Реконструкция Нежилого Помещения Градостроительный Кодекс

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Реконструкция Нежилого Помещения Градостроительный Кодекс». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

11 апреля 2017

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрело в рамках своей компетенции письмо Минэкономразвития России от 15 декабря 2016 г. № Д23и-6099 о квалификации работ по демонтажу стен между квартирами, частей стен между лоджиями и комнатами, частей несущих (ограждающих) конструкций при организации отдельного входа в помещение, осуществляемое в многоквартирных домах, в качестве перепланировки помещения или реконструкции объекта капитального строительства, сообщает следующее.

Понятия «перепланировка» и “переустройство)” и связанные с ними работы отнесены к сфере регулирования жилищного законодательства и не применяются по отношению к нежилым помещениям, в отношении которых могут проводиться реконструкция и капитальный ремонт. При этом определения понятий «реконструкция» и «капитальный ремонт» имеют более широкий смысл, нежели понятия «перепланировка» и «переустройство» и включают в себя специальные работы, указанные в Градостроительном кодексе Российской Федерации (далее — Кодекс).

В соответствии с пунктом 14 части 1 статьи 1 Кодекса реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, ею частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В соответствии со статьей 25 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В соответствии с постановлением Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (далее — Правила) перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Правила указывают, что переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются. Перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.

При этом следует отметить, что Правила применяются в часта, не противоречащей Кодексу и ЖК РФ.

Таким образом, если строительные работы, выполняемые на объекте капитального строительства, влекут за собой изменения, перечисленные в пункте 14 части 1 статьи 1 Кодекса, то такие работы относятся к работам по реконструкции объекта капитального строительства.

В соответствии с Приказом Горкомархитектуры от 23 ноября 1988 г. № 312 (далее — Приказ) при реконструкции зданий (объектов) исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм проектирования помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут осуществляться: изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии необходимых обоснований — их частичная разборка, повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию наружных сетей (кроме магистральных), улучшение архитектурной выразительности зданий (объектов), а также благоустройство прилегающих территорий.

При реконструкции объектов коммунального и социально-культурного назначения может предусматриваться расширение существующих и строительство новых зданий и сооружений подсобного и обслуживающего назначения, а также строительство зданий и сооружений основного назначения, входящих в комплекс объекта, взамен ликвидируемых.

Таким образом, если в результате перепланировки нежилого помещения проектно-сметной документацией предусмотрено изменение параметров объекта капитального строительства, то такие виды работ относятся к реконструкции объекта капитального строительства.

На основании изложенного, по мнению Минстроя России, работы, проводимые в многоквартирных жилых домах, по демонтажу стен между квартирами, демонтажу частей стен между лоджиями и комнатами, демонтажу частей несущих (ограждающих) конструкций при организации отдельного входа в помещение следует относить к перепланировке жилых помещений.

Согласно части 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса Российской Федерации и законодате��ьства о градостроительной деятельности.

Согласно части 1 статьи 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

В соответствии с частью 1 статьи 17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан.

Самовольная реконструкция объекта недвижимости

Минстрой России считает, что работы, проводимые в многоквартирных жилых домах, по демонтажу стен между квартирами, демонтажу частей стен между лоджиями и комнатами, демонтажу частей несущих (ограждающих) конструкций при организации отдельного входа в помещение следует относить к перепланировке жилых помещений.

Отмечено, что переводом помещения из жилого фонда в нежилой является изменение функциональной принадлежности объекта, его предназначения.

Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Разъяснена процедура такого согласования.

Также указано, что виды работ по возведению, реконструкции, капремонту объектов капстроительства, которые оказывают влияние на безопасность, должны выполняться только ИП или юрлицами, имеющими свидетельства о допуске к таким видам работ.

Реконструкция объекта, в т. ч. нежилого помещения, возможна на основании норм ГрК РФ. Так, застройщик обязан получить разрешение на строительство и ввести объект в эксплуатацию на основании разрешения уполномоченного органа.

В случае проведения переоборудования или реконструкции нежилого помещения его собственник должен правильно подготовить и оформить документы, после чего получить согласие соответствующего госоргана. Когда разрешение обязательно, что будет в случае его отсутствия, в каком органе и как узаконить реконструкцию нежилого помещения? Ответы на эти вопросы вы получите в данной статье.

Перед тем как ответить на этот вопрос, следует разобраться в понятии реконструкции. Этот процесс связан суменьшением или увеличением общей площади здания путём пристроек и надстроек, увеличением этажности, а также изменением внешней части строения.

Во время осуществления этой процедуры опорные и несущие элементы постройки затрагиваться не должны. В первую очередь это касается межэтажных перекрытий и замены опорных конструкций. Если в процессе СМР затрагиваются опорные конструкции, то такиедействия уже относятся к перепланировке.

Чтобы решить, этот вопрос, требуется собрать и согласовать разные виды документов.

Получать одобрение со стороны государства на проведение реконструкции коммерческого, производственного или нежилого помещения необходимо в случаях:

пристройки к дому дополнительного сооружения;
увеличения количества этажей или их уменьшения путём сноса верхней части дома;
перестройки чердака в мансардное помещение или оборудование антресольного этажа;
необходимости капремонта строения с усилением его несущих конструкций и заменой коммуникаций.

Узаконить реконструкцию нежилого помещения

Для реконструкции нежилых строений на первоначальном этапе следует получить в БТИ копии техплана постройки, которые предоставляются по требованию правообладателя или арендатора объекта капстроительства. После этого в отдел архитектуры соответствующего населённого пункта подаётся техплан строения вместе с заявлением о выдаче проекта реконструкционных работ нежилого здания.

После получения заявленияархитекторы выезжают на место для составления проекта, который должен соответствовать не только техническим, но и предусмотренным законом санитарным и противопожарным нормам.

После подготовки специалистами проект для реконструкции утверждает городской отдел архитектуры, а затем местная санэпидемстанция иМЧС.

В случае внесения изменений в систему отопления, освещения, газо- и водоснабжения необходимо получить одобрение от всех этих коммунальных служб. Следующий этап связан с получением акта выполненных работ, который оформляется жилищной комиссией и подписывается главой администрации города.

Пакет подготовленных документов и заявление на выдачу согласия отправляют в муниципальный орган, который выдаёт разрешение для реконструкции здания или запрещает её.

В случае получения отказа можно устранить недостатки и начать процесс заново.

Чтобы неполучить отказ, нужно правильно собрать, оформить и подать в соответствующие инстанции такие необходимые документы, как:

заявление о выдаче разрешения;
паспорт собственника строения;
документы, подтверждающие право владения или аренды объекта капстроительства;
геоподоснову местности;
проект, в котором отображён план реконструкции нежилого строения;
заключение экспертной комиссии о техническом состоянии объекта недвижимости;
поэтажный план строения с чертежами всех находящихся в нём нежилых объектов которые нужно будет реконструировать;
письменное одобрение всех собственников, если нежилые объекты расположены на территории жилого дома.

Первоначальный объём работ зависит от особенностей использования постройки и от масштабов возможных изменений, поэтому проводить этот процесс можно не только выборочно, но и комплексно. Во время выборочной процедуры увеличивается полезная площадь строения, количество этажей или проводится общее благоустройство.

В процессе проведения реконструкционных мероприятий:

пристраиваются другие объекты;
меняются несущие конструкции;
надстраиваются дополнительные этажи с учётом того, что общие изменения строения не будут превышать 40%;
проводится перепланировка;
меняются наружные ограждения;
перекладываются стены.

В целях настоящего Кодекса используются следующие основные понятия:

1) градостроительная деятельность — деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территорий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции, сноса объектов капитального строительства, эксплуатации зданий, сооружений, комплексного развития территорий и их благоустройства; (в ред. Федеральных законов от 28.11.2011 N 337-ФЗ, от 29.12.2017 N 463-ФЗ, от 03.08.2018 N 340-ФЗ, от 30.12.2020 N 494-ФЗ)

2) территориальное планирование — планирование развития территорий, в том числе для установления функциональных зон, определения планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения; (в ред. Федерального закона от 20.03.2011 N 41-ФЗ)

3) устойчивое развитие территорий — обеспечение при осуществлении градостроительной деятельности безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека, ограничение негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и обеспечение охраны и рационального использования природных ресурсов в интересах настоящего и будущего поколений;

4) зоны с особыми условиями использования территорий — охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее объекты культурного наследия), защитные зоны объектов культурного наследия, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, приаэродромная территория, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации; (в ред. Федеральных законов от 14.07.2008 N 118-ФЗ, от 21.10.2013 N 282-ФЗ, от 29.07.2017 N 222-ФЗ, от 01.07.2017 N 135-ФЗ)

5) функциональные зоны — зоны, для которых документами территориального планирования определены границы и функциональное назначение;

6) градостроительное зонирование — зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов;

7) территориальные зоны — зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты;

8) правила землепользования и застройки — документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений;

Законодательство о градостроительной деятельности и изданные в соответствии с ним нормативные правовые акты основываются на следующих принципах:

1) обеспечение комплексного и устойчивого развития территории на основе территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории; (в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 373-ФЗ)

2) обеспечение сбалансированного учета экологических, экономических, социальных и иных факторов при осуществлении градостроительной деятельности;

3) обеспечение инвалидам условий для беспрепятственного доступа к объектам социального и иного назначения;

4) осуществление строительства на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории; (в ред. Федерального закона от 20.03.2011 N 41-ФЗ)

5) участие граждан и их объединений в осуществлении градостроительной деятельности, обеспечение свободы такого участия;

6) ответственность органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления за обеспечение благоприятных условий жизнедеятельности человека;

7) осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований технических регламентов;

8) осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам;

9) осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности;

10) осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий;

10.1) единство требований к порядку осуществления взаимодействия субъектов градостроительных отношений, указанных в статье 5 настоящего Кодекса; (в ред. Федерального закона от 20.04.2014 N 80-ФЗ)

11) ответственность за нарушение законодательства о градостроительной деятельности;

12) возмещение вреда, причиненного физическим, юридическим лицам в результате нарушений требований законодательства о градостроительной деятельности, в полном объеме.

1. Законодательство о градостроительной деятельности состоит из настоящего Кодекса, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, а также законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации.

2. Федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации, содержащие нормы, регулирующие отношения в области градостроительной деятельности, не могут противоречить настоящему Кодексу.

3. Законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, содержащие нормы, регулирующие отношения в области градостроительной деятельности, не могут противоречить настоящему Кодексу.

4. По вопросам градостроительной деятельности принимаются муниципальные правовые акты, которые не должны противоречить настоящему Кодексу.

1. Законодательство о градостроительной деятельности регулирует отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию, отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, капитальному ремонту, сносу, а также по эксплуатации зданий, сооружений (далее — градостроительные отношения). (в ред. Федеральных законов от 31.12.2005 N 210-ФЗ, от 18.07.2011 N 243-ФЗ, от 28.11.2011 N 337-ФЗ, от 03.08.2018 N 340-ФЗ)

2. К отношениям, связанным с принятием мер по обеспечению безопасности строительства, эксплуатации зданий, сооружений, сноса объектов капитального строительства, предупреждению чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера и ликвидации их последствий при осуществлении градостроительной деятельности, нормы законодательства о градостроительной деятельности применяются, если данные отношения не урегулированы законодательством Российской Федерации в области защиты населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, законодательством Российской Федерации о безопасности гидротехнических сооружений, законодательством Российской Федерации о промышленной безопасности опасных производственных объектов, законодательством Российской Федерации об использовании атомной энергии, техническими регламентами. (в ред. Федеральных законов от 31.12.2005 N 210-ФЗ, от 28.11.2011 N 337-ФЗ, от 03.08.2018 N 340-ФЗ)

3. К градостроительным отношениям применяется земельное, лесное, водное законодательство, законодательство об особо охраняемых природных территориях, об охране окружающей среды, об охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, иное законодательство Российской Федерации, если данные отношения не урегулированы законодательством о градостроительной деятельности.

4. К отношениям, связанным с приобретением, утратой статуса саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, определением правового положения указанных саморегулируемых организаций, осуществлением ими деятельности, установлением порядка осуществления саморегулируемой организацией контроля за деятельностью своих членов и применением саморегулируемой организацией мер дисциплинарного воздействия к своим членам, порядка осуществления государственного надзора за деятельностью саморегулируемых организаций, применяется гражданское законодательство, в том числе Федеральный закон от 1 декабря 2007 года N 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях» (далее — Федеральный закон «О саморегулируемых организациях»), если данные отношения не урегулированы настоящим Кодексом. (в ред. Федеральных законов от 22.07.2008 N 148-ФЗ, от 18.07.2011 N 242-ФЗ, от 24.11.2014 N 359-ФЗ, от 03.07.2016 N 372-ФЗ, от 03.08.2018 N 340-ФЗ)

5. К отношениям, связанным с созданием искусственных земельных участков и строительством объектов капитального строительства на таких земельных участках, применяется законодательство о градостроительной деятельности с учетом особенностей, установленных Федеральным законом «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». (в ред. Федеральных законов от 19.07.2011 N 246-ФЗ, от 13.07.2015 N 213-ФЗ)

1. Субъектами градостроительных отношений являются Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, физические и юридические лица.

2. От имени Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований в градостроительных отношениях выступают соответственно органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления в пределах своей компетенции.

1. К полномочиям органов государственной власти Российской Федерации в области градостроительной деятельности относятся: (в ред. Федерального закона от 20.04.2014 N 80-ФЗ)

1) подготовка и утверждение документов территориального планирования Российской Федерации;

2) утверждение документации по планировке территории в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом; (в ред. Федеральных законов от 20.03.2011 N 41-ФЗ, от 03.07.2016 N 373-ФЗ)

3) техническое регулирование в области градостроительной деятельности;

3.1) ведение государственного реестра саморегулируемых организаций; (в ред. Федеральных законов от 22.07.2008 N 148-ФЗ, от 24.11.2014 N 359-ФЗ, от 03.07.2016 N 372-ФЗ)

3.2) осуществление государственного надзора за деятельностью саморегулируемых организаций; (в ред. Федеральных законов от 22.07.2008 N 148-ФЗ, от 18.07.2011 N 242-ФЗ)

3.3) обращение в арбитражный суд с требованием об исключении сведений о саморегулируемой организации из государственного реестра саморегулируемых организаций в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами; (в ред. Федеральных законов от 22.07.2008 N 148-ФЗ, от 24.11.2014 N 359-ФЗ)

3.4) установление перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства; (в ред. Федеральных законов от 22.07.2008 N 148-ФЗ, от 24.11.2014 N 359-ФЗ)

3.5) ведение федеральной государственной информационной системы территориального планирования; (в ред. Федерального закона от 20.03.2011 N 41-ФЗ)

3.6) установление правил формирования и ведения классификатора строительной информации; (в ред. Федерального закона от 27.06.2019 N 151-ФЗ)

3.7) формирование и ведение классификатора строительной информации; (в ред. Федерального закона от 27.06.2019 N 151-ФЗ)

3.8) установление правил формирования и ведения информационной модели, состава сведений, документов и материалов, подлежащих включению в информационную модель; (в ред. Федерального закона от 27.06.2019 N 151-ФЗ)

3.9) перечень случаев, при которых формирование и ведение информационной модели являются обязательными; (в ред. Федерального закона от 27.06.2019 N 151-ФЗ)

3.10) принятие решений о комплексном развитии территорий в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом; (в ред. Федерального закона от 30.12.2020 N 494-ФЗ)

Градостроительный кодекс Российской Федерации

Если вы произвели реконструкцию нежилого помещения без разрешения на строительство, то вам грозит

приход соответствующей комиссии, которая составит на вас акт о незаконной реконструкции и выдаст предписание на приведение нежилого помещения в первоначальное положение.
Далее возможен повторный приход, после чего последует иск в суд о признании реконструкции незаконной и приведении помещения в исходное состояние.
И если будет назначена экспертиза, которая подтвердит угрозу правам других граждан, то может дойти и до сноса вашего помещения. И на суде вас обяжут устранить допущенные нарушения.

Чтобы избежать негативных последствий, вам предстоит сделать следующее – сохранить нежилое помещение в реконструированном виде, даже если нет разрешения на строительство.

Для этого вы должны сначала обратиться в местную администрацию с заявлением о том, что вы произвели реконструкцию и вам необходимо разрешение на ее сохранение. Для этого у вас должно быть

2 техпаспорта: до и после реконструкции,
свидетельство о собственности на нежилое помещение
и документ-основание (например, договор купли-продажи).
Через неделю вы получите отказ, так как первоначально разрешение на реконструкцию вы не получали.

Однако эту процедуру надо соблюсти, так как на суде это сыграет в вашу пользу, а именно, отказ будет являться доказательством того, что вы предпринимали меры к легализации реконструкции нежилого помещения.

Далее вы составляете иск в суд, в котором пишите, что

являетесь собственником нежилого помещения,
произвели реконструкцию, вследствие чего характеристики помещения изменились (допустим увеличилась площадь за счет сноса стены), в чем они заключаются,
пишите о том, что ни чьи права и интересы не нарушены, все соответствует нормам СНИП и законов.
В требовании пишите о том, что просите сохранить нежилое помещение в реконструированном виде.
Прикладываете к иску те же документы: техпаспорта до и после, свидетельство на помещение, госпошлину, отказ администрации.

На суде вы должны ходатайствовать о судебной экспертизе, чтобы подтвердить, что ваша реконструкция нежилого помещения без разрешения на строительство соответствует СНИПам, законам, не нарушает права других граждан.

От выводов эксперта будет зависеть и решение суда, если нарушений нет, то реконструкцию сохранят.

На консультацию пришел клиент, который произвел реконструкцию нежилого помещения, а разрешение на ее проведение не брал, так как не знал, что оно потребуется.

Узнал об этом когда стал обращаться в администрацию для согласования, и получил соответствующий отказ. Поэтому и обратился за юридической помощью.
Юрист подготовил исковое заявление, описал все обстоятельства дела, в чем заключается реконструкция – были возведены стены и образовалось 3 комнаты.
В суде заявили о проведении экспертизы, которая подтвердила доводы о том, что реконструкция была совершена без нарушений, и суд вынес положительное решение.

Реконструкция нежилого помещения без разрешения на строительство. Последствия

Общестроительные работы
Ремонтные работы
ПНР и АСУ ТП
ПИРы
Договорная работа
Арбитражная практика
Сметное нормирование

Проектная документация
Исполнительная документация
Технические регламенты
Экспертиза документации
Организация строительства
Строительный контроль
Договорная работа
Ввод в эксплуатацию

В Красноярске завершилась ежегодная «Неделя сметчика»
Проект организации строительства для капитального ремонта жилого дома
Современные опалубочные системы: сравнительная оценка решений по применению
Авторский надзор за строительством из сборных железобетонных конструкций
Законопроект о совершенствовании института негосударственной экспертизы получил одобрение Госдумы

V Юбилейная «Неделя сметчика в Красноярске»
Ежегодная «Неделя сметчика в Москве» — подведение итогов уходящего года.
III Ежегодная «Неделя сметчика на Урале» — событие, ставшее традицией.
Подведение итогов «Недели сметчика. Дальний Восток»
О способах повышения точности определения сметной стоимости

О соблюдении авторских прав
Персональные данные
Условия использования
Сертификация
Контактная информация

Реконструкция или новое строение

Капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — это замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно- технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов (ст. 1, п. 14.2 Градостроительного Кодекса РФ).

Чем капитальный ремонт отличается от реконструкции?

Капитальной ремонт проводится при их физическом износе и разрушении. К нему относятся работы по восстановлению или замене составных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования.

Целью проведения является устранение неисправности всех изношенных элементов, включая частичную замену или усиление фундаментов, несущих стен, каркасов, крыши и кровли на более долговечные, экономичные и ремонтопригодные материалы.

Капитальный ремонт по принципу качества планировки, степени внутреннего благоустройства и технического состояния зданий подразделяется на комплексный и выборочный.

Комплексный капитальный ремонт — это ремонт с заменой конструктивных элементов и инженерного оборудования и их модернизацией. Он включает работы, охватывающие все здание в целом или его отдельные секции, при котором возмещается их физический и функциональный износ.

Выборочный капитальный ремонт — это ремонт с полной или частичной заменой отдельных конструктивных элементов зданий и сооружений или оборудования, направленные на полное возмещение их физического и частично функционального износа.

В Градостроительном кодексе модернизация здания трактуется как совершенствование технико-экономических свойств и характеристик объекта, осуществляемое путем замены систем и конструктивных элементов объекта на более эффективные. При капремонте объектов капитального строительства может проводиться модернизация здания: улучшение планировки путём демонтажа старых не несущих перегородок и возведения новых, переоборудование старых инженерных сетей на новые и современные. Аналогичная ситуация — с линейными объектами. Например, при капитальном ремонте дорог и мостов количество полос для движения не увеличивается, показатели наружных инженерных сетей, такие, как мощность, давление, напряжение — не изменяются. Но при этом допускается замена материалов на иные, с лучшими эксплуатационными характеристиками. Например, замена чугунных труб на полипропиленовые, алюминиевого кабеля — на медный и т. д.

Техническое перевооружение отличается от капитального ремонта главным образом наличием изменений технологического процесса.

Перепланировка при капитальном ремонте возможна только в том случае, если изменяется конструктивная схема здания.

Реконструкция объектов капитального строительства (за исключением объектов линейного строительства) — это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена, перепланировка и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (ст. 1, п. 14 Градостроительного Кодекса РФ). Примером работ с объектами капстроительства является реконструкция жилых домов и помещений, общественных зданий и т.д.

«РГ» публикует закон о комплексном развитии территорий

Принят Государственной Думой 23 декабря 2020 года

Одобрен Советом Федерации 25 декабря 2020 года

Статья 1

В Градостроительном кодексе (статье 1, части 14) прописано, что реконструкция — это комплекс работ, направленных на внесение изменений в параметры капстроительства, а именно этажности, показателей объема, качества инженерного и технического обеспечения. Разрешение на реконструкцию — документ, позволяющий выполнить упомянутые работы, а впоследствии без проблем узаконить постройку.

Такие работы часто путают с перепланировкой. Это различные понятия, которые отличаются не только сущностью, но и подходами в оформлении разрешения. В случае с перепланировкой бюрократические процедуры проходят быстрее. В чем различия? Выделим главные моменты:

Разрешение на перепланировку позволяет получателю производить изменения во внутренней части помещения. К этой категории работ относится удаление перегородок, установка новых стен и прочие мероприятия, которые не подразумевают выхода за существующие объемы недвижимости. Если площадь объекта и меняется, то незначительно.
Разрешение на реконструкцию позволяет выполнять более серьезную работу, связанную с увеличением площади за счет новых этажей, тамбуров или возведения других пристроек. Возможны ситуации, когда площадь объекта остается неизменной, но меняется его назначение. Например, ранее помещение использовалось для склада, но после реконструкции в нем обустроен офис работников. В таком случае требуется получить разрешение не на перепланировку, а на реконструкцию.

Чтобы согласовать работы по реконструкции нежилого здания, требуется:

Пойти в БТИ и взять копии технического плана интересующего объекта. Эта информация лежит в свободном доступе и должна предоставляться по первому требованию владельца сооружения.
Отнести собранные документы в отдел архитектуры своего города. Также у специалистов этого органа стоит заказать проектную документацию на работы по реконструкции интересующего объекта. Для этого в нежилое помещение или здание выезжает архитектор, который составляет проект с учетом действующих нормативных актов в пожарной, технической и санитарной сфере.
Предать готовый проект на утверждение в городской отдел архитектуры или другую инстанцию, которая уполномочена на выполнение таких работ. В эту категорию органов входит пожарная инспекция, санэпидемстанция, а также коммунальные службы. Одобрение коммунальных служб обязательно в случае, если при выполнении работы затрагиваются системы водо- и теплоснабжения, подводка газа, проводка.
Получить одобрение жилищной комиссии, которая по законодательству отвечает за акт выполненных работ. В случае успешного решения вопроса требуется завизировать разрешение у главы администрации, после чего собранные бумаги направить в орган самоуправления.
Получить разрешение на строительство — документ, который дает право на проведение реконструкции нежилого объекта капстроительства. Он выдается органом местного самоуправления после предоставления заявления. Вместе с ним требуется предать бумаги, подтверждающие право на объект, согласие правообладателей, заключение госэкспертизы и другие. На рассмотрение выделяется до 10 суток, после чего уполномоченный орган должен выдать разрешение или отказать с объяснением причин.

Чтобы сделать реконструкцию в соответствии с действующим законодательством, требуется подготовить полный пакет бумаг:

Паспорт лица, которое обращается в уполномоченный орган за разрешением на реконструкцию.
Заявления во все инстанции, о которых упоминалось выше (образцы заполнения можно найти в Интернете или непосредственно в офисе организации).
Топографический план местности, на которой расположен реконструируемый объект (геоподоснова). Здесь не имеет значения, где именно находится недвижимость — в многоквартирном сооружении или отдельно расположенном доме.
Заключение эксперта о техническом состоянии объекта.
Проектную документацию и план реконструкции нежилого сооружения.
Правоустанавливающие бумаги, которые разрешают пользоваться объектом и выполнять обозначенные работы. Это может быть договор аренды или купли-продажи.
План здания (должен быть поэтажным). В состав документа входят чертежи нежилых объектов, нуждающихся в реконструкции.
Разрешение всех владельцев квартир на выполнение работ, если помещение расположено в многоквартирном доме.

Выше отмечалось, что разрешение на реконструкцию необходимо при внесении глобальных изменений в объект (добавлении этажей, увеличении площади, изменении назначения и так далее). Если речь идет о менее масштабных работах, в оформлении разрешения нет нужды. Сюда стоит отнести:

Монтаж дверей и окон в уже имеющиеся проемы.
Изменение размера помещения за счет сноса одной или нескольких перегородок.
Выполнение работ, которые не влекут за собой увеличения или уменьшения площади.

Таким образом, любые изменения в конструкции недвижимости, которые не приводят к корректировке его пределов, можно делать без выполнения рассмотренных выше мероприятий.

Градостроительный кодекс и перепланировка

УДК 347

РЕКОНСТРУКЦИЯ И ПЕРЕПЛАНИРОВКА НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ: ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ КОЛЛИЗИИ И ПРОБЕЛЫ

RECONSTRUCTION AND REARRANGEMENT OF NONRESIDENTIAL PREMISES:

COLLISIONS AND GAPS IN LAW

В. А. БЕТХЕР (V. A. BETKHER)

Освещаются некоторые проблемы, с которыми приходится сталкиваться при реконструкции, перепланировке нежилых помещений, в частности обращается внимание на отсутствие должного правового регулирования соответствующих общественных отношений. С учётом анализа действующего законодательства автором предлагаются изменения в Гражданский и Градостроительный кодексы Российской Федерации в целях устранения имеющих место коллизий и пробелов.

Ключевые слова: реконструкция, перепланировка, нежилое помещение, общее имущество

собственников помещений.

This article focuses upon some problems which arise in the course of reconstruction and rearrangement of nonresidential premises. Particularly it is emphasized on the absence of due legal regulation of social relations under consideration. >4s a result of analysis of current legislation the author advances a motion to make appropriate changes into Russian Civil Code and Russian Architectural Code for the purposes of elimination of existing collisions and gaps in law.

Key words: reconstruction, rearrangement, nonresidential premise, common property of premises owners.

Порядок и условия проведения работ по реконструкции объектов капитального строительства регулируются Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее -ГСК РФ). В свою очередь, осуществление перепланировки и (или) переустройства предусмотрено на федеральном уровне в отношении жилых помещений, процедура осуществления данных действий регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации (далее — ЖК РФ).

На практике в отношении нежилых помещений также осуществляются все вышеперечисленные действия, однако надлежащее правовое регулирование отношений, связанных с переустройством, перепланировкой и реконструкцией нежилых помещений, отсутствует. Вопрос о возможности реконструкции, переустройства, перепланировки нежилых помещений почти не исследован и в доктрине. Сразу оговоримся, что в рамках настоящей статьи акцентируется внимание на реконструкции либо перепланировке нежи-

лых помещений как действиях, которые, как правило, влекут существенное изменение параметров исходного объекта и затрагивают права иных лиц.

ГСК РФ, как следует из его ст. 4, являясь именно тем нормативным правовым актом, который регулирует отношения, связанные со строительством объектов недвижимости, их реконструкцией, а также капитальным ремонтом, оперирует термином «объект капитального строительства».

В соответствии со ст. 1 ГСК РФ под объектом капитального строительства пронимается здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. В свою очередь, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства в соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) относятся к недвижимым вещам.

Таким образом, можно сделать вывод, что объектом капитального строительства ГСК РФ именует именно недвижимость, а точнее её определённую рукотворную часть, поэтому далее эти понятия будут использоваться как синомичные без отрицания необходимости введения законодателем термина «объект капитального строительства» в целях его использования в градостроительном законодательстве, поскольку по смыслу ГСК РФ объект капитального строительства не является всё же объектом гражданских прав.

В соответствии со ст. 1 ГСК РФ реконструкция объектов капитального строительства

— это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объёма), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Определение перепланировки пересекается с переустройством и реконструкцией. В процессе ремонтных работ они часто и производятся одновременно, но каждое из них имеет свои отличия.
Так, переустройство связано с изменением конфигурации инженерных сетей, установкой и переносом оборудования.
Реконструкция же, в отличие от собственно перепланировки, это изменение параметров всего помещения или его отдельных частей (высоты, общей площади, количества этажей), а также качества его инженерно-технического оснащения. К реконструкции относятся и работы, связанные с изменением внешнего вида (фасада) здания.

Понятие реконструкции раскрывает Градостроительный кодекс, статья 1, пункт 14.

Градостроительный кодекс содержит основные положения о перепланировке и реконструкции помещений.

Здесь можно узнать о допустимых и запрещенных видах работ.

Главные правила перепланировки в соответствие с законодательными актами заключаются в следующем:

перепланировку можно осуществлять только в соответствии с действующими нормативными документами, как федеральными, так и региональными;
собственник помещения при оформлении перепланировки обязан предоставить в соответствующий орган власти полный пакет документов, предусмотренный законодательством;
решение о согласии на перепланировку или отказе в ее производстве может быть вынесено только на основании заявления собственника помещения;
принятие решения соответствующими органами происходит в срок до 45 дней;
после принятия решения организация, рассматривавшая заявление собственника, должна в 3-хдневный срок уведомить его о принятом решении;
процесс оформления перепланировки происходит в соответствии с Жилищным кодексом РФ (статьи 25-29), где любое заинтересованное лицо может ознакомиться со списком необходимых документов, а также ответственностью за самовольные преобразования в помещении.

Планируемая перепланировка не должна ухудшать условия эксплуатации здания, становиться источником рисков для жизни и здоровья проживающих в нем людей, ущемлять чьи-либо интересы.

В каких случаях можно не получать разрешение на реконструкцию здания?

При оформлении перепланировки вместе с заявлением необходимо подать следующие документы:

паспорт заявителя;
правоустанавливающие документы на нежилое помещение;
договор аренды (если помещение находится в аренде, то требуется согласование перепланировки с его собственником);
разрешение муниципального образования на изменение функционального предназначения помещения, перепланировку его под конкретный вид деятельности;
согласование перепланировки с балансодержателем здания;
техническое заключение о возможности перепланировки.

Если нежилое помещение находится в жилом здании, то процесс перепланировки в нем более сложный из-за сбора некоторых документов.

Требуется не только составить проект, но и заручиться согласием жильцов дома, что в данном здании будет функционировать какое-либо коммерческое учреждение (салон красоты, магазин, офис и др.).

Если нежилое помещение расположено в многоквартирном доме, то начинать следует с подачи проекта в Роспотребнадзор.

Необходимо и согласовать проект с профильными инстанциями (пожарная, газовая служба, СЭС, отдел архитектуры). Если в доме организовано ТСЖ, то потребуется его разрешение на перепланировку (согласовывается с председателем по итогам общего собрания).

При перепланировке в арендуемом помещении крайне важно согласовать все изменения с собственником и заручиться его письменным согласием на изменения по данному проекту.

В противном случае договор аренды может быть расторгнут в одностороннем порядке, а арендатору придется не только вернуть помещению первоначальный вид, но и возместить материальный и моральный вред.

Особенно следует выделить, что ГР.К РФ устанавливает возможность расширить указанный перечень, когда разрешение на реконструкцию производственного здания на уровне субъектов Российской Федерации не требуется. Как правило, в каждом субъекте принят свой региональный закон или подзаконный нормативный акт в котором содержится дополнительный перечень видов строительных работ при которых разрешение на реконструкцию здания не требуется

Так в частности на территории Ленинградской области Крестьянско – Фермерским хозяйствам не требуется получать разрешение на реконструкцию объектов, расположенных на землях с/х назначения, при определении определенных условий:

-земли должны входить в состав КФХ;

-количество этажей должно быть не более 2;

-цель использования возводимых объектов должна быть неразрывна связана с деятельностью КФХ.

Указанные правила установлены региональным законом Ленинградской области.