Нюансы ипотеки под долевое строительство

Автор admin Рубрика: Предмет наследства

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нюансы ипотеки под долевое строительство». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Ипотека под долевое строительство – это распространенная схема возведения многоэтажных домов за счет средств, привлеченных застройщиком.

Как правило, сам застройщик не имеет таких крупных финансовых ресурсов, чтобы без чьей-либо помощи оплачивать возведение многоэтажных домов. Для этого он привлекает ресурсы инвесторов и дольщиков.

Ипотека под долевое строительство

Договор долевого участия является в сделке главным документом, удостоверяющим сотрудничество с застройщиком. После заключения этого договора, он обязательно предоставляется в банк. Без него кредитное учреждение не станет перечислять средства на счет застройщика.

В договоре долевого участия должна содержаться следующая информация:

  • Сведения об объекте строительства;
  • Срок его гарантии;
  • Сроки действия договора;
  • Права и обязанности сторон сделки;
  • Цена договора и сроки его оплаты;
  • Способ обеспечения обязательств застройщика.

На основании зарегистрированного договора долевого участия заключается ипотечный договор, который аналогично должен быть зарегистрирован в Росреестре. Регистрация ДДУ может занимать от 10 до 30 дней.

Если предполагается использование материнского капитала в качестве оплаты ипотеки, это должно быть прописано в договоре долевого участия. Утаивать эту информацию от застройщика не стоит.

Перед заключением ипотечного договора нужно будет оформить еще одно соглашение – о страховании недвижимости от гибели и повреждения. Это обязательный вид страховки, без которого ипотека не может быть оформлена.

Закладная в такой ипотеке не оформляется, так как залогом выступает не сама недвижимость, а имущественное право на нее.

Сегодня многие банки активно кредитуют граждан под строительство жилья. Некоторые из них даже сотрудничают с неаккредитованными застройщиками. Но в таких ситуациях службой безопасности банка тщательно проверяется уставная и финансовая документация застройщиков.

Рассмотрим условия ипотечного кредитования долевого строительства самых крупнейших и надежных банков страны. К ним относятся:

Для заключения договора такого типа не требуются поручители, так как в качестве залога выступает право собственности на недвижимое имущество, которое будет приобретено на средства, полученные в кредит.

На начальном этапе строительства можно выбрать наиболее подходящий вариант планировки для будущей квартиры, а также её территориальное местонахождение и необходимый размер полезной площади помещения.

ВАЖНО!!! В отличии от вторичного рынка недвижимости, приобретая квартиру в новостройке, покупатель освобождает себя от риска её потери из-за задолженности, а также от необходимости собирать множество документов для переоформления на себя права собственности, что значительно упрощает процедуру купли-продажи.

По договору цессии можно переуступить права на объект долевого строительства. Такая сделка позволяет делегировать свои права на недвижимость суб- покупателю, получив взамен денежные средства.

В обязательном порядке производится процедура страхования гражданской ответственности застройщика за ненадлежащее выполнение обязательств перед покупателем. Юридическую сторону данного вопроса регулирует статья 15 Федерального закона под номером 214-Ф3.

Минусом является то, что заёмщик не имеет возможности сразу вселиться в квартиру, а также, помимо тела кредита, приходится выплачивать проценты.

Перед заключением такого договора, следует ознакомиться с его типовыми образцами и, по возможности, проконсультироваться с опытным юристом.

Также следует проверить репутацию застройщика:
  • посмотреть информацию о нём в Едином реестре застройщиков;
  • ознакомиться с разрешением на строительство, которое должно соответствовать требованиям нормативно-правовых актов, регулирующих этот вопрос;
  • провести мониторинг отзывов клиентов, которые ранее сотрудничали с данным застройщиком.

Следует сотрудничать только с проверенными застройщиками, которые давно работают на рынке недвижимости, потому что существует множество компаний-однодневок, которые после заключения фиктивного договора участия в долевом строительстве исчезают с деньгами клиентов без выполнения обязательств перед ними.

ВАЖНО!!! Перед выдачей кредита на жильё, банк тоже проверяет всю информацию о застройщике, но вышеописанные меры предосторожности помогут заёмщику дополнительно обезопасить свои финансовые вложения.

В договоре должно быть указано, какой конкретно объект недвижимости передаётся в собственность покупателя после завершения строительных работ. Также, нужно обязательно обозначить срок выполнения застройщиком его обязательств, цену недвижимости и период её выплаты участником долевого строительства. Только при указании вышеописанных данных договор будет иметь юридическую силу. Важно максимально точно описать параметры приобретаемого жилья, так как по окончанию строительных работ, недобросовестный застройщик может предоставить совершенно другой объект недвижимости, к примеру, с лишними квадратными метрами, которые придётся оплатить по рыночной стоимости. Такие случаи довольно часты так как строительная компания не может в одностороннем порядке изменять условия договора, но имеет возможность корректировать параметры объекта недвижимости в соответствующей документации.

Стоит учесть, что договор долевого строительства не будет допущен к внесению в общую базу Росреестра, если предварительно не была произведена процедура страхования гражданской ответственности. За данную услугу заёмщику придется заплатить до 2% стоимости недвижимости банку или частной страховой компании.

Прежде всего, важно знать, что размер суммы возврата средств по отношению к договору долевого участия не может превышать двух миллионов рублей.

Право на возможность получения покупателем имущественного вычета возникает сразу после заключения акта о передаче в собственность участника долевого строительства объекта недвижимости застройщиком. При этом необязательно наличие свидетельства о регистрации права собственности на недвижимость. Данный нюанс регулируется 220 статьёй Налогового кодекса Российской Федерации.

ВНИМАНИЕ!!! Сумму налогового вычета можно получить и с цены объекта недвижимости, и с процентов, выплачиваемых заёмщиком кредитующей организации.

Для возврата налога на доходы физических лиц требуется собрать следующий пакет документов:
  • Заявление с изложенным в нём ходатайством о вычете средств;
  • Оригинал или нотариально заверенная копия договора долевого участия;
  • Документ, подтверждающий приобретение права собственности на недвижимость;
  • Акт о передаче застройщиком объекта договора в единоличное владение участника долевого строительства;
  • Квитанции или другие документы, подтверждающие произведение платежей по ипотеке на долевое строительство.
  • Семейное право
  • Наследственное право
  • Земельное право
  • Трудовое право
  • Автомобильное право
  • Уголовное право
  • Недвижимость
  • Финансы
  • Налоги
  • Льготы
  • Ипотека

В сфере недвижимости в настоящее время все более распространена сделка уступки прав требования, которая подходит приобретателям жилья. Она позволяет покупателям стать правообладателями квартир на стадии строительства новостройки.

Сделка обладает многими достоинствами, но также наряду с этим у нее имеются и недостатки, которые связаны с возможными рисками при ее заключении.

Основные правила, касающиеся оформления сделки уступки прав требования регулируются статьями гл. 24 ГК РФ.

А также положениями ФЗ № 214 от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

  • Законодательный акт много раз дополнялся поправками для того, чтобы улучшить процедуру заключения договора цессии, поэтому с 27 июня 2019 года действует текущая редакция этого закона.
  • Нормы права, содержащиеся в вышеуказанных актах, позволяют в полной мере обеспечить защиту прав покупателей объектов недвижимости от возможных претензий, предъявляемых от недобросовестных фирм-застройщиков.
  • Покупка строящегося объекта недвижимого имущества, как правило, связано с некоторыми рисками для приобретателя.
  • Необходимо помнить, то договор цессии на квартиру в порядке участия в долевом строительстве является менее рискованным мероприятием.

Согласно указаниям ФЗ № 214 сделка переуступки прав требования на квартиру в новостройке должна быть зарегистрирована в службе Росреестра.

До момента подписания акта приема-передачи с застройщиком, дольщик может осуществить переуступку своих прав другому лицу.

Порядок оформления ипотеки на долевое строительство

В силу положений вышеназванных законодательных актов переход право собственности совершается до момента передачи жилья дольщику и подписания соответствующего акта с застройщиком.

  1. Осуществление сделки переуступки права требования допускается только при согласии на это строительной фирмы.
  2. Кроме этого, требуется получить письменное согласие супруга, если продавец состоит в официальном браке.
  3. Такое согласие должно оформляться в нотариальной конторе.

Также цессионарий должен совершить оплату за квартиру в недостроенном доме согласно условиям основного договора ДДУ.

При отсутствии возможности оплаты, допускается оформление сделки, согласно которой оставшаяся задолженность перед застройщиков переводится на покупателя.

В соответствии со ст. 388 ГК РФ уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Поскольку договор долевого участия должен проходить процедуру государственной регистрации в ФКП Росреестра, то совершенная на его основе сделка переуступки также должна быть зарегистрирована в установленном порядке.

Банком при выдаче заемных средств по ипотечному кредиту проверяется платёжеспособность заемщика.

Если заемщик испытывает финансовые трудности и не может выполнять свои обязательства по возврату кредитных средств, то банк может осуществить продажу объекта недвижимости, находящегося в залоге, с торгов.

При оформлении ипотеки на приобретение квартиры в доме, который еще недостроен, банк идет на риск невыплаты заемных средств.

  • От заемщика требуется предъявление сотрудникам кредитного отдела банка списка необходимых документов, без которых невозможна выдача ипотечных средств.
  • Документы должны быть допустимыми и достоверными для того, чтобы банк одобрил ипотечный кредит и выдал денежные средства заемщику.
  • К примеру, может быть предоставлена официальная справка от застройщика о завершающем этапе строительных работ с указанием точных сроков.
  • В качестве обязательного условия выдачи кредита выступает заключение между банком и застройщиков договора.
  • При отсутствии убедительных оснований в документации, представленной заемщиком, банк не сможет выдать средства на приобретение жилья в строящемся доме.

Покупателю нужно проверить у застройщика разрешение на строительство, в случае желания приобрести жилплощадь в недостроенном доме.

Это снизит вероятность наступления для него спорных моментов, которые могут привести к различным негативным последствиям.

Кроме этого, от застройщика необходимо потребовать предъявления следующих бумаг:

Учредительные документы компании разрешающие выполнять деятельность по возведению многоквартирных домов
Свидетельство о регистрации юридического лица выдается налоговым органом
Свидетельство ИНН подтверждает постановку налогоплательщика на учет в ФНС
Документы на земельный участок, на котором ведется строительство объекта недвижимости бухгалтерскую отчетность за последние 6 месяцев
Проект на жилой дом Должен содержать дату ввода его в эксплуатацию
Способ исполнения передачи построенного объекта и договор о предоставлении средств на возведения жилого дома

Ипотека на долевое строительство: нюансы, порядок оформления, условия банков

Если заемщик хочет стать дольщиком, но не имеет для этого достаточной суммы средств, то он может обратиться за помощью к банкам. Финансовые учреждения обычно предлагают две схемы оформления ипотеки:

  • непосредственно ипотека под залог строящегося жилья (по факту залогом выступает не сама недвижимость, так как она еще не достроена, а права на нее);
  • ипотека под залог уже имеющейся недвижимости.

Последний вариант более прост, так как не нужно выбирать аккредитованного банком застройщика. Однако и риски в этом случае серьезно увеличиваются, ведь если дом не достроят, то человек не только не получит квартиру, но и потеряет залоговую недвижимость, если перестанет выплачивать кредит.

Ипотека с долевым строительством имеет некоторые особенности оформления. На начальном этапе все выглядит также, как и при обычном жилищном кредите. В целом процедура выглядит следующим образом:

  1. заемщик собирает необходимый пакет документов (паспорт, копию трудовой, справку о доходах и другие бумаги, перечень которых устанавливается конкретным банком);
  2. заявление клиента рассматривает специалист банка и выносит решение;
  3. при положительном ответе клиенту дается время (может составлять 1 – 3 месяца) для поиска подходящего объекта недвижимости;
  4. при одобрении вида недвижимости банк дает согласие на финансирование;
  5. далее заключается договор долевого участия, который необходимо зарегистрировать в Росрегистрации;
  6. после заключается ипотечный договор с банком, в качестве залога до момента окончания строительства становится не квартира, а право собственности на нее;
  7. финансовое учреждение переводит средства на счет застройщика.

После же строительства квартиры залогом становится непосредственно сама недвижимость, а не право на нее.

Многие банки до момента полного строительства дома предоставляют ипотеку по более высокой процентной ставке. По окончанию строительных работ риски финансового учреждения снижаются, поэтому он снижает и значение процентной ставки. Иногда разница достигает 1 – 5% годовых.

Плюсом ипотеки такого типа является то, что заемщик при невыполнении обязательств застройщиком может разорвать договор долевого участия в строительстве с ипотекой. В этом случае все выплаченные средства (основной долг + проценты) банк возвращает клиенту, а с застройщиком разбирается уже сам. Это избавляет от рисков самого дольщика, поэтому этот формат жилищного займа более привлекателен, нежели ипотека в залог имеющейся недвижимости.

Неопытный дольщик часто не знает, как должен выглядеть ДДУ с застройщиком. Такой документ обязательно содержит следующую информацию:

  • сведения о самом объекте долевого строительства;
  • срок гарантии (не должен быть меньше 5 лет);
  • цена на квартиру, порядок совершения платежей по ней и сроки для полного погашения стоимости;
  • сроки сдачи недвижимости;
  • планировка квартиры с указанием площади и размещением в доме (этаж и так далее).

При использовании маткапитала дополнительно потребуется письменное согласие соцзащиты. А если дольщик состоит в браке, то обязательно нужно будет получить согласие от супруга и заверить его у нотариуса.

Выдача ипотеки производится только после регистрации ДДУ. На это может уйти от 10 до 30 дней. После клиент обращается в банк и заключает ипотечный договор с ним.

Если в обычной ситуации обеспечением по ссуде служит приобретаемый объект, то в данном случае такого объекта еще не существует. А потому, договор участия в долевом строительстве при ипотеке предусматривает иной вид залога. Он обозначен в федеральном законодательстве, и это право требования, возникшие в момент регистрации залога в ЕГРН. Условие возникновения прав требования указывается в соглашении об участии в строительстве.

В договоре необходимо отразить следующую информацию:

  • из чего формируются закладываемые права требования;
  • характеристики объекта и его оценка;
  • срок передачи недвижимости;
  • размер обязательств, которые покрывает ссуда.

Если эти сведения не указаны в соглашении, невозможно идентифицировать предмет кредитования.

Прекращение залога прав требования происходит одновременно со сдачей жилья в эксплуатацию. В этот момент у заемщика появляется право собственности и нужно регистрировать залог самой квартиры на основании закладной.

Ипотека и материнский капитал

Ипотека с государственной поддержкой под 6% для семей с детьми: ответы на частые вопросы

Налоговый вычет по процентам по ипотеке

Когда рефинансирование ипотеки выгодно

Ипотека по договору долевого участия под залог прав

Есть существенная разница – собирается ли получатель ссуды купить квартиру в ипотеку в строящемся доме или приобрести жильё на вторичном рынке. Оформление займа в первом случае рассмотрим детально.

Под банковскую программу «долевое строительство» может попадать первичная квартира в сооруженном здании. Однако после получения права на владение недвижимостью, жильё уже будет считаться вторичным, несмотря на то, что объект абсолютно новый и до этого нынешняя жилплощадь не использовалась.

Стать собственником становится возможным только после того, как дом будет введён в эксплуатацию и подписаны соответствующие акты. Существует так называемый мёртвый период, на который тоже рассчитана ипотечная программа в Сбербанке.

Это когда дом выстроен, жильцы подписали акты передачи, но в права собственности еще не вступили. Здесь границы условий финансовой организации в кредитовании на новостройку заканчиваются, а на квартиры не начинаются. Таким образом, банковский продукт предусматривает покупку квартиры в новостройке по соглашению сторон.

Опасаться этих моделей кредитования не нужно. Они выстроены в рамках легитимности.

Наблюдается три варианта купить жильё в строящемся доме

Это документально заверенное соглашение несёт сведения, что гражданин является дольщиком в строящемся доме, а также участка земли, находящемся под зданием. В соответствии с договором ДДУ собственник получает права на имущество.

Что нужно знать? Долевое участие основывается на правовых нормах 214-ФЗ. Это один из самых благонадежных вариантов купить жилье в новостройке. При всём при этом следует опасаться подписания временного договора долевого участия.

Тем самым вкладчик обязуется впоследствии завизировать подлинный ДДУ. Риски весьма значительны, дольщик лишается какой-либо законной защиты. И он может распрощаться со своей квартирой навсегда, если застройщик окажется аферистом.

Как правило банк обязательно проверяет застройщика прежде чем дать ипотеку на квартиру в новостройку. Однако нужно быть осторожным.

Обычно такие договора навязывают некомпетентные фирмы, которые не умеют производить строительные работы в соответствии СНИП, а это ставит под сомнение и угрозу саму надёжность здания.

Ещё один легальный путь покупки жилья. Договор переуступки отличается от первого варианта тем, что квартира приобретается у дольщика, который уже совершил покупку у застройщика.

Ипотека такого вида наиболее распространена, потому что на заключительном этапе строительства практически все квартиры от застройщика уже проданы. Приобрести жильё, будучи уверенным, что дом всё-таки построен, в самый раз у инвестора, который произвёл вклад в объект ранее.

Данная идея представляет собой самую малонадёжную разновидность покупки жилья в новостройке. Кроме книжки члена кооператива гарантий никаких нет. Сама сделка не регистрируется. Участник становится пайщиком, уплатив взнос, а контролирует жилые объекты застройщик.

К тому же, существуют риски реализации объекта сразу нескольким лицам. Это схема идеально подходит строительным компаниям с сомнительной репутацией и не имеющим соответственного разрешения на застройку от властей. Они предпочитают сначала возвести объект и только потом оформлять согласие. Увы, строители у нас работают быстрее, чем чиновники.

Покупка квартиры по ДДУ в ипотеку: нюансы сделки

Все объекты недвижимости тестируются банком перед выдачей ссуды и должны соответствовать установленным им нормам. Финансовая организация должна удостовериться, на какой стадии идёт строительство и в том, что застройщик благонадёжен.

Тут всё зависит от банка. Немногие согласятся выдать кредит, если здание пока только проходит этапы заливки фундамента. Но если возвели уже хотя бы пару этажей, то получить ссуду будет гораздо легче.

Всегда есть риски в том, что строительство не будет завершено по каким-либо причинам. Например, как нехватки средств. Нужно понимать, что банк существенно рискует этим, давая возможность взять ипотеку в строящемся доме.

Если покупается готовое жилье, то здесь оно и выступает в качестве залога, а в случае только строящегося объекта как таковая гарантия ещё не появилась в виде квартиры. Поэтому некоторые финансовые организации требуют поручителей или выдают ипотеку под залог иного объекта недвижимости.

Разумеется, первостепенным условием банка является то, чтобы заемщик обладал положительной кредитной историей. Это далеко не все правила.

Разберём основные из них:

  • нужно быть гражданином РФ;
  • иметь регистрацию на территории России;
  • достигнуть совершеннолетия;
  • на момент последнего платежа возраст клиента не должен превышать 75 лет;
  • обладать не менее полугода трудового стажа на нынешнем месте работы (некоторым банкам достаточно 3 месяцев) и одного года за последний пятилетний период;
  • доход кредитуемого должен превышать сумму ежемесячного платежа по ипотеке на 40%.

Более того, Сбербанк охотно одобряет ипотеку тем заёмщикам, у которых есть клиентские зарплатные проекты в этой финансовой организации.

Плюсом будет наличие созаёмщика, являющегося работающим пенсионером и который еще не достиг 75-летнего возраста. Обычно кредит в этих случаях с рассмотрения банка выдаётся на срок от 5 до 10 лет.

При покупке квартиры по ДДУ в ипотеку схема сделки довольно проста. От потенциального дольщика требуется наличие при себе паспорта и денег. Если кредит уже одобрен, для оформления договора нужно приехать в офис застройщика. Если ипотечный заем выдается одновременно с подписанием договора долевого участия, сделка становится трехсторонней и может проходить в отделении банка. Таким образом, при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку этапы сделки располагаются в следующем порядке:

  1. Выбор финансовой организации. О необходимости получения кредита вы наверняка осведомлены заранее, поэтому выбрать подходящий банк следует задолго до оформления ДДУ. Нередко банки, сотрудничающие с застройщиком, предлагают сниженные процентные ставки на приобретение жилья у их партнера. Во внимание нужно принять размер ставки по кредиту, страховку, сумму обязательного первичного взноса и иные условия получения займа.
  2. Получение информации о застройщике. Узнайте, всегда ли в срок сдавались объекты компании, не было ли судебных разбирательств с пайщиками. Проверке подлежит также документация по строящемуся дому.

    Рекомендуется ознакомиться со следующими актами:

    • проектной декларацией;
    • документами, на основании которых компания осуществляет свою деятельность;
    • подтверждением оплаты уставного капитала;
    • финансовыми отчетами за прошлый год;
    • подробными сведениями о проекте (разрешение на строительство, свидетельство о собственности на землю и т. д.);
    • свидетельством о государственной регистрации застройщика.

    ДДУ не требует нотариального заверения, он заключается в простой письменной форме с последующей регистрацией в Росреестре. В договоре прописываются обязательства застройщика, а именно: своевременные постройка, сдача, ввод в эксплуатацию и передача дольщику обозначенного объекта недвижимости. Вторая сторона обязуется выплатить в полном объеме сумму, указанную в договоре, а также поставить подпись в акте приема-передачи, если квартира полностью соответствует нормам качества.

    В ДДУ обязательно должны быть указаны:

    • предмет договора (характеристики жилья);
    • стоимость квартиры;
    • сроки строительства и сдачи объекта;
    • период, в который компания гарантирует исполнить обязательства;
    • способы обеспечения гарантийных обязательств.

    Кроме того, должны присутствовать реквизиты сторон, документы, подтверждающие право на ведение строительства, стоимость одного квадратного метра жилья и итоговая цена квартиры, основания для пересмотра стоимости, права и обязанности обеих сторон, ответственность в случае нарушения сторонами условий договора. При отсутствии существенных условий в регистрации договора будет отказано. Условия ДДУ сверяются в соответствии с проектной декларацией. Регистрация в Росреестре призвана обезопасить дольщика, подтвердить его право собственности, а также исключить вероятность двойной продажи.

    Как работает программа ипотеки под 6,1% на строительство дома

    Итак, вы решились на покупку квартиры по ДДУ, ипотека вас не пугает, и вы с оптимизмом смотрите в будущее. Помните, что по закону имущество, приобретенное супругами в браке, является собственностью обоих и при разводе должно быть поделено пополам. С недвижимостью, купленной по обычной сделке, все просто: жилье куплено в браке, значит, при его расторжении делится между двумя супругами. В случае с ДДУ все иначе.

    Допустимо ли использование средств материнского капитала для участия в долевом строительстве? На сегодняшний день ограничений на данный вид применения сертификата не существует.

    Покупка квартиры по ДДУ в ипотеку с привлечением маткапитала возможна при соблюдении нескольких условий:

    • На момент приобретения квартиры ребенку, после рождения которого родители получили сертификат, должно исполниться три года. В противном случае маткапитал при покупке за наличные деньги не может быть учтен.
    • Покупка квартиры по ДДУ с использованием средств материнского капитала допустима только при получении ипотеки.

    Подводя итоги, можно сказать, что применение сертификата материнского капитала на покупку жилья по ДДУ до достижения ребенком трех лет возможно лишь при оформлении ипотечного займа.

    В прошлом году был принят Федеральный закон № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

    Данный закон ужесточил условия осуществления долевого строительства. Компания-застройщик подвергается тщательной проверке на предмет соответствия изложенным требованиям. В частности, у нее должны быть опыт строительства многоквартирных домов, определенный уставный капитал, полный перечень необходимых документов и пр.

    Изменения вступили в силу в июле 2018 года. Обновленные требования значительно усложнили жизнь застройщикам. Не исключено, что многие окажутся не в состоянии выполнить все условия и вынуждены будут прекратить свою деятельность. Сейчас сложно предсказать, пойдут ли изменения на пользу дольщикам, обезопасив их, или же, напротив, лишь усугубят экономическую ситуацию, повысив стоимость квартир.

    • Письменная консультация
    • Составление претензии
    • Составление иска
    • Составление договора
    • Представительство в суде
    • Защита прав потребителей
    • Юридические услуги по трудовым спорам
    • Юридические услуги по арбитражным спорам
    • Юридические услуги по долевому строительству
    • Юрист по страховым спорам-Автоюрист
    • Юридические услуги при затоплении квартиры
    • Проведение банкротства физического лица
    • Кредитный юрист по долгам банку
    • Возврат комиссий и страховок с банка
    • Юрист по недвижимости
    • Взыскание долга по расписке

    Условия долевого строительства 2021

    Сегодня покупка строящегося жилья все больше привлекает ипотечных заемщиков. Выгодно это и банкам — они сотрудничают с застройщиками, сами вкладывают в строительство деньги для получения прибыли. Наиболее известными финансовыми учреждениями, предлагающими ипотеку на долевое строительство, являются:

    • Сбербанк;
    • ВТБ24;
    • Дельтакредит банк.

    Особо привлекательной является ипотека на долевое строительство в Сбербанке, так как она позволяет получить наиболее выгодную процентную ставку сегодня. В 2020 году продолжается действие акции сниженных процентных ставок на квартиры в новостройках. Условия кредитования выглядят так:

    1. сумма займа — от 300 000 до 30 000 000 рублей (для Москвы и Московской области значение может быть увеличено);
    2. первый взнос — 15% от стоимости (значение может увеличиваться до 50%, если заемщик не может подтвердить свой доход документально, тогда ему предлагается облегченная процедура оформления кредита по двум документам);
    3. срок возврата – до 30 лет, но наиболее выгодные процентные ставки при возврате кредита в течение 12 или менее лет;
    4. процентная ставка — от 7,4% годовых (включая понижающие коэффициенты за наличие зарплатной карты, электронную регистрацию сделки, личную страховку и скидку от застройщика).

    На российском рынке это одно из самых выгодных предложений ипотеки по долевому строительству.

    Застройщиком при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку обязательно должно быть юридическое лицо. Но приобретать жилье у него может как юридическое лицо, так и физическое. В данном случае покупатель является инвестором: он вкладывает средства в строительство, чтобы после сдачи объекта претендовать на получение своей доли.

    Со стороны инвестора такое вложение вполне выгодно:

    • По цене приобретение квартиры в строящемся доме равноценно покупке «убитой» хрущевки, при этом новостройки, как правило, обладают более крупными габаритами и значительно комфортнее вариантов, представленных на рынке вторичного жилья.
    • У квартиры в новостройке нет бывших владельцев, которые могли оставить многотысячные долги по коммунальным платежам или вообще заложить квартиру.
    • Если недвижимость приобретена для того, чтобы в будущем перепродать ее, инвестор гарантированно останется в плюсе, поскольку после сдачи дома в эксплуатацию стоимость квартир в нем станет гораздо выше.
    • Нет необходимости в покупке первой попавшейся квартиры в неблагополучном районе, можно приобрести жилье повышенной комфортности с приятными соседями и развитой инфраструктурой.

    Однако при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку ниже рыночной стоимости риски также стоит учитывать:

    • После заключения ДДУ переезда можно прождать года два, поэтому такой вариант не подойдет людям, желающим сразу же заселиться в новую квартиру.
    • Помимо затрат на покупку жилья, нужно учесть также расходы на обустройство квартиры (ремонт, мебель, техника).

    Поэтому, решив приобрести квартиру по ДДУ в ипотеку, необходимо заранее взвесить все за и против, чтобы не оказаться в безвыходном положении.

    При покупке квартиры по ДДУ в ипотеку схема сделки довольно проста. От потенциального дольщика требуется наличие при себе паспорта и денег. Если кредит уже одобрен, для оформления договора нужно приехать в офис застройщика. Если ипотечный заем выдается одновременно с подписанием договора долевого участия, сделка становится трехсторонней и может проходить в отделении банка. Таким образом, при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку этапы сделки располагаются в следующем порядке:

    1. Выбор финансовой организации. О необходимости получения кредита вы наверняка осведомлены заранее, поэтому выбрать подходящий банк следует задолго до оформления ДДУ. Нередко банки, сотрудничающие с застройщиком, предлагают сниженные процентные ставки на приобретение жилья у их партнера. Во внимание нужно принять размер ставки по кредиту, страховку, сумму обязательного первичного взноса и иные условия получения займа.
    2. Получение информации о застройщике. Узнайте, всегда ли в срок сдавались объекты компании, не было ли судебных разбирательств с пайщиками. Проверке подлежит также документация по строящемуся дому.

      Рекомендуется ознакомиться со следующими актами:

      • проектной декларацией;

        • документами, на основании которых компания осуществляет свою деятельность;

    3. подтверждением оплаты уставного капитала;
    4. финансовыми отчетами за прошлый год;
    5. подробными сведениями о проекте (разрешение на строительство, свидетельство о собственности на землю и т. д.);
    6. свидетельством о государственной регистрации застройщика.

      7. Компания обязана иметь уставный капитал, определяемый масштабами строительства и соответствующими пунктами в действующем законодательстве. Помочь могут также отзывы дольщиков, уже имевших дело с данным застройщиком. С ними можно ознакомиться на форумах в Интернете.

      В 2020 году срок регистрации ДДУ с ипотекой изменили, сократив до пяти дней (). Однако документы можно подать и через Многофункциональный центр. В данном случае добавится еще четыре дня. Хотя точный период зависит от разновидности самого соглашения. Когда в Росреестр подается первичный договор, то придется проверить и занести сведения о строительной компании в реестр. На это потребуется до 18 дней.

      Если регистрация ДДУ в Росреестре с ипотекой не прошла, ведомство должно представить причины отказа. Чтобы понять, что процедура прошла успешно, можно:

      • обратиться в госорганы, отвечающие за регистрацию;
      • либо сделать запрос в строительную компанию.

      Обратите внимание, что в самом соглашении и в заявлении на регистрацию будет написан строительный номер квартиры и кадастровый номер земельного участка на котором осуществляется строительство.

      На самом соглашении будет стоять отметка ведомства, подпись и печать регистратора, и номер, по которому договор можно найти в базе данных. Проводили регистрацию онлайн – подобные отметки все-равно должны появиться на бумажном соглашении. Чтобы сократить срок регистрации ДДУ в Росреестре с ипотекой, желательно обращаться за услугой, когда застройщик уже имеется в базах данных ведомства.

      Рекомендуемая статья: Банк продал закладную — чем это грозит заемщику

      ДДУ не требует нотариального заверения, он заключается в простой письменной форме с последующей регистрацией в Росреестре. В договоре прописываются обязательства застройщика, а именно: своевременные постройка, сдача, ввод в эксплуатацию и передача дольщику обозначенного объекта недвижимости. Вторая сторона обязуется выплатить в полном объеме сумму, указанную в договоре, а также поставить подпись в акте приема-передачи, если квартира полностью соответствует нормам качества.

      В ДДУ обязательно должны быть указаны:

      • предмет договора (характеристики жилья);
      • стоимость квартиры;
      • сроки строительства и сдачи объекта;
      • период, в который компания гарантирует исполнить обязательства;
      • способы обеспечения гарантийных обязательств.

      Кроме того, должны присутствовать реквизиты сторон, документы, подтверждающие право на ведение строительства, стоимость одного квадратного метра жилья и итоговая цена квартиры, основания для пересмотра стоимости, права и обязанности обеих сторон, ответственность в случае нарушения сторонами условий договора. При отсутствии существенных условий в регистрации договора будет отказано. Условия ДДУ сверяются в соответствии с проектной декларацией. Регистрация в Росреестре призвана обезопасить дольщика, подтвердить его право собственности, а также исключить вероятность двойной продажи.

      Оформление ипотеки от застройщика

      Фактически на последних этапах строительства квадратные метры уже по стоимости ненамного уступают ценам, представленным на вторичном рынке жилья. Поэтому, в идеале наиболее выгодно купить жилье можно в период, когда объект строительства еще находится только в проекте.

      Итак, вы нашли застройщика, выбрали квартиру с комфортным расположением, менеджеры строительной компании вас активно уговаривают заключить договор.

      Как будет осуществляться оплата по нему? В законодательстве четко установлено, что оплата по договору долевого участия должна осуществляться после регистрации такого документа в Росреестре. Таким образом, сначала должно произойти заключение договора, потом – его регистрация, и только затем – перечисление средств.

      При покупке квартиры по ДДУ в ипотеку ниже рыночной стоимости риски неизбежны. Касаться они могут качества выполненных работ, регистрации права собственности, переноса даты сдачи объекта, финансовой стороны и многого другого.

      1. Увеличение срока строительства. Пожалуй, наиболее часто встречающаяся проблема строительства любого объекта недвижимости. В лучшем случае стройка растянется на несколько месяцев, в худшем – закроется вовсе. Чаще всего причинами нарушения сроков являются:
      2. Отсутствие у застройщика достаточных финансовых ресурсов. Нет денег – нет материалов и средств для оплаты труда работников. Многие надеются использовать деньги от продажи квартир, но их оказывается недостаточно.
      3. Направление финансовых вложений инвесторов на завершение другой стройки.
      4. Невыполнение обязательств со стороны подрядчиков: несвоевременная поставка или отсутствие необходимых стройматериалов. Чтобы избежать подобных ситуаций, на этапе заключения договора следует обговорить, в каком квартале будет завершено строительство и дом будет введен в эксплуатацию. Тогда в случае увеличения срока постройки или ее прекращения дольщик имеет право потребовать заплатить неустойку или расторгнуть договор. При отсрочке введения дома в эксплуатацию застройщик в любом случае обязан выплатить неустойку.
      5. Замена информации, указанной в проектной декларации. Проектная декларация – это основной документ при строительстве объекта недвижимости. В первой части декларации содержатся сведения о компании-застройщике, а во второй – проект строительства. Данный документ находится в открытом доступе: он либо публикуется в СМИ, либо предъявляется по первому требованию лица, желающего с ним ознакомиться.

        Дольщик имеет право на расторжение ДДУ и возврат денежных средств, если проектная декларация претерпела следующие изменения:

        • внесение значительных коррективов в проект дома на стадии строительства;

          • увеличение или уменьшение одного или нескольких объектов;

      6. самовольное принятие решения относительно нежилых помещений, общего имущества дольщиков и т. п.

        7. Естественно, что возврат денег застройщик постарается отложить как можно дальше, поэтому быстрого возмещения в случае расторжения договора долевого участия ждать не стоит.

        Кроме вышеперечисленных ситуаций, к рискам также можно отнести требование застройщика перечислить дополнительные денежные средства для проведения работ, не обозначенных в договоре. Это может быть благоустройство территории, подведение коммуникаций или оплата аренды земельного участка. Иногда площадь строящегося объекта увеличивается в процессе возведения, что, в свою очередь, влечет дополнительные затраты.

        Во избежание подобных требований договор должен содержать условие, при котором стоимость квадратного метра остается неизменной вне зависимости от обстоятельств.

      7. Двойная продажа квартиры.Под этим понятием имеется в виду покупка одной и той же жилплощади двумя или более дольщиками. Вероятность возникновения такой ситуации обусловлена следующими факторами:
        • несвоевременный обмен информацией о реализованных квартирах между застройщиком и агентством недвижимости;

          • предварительный ДДУ;

      8. передача права собственности третьему лицу;
      9. приобретение квартиры у подрядчика;
      10. ошибка в документации (нельзя исключать человеческий фактор).

        11. Чтобы обезопасить себя при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку у подрядчика, покупателю следует получить от него акт, подтверждающий выполнение обязательств перед застройщиком.

      1. Что такое долевое строительство
      2. Каким стало долевое строительство в 2018 году
      3. Критерии, позволяющие привлекать средства долевых покупателей в 2024 году
      4. Эскроу-счет и жилищные кооперативы
      5. Как закон об эскроу-счетах защищает права дольщика
      6. Как ведется проектное финансирование долевого строительства в 2024 г.
      7. Риски использования эскроу-счетов для дольщика
      8. Законные обязанности застройщика перед дольщиком
      9. Новые сроки владения жильем, приобретенным по ДДУ
      10. Перспективы рынка долевого строительства в 2024 г.

      До середины 2019-го приобретение жилых метров в строящейся многоэтажке признавалось рискованным занятием, особенно на этапе котлована. Хотя дольщик мог существенно выиграть на стоимости строящейся квартиры, он также мог крупно проиграть, если стройка заморозится или девелопер обанкротится.

      С 2019 года порядок финансового обеспечения долевого многоэтажного строительства с целью правовой защиты дольщиков был законодательно ужесточен. Назовем современные преимущества долевого строительства и особенности его производства.

      В доступе ко взносам дольщиков застройщиков прежде не ограничивали. Нередко те девелоперы, которым не удавалось распродать квартиры на этапе строительства «котлован» и набрать достаточно средств под возведение многоэтажки, стройку замораживали и после заявляли о своем банкротстве. Из-за недобросовестности подобных застройщиков их дольщики оставались и без жилплощади, и без денег.

      Введенные в 2018-м поправки к закону за №214-ФЗ направлены на замену прямой продажи квартиры в возводимом жилье эскроу-счетами, представляющими собой спецсчета в определенных банках, где будут аккумулироваться деньги дольщиков. Контроль расходования средств на эскроу-счетах поручается банку.

      Схему кооператива, когда покупателем вносился инвестиционный пай в строительный проект, часто использовали застройщики-мошенники. Поэтому, с переводом механизмов долевого строительства на эскроу-счета деятельность кооперативов – жилищно-строительных, жилищно-накопительных – в основном прекращена.

      Исключением являются ЖСК, под застройку которым земля предоставлена бесплатно государством (через ДОМ.РФ) или муниципалитетом по условиям закона за №161-ФЗ от 24.07.2008 г. Также строительство продолжат ЖСК, получившие права на участок строительства и имеющую там недостроенную многоэтажку от обанкротившегося девелопера в соответствии с законом за №127-ФЗ от 26.10.2002 г.

      Наконец, право достроить и ввести в эксплуатацию многоквартирный объект имеется у жилищных кооперативов, строительные разрешения которым выдавались до июля 2018 года.

      Ипотека на новостройку и ее особенности

      По распространенному мнению, долевое вложение в строительство многоквартирника – это инвестиция. Но если рыночные условия изменятся, инвестор может утратить свои вложения. А при современном порядке долевого строительства риски дольщика сведены к нулю, т.к. при любом исходе с застройщиком покупатель доли в объекте строительства либо получает жилплощадь, либо вложенные деньги.

      Для девелоперов, готовых вести застройку по эскроу-счетам, банки предоставят проектное финансирование – целевые стройкредиты. Открытие счетов эскроу происходит в финансовой организации, кредитующей застройщика.

      Таким образом, поступившие на эскроу-счета средства становятся инструментом дешевого фондирования кредитов девелопера, а успешная продажа жилье на этапах ведения строительства – возможностью снижения кредитного процента.

      В 2020-м застройщики получили правительственную поддержку, компенсирующую домостроителям затруднения, вызванные пандемической обстановкой.

      В частности, по условиям правительственного постановления за №423 от 02.04.2020 г., ответственность девелоперов ограничена в отношении истребования от них неустоек при неисполнении своевременной передачи жилья, а также начисления процентов при просрочке возврата денег по расторгнутому ДДУ – отсрочка действует до 2024 года. Также полномочным органам запрещается в 2020 году требовать через арбитражный суд приостановки деятельности компаний-домостроителей и присваивать возводимым ими объектам статус «проблемных».

      Еще одним инструментом господдержки стала ипотечная льгота в размере 6,5% годовых, доступная покупателям квартир-новостроек (постановление за №566 от 23.04.2020). Позже срок действия этой госпрограммы был продлен до июля 2024 года (постановление за №1732 от 05.11. 2020).

      Условия напрямую зависят от варианта кредитования. Если ипотеку выдает непосредственно застройщик, договор оформляется на срок до 12 месяцев. Иногда можно найти предложение, позволяющее произвести расчёт за 2 – 3 года.

      Необходимо предоставить первоначальный взнос обычно в размере 50% от стоимости помещения. Потребность в оформлении страховки отсутствует. Недвижимость предстоит оплачивать равными платежами в течение всего установленного периода. Переплата минимальная или полностью отсутствует. Застройщик лояльно относится к клиенту, не требует подтверждать платежеспособность, не проверяет качество кредитной истории. Фактически вариант сотрудничества представляет собой разновидность рассрочки.

      Ипотека от застройщика отличается от классического кредитования и связана с целым перечнем преимуществ и недостатков. Эксперты рекомендуют изучить все нюансы заранее. В перечень плюсов включают следующие особенности:

      1. Список документов минимален. Застройщик самостоятельно подготовит все бумаги на недвижимость и передаст их в банк. Если финансовая организация исключена из цепочки взаимодействия с клиентом, заёмщику не придется подтверждать платежеспособность и доказывать факт официального трудоустройства. Достаточно предъявить российский паспорт и ряд дополнительных бумаг по запросу организации.
      2. Процентная ставка существенно снижена. Если услуга предоставляется в рамках партнерской программы или представляет собой сделку без посредников, переплата будет минимальна.
      3. Ответ по заявке на ипотеку от застройщика дают максимально быстро. Вердикт принимают практически сразу. Как только ответ будет известен, клиента уведомят об этом.
      4. Количество дополнительных платежей уменьшено. Если сотрудничество ведется напрямую с застройщиком, потребность в оценке недвижимости и иных расходах отсутствует.
      5. Имеет место быть лояльное отношение к заемщику. Если ипотеку выдаёт непосредственно сам застройщик, компания не смотрит на уровень заработной платы, возраст или иные субъективные факторы. Компании важно, чтобы гражданин своевременно вносил платежи и быстро погасил долг.

      Однако присутствует ряд существенных недостатков. Нужно помнить о следующем:

      1. Период расчета по обязательствам минимален. Если лицо берёт прямую ипотеку от застройщика, обычно срок не превышает 3 года. Когда берется кредит в банке, используя льготное предложение, в среднем срок расчёта составляет 10 – 15 лет.
      2. Размер первоначального взноса повышен. Прямая ипотека предполагает предоставление в среднем 50% от стоимости приобретаемой квартиры.
      3. Сделка довольно рискованна для клиента. Если заемщик утратит платежеспособность, работу или здоровье, при неисполнении обязательств по соглашению жилье отберут.
      4. Услуги обычно представлены только в крупных российских городах.
      5. Получатель ипотеки от застройщика рискует быть обманутым, если компания обанкротится на стадии возведения дома.

      Принимая окончательное решение о целесообразности использования услуги, важно взвесить все плюсы и минусы, оценить возможные риски и только после этого делать итоговый вывод.


      Похожие записи:

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *