит нового владельца от материальных претензий со стороны продавца. Стоит отметить, что данный документ в Росреестр не передается, поскольку оформляется в добровольном порядке – по желанию обеих сторон сделки.

Законодательство не предъявляет особых требований к форме договора, поэтому его можно составить в простой письменной форме. Обязательного нотариального удостоверения данный документ также не требует. Рекомендуем составить его сразу в трех экземплярах, один из которых передается в регистрационные органы, а два других остаются у покупателя и продавца.

Рассмотрим структуру договора купли-продажи нежилого помещения подробнее. Итак, он должен содержать в себе следующие части:

Заголовок. Пропишите полное название документа – «Договор купли-продажи нежилого помещения». Затем укажите место и дату заключения соглашения. Здесь же, в шапке документа, следует вписать ФИО продавца и покупателя;
Предмет договора. Этот пункт подразумевает характеристику помещения. Укажите его место положения, общую площадь, количество комнат и этажность. В этой же части прописываются все документы, устанавливающие право собственности квартиры;
Цену договора и порядок оплаты. В этой части указывают общую стоимость объекта недвижимости, причем как цифрами, так и прописью. Затем напишите срок, в течение которого продавец обязуется перечислить денежные средства на счет продавца;
Переход права собственности. Отметьте тот факт, что передача нежилого помещения осуществляется на основании передаточного акта и укажите дату его вступления в законную силу;
Права и обязанности сторон. В этом пункте прописываются условия, согласно которым осуществляется ответственность сторон договора. К примеру, продавец обязан предать помещение без каких-либо изъятий, а покупатель, в свою очередь, должен оплатить его в размере и порядке, установленном в соглашении;
Заключение. Здесь укажите количество экземпляров договора и место хранения каждого из них. Сразу после этого перечислите все документы, приложенные к соглашению, и поставьте подпись.

Доход с продажи нежилого помещения, как и с других сделок по продаже недвижимости, облагается подоходным налогом, установленным законодательством. Однако это правило касается не всех собственников.

Чтобы определить, должны ли вы платить налог, выясните, как долго недвижимость находится в вашей собственности. Если срок владения составляет более 5 лет, вы легко сможете избежать лишних трат.

Во всех остальных случаях налог с продажи составит 13% от общей суммы сделки.

ВажноСледует учесть, что в Налоговом Кодексе есть оговорка, которая касается индивидуальных предпринимателей. Так, если ИП продает нежилое помещение, он будет платить по нормам, предусмотренным для юридических лиц, то есть УСН-налог.

Источник: http://zakon.center/nedvizhimost/dom/poryadok-oformleniya-dogovora-kupli-prodazhi-nezhilogo-pomeshheniya.html

В стоимость сделки входит оплата госпошлины в размере 2 тыс. руб. При договоре с ипотекой размер составит только 1 тыс. руб. Оплату производит сторона покупателя.

Сумма финансовых издержек по сделке зависит от нескольких нюансов.

Так, к примеру, при нотариальном подтверждении договора, необходимо будет провести объективную экспертную оценку актуальной стоимости подобных объектов недвижимости на рынке.

Она необходима нотариусу для расчёта государственной пошлины. Обычно, в нотариальной конторе оценивается кадастровая сумма и рыночная, а пошлина рассчитывается с наибольшей из них.

Если владелец у объекта недвижимости один, а продавцов несколько, то «виновником» нотариальной формы является продавец, и наоборот.

В случае, если стороны сделки затрудняются решить кто из них за что платит, тогда есть повод возложить необходимые затраты по оценке и оплате госпошлины на «виновника». Тогда стоимость оценки составит от 3 тыс. руб., а госпошлина с техническими работами – от 10 тыс. руб.

Если покупка нежилого помещения покупается с привлечением займа, то банк запрашивает объективную оценку недвижимого объекта. При таком раскладе, необходимые издержки несёт покупатель, потому как кредит оформляется на него.

Об авторе

Источник: https://sud.guru/imushhestvo/kuplya-prodazha/nezhilogo-pomeshheniya.html

Нежилые помещения в зависимости от их использования можно разделить на несколько видов. Наиболее часто встречаемые:

офисы помещения в зданиях;
торговые помещения в зданиях;
организации общепита в зданиях;
гостиницы в зданиях;
развлекательные центры в зданиях;
для оказания бытовых услуг;
размещение аптек и оказание медицинских услуг;
другие.

Среди большого количества нежилых помещений на рынке недвижимости подобрать подходящее не так уж и просто. Руководствоваться необходимо здравым смыслом, ограничиваясь необходимыми параметрами и отметая ненужные.

Если самым важным из них является цена, ищите помещение на 7%-10% дороже, чем можете себе позволить. Торг — одна из важнейших церемоний. Скидку делают всегда, т.к. она чаще всего изначально включена в цену.

Нежилое помещение должно соответствовать цели, для которой оно приобретается.

Как только нежилое помещение подобрано, начинается первичная работа с продавцом. Она включает в себя:

Выявление действительного собственника НП. Их может быть несколько или один. Самый правильный вариант, когда только помещение подобрано, заказать по нему расширенную актуальную выписку из ЕГРН. Сведения, указанные в ней, дадут ответы на многие вопросы. Доверять продавцу на все 100% в этом деле нельзя. Заказать выписку может любое физическое лицо.
Покупателю необходимо внимательно изучить содержащуюся в выписке информацию о НП. Нужно обратить внимание на вид права: единоличная (один собственник), общая долевая или общая совместная (несколько собственников). От этой информации будет зависеть порядок проведения сделки.
Осмотр правоустанавливающих документов продавца на НП. Правоустанавливающие – это документы, объясняющие, как продавец стал собственником НП. Основные из них: договоры гражданско-правового характера, свидетельство о праве на наследство, судебное решение.

Зачем смотреть на эти документы, если есть выписка, подтверждающая право собственности? Из этих документов можно понять, насколько велики шансы, что заключаемая сделка может быть оспорена. Свидетельство о праве на наследство – может неожиданно появиться «неучтенный» наследник.

Судебное решение — может быть оспорено судом высшей инстанции. Всего не предусмотришь. Поэтому чем больше лет прошло с получения продавцом правоустанавливающего документа, тем лучше.

Обязательно посмотреть в выписке наличие или отсутствие обременений права собственности. В их качестве могут выступать: ипотека, долгосрочный договор аренды, наложенный решением суда арест. Если обременения наложены, необходимо получить объяснения продавца и обговорить с ним возможность снятия обременений.
Проверка отсутствия несогласованной перепланировки. У собственника есть техплан помещения или техпаспорт, если право собственности возникло давно. В любом из них есть план помещения. Необходимо сравнить этот план с фактической планировкой помещения. При расхождениях собственник должен предоставить документы, подтверждающие, что она узаконена.

Что делать, если таких документов нет, а помещение устраивает полностью? При заключении ДКП в простой письменной форме и без привлечения заемных средств совершить его ничего не помешает. Но надо понимать, что с момента государственной регистрации ответственность за несогласованную перепланировку будет нести новый собственник!

Обсуждение и согласование условий сделки. Это цена, размер аванса (задатка), порядок расчетов, сроки заключения ДКП и передачи НП покупателю.

Для перехода к заключению ДКП стороны должны прояснить для себя следующие моменты.

Договор заключается в простой письменной форме, если собственник у НП только один и оно переходит в собственность одного человека. Подготовить такой документ стороны могут или сами, или воспользовавшись услугами риэлтора. Законную силу ДКП приобретает с момента подписания сторонами.

Если на стороне покупателя или собственника выступает более одного человека, такой договор заключается только в нотариальной форме. Его готовит и заверяет нотариус. Расценки у нотариуса недешевы, но их придется оплатить. Юридический статус договор приобретает после удостоверения его нотариусом.

недвижимого имущества (нежилого помещения в здании)г. «» 2024 г. в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

2.1. Цена приобретаемого Покупателем Помещения, указанного в п.1.1 настоящего договора, составляет рублей. Указанная цена, установленная соглашением Сторон по настоящему договору, является окончательной и изменению не подлежит.

2.2. Покупатель несет все расходы, связанные с государственной регистрацией перехода к нему права собственности на Помещение, в соответствии с действующим законодательством РФ.

2.3. Сумма, указанная в п.2.1, подлежит перечислению на расчетный счет Продавца в течение банковских дней после подписания настоящего договора.

3.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного исполнения ими своих обязательств по нему.

4.1. Продавец обязан в -дневный срок с момента подписания настоящего договора передать Покупателю указанное в п.1.1 настоящего договора Помещение по акту приема-передачи (прилагается), подписанному уполномоченными представителями Сторон и заверенному печатями Продавца и Покупателя.

5.1. Право собственности на Помещение, являющееся предметом настоящего договора и указанное в п.1.1, возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю в Едином государственном реестре прав и выполнения Покупателем своих обязательств по перечислению денежных средств за приобретаемое Помещение.

5.2. Риск случайной гибели или порчи имущества до момента, определенного в п.5.1 настоящего договора, лежит на Продавце.

6.1. Продавец обязан:

6.1.1. Передать Покупателю в его собственность без каких-либо изъятий имущество (Помещение), являющееся предметом настоящего договора и указанное в п.1.1. При передаче Помещения Покупателю передаются также все относящиеся к нему документы.

6.1.2. Обеспечить явку своего уполномоченного представителя для подписания настоящего договора, а также предоставить Покупателю все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности на Помещение и оформления прав землепользования.

6.1.3. Не связывать Покупателя какими-либо обязательствами по целевому использованию продаваемого Помещения.

6.1.4. Предоставить все необходимые документы для заключения данного договора и нести полную ответственность за их достоверность. Предоставить все необходимые документы для государственной регистрации права собственности Покупателя на данное Помещение в Едином государственном реестре прав.

6.2. Покупатель обязан:

6.2.1. Оплатить приобретаемое имущество (Помещение) в полном объеме (п.2.1 настоящего договора) путем безналичного перечисления денежных средств в порядке и в сроки, которые установлены в п.2.3.

6.2.2. Принять имущество на условиях, предусмотренных настоящим договором.

6.2.3. Представить для государственной регистрации перехода права собственности все необходимые документы.

7.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность в соответствии с нормами действующего законодательства РФ и возмещают причиненные другой стороне убытки в размере прямого действительного ущерба.

7.2. Во всем, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

сопровождение сделки купли-продажи нежилого помещения

Рассматривать, вновь, будем: ИП, физ. лицо, ООО, юр. лица.

Согласно ст. 550 ГК РФ, договор купли-продажи недвижимости составляется в письменной форме.

Статья 550 ГК РФ. Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Не важно, какой субъектный состав имеет сделка. Неотъемлемой его частью является передаточный акт, который подписывается сторонами в момент, когда покупатель получает право владеть и пользоваться нежилым объектом.

Она регламентируется, в частности ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Отметим, что органам Росреестра или МФЦ не важно, какой субъектный состав имеет сделка. Регистрация перехода прав всегда происходит одним и тем же способом. Разница в следующем:

В количестве и видах документации, необходимой для осуществления регистрационных действий.
В размере госпошлины. Как отмечалось, для юр. лиц она составляет 22000 рублей, против 2000 для «физиков».

согласие супруга на продажу нежилого помещения, если оно было приобретено в браке;
отказ от покупки, данный сособственниками объекта, если продается доля недвижимого имущества.

Продаем от юрлица (ООО на УСН) нежилое помещения ниже кадастровой стоимости (на 70% ниже).

Цену не занижаем, по рынку продаем. Налоговая не будет иметь к нам претензий?

Кадастровую стоимость учитывают только при продаже имущества физлицом и только в отношении НДФЛ. При продаже имущества юрлицом кадастровую стоимость во внимание не принимают.
Правила для физлица такие: за какую бы цену физлицо не продавало объект, для целей НДФЛ доход от его продажи будет считаться не меньше, чем кадастровая стоимость объекта, умноженная на коэффициент 0,7. Кадастровую стоимость берут на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности. Причем регионам дано право уменьшить коэффициент 0,7 вплоть до нуля (п. 6 ст. 217.1 НК РФ). Например, человек продал землю за 200 000 руб., в то время как ее кадастровая стоимость равна 1 000 000 руб. Для целей НДФЛ доход от продажи земли будет равен 700 000 руб. (1 000 000 руб. × 0,7). Такой порядок применяется к той недвижимости, право собственности на которую ее продавец получил не раньше 1 января 2016 года (п. 3 ст. 4 Закона от 29 ноября 2014 № 382-ФЗ, письма Минфина России от 21 января 2016 № 03-04-05/2050 и от 9 апреля 2015 № 03-04-05/20185).

Ирина Александровна, потомственный бухгалтер.