Когда Начнут Сносить Незаконные Постройки На Даче

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Когда Начнут Сносить Незаконные Постройки На Даче». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Спорные вопросы с соседями и иными собственниками смежных земель, можно решить, не прибегая к обращениям в суд, но иногда добиться мирного решения проблемы невозможно. В суде нужно быть последовательными и предъявить реальные доказательства самовольного захвата земли или нарушения прав соседей.

Если все же Вам не удалось договорится в досудебном порядке по организацию и проведению будущей и/или идущей застройки Вашим соседом, защитить свои права мы можете лишь в суде. Судебное производство будет включать в себя следующие этапы:

Досудебная подготовка. Данный этап будет включать в себя подготовку непосредственно самого искового заявления, а также сбор доказательств. В рамках указанного спора, Вам как лицу чьи права нарушены необходимо будет доказать следующие обстоятельства в зависимости от основания иска:

• возведение ответчиком объекта на территории вашего земельного участка полностью или частично;
• нарушение соседом строительных норм и правил в части нормативных отступов от смежной границы, и/или от Вашего капитального строения;
• возведение соседом постройки, которая может создавать угрозу Вам или иным лицам;
• подача официального искового заявления о сносе забора или переносе иной постройки;

Согласно вступившим в законную силу изменениям в гражданское законодательство от 04.08.2018 г. сроки сноса самовольной постройки составляют от 3-х до 12 месяцев в зависимости от характера объекта. Что же делать, если ответчик в течение установленного судом времени так и не снес постройку?

В этом случае начинает работать механизм принудительного исполнения, которым занимается Федеральная служба судебных приставов. Воспользовавшись услугами эксперта, постоянно взаимодействующим с данными структурами, вы значительно повышаете свои шансы на положительный исход дела:

1. После того, как исполнительный лист получен судебным приставом, ситуация будет разворачиваться следующим образом: поскольку срок, установленный для добровольного исполнения, истек, судебный пристав-исполнитель устанавливает должнику новый срок для исполнения для сноса самостроя.
2. Если же должник и в этом случае не исполняет требований, содержащихся в исполнительном документе, без уважительных причин, судебный пристав-исполнитель составляет в отношении должника протокол об административном правонарушении. При этом важно понимать, что применение к должнику мер, влекущих для него неблагоприятные последствия, не всегда может привести к нужному результату. Часто должники по таким категориям дел стремятся уклониться от исполнения обязанности о сносе самовольной постройки.
3. В случае если после всех предпринятых действий судебным приставом-исполнителем так и не произошло сноса постройки, судебный пристав вправе самостоятельно произвести снос незаконного строения. Действия по сносу самовольной постройки при этом будут осуществляться за счет бюджетных средств с последующим их взысканием с должника. Стоит только при этом учитывать, что данная процедура не осуществляется быстро и на практике является достаточно сложной. Поскольку необходимо согласовать выделение денежных средств с управлением ФССП РФ в субъекте. Помимо этого, снос незаконной постройки зачастую предполагает вложение значительных сумм денег, организацию конкурса на проведение работ и много других сопутствующих действий в сочетании со значительной занятостью самих судебных приставов-исполнителей – все это позволяет сделать вывод о том,
   что процедура сноса самовольной постройки может растянуться на весьма длительное время.

И здесь очень важно осуществление контроля со стороны специалиста, который может проанализировать работу судебного пристава на предмет законности действий и своевременно устранить ошибки и недочеты в его работе.

г. Екатеринбург, пер. Отдельный, 5

остановка транспорта Гагарина

Трамвай: А, 8, 13, 15, 23

Автобус: 61, 25, 18, 14, 15

Троллейбус: 20, 6, 7, 19

Маршрутное такси: 70, 77, 04, 67

Согласно закону, который начнет действовать с 1 января следующего года:

• На землях под индивидуальное жилищное строительство и дачных участках разрешено возведение домов высотой не более 20 м с не более чем тремя надземными этажами.
• Требований к максимальной площади садовых и жилых домов нет, но если она не превышает 500 кв.м, то достаточно сообщить местным властям о строительстве, а затем – о его завершении.
• В случае с объектами площадью более 500 кв.м необходимо разработать проектную документацию, а затем согласовать её с местными органами, провести экспертизу и получить разрешение на сдачу дома в эксплуатацию.

Понятие самовольной постройки определено в Федеральном законе №339-ФЗ. Также этот закон регламентирует порядок сноса самостроя, однако он более либеральный, поскольку дает собственникам шанс легализовать такие постройки. Главное, чтобы были соблюдены нормы строительства индивидуальных домов: они должны находиться на собственной земле и не должны мешать жителям соседних зданий.

В законе указаны, какие параметры должен иметь дом, и прописаны правила застройки земельного участка. Так, можно вывести формулу идеального дома, который по новым правилам не смогут снести:

• Он должен быть на землях для индивидуального жилищного строительства или на садовом участке, где можно строить дома.
• У собственника должны быть документы на участок.
• Собственник должен надлежащим образом зарегистрировать постройку до 1 сентября этого года.
• При строительстве объекта должны быть соблюдены вышеуказанные нормы, дом не должен мешать соседям.

Также власти не смогут снести дом, который в день регистрации собственности соответствовал требованиям по удалению от леса, охранных зон, электросетей, газопровода, инфраструктуры и пр., но потом эти показатели изменились.

Самовольной постройкой считается дом, который был возведен без права на участок. При этом необходимо, чтобы:

• земля была предназначена для жилищного строительства,
• возведенный дом нарушал права соседей,
• был опасным для здоровья и жизни других людей,
• при строительстве дома были нарушены архитектурные и градостроительные нормы,
• собственник не получил необходимые разрешения.

Для сноса частной постройки на собственном участке обязательно требуется соответствующее решение суда, а не только поручение местной администрации.

Теперь власти не смогут снести строение лишь потому, что не проведено межевание участка или не получено разрешение на строительство, как могло быть прежде. Если собственник сможет привести здание в соответствие с требованиями закона, после этого его можно будет легализовать. К примеру, чтобы легализовать дом с более чем тремя этажами, необходимо будет:

• Демонтировать «лишние» этажи.
• Эксплуатировать самострой запрещено, а расходы на его снос должен оплатить собственник.
• В зависимости от параметров здания для этого будет отведен срок до 1 года.
• Для приведения постройки в соответствие с требованиями суд может дать собственнику время от 6 месяцев до 3 лет.

Причины для сноса здания по постановлению могут быть связаны со следующими обстоятельствами:

• если объект был простроен на участке, на которые не оформлено право собственности или аренды, либо если арендные отношения были прекращены по истечению срока, через суд;
• если при строительстве в границах своего участка был допущен захват соседней земли;
• если участок был предоставлен под строительство социального объекта, а фактически был возведен торговый центр или производственное сооружение;
• если при строительстве границы объекта заходят на территорию санитарных и защитных зон;
• если здание было возведено без проекта, в отсутствие положительного заключения экспертизы, без разрешения на строительство;
• если при проверке выявлены отступления от норм строительной, пожарной или иной безопасности, что ставит под угрозу жизнь людей, причинение ущерба имуществу.

Издание постановления о сносе может быть вызвано и субъективными причинами, коррупционными факторами, “заказом” конкурентов, иные аналогичными обстоятельствами.

Предписание и постановление о сносе можно обжаловать в суде. Так как нарушение прав связано с изданием индивидуального акта, необходимо подавать административное исковое заявление в соответствии с КАС РФ. Если иск будет признан обоснованным, по решению суда постановление отменяется, а сведения о самовольной постройке исключаются из реестра.

Также через суд можно узаконить выполненные работы, если административные процедуры согласования завершились отказом. В этом случае нужно доказать, что при возведении объекта не были нарушены нормы безопасности, либо они были устранены в ходе дополнительных работ. По решению суда можно пройти кадастровый учет и зарегистрировать права на самострой.

Добиться отмены постановления о сносе достаточно сложно, так как судебная практика по этим вопросам неоднозначна. Выполнять все работы и действия нужно в максимально сжатые сроки, так как муниципальные власти могут приступить к принудительному демонтажу. Обратившись к нам, вы получите быструю и эффективную помощь по обжалованию постановления, устранению нарушений и оснований для сноса. Согласовать сроки и стоимость работ можно после изучения документов, причин вынесения решения.

К каким ситуациям применяется ст. 222 ГК РФ

• Действие положений о самовольной постройке распространяется на новые объекты недвижимости, возникшие в результате реконструкции
• Обязанность освободить земельный участок от незаконно возведенных строений возникает на основании норм гражданского законодательства о самовольной постройке или вследствие удовлетворения негаторного иска
• Административные отношения, связанные с публичным деликтом, который состоит в строительстве с нарушением установленных норм, регулируются положениями Гражданского кодекса РФ о режиме самовольной постройки

Если отсутствуют основания для признания права собственности на самовольную постройку, то распоряжение этим объектом невозможно и он подлежит сносу

Как другие нормы права применяются к правоотношениям, регулируемым ст. 222 ГК РФ

• Нормативные акты субъектов РФ, касающиеся самовольных построек, противоречат закону
• Действие законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов не распространяется на самовольные постройки

В споре между публично-правовыми образованиями о сносе самовольной постройки — социально значимого объекта из-за формального нарушения публичного порядка строительства нужно учитывать публичный интерес в создании такого объекта

Что понимается под самовольной постройкой, самовольным строительством

• Недвижимый объект, созданный без согласия собственника земли, может быть квалифицирован как самовольная постройка
• Самовольное строительство является правонарушением
• Действия по возведению самовольной постройки являются виновными, если установлено, что постройка отвечает хотя бы одному условию признания ее самовольной
• Постройка, которая возведена с нарушением правил целевого (разрешенного) использования земли либо с нарушением правил градостроительного зонирования, будет считаться созданной на участке, не отведенном для этих целей
• Выдача разрешения на строительство объекта на земельном участке, на котором невозможно его возведение, не снимает запрета на такое строительство, установленного законами, градостроительными и строительными нормами и правилами

• Постройка признается самовольной, если установлено, что она имеет хотя бы один признак такой постройки
• Объект индивидуального жилищного строительства, возведенный без разрешения на строительство (на ввод в эксплуатацию), может быть признан самовольной постройкой
• Несоответствие возведенного строения целевому назначению земельного участка, на котором оно расположено, является достаточным основанием для того, чтобы признать постройку самовольной и обязать застройщика снести ее

• По вопросу возможности признания самовольной постройкой объекта недвижимости нежилого назначения, построенного до 01.01.1995, есть две позиции высших судов
• Отмена в административном порядке разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию не является основанием для признания постройки самовольной
• Признание разрешения на строительство незаконным само по себе не является основанием для признания постройки самовольной
• Возможное использование объекта недвижимости для проживания граждан не является юридически значимым обстоятельством для признания постройки самовольной
• Сами по себе факты отсутствия разрешения на строительство (реконструкцию) здания и отсутствия проектной и градостроительной документации до начала работ по его реконструкции не являются основаниями для признания постройки самовольной
• Составная часть единого недвижимого комплекса не может быть признана самовольной постройкой

• При рассмотрении дел, связанных с самовольным строительством, градостроительные и строительные нормы и правила применяются в редакции, действовавшей во время возведения постройки
• Налогоплательщик вправе требовать возвратить из бюджета излишне уплаченную сумму налога, если объект налогообложения признан самовольной постройкой

Если исходить из буквального толкования пункта 3 статьи 222 ГК РФ, то правом на предъявление такого требования обладают собственники, а также лица, которым земельный участок принадлежит на праве пожизненного наследуемого владения либо постоянного бессрочного пользования. Право аренды при этом не упоминается.

Вместе с тем, анализ положений подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Отсутствие права аренды в качестве одного из оснований (при соблюдении остальных условий) для признания права собственности на самовольную постройку, по мнению автора настоящей статьи, является существенным пробелом в законодательстве. Поскольку, ограничив перечень прав на земельный участок, при наличии которых возникает права на самовольную постройку исключительно вещными, законодатель лишил арендатора возможности реализовать в полной мере прямо предусмотренные Земельным кодексом РФ права.

Судебная практика по этому вопросу придерживается следующего мнения.

Право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если при строительстве не было допущено существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, и сохранение данного строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозы их жизни и здоровью.^{[2][2]Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда Р Ф 19.03.2014)}

Аналогичный вывод содержится в следующих судебных актах: Определение Верховного Суда Р Ф от 14.04.2015 по делу № 32-КГ14−19 (Судебная коллегия по гражданским делам), Определение Конституционного Суда Р Ф от 24.03.2015 № 658-О, Определение Конституционного Суда Р Ф от 29.01.2015 № 101-О, Определение Верховного Суда Р Ф от 25.09.2014 № 306-ЭС14−1218, А65−6880/2013 (Судебная коллегия по экономическим спорам), Определение Верховного Суда Р Ф от 22.03.2011 № 18-В10−103, Определение Верховного Суда Р Ф от 13.07.2010 № 18-В10−43.

Таким образом, суды могут поддержать арендатора в намерении признать право собственности на самовольную постройку, при одновременном соблюдении следующих условий:

1. Договор аренды заключен и зарегистрирован (при необходимости) в установленном законом порядке.
2. Категория и вид разрешенного использования переданного в аренду земельного участка позволяет возводить на нем постройку, право собственности на которую хочет признать арендатор.
3. По договору аренды застройщику было предоставлено право возводить на земельном участке строения и сооружения и (или) создание объектов недвижимости на таком земельном участке являлось целью заключения договора.
4. При строительстве не было допущено существенных нарушений градостроительных, строительных норм и правил.
5. Сохранение данного строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозы их жизни и здоровью.

В соответствии с частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство. Разрешение на строительство — это документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением предусмотренных законом случаев.

В число таких исключений входят, в том числе, строительство гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности или строительство на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства; строительство, реконструкция объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других); строительство на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования; изменение объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом; капитальный ремонт объектов капитального строительства.

Указанный перечень не является закрытым. Однако иные исключения из общего правила должны быть прямо предусмотрены законодательством о градостроительной деятельности Российской Федерации или ее субъектов.

Таким образом, если ни к одному из предусмотренных законодательством исключений постройка отнесена быть не может, в случае неполучения на ее строительство разрешения, она будет являться самовольной.

При этом для получения разрешения на строительство необходимы документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, градостроительный план конкретного участка земли, проектная документация, обязательно утвержденная в установленном законом порядке, а также положительное заключение такой документации. Это далеко не весь перечень документов, которые могут потребоваться в каждом конкретном случае (при наличии сособственников земельного участка или при строительстве линейного объекта, например). То есть сам процесс получения указанного разрешения — процедура, занимающая время и связанная с обращениями во многие инстанции.

К тому же никто не может быть застрахован от получения отказа от выдачи разрешения на строительство. К примеру, в связи с представлением неполного пакета документов или сообщением недостоверных сведений, или невозможности осуществления строительства на принадлежащем застройщику земельном участке.

Судебная практика до некоторых пор рассматривала отсутствие разрешения на строительство как безусловное основание для отказа в признании права собственности на объект недвижимости. К таким выводам, к примеру, суды пришли в Решении Арбитражного суда Чувашской республики от 29.12.2008 по делу № А79−7876/2008 или в Решении Арбитражного суда Смоленской области от 31.12.2008 № А62−5357/2008.

Вместе с тем, в связи с различными обстоятельствами каждого конкретного судебного дела, при которых в одном случае лицу необоснованно отказали в выдаче разрешения, а он либо не оспорил такой отказ в суде, либо суд отказал в отмене решения уполномоченного органа, а в другом — лицо не предпринимало ровным счетом никаких мер для получения соответствующего разрешения, подобный однообразный подход, безусловно, являлся существенным пробелом как в законодательстве, так и в практике его применения.

Однако совместным постановлением Пленума Верховного Суда Р Ф и Пленума Высшего Арбитражного Суда Р Ф разрешил существующую проблему следующим образом. Так, согласно пункту 26 постановления Пленума Верховного Суда Р Ф и Пленума Высшего Арбитражного Суда Р Ф от 29 апреля 2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Строительство самовольной постройки само по себе означает грубое нарушение застройщиком правил гражданского и градостроительного законодательства. Иными словами, самовольное строительство — это возведение строений (сооружений) без получения необходимых разрешений.

Несмотря на то, что при соблюдении обстоятельств, изложенных выше, введение самовольной постройки в гражданский оборот возможно, сам факт возведения самовольной постройки по общему правилу рассматривается законодателем как гражданско-правовой деликт.

Действующее законодательство Российской Федерации (гражданское, земельное и градостроительное) регламентирует, что условиями приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество является соблюдение при его создании закона и иных правовых актов (пункт 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации), то есть необходима совокупность юридических фактов: предоставление земельного участка для строительства объекта (статьи 29 — 32 Земельного кодекса Российской Федерации); получение разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации); соблюдение при возведении (реконструкции) объекта градостроительных, строительных, санитарных, природоохранных и других норм, установленных законодательством; а также государственная регистрация права на такой объект (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации). Несоблюдение при создании объекта недвижимого имущества требований закона и иных правовых актов влечет за собой признание последнего самовольной постройкой, право собственности на которую по общему правилу, установленному законом, не возникает.^{[3][3]Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2015 по делу № А45−10 216/2015}

При этом необходимо понимать, что даже факт признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке и регистрация такого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не исключает возможности предъявления требования о ее сносе в судебном порядке и удовлетворения такого требования судом.

Такой вывод содержится в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Р Ф № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Вместе с тем, полноценный собственник самовольной постройки уже мог распорядиться своим недвижимым имуществом, например, сдать в аренду либо передать в залог. Остается неразрешенным вопрос: как быть с правами третьих лиц на самовольную постройку, право собственности на которую уже зарегистрировано, в случае принятия судом решения о ее сносе. Ведь контрагент, заключая то или иное соглашение с собственником имущества, не вправе презюмировать его недобросовестность.

Положением пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда Р Ф № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» этот вопрос разрешен следующим образом. Если самовольная постройка была обременена правами третьих лиц, например, правами залогодержателя, арендатора, соответствующие обременения также прекращаются. При этом лица, правами которых обременен спорный объект, должны быть привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, поскольку судебный акт может повлиять на их права.

Таким образом, если решение по делу о сносе самовольной постройки принято, а арендатора или залогодержателя привлечь к участию в деле в качестве третьих лиц забыли, есть все шансы признать указанное решение не соответствующим нормам законодательства и сложившейся судебной практике, что может быть рассмотрено судом апелляционной или кассационной инстанций в качестве основания для отмены данного решения.

Предположим, суд первой инстанции принял решение о сносе самовольной постройки, встречного иска о признании за ответчиком права собственности на которую заявлено не было. Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения, полностью согласившись с выводами суда первой инстанции. Ответчик решает подать кассационную жалобу, поскольку считает, что, несмотря на основания для признания постройки самовольной и подлежащей сносу, также присутствует все основания для признания за ним права собственности на эту постройку.

Ранее суды неоднократно ссылались на отсутствие встречного иска о признании права собственности, в связи с чем не считали необходимым проверять наличие таких оснований в рамках дела о сносе постройки.

Существенным пробелом практики применения норм о самовольной постройки судами долгое время являлось относительно формальный подход к реализации такого субъективного права ответчика как подача встречного иска.

В корне изменило указанную практику Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 8 июля 2014 года № 19-КГ14−6, которое нашло свое отражение в Обзоре судебной практики Верховного суда от 24 декабря 2014 года. Указанным Определением создан важный прецедент, который, безусловно, повлияет на результаты рассмотрения судами подобных споров в дальнейшем.

Так, судом было отмечено: «…не представляется возможным согласиться с выводами о необходимости обращения ответчика со встречным иском о сохранении самовольной постройки и признании права собственности. В силу принципа диспозитивности гражданского процесса лица, участвующие в деле, самостоятельно выбирают способ защиты своих интересов, самостоятельно распоряжаются предоставленными им законом правами и обязанностями.

Как предусмотрено частью 1 статьи 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов. Таким образом, обращение в суд с иском о защите нарушенного права является правом лица, но не его обязанностью.

При рассмотрении настоящего дела суд пришел к выводу, что ответчиком должны были предприниматься меры к сохранению самовольной постройки путем предъявления в суд соответствующего встречного иска, тем самым вменив ответчику в обязанность реализацию права, предоставленного законом.

Между тем, в силу диспозитивности гражданского судопроизводства такое право должно реализовываться лицом самостоятельно, вне зависимости от императивных предписаний суда, при этом гражданские права, подлежащие, по мнению суда, защите посредством предъявления встречного иска, будут действительны вне зависимости от реализации стороной процессуальных прав».

При этом суд подчеркнул, что формальный подход при рассмотрении дела судом о сносе самовольных построек недопустим. При наличии оснований для признания права собственности на самовольную постройку, самовольная постройка может быть сохранена. В этом случае перед судом ставятся такие вопросы, как принадлежность земельного участка, на котором строение возведено, наличие угрозы жизни и здоровью граждан, возможность нарушения прав и законных интересов других граждан сохранением возведенной постройки.^{[4][4]Пункт 2 Обзора судебной практики Верховного Суда от 24 декабря 2014 года}

Иными словами, с принятием Верховным судом данного определения, судам, при рассмотрении дел о сносе самовольной постройки, предписана проверка оснований для возможности сохранения такой постройки и признания права собственности за ней в дальнейшем. Причем нереализация ответчиком своего процессуального права на подачу встречного иска не может рассматриваться в качестве освобождения от доказывания указанных обстоятельств.

Указанный прецедент повлиял на судебную практику. Так в рамках дела № А32−34 332/2013 18.02.2015 года Арбитражным судом Северо-Кавказского округа было вынесено кассационное постановление, согласно которому суд кассационной инстанции встал на сторону лица, осуществившего постройку, сославшись на вышеуказанное Определение. Также, правовая позиция широко применяется в арбитражных судах первой инстанции (дела № А12−19 953/2014, № А62−5291/2014).

При признании объекта капитального строительства самовольной постройкой нередко назначаются строительно-технические или землеустроительные экспертизы.

В число вопросов, которые необходимо поставить перед экспертом, входят:

1. Соответствует ли возведенная постройка градостроительным и строительным нормам и правилам (СНИП, ГОСТ)?

При этом, учитывая содержащиеся в пункте 13 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 24 июня 2008 г. № 11 «О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству» разъяснения о недопустимости постановки перед экспертом (экспертами) вопросов правового характера, разрешение которых относится к компетенции суда, вопросы существенности указанных нарушений не могут ставиться на разрешение эксперта. Такой вывод сделан в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда Р Ф 19.03.2014).

2. Создает ли сохранение самовольной постройки угрозу жизни и здоровью граждан? Если да, то в чем заключается данная угроза?

О необходимости постановки перед экспертами данных вопросов указано в пункте 26 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

3. Возможно ли приведение реконструированного объекта в первоначальное состояние, без нанесения существенного ущерба конструкции?

Указанные вопросы относятся непосредственно к строительным и техническим аспектам. Отдельные моменты относительно возможности самовольного строительства на земельном участке, на котором расположена самовольная постройка, могут быть разрешены посредством проведения землеустроительной экспертизы (Апелляционное определение Верховного суда Республики Дагестан от 07.11.2013 по делу № 33−4196, Постановление ФАС Центрального округа от 27.06.2013 по делу № А68−10 902/2011).

Могут ли снести узаконенный дом?

Из тенденций законодательных инициатив относительно внесения поправок в статью 222 ГК РФ можно выделить несколько направлений.

Первое из которых заключается в намерении ограничить возможность узаконивания (легализации) самовольных построек в судебном порядке. С этой целью депутатами Государственной думы от политической партии «Справедливая Россия» было предложено признать утратившим силу пункт 3 статьи 222 ГК РФ и внести изменения в пункт 2 указанной статьи.

Депутаты объясняют необходимость принятия предложенных изменений следующим. Положение статьи 222 ГК РФ дает возможность заинтересованным лицам при определенных обстоятельствах ввести самовольную постройку в гражданский оборот, закрепив за ней право собственности. Эта «лазейка» стала одной из причин «угрожающих масштабов» самовольных построек, в основном многоэтажных домов и коммерческих объектов». Авторы законопроекта указывают на то, что дома сдают с нарушениями, соответственно, от покупки такой недвижимости страдают новоселы. Законопроект планируют распространить на правоотношения, возникающие после вступления его в законную силу.^{[5][5]Сайт Экспертного центра при Институте судебных экспертиз и криминалистики, зарегистрировано при Минюсте Р Ф}

Второе направление, напротив, связано с упрощением процедуры признания права собственности на самовольную постройку. Так, существует мнение о необходимости предусмотреть внесудебный порядок признания права собственности на объекты самовольного строительства, который будет применяться, наряду с судебным, в качестве альтернативного. Впервые с такой инициативой выступил Новосибирский областной Совет депутатов, предложив на рассмотрение Государственной Думе соответствующий законопроект.^{[6][6]Проект ФЗ «О внесении изменений в статью 222 части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»}

В настоящей статье рассмотрены лишь несколько из проблем, связанных с вопросами о признании права собственности на самовольную постройку либо с ее сносом. Приведенные в статье примеры судебной практики показывают, как много при разрешении того или иного дела значат конкретные обстоятельства и грамотно подобранная доказательственная база. Таким образом, на замену простой истине о том, что ломать — не строить, может прийти другая: строить — не признавать и не доказывать.

• Алексей Антоненко — самый первый из белорусов, ставший Героем Советского Союза
• «Белавиа» возобновит рейсы в Нижний Новгород с 11 апреля
• К севу ранних яровых приступили практически все районы Минщины
• Покупка жилья и машин Geely. Беларусбанк снизил процентные ставки по некоторым видам кредитов
• Не допускать фактов необоснованного роста цен – Президент
• «Кроты» против «волков» – главный матч 3-го тура чемпионата страны по футболу пройдет в Солигорске
• Жители Солигорска обратили внимание на пенсионерку в халате и тапочках — оказалось, она заблудилась
• Полторы тысячи фур ждут въезда в Литву, Латвию и Украину
• Посмотрите, сколько обуви в Солигорске забросили на провода
• Александр Турчин поздравил председателя Совета Коммунистической партии Беларуси с юбилеем

• Выбор Редакции
• Технологии
• Туризм и отдых
• Происшествия
• Общество
• Образование
• Новости партнеров
• Недвижимость
• Мультимедиа МЛЫН.BY
• Люди
• Калейдоскоп
• Здоровье
• Еда
• Диалог с властью
• Дела житейские
• В мире
• Афиша

Новое в законодательстве о самовольных постройках

1. Проще говоря, раньше была возможность возвести здание якобы по закону, после чего земля могла быть переквалифицирована в заповедник. Таким образом, дом подлежал сносу. А после нововведений стало так: если вы строили, когда это было позволено, то снос здания не нужен.
2. Раньше разбирали разные постройки. Сейчас перед сносом будут искать способы приведения их в порядок.

Существует ряд структур, способных разобраться в ситуации и принять необходимые меры для исправления выявленного нарушения.

К ним относятся:

• Госстройнадзор;
• Государственная жилищная инспекция;
• Местная администрация в лице органа, наделенного определенными полномочиями;
• Прокуратура;
• Суд.

Можно одновременно обратиться во все перечисленные службы, рассмотрим три последних варианта.

Отныне самовольные постройки могут быть узаконены даже при отсутствии документации о праве собственности на территорию земли.

Допустим, объект соорудили на государственной или муниципальной земле. В наши дни такая постройка может быть узаконена, а вы можете стать её владельцем. Но здесь очень важно, чтобы объект отвечал всем требованиям, а договор на применение участка был без ограничений.

Если возводил постройку один человек, а её владельцем стал другой?

Тот, кто стал хозяином самовольной постройки, возмещает расходы на её сооружение. Это условие было и до того, как был принят новый закон.

К примеру, если на чужой земле построили дом, а потом хозяин участка его узаконил и сделал своей собственностью, то можно доказать, что на самом деле строительство оплачивал не он. Поэтому пусть этот человек вернёт потраченные расходы.

На сей счёт было введено дополнение: расходы возмещаются за вычетом тех денег, которые были потрачены на узаконивание постройки.

Бдительные граждане пишут жалобу в местную администрацию. Представители власти обязаны дать ответ на письменное обращение в течение 30 дней. Они не наделены властью, чтобы привлекать к административной ответственности, но у них имеются иные полномочия.

При выявлении построек, воздвигнутых с нарушением строительного законодательства, местные власти принимают решение о сносе нелегального объекта.

Как было раньше? Самовольной считали любую постройку, выстроенную без документации, подтверждающей право собственности, либо без разрешения на строительство. Не имело значения, на своём участке земли или на пустыре: если на дом не было разрешения, межевания или плана – он считался самовольной постройкой. И для неё гражданский кодекс предусматривал специальные условия.

Или приобрели участок с разрешённым применением под жилищное строительство, возвели там дом, а спустя какое-то время власти поменяли предназначение. Зона стала водоохранной. Соответственно, дом стал считаться незаконно построенным.

Это касалось различных ограничений. Например, рядом с садовым товариществом не было дороги, электростанции или газопровода, и дачи стояли в течение многих лет. А потом в одночасье дачные постройки стали противозаконными.

То же касается и коммерческой недвижимости: павильонов, киосков, гаражей, ангаров.

Начиная с четвёртого августа. Сейчас в соответствии с 222 ГК РФ самовольные постройки – здания, возведённые без разрешения и без учёта ограничений (если в начале строительства последние уже были, а при обнаружении постройки они и дальше действовали). Если отсутствовал газопровод или охранная зона, а позже ввели ограничения, то дома, дачи и киоски не являются самовольными постройками, и их можно запросто снести за счёт владельцев.

Также, допустим, хозяин не знал об определённых ограничениях касательно строительства на своей земле и возвёл объект. В случае обнаружения подобных ограничений через какое-то время это уже не будет самовольной постройкой. К ней не применимы те же нормы, что и к самовольному строению. К примеру, возможен снос за деньги собственника.

Ранее эта норма в гражданском кодексе вообще отсутствовала, таким образом люди лишались своего имущества. Бывало и иначе: владельцы участков обращались в суды для признания столба линии электропередачи самовольной постройкой и изъятия его со своей территории. В целом, проблем было предостаточно, а точные нормы закона отсутствовали.

Надеемся, теперь вы знаете признаки самовольной постройки.

Все самое важное о самовольной постройке

Если проблема не была решена, то граждане вправе написать исковое заявление в суд. При самостоятельном заполнении могут возникнуть различного рода вопросы, поэтому можете воспользоваться помощью правозащитников. Они грамотно составят заявление с учетом всех действующих норм и правил.

Суд вынесет решение с учетом представленных доказательств и действующих нормативов в области строительства, поэтому заранее соберите все необходимые справки (кадастровый паспорт или схему межевания земельного участка).

Объекты, построенные по разрешению на строительство, выполненное, вместе с тем, с нарушением некотрых ограничений по использованию земельного участка, самостроем не считаются.

К правонарушениям в данном случае относятся:

• нарушение ограничительных требований, установленных на момент начала создания постройки
• нарушение требований, действующих на момент выявления самовольного строительства
• нарушения действующих ограничений по использованию земельного участка, о которых застройщик:
  • не знал
  • не мог знать
  • не обязан был знать

Постройка не будет считаться самовольной, если она возведена с нарушением ранее действующих градостроительных или строительных норм и правил, которые утратили силу на момент выявления самостроя.

Исключена ответственность застройщика за строительство в зонах с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) при условии, что для него не был обеспечен публичный доступ:

• к сведениям о таких зонах
• к сведениям о границах ЗОУИТ
• к информации об ограничительных трбованиях в ЗОУИТ по использовании земельных участков

К примеру, добросовестный застройщик не мог знать о нарушении расстояний до трубопроводов, сведений об охранных зонах которых не было в публичном доступе в ЕГРН. Его строение, отвечающее требованиям полученного разрешения на строительство, попадает в охранную зону трубопровода. Она возведена с нарушением ограничений по застройке земельного участка, но считаться самовольной постройкой не будет.

Определить ситуации, когда постройка не будет считаться самовольной и установить добросовестность застройщика, можно лишь при одновременном сочетании следующих условий:

• у владельца самовольной постройки оформлены права на землю
• застройщик получил разрешение на строительство и провёл все согласования
• в ЕГРН не внесены сведения:
  • об ограничениях
  • об особых условиях использования земельного участка

Если на момент строительтва права на землю не были зарегистрированы и постройка появилась без разрешения на строительство, о добросовестности владельца участка судить не придётся.

Запрещён снос самовольных построек с зарегистрированным правом собственности, возведённых без разрешения на строительство. По новому закону, муниципальные власти не вправе принимать решения о сносе.

Они теперь могут выноситься только судом, но после выявления факта использования застройщиком всех возможностей по устранению нарушений.

Ни власти, ни суд не могут принять решение о сносе постройки, по которой до принятия нового закона принято судебное решение об отказе в удовлетворении иска о сносе жилого или садового дома.

Не будет делаться снос частных жилых домов на участках для ЛПХ в населённом пункте, ИЖС, садовых и дачных участках с оформленными на них правами по «дачной амнистии», даже если построены они были без разрешения на строительство или попали в зону с особыми условиями. К самострою они не относятся. Это положение представляется важным, поскольку «дачная амнистия» в отношении объектов жилищного строительства граждан продлена до 1 марта 2020 года.

Введены также ограничения на признание самовольными постройками указанных объектов, права на которые зарегистрированы до 1 марта 2018 года.

Снос самовольных жилых домов и стоений на садовых и дачных участках запрещён, если одновременно выполняются следующие условия:

• права на жилые дома, жилые строения зарегистрированы до 1 сентября 2018 года или или эти права признаны судом
• параметры жилых домов и жилых строений соответствуют:
  • предельным параметрам разрешённого строительства
  • реконструкции ОКС, установленным правилами землепользования и застройки
  • и (или) предельным параметрам таких объектов, установленным федеральным законом
• на земельный участок с построенным жилым домом:
  • оформлено право собственности
  • надел эксплуатируется на ином законном основании

Запрет на снос самовольных строений распространяется на случаи перехода прав на перечисленные объекты.

По перечисленным объектам, построенным без разрешения на строительство, решения о сносе принимвтся в следующих случаях:

• строения создают угрозу жизни и здоровью граждан
• режим территориальной зоны не допускает стротельство объекта:
  • он подлежит сносу, но не как самовольная постройка
  • за выполнение сноса владельцу объекта положено возмещение убытков

Судебное решение о сносе или приведении постройки в соответствие с установленными градостроительными требованиями принимается в следующих случаях:

1. невозможно привести постройку в соответствие с установленными градостроительными требованиями
2. постройку возможно исправить

Владельцу земельного участка нужно выбрать способ устранения проблемы:

• снести объект в срок 3 — 12 месяцев:
  • в зависимости от специфики строения
• привести объект в соответствие с установленными градостроительными требованиями в срок от 6 месяцев до 3 лет:
  • в зависимости от специфики строения

К установленным требованиям относятся:

• соблюдение градостроительных регламентов и параметров, установленных:
  • правилами землепользования и застройки поселения
  • документацией по планировке территории
  • требованиями к параметрам постройки
• соблюдение:
  • действующих ограничений по использованию земельного участка
  • действующих строительных норм и правил
  • действующих экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов

Правила сноса самовольных построек – с 2018 года

Принятие решения органов местного самоуправления о сносе самовольно возведённого здания без суда допустимо только в следующих случаях:

• отсутствие разрешений на строительство:
  • с августа 2018 года – без уведомления о соответствии параметрам строительства)
• на землю нет документов
• вид разрешённого использования земельного участка, на котором возведена постройка, не допускает строительство такого объекта
• земельный участок с постройкой относится к территории общего пользования
• постройка находится в границах зоны с особыми условиями использования территории, режим которой не допускает строительство такого объекта

Решение муниципальных властей о приведении постройки застройщика в соответствие с установленными градостроительными и ограничительными требованиями, принимается в следующих ситуацииях

• объект находится в охранной зоне
• нет разрешения на строительство
  • с августа 2018 года – нет уведомления о соответствии параметрам строительства)
• на землю и на постройку нет правоустанавливающих документов

Судебные решения о приведении постройки в соответствие с требованиями законодательства принимаются в любых случаях нарушений этих требований.

Принудительное изъятие земельного участка при неисполнении в срок решения о сносе самовольной постройки – новшество, введённое законом в качестве меры противодействия недобросовестным застройщикам.

Если решение о сносе самовольной постройки в течение срока, установленного администрацией, собственником будет проигнорировано, то муниципальные власти обязаны уведомить застройщика о следующем решении, в котором снос самовольного строения должен быть выполнен в срок 3 — 12 месяцев (в зависимости от специфики строения).

Если же в течение этого срока самовольная постройка не снесена или не приведена в соответствие с требованиями, запускается механизм принудительного изъятия земельного участка у его собственника. Изъятие делается независимо от того, кем возводилась самовольная постройка (самим собственником или арендатором).

Лишение права собственности на земельный участок — это исключительная мера, соразмерная последствиям, вызванным самовольным строительством (к примеру, причинён вред окружающей среде).

Одним из принципиальных нововведений, согласно новому законодательству, является разделение так называемых дачных участков на две категории: садовые участки, где допускается выращивание овощей и фруктов, возведение построек, в том числе жилым домов и т. п., и участки для огородничества, на которых возможно лишь выращивание урожая, а возведение построек не допускается.

Но, как оказалось, многие дачники имеют капитальные строения на участках, которые будут относиться к участкам для ведения огородничества. Если строение не было зарегистрировано до 2019 года, то с нынешнего года этого сделать не получится. При этом не поможет и то обстоятельство, если дом был построен ранее, еще до того, как были введены новые правила. Если же капитальное строение было зарегистрировано в Росреестре ранее, то в таком случае неприятных последствий удастся избежать. В ином случае собственнику огородного участка скорей всего придется снести капитальное строение.

На дачных участках разрешено возводить капитальные строения, в том числе жилые дома, в которых даже можно зарегистрироваться. Но стоит учесть необходимость соблюдать определенные требования к параметрам такого дома. Высота дома допускается не выше 20 метров, а количество этажей должно быть не более трех. При этом такой дом должен быть исключительно для проживания. Такие требования относятся к участкам со статусом ИЖС и действуют с лета 2018 года.

На практике встречаются случаи, когда на дачном участке пытаются построить дома на несколько квартир или мини-гостиницы. В результате такого нарушения собственнику могут грозить серьезные проблемы, вплоть до решения суда, в котором его обяжут снести строение.

Также нарушением законодательства будет считаться, если строение будет использоваться в коммерческих целей, например, если на таком участке установлено кафе, автосервис, склад, магазин и т. п. Таким образом, предприимчивым бизнесменам стоит быть аккуратными и обращать внимание на статус земельного участка и целевое назначение объекта, чтобы не получить иск в суд о сносе.

Новые изменения кардинально поменяли правила для дачников. Но стоит отметить, что эти изменения не стали неожиданностью, о данном законе стало известно достаточно давно, поэтому у дачников было время привести свои участки и строения в соответствие с новым законодательством, а кто не успел, тем остается искать «лазейки», чтобы обезопасить себя от неблагоприятных последствий нового закона.

Благодарю за внимание!

Нельзя просто так прийти к собственнику и принудить его к сносу самостроя. Требование может быть предъявлено к лицу только со стороны властных структур. Закон оговаривает, кто имеет такие полномочия.

Предъявить требование о сносе самостроя могут исполнительные органы государственной власти:

• в сфере строительного надзора;
• в сфере земельного надзора;
• в сфере водоохранной и природоохранной деятельности на территории субъекта РФ;
• в сфере охраны памятников культуры и исторического наследия.

Требование может вынести и орган местного самоуправления в лице администрации города. Например, в Москве полномочия по сносу незаконных построек передали от городских префектур в уполномоченный орган – Госинспекцию. Технические вопросы теперь решает ГБУ «МКМЦН».

Окончательное решение о том, сносить самострой или приводить его в надлежащий вид – за судом. Причем, вначале предложат сделать реконструкцию или изменить назначение земли. И только если это никак невозможно, или постройка угрожает жизни и здоровью людей – суд обяжет владельца ее снести.

Закон обязывает власти информировать собственников о предстоящем сносе. Извещения направляются в виде письма по адресу владельца.

Уведомление должно содержать:

• адрес собственника;
• дату отправки требования;
• наименование органа, который направил письмо;
• основная часть – требование демонтировать (снести) постройку или привести ее в надлежащий вид;
• срок на выполнение действий;
• санкции за неисполнение требования;
• ссылка на судебное решение или акт местной администрации;
• подписи главы и секретаря госинспекции;
• печать учреждения.

Что дальше? А дальше придется исполнять решение органов местного самоуправления или суда.

Алгоритм действий по сносу:

1. Подготовка уведомления о готовящихся работах по сносу (проект). Обязанность подготовки документов – на застройщике, техническом заказчике или другой подрядной организации.
2. Отправка проекта в орган МСУ – адресатом будет тот орган, который направил требование о сносе. Информацию о нем можно найти в письме.
3. Изучение проектной документации.
4. Внесение данных в ЕИС – единую информационную систему муниципалитета (электронного взаимодействия).
5. Отправка извещения в строительный технадзор.
6. Работы по сносу самовольной постройки.
7. Формирование отчетности о завершении демонтажа. Отправка сведений в МСУ, а оттуда в Ростехнадзор.

Исполнение судебного решения поручено ФССП. Ответственные приставы следят, чтобы застройщик или собственник самостроя осуществил разбор здания. Неисполнение влечет за собой штраф и принудительный снос. Расходы на демонтаж со стороны подрядчиков МСУ лягут на плечи собственника.

Похожие записи:

• Какая будет пенсия в апреле 2024 у детей — инвалидов
• Повышение Тарифов На Капремонт В 2024
• Программа «Земский учитель — 2020» – кто получит 1 млн за переезд в деревню?