Что такое проектная декларация на строительство многоквартирного жилого дома

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое проектная декларация на строительство многоквартирного жилого дома». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Проектная декларация часто используется на первичном рынке жилья. Застройщик, для того чтобы заявить о себе, обязан подготовить проектную декларацию, где указана вся подробная информация не только о конкретном объекте, но и о юридическом лице.

Из этого можно прийти к выводу, что проектная декларация – это официальный паспорт Застройщика, в котором указаны все юридические реквизиты и подробная информация о многоквартирном доме или ином сооружении.

Сегодня регулирует постановку на учет застройщика и законность строительства общий регламент ФЗ-214. Для того чтобы заявить о себе и начать принимать инвестиции от дольщика, по закону у Застройщика должен быть личный сайт, открытая информация в независимых СМИ и рекомендации.

Ведь финансируют строительство многоквартирных домов непосредственно сами участники долевого строительства, т. е в основном это простые граждане, которые мечтают о собственном доме.

В связи с тем, что в стране участились случаи недостроя, застройщик должен предоставить как можно больше информации о себе, чтобы потенциальные участники долевого строительства захотели сотрудничать.

Стоит отметить, что прежде чем купить жилье, граждане обращают внимание на репутацию застройщика и количество завершенных объектов. Проектная декларация, поможет раскрыть все нюансы строительства, которые часто интересуют непосредственно самих покупателей (участников долевого строительства).

Статья 19. Проектная декларация

Сегодня можно выделить несколько основных ключевых моментов, которые характеризуют проектную декларацию. Она включает в себя:

1. Информацию о самом застройщике, как о юридическом лице. Были ли у него долги, судебные процессы, привлекался ли застройщик ранее и так далее.
2. Информацию об объекте – срок сдачи, финансовая сторона застройки, место, вид и так далее.

Основной регламент того, как должна выглядеть правильная проектная декларация, можно найти в самом ФЗ-214, особое внимание стоит уделить 19 и 21 статье, где подробно прописаны нюансы. Однако форма больше несет произвольный характер, главное чтобы застройщик не скрывал следующие сведения:

• Подробно о компании Застройщика, в инструкции пункт указан как «знакомство».
• Результат государственных проверок и экспертиз.
• Есть ли права у застройщика на землю.
• Разрешение на строительство.
• Количество квартир, подъездов, строений, технические нюансы.
• Есть доступ подключения к инженерным сетям (вода, газ, свет).
• Страхует ли застройщик участника долевого строительства и его средства.
• Какие подрядчики будут участвовать в строительстве.

Несмотря на большое количество пунктов, застройщик оставляет за собой право указывать подробности о тех, с кем он сотрудничает. Однако среди тех, кто на рынке находится давно и завершает проекты исправно, есть те, кто не боится указывать полную информацию о себе.

Изменения можно вносить, так как часто строительство объекта занимает несколько лет, информацию о подрядчиках и долгах может измениться. Так же застройщик часто выкладывает на сайте фото с процессом строительства, что является положительным изменением, который увеличивает доверие клиентов.

Сегодня можно выделить как негативные изменения, так и позитивные. К негативным изменениям, о которых обязан сообщить застройщик, можно отнести следующие нюансы:

1. Изменение дизайна фасада.
2. Изменение техники утепления дома.
3. Уменьшение количества инфраструктуры, если речь идет о ЖК.
4. Увеличение срока сдачи.

Все это может негативно сказаться на настроении тех, кто стал участником долевого строительства. При любом изменении можно отказаться от участия в строительстве, так как существует первоначальный договор в котором все пункты подробно описываются.

Обычно любое изменение может привести к том, что участник перестает видеть положительные моменты сотрудничества.

Причиной может стать даже дизайн окон, расторгнуть договор, в случае отказа со стороны застройщика можно в суде. Этот момент регулирует – ФЗ-214, а именно 2 положение 9 статья. Поэтому застройщики стараются не менять условий.

Для того чтобы избежать в будущем проблем со сроками сдачи, изменением фасада и так далее, застройщик должен максимально честно предоставлять информацию о себе, даже если средства на строительства привлекаются за счет иностранных инвесторов.

Информация о проекте, а точнее проектная декларация должна предоставляться по запросу, если ее нет в открытом доступе.

В случае отказа, любой гражданин может обратиться в правоохранительные органы для решения проблемы. Утаивание информации о проекте, прямое нарушение регламентирующего действующего законодательства.

Под проектной декларацией застройщика понимают официальный документ, представленный компанией, где представляется полная информация о ней и, в частности, об инвестиционно-строительном проекте, к которому документ непосредственно и относится. Например, это может касаться жилого многоквартирного дома.

Проектная декларация является ключевой бумагой, по которой потенциальные дольщики оценивают проект и принимают решение о покупке жилья на первичном рынке.

Проектная декларация в строительстве

В декларации обязательно должны присутствовать исчерпывающие данные о застройщике, проекте строительства объекта, кроме того, ежеквартально обязаны обновляться данные о текущих финансовых результатах, а также о кредиторской и дебиторской задолженности застройщика.

Проектная декларация о строительстве жилого дома может быть составлена в произвольной форме. Образец составления можно без труда запросить, при этом декларация обязательно должна включать такие данные:

Государство накладывает ограничения на застройщиков и после того, как они получили разрешение на строительство и продажу квартир дольщикам. В 214-ФЗ прописаны правила, которые должна выполнять каждая компания, чтобы получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Строительные работы застройщик может проводить самостоятельно. Однако, чтобы выполнить некоторые работы, нужен специальный допуск от саморегулируемой организации строительства (СРО). Если у компании нет допуска, она может привлечь к работам технического заказчика с необходимой квалификацией.

Под проектной декларацией застройщика понимают официальный документ, представленный компанией, где представляется полная информация о ней и, в частности, об инвестиционно-строительном проекте, к которому документ непосредственно и относится. Например, это может касаться жилого многоквартирного дома.

Проектная декларация является ключевой бумагой, по которой потенциальные дольщики оценивают проект и принимают решение о покупке жилья на первичном рынке.

В декларации обязательно должны присутствовать исчерпывающие данные о застройщике, проекте строительства объекта, кроме того, ежеквартально обязаны обновляться данные о текущих финансовых результатах, а также о кредиторской и дебиторской задолженности застройщика.

Проектная декларация о строительстве жилого дома может быть составлена в произвольной форме. Образец составления можно без труда запросить, при этом декларация обязательно должна включать такие данные:

Проектная декларация- это важный документ застройщика, в котором он указывает информацию о себе и информацию о проекте строительства.

Перед приобретением квартиры в строящемся жилье, в целях безопасности вложений, покупатель обязан внимательно изучить проектную декларацию, опубликованной застройщиком.

Правовым документом является Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”. Статья 19. Проектная декларация

Проектная декларация – что это?

• 1. учредительные документы застройщика;
• 2. свидетельство о государственной регистрации застройщика;
• 3. свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
• 4. утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности или за фактический период предпринимательской деятельности.
• 5. аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

• 1. разрешение на строительство;
• 2. технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
• 3. заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
• 4. проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
• 5. документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Проектная декларация должна быть опубликована в обязательном порядке застройщиком в средствах массовой информации и (или) в интернете не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в другие уполномоченные органы.
Также Застройщик вправе не опубликовывать в средствах массовой информации и интернете проектную декларацию, если привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется без производства, размещения и распространения рекламы, связанной с таким привлечением денежных средств. В этом случае застройщик обязан представить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.

Проектная декларация – состоит из двух частей, первая содержит информацию о застройщике, вторая часть о проекте строительства.

• 1. ИНФОРМАЦИЯ О ЗАСТРОЙЩИКЕ

ФЗ-2014. Статья 20. Информация о застройщике

• Фирменное наименование, месте нахождения застройщика, а также о режиме его работы;
• Информация о государственной регистрации застройщика
• Информация об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают пятью и более процентами голосов в органе управления этого юридического лица.
• Информацию о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода их в эксплуатацию;
• Информацию виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом;
• Информацию о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

• 2. ИНФОРМАЦИЯ О ПРОЕКТЕ

ФЗ-2014. Статья 21. Информация о проекте строительства

• Информация о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
• Информация о разрешении на строительство;
• Информация о правах застройщика на земельный участок, в том числе о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка, о кадастровом номере и площади земельного участка, об элементах благоустройства;
• Информация о местоположении строящихся многоквартирного дома и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;
• Информация о количестве в составе строящихся многоквартирного дома самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией;
• Информация о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме;
• Информация о составе общего имущества в многоквартирном доме, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию;
• Информация о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию.
• Информация о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;
• Информация о планируемой стоимости строительства многоквартирного дома;
• Информация о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков);
• Информация о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору (сведения о договоре страхования или договоре поручительства, в том числе реквизиты соответствующего договора, сведения о поручителе или страховщике (наименование, идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер, место нахождения);
• Информация об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров.

Из всего указанного можно сделать вывод, что ФЗ-2014 обязывает застройщика указать все сведения, по которым дольщик может оценить риски при приобретении строящегося жилья.
То есть, информацию необходимо не только прочитать, но и проверить, по возможности, достоверность указанных данных. И эту возможность ФЗ-2014 тоже предоставляет покупателю.

Проектная декларация на строительство многоквартирного дома должна включать следующие сведения о юридическом лице, осуществляющем застройку:

1. Фирменное наименование, адрес нахождения, рабочий график;
2. Информация о государственной регистрации;
3. Данные об учредителях, имеющих 5% и более голосов. Необходимо указать фирменные наименования юр. лиц, ФИО долевых участников, долю голосов, которым владеет каждый из учредителей;
4. Сведения об иных проектах возведения многоквартирных домов, к которым имел отношение застройщик в течение последних 3-х лет. В данном пункте указывают месторасположение объектов, а также приводят плановые сроки ввода зданий в эксплуатацию и фактически свершившиеся сроки;
5. Номер и срок действия лицензии, если вид деятельности застройщика предполагает ее наличие. Этот документ необходим, если застройщик осуществляет действия по привлечению финансов долевых участников для процесса строительства;
6. Финансовые итоги текущего года.

ТЭП объекта, как правило, вызывают повышенный интерес у будущих владельцев квартир. В этом разделе указывается тип дома (например, монолитный), количество корпусов жилого комплекса, наличие подземной либо наземной автостоянки. Сообщается также этажность здания, количество квартир и их площадь.

В современном многоквартирном доме, как правило, имеются жилые помещения с разным числом комнат (от 1 до 5) и одна-две двухуровневые квартиры VIP-уровня. Для удобства жильцов в жилых корпусах устраивают и нежилые помещения для ТСЖ, пункта бытового обслуживания, магазина, детского сада и т.д. Информацию об этом отражается в качестве ТЭП.

Приветствуется обустройство и создание зеленой культуры участка, а именно: наличие асфальтированных дорог и пожарных подъездов, сооружение детских площадок, навесов, создание малых архитектурных форм, газонов, клумб и прочее. Важным пунктом является и планируемая стоимость объекта.

В случае если сторона застройщика преступит какие-либо из установленных требований в отношении декларации, долевой участник может подать претензию в суд о признании сделки недействительной и заключенной по причине введения в заблуждение.

Если судебная инстанция придаст сделке статус «не имеющей силы», застройщик обязан вернуть всю денежную сумму, внесенную долевым участником в дело. Кроме того, суд обяжет застройщика возвратить и проценты за использование обозначенных денежных средств. Неустойка составляет 1/150 от ставки рефинансирования ЦБ. Проценты начисляются с момента внесения дольщиком денежной суммы по договору и до дня их полного возвращения застройщиком.

Если вовлечение финансовых ресурсов дольщиков производится без размещения и продвижения рекламных объявлений, застройщик может не размещать проектную декларацию в средствах масс-медиа и информационных сетях. Однако любому лицу, проявившему заинтересованность, декларация должна быть предоставлена.

Приветствуется обустройство и создание зеленой культуры участка, а именно: наличие асфальтированных дорог и пожарных подъездов, сооружение детских площадок, навесов, создание малых архитектурных форм, газонов, клумб и прочее. Важным пунктом является и планируемая стоимость объекта.

Проектная декларация – документ, содержащий полную информацию о застройщике и самом проекте застройки. Оригиналы должны быть только у организатора проекта. А вот копии нужно разместить во всех местных и региональных средствах массовой информации и интернете.

• название и местонахождение объекта, юридическое лицо, режим работы;
• госрегистрация объекта;
• участники, кроме самого застройщика;
• предыдущие объекты строительства, в которых ранее принимал участие застройщик за последний трехлетний период;
• вид лицензии на строительную деятельность, номер и срок действия разрешения;
• размер денежных средств, итоги прошлого года и отчётность по затратам.

Этот документ является важнейшим для человека, принявшем решение вложить свои накопления в жилищное долевое строительство. Большинство людей считают, что проектная декларация – это документ, информация из которого может понадобиться только инженерам, строителям и техникам. Однако, это совсем не так.

Чтобы понять, что проектная декларация застройщика заполнена правильно, человеку, несведущему в строительстве, потребуется довольно много времени и терпения, поскольку этот документ содержит множество инженерно-технических терминов и юридической информации об объекте долевого участия. Безусловно, сотрудники различных правовых агентств могут помочь разобраться в этом вопросе, но попасть к ним без записи невозможно, а сами консультационные услуги всегда стоят немалых денег.

Требования к застройщику по 214‑ФЗ в 2024 году

В течение всего периода строительства до сдачи построенного дома (или другого объекта недвижимости) они обязаны ежеквартально вносить в проектную декларацию изменения относительно сведений о финансовом результате текущего года и размере своей кредиторской задолженности. Таковы требования пункта 5 статьи 19 Закона № 214-ФЗ.

Закон разрешает не публиковать в средствах массовой информации и не размещать в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектную декларацию. Но только в том случае, если денежные средства дольщиков привлекаются без помощи рекламы. При этом застройщик обязан представить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления (п. 2 ст. 19 Закона № 214-ФЗ).

Помимо этого, по мере развития проекта застройщик имеет право менять проектную декларацию. Информация о внесенных изменениях должна при этом быть опубликована во всех открытых источниках. Когда подобные изменения никак не ухудшают условия приобретения квартир, то ничего страшного в этом не будет. Но если они – в худшую сторону, то народ не будет доволен.

• сроки и этапы строительства;
• результаты государственной экспертизы проектной документации;
• право застройщика на участок;
• разрешение на работу;
• количество квартир в доме, их характеристики;
• описание нежилого фонда и его назначение;
• общее имущество дома и его состав;
• ориентировочный срок введения дома в эксплуатацию;
• список муниципальных и государственных компаний, которые будут участвовать в его приемке;
• вероятные финансовые и строительные риски проекта и меры по их страхованию застройщиком;
• ключевые строительные подрядчики.

Проектная декларация должна быть опубликована в обязательном порядке застройщиком в средствах массовой информации и (или) в интернете не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в другие уполномоченные органы.

Реклама строительных объектов обрастает штампами — стандартными фразами, встречающимися в большинстве рекламных объявлений и статей о новостройках. Рекламное пространство заполонили «уникальные» объекты, «продуманные до мелочей» планировки и «эксклюзивные ландшафтные дизайны» — подборка наиболее популярных шаблонных фраз, используемых в формулировках.

Недавно сданные новостройки или жилые дома, построенные несколько лет назад, особенно востребованы покупателями. Здание, введенное в эксплуатацию, еще долгое время называют новостройкой: свежие коммуникации, современные материалы, чистые подъезды, облагороженные придомовые территории. За пару лет дом успешно преодолевает период усадки, большинство соседей успевают сделать ремонт, поэтому основные проблемы, с которыми сталкиваются, новоселы, уже позади — можно смело покупать новую квартиру. Справочный перечень недавних строек для покупателей готового жилья в новых домах.

Проектная декларация застройщика какие изменения с 2018 года

Если застройщик реализует не первый проект, то в разделе 4 будут сведения обо всех предыдущих реализованных объектах строительства и о датах ввода указанных объектов в эксплуатацию.

Если информация о предыдущих объектах строительства отсутствует, а застройщик на рынке уже давно, то это вовсе не означает, что все проекты провалились. Обычно многие застройщики под каждый новый проект заводят новое юридическое лицо.

В этом случае сайт, который указан в разделе 1, будет какой-то «левый», предназначенный только для отражения в проектной декларации, при этом все продажи будут вестись, как правило, с основного рабочего сайта.

В разделе 6 проектной декларации будут отражены дебиторская и кредиторская задолженности, а также размер чистой прибыли на отчетную дату. Что тут сказать. Большая дебиторская задолженность по сравнению с кредиторской — плохо, превышение кредиторской задолженности над дебиторской — тоже не очень хорошо. В общем, должна быть хотя бы небольшая прибыль.

Данные сведения отражены в разделе 7. Это сведения о соответствии размера уставного капитала застройщика предъявляемым к капиталу требованиям, о нахождении застройщика в реестре недобросовестных поставщиков или о возбуждении в отношении застройщика процедуры банкротства, судимость за преступления в сфере экономики, а также наказания в виде лишения права заниматься определенной деятельностью в сфере строительства.

Тут всё просто: должно быть либо «соответствует», либо «отсутствует».

Эти сведения указаны в разделе 9 проектной декларации застройщика. В указанном разделе можно найти наименование и адрес объекта строительства, количество этажей и общую площадь каждого объекта, класс энергоэффективности и сейсмостойкость здания (класс энергоэффективности обычно бывает занижен), а также материал изготовления дома и его каркаса (часто материал каркаса здания и коробки бывают разные).

Далее, собственно, в проектной декларации идет описание каждого конкретного объекта строительства. В нашем примере дом 53 состоит из 6 подъездов, которые вводятся в эксплуатацию посекционно. Поэтому в отношении одного и того же дома под номером 53 отражено 6 объектов строительства.

Проектная декларация на строительство многоквартирного дома

В разделе 12 проектной декларации застройщика можно просмотреть кадастровый номер и площадь земельного участка, на котором ведется строительство, а также узнать, принадлежит ли земельный участок непосредственно застройщику (тогда можно увидеть номер и дату государственной регистрации права собственности на земельный участок) или же застройщик владеет им на основании договора аренды на определенный срок.

Разумеется, наилучший вариант — это когда земельный участок принадлежит непосредственно застройщику, то есть находится в собственности у застройщика.

1. Одним из необходимых условий привлечения застройщиком денежных средств от участников долевого строительства является опубликование, размещение и предоставление проектной декларации .

———————————

См.: часть 1 ст. 3 Закона N 214-ФЗ.

Проектная декларация — это специальный документ для инвесторов, который состоит из двух частей: информации о застройщике, информации о проекте строительства.

В рамках информации о застройщике в проектную декларацию включаются сведения, указанные в статье 20 комментируемого Закона N 214-ФЗ. В рамках информации о проекте строительства — сведения, указанные в статье 21 комментируемого Закона N 214-ФЗ.

Привлечение застройщиком денежных средств от участников долевого строительства при отсутствии опубликованной (размещенной, предоставленной) застройщиком проектной декларации, как правило, не допускается. Сделки, направленные на такое привлечение, квалифицируются как недействительные . Это правило не применяется в отношении застройщиков, которые привлекают долевые инвестиции без размещения рекламы .

———————————

См.: часть 1 ст. 3 Закона N 214-ФЗ и ст. 168 Гражданского кодекса РФ.

См.: часть 2 ст. 19 Закона N 214-ФЗ.

В том случае, если проектная декларация не соответствует требованиям Закона N 214-ФЗ, заключенный между застройщиком и участником долевого строительства договор участия в долевом строительстве считается оспоримой недействительной сделкой .

———————————

См.: часть 7 ст. 19 Закона и часть 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ.

В этом случае участник долевого строительства вправе требовать в суде признания недействительности этого договора по мотиву его заключения под влиянием заблуждения .

———————————

См.: ст. 178 Гражданского кодекса РФ.

При этом все полученные застройщиком денежные средства в случае признания недействительности договора подлежат возврату участнику долевого строительства в порядке реституции .

———————————

См.: часть 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ.

Кроме того, застройщик в этом случае обязан уплатить в пользу участника долевого строительства проценты за пользование чужими денежными средствами за весь период такого пользования . Проценты выплачиваются в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств.

———————————

См.: часть 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ.

2. Публикация проектной декларации осуществляется в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в Интернете).

Под средством массовой информации понимается периодическое печатное издание, радио-, теле-, видеопрограмма, кинохроникальная программа, иная форма периодического распространения массовой информации .

———————————

См.: ст. 2 Федерального закона от 27 декабря 1991 года N 2124-1.

Исходя из этого определения, допустимо, если, например, проектная декларация будет опубликована застройщиком в одной из программ кабельного телевидения либо в одной из радиопрограмм.

Под информационно-телекоммуникационной сетью понимается технологическая система, предназначенная для передачи по линиям связи информации, доступ к которой осуществляется с использованием средств вычислительной техники . К такой системе, прежде всего, относится Интернет.

———————————

См.: ст. 2 Федерального закона от 27 июля 2006 года N 149-ФЗ.

Наиболее стандартные варианты: размещение проектной декларации на официальном сайте застройщика в Интернете либо опубликование ее в местной газете, выпускаемой по месту нахождения объекта строительства.

Если застройщик намерен привлекать денежные средства от участников долевого строительства, проектная декларация должна быть опубликована (размещена) не позднее чем за четырнадцать дней до даты заключения договора участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства. Эта мера введена законодателем в целях защиты права участников долевого строительства на получение достоверной и полной информации о застройщике и проекте строительства.

Подчеркнем, что в случае опубликования застройщиком неполной или недостоверной информации в рамках проектной декларации, равно как и в случае нарушения сроков опубликования, такое правонарушение влечет «наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей; на юридических лиц — от двухсот тысяч до четырехсот тысяч рублей» .

———————————

См.: часть 2 ст. 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Опубликованная (размещенная) проектная декларация вместе с первым договором участия в долевом строительстве подлежит передаче в Росреестр РФ.

При отсутствии проектной декларации в составе документов, передаваемых в Росреестр РФ для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, Росреестр РФ вправе сначала приостановить процесс государственной регистрации по мотиву недостаточности представленных документов .

———————————

См.: ст. 19 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

К проектной декларации прикрепляют документы, которые подтверждают все сведения об объекте строительства и финансовое состояние компании:

• Разрешение на строительство объекта,

• Заключение экспертизы проектной документации,

• Документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок,

• Градостроительный план и схему планировочной организации земельного участка.

Контролирующий орган рассматривает проектные декларации в течение 30 дней. Если с декларацией все в порядке, застройщики получают заключение о соответствии требованиям законодательства. После одобрения декларации нужно за 30 дней оформить первый договор долевого участия и отправить его на проверку в раздел «Документы». Также необходимо прикрепить:

• Условия привлечения средств по договорам эскроу,

• Бухгалтерскую отчетность за прошедший отчетный период,

• Расчет размера собственных средств и нормативы финансовой устойчивости.

После регистрации договора долевого участия в Росреестре можно приступать к строительству. Об этом тоже нужно предупредить — отправить в контролирующий орган извещение о начале строительства.

1. С первой декларацией:

• Документы о ранее построенных домах за три года.

2. С каждой декларацией:

• Разрешение на строительство,
• Проектную документацию с экспертизой,
• Документы на земельный участок,
• Градостроительный план и схему планировочной организации земельного участка.

3. После заключения по декларации:

• Извещение о начале строительства,
• Разрешение на ввод в эксплуатацию,
• Проект ДДУ,
• Условия привлечения средств по договорам эскроу,
• Бухгалтерскую отчетность,
• Расчет размера собственных средств и нормативы финансовой устойчивости. Загружать в разделе «Документы».

4. Раз в месяц:

• Фотографии строительства. Загружать в разделе «Объекты».

5. Раз в квартал:

• Финансовые отчеты о привлеченных и потраченных деньгах,
• Отчет о соблюдении графика строительства,
• Оценку финансовой устойчивости и сводную накопительную ведомость,
• Бухгалтерский отчет. Загружать в разделе «Документы».

6. По ситуации:

• Отчеты об устранении нарушений и выполнении предписаний,
• Изменения в компании и проекте,
• Если грозит банкротство — судебные постановления. Загружать в разделе «Документы».

В проектной декларации отражаются все имеющиеся и необходимые сведения о застройщике и проекте строительства. Это делается для того, чтобы потенциальный покупатель смог изучить планируемый объект и организацию, с которой ему придется заключать договор о покупке недвижимости. Оригинал такого документа находится у застройщика, а копии он должен разместить в газетах, Интернете, сделав их общедоступными.

Какие сведения должна отражать проектная декларация? На этот счет все ответы дает законодательство государства.

• В документе должны быть указаны название и местонахождение планируемого к постройке объекта, а кроме того, сведения о застройщике и время его работы.
• Сведения о государственной регистрации объекта строительства.
• В проектную декларацию вносятся сведения обо всех участниках.
• Повлиять на выбор покупателя смогут такие факты, как уже построенные данной организацией объекты. Они отражаются за предыдущие три года.
• Немаловажные данные – это сведения о лицензии на право осуществлять строительную деятельность, а также номер и срок разрешения.
• В проектной декларации (образец ее ниже) должны раскрываться денежные средства, закладываемые в проект, отчеты по произведенным затратам и по итогам за прошедший год.

Образец проектной декларации на строительство приведен ниже.

Сначала идет название документа, затем указывается информация о застройщике:

1. Сведения о застройщике.
2. Информация об учредителях.
3. Все предыдущие проекты за три года.
4. Вид лицензируемой деятельности, данные об указанном документе.
5. Сведения о финансах за текущий год, кредиторская и дебиторская задолженность.

О способах проверить строительную компанию рассказали президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Дмитрий Рубин и директор по продажам «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева.

1. По предыдущим проектам. Найдите в интернете информацию о предыдущих домах застройщика и отзывы о них, почитайте новости. Так вы узнаете, в срок ли компания сдавала объекты, были ли сложности с передачей квартир собственникам и суды. Важно: если вы обнаружили, что застройщик задерживал сдачу объектов, попытайтесь выяснить причины. Не всегда виноваты строители. Например, подключение коммуникаций могут затянуть городские власти.
2. По аккредитации в банках. Проверьте аккредитацию застройщика и интересующего вас объекта на сайтах банков, с которыми он сотрудничает. Как правило, если все хорошо, один жилой комплекс аккредитован сразу в семи и больше крупных банках. Это значит, что застройщик и объект успешно прошли проверку и признаны надежными. К тому же покупатели в таких новостройках получают выгодные условия кредитования плюсом к тем акциям и скидкам, которые обычно дает застройщик.
3. По источникам финансирования. Спросите девелопера, использует ли он эскроу-счета. Новые проекты сегодня выходят на рынок в рамках проектного финансирования, когда квартиры покупают через эскроу-счета. Это значит, что компания строит дом на свои или заемные средства, а деньги дольщиков получит только после ввода объекта в эксплуатацию. Если же застройщик обанкротится, покупатель сможет вернуть свои деньги.

Два главных документа застройщика:

• Разрешение на строительство. Без него девелопер не имеет права возводить дом.

• Проектная декларация. В ней прописана вся информация о будущем объекте.

Эти документы застройщик обязан разместить как на своем сайте или сайте проекта, так и в ЕИСЖС (единой информационной системе жилищного строительства).

Кроме того, спросите у застройщика про согласование подключения коммуникаций и действующие договоры на подключение водоснабжения, канализации, электричества. Если этих документов нет, лучше повременить со сделкой до их появления.

Простыми словами, проектная декларация — это чертежи объекта, количество этажей, коммуникации и другие составляющие будущего дома. Обычно это десятки страниц, в которых легко запутаться. Вот на что важно обратить внимание:

Характеристики жилого комплекса:

• какие дома, из какого материала, в каком количестве будут строиться,
• будет ли у дома парковка и на сколько мест,
• что войдет в благоустройство территории (детские, спортивные площадки, прогулочные зоны, стадион, парк, набережная),
• объекты социальной инфраструктуры (будут ли рядом детский сад и школа — частные или муниципальные, взрослая и детская поликлиники),
• что относится к местам общего пользования (колясочная зона, ресепшн),
• участок под строительство — в собственности, в залоге у банка или арендован.

График строительства и сроки сдачи объекта. Если застройщики не успевают вовремя сдать объект, то просят дольщиков подписать соглашение о переносах сроков. Подписывать или нет — дело каждого. Обычно задержка в несколько месяцев считается допустимой. Поскольку сейчас девелоперы в основном работают через эскроу-счета, срыв сроков сдачи, как правило, происходит не из-за отсутствия финансирования, а по вине третьих лиц, которые могут иметь косвенное отношение к застройщику.

Застройщик обязан вносить в декларацию изменения:

Застройщик обязан вносить в декларацию изменения:

1. Ежеквартально: о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на последнюю отчетную дату.
2. Ежемесячно: если разрешение на строительство получено после 1 июля 2019 года, о количестве заключенных договоров, что говорит о темпах продаж.

Застройщик вправе вносить и другие изменения, например, касательно конструктива дома. Но тогда дольщик может расторгнуть договор по соглашению сторон либо в суде, если посчитает данное изменение для себя неприемлемым.

Дома эконом-класса сегодня в основном строят двух типов:

1. Из кирпича и газоблоков. Кирпичная стена превосходит панельную в тепло- и шумоизоляции.
2. Панельно-монолитные. Современные панельные дома сильно отличаются от тех советских панельных хрущевок, которые мы привыкли видеть. Они достаточно теплые и не имеют проблем со звукоизоляцией. Если все-таки хочется улучшить характеристики квартиры, можно утеплить стены при ремонте. Квартиры в таких домах дешевле, чем в кирпичных. Но перепланировка может стать проблемой: передвинуть панель внутри квартиры никто не позволит.

На каком этаже жить — дело вкуса. Но вот пять пунктов, о которых надо помнить:

1. На первых этажах домов часто бывают коммерческие помещения. Если выбираете квартиру на втором этаже, будьте готовы, что под вами могут открыть магазин, салон красоты или кафе. Важно сразу решить вопрос с шумоизоляцией.
2. Технический этаж в доме может быть на минус первом, на последнем этаже или в середине дома — если здание выше 16 этажей. На этом этаже размещают инженерное оборудование и коммуникации: котлы, бойлерные, насосные. Учитывайте это обстоятельство, даже несмотря на то, что сейчас для шумоизоляции применяют специальные системы.
3. Выбирая высокие этажи, подумайте, как будете подниматься домой. Обратите внимание на количество лифтов.
4. Когда начинаются продажи дома, в первую очередь выкупаются средние и верхние, но не последние этажи.
5. Цены по этажам не сильно разнятся. Но застройщики часто дают скидки на первые и вторые этажи.

С13 декабря 2020 года начинает действовать новая форма проектной декларации

Из проектной декларации новостройки можно узнать практически все, поскольку она содержит актуальные разделы, а при внесении изменений в проект должна перевыпускаться с отметкой об изменениях. Изучать следует все разделы! На что обращать внимание?

В самом начале проектной декларации есть стандартная «шапка» — обратите внимание на наименование застройщика по реестру и коммерческое наименование. Организация может входит в группу компаний, например, знаменитый «ПИК», тогда в декларации вы увидите, кому конкретно из состава группы она выдана.

Информация из «шапки» подтверждается ниже — в разделе сведений о застройщике. Разрешение выдается конкретной компании, ее наименование в «шапке» и разделе должно совпадать.

Далее вы можете проверить, попадал ли застройщик в реестры недобросовестных организаций, имеет ли он долги, каковы финансовые результаты его деятельности, какие проекты он реализовал за последние три года. Попадание в реестры — тревожный знак! А вот финансовые результаты в виде «прибыль — убыток» стоит изучить, но не придавать им критического значения, потому что они относятся к динамическим показателям. Постоянный убыток — плохо. Это говорит о вероятности долгостроя, потому что застройщику не хватает средств. Но у него должен быть определенный размер уставного капитала, что тоже отражено в проектной декларации.

Из заключения экспертизы проектной документации можно узнать больше подробностей о проекте и его реалиях. Читайте всё, пусть там написано много. Например, если вас интересует более подробное описание дома и площадки — найдете в заключении. Если на сайте есть несколько проектных деклараций (изменения) и несколько экспертиз — читайте обязательно всё! В заключении могут быть описаны изменения, внесенные в первоначальный вариант проекта. А эти изменения могут изменить качество новостройки, стоимость квартиры, общий статус жилого комплекса.

Обратите особое внимание на разрешение на строительство ЖК. Оно может быть выдано не на все объекты, внесенные в проектную декларацию. Если застройщик обещает два детсада, но на них еще не выданы разрешения, то велика вероятность изменения состава проекта, и детсадов в нем может не оказаться. То же касается и корпусов — на генплане оно могут быть обозначены, а в разрешении нет. Это значит, что корпуса только в проекте, а до завершения их строительства под вашими окнами будут идти работы. Поэтому сравните проектную декларацию, заключение экспертизы, разрешение на строительство и генплан на сайте проекта (застройщика). Многое станет понятно!

Какие сведения должна отражать проектная декларация? На этот счет все ответы дает законодательство государства.

• В документе должны быть указаны название и местонахождение планируемого к постройке объекта, а кроме того, сведения о застройщике и время его работы.
• Сведения о государственной регистрации объекта строительства.
• В проектную декларацию вносятся сведения обо всех участниках.
• Повлиять на выбор покупателя смогут такие факты, как уже построенные данной организацией объекты. Они отражаются за предыдущие три года.
• Немаловажные данные – это сведения о лицензии на право осуществлять строительную деятельность, а также номер и срок разрешения.
• В проектной декларации (образец ее ниже) должны раскрываться денежные средства, закладываемые в проект, отчеты по произведенным затратам и по итогам за прошедший год.

Зачем нужна проектная декларация?Проектная декларация – это самый основной документ, на основании которого осуществляется вся дальнейшая деятельность застройщика, определяются права потенциальных участников, предусматриваются возможные риски. Без этого документа приступить к строительству многоквартирного дома нельзя.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Статья 19. Проектная декларация

1. Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика.

(часть 1 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции)

До обеспечения технической возможности заполнения электронной формы проектной декларации на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в соответствии с частью 2 статьи 19 (в редакции Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ) застройщик направляет проектную декларацию, изменения в проектную декларацию в уполномоченный орган субъекта Российской Федерации, осуществляющий государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в порядке, установленном указанным уполномоченным органом (статья 6 указанного закона). 2. Проектная декларация, информация о соответствии физического лица, определенного в части 4 статьи 3.2 настоящего Федерального закона, требованиям указанной статьи до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости направляются застройщиком в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи путем заполнения электронной формы проектной декларации на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», определенном уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона. (в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 N 304-ФЗ, от 29.07.2017 N 218-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции)

2.1. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, в срок не более тридцати дней со дня получения проектной декларации выдает застройщику заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частью 2 статьи 3, статьями 20 и 21 настоящего Федерального закона, или отказ в выдаче такого заключения. В целях подтверждения соответствия застройщика требованиям части 2 статьи 3 настоящего Федерального закона уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, запрашивает в органах государственной власти, органах местного самоуправления, иных организациях необходимые сведения в порядке межведомственного информационного взаимодействия.(часть 2.1 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ)

2.2. В выдаче указанного в части 2.1 настоящей статьи заключения отказывается в случае выявления уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанным в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, фактов несоответствия застройщика требованиям, установленным частью 2 статьи 3 настоящего Федерального закона, и (или) несоответствия проектной декларации требованиям, установленным статьями 20 и 21 настоящего Федерального закона. Отказ в выдаче указанного в части 2.1 настоящей статьи заключения по иным основаниям не допускается.(часть 2.2 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ)

2.3. В случае, если уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации отказал в выдаче застройщику указанного в части 2.1 настоящей статьи заключения либо если в течение шестидесяти дней со дня выдачи застройщику такого заключения застройщиком не поданы документы на государственную регистрацию договора с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, проектная декларация подлежит повторному направлению в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, для получения указанного в части 2.1 настоящей статьи заключения в порядке, установленном частью 2 настоящей статьи.(часть 2.3 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ)

2.4. Форма проектной декларации устанавливается уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.(часть 2.4 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ)

3. Хранение оригиналов проектной декларации осуществляется застройщиком.

4. Застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений.

5. Ежеквартально застройщик обязан вносить в проектную декларацию измене��ия, касающиеся сведений, предусмотренных пунктом 6 части 1 статьи 20 настоящего Федерального закона.

Похожие записи:

• Что относится к командировочным расходам в 2024 году
• Родовой Сертификат Для Чего Он 2024
• Отчет по смп по 44 фз в 2024 году до какого числа