Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что нужно знать собственнику участка о переводе земли в категорию ИЖС?». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Все государственные угодья, расположенные на территории России, классифицируют по категориям. Это предусмотрено Земельным кодексом РФ. Разделение осуществляется с учетом возможного способа эксплуатации. Она должна быть эффективной и не причинять вреда. Существует семь категорий угодий. Это предусмотрено ст.7 ЗК РФ. Существуют земли:
- сельскохозяйственного предназначения;
- населенных пунктов;
- специального назначения;
- особых, находящихся под охраной территорий (объектов);
- лесного и водного фонда;
- запаса.
Каждому участку присвоен определенный вид разрешенного использования. Они также закреплены на законодательном уровне. Под ВРИ подразумевают разрешенную деятельность, которую можно осуществлять землевладельцу.
Действующее законодательство РФ наделяет россиян правом владеть землей населенных пунктов и сельскохозназначения.
Первая категория позволяет возводить жилые и другие постройки. Что касается второй, то на таких угодья можно только вести деятельность, связанную с сельским хозяйством.
Строиться на угодьях, где такая возможность не предусмотрена, нельзя.
ИЖС и сельскохозяйственное использование земли – кардинально разные понятия. Индивидуальное жилищное строительство не является категорией земли. Это только разрешенный способ ее использования.
Из этого следует, что выделенный под дачу или садоводство участок перевести в ИЖС можно только в том случае, если будет изменена категория использования земли. Такой переход не всегда оказывается возможным. Такое бывает связано с удаленностью участка от населенных пунктов. Если он к ним не примыкает, то внести изменения не получится.
Изменение категорий наделов регламентирует Федеральный закон от 21.12.2004 года №172-ФЗ.
Чтобы узнать о виде разрешенного использования надела, нужно получить выписку из ЕГРН. Это Единый государственный реестр недвижимости, куда вноситься информация обо всех объектах. В документе будет указан один из вариантов эксплуатации участка:
- основной;
- условно-разрешенный;
- дополнительный.
Переход от первого к второму варианту возможен только при условии отсутствия явных противопоказаний. Решение принимает комиссия по вопросам землепользования. Чтобы инициировать публичное слушание (именно так решается вопрос об изменении ВРИ), владельцу надела нужно подать заявление в муниципалитет. После рассмотрения заявления чиновники готовят заключение. Если результат положительный, о нем сообщают в Росреестр и вносят изменения в ЕГРН.
Как переводят земли сельхозназначения в ИЖС? Изменить статус допускается при наличии веских оснований. Решение принимается местной администрацией. Это связано с тем, что в результате перехода снижается кадастровая стоимость земли, что в свою очередь отражается на доходе государства. Землевладельца обяжут компенсировать предполагаемые потери.
Надел СХН переведут в категорию земли населенного пункта только в случае его вхождения в пределы города, села или поселка. Таким образом переход возможет при соблюдении таких условий:
- расположение в непосредственной близости от границ населенного пункта (это должно отображаться в генеральном плане застройки);
- нахождение участка на территориях, которые рассматривают в качестве резерва для расширения пределов того или иного поселения;
- не нанесение вреда недрам, в случае возведения постройки (должно быть соответствующее заключение экологов);
- отсутствие других противопоказаний на государственном уровне.
Статус надела меняется согласно утвержденной документации по землеустройству (территориальному планированию).
Таким образом перевод участка в категории, позволяющую осуществлять индивидуальное жилищное строительство возможен только при отсутствии нарушения требований действующего законодательства.
Чтобы однозначно ответить на вопрос о том, можно ли землю сельхозназначения перевести в ИЖС, нужно знать вид разрешенного использования конкретного надела. Возведение жилых постройках на землях СХН допускается при условии, что в качестве ВРИ участка в документах указано ведение одного из видов хозяйства:
- дачного;
- садоводства.
После изменения статуса угодий владелец сможет ощутить ряд преимуществ. Все возведенные им постройки будут узаконены и официально введены в эксплуатацию. Проживающие в доме лица смогут получить постоянную регистрацию. Кроме этого, изменение статуса существенно увеличит стоимость объектов недвижимости, построенных на участке.
Как перевести землю для индивидуального жилищного строительства
Правильно оформленное ходатайство и полностью сформированный пакет документов не являются гарантией того, что местные власти примут положительное решение. Заявителя может ожидать отказ. Он будет законным и обоснованным в случае, если:
- в ходе проведения экологической экспертизы было принято отрицательное решение;
- документы по землеустройству не соответствуют тому целевому назначению, которое хочет добиться владелец участка;
- в соответствии с действующим законодательством РФ изменить статус конкретного объекта невозможно.
При принятии решения об изменении статуса земель СХН чиновники руководствуются особым правилом. Перевод в ИЖС окажется невозможным при условии, что кадастровая стоимость надела окажется на 50% больше, чем средняя по региону. Отказ также получит владелец угодий, на которых расположены пашни, пастбища и луга, многолетние фруктовые сады. Такие категории земель считаются особо ценными.
Каждого собственника надела, желающего начать строительство на участке, волнует вопрос – сколько стоит перевести землю сельхозназначения в ИЖС. Ответить на него поможет выписка Росреестра. Услуга обойдется владельцу в 30% от указанной в кадастре цифры.
Также следует не забывать о том, что нужно будет подготовить проект на строительство дома и оплатить проведение экологической экспертизы. Дополнительные расходы будут понесены и в том случае, если возникнет необходимость в консультации профильного юриста. Стоимость услуг адвоката будет напрямую зависеть о того, какие функции ему предстоит выполнять.
Что касается сроков рассмотрения ходатайства, то обычно они не превышают 2-3 месяцев. В случае принятия отрицательного решения заявитель будет уведомлен раньше. Отказ он получит уже через месяц.
Чтобы сменить ВРИ дачного участка, расположенного на землях сельскохозяйственного назначения, на ИЖС нужно:
- Подготовить обоснование необходимости смены категории земли.
- Составить ходатайство, собрать пакет документов и направить его в администрацию своего поселения.
При достаточной аргументации заявления и нахождении участка вблизи границ населенного пункта, ходатайство передается в исполнительный орган субъекта страны для принятия окончательного решения по смене категории надела с одновременным присвоением испрашиваемого ВРИ.
Общие правила по инициированию процедуры присвоения дачному участку ВРИ «ИЖС»:
- Направление ходатайства в администрацию поселения — при расположении участка на землях, принадлежащих муниципалитету.
- Адресация заявления в районную администрацию — участок расположен на землях, собственность муниципалитетов на которые не разграничена.
Как перевести земли сельскохозяйственного назначения в ИЖС?
Вступающие в 2019 году изменения в «дачный» закон упраздняют само понятие дачного участка. Пользователям наделов «дачного» назначения рекомендуется смена имеющегося ВРИ земли на ведение садоводства, но в ряде случаев возможен и перевод участка под индивидуальное жилое строительство.
Процедура может происходить со сменой категории надела — при расположении участка на сельскохозяйственных землях (решение принимается на уровне области) и простым изменением ВРИ (на уровне муниципалитета), для участков, расположенных в черте населенных пунктов.
Изменение земельной категории является сложной и продолжительной процедурой, не гарантирующей положительного исхода и требующей значительных финансовых вложений. Зачастую в качестве альтернативного способа использования земель СХН для ИЖС используется юридическое закрепление разрешенной эксплуатации «под ИЖС» без изменения категории.
Данная процедура возможна в случае, если ВРИ участка – «ведение дачного хозяйства» или «ведение садоводства», а также в случае, если возможно изменение иного ВРИ имеющегося участка СХН на вышеозначенные. Процедура закрепления дополнительного ВРИ во многом схожа с изменением назначения земли, но может видоизменяться в зависимости от местных норм законодательства.
Закрепление дополнительного ВРИ не предусматривает снижения кадастровой стоимости земли, вследствие чего отпадает необходимость выплаты материальной компенсации государству.
В зависимости от существующих условий, следует заранее проанализировать возможность, а также все преимущества и недостатки перевода земли из СХН в ИЖС. В случае расположения участка СХН на значительном отдалении от границ ближайшего поселения, данная процедура невозможна по умолчанию.
Инициируя изменение категории участка следует помнить о вероятности отказа в переводе, а также (в случае согласования изменения) о необходимости материальной компенсации государству, размер которой может составить до трети кадастровой стоимости земли.
В отдельных случаях более эффективным решением проблемы может стать изменение ВРИ участка с сохранением категории земли.
Приобретая участок с расчетом на постройку и/или эксплуатацию индивидуального жилья, следует обратить внимание как на закрепленную за землей категорию, так и на ВРИ участка, указанные в правоустанавливающих документах и кадастровом паспорте на землю. Оптимальный вариант для постоянного проживания – приобретение земли с соответствующим ВРИ («для ИЖС») в пределах границ населенного пункта.
ЛПХ, личное подсобное хозяйство, может располагаться в пределах и вне населенных пунктов.
С одной стороны, эта категория дает гораздо больше возможностей:
- Можно получить разрешение на строительство дома высотой не более 3-х этажей, если участок находится в черте населенного пункта.
- Использовать участок для сельскохозяйственного производства, проводить различные виды работ по выращиванию и переработке сельхозпродукции.
- Разрешается возвести любое строение, необходимое для развития личного подсобного хозяйства.
Не требуется предоставлять проект на индивидуальное жилое строение, можно просто приложить к документам план постройки, сделанный от руки, и получить разрешение на строительство (Градостроительный кодекс РФ, № 190-ФЗ, ст.48).
Правила и процедура изменения категории регулируются ФЗ № 172 «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую», перевод осуществляется на основании ФЗ № 174 «Об экологической экспертизе» и Земельного кодекса РФ.
Процедура начинается с подачи заявления в местную администрацию, необходимо наличие в заявлении следующей информации:
- Кадастрового номера и категории участка (ЛПХ).
- Указания категории, в которую требуется перевести (ИЖС).
- Вида собственности (договор купли-продажи, аренда, Свидетельство о приватизации).
- Обоснования изменения категории, например, постройка жилого дома для постоянного проживания.
К заявлению прилагаются несколько документов, собрать которые несложно и не требует много времени:
Что нужно знать собственнику участка о переводе земли в категорию ИЖС?
ЗНМ. Свой иск гражданин П. обосновал тем, что в связи с запланированным на 2017 – 2024 годы расширением жилого микрорайона, решением собрания районной Думы Стародворского муниципального района № 321-р утвержден генеральный план городского поселения Веселое Стародворского района, по которому его дача внесена в пределы г. п. Веселое. 01 июля 2017 года гражданин П. направил ходатайство в администрацию Стародворского района о включении своего надела в территорию г.
п.
Веселое и переводе дачной земли из категории ЗСХН в ЗНП под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Администрацией Стародворского района было вынесено решение отказать во включении участка в границы г.
п. Веселое по причине того, что еще не начато строительство жилого комплекса, из-за которого расширяются границы поселка.
- Промышленные зоны можно переводить в иные категории без особых ограничений (ст. 9 ФЗ 172), но при условии полного восстановления по плану рекультивации.
- Земли с особым статусом (охраняемые, ценные). Переводятся в другую категорию крайне редко по причине потери ценных свойств (ст.
10 ФЗ 172). И напротив, статус особо охраняемой зоны может получить любая территория, за исключением ЗНП, при наличии условий для создания в этой местности туристической, природоохранной или иной аналогично ценной зоны. - Лесные и водные территории. Переводятся при создании особо ценных участков или возведении объекта государственного (муниципального) значения, а также интегрируются в расширяемые границы населенного пункта (ст.
Как перевести землю из огородничества в ижс: порядок действий и цена вопроса
Если информация о землевладении зафиксирована в ЕГРН, но участок не был зарегистрирован в ЕГРН в пятилетний срок со дня внесения данных, то по истечении обозначенного времени такой объект снимают с регистрационного учета и присваивают ему статус аннулированного. В связи с этим процедуру необходимо возобновлять, так как землю, снятую с учета, можно восстановить лишь в судебном порядке.Документы для изменения статуса участка Для того, чтобы поменять статус землевладения, как правило, требуется документация, которая необходима при оформлении действий с недвижимостью, порождающих правовые последствия.
Такие действия выступают в качестве оснований для перевода участка в другой статус. К примеру, если земля наделена статусом временного объекта, для замены его на учтенный зарегистрируйте право собственности или аренды на объект.
К таким условиям закон относит следующие причины изменения категории:
- консервация территории;
- создание особо ценных зон;
- расширение ЗНП;
- запланированное возведение промышленных сооружений;
- перевод в водный или лесной фонд, в зоны запаса земли, если территория ЗСХН стала непригодной для эксплуатации;
- строительство дорог, ЛЭП, трубопроводов;
- для нужд обороны, выполнения международных государственных проектов;
- запланированная разработка на месте ЗСХН полезных ископаемых;
- размещение социальных объектов, в том числе для образования и здравоохранения, если нет другой территории для строительства данного объекта.
- ЗНП. Изменяется вместе с расширением (уменьшением) пределов населенного пункта (ст.
Еще одна часто встречаемая ситуация, когда требуется прибегнуть к переводу земли из огородничества в ИЖС — необходимость узаконивания возведенных на огородных землях жилых построек. Особенности Земли для выращивания огородных культур могут быть индивидуального и коллективного пользования. Каждый вариант землепользования имеет свои особенности. Расположение огородных наделов на той или иной категории земель определяет последовательность административных процедур по смене вида разрешенного использования:
- Огородные земли в составе населенных пунктов — обращение с ходатайством о смене ВРИ направляется в соответствующий орган исполнительной власти.
- Огороды на сельхозземлях — смена категории земли производится с одновременным присвоением наделу желаемого ВРИ.
Участки под ИЖС обычно располагаются на землях поселений. Тогда как участки для садоводства – на землях под сельское хозяйство. При этом в России законодателями учтена возможность перевода земель из одной категории в другую по запросу землевладельца.
В каких случаях требуется перевести из садоводства в ИЖС?
Это необходимо для получения разрешения на строительство капитального строения, пригодного для круглогодичного проживания. На садовом участке допускается строительство жилого дома, но у владельца при этом не возникает право на оформление здесь официальной регистрации.
Если вы хотите узнать, как в 2024 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:
ИЖС: что важно знать перед покупкой дачи
Перевод участка из садоводства в ИЖС – это процедура по официальной смене категории земельного участка, которая закрепляется в реестре недвижимости.
Благодаря смене категории ЗУ изменяются виды его разрешенной эксплуатации.
Данная процедура регламентируется нормами Земельного и Градостроительного Кодексов РФ, а также законом №172-ФЗ.
Стоит отметить, что для получения статуса земли под ИЖС участок должен располагаться в пределах населенного пункта. Поэтому перевести под данную категорию можно далеко не каждый садоводческий участок.
Инициируют процедуру смены категории земельного участка его собственники. Они руководствуются тем, что при изменении категории земли с садоводства на ИЖС, владельцы земли получают целый ряд преимуществ:
- такие участки больше ценятся, при получении землей статуса под ИЖС существенно возрастает ее рыночная цена, поэтому такой участок можно будет продать по более высокой цене;
- в доме на ЗУ ИЖС допускается оформить прописку;
- дом получит официальный адрес;
- к нему будут проведены центральные коммуникации: газ, вода, электроэнергия из средств муниципалитета;
- ответственность за расчистку подъезда к дому возьмут на себя муниципальные власти.
Что бы ни происходило в мире, люди продолжают совершать сделки в отношении недвижимого имущества. Однако встречаются ситуации, когда в данных ЕГРН выявляется какая-либо неточность, которая препятствует оформлению сделки. Например, обнаружена неточность в координатах земельного участка. Подобную ошибку Росреестр может исправить самостоятельно – так говорится в действующих законодательных нормах. Разберемся подробнее.
Существует два вида ошибок, которые могут возникнуть в Росреестре: техническая и реестровая. Техническая ошибка – это опечатки, грамматические или арифметические неточности. Такие ошибки возникают из-за банального человеческого фактора – их допускают сотрудники Росреестра в процессе занесения информации в ЕГРН.
В результате данные об объекте недвижимости, которые содержатся в документах, отличаются от сведений в ЕГРН. Это приводит к невозможности совершения сделок правового характера до устранения технической ошибки в государственном кадастре недвижимости.
Наиболее распространенная техническая ошибка – неправильное написание фамилии, имени и отчества землевладельцев, а также некорректная информация об адресе местоположения земельного участка. Встречаются также неточности, связанные с иными данными.
Если устранение технической ошибки в Росреестре не повлечет за собой изменения, прекращение, возникновение или переход имущественных прав, ее можно исправить, не прибегая к помощи третьих лиц. Для этого потребуется подать заявление на устранение технической ошибки в ЕГРН. Далее неточность исправляется государственным регистратором прав, а, говоря иным языком, самим Росреестром.
Заявление может быть направлено непосредственно через Росреестр, в МФЦ или отправить по почте. Кроме того, можно воспользоваться официальным сайтом Росреестра и подать заявку через личный кабинет.
Требование об устранении технической ошибки в решении суда принимается в том случае, когда исправление несет изменения в имущественных правах. Для получения судебного решения необходимо составить исковое заявление и направить его в уполномоченный орган, приложив подтверждающие документы.
Техническая ошибка исправляется в течение трех дней с момента поступления заявления в Росреестр или вынесения решения суда. После исправления можно получить актуальную выписку из ЕГРН и осуществлять любые законные действия правового характера в отношении земельного участка.
Если некорректные сведения содержались в документах, представленных на кадастровый учет или для проведения государственной регистрации прав, а в дальнейшем они были перенесены в общий реестр, такая ошибка называется реестровой. В такой ситуации вины сотрудников Росреестра нет – они не могут знать о недостоверности данных в предоставленных бумагах.
Такое может случиться, например, если кадастровый инженер неверно определил границы земельного участка или его площадь. В результате один участок наезжает на другой, а площадь не соответствует действительности. Если такой объект недвижимости продается или отчуждается иным способом, это влечет за собой еще больше проблем.
Когда устранение реестровой ошибки не влечет за собой прекращения, возникновения или перехода имущественных прав, исправить ситуацию можно, не обращаясь в суд. В этом случае сотрудники Росреестра самостоятельно вносят нужные корректировки. Однако, когда исправление ошибки влияет на имущественные права, потребуется устранение реестровой ошибки в судебном порядке.
Для исправления реестровой ошибки потребуется запустить процедуру внесения изменений в ЕГРН. Основанием для этого станет выявление несоответствий. Для инициирования процедуры нужно подготовить пакет документов:
· межевой план;
· технический план;
· акт обследования земельного участка.
Дополнительно в Росреестр могут быть переданы документы, которые требуются для исправления ошибочных данных. Они направляются в рамках межведомственного взаимодействия без участия заявителя.
Чаще встречается техническая ошибка. Это, как правило, опечатки, которые легко допустить при занесении информации в базу Росреестра. В таких ошибках нет вины собственника или третьих лиц. Реестровая ошибка встречается значительно реже. Часто это результат халатности и несерьезного отношения к своим обязанностям.
Какие конкретные действия необходимо предпринять собственнику при обнаружении в документах ошибки? В первую очередь потребуется обратиться в Росреестр и сообщить о находке. Дальнейший алгоритм будет следующим:
1. Подготовка документов. Понадобится выписка из ЕГРН, правоустанавливающие документы на недвижимость, заявление на исправление технической ошибки.
2. Обращение в Росреестр с запросом.
3. Ожидание ответа от уполномоченного органа.
4. Получение исправленной выписки из ЕГРН.
Обычно техническая ошибка не доставляет проблем, сложнее с реестровой. В соответствии с положениями ФЗ №218 допускается внесения сведений в ЕГРН и их корректировка в судебном порядке. Чаще всего обращение в суд требуется при обнаружении реестровой ошибки.
Это не очень сложная процедура, но она потребует серьезной подготовки. Потребуется:
1. Подготовить доказательную базу. К примеру, обратиться к независимому земельному эксперту и получить его заключение.
2. Собрать паспорт, заявление об исправлении ошибки, правоустанавливающие документы, выписку из ЕГРН.
3. Обращение в судебные органы с исковым заявлением. В нем потребуется подробно описать ситуацию, а также указать идентификационные данные участка и заинтересованных лиц.
Вся территория России делится на специальные категории и виды разрешенного использования. Это необходимо для рационального использования земель. Собственники земельных участков обязаны их использовать только в рамках целевого назначения.
Порядок перевода категории земель утвержден в ФЗ №172 «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую» от 21 декабря 2004 года. В соответствии с этим нормативным актом изменение назначения земли допустимо только в определенных ситуациях, так как для каждой категории действуют определенные ограничения или прямые запреты.
Перевод земель из одной категории в другую допускается в следующих случаях:
· вывод земельного участка из оборота для сохранения и восстановления (консервация), когда это необходимо для удовлетворения интересов региона или государства;
· формирование особо охраняемой природной территории, природного или культурного памятника;
· создание черты населенных пунктов;
· размещение на территории объектов, представляющих общественную значимость;
· необходимость строительства дорог и иных объектов, а также добыча полезных ископаемых, если есть проект рекультивации;
· выполнение обязательств по договорам международного характера;
· признание земель сельскохозяйственного назначения непригодными для ведения сельскохозяйственной деятельности;
· включение земельной территории в состав лесного или водного фонда по распоряжению муниципалитета;
· иные обстоятельства, не противоречащие действующим законодательным нормам.
Перевод категории земельного участка осуществляется по определенному алгоритму. При этом не имеет значения, кто является собственником недвижимого объекта – порядок один для всех заинтересованных лиц, государственных и муниципальных органов.
Обратиться с ходатайством о переводе земельного участка из одной категории в другую вправе заинтересованное лицо. Это может быть арендатор объекта недвижимости, но в этом случае необходимо получить согласие собственника земельного участка. Арендатор может подать ходатайство только если выполняет все условия договора аренды и своевременно и в полном объеме вносит арендную плату.
Помимо арендатора обратиться за получением услуги могут:
· землепользователи, обладающие участком на основании бессрочного безвозмездного пользования;
· физические лица и организации, являющиеся собственниками земельных участков;
· уполномоченные органы государственной власти.
Процедура подразумевает три этапа:
1. Подготовка пакета документов для обращения в уполномоченные органы.
2. Передача подготовленной документации в компетентную инстанцию.
3. Получение результата рассмотрения заявления.
Подготовка документов для перевода – это крайне важный этап. От того, насколько корректно с правовой точки зрения будут подготовлены бумаги, зависит исход всего дела.
Подготовка начинается с составления ходатайства. Можно написать его самостоятельно или воспользоваться помощью юриста по земельным вопросам. Установленной законодательно в статьях и нормативных актах формы ходатайства о переводе категории земель не существует. Написать его можно произвольно, но при этом важно указать следующую информацию:
· идентификационные сведения о заявителе – ФИО или наименование, адрес местоположения, контактные данные;
· идентификационные данные о земельном участке – кадастровый номер, адрес расположения, действующую категорию и вид разрешенного использования;
· желаемая категория земель, в которую требуется осуществить перевод;
· причина перевода;
· подтверждение полномочий заявителя.
К ходатайству об изменении категории земельного участка прикладываются следующие документы:
· общегражданский паспорт или выписка из ЕГРЮЛ (для организаций);
· доверенность, если от имени собственника действует представитель;
· актуальная выписка из ЕГРН, полученная не позднее 30 дней до момента подачи заявления;
· межевой план;
· заключение экологической экспертизы при необходимости.
Это не исчерпывающий список бумаг. В зависимости от ситуации он может быть расширен в индивидуальном порядке. При необходимости сотрудники уполномоченных органов вправе затребовать дополнительные документы.
Для подготовки документов и написания ходатайства рекомендуется обратиться к земельному юристу. Специалисты нашей компании имеют необходимую квалификацию, актуальные знания и практический опыт изменения целевого назначения земли. Заявку можно оставить по указанному номеру телефона или воспользовавшись функциональными возможностями сайта.
Рассмотрением ходатайств о переводе земли из одной категории в другую занимается уполномоченный орган. Какой именно – зависит от того, кто является собственником земельного участка.
Данные о виде разрешенного использования содержатся в ЕГРН. Это одна из дополнительных характеристик земельного участка. Все виды целевого использования подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные. От того, к какому конкретно виду принадлежит земельный участок, зависит порядок внесения изменений в эту характеристику.
При изменении вида разрешенного использования земельного участка необходимо принимать во внимание правила землепользования и застройки, утвержденные для определенного административного образования. Для изменения основного и вспомогательного вида разрешенного использования действующими законодательными нормами утвержден упрощенный порядок. Для корректировки потребуется обратиться в Росреестр и подать заявление о внесении изменений в ЕГРН.
Для изменения условно разрешенного вида целевого использования потребуется оформить разрешение в муниципалитете. Решение принимается главой местной администрации. При этом происходит вынесение этого вопроса на общественное обсуждение. Решение принимается с учетов результата публичного слушания.
Конкретный алгоритм действий по изменению вида разрешенного использования зависит от того, утверждены ли в муниципалитете правила землепользования и застройки. Чаще всего этот нормативный акт утвержден. В них содержится градостроительный регламент и порядок изменения существенных характеристик земельного участка. При корректировке вида разрешенного использования необходимо учитывать технические регламенты.
Если правила не предусмотрены, уточнить, как именно происходит внесение изменений, необходимо в местной администрации. Специалисты муниципалитета дадут четкий порядок действий и предоставят актуальный список нужных документов.
Иногда для изменения вида разрешенного использования земельного участка может потребоваться осуществить перевод из одной категории в другую. Полный список видов разрешенного использования земли в конкретной территориальной зоне можно узнать из градостроительного регламента. Они утверждаются в соответствии с классификатором, который был издан по Приказу Минэкономразвития России от 01 сентября 2014 года № 540.
В регламенте прописываются виды разрешенного использования с учетом особенностей территориальной зоны. Кроме того, в этом документе предусмотрены допустимые комбинации видов разрешенного использования земли.
Если нужный вид допустимого использования не предусмотрен в градостроительном регламенте, потребуется обращаться в специализированную комиссию с целью внести корректировки в Правила землепользования и застройки.
Не удастся поменять вид разрешенного использования в следующих случаях:
1. Если совершения процедуры требует арендатор, договор аренды при этом заключен на торгах, а собственником земельного участка является государство или муниципалитет.
2. Арендатор действует без поддержки собственника, а участок предоставлен для конкретных целей и определенного вида разрешенного использования.
3. Градостроительный регламент, правила землепользования и застройки содержат предельные размеры и параметры для конкретного вида разрешенного использования (на который необходимо изменить), но они не позволяют вести деятельность согласно этому виду разрешенного использования.
Для изменения основного и вспомогательного вида разрешенного использования собственнику потребуется обратиться в Росреестр или МФЦ для внесения сведений в ЕГРН. Выбрать другое целевое назначение можно из списка, предлагаемого в нормативной документации согласно градостроительному зонированию. При этом вспомогательный вид не может быть установлен вместо основного или условно разрешенного.
Для изменения условно разрешенного вида использования потребуется обратиться за получением разрешения в уполномоченный орган муниципальной власти. Например, это может быть земельный департамент или комиссия по подготовке правил землепользования и застройки. В некоторых регионах эта услуга доступна к получению в МФЦ или на портале Госуслуги.
При возникновении сложностей с переоформлением тех или иных характеристик земельного участка обращайтесь в юридическую компанию. Земельные юристы готовы помочь вам получить необходимую услугу и добиться нужного правового решения.
Чем поможет юрист по земельным вопросам:
· проведет консультацию;
· подготовит документы;
· представит интересы в уполномоченных органах;
· обжалует неправомерный отказ;
· добьется положительного решения по делу.
Обратиться в нашу компанию за юридической помощью в Москве и Московской области можно по указанному номеру телефона. Вы также можете написать нам в специальном окне, предусмотренным функциональными возможностями сайта. Опишите свою проблему, и юрист свяжется с вами в удобное для вас время!
Самый распространенный прием заблуждения по вопросу перевод земли в ИЖС со стороны продавца земельного участка – заверение клиента, что посредством простой подписи под нужной бумагой он сможет перевести свой участок в разряд земель, предназначенных для индивидуального жилищного строительства. Но такой возможности законодательство не предусматривает, максимум, что сможет сделать растерявшийся собственник, присвоить своей земле статус «предназначенной для дачного строительства».
Ходатайство с пакетом документов рассматривается в пределах 3-х месяцев. При этом, как правило, с вынесением отрицательного решения государственные органы не затягивают и направляют ответ в месячный срок. Средним сроком рассмотрения вопроса о переводе земельного участка можно считать 2 месяца.
Положительные и отрицательные моменты перевода земли в ИЖС
Положительными аспектами можно считать:
- возможность возведения на данном участке объекта капитального строительства (не более 3-х этажей);
- возможность осуществления регистрации в возведенном жилом дом, что в свою очередь дает возможность получать муниципальные услуги, в частности обучение, здравоохранение и иные по месту жительства;
- возрастает рыночная стоимость земельного участка;
- возрастает ликвидность данного земельного участка, ввиду чего, возможность его реализации по более выгодной цене и в более укороченные сроки возрастает;
- возможность получения налогового вычета.
Следует учесть отрицательные моменты:
- увеличение кадастровой стоимости участка, а следствие стоимость перевода земли в ИЖС = увеличение земельного налога, подлежащего оплате;
- возложение обязанности на пользователя на постройку объекта недвижимости на данном участке в срок, не превышающий 5 лет с момента изменения правового статуса, в противном случае это приведет к увеличению земельного налога.
Очень многие люди стремятся купить или арендовать участок и возвести на нем собственное малоэтажное жилье. При этом часть будущих домовладельцев не учитывает статус земель, на которых они проводят строительные работы. И вполне может оказаться, что законченный дом находится на участке, который имеет сельхозначение. Причем собственник жилья может узнать об этом уже после окончания стройки, от третьих лиц, попавшись на удочку недобросовестного продавца или арендодателя.
г. Екатеринбург, пер. Отдельный, 5
остановка транспорта Гагарина
Трамвай: А, 8, 13, 15, 23
Автобус: 61, 25, 18, 14, 15
Троллейбус: 20, 6, 7, 19
Маршрутное такси: 70, 77, 04, 67
Согласно ФЗ №172 «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» земли, предназначенные для индивидуального жилищного строительства должны располагаться в пределах города или посёлка.
Смена статуса сельскохозяйственного УЗ возможна, но должна быть обоснованной.
Перевод с/х земель в ИЖС разрешается при соблюдении определённых условий:
- Есть положительное экологическое заключение;
- Нет ограничений по переводу территории на уровне законодательства РФ;
- Статус земли может быть изменён согласно утверждённой документации по территориальному планированию, землеустроению.
ВАЖНО! Если государство понесёт потери в кадастровой стоимости в результате перевода земли из одной категории в другую, лицо, осуществляющее эти действия, обязано компенсировать расходы.
Земли под индивидуальное жилищное строительство характеризуются большим достоинством – налоговым вычетом.
ВНИМАНИЕ! Если участок перевели под ИЖС, а здание в течение 10 лет не было возведено, налог на землю вырастет в 2 раза.
Поэтому после изменения целевого назначения земли не следует затягивать со строительством.
Чтобы возвести жилой дом или коттедж, желательно выбрать участок, отведённый под индивидуальное жилищное строительство. Такие наделы хорошо оснащены в плане коммуникаций. На них имеется:
- Система водоотведения;
- Газификация;
- Электроснабжение;
- Централизованное отопление и канализация (в ряде случаев).
На территориях ИЖС развитая инфраструктура, дороги. На с/х землях потребуется самостоятельно обеспечивать пути для подъезда, прокладывать коммуникации. Муниципальные и государственные организации не занимаются обслуживанием домов и облагораживанием территорий. Все расходы несут собственники ЗУ.
Чтобы переоформить землю, следует придерживаться чёткого алгоритма действий. Для получения разрешения на перевод земельного участка в другую категорию, собственник должен обратиться в органы городской или районной власти.
ВАЖНО! Прошение подавать имеет право только хозяин УЗ. При долевом владении требуется личное обращение каждого собственника.
Для оформления перевода сельскохозяйственного участка под ИЖС нужно подготовить целый пакет документов. Когда кадастровый паспорт будет на руках, собирают остальные бумаги:
- Копию паспорта владельца земельного участка;
- Выписку из ЕГРП;
- Положительное заключение экологической экспертизы (если её проведение регламентировано законодательством);
- Расчёты потерь сельскохозяйственного производства в результате изменения статуса земли.
- Свидетельство о праве собственности.
После подготовки пакета документов обращаются в компетентные органы и составляют ходатайство.
Стоимость перевода земли сельхозназначения под ИЖС составит 30% по кадастру. То есть, оплачивается государственная пошлина.
СПРАВКА. Чтобы узнать точную сумму по кадастру, можно зайти на сайт Росреестра и получить выписку.
На стоимость смены статуса ЗУ оказывают влияние различные факторы:
- Кадастровая стоимость;
- Размеры территории;
- Необходимость подготовки проекта на строительство дома;
- Проведение экологической экспертизы.
Каждый землевладелец участка сельскохозяйственного назначения может перевести его в другую категорию. Эта процедура регулируется ФЗ № 172 от 21 декабря 2004 года «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Ниже представлен алгоритм действий.
Прежде чем подавать соответствующее заявление, потребуется собрать определенный пакет документов:
- общегражданский паспорт – оригинал и копии страниц с фото и регистрацией;
- подтверждение права пользования земельным участком – свидетельство о праве собственности, договор аренды, выписка из ЕГРН и т.д.;
- согласие собственника надела на перевод земли в другую категорию, если заявитель пользуется участком на праве аренды, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения и т.д.;
- кадастровый паспорт (оригинал и копия) или выписка из ЕГРН, где будет указан кадастровый номер участка;
- справку о точных координатах участка – можно получить в геодезической компании;
- справку о нахождении или не нахождении участка в черте населенного пункта.
Как видно из перечня документов, для возможности перевода участка в другую категорию необходима его постановка на кадастровый учет. Если кадастровый номер наделу не присваивался, а границы не были точно определены, потребуется провести межевание.
Это длительная процедура, расходы на проведение которой понесет заявитель. Для проведения межевания необходимо обратиться в Росреестр, МФЦ или геодезическую компанию.
Для подачи заявления необходимо обратиться в соответствующий отдел муниципалитета или МФЦ. Заявление не имеет установленной формы, но должно включать в себя следующую информацию:
- данные заявителя и собственника;
- кадастровый номер земельного участка;
- категорию земель и целевое назначение, которое зарегистрировано в момент написания заявления (ЛПХ);
- желаемую категорию и вид разрешенного использования (ИЖС);
- причина перевода (строительство жилого дома с последующим постоянным проживанием в нем);
- обоснование права на недвижимость (документ-основание, дающий право действовать).
Контроль и охрана правомерного использования земель находятся под пристальным вниманием государства. Поэтому, причина перевода должна быть уважительной и логически обоснованной.
Можно ли земли сельхозназначения перевести в ИЖС и сколько это стоит
Пакет документов принимается сотрудником учреждения под расписку. В этой бумаге будет написана дата вынесения решения по делу.
По закону рассмотрение заявления не может затянуться дольше, чем на два месяца. Как правило, именно на этот срок и стоит рассчитывать. Если вопрос решается положительно, заявителю выдается акт о переводе земель в другую категорию. На основании этого документа происходит внесение изменений в Росреестр, а заявителю выдается новая выписка из ЕГРН.
При вынесении отрицательного вердикта заявитель получает на руки письменный документ с обоснованием отказа. Принять такое решение могут по следующим причинам:
- заявление написано и подано лицом, которое не имело правомочий на подобные действия;
- поданные документы не соответствуют требованиям действующего законодательства;
- заявленный земельный участок располагается в значительном удалении от населенного пункта, и перевести его в ИЖС по закону нельзя (все земли под ИЖС могут находиться только в черте населенного пункта).
Не должно возникнуть проблем, если земельный участок располагается в границах поселения. Однако если вам отказали в переводе надела в другую категорию неправомерно, вы можете обращаться в судебные органы для защиты своих законных интересов.
Как уже говорилось выше, земля как особо ценный ресурс находится под особым контролем государства. Прежде чем подавать заявление необходимо четко определить и обосновать цель перевода.
Земельные участки под ИЖС всегда находятся в черте населенных пунктов и относятся к правовой категории «земли поселений». Такие территории предназначены для осуществления индивидуального жилищного строительства. Постройки на участках под ИЖС не могут быть выше 12 м, а также характеризуются тем, что предназначены для проживания одной семьи.
Основное преимущество строительства дома в рамках ИЖС – возможность возврата части расходов, возникших в процессе постройки жилого здания. Возврат происходит посредством оформления имущественного налогового вычета.
Еще один плюс – обязательная выдача разрешения на проведение необходимой для проживания инфраструктуры (газа, электричества, водопровода и т.д.). Однако стоит помнить, что если землевладелец не начнет строительство в течение трех лет, то налог для него будет повышен вдвое в рамках применения санкций за неиспользование земли по назначению.
Когда участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства, нередко также допускается возведение жилого дома. Это возможно, если земля располагается в границах населенного пункта.
Тем не менее, первоочередное целевое назначение земли под ЛПХ – развитие сельского хозяйства в некоммерческих целях. Если участок используется не по целевому назначению или не используется вообще, землевладельцу грозит штраф в размере 1000 рублей, а затем предварительное уведомление и изъятие надела с последующей продажей на аукционе.
Открываем ПЗЗ и ищем название вашей территориальной зоны. У меня этот раздел назывался «Зона застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами». Если что, в pdf документах можете воспользоваться поиском.
В описании каждой зоны есть таблицы с таким названиями — «Основные виды разрешенного использования» и «Условно разрешенные виды использования». Смотрим в какой из этих таблиц есть ИЖС (для индивидуального жилищного строительства). В моем случае ИЖС был указан как один из Основных видов разрешенного использования. Там же были перечислены минимальный и максимальный размер для участка — от 4 до 40 соток, минимальные отступы между границами участка и построенного дома на нем — 3 метра.
Вам откажут в смене категории участка, если участок расположен на удалении от черты населенного пункта и в планы администрации не входит развивать и расширять ближайший населенный пункт.
Еще до того, как запускать весь процесс, стоит учесть и другие факторы. Например, в смене категории откажут, если экологическая экспертиза оказалась отрицательной; если целевое назначение земли не соответствует землеустроительным документам; если участок относится к таким категориям, как пастбище, луг или нечто подобное.
Земли сельхозназначения имеют целый ряд ограничений для собственников. Их использование зависит от градостроительной политики и подразумевает:
- огородничество и садоводство;
- фермерское (крестьянское) хозяйство;
- строительство коттеджей и дач;
- личное подсобное хозяйство.
Использование сельскохозяйственных земель должно быть целевым.
Заявить о смене категории земли могут только граждане РФ. Лица, имеющие временную регистрацию, не могут ходатайствовать о переходе в ИЖС, даже если другие ограничения отсутствуют. Процедуры, необходимые для смены категории земли, можно провести самостоятельно. Процесс регламентирован законом и включает несколько этапов.
Обратите внимание!
Начать процесс нужно с подачи ходатайства в исполнительный орган государственной власти или местного самоуправления. Проще всего обратиться в Многофункциональный центр.
В ходатайстве указывается кадастровый номер земли, категория, перевод в которую планируется, права на участок и обоснование перевода. К заявлению прикладывается пакет документов:
- кадастровый паспорт надела или выписка из государственного кадастра;
- копия паспорта заявителя;
- при долевой собственности необходимо согласие владельцев, подтвержденное нотариально;
- согласие на перевод угодья из одной категории в другую от правообладателя;
- подтверждение права собственности (договор купли-продажи, аренды или дарения, свидетельство о наследстве, выписка из ЕГРН).
Если у участка имеется несколько владельцев, каждый из них должен подать собственное ходатайство и лично посетить муниципалитет
Если личное присутствие невозможно, собственник может оформить нотариально заверенную доверенность на своего представителя.
Поданное ходатайство может быть отклонено, если документы не соответствуют требованиям, или лицо, подавшее бумаги, не имеет на это права. В остальных случаях заявление будет принято к рассмотрению. В результате собственник получит акт о переводе угодья в ИЖС или отказе от такого перевода. Решение принимается в течение 2 месяцев с даты подачи ходатайства, владелец территории получит соответствующее уведомление через 14 дней после выпуска акта.
Основанием для отказа в смене категории может стать удаленность надела от границ населенных пунктов, а также отказ муниципалитета от обслуживания дополнительной территории.
Чтобы свободно распоряжаться землей, нужно перевести ее из сельскохозяйственной категории в разряд ИЖС. Физическому лицу чаще всего приходится сталкиваться с переоформлением дачного участка. Переход земли в другую категорию расширяет возможности для строительства и снимает ограничения, которые действуют на территориях сельскохозяйственного назначения.
При положительном решении местных властей собственник получает акт, в котором фиксируется факт перевода со снятием ограничений в использовании. Соответствующая информация направляется в органы, занимающиеся учетом муниципальных земель, картографии и кадастра.
- ксерокопию паспорта физического лица — первая страница, с наименованием отделения, выдавшего удостоверение личности и пропиской;
- юрлица предоставляют выписку из ЕГРП и копию Устава;
- иностранные граждане должны подготовить перевод бумаг, удостоверяющих личность, которые прошли заверение нотариусом;
- ходатайство — прошение о переведении в другую категорию;
- бумагу, подтверждающую согласие владельца на проведение процедуры;
- кадастровый паспорт;
- заключение экологов о том, что не будет нанесен ущерб экосистеме — требуется, если его наличие предусмотрено ФЗ.
- подсчет убытков для аграрной отрасли или лесозаготовительной;
- выписку из ЕГРП.
Переход земель с/х назначения в ИЖС производится в соответствии с Федеральным законом № 172. Заявка рассматривается Федеральной или местной администрацией в течение 2-3 месяцев. Затем в течение 14 дней они обязаны дать ответ.
Чаще всего отказы получают землевладельцы, участки которых находятся в отдалении от населенных пунктов. Обычно по генплану не планируется развитие земель, находящихся далеко за границами городов, поселков, деревень. Поэтому получить разрешение на перевод их под ИЖС весьма непросто.
В случае одобрения заявки, обратившемуся гражданину выдают акт, подтверждающий перевод. Там должна присутствовать следующая информация:
- на каких основаниях выдано разрешение;
- границы участка и его номер;
- площадь земельного надела;
- категория, которая была ранее и та, что присвоили после принятия положительного решения.