Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли подарить долю в квартире без согласия других собственников». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
- Требования к доле
- Кому можно подарить долю
- Как оформить: документы и договор
- Как зарегистрировать: сроки и расходы
- Налог и госпошлина
- Дополнительные расходы при дарении доли
- Нюансы дарения в разных типах квартир
- Как отказаться от доли
- Как отменить дарственную и признать сделку недействительной
- Частые вопросы по дарению доли
Как и любая другая сделка, договор дарения должен быть составлен с соблюдением всех процедур, а стороны обязаны выполнить все необходимые действия, а именно:
- Оговорить все нюансы предстоящей сделки.
- Подготовить необходимые документы.
- Составить проект дарственной.
- Посетить нотариальную контору, имея при себе:
- проект договора дарения;
- паспорта всех подписантов, и, если в сделке участвует ребенок, то его свидетельство о рождении;
- нотариальное согласие совладельцев, если жилое помещение находится в совместной собственности;
- если одариваемым является несовершеннолетний ребенок – согласие на сделку органов опеки и попечительства;
- правоустанавливающий документ на жилое помещение (договор купли-продажи, обмена, дарственная, документ о вступлении дарителя в наследство);
- выписку из домовой книги;
- выписку из ЕГРН, либо свидетельство о праве собственности.
- Подписать договор дарения.
- Передать документы в Росреестр для регистрации права собственности на подаренную часть квартиры.
- Получить выписку из ЕГРН о праве собственности.
Первое, что должен сделать даритель, это подготовить все документы для сделки дарения. На этом этапе проблемы могут появиться, если отчуждаемое имущество находится в общей совместной собственности нескольких владельцев, так как в этом случае потребуется согласие каждого из них.
Конечно, если совладельцами являются супруги, а доля жилого помещения передается в дар их ребенку, то в этом случае никаких проблем не будет, но в тех случаях, когда совладельцы не являются родственниками, получить согласие на отчуждение доли квартиры будет гораздо сложнее. В этом случае необходимо будет либо предварительно выделить даримую долю в натуре, либо решать проблему в судебном порядке.
Вторым важным шагом является согласование всех пунктов проекта соглашения с одариваемым или его законным представителем. Это необходимо для того, чтобы в дальнейшем, уже при посещении нотариальной конторы не пришлось терять время и редактировать какие-то спорные пункты.
Например, даритель решил указать в договоре дарения какое-то определенное условие, при котором одариваемый может получить часть жилого помещения в дар. Но одариваемый считает это условие неприемлемым, либо невыполнимым. Если проблема обнаружится уже в момент подписания договора дарения, то сделка затянется. Если же стороны обговорят все пункты документа еще до его составления, они смогут прийти к консенсусу, и при посещении нотариальной конторы никаких недоговоренностей и спорных моментов в договоре дарения уже не будет.
Далее стороны посещают нотариальную контору, расположенную в том районе, где находится отчуждаемое имущество. Сотрудник нотариата удостоверяет личности подписантов, проверяет их дееспособность, затем разъясняет сторонам права и обязанности дарителя и одариваемого. Если проект договора дарения уже готов, нотариус проверяет законность всех его пунктов и рассчитывает размер госпошлины.
Удостоверение документа происходит только после того, как стороны предоставят в нотариальную контору оригинал квитанции об уплате госпошлины.
Каждый участник сделки после подписания ее нотариусом получает свой экземпляр документа, плюс один оригинал остается в нотариальной конторе.
В российском законодательстве не оговорены сроки оформления договора дарения. Даритель и одариваемый сами решают, когда им лучше обратиться в нотариальную контору. Также нет никаких временных нормативов для регистрации права собственности на подаренное имущество. Но и затягивать с оформлением подаренной доли жилого помещения не стоит, так как в том случае, если даритель умрет до того, как будет оформлено новое право собственности, подаренная доля квартиры войдет в состав наследства и получатель дара, если он не является наследником, потеряет право на подаренную ему часть жилого помещения.
Заключение договора дарения доли в квартире
При составлении договора дарения необходимо учитывать некоторые особенности таких сделок, а именно:
- Дарение – сделка безвозмездная, поэтому требование каких-либо встречных обязательств со стороны выгодоприобретателя недопустимо.
- В документе обязательно четкое и внятное описание отчуждаемого имущества, которое не оставит места для домыслов. Должны быть указаны размер даримой доли, общая площадь жилого помещения, количество комнат, адрес объекта, его кадастровый номер. Обязательна ссылка на правоустанавливающие документы.
- Если подписантами являются не близкие родственники или члены семьи, то обязательно оговорить, кто (даритель или выгодоприобретатель) оплачивает все расходы по оформлению сделки.
- Желательно оговорить основания и возможность расторжения договора.
- В документе должны быть отображены гарантии дарителя в отношении даримого имущества, например, жилое помещение не должно находиться в залоге, не допускаются никакие другие обременения.
- Право собственности у одариваемого возникает только после того, как в ЕГРН будут внесены сведения о новом владельце, выписка из ЕГРН станет подтверждением этого права.
В этом случае обязательным условием оформления сделки дарения является разрешение органов опеки и попечительства, при этом не важно, кем для дарителя является несовершеннолетний. Выполнение этого условия обязательно для того, чтобы права несовершеннолетних при дарении доли жилого помещения третьим лицам не были ущемлены.
Пример
В двухкомнатной квартире проживали две сестры: Нина и Алена. Вместе с Аленой проживали ее двое несовершеннолетних детей. Каждый из них являлся собственником одной четвертой части квартиры. Нина давно хотела продать свою долю, но Алена была категорически против продажи. Через какое-то время Алена узнала, что сестра, втайне от нее, подарила свою долю совершенно постороннему человеку.
Алена обратилась в органы опеки и попечительства для защиты интересов своих детей, так как согласия ООП на дарение доли жилого помещения, в котором зарегистрированы несовершеннолетние дети для оформления сделки дарения получено не было. В процессе выяснения обстоятельств сделки обнаружилось, что Нина получила от выгодоприобретателя крупную денежную сумму, стало понятно, что договор дарения был по сути фиктивным, на самом деле осуществлялась сделка купли-продажи.
Алена, совместно с ООП подала исковое заявление о признании сделки недействительной, так как, во-первых, не было получено разрешение ООП, во-вторых, договор дарения был притворным. Сделка была признана ничтожной, Нина вынуждена была вернуть мнимому одариваемому всю сумму, полученную ею при подписании договора дарения.
Не секрет, что некоторые жилые помещения находятся под каким-либо обременением:
- в залоге у кредитного учреждения;
- под арестом;
- на него претендуют третьи лица;
- иные обременения.
Оформление договора дарения доли жилого помещения, которое находится под обременением, недопустимо.
Нотариус, прежде чем удостоверить сделку дарения, проверяет ее на юридическую чистоту. Если собственник решил передать в дар свою долю такого жилого помещения, он обязан снять с нее все обременения:
- если квартира находится в залоге у банка – погасить кредит;
- снять с регистрации третьих лиц и выселить их;
- пересчитать размер долей;
- переоформить необходимые документы.
Возможно ли дарение без согласия других собственников?
Дарение является безвозмездной сделкой, при которой без каких-либо компенсаций часть имущества переходит в дар другому человеку.
Владелец передает все свои права на имущество, не получая за этого ничего. И здесь кроется основное отличие дарственных от сделок по купле-продажи.
Собственник волен как угодно распоряжаться принадлежащей ему недвижимостью, и не имеет необходимости отчитываться перед совладельцами жилья, либо каким-то образом соблюдать их права.
При сделках купли-продажи совладельцы жилья обладают данным им законом правом на приоритетную покупку. Если часть собираются продать, то согласие на продажу от всех содольщиков обязательно. А вот при передачи части в дар можно без этого согласия обойтись.
Часто при отсутствии согласия содольщиков сделка по дарению маскирует сделку купли-продажи, так как последняя не требует одобрения других лиц.
Можно ли подарить долю в квартире без согласия других собственников
Оформление дарственной происходит в несколько этапов:
- Подготовка необходимых бумаг.
- Разработка проекта договора дарения.
- Согласование основных положений документа с одариваемым лицом.
- Обращение в нотариальную контору.
- Оформление договора дарения.
- Регистрация права собственности.
Чтобы заключить договор дарения нужно подготовить:
- Паспорт (даритель, выгодополучатель).
- Правоустанавливающие и технические бумаги на жилье.
- Справку о количестве прописанных в квартире людей.
- Согласие совладельца на отчуждение доли квартиры.
- Справку об отсутствии долгов по коммунальным услугам.
- Доказательства родства.
Согласие других собственников квартиры требуется при отчуждении имущества, находящегося в совместной собственности. Если даритель отписывает выделенную долю жилья, то согласие не нужно.
При оформлении дарственной между родственниками желательно приложить подтверждающие бумаги. Они позволят воспользоваться налоговой льготой.
Раньше при отчуждении части имущества можно было заключить письменный договор без последующего нотариального удостоверения. Следовательно, стороны соглашения не платили госпошлину. В 2017 году вступили в силу изменения в законодательство. Теперь подобные сделки проходят с участием нотариуса.
Сколько стоит оформление дарственной? Базовая ставка составляет 0,5% от стоимости имущества. Минимальный налоговый тариф – 300 руб. Также закон предусматривает ограничение суммы сбора. Предельная сумма госпошлины установлена на уровне 20 тыс. руб.
Порядок отчуждения долей при помощи договора дарения регулируется статьей 246 Гражданского Кодекса РФ.
В ней говорится, что:
- Имуществом, находящимся в общей собственности, можно распоряжаться только при наличии согласия всех собственников.
- Дольщик имеет право на свое усмотрение продать, подарить, завещать либо отдать под залог долю, должным образом уведомив об этом совладельцев.
Данное правило соблюдается только при возмездном отчуждении.
Дарение в праве относится к категории безвозмездных сделок.
Отсюда следует, что уведомлять в данном случае совладельцев объекта и получать их одобрение даритель не обязан.
Заявление о согласии супруга на отчуждение доли в общем имуществе подлежит нотариальному удостоверению.
При составлении указывается:
- Ф.И.О. супруга, дата рождения, паспортные данные;
- дата покупки квартиры, сведения из регистрационных документов, площадь, этаж, адрес;
- дата регистрации брака, реквизиты свидетельства;
- выражение согласия на отчуждение;
- дата составления и подпись.
Образец заявления о согласии супруга на дарение квартиры (по дарственной): alt: Заявление о согласии супруга на дарение квартиры (по дарственной)
Если квартира принадлежит разным собственникам, договор дарения удостоверяется нотариусом в обязательном порядке. Исключение – отдельные ситуации, когда в нотариальную контору идти не придется:
- у недвижимости несколько владельцев, и все передают доли одаряемому по ДД в пределах одной сделки;
- квартирой владеет один человек и хочет подарить долю другому.
Примеры из практики:
№1. Несколько владельцев.
За удостоверение согласия супруга нотариусы берут 500 руб. Заверение ДД гораздо дороже. Согласно ст. 333.24 НК РФ, госпошлина составляет 0,5% от кадастровой стоимости даримой доли, минимум 300, максимум — 20 000 руб.
Если дарственную составляет нотариус, дополнительно придется заплатить 5 000-7 000 руб. Стоимость технических услуг устанавливается региональными нотариальными палатами.
При необходимости можно заказать отправку документов на регистрацию нотариусом, услуга предоставляется бесплатно. Раньше она была платной, но в начале 2020 года тариф отменили.
Рассмотрим пример расчета пошлины:
Мужчина дарит ½ квартиры ребенку, кадастровая стоимость составляет 2 000 000 руб.
2 000 000 х 0,5% = 10 000 руб.
Если бы у него была жена, за удостоверение ее разрешения пришлось бы заплатить еще 500 руб.
Важно! Если размер пошлины для нотариуса превышает 20 000 руб., уплачивается указанная сумма, т.к. это максимальный предел. Для расчета используется кадастровая или инвентаризационная стоимость даримой доли, а не всего жилья. Выбор стоимости для расчета платежа возлагается на дарителя.
В ситуации, если вам неправомерно отказывают в осуществлении дарения, например, вы хотите подарить долю своему ребенку, а все остальные собственники против, вы можете обратиться за правдой в судебную инстанцию. Для этого вам необходимо подготовить соответствующий пакет документов.
В него войдет в первую очередь исковое заявление, в котором вы обращаетесь к суду с определённым требованием. Это требование заключается в том, чтобы суд разобрался в сложившейся ситуации и вынес решение по делу. Так, например, вы можете изложить, почему считаете, что сделка должна быть осуществлена, и почему вы считаете отказ недопустимым.
В исковом заявлении вы должны изложить все нюансы, которые сопровождают вашу сделку, после чего, оставить перечень приложенных документов.
Как мы уже сказали выше, сделка дарения весьма популярна в нашей стране.
Под дарением понимается безвозмездная передача недвижимого и движимого имущества от дарителя к одаряемому.
Осуществить дарение можно только в ситуации, когда соблюдены все необходимые условия и иные нюансы.
В противном случае, если вы мне отнеслись с должным вниманием к оформлению сделки, вполне возможно, что его не зарегистрируют должным образом.
Помните о том, что сделки между близкими родственниками не облагаются налогами. Это значит, что осуществить дарение вы можете абсолютно бесплатно, и не отчисляя в пользу государства денежные средства. Согласитесь, заманчиво.
Однако, государство в законе сделало пометку, что такое возможно только в ситуации, когда речь идет о близких родственниках.
Для того, чтобы ответить на этот вопрос необходимо обратиться к семейному кодексу. Именно этот нормативно-правовой акт регулирует все вопросы, которые связаны с семейными взаимоотношениями. В соответствии со статьей 14 данного нормативного правового акта под близкими родственниками понимаются те лица, которые являются родными вам по прямой восходящей и нисходящей линии.
Таким образом, близкими являются дети, родители, супруги, бабушки, дедушки, тети, дяди, родные братья и сестры. Согласитесь, достаточно большое количество лиц может осуществлять сделки друг с другом на безвозмездной основе.
Это, безусловно, приятно. А также, важным является тот факт, что вы должны не только соблюсти все необходимые для осуществления сделки, так или иначе, подтвердить свое родство.
К сожалению, часто бывает так, что люди осуществляют дарение не до конца ознакомившись с законодательством, или же не знакомясь вовсе. Услышав, что сделку можно осуществить безвозмездно между родственниками, осуществляется заключение фиктивных договоров при помощи дальнего родства.
Но последствием оформления оказывается то, что подобная сделка недопустима.
Так, дальними родственниками являются двоюродные, троюродные братья, внучатые племянники, двоюродная тёти, дяди, бабушки и дедушки, крёстные и так далее.
Таким образом, из вышесказанного можно сделать вывод, что между этими лицами не может существовать возможность осуществить дарение на безвозмездной основе.
Необходимо это учитывать. Именно поэтому мы рекомендуем вам ознакомиться с законодательством для того, чтобы вы могли понять, придется тратиться или же нет.
Теперь давайте поговорим о том, какие нюансы должны быть соблюдены для того, чтобы осуществить дарение в полном виде. Какие документы понадобятся для оформления дарственной на долю в квартире между близкими родственниками? В первую очередь, вам необходимо удостовериться в том, что ваши родственники подходят под описание данной статьи 14 Семейного Кодекса.
Он должен являться вашим родственником по прямой восходящей и нисходящей линии. Это означает, что вы должны ещё раз обратиться к статье 14 Семейного Кодекса и проверить, относится ли лицо к числу бывших родственников.
Следующий нюанс состоит в том, что у вас на руках должны быть доказательства, которые подтверждают факт вашего родства.
Если родитель осуществляет дарение в пользу ребенка, они должны предоставить справку свидетельства о рождении свой паспорт.
Давайте углубимся в терминологию дарения.
Дело в том, что при несоблюдении некоторых необходимых нюансов, и сделка не может состояться.
Так, доля, которая передается по договору дарения родственнику должна полностью соответствовать тому, что вы указали в договоре дарения.
Укажите метраж, а также техническое и внешнее состояние, они должны отвечать за явным. Кроме того, отчуждая долю вы имеете право только при наличии разрешения других собственников.
Следующее требование, которое относится к передаваемым сводится, что она должна быть пригодна для жизни, не имеет никаких обременений в виде прописанных лиц. Также, у вас не должно быть долгов перед коммунальными службами, а также, говоря о вашей недвижимости не должно быть прописанных лиц.
Таким образом, можно сделать вывод, что ваша недвижимость должна быть абсолютно чистой, для того, чтобы участвовать в гражданском обороте.
Надеемся, что вы предпримете все действия для того, чтобы подготовить свою недвижимость для того, чтобы она могла участвовать в сделке.
Теперь обратимся к такой процедуре как дарение.
Очень часто бывает так, что недвижимость разделена между собственниками по долям, однако эти доли четко не обозначены.
Если один из собственников хочет подарить свою долю, договор дарения должен обозначить, какую долю по метражу он должен предоставить.
Но если доля четко не определена, вам необходимо обратиться к кадастровому инженеру для того, чтобы он помог разделить недвижимость в соответствии с вашими долями. Для этого понадобятся ваши документы на право собственности и техническая документация вашей квартиры. Проведение такой процедуры обязательно, если доли четко не обозначены договором.
Опишите подробно процедуру дарения доли в квартире между близкими родственниками
Поговорим о том, как происходит процедура дарения недвижимости в отношении близкого родственника.
- В первую очередь сторонам необходимо встретиться и обсудить детали сделки.
Если одна из сторон не оповещена о том, что проводится сделка, или же не согласна с пунктами договора, соглашение не может состояться.
- Далее, необходимо помнить о том, что если стороны пришли к консенсусу, они должны обратиться к юристу, или же своими силами составить договор.
- После того, как договор составлен, необходимо собрать пакет документов, который будет необходим при осуществлении сделки.
- Далее вы должны обратиться в нотариальную контору для того, чтобы должным образом заверить договор. Этот шаг можно пропустить в случае, если вы доверяете своему оппоненту и не хотите сэкономить денежные средства.
- Для того, чтобы собственник вступил в свою законную силу, необходимо зарегистрировать сделку в росреестре. Для этого вы должны явиться с собранным пакетом документов и готовым заявлением в государственном учреждении.
- Так вы освобождаетесь от надобности уплачивать налоги.
- Сделка регистрируется в течение 15 суток, в некоторых случаях срок может варьироваться. По факту новоиспеченный собственник получает свидетельство о праве на пользование, владение и распоряжение долей недвижимости.
На этом сделка исчерпана. Но при желании обеих сторон составляется акт приема-передачи, в котором даритель подтверждает факт того, что передает недвижимости в определенном виде одаряемому. А тот в свою очередь, подтверждает факт, что принятая им в дар недвижимость соответствует заявленной в договоре.
Поговорим о том, какие документы необходимы для того, чтобы осуществить сделку.
- В первую очередь это документы, удостоверяющие личность обеих сторон.
- Далее, составленный вами договор дарения. Необходимо подтвердить факт того, что вы являетесь родственниками одаряемого, поэтому приобщите документы, которые могут подтвердить этот факт.
- Следующий документ, который необходим, это согласие других собственников.
- Приложите свидетельство о праве собственности на недвижимость, а также, техническую документацию, которая будет свидетельствовать о состоянии доли.
- По возможности возьмите справку от вашей управляющей организации о том, что вы не имеет задолженности за коммунальные услуги.
Могу ли я подарить свою долю в квартире без согласия жены?
Очень часто стороны боятся составляют договор дарения самостоятельно, ведь велика вероятность того, что вы можете допустить ошибку в составлении.
Поэтому, настоятельно рекомендуем вам обратиться за помощью к другим лицам.
Например, вы можете обратиться к риэлтору, который помогает вам в осуществлении сделки, является так называемым посредником. Данное лицо поможет вам осуществить сделку дарения, при этом, поможет сформировать пакет документов и составить договор.
Договор обязателен к регистрации, при этом, чем раньше вы зарегистрируете его в органах Росреестра, тем раньше одаряемый вступит в свои права.
Без процедуры регистрации сделка считается недействительной, и не может быть осуществлена.
Для того, чтобы оформить сделку дарения необходимо платить государственную пошлину.
И величина составит всего 4000 руб.
Согласитесь, это несколько меньше, нежели чем вы бы платили 13% от стоимости в пользу государства.
Оплачивать стоимость государственной пошлины должен одаряемый, так как он принимает душ, а значит, должен понести хотя бы какие-то материальные выплаты.
В данном случае может быть несколько вариантов. Так, например, согласие жены может не потребоваться, если доля в недвижимости не является общей собственностью супругов. То есть доля могла быть приобретена одним из супругов до брака, подарена ему во время брака или же было заключено соглашение о разделе имущества, брачный контракт.
Согласие жены требуется, когда доля в недвижимости является совместной собственностью супругов. Находясь в браке, один из супругов приобрел долю в недвижимости и оформил ее на себя. Вне зависимости от того, на кого доля оформлена, это общая совместная собственность супругов, и для распоряжения ей потребуется нотариальное согласие. Могут быть и иные варианты, поэтому автору вопроса стоит обратиться к юристам для получения рекомендаций конкретно в его ситуации.
Услуги нотариуса недёшевы.
Однако стороны сделки имеют права обратиться за нотариальной услугой не только, когда этого требует закон, но и добровольно, если придут к согласию по расходам на нее.
Давайте разберемся в каком случае можно сэкономить на оформлении дарения доли в квартире.
Форма сделки — простая письменная или обязательная нотариальная письменная, зависит от вида зарегистрированного права, режима собственности (если дарители законные супруги), дееспособности сторон и участия в сделке третьих лиц.
Вот так все непросто!
Ни при каких условиях невозможно в 2024 году оформить без нотариуса сделку по дарению доли в квартире( или иной недвижимости), принадлежащей несовершеннолетнему или недееспособному.
Такую сделку регламентирует ст.54 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»:
п .2. статьи 54 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»
Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.
Без нотариуса можно отчуждать доли из:
1. единоличной собственности
2. долевой собственности при одновременном участии в сделке по дарению доли, всех «дольщиков»
3. совместной собственности супругов. при условии сохранения законного режима собственности (совместной собственности) на оставшуюся долю в праве
4. совместной собственности( которая не является совместно нажитым имуществом супругов, потому что получена в результате безвозмездной сделки)
Дарение доли квартиры без нотариуса
Для лучшего понимания ситуации при разных условиях сделок по дарению доли в праве собственности, я сделала таблицу.
Все возможные условия сделки по дарению доли в праве собственности на квартиру без нотариуса размещены в таблицу:
| Вид зарегистрированного права Дарителя/ей | Дарение доли | Условия сделки |
|---|---|---|
| единоличная собственность | без нотариуса | без условий |
| общая долевая собственность (дарение третьему лицу) | 1. без нотариуса
2. обязательная нотариальная сделка |
1. при одновременном отчуждении (дарении)части своих долей всеми участниками долевой собственности в пользу одного или нескольких одаряемых по одному Договору дарения
2. при дарении по отдельным Договорами дарения или дарении доли не всеми участниками долевой собственности |
| Общая долевая собственность (дарение между собственниками) | обязательная нотариальная сделка | без условий |
| общая совместная ( совместно нажитое имущество супругов) | 1. без нотариуса
2. обязательная нотариальная сделка |
1. с обязательным сохранением общей супружеской доли 2. с раздельными супружескими долями, оставшимися после дарения |
| общая совместная (по приватизации) | без нотариуса | с отдельными долями на всех участников долевой собственности |
Дарение доли из совместной собственности вызывает много вопросов.
Многие полагают, что для дарения доли из совместной собственности нужно сначала определить размер долей участников совместной собственности, и только потом дарить долю.
ЭТО НЕВЕРНО!
Действующее законодательство не содержит запрета на распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, путем отчуждения доли в пользу третьих лиц.
Поэтому дарение доли из совместной собственности может быть оформлено в простой письменной форме.
Договор дарения доли в квартире без нотариуса с одной стороны — документ не сложный, сделка-то безвозмездная.
С другой стороны — он имеет 16 разных вариантов, в зависимости от исходных данных.
История из практики:
Сегодня проверяла соглашение о выделении долей (документ схожий с договором дарения, тоже безвозмездная сделка) по которому отказали в регистрации
— ОХ! чего только они там не нагородили)))
Видимо из разных шаблонов составили документ — и вот результат!
Если у вас нет навыка составления подобных документов — закажите специалисту.
Пообщайтесь с нашими юристами через чат в рабочее время.
Если вы зашли на сайт в не рабочее время, вы можете оставить вопрос в чате, но указать свою электронную почту.
Ответ вам придет туда.
Имущество может принадлежать двум или нескольким лицам. Эта собственность по праву считается общей. При выделении конкретных долей она признается долевой, без выделения – совместной.
Приватизируемые квартиры являются совместной собственностью всех участников приватизации, но по желанию можно выделить и зарегистрировать конкретную долю для каждого отдельно. Единственная проблема заключается в том, что в натуре эту долю определить невозможно, поскольку вход в квартиру один и выделить границы долевого владения никак не получится. Это значит, что доля – лишь юридическое понятие.
Можно получить долю в жилой недвижимости и другими способами:
- принять в дар или наследовать;
- выделить при разводе.
Каждый собственник имеет право пользоваться квартирой, при этом не нарушая прав других совладельцев.
Бывают случаи, когда один из собственников желает продать свою долю, но второй категорически против этого. Первый поступает законно, пытаясь вручить уведомление о своем намерении, но второй даже принять его отказывается. Тем самым не давая возможности соблюсти весь порядок законодательства.
Вариант 1. Прибегнуть к судебному разбирательству. Сторона, желающая продать долю, должна грамотно и мотивировано изложить причину продажи. Возможно, это нежелание совместно проживать со вторым собственником или финансовая необходимость.
Согласие может понадобиться только в одном случае – наличии у вас супруга.
ВНИМАНИЕ: Речь идет только о зарегистрированном браке.
Итак, у вас есть доля в квартире. Чтобы понять, нужно ли согласие мужа или жены, в первую очередь, следует обратить внимание на то, как вы получили эту долю:
- по безвозмездной сделке. Вам ее подарили или завещали;
- по возмездной сделке. Вы ее купили.
В первом случае никогда и ни при каких обстоятельствах ничье согласие вам не понадобится.
Во втором случае имеется несколько вариантов:
- недвижимость приобретена до брака;
- в браке;
- у супруга тоже есть оформленная доля.
Итак, рассмотрим подробнее.
- Поскольку собственность стала вашей до оформления союза, согласие предоставлять в регистрационную службу не нужно. Вы единоличный владелец и все решения принимаете самостоятельно.
Однако потребуется в момент подачи заявления указать, что вы в браке не состояли и сдать копию брачного свидетельства. Тогда регистратор убедится в правдивости пометки на заявлении и никаких проблем при регистрации перехода доли не возникнет.
- Совместная собственность – это когда недвижимость приобретена в браке. Считается, что средства на покупку в данном случае общие, даже если кто-то из сторон союза не работает.
Это поясняется в семейном кодексе, уход за домом и детьми, приготовление пищи и уборка – вклад в семью, супруги обоюдно что-то создают благополучие, и все нажитое во время этого процесса – совместное.
Значит, если по документам квартира даже частично не числится за супругом – муж или жена должны составить бумагу, по которой они не возражают против совершения дара, и подписываются под этим.
Скачать форму согласия супруга на дарение доли квартиры.
ВНИМАНИЕ: Такое заявление супруг должен принести в нотариальную организацию и заверить. Нотариус может и сам все заполнить. Но согласие понадобится только прошедшее нотариальный учет.
В отдельных случаях требуется доказать, что второй участник брачного союза не работал без причины, вел недостойный образ жизни и наносил ущерб семейному благополучию и имуществу.
Тогда суд вправе принять решение о снижении доли супруга на недвижимость, но полностью лишать таковой суд не будет.
- Если доля супруга оформлена в Росреестре, и он одновременно сособственник, то обязательно понадобится его согласие на отчуждение вашей доли или части от вашей доли, и как сказано выше, только нотариальное.
Варианты ликвидации перехода прав через осуществление дарения:
- значительный вред здоровью дарителя, а также его жизни по вине приобретателя недвижимости;
- установленный факт аффекта в момент совершение сделки.
Последний пункт практически невозможно доказать, тем более в случаях с долями. Ведь любые действия с ними со 2 июня 2016 г. фиксируются печатью нотариуса. А он, как известно, проверяет дееспособность клиентов.
СПРАВКА:Изменения в законодательстве по поводу долей коснулись на этот раз строений, а на землю такое обязательство, напротив, отменили. Оспариваться дарственная может только через суд.
Пример искового заявления о признании договора дарения квартиры недействительным.
О возможных способах отмены и расторжения договора дарения узнаете здесь.
Текст типового договора о дарении доли в квартиры, заключенный между близкими родственниками, в обязательном порядке должен содержать следующую информацию:
- четкое описание доли или ее части;
- идентификационные данные всех сторон;
- адрес квартиры, частью которой является доля;
- общая площадь предоставляемой в дар доли;
- этажность дома и этаж расположения квартиры;
- особые условия.
Под особыми условиями подразумевается, что даритель может указать, что собирается пожить в подаренной квартире какое-то время после заключения сделки либо вовсе не собирается покидать ее до смерти.
Договор дарения доли квартиры близкому родственнику считается действительным только после государственной регистрации. При ее отсутствии ни письменная, ни нотариальная форма не делают документ законным.
Важная особенность договора дарения еще и в том, что имущество, полученное в дар, остается в личной собственности одариваемого и не поступает в общую собственность супругов.
Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника?
Дарение доли в праве долевой собственности на недвижимость оформляется Договором дарения в нотариальной форме.
Договор дарения в простой письменной форме составляется только если:
- Доля в праве отчуждается из единоличной собственности, либо общей совместной собственности
При этом договором дарения невозможно наделить долей в праве другого супруга, если недвижимость приобретена в браке, то есть является совместно нажитым имуществом. Такое деление на доли признается разделом совместно нажитого имущества и подлежит удостоверению у нотариуса.
Так же для дарения доли в праве детям из совместно нажитого недвижимого имущества, необходимо нотариальное согласие другого супруга на эту сделку.
Дарение целой квартиры или доли в квартире единоличным собственником оформляется договором дарения в простой письменной форме и не требует удостоверения нотариусом!
Дарение целой квартиры или доли в праве на недвижимость, являющейся совместно нажитым имуществом другому супругу невозможно, поскольку признается разделом имущества нажитого в законном браке и оформляется Соглашением о разделе имущества у нотариуса.
Дарение доли в праве из общей долевой собственности или из общей совместной собственности подлежит удостоверению у нотариуса. Договор составляет его помощник.
Как подарить квартиру детям
Дарение доли в квартире не предполагает уведомления других участников общей долевой собственности.
- Даритель вправе подарить свою долю в общей долевой собственности как одному, так нескольким одаряемым.
- А также подарить часть своей доли.
- Такие договоры должен заверить нотариус.
- Например:
- Если даритель обладает 1/2 (вспомним дроби — запишем как 2/4, 3/6, 4/8) долей в праве общей долевой собственности он может подарить например — 1/4, 1/6 или 3/8 и так далее.
- Если Даритель приобрел право собственности на недвижимость по договору купли-продажи находясь в браке, то для законной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к Одаряемому, необходимо согласие супруга на это отчуждение, заверенное нотариусом.
- Для перевода права собственности на Одаряемого — обратитесь в Росреестр с заявлением об этом.
- Регистрация права собственности на Одаряемого обязательна!
Нужность такого документа зависит от ситуации.
На нужность документа влияет:
- Когда была оформлена недвижимость.
- Кто выступает другим собственником.
- Кто прописан и проживает в квартире.
В первом случае подразумевается период времени: до брака или во время него. Если доля в недвижимость получена во время брака в качестве подарка одному из супругов, то она будет являться его личным имуществом.
Никакому разделу она не подлежит. Соответственно распоряжаться ей собственник может на свое усмотрение. Если же это доля была куплена совместно, то второй супруг имеет на нее полное право, поэтому разрешение при дарении от него обязательно понадобится.
Если вторым собственником выступает ребенок (от 1 до 18 лет), то разрешение от органов опеки и его опекунов также обязательно нужно получить. В случае, если вторым собственником выступает супруг, то разрешение понадобится обязательно. Причем заверить его нужно нотариально.
Если вторым владельцем выступает чужой человек или дальний родственник, то разрешение не требуется.
В случае прописанных в квартире детей, вопрос о дарении должен согласовываться с органами опеки. От них нужно получить разрешение. Оно будет выдано только в случае, если права на имущество несовершеннолетних не ущемляются в процессе сделки.
Согласие от остальных владельцев необходимо, чтобы обезопасить их права. Например, если супруг захочет подарить свою долю чужому человеку. Жена при этом не сможет претендовать на эту долю в случае смерти мужа или развода. Хотя, если эта доля была совместно нажитым имуществом, она имеет полное право на нее. Именно, чтобы не возникало таких спорных моментов, нужно ее разрешение.
При этом если доля была приобретена или получена мужем до брака, то никаких прав жена не имеет на нее. Поэтому муж может дарить ее без согласия жены.
Если это жена/муж или ребенок, то потребуется их согласие. В остальных случаях, оповещать второго владельца о сделке не нужно.
Помимо них к близким родственникам относятся следующие лица:
- Родители (требуется официальное подтверждение).
- Братья/сестры (только родные).
- Бабушки/дедушки/внуки.
- Опекуны и усыновители.
Остальные родственники являются дальними. И приравниваются к чужим людям.
Если вторым владельцем выступает кровный родственник, то дарителю нужно собрать всю документацию (см. вариант 1), написать договор и зарегистрировать его в регистрационной палате или Росреестре. Процедура не будет ни чем отличаться.
Если супруга выступает вторым собственником, то согласие потребуется в любом случае. Но если долю имеет муж, брак официально зарегистрирован, есть вариант подарить долю без разрешения супруги. Для этого имущество должно быть личным, а не совместно нажитым.
Случаи, не требующие согласия (какое имущество является личным):
- Долю в недвижимости муж получил в дар или по наследству.
- Муж купил долю до брака.
- Между мужем и женой заключен брачный контракт, в котором указаны правила передачи имущества третьим лицам.
Если имеет место один из вариантов, то согласия не потребуется, и процедуру можно провести без разрешения.
Процедура стандартная:
- Сбор документов.
- Заполнение договора.
- Регистрация в Росреестре.
При необходимости оформляют разрешение у нотариуса. Нотариальное согласие сопровождается определенными затратами. Но это подразумевает:
- идентификацию сторон;
- подтверждение подлинности сопроводительных документов;
- квалифицированную подготовку текста;
- проверку дееспособного вменяемого состояния.
Перечисленные особенности повышают надежность дарственной. Заверение поможет правильно решить спорные вопросы в ходе судебного разбирательства. За дополнительную плату модно вызвать нотариуса на дом, воспользоваться другими услугами.
Обмен, покупка, получение имущества в наследство – право каждого владельца. Если гражданин желает осуществить свое право, необходимо подтвердить собственность выпиской или свидетельством из ЕГРП. В случае совместного владения возникает множество ограничений.
Например, хозяин имеет право подарить долю, которая ему принадлежит, даже если другие собственники не согласны с этим. Но если он захочет ее продать, то в первую очередь нужно предложить остальным владельцам, и только при их отказе у него появится право продажи другим лицам.
Информация!
При возмездном отчуждении недвижимости согласие обязательно, так гласит п. 2 ст. 246 ГК РФ, но нужно пояснить, что представляет собой возмездное отчуждение. Простыми словами, это обмен за вознаграждение (денежное, материальное и т. п.).
Дарение определяется как безвозмездное соглашение, на него положения статьи не распространяются. Параметры такой сделки основываются на информации о количестве владельцев, моменте появления права собственности и о послуживших этому причинах, о выгодоприобретателе и возможном варианте отчуждения доли жилья.
Когда супруги приобретают квартиру за общие средства, каждый становится обладателем половины объекта. К примеру, если муж захочет подарить собственную долю ребенку, это будет возможно, если жена согласится и подтвердит свое согласие письменно. Важно учитывать, что если часть отца была выделена в натуре, то официального согласия не потребовалось бы. «В натуре» означает выделение конкретной измеренной доли недвижимости, которая находится в собственности владельца.
Подарить часть жилой недвижимости без согласия вполне реально, если она представлена в натуре. Даритель взаимодействует с получателем, они посещают нотариуса с необходимыми документами. После составления, подписания и нотариального удостоверения договора, выгодоприобретатель должен зарегистрировать возникшее право собственности в Росреестре.
Информация!
Требуется оплата дарственной – 0,5 % (базовая ставка) от цены недвижимого имущества.
Существует ограничение от 300 до 20 000 р. Например, если стоимость объекта 4,5 млн. р., то размер госпошлины по расчету должен составить
Информация!
22 500 р. (4 500 000 * 0,5%). Но это на 2 500 р. выше максимально возможной стоимости, поэтому необходимо заплатить именно 20 000 р.
Нотариус оказывает платные услуги, и это приводит к дополнительной финансовой нагрузке, средняя ставка равна 5 000 руб. Оформить долю квартиры на себя можно, заплатив 200 руб. (ст. 333.33 НК РФ), если же передается площадь в жилом здании – 2 000 рублей.
Информация!
Выгодоприобретатель должен выплатить 13% от цены даруемого имущества. Но если он нерезидент страны, то плата поднимается до 30%.
Если дарующий и принимающий – родные (супруги, родители, прародители, дети, сестры и братья, бабушки и дедушки), выгодоприобретатель может не оплачивать налог абсолютно законно (ст. 217 НК РФ).