Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие риски при продаже квартиры для продавца». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
У собственника есть выбор — реализовывать жилье на рынке недвижимости самостоятельно, либо доверится посредникам или юристам. Решение неоднозначное, т.к. и профессионалы могут ошибаться, а нести финансовые потери только вам.
Наиболее безопасный способ отчуждения недвижимости — сделка купли-продажи!
Наиболее рискованные места для продавца при продаже жилья:
- Низкая оценка рыночной стоимости недвижимого имущества;
- Популярные варианты передачи денежных средств (например, расчеты по аккредитиву);
- Передача доверенным лицам оригиналов документов на жилье;
- Реализации ипотечной квартиры;
- Показы квартиры покупателям и посредникам;
- Продаже недвижимости в рассрочку;
- Отчуждение недвижимости при участии посредников;
- Найме неопытного посредника или юриста;
- На этапе заключения сделки.
Распространенные риски продавца при продаже квартиры
Убедитесь, что перед вами именно тот человек, который вправе совершать сделку: его данные — фамилия, имя, отчество, серия и номер паспорта — совпадают с данными, указанными в документах на квартиру. Проверьте действительность паспорта, обратите внимание на его внешнее состояние. Вас ничто не должно насторожить.
Почему это важно проверить
Федор нашел очаровательную квартиру, ее владелицей оказалась не менее очаровательная женщина. Внимательно проверять документы владелицы Федор не стал — чтобы не оскорблять даму. Заключили сделку, Федор въехал в квартиру, а через неделю в дверь позвонили. На пороге стояла настоящая хозяйка квартиры. Оказалось, что паспорт у нее недавно украли, квартира — это ее единственное жилье, о продаже которого она конечно не знала. Как ни печально, скорее всего, Федор потерял и квартиру, и деньги.
Рисков тут великое множество. Изучите, как квартира досталась текущему владельцу. Посмотрите документы, которые помогут понять — не были ли в какой-то момент ущемлены права кого-либо из владельцев, и кто еще может на нее претендовать. Насторожиться стоит, если за последние пару лет произошло несколько последовательных переходов права. Обычно так пытаются скрыть мошеннические схемы. При этом вполне может быть такое, что продавец не пытается сознательно вас обмануть — просто и сам не знает каких-то важных подробностей, но по счастливой случайности сам с проблемой не столкнулся.
Мы проводим юридическую проверку истории переходов права собственности и наличия обременений. По ее итогу выносим заключение — рекомендуем ли мы приобретать эту квартиру, и как обезопасить сделку, если это требуется. По итогам наших проверок, в которых мы рекомендовали объект к покупке, не произошло ни одной утраты права собственности.
Какие риски есть у продавцов квартиры? Советы агента
Договор купли-продажи жилой недвижимости — это документ, в котором подтверждается согласие сторон сделки на переход права собственности на жилье от продавца к покупателю. Договором закрепляются обязательства продавца и покупателя квартиры друг перед другом: первый передает права собственности на жилье, второй уплачивает определенную сумму денег.
Если у вас нет юридического образования, советуем вам сразу обратиться к грамотному специалисту — это слишком важный и сложный для самостоятельного решения вопрос. Ищите компании, которые на рынке давно и имеют хорошую репутацию. Да, это дорого. В интернете можно найти бесплатно шаблоны договора или попросить продавца составить договор, но будут ли учтены ваши интересы?
Настя долго и тщательно выбирала квартиру, потратила много денег на проверки, а на договоре купли-продажи решила сэкономить — скачала договор в интернете и переделала под себя. Настя полностью рассчиталась с продавцом, а вот ключи от квартиры он не отдает, ссылаясь на то, что съезжать ему пока некуда. Срок передачи ключей в договоре не указан. Да, всё закончилось благополучно, но только через несколько месяцев — после скандалов, бессонных ночей и обращения в суд.
Мы составляем индивидуальный договор купли-продажи. Он обеспечивает защиту интересов всех участников сделки. А еще он соответствует требованиям Росреестра — подготовленные нами договоры купли-продажи регистрируются с первого раза, никаких проволочек.
Перед сделкой участники могут ознакомиться с договором в режиме онлайн и предложить свои дополнения. Если они не нарушают ваших интересов, мы их внесем.
Использование банковской ячейки гарантирует сохранность денег в той степени, насколько надежен сам банк. С ним заключается определенный договор аренды. Покупатель в присутствии продавца помещает средства в ячейку, которые сможет забрать обратно, если сделка не пройдет.
Дополнительное соглашение к договору аренды ячейки регулирует доступ участников сделки к ее содержимому. Деньги продавец сможет получить после предъявления банку документов, о том, что сделка совершена и квартира перешла в собственность покупателя.
В соглашении может быть оговорено условие обязательной выписки всех зарегистрированных в квартире.
Если продавец указывает в договоре купли-продажи заниженную цену, то покупатель-мошенник может умышленно не дать ему доступ к ячейке, в которую закладывалась полная сумма. Если продавец обратится в суд, то он получит назад только ту часть денег, которая была указана в договоре купли-продажи.
Как безопасно купить или продать квартиру: оформление сделки
Реже используется продажа квартиры в рассрочку по предварительному договору купли-продажи:
- застройщиками на этапе строительства,
- готовых объектов.
Предварительный договор купли-продажи не предусматривает переход права собственности, но если застройщик не выполняет условия и срывает сроки, то с него будет взыскана сумма по договору и двойные проценты.
Продавец рискует не получить платежи от продажи готового объекта в рассрочку, или они будут приходить с опозданием, в договоре предусмотрительно должны быть прописаны условия отказа от передачи имущества. А если приостановка платежей произошла после того, как уплачено более 60% от суммы, продавец уже не сможет отказаться от сделки даже через суд.
Среди гражданских лиц такая форма продажи применяется редко, не всегда выгодна продавцу, но вполне применима, например, между родственниками, или когда продавец рад найденному покупателю и готов предоставить ему удобные условия для покупки.
Предварительный договор купли-продажи помогает продавцу и покупателю закрепить свой выбор на время подготовки необходимых документов для проведения сделки.
В нем фиксируется цена, прописывается сумма задатка, условие выписки жильцов к определенному сроку, устанавливается порядок оплаты, сроки освобождения квартиры и штрафные санкции при несоблюдении каких-либо условий.
Составление предварительного договора является важным шагом к успешному проведению сделки и подтверждает серьезность намерений покупателя и продавца.
Если продавец захочет расторгнуть впоследствии сделку, как необдуманную, предварительный договор будет документальным свидетельством того, что продавец к сделке готовился, и этот шаг был взвешенным. После подписания предварительного договора он должен будет вернуть залог в большем размере, если передумает продавать квартиру.
Альтернативной называют сделку, когда продавец на вырученные от продажи квартиры деньги будет приобретать другую. Обычно подбирается более дешевый вариант, но может быть и с доплатой.
Появляются целые цепочки продавцов и покупателей, которые приходят для оформления всех сделок одновременно. Практически это обмен квартиры, который оформляется через сделки купли-продажи. Тут нужно быть особенно внимательным при продаже своей недвижимости, чтобы у покупателя не появилось поводов не оплатить или отменить сделку.
С целью уменьшения базы налогообложения сумма недвижимости, указываемая в договоре купли-продажи, может быть умышленно занижена.
Продавец выдает покупателю две расписки о получении денег:
- в одной указывается фактическая сумма по договору,
- а вторая расписка — на разницу между договорной суммой и реальной ценой продажи.
10 ошибок продавцов при продаже недвижимости
При самостоятельном проведении сделки с недвижимостью могут возникать риски, которые вызваны:
- невнимательностью;
- наличием ошибок в документах
- незнанием законов;
- мошенническими действиями;
- игнорированием услуг профессионалов.
Основной риск – угроза потери жилья или полученных денег. Эта проблема возникает в процессе:
- проведения сделки;
- передачи денег;
- выполнения операций с документами;
- продажи жилья, приобретённого по ипотечному договору;
- если квартира покупалась в рассрочку;
- при проведении сделки с участием посредника.
Самым безопасным и надёжным способом является заключение договора купли-продажи. Другие варианты специалисты не рекомендуют использовать.
В процессе заключения сделки возникают следующие риски:
- неправильное составление договора, что делает его недействительным;
- невыгодные условия, которые можно упустить из-за невнимательности;
- фиктивность сделки, если у покупателя другие намерения;
- участие в процессе третьих лиц, возникновение проблем по их правомочиям.
Необходимо соблюдать следующие правила, чтобы избежать серьёзных проблем:
- Внимательно изучать все документы перед подписанием.
- Не передавать бумаги другим лицам.
- Не отдавать расписку или иные подтверждающие документы без получения денег.
Если сделка осуществляется с помощью посредника, есть вероятность нежелательных последствий:
- посредник берёт комиссию за своё участие, возможно не маленькую;
- может скрыться с полученными деньгами.
Продажа недвижимости обычно начинается с поиска покупателя или сотрудничества с риелторами. Необходимо очень хорошо изучить текст договора, составленный агентством.
При общении с будущим покупателем нужно обратить особое внимание на личность гражданина, его манеру поведения.
Настоящий покупатель заинтересуется:
- владельцем квартиры, вопросом как недвижимость получена в собственность;
- панорамами из окна;
- личностями соседей;
- инфраструктурой района;
- габаритами квартиры, состоянием стен, потолка, коммуникаций.
Если действует мошенник, его будут интересовать:
- имущество, которое находится в квартире;
- он не станет задавать вопросы о площади и состоянии жилья;
- не будет интересоваться документами.
Все ценные вещи, находящиеся на виду, необходимо убрать. Не показывать оригинальные документы. У потенциального покупателя стоит проверить паспорт.
Важно определить реальную стоимость жилья, чтобы не продешевить. Для этого есть два варианта:
- экспертная профессиональная оценка;
- мониторинг.
В первом случае нужно обратиться к специалисту по оценке недвижимости. Во втором можно самостоятельно просмотреть уровень цен в регионе. Использовать объявления о продаже квартир, обсуждения на форумах.
Лучше всего использовать оба способа для установления реальной стоимости.
Мошенники часто оценивают квартиру дешевле, убеждают, что нереально продать её по более выгодной цене.
Самые распространённые способы махинаций проводятся на этапе оформления договора купли-продажи. Нужно очень внимательно читать этот документ. Всё должно оформляться правильно, строго в соответствии с действующими законами. Особенно это касается:
- актов передачи жилья;
- расписок о получении денег;
- текста договора.
В документах не должно быть никаких ошибок или опечаток. Нужно проверять все цифры, например, сколько составляет жилая площадь квартиры. Любая неточность ставит под сомнение составленные бумаги, и сделка может быть недействительна. Должны быть прописаны способы решения возможных споров.
При обращении в риэлторское агентство, нельзя оставлять там оригиналы документов.
Возможные риски в момент продажи:
- При передаче денег необходимо официальное подтверждение. Для этого оформляется расписка. Передача расписки до момента выплаты денег не производится, недобросовестный покупатель может воспользоваться этим.
- Фальшивые купюры при оплате наличными.
- Ошибка в переводе средств, если неправильно указаны реквизиты.
Расчёт за покупку производится двумя способами: расплата наличными средствами и по безналу. Второй вариант более безопасный.
При наличном способе передачи денег необходимо:
- делать это в безопасном месте;
- проверить подлинность купюр;
- документальное подтверждение.
- через банковскую ячейку, это гарантирует сохранность средств.
При оформлении продажи надо обратить особое внимание на наличие оригинальных документов покупателя.
Какие риски при продаже квартиры существуют и как их избежать?
Многочисленные риски также связаны с тем, что не все агентства недвижимости – честные игроки. Многие из них ориентированы далеко не на помощь продавцам и покупателям, а на извлечение собственной выгоды, причем достигают они этого посредством незаконных действий.
Будьте внимательны при выборе агентства: обращайте внимание на все детали, которые связаны с его деятельностью и репутацией. Прежде чем доверить проведение такой серьезной сделки как продажа Вашей недвижимости какой-либо компании, убедитесь, что она достаточно долго работает на рынке.
Обратите внимание на наличие отзывов от предыдущих клиентов, проведение большой и качественной рекламной компании. Ознакомьтесь с документами, которые Вам предлагают подписать, в некоторых случаях, лучше получить по ним консультацию независимого юриста.
При продаже можно доверить всё специалистам агентства недвижимости или продать самостоятельно. И в первом, и во втором случае есть свои плюсы и минусы. Рассмотрим их с точки зрения безопасности продажи.
Этот вариант будет самым безопасным с точки зрения и продажи, и покупки жилого помещения. Достаточно выбрать надежное агентство недвижимости. Его специалисты помогут собрать необходимый для продажи пакет документов, найдут на вашу недвижимость покупателя. Главное — будет обеспечена ваша безопасность. Риск связаться с мошенниками будет минимальным.
Существенный плюс при самостоятельной продаже – экономия денежных средств за счет отказа от услуг агентства недвижимости. Каждый этап будет контролироваться продавцом. Но здесь требуется знать основы законодательства. Это процесс трудоемкий, займет много времени. А главное — небезопасный.
Надо быть сведущим в ряде тонкостей при оформлении необходимых для продажи документов, при поиске покупателей, при получении денег за квартиру. Поэтому перед тем, как решиться на этот шаг, хорошо подумайте, сможете ли вы осилить всё это самостоятельно.
Ведь для этого нужны и знание, и время. Если все-таки вы остановились на варианте самостоятельной продажи квартиры, то вам необходимо будет:
- Собрать всю документацию по вашей недвижимости, необходимую для осуществления сделки.
- Подготовить жилье.
- Найти покупателя.
- Составить предварительный договор по купле-продаже.
- Осуществить расчет за жилье.
- Подписать договор о купле-продаже.
- Передать жильё и получить деньги за квартиру.
Вы должны подготовить себя к тому, что этот процесс будет долгим и трудоемким. Но, имея весь пакет документов на руках, можно быстро и без проблем оформить сделку продажи недвижимости. Иначе, найденному вами покупателю придется ждать, пока будут собраны все документы.
Не каждый покупатель согласится на это. Поэтому надо позаботиться о полном комплекте заранее, причем юридически каждый документ должен быть оформлен правильно.
От этого будет зависеть чистота юридической сделки, скорость ее оформления, это может даже повлиять на цену жилого помещения.
Необходимо собрать пакет следующих документов:
- Документы, подтверждающие право собственности на продаваемую недвижимость. Это может быть свидетельство о регистрации прав собственности, может быть другой документ, в котором подтверждается право на недвижимость.
- Паспорт либо какие-либо другие документы, удостоверяющие личность на всех, кто является собственником продаваемого жилья и является, таким образом, участником сделки. Если в квартире проживают несовершеннолетние дети, то необходимо их свидетельство о рождении.
- Необходимо сходить в бюро технической инвентаризации с целью вызова технического работника и последующего обновления технических документов. Только после этого вам смогут дать выписку из кадастрового паспорта.
- Если продавец состоит в зарегистрированном браке, то необходимо наличие свидетельства о браке. Для случая, если недвижимость является совместной собственностью, то супруг либо супруга должны дать свое согласие на продажу жилья.
- Для случая, когда собственником продаваемого жилья является несовершеннолетний ребенок, либо недееспособное лицо, либо лицо с ограниченными способностями, вы должны заранее побеспокоится и получить разрешение у органов опеки и попечительства.
- Если в квартире прописаны недееспособные лица, лица с ограниченными способностями либо несовершеннолетние дети, то в органах опеки и попечительства необходимо получить постановление.
- Предоставьте разрешение всех собственников. Для этого надо, чтобы все собственники подошли в нотариальную контору и нотариально оформили это разрешение.
- Необходимо предоставить данные обо всех лицах, имеющих прописку в продаваемой квартире. Все эти данные отражены в выписке из домовой книги. Здесь следует знать, действие ее ограничено, в связи с этим брать ее необходимо, когда найдется покупатель на недвижимость, будут собраны все другие документы, перед оформлением регистрации прав собственника.
- При продаже квартиры необходимо предоставить справку о том, что все коммунальные платежи оплачены. Так же, как и выписку, ее не рекомендуется брать заранее.
На этом этапе важно правильно оценить свою жилплощадь. Для этого проведите работу по изучению рынка жилья. И только потом займитесь поиском покупателя. Дайте рекламу, что вы хотите продать жилье. Для безопасности ни в коем случае не сообщайте точный адрес, укажите свой номер телефона.
Если человека заинтересовала ваша жилая площадь, то договоритесь о встречи с ним для показа продаваемого жилья на удобное для вас время и обязательно, чтобы в это время могли присутствовать в квартире кто-нибудь еще из ваших знакомых или родственников.
Ни в коем случае не впускайте к себе незнакомцев, если вы в квартире одни. Это небезопасно.
Самой распространенной сделкой является переход недвижимости от одного собственника к другому. Такой переход может быть по договору купли-продажи, в результате приватизации, наследства, реализации залогов.
К сожалению, нередки случаи, когда спустя определенное время после заключения вроде удачной сделки, договор вдруг признается судом недействительным и расторгается со всеми вытекающими последствиями. То есть такой договор считается, что не заключался, а покупатель и продавец возвращаются в состояние статус-кво.
Такой иск могут подать в суд любая из заинтересованных сторон сделок, органы местного самоуправления. Если речь идет о нарушении прав несовершеннолетних, то иск могут подать органы опеки и попечительства. Например, сторонами заключена сделка купли-продажи квартиры, которая принадлежит несовершеннолетнему лицу.
Вот почему на этапе заключения договора важно юридическое сопровождение сделок с недвижимостью.
Какие условия должны быть обязательно прописаны в договорах купли-продажи недвижимости?
Условиями, обязательными для договоров данного вида, без которых такие договоры будут считаться незаключенными, являются:
- условие о предмете (ст.554 ГК РФ), то есть данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору;
- условие о цене недвижимого имущества (ст.555 ГК РФ);
- условие о перечне лиц, сохраняющих право пользования продаваемым жилым помещением (п.1 ст.558 ГК РФ);
- условие о рассрочке платежа при продаже недвижимого имущества в кредит, включающее стоимость недвижимости, порядок, сроки и размеры платежей (п.1 ст.489 ГК РФ).
Кроме того, гражданское законодательство выделяет ряд особенностей в зависимости от субъектного состава:
- государственные и муниципальные предприятия могут продавать недвижимость только с согласия собственника (ст.ст.295, 297 ГК РФ);
- продажа недвижимости несовершеннолетних и недееспособных может осуществляться лишь с разрешения органов опеки и попечительства (ст.37 ГК РФ);
- при продаже недвижимости супругов одним из супругов требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга (ст.35 Семейного кодекса РФ).
Отдельно внимания заслуживает вопрос передачи денежных средств по договору купли-продажи недвижимости. Конечно, способы передачи денег определяются условиями договора. Казалось бы, здесь нет никаких рисков.
Оформление сделки купли-продажи недвижимости состоит из нескольких этапов. Такие сделки подлежат регистрации в Росреестре, о чем вносится соответствующая запись в единую базу данных — ЕГРН.
Однако, если продавец получит от покупателя деньги до момента регистрации договора в Росреестре, то для покупателя есть риск не вернуть ранее оплаченные деньги в случае, если продавцу откажут в государственной регистрации перехода права собственности.
Хорошо, если ситуацию удастся разрешить мирным путем, не прибегая к судебным тяжбам. Но продавец может уже истратить полученные деньги и тогда возврат собственных денег затянется.
Но даже если все этапы сделки пройдут без сучка и задоринки, нельзя гарантировать, что впоследствии добросовестный покупатель не будет иметь проблемы в будущем. Срок исковой давности для оспоримых сделок составляет один год, а ничтожных — 3 года (ст.181 ГК РФ). Например, одна из сторон захочет признать договор купли-продажи квартиры ничтожным по причине того, что договоры оформлялись в момент, когда человек не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. В этом случае сторона доказывает наличие заболеваний в такой степени выраженности, когда они лишают способности понимать значение своих действий или руководить ими (Решение Арского районного суда (Республика Татарстан) от 29.05.2020 г. № 2-175/2020). И опять здесь без услуг опытного юриста не обойтись.
Либо не менее распространенная ситуация — продавец квартиры был признан банкротом. Для пополнения конкурсной массы финансовый управляющий оспорил его сделки, в том числе сделки с продажей квартиры (ст.61.6 Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ). А последствия признания сделки недействительной очень печальны для покупателя — недвижимость возвращается в конкурсную массу. Теоретически покупатель может вернуть деньги после продажи имущества с торгов и погашения долгов перед остальными кредиторами продавца. Но на практике это не всегда возможно без потерь.
При покупке квартиры покупатель может воспользоваться имущественным вычетом. О том, как это сделать максимально выгодным для всех участников сделки, подскажет юрист по сопровождению сделок с недвижимостью.
Как видим, человеку, не обладающему багажом знаний в жилищном, гражданском, семейном, налоговом законодательствах, трудно увидеть подводные камни в сделках с недвижимостью.
А, как свидетельствует арбитражная практика, 10-15% сделок купли-продажи недвижимости оспаривается в суде. При этом стоимость адвоката значительно выше стоимости юриста по сопровождению сделок с недвижимостью. Но, как говорится, скупой платит дважды.
Риски при продаже квартиры: как безопасно продать жилье продавцу