Незаконная реконструкция нежилого помещения: ответственность

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Незаконная реконструкция нежилого помещения: ответственность». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Один из соседей сделал самовольную реконструкцию своей квартиры и 2 пристроя к ней. Нужно ли наше согласие на эту регистрацию.

Доброго дня Виктор! В вашем случае желательно видеть ваши документы на собственность.

Положения ст. 222 ГК РФ не определяют, каким путем ( строительство либо реконструкция) создается самовольная постройка, в связи с чем данная норма может быть применена и в том, и в другом случае.

В силу этого, теоретически исходя из положений ГК РФ реконструированный объект недвижимости может быть признан самовольной постройкой, если в результате реконструкции создан новый объект недвижимости, а сами работы производились:

Разрешение на реконструкцию здания и попадают под действие разных правовых актов, соответственно и документы для согласования нужно собирать разные.

изменяется количество этажей в большую или меньшую сторону;
оборудуется антресольный этаж;
к зданию пристраивается дополнительное нежилое помещение;
если здание требует капитального ремонта с заменой коммуникаций и усилением конструкций.
имеющийся чердак здания перестраивается в мансарду;

Кроме того, если в многоквартирном доме в результате реконструкции уменьшится размер помещений общего пользования, то необходимо получить разрешение от всех владельцев жилья.

Действия, предусмотренные частью 1 настоящей статьи, которые повлекли отступление от проектных значений параметров зданий и сооружений, затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства и (или) их частей или безопасность строительных конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения, либо которые повлекли причинение вреда жизни или здоровью граждан, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни или здоровью животных и растений, либо которые создали угрозу причинения вреда жизни или здоровью граждан, окружающей среде, жизни или здоровью животных и растений, — влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до четырех тысяч рублей; на должностных лиц — от тридцати тысяч до тридцати пяти тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, — от тридцати пяти тысяч до сорока тысяч рублей либо административное приостановление деятельности на срок до шестидесяти суток; на юридических лиц — от трехсот тысяч до шестисот тысяч рублей либо административное приостановление деятельности на срок до шестидесяти суток. 3.

Но таких » хеппи-енд » ситуаций зачастую крайне мало.

Но если уже такое и сложилось, давайте разбираться вместе.

Начните с оценки ситуации совместно с нашими юристами, консультации бесплатны, поэтому можно уже начинать. Теперь о штрафах, цены почему-то сильно варьируются от Области, к самой Москве и составляют на сегодняшний день суммы существенно дёргающие карман. Так на примере, уже выплаченных штрафов, сложилась ситуация, что зачастую многие кто уже заплатил штраф, больше не за что, не захотят попадаться на эту удочку дважды.

Самовольная реконструкция объекта недвижимости

Если для жилых помещений имеются специальные нормы в ст. 7.21 (для граждан) и 7.22 (для управляющих компаний МКД) КоАП РФ, касающиеся ответственности за незаконную перепланировку, то для нежилых федеральный кодекс штрафов за незаконную перепланировку нежилого помещения напрямую не устанавливает.

Однако искомые нормы содержат некоторые законы в регионах. Например, ст. 9.12 Кодекса города Москвы об административных правонарушениях предусматривает как меру ответственности за незаконную перепланировку нежилого помещения штрафы следующих размеров:

для граждан — от 2 до 2,5 тыс. руб.;
должностных лиц (главного инженера, директора) — от 5 до 50 тыс. руб.;
фирм — от 300 до 350 тыс. руб.

Кодекс Волгоградской области об административных правонарушениях в ст. 5.5 и 5.10 устанавливает ответственность за самовольную перепланировку нежилого фонда, находящегося в муниципальной или региональной собственности. Штрафы в этом случае составляют:

для граждан — от 2 до 3 тыс. руб.;
должностных лиц — от 5 до 10 тыс. руб.;
фирм — от 20 до 30 тыс. руб.

В Самарской области ст. 3.3 местного КоАП установила штрафы за неузаконенную перепланировку нежилых помещений в МКД:

для граждан — от 2 до 3 тыс. руб.;
должностных лиц — от 3 до 5 тыс. руб.;
фирм — от 20 до 30 тыс. руб.

При этом не все регионы установили подобные наказания. Например, кодексы об административных правонарушениях Новосибирской области, Ямало-Ненецкого автономного округа, Ханты-Мансийского автономного округа — Югры и Хабаровского края таких норм не содержат.

Как правило, если в субъекте установлен штраф за перепланировку, он касается только помещений в многоквартирных домах. В связи с этим собственники нежилых зданий (торгово-офисных, гостиничных, многофункциональных и других) не считают необходимым разрабатывать проектную документацию и согласовывать ее с местными чиновниками.

Однако отсутствие в законодательстве какого-либо региона штрафа за перепланировку нежилого помещения без разрешения не означает, что нарушитель может совсем избежать наказания. Сущность предварительного согласования переустройства в том, чтобы компетентный контролирующий орган подтвердил отсутствие отступлений от закона. К обязательным относятся не только строительные нормы, но и требования противопожарного и санитарно-эпидемиологического законодательства.

Так, незаконная перепланировка может привести к нарушениям:

ст. 6.3 КоАП РФ о санитарном законодательстве;
ст. 20.4 КоАП РФ о пожарной безопасности.

Наказание установлено в следующем размере:

Избежать штрафа за незаконную перепланировку помещения поможет только своевременное приведение проектной документации в соответствие с требованиями как федерального, так и местного законодательства.

Если вы произвели реконструкцию нежилого помещения без разрешения на строительство, то вам грозит

приход соответствующей комиссии, которая составит на вас акт о незаконной реконструкции и выдаст предписание на приведение нежилого помещения в первоначальное положение.
Далее возможен повторный приход, после чего последует иск в суд о признании реконструкции незаконной и приведении помещения в исходное состояние.
И если будет назначена экспертиза, которая подтвердит угрозу правам других граждан, то может дойти и до сноса вашего помещения. И на суде вас обяжут устранить допущенные нарушения.

Чтобы избежать негативных последствий, вам предстоит сделать следующее – сохранить нежилое помещение в реконструированном виде, даже если нет разрешения на строительство.

Для этого вы должны сначала обратиться в местную администрацию с заявлением о том, что вы произвели реконструкцию и вам необходимо разрешение на ее сохранение. Для этого у вас должно быть

2 техпаспорта: до и после реконструкции,
свидетельство о собственности на нежилое помещение
и документ-основание (например, договор купли-продажи).
Через неделю вы получите отказ, так как первоначально разрешение на реконструкцию вы не получали.

Однако эту процедуру надо соблюсти, так как на суде это сыграет в вашу пользу, а именно, отказ будет являться доказательством того, что вы предпринимали меры к легализации реконструкции нежилого помещения.

Реконструкция нежилого помещения без разрешения на строительство. Последствия

На суде вы должны ходатайствовать о судебной экспертизе, чтобы подтвердить, что ваша реконструкция нежилого помещения без разрешения на строительство соответствует СНИПам, законам, не нарушает права других граждан.

От выводов эксперта будет зависеть и решение суда, если нарушений нет, то реконструкцию сохранят.

На консультацию пришел клиент, который произвел реконструкцию нежилого помещения, а разрешение на ее проведение не брал, так как не знал, что оно потребуется.

Узнал об этом когда стал обращаться в администрацию для согласования, и получил соответствующий отказ. Поэтому и обратился за юридической помощью.
Юрист подготовил исковое заявление, описал все обстоятельства дела, в чем заключается реконструкция – были возведены стены и образовалось 3 комнаты.
В суде заявили о проведении экспертизы, которая подтвердила доводы о том, что реконструкция была совершена без нарушений, и суд вынес положительное решение.

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа
от 24 января 2008 г. N Ф08-8921/07
«Реконструкция объекта недвижимости, осуществленная без необходимых
разрешений, является самовольным строительством,
в связи с чем к разрешению вопроса о признании права собственности
на объект реконструкции применимы положения статьи 222 ГК РФ»
(извлечение)

ООО «Апекс плюс» (далее — общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Департаменту имущественных и земельных отношений администрации г. Ростова-на-Дону о признании не подлежащей сносу самовольно возведенной пристройки в виде выносных витражей к принадлежащему обществу на праве собственности нежилому помещению (комнаты 2-3-3а-22-23-24-25-30-31, 26, 27, 27а, 28, 28а, 29, 29а, 30а), расположенному на первом этаже 9-этажного дома литера А по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Зорге, 37. Истец также просил считать общую площадь указанного помещения равной 708,9 кв. м.

Определением от 29.05.07 суд произвел замену ненадлежащего ответчика на администрацию г. Ростова-на-Дону (т. 1, л. д. 106 — 107).

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Управление Федеральной регистрационной службы по Ростовской области, МИЗО г. Ростова-на-Дону, Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ростовской области, МУПТИ и ОН г. Ростова-на-Дону, Департамент имущественных и земельных отношений администрации г. Ростова-на-Дону.

Самовольная постройка-это недвижимое имущество, возведенное на земельном участке, который в установленном законом порядке для этих целей застройщику не отводился или возведенное без получения всех необходимых документом, с нарушением градостроительных и строительных нор и правил. Таким образом, самовольная постройка является объектом недвижимого имущества и прежде чем назвать тот или иной объект к самовольной постройкой нужно установить, что он является недвижимостью.

Жители многоквартирных домов для улучшения жилищных условий проводят перепланировку, переустройство, реконструкцию помещений, а иногда и возводят самовольные постройки на придомовой территории. Рассказываем о позиции Верховного Суда РФ в отношении легализации подобных изменений в МКД.

Перепланировка, согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, – это изменение конфигурации помещения, когда потребуется внести изменения в его техпаспорт. Она может включать перенос или полный демонтаж перегородок, перенос дверных проёмов, расширение жилплощади, устройство дополнительных санузлов и т.д..

При переустройстве, или переоборудовании, в помещении устанавливаются, заменяются или переносятся инженерные сети, санитарно-техническое, электрическое оборудование. Эти изменения также влекут внесение правок в техническую документацию МКД (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).

Реконструкция, в отличие от переоборудования и перепланировки, меняет параметры всего МКД: высоту, площадь, объём (ст. 1 ГРК РФ). К реконструкции относятся замена несущих конструкций, надстройка и перестройка, расширение объекта капитального строительства: утепление стен, пристройка дополнительного помещения, объединение двух помещений на разных этажах в одно, снос перегородки между балконом и внутренним помещением и другие работы.

На проведение работ по изменению характеристик помещения или даже всего МКД собственник должен получить сначала согласие общего собрания собственников, совместно владеющих общедомовым имуществом (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Уменьшать или увеличивать размер общего имущества можно только с согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Это правило касается реконструкции, переустройства и перепланировки, использования части придомовой территории, когда происходит присоединение к помещению собственника части общего имущества дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Помимо согласия ОСС, для проведения перепланировки или переустройства помещения в многоквартирном доме собственнику необходимо получить разрешение органа местного самоуправления (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).

Судебная практика допускает легализацию таких работ после их проведения. Суд должен установить, что изменения в помещении не нарушают прав других жителей МКД и не создают угрозы их жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). В ином случае собственник помещения обязан вернуть помещение в прежнее состояние согласно технической документации (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

Разберём несколько судебных дел, в которых рассматривались вопросы о приведении помещений после перепланировки, переустройства и реконструкции в соответствие с техпаспортом.

Требование санитарных норм стало решающим в судебном процессе о перепланировке квартиры в одном из МКД Краснодара. Собственник обратилась в орган МСУ с заявлением для получения документов на уже проведённое переустройство помещения. Муниципалитет отказался выдать разрешение. Собственник обратился в суд.

Первая инстанция и апелляция признали право истца на сохранение квартиры в переустроенном виде, посчитав, что изменённое жилое помещение отвечает требованиям СП-54, не нарушает прав соседей и не угрожает их жизни и здоровью.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ. ВС РФ отметил, что суды не приняли во внимание существенные обстоятельства дела. Согласно п. 3.8 СП-2.1.2.2645-10, в жилых зданиях запрещено размещать над жилыми комнатами и кухнями ванные и туалеты. Отказ от выдачи разрешения на переустройство, выданный органом МСУ истцу, ссылался именно на это обстоятельство.

В ходе обследования и экспертизы жилого помещения установлено, что после переноса перегородок увеличилась площадь кухни и санузла. Поскольку квартира истца находится на четвёртом этаже, то существенным для дела являлось уточнение, над какими помещениями третьего этажа располагаются кухня и санузел после переустройства.

Суд первой инстанции и апелляционный суд не учли данное обстоятельство при вынесении решений. ВС РФнаправил дело на повторное рассмотрение.

Семья, проживающая в квартире на первом этаже по договору соцнайма, возвела две пристройки к квартире, увеличив её площадь в 2 раза. Реконструированное помещение не нарушало требований СП-2.1.2.2645-10, требований к пожарной безопасности и соответствовало техническим регламентам, действующим на территории РФ. Однако орган МСУ отказал в сохранении квартиры в переустроенном состоянии, и спор был перенесён в зал суда.

В случае проведения переоборудования или реконструкции нежилого помещения его собственник должен правильно подготовить и оформить документы, после чего получить согласие соответствующего госоргана. Когда разрешение обязательно, что будет в случае его отсутствия, в каком органе и как узаконить реконструкцию нежилого помещения? Ответы на эти вопросы вы получите в данной статье.

Перед тем как ответить на этот вопрос, следует разобраться в понятии реконструкции. Этот процесс связан суменьшением или увеличением общей площади здания путём пристроек и надстроек, увеличением этажности, а также изменением внешней части строения.

Во время осуществления этой процедуры опорные и несущие элементы постройки затрагиваться не должны. В первую очередь это касается межэтажных перекрытий и замены опорных конструкций. Если в процессе СМР затрагиваются опорные конструкции, то такиедействия уже относятся к перепланировке.

Чтобы решить, этот вопрос, требуется собрать и согласовать разные виды документов.

Получать одобрение со стороны государства на проведение реконструкции коммерческого, производственного или нежилого помещения необходимо в случаях:

пристройки к дому дополнительного сооружения;
увеличения количества этажей или их уменьшения путём сноса верхней части дома;
перестройки чердака в мансардное помещение или оборудование антресольного этажа;
необходимости капремонта строения с усилением его несущих конструкций и заменой коммуникаций.

Незаконная реконструкция нежилого помещения ответственность

Когда необходимо разрешения на проведение реконструкции
Этапы согласования работ
Какие документы необходимы для реконструкции
Особенности реконструкционных мероприятий помещений в нежилом здании
Особенности реконструкции нежилых помещений
Особенности проведения реконструкции коммерческих помещений
Необходимость согласования реконструкции здания
Различия между перепланировочными и реконструкционными работами
Самостоятельное решение вопроса по узакониванию реконструкции (перепланировки)
Какая ответственность предусматривается за самовольную реконструкцию
Какие последствия могут наступить после самовольного проведения перепланировки

Чтобы решить, этот вопрос, требуется собрать и согласовать разные виды документов.

пристройки к дому дополнительного сооружения;
увеличения количества этажей или их уменьшения путём сноса верхней части дома;
перестройки чердака в мансардное помещение или оборудование антресольного этажа;
необходимости капремонта строения с усилением его несущих конструкций и заменой коммуникаций.

Для реконструкции нежилых строений на первоначальном этапе следует получить в БТИ копии техплана постройки, которые предоставляются по требованию правообладателя или арендатора объекта капстроительства. После этого в отдел архитектуры соответствующего населённого пункта подаётся техплан строения вместе с заявлением о выдаче проекта реконструкционных работ нежилого здания.

После получения заявленияархитекторы выезжают на место для составления проекта, который должен соответствовать не только техническим, но и предусмотренным законом санитарным и противопожарным нормам.

После подготовки специалистами проект для реконструкции утверждает городской отдел архитектуры, а затем местная санэпидемстанция иМЧС.

В случае внесения изменений в систему отопления, освещения, газо- и водоснабжения необходимо получить одобрение от всех этих коммунальных служб. Следующий этап связан с получением акта выполненных работ, который оформляется жилищной комиссией и подписывается главой администрации города.

Пакет подготовленных документов и заявление на выдачу согласия отправляют в муниципальный орган, который выдаёт разрешение для реконструкции здания или запрещает её.

В случае получения отказа можно устранить недостатки и начать процесс заново.

Чтобы неполучить отказ, нужно правильно собрать, оформить и подать в соответствующие инстанции такие необходимые документы, как:

заявление о выдаче разрешения;
паспорт собственника строения;
документы, подтверждающие право владения или аренды объекта капстроительства;
геоподоснову местности;
проект, в котором отображён план реконструкции нежилого строения;
заключение экспертной комиссии о техническом состоянии объекта недвижимости;
поэтажный план строения с чертежами всех находящихся в нём нежилых объектов которые нужно будет реконструировать;
письменное одобрение всех собственников, если нежилые объекты расположены на территории жилого дома.

Ключевое значение для согласования или узаконивания переустройства имеет проектная документация. На основании ее данных будет выдано разрешение на проведение работ (в многоквартирных домах), либо вынесен отказ.

Утверждение требования к составу проекта перепланировки производится на стадии обследования объекта и переговоров с заказчиком работ, когда надо сделать итоговый вариант документа.

Нежилое помещение – это помещение, не предназначенное для постоянного проживания людей, и используемое в коммерческих, промышленных, культурно-просветительных и прочих целях. В зависимости от расположения, помещения нежилого типа можно разделить на следующие группы:

Отдельно расположенные здания.
Части многоквартирных домов, используемые в коммерческих целях.
Площади многоквартирных домов, не предназначенные для проживания людей (подвалы, лестницы, чердаки).

На сегодняшний день все процессы, связанные с перепланировкой нежилых помещений в столице, регулируются нормами ЖК РФ и Постановлением Правительства Москвы №508. Так, владельца нежилого помещения, осуществившего перепланировку без разрешения контролирующих органов, в 2020 году ждет ответственность в виде финансовых санкций:

Если нежилой объект находится в собственности физического лица, сумма штрафа составит 2500 руб.
Если владельцем помещения/здания является юридическое лицо, размеры штрафа составляют от 300 до 350 тыс. руб.

Вместе с этим владелец недвижимости обязан узаконить все изменения в установленном действующим законодательством порядке. Если перепланировка была произведена с нарушением строительных норм, собственник получает Предписание Жилинспекции устранить все нарушения в установленный срок. При неисполнении требований Мосжилинспекции, дело будет направлено в суд, после чего может быть принято решение о лишении собственника права распоряжаться своим имуществом.

Порядок оформления перепланировки объектов нежилого фонда зависит от их месторасположения: в случае проведения ремонта нежилого помещения в многоквартирном доме, все изменения должны быть обязательно согласованы в Мосжилинспекции. Кроме этого, могут потребоваться разрешительные документы от Роспотребназдора, МЧС, Москомархитектуры, Мосэнерго, Москомнаследия и т.д., в зависимости от масштабности планируемых работ. При этом узаконить уже выполненный ремонт гораздо сложнее и дороже, поэтому рекомендуется заранее согласовать все изменения.

Если вам нужна помощь в согласовании перепланировки нежилого помещения, специалисты компании «2ПРОЕКТОР» всегда готовы вам помочь. Мы не только разработаем и подготовим всю необходимую документацию, но и произведем ее согласование в компетентных инстанциях в максимально короткие сроки. Стоимость согласования перепланировки нежилого помещения в нашей организации составляет от 180 тыс. рублей. Более подробную информацию о наших услугах вы найдете на официальном сайте или позвонив нам по тел. 8 (495) 956 70 30.

Обращайтесь, мы знаем, как вам помочь!

Само собой подразумевается, что Администрация задним числом вам не выдаст разрешение на строительство, реконструкцию. Т.е. единственный выход – это обращение в суд. Огромным подспорьем и для истцов, и для их представителей, и для судов в том числе являлось и является (действующее) постановление Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума Высшего арбитражного суда РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Основные условия, позволяющие вам «узаконить» свой объект, – это наличие в собственности земельного участка, на котором расположен объект, положительное заключение эксперта о том, что реконструкция жилого дома соответствует градостроительным нормам и правилам, не создает угрозы жизни и здоровью.

Итак, с чего же начать? Обратитесь в Администрацию района (округа) – в отдел (Управление) архитектуры с заявлением о выдаче разрешения. Получите официальный (письменный) отказ. Обратитесь в экспертную организацию для разрешения вопроса, соответствуют ли конструкции объекта градостроительным и строительным нормам и правилам с учетом функционального назначения (фактического использования) данного объекта (имейте в виду, что исследование эксперта, которое вы приобщили к иску, не всегда и не обязательно может быть положено в основу решения суда).

Суд может назначить строительно-техническую экспертизу, и специалист, который ранее давал вам заключение, уже не сможет участвовать в качестве эксперта. Как правило, выбираться будет эксперт и экспертная организация, имеющие наибольшую квалификацию, стаж, опыт работы.

Несмотря на кажущуюся сложность, приведу реальный пример из судебной практики. Районный суд удовлетворил иск. Апелляция засилила (уже в 2020 году).

Гражданка обратилась в суд с иском к администрации района области о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии и признании права собственности на реконструированный жилой дом. В целях улучшения жилищных условий истица самовольно без получения разрешения на строительство переоборудовала часть чердачного помещения под мансарду, а также обложила стену кирпичом.

Для получения разрешения на строительство обратилась в администрацию района. Отделом архитектуры был подготовлен градостроительный план земельного участка, и постановлением администрации района данный градостроительный план был утвержден. Однако в выдаче разрешения на строительство отделом архитектуры было отказано, поскольку работы по реконструкции были уже произведены.

Было проведено техническое обследование конструкций жилого дома, которое каких-либо нарушений или угрозы жизни и здоровью при их эксплуатации не выявило. На основании изложенного истец просила суд сохранить жилой дом в реконструированном виде, погасив в ЕГРН актуальную регистрационную запись о регистрации права собственности.

В ходе рассмотрения дела в качестве третьих лиц судом были привлечены смежные с истцом землепользователи. Последние подали иск о признании строения самовольной постройкой и обязании ее сноса. В обоснование своих требований указали, что реконструкция велась с нарушением строительных норм.

Данные исковые заявления определением суда объединены в одно производство для совместного рассмотрения. Далее изложу правовую позицию суда первой инстанции без цитат.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему выводу.

В соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства.

В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Реконструкция жилого дома может включать:

изменение планировки помещений,
возведение надстроек, встроек, пристроек,
а при наличии обоснований – частичную разборку здания, повышение уровня инженерного оборудования (Ведомственные строительные нормы Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР «Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования ВСН 61-89» (р.) (утв. Приказом государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от 26.12.1989 г. № 250).

Согласно разъяснениям, данным в п. 28 постановления Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума Высшего арбитражного суда РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

В соответствии с ч. 1 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно ч. 3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно ч. 1 ст. 263 ГК РФ, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

Как следует из актуальных сведений ЕГРН, имеющихся в материалах дела, жилой дом принадлежит на праве собственности истцу. Также истцу принадлежит на праве собственности земельный участок, расположенный по данному адресу, площадью… кв. м, с кадастровым номером № …

В ходе эксплуатации принадлежащего ей дома истицей без получения необходимой разрешительной документации была произведена реконструкция принадлежащего ей жилого дома, расположенного по адресу: …, в частности реконструирована мансарда, а также смежная по отношению к жилому дому стена обложена кирпичом, заложены три оконных проема, имевшихся в данной стене.

В ходе рассмотрения дела определением суда по данному гражданскому делу назначена строительно-техническая экспертиза.

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

1. Определить, соответствуют ли конструкции дома, расположенного по адресу: … градостроительным и строительным нормам и правилам, с учетом функционального назначения (фактического использования) данного объекта? В случае несоответствия указать выявленные нарушения, а также указать, влияют ли данные нарушения на безопасность объекта, могут ли они повлечь нарушение прав и охраняемых законом интересов других лиц, создать угрозу жизни и здоровья граждан.

2. Соответствует ли в настоящее время дом, расположенный по адресу: …, требованиям санитарного, пожарного, экологического законодательства, а также Правилам землепользования и застройки сельского поселения? В случае несоответствия указать выявленные нарушения, а также влияют ли эти нарушения на безопасность объекта, могут ли повлечь нарушение прав и охраняемых законом интересов других лиц, создать угрозу жизни и здоровью граждан.

3. Если при реконструкции дома, расположенного по адресу: …, были допущены нарушения градостроительных и строительных норм и правил, какие необходимо произвести работы для приведения объекта в соответствие с указанными требованиями?

В результате экспертного исследования сделан вывод о том, что техническое состояние конструкций – исправное, видимых дефектов и деформаций фундаментов, стен, перекрытий не обнаружено. Техническое состояние строительных конструкций позволяет эксплуатацию здания без угрозы жизни и здоровья людей.

Несоответствие минимально допустимому противопожарному расстоянию обусловлено тем, что жилой дом до реконструкции был построен в 1965 году, в то время как отсутствовали строительные и пожарные нормативные требования.

Также экспертом предложены виды работ, необходимых для приведения жилого дома в соответствие с указанными требованиями: устройство водоотводящих лотков, снеговых барьеров, а также наращивание шахты вытяжной вентиляции над коньком крыши дома не менее 1 метра.

Допрошенный в ходе судебного заседания эксперт поддержал выводы своего заключения и пояснил, что в ходе произведенной реконструкции жилого дома противопожарные разрывы между ее домом и домом соседей фактически не изменились (сократились на 25 см, то есть толщину кирпича), они как не соответствовали предъявляемым к ним требованиям, так и не соответствуют, поскольку дом 1965 года постройки. Вместе с тем поскольку в ходе реконструкции данная стена была обложена кирпичом, а также кирпичом заложены 3 окна, которые ранее имелись в данной стене, огнестойкость указанной стены возросла. Пояснил, что все недостатки, которые были им отмечены в экспертном заключении, устранены стандартным в данном случае путем, за исключением нарушения противопожарных разрывов, нарушение которых технически неустранимо. Указал на излишнее назначение по делу дополнительной экспертизы, которая могла бы иметь своей целью установление факта проведенных работ, направленных на исправление недостатков конструкций дома, поскольку их проведение подтверждено представленным фотоматериалом.

Недостаток в вентиляции, указанный им в экспертном заключении, по его мнению, также устранен, поскольку в настоящее время труба находится выше, чем конек крыши. Кроме того, нахождение трубы ниже конька крыши может повлиять лишь на вентиляцию в доме истца, к соседям она не имеет никакого отношения и их права не нарушает. В соответствии со строительными нормами относительно кровли крыши указано, что должны быть снеговые барьеры, и их отсутствие было нарушением строительных норм. Вместе с тем, каких-либо требований к снегозадержателям относительно высоты, ширины или иных технических параметров строительные нормы и правила не содержат.

Таким образом, истцом представлены надлежащие доказательства соответствия в настоящее время возведенного спорного объекта недвижимости градостроительным, строительным нормам и правилам, иным нормативным документам в области технического регулирования и строительства, действующим на территории Российской Федерации, а также доказательства отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан на возведенных объектах.

При таких обстоятельствах, учитывая, что реконструкция спорного объекта недвижимости была осуществлена собственником без получения необходимого разрешения на строительство, с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, объект расположен в пределах земельного участка, принадлежащего истцу на праве собственности, суд считает требование истца о признании права собственности на самовольно реконструированный объект недвижимого имущества подлежащим удовлетворению.

Между тем, сосед, привлеченный к участию в деле, обжаловал данное решение в суд апелляционной инстанции.

Наверняка интересно, какое же решение принял областной суд? Дело было рассмотрено в апелляционной инстанции, но вышеприведенное решение суда первой инстанции оставлено в силе. Дом сохранен в реконструированном виде. Т.е. гражданин добился защиты своих интересов вне зависимости от доводов своих соседей.

Решение, вступившее в законную силу, а именно таковым является судебный акт, для Росреестра является правоустанавливающим документом в силу Закона о госрегистрации недвижимости № 218-ФЗ. В решении указывается, что судебный акт является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРН и основанием для погашения (прекращения) ранее имевшихся записей в ЕГРН. Поэтому, получив решение суда (с отметкой о вступлении в силу), можно обращаться в Управление Росреестра (через МФЦ).

Для согласования проводимых работ, необходимо обзавестись копиями технического плана здания. Получить нужные бумаги можно в БТИ. Они находятся в свободном доступе и предоставляются по первому требованию собственника нежилого помещения.

Затем эти документы предоставляются в городской отдел архитектуры. Здесь можно заказать проект реконструкционных работ объекта недвижимости.

Для этого в нежилое помещение, находящееся в многоквартирном доме или коммерческом здании, оформляется выезд архитектора. Он составит требуемый проект в строгом соответствии с санитарными, техническими и пожарными нормативными актами.

Подготовленный проект утверждается в городском отделе архитектуры и уполномоченными инстанциями. Сюда относятся санэпидемстанция, пожарная инспекция и коммунальные службы.

Согласие последних необходимо в том случае, если при реконструкции затрагиваются инженерные коммуникации (система отопления и водоснабжения, электрическая проводка и подводка газа).

Затем нужно заручиться разрешением жилищной комиссии. В правовое поле этой организации попадает оформление акта выполненных работ.

Полученное в указанной организации разрешение, необходимо завизировать у главы администрации города.

Все собранные документы отправляются в органы местного самоуправления, которыми и будет подписано согласие на реконструкцию.

Стоит отметить, что одобрения от органов местного самоуправления на проведение работ можно и не получить. В этом случае согласование реконструкции начинается сначала.

Чтобы реконструкция нежилого помещения проходила в строгом соответствии букве закона, нужно подготовить следующие документы:

документ, подтверждающий личность заявителя (паспорт);
заявления во все перечисленные выше инстанции;
топографический план местности (геоподоснова) где находится объект недвижимости. При этом неважно, где находится реконструируемое помещение: в многоквартирном доме или отдельно стоящем здании;
проект с планом реконструкции нежилого строения;
документы, дающие право распоряжаться собственностью или договор аренды помещения;
экспертное заключение о техническом состоянии здания;
поэтажный план здания, включающий в себя чертежи всех нежилых помещений, подлежащих реконструкции;
если нежилое помещение расположено в многоквартирном доме, необходимо письменное разрешение всех собственников жилья на проведение работ.

Штраф за незаконную перепланировку нежилых помещений

Если же реконструкция выполнена без соблюдений норм, в том числе и СЭС, тогда можно говорить о том, что собственника в принудительном порядке заставят вернуть все в былое состояние.

При этом стоит знать, что мелкий ремонт, который не относится к классу «реконструкция» нежилых помещений не требует сбора разрешительной документации; во всех остальных случаях процесс получения официального разрешения неизбежный.

Рекомендуем прочесть: Жалоба мировому судье образец

Когда собственник перестраивает свое нежилое помещение, он должен помнить, что любой снос стен или, например, достройка, а также изменение проектного расположения окон и дверей должно быть обозначено в новом техническом паспорте.

Когда происходит узаконивания реконструкции офиса или магазина, должно соблюдаться правило, согласно которому несущие стены и конструкции не убираются, а также не изменяются.

Желательно, перед началом строительных работ получить на них разрешение, но если такого нет, тогда стоит говорить, что узаконивание пройдет в судебном порядке.

Согласно ч.3. ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

Если суд установит факт наличия спора между Вами (как владельцем земельного участка и здания) и ими (как землепользователями или совладельцами), то сам вызовет их в судебное заседание. Имейте в виду, речь здесь идет даже о праве сервитута. Не говоря уже об имуществе совладельцев Вашего земельного участка.

Выполнение этого этапа не является обязательным, однако позволяет в будущем снизить риск отказа в согласовании.

На этом этапе проводятся предварительные консультации ( в том числе с уполномоченными органами власти) по вопросу принципиальной возможности выполнения перепланировки ( реконструкции) конкретно в Вашей ситуации.

В случае, если реконструкция нежилого помещения предполагает организацию отдельного входа, выясняется возможность организации парковки. Деньги, потраченные Вами на предварительную работу, зачитываются в стоимость следующего этапа.

ОБЕЩАЕМ! Мы не будем надоедать Вам своими коммерческими предложениями и рекламной информацией.

Вам просто позвонит юрист, специализирующийся на указанной теме, и постарается ответить на интересующий Вас вопрос о ценах и сроках выполнения необходимых работ.

Ответ так же может поступить Вам на электронную почту. В запросе можно указать, какой вариант связи для Вас предпочтительнее.

документ, подтверждающий личность заявителя (паспорт);
заявления во все перечисленные выше инстанции;
топографический план местности (геоподоснова) где находится объект недвижимости. При этом неважно, где находится реконструируемое помещение: в многоквартирном доме или отдельно стоящем здании;
проект с планом реконструкции нежилого строения;
документы, дающие право распоряжаться собственностью или договор аренды помещения;
экспертное заключение о техническом состоянии здания;
поэтажный план здания, включающий в себя чертежи всех нежилых помещений, подлежащих реконструкции;
если нежилое помещение расположено в многоквартирном доме, необходимо письменное разрешение всех собственников жилья на проведение работ.

Рекомендуем прочесть: Можно ли выписать ребенка из квартиры

Собирать документы на проведение реконструкции, довольно хлопотное занятие, поэтому некоторые собственники нежилых помещений проводят работы на свой страх и риск, не заручившись необходимыми бумагами. Их действия попадают сразу под две части статьи КоАП (Кодекса об Административных Нарушениях РФ):

Для начала нужно обратиться в департамент строительства и архитектуры с заявлением об узаконивании реконструкции здания. Вам, скорее всего, ответят отказом. Данный отказ и будет основанием для обращения в суд.

К сожалению, результат не всегда соответствует ожиданиям, так как судебная практика неоднозначна и за последние пару лет увеличивается доля решений не в пользу собственника.

В таком случае многое зависит от уровня юриста.

Кроме того, Градостроительный кодекс содержит на объектах капитального строительства, а так же последующего ввода таких объектов в эксплуатацию.

Регистрация правоустанавливающих документов предусмотрена Федеральным законом от 21.07.1997 №122-ФЗ

« О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Оснований для регистрации права собственности на созданный объект в результате незаконной реконструкции нет, поскольку акт ввода в эксплуатацию отсутствует, а орган, уполномоченный на выдачу таких актов, осуществляет их подготовку только в случае, если данный объект возник на основании разрешения на строительство. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой, продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

На страже ремонта: кто и как борется с самовольной перепланировкой

Ограничение может быть наложено на все организации, которые имеют отношение к объекту: заказчик, подрядчик, арендаторы и т.п.

Запрет эксплуатации. Налагается на установленный судом срок, до устранения внесенных изменений или до их легализации. Судебное разбирательство. Его последствия зависят от масштабов, допущенных нарушений, конкретных претензий к застройщику или собственнику здания.

Суд может обязать ответчика выплатить компенсации истцам, устранить внесенные конструктивные, планировочные и другие изменения, снести объект, отстроить его заново и т.п. Запрет на проведение работ. Налагается в процессе нелегальной реконструкции, ограничивает проведение строительства, монтажа и т.п.

Однако органы власти могут попросить суд признать такое здание самовольной постройкой.

И не исключено, что собственнику придется вернуть объект недвижимости в прежнее состояние или, если это невозможно, снести недвижимость.

Поэтому компании необходимо легализовать самовольно реконструированное здание. Однако на практике это сделать непросто.

Реконструкция объектов недвижимости, как и строительство, в большинстве случаев требует специального разрешения (ч. 2 ст. 51 ГрК РФ). На практике очень часто здания и строения реконструируются без получения каких-либо документов.

Как правило, это связано с тем, что разработка проектной документации, которая необходима для получения разрешения, отнимает немало времени и средств.

При этом владельцы недвижимости редко задумываются, что такая самовольная реконструкция может повлечь для них серьезные негативные последствия. Казалось бы, после самовольной реконструкции собственник может, как и прежде, свободно пользоваться принадлежащей ему недвижимостью.

1.3.Возможность проведения реконструкции здания без вывода из эксплуатации предусматривается проектной документацией, получившей положительное заключение экспертизы.

2. Основание для проведения работ по реконструкции многоквартирного дома, предусматривающей надстройку здания мансардным этажом, переоборудование чердачного пространства в эксплуатируемые помещения, углубление подвалов 2.1.

Работы по реконструкции многоквартирного дома проводятся с соблюдением требований законодательства на основании разрешения на строительство (реконструкцию) всего здания в установленном порядке.

2.2.

Органами, осуществляющими выдачу разрешений на строительство (реконструкцию) в Санкт-Петербурге, являются: — Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга; — Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга (в случае, если многоквартирный дом, в котором предусматривается реконструкция, относится к объектам культурного наследия)

16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»? Ответ: Часть 2 ст.

23 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает перечень документов, необходимых при переводе жилого помещения в нежилое помещение, которые собственник соответствующего помещения должен представить в орган, осуществляющий такой перевод.

В противном случае реконструкция будет считаться незаконной, а исполнителю придется заплатить штраф внушительного размера.Согласование реконструкции и оценку проекта реконструкции нежилого проводит земельный комитет.

Данная информация находится в свободном доступе, поэтому должна выдаваться по первому письменному или устному требованию заявителя.Собрать

Риски незаконной реконструкции зданий

В кадастровый план и паспорт вносятся соответствующие корректировки. То же самое касается любых документов с техническими характеристиками.

Эта статья посвящена вопросам, связанным с получением разрешения на строительство. Норма описывает, что это за документ, в каких случаях его надо оформлять, получать. Описаны буквально все основания, требующие оформления разрешения.

Если реконструкция оказалась несогласованной и слишком большой, то стоит быть готовыми к наложению административного штрафа.

Даже соседи могут подать в суд, если узнают о незаконно проведённых работах. Больше всего проблем возникает у тех, кто с подобными законодательными решениями сталкивается впервые.

Кстати, в соответствии с пп.4 п.17 ст. 51 ГсК РФ, для переустройства и перепланировки разрешение на строительство не требуется. В отличие от реконструкции. В соответствии с п.28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект, однако не применяются в случае перепланировки, переустройства (переоборудования) жилого помещения.

На сегодня часто наблюдается практика, когда технические органы, обслуживающие недвижимость, более лояльные в процессе оформления бумаг на нежилой фонд, но только в том случае, когда здание стоит отдельно, а не переведенное когда-то именно из жилого. В любом случае, очень важно соблюдать все инженерные правила, а также придерживаться, как индивидуальной, так и общей безопасности, чтобы перепланировка не спровоцировала несчастный случай.

Учитывая факт, что самовольной является такая реконструкция, на которую изначально не было разрешение, узаконивать ее необходимо в любом случае; до этого момента она считается незаконной и кроме этого, может повлечь не только административную, но и криминальную ответственность. Если же реконструкция выполнена без соблюдений норм, в том числе и СЭС, тогда можно говорить о том, что собственника в принудительном порядке заставят вернуть все в былое состояние. При этом стоит знать, что мелкий ремонт, который не относится к классу «реконструкция» нежилых помещений не требует сбора разрешительной документации; во всех остальных случаях процесс получения официального разрешения неизбежный.

Указанное помещение стало жилым, т.е. пригодным для постоянного проживания. В соответствии с ч.4 ст. 29 Жилищного кодекса РФ, на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Реконструкцией нежилого объекта недвижимости считается снесение стен, изменение перегородок, оборудование отдельного входа, увеличение или уменьшение количества дверных и оконных проемов, переустройство коммуникационных и инженерных систем. Помимо этого должен быть технический план на объект, узнать подробнее об этом. Любое из вышеописанных действий может нанести вред здоровью и жизни человека, если оно не будет согласовано с уполномоченными органами. Именно поэтому перепланировка нежилого здания должна быть узаконена.