Методы и подходы к оценке рыночной стоимости земельных участков

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Методы и подходы к оценке рыночной стоимости земельных участков». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Вне зависимости от используемых методов оценки рыночной стоимости земли действия соответствующего специалиста должны основываться на следующих принципах:

• полезность участка;
• рыночная цена коррелирует со спросом и предложением на землю;
• искомое значение должно быть в границах стоимостных показателей аналогов;
• итоговый результат должен определяться исходя из наиболее эффективного и рационального применения объекта;
• рассчитываемый показатель подлежит изменению во времени, а также прямо зависит от разрешенных способов использования участка и его целевого назначения.

Важным фактором, влияющим на определение цены исследуемого имущества, являются его адрес и иные обстоятельства, влияющие на привлекательность объекта.

Рассчитанная рыночная стоимость земельного участка отражается в отчете оценщика, составляемом специалистом после выполнения работ.

В итоговом документе надо указывать:

• описание земельного участка;
• на недвижимое имущество, инженерные сети, элементы благоустройства и иные факторы, могущие повлиять на определение цены;
• фотографии исследуемого объекта и расположенных на нем вещей;
• общее описание рынка земельных участков;
• определение наиболее эффективного способа использования предмета оценки.

Рыночную стоимость ЗУ можно определить как наиболее вероятную цену продажи надела на свободном рынке, которая будет отвечать интересам продавца и покупателя с учетом того, что их действия осознаны, рациональны и не подвержены влиянию чрезвычайных обстоятельств. На ее значение оказывает немалое влияние рыночная конъюнктура и процессы, происходящие на рынке недвижимости.

Обычно определение рыночной стоимости земли требуется при необходимости продать участок. Хотя собственник вправе устанавливать абсолютно любую цену на землю, нужно понимать, что ее существенное повышение может препятствовать заключению сделки, тогда как уменьшение по отношению к рыночному значению ведет к убыткам продавца.

Сложно переоценить значение земли, поскольку она представляет собой основу жизни на земле, одновременно являясь средой обитания для людей и условиями их жизни. С другой стороны, земля все более рассматривается с точки зрения экономического фактора, т. к. она является и основополагающим ресурсом, который представляет собой источник получения благ. Если говорить об экологических функциях, земля представляет собой общественное благо, создает условия для жизни человечества.

Земельный фонд РФ составляют все земельные ресурсы страны. Как отмечает В.И. Петров в своей монографии «Оценка стоимости земельных участков», объектом имущественных, гражданских отношений является конкретный земельный участок, а не земля в целом как природный ресурс. Поэтому важно понимать значение самого земельного участка. Согласно статье 11.1. Земельного кодекса Российской Федерации, земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Земельный участок, как «единица деления земли» может быть в государственной собственности, в муниципальной собственности или частной собственности.

Соответственно, корректная и профессиональная оценка предоставляет возможность максимально эффективно и рационально использовать имеющиеся земельные ресурсы. Также она необходима для осуществления точного учета данных. Вследствие многогранности понятия земля необходимо четко определить цели использования каждого конкретного земельного участка. Далее уже можно будет определиться с выбором оптимальных методов оценки. Соответственно, цели оценки полностью влияют на результат ее проведения.

Как гласит пункт 3 ФСО №2, целью проведения работ по оценке является выяснение стоимости определенного объекта. Вид экспертизы определяется в задании на нее при учете предполагаемого применения полученного результата. Пункт 5 ФСО №2 указывает, какими могут быть виды стоимости объекта, который подлежит оценке, среди них:

• инвестиционная,
• рыночная,
• кадастровая,
• ликвидационная.

Все вышеизложенное предполагает, что оценка земли может быть индивидуальной и массовой. Индивидуальная предусматривает рассмотрение единичных объектов для удовлетворения потребностей отдельных собственников земельных участков. Массовая используется для различных государственных целей: налогообложения и других.

При оценке земельных участков принимается экономическая точка зрения рассмотрения понятия «участок земли». Это подразумевает деятельность по систематизированному сбору данных для анализа или же оценку имущественных прав. Данные, собираемые массово, необходимы при определении стоимости участков земли, имеющих различное предназначение. Такая оценка производится на основе конъюнктуры рынка, актуальных рыночных цен, предложения и спроса.

Данная операция чаще всего производится для сделок купли-продажи. Соответственно, ее основная цель – выявление достоверной стоимости в соответствии с текущими тенденциями рынка. И продавцу, и покупателю важно, чтобы стоимость определенного участка, являющегося предполагаемым предметом сделки, была установлена максимально точно. Переплачивать лишние деньги, как и недополучить причитающиеся, не заинтересован никто. Определение стоимости земельного участка в соответствии с рыночными тенденциями производится на дату предполагаемой сделки. Если оценка была произведена давно, ее данные неактуальны и не могут быть использованы в качестве обоснования цены. Постоянное изменение цен недвижимости обусловило необходимость определять стоимость определенного участка на конкретную дату.

При разделе имущества экспертное определение стоимости земельного участка также производится часто. Если супруги либо совладельцы не могут самостоятельно договориться о разделе недвижимой собственности, только эксперт способен помочь каждому защитить собственные интересы. Как правило, под оценку пустые участки попадают редко. В большинстве случаев на них уже есть строительные объекты, поэтому при оценке рассматривается благоустройство и другие особенности земли.

Земельные участки нередко становятся предметом залога, позволяющим получить в кредит определенную сумму. Оценка необходима финансовым учреждениям, чтобы оценить, какую сумму они смогут получить при самостоятельной продаже земельного участка в случае невозвращения денежных средств. От суммы, которую определит оценка, зависят непосредственным образом размеры кредитования. Если же земля, предполагаемая под залог, благоустроена, на ней есть коммуникации, строения и пр., все это обязательно учитывается при оценке и повышает ее стоимость.

Основные положения оценки земельных участков (стр. 1 из 3)

Когда участок земли хотят изъять у владельца для муниципальных или государственных нужд, его оценка позволяет компенсировать убытки. В соответствии со статьей 63 Земельного кодекса Российской Федерации, изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется после:

• предоставления равноценных земельных участков лицам, у которых изымаются, (в том числе выкупаются) земельные участки, по их желанию;
• возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках;
• возмещения в соответствии со статьей 62 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды.

Как гласит четвертый пункт данной статьи, в случае непредоставления собственнику равноценного участка земли, ему полагается выплата денежной компенсации. Именно экспертная оценка стоимости и предоставляет возможность в такой ситуации установить точную сумму причитающихся денежных средств в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Кадастровая оценка должна быть вынесена в отдельную категорию экспертных работ. На территории РФ такая оценка осуществляется для учета, начисления налогов, определения платы за аренду, выкупной стоимости и пр. Все это определено Земельным кодексом Российской Федерации (статьи 65, 66), Налоговым кодексом Российской Федерации (глава 31), постановлением Правительства Российской Федерации от 25.08.1999 № 945 «О государственной кадастровой оценке земель», постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель».

Рыночная стоимость играет существенную роль при выполнении работ по кадастровой оценке.

В пункте 3 статьи 66 ЗК России четко указано, что при выявлении рыночной стоимости земельного участка, его кадастровая цена устанавливается на аналогичном уровне. Это необходимо во избежание возможных расхождений, а также существенно позволяет сэкономить денежные средства и время, предоставляя возможность отказаться от повторной оценки. Также такое положение минимизирует риски злоупотребления по кадастровой оценке.

Работы по экспертной оценке стоимости земельных участков представляют собой сложную процедуру вследствие необходимости учета всех аспектов использования, среди которых земля в качестве природного ресурса, а также объекта недвижимости и непосредственной среды проживания. Только такой комплексный подход позволит обеспечить высокую достоверность оценки. Если стоимость будет заниженной, возникнет ситуация, при которой использование данного природного ресурса будет неэффективным. Недопустимо нерациональное использование земель в моделях развития городов, а также в сельском или лесном хозяйствах. Оценка земли регулирует размещение экологически вредных производств и других объектов, оказывающих непосредственное влияние на территории.

При завышении стоимости последует судебное разбирательство, следствием которого станет пересмотр и перерасчет и стоимости, и налога. Только достоверная экспертная оценка поможет экономически эффективно и комплексно регулировать земельные отношения.

Термин «оценка» появился в отечественной правовой системе в начале XIX в. Смена феодального строя капиталистическим ознаменовала бурное развитие института оценки земель в связи с заключением сделок (продажа, мена, залог, ипотека), а также делами о наследстве и разделе дворянских имений. Новые правила предполагали необходимость переоценки имущества каждые 10 лет.

В 1859 году разработана Инструкция для оценки казенных земель, состоящих в пользовании государственных крестьян, на случай их выкупа. Процедура предполагала определение ценности и доходности участков.

Устанавливались средняя урожайность ведущих сельскохозяйственных культур по каждому разряду почв. Пахотные земли разделялись на 5 классов и 15 степеней. Как и сегодня, учитывалось множество разнообразных нюансов, в том числе:

• количество необходимых удобрений;
• средние цены сельскохозяйственной продукции;
• вменяемый чистый доход от ее продажи.

В XIX веке виды и формы оценки земель получили четкое закрепление. Были созданы гильдии присяжных оценщиков. Отмена крепостного права (1861 год) поставила новые задачи: нужно было определить выкупную стоимость крестьянских землевладений.

В 1861 – 1889 годах сформировались правила земской оценочной статистики. Были разработаны и апробированы методики, позволяющие проводить массовую оценку сельских и городских земель.

Среди прочего разработаны методы определения статистических параметров для сплошной оценки земель, сбора и анализа оценочных сведений. Это стало предпосылкой формирования современных правил кадастрового учета

Отмена крепостного права спровоцировала возврат от подушной системы налогообложения к поземельной с 01.01.1887 г. Был издан закон об оценке недвижимости.

Отныне земельная управа рассчитывала стоимость и доходность земель, о чем уведомляла собственников. 18.01.1899 года был принят новый тематический закон. Оценка земельных участков проводилась в два этапа:

• детальное описание;
• оценка, основанная на доходном подходе.

Существовали три самостоятельные методики анализа доходности пахотных земель:

• по размеру арендной платы;
• по вменяемой выручке и затратам;
• смешанный способ: потенциальная выручка исчислялась по урожайности и хлебным ценам, затраты – по арендным платежам.

На базе уже существующих бюджетных учреждений, наделенных полномочиями по оценке недвижимости, региональными властями будет внедрен институт государственных кадастровых оценщиков. На постоянной основе последние будут оценивать и переоценивать стоимость вновь созданных и ранее учтенных объектов, в отношении которых произошло изменение количественных или качественных показателей. На бюджетные учреждения также возложены обязательства по:

• предоставлению разъяснений;
• сбору и систематизации данных об объектах недвижимости.

Кадастровая оценка включает следующие мероприятия:

• принятие решения о ее проведении;
• расчет кадастровой стоимости объектов;
• составление отчетов;
• утверждение результатов оценки.

Переоценка будет проводиться не чаще 1 раза в 3 года (применительно к Москве, Санкт-Петербургу, Севастополю – 1 раза в 2 года), но не реже одного раза в 5 лет. Предусмотрена возможность проведения внеочередной оценки. Надзор за кадастровой оценкой, а также ведение базы данных сведений о ней возложено на Росреестр и его территориальные органы.

Претерпела изменения процедура оспаривания утвержденной госструктурами кадастровой оценки. Для разрешения проблемы заявитель сможет воспользоваться двумя самостоятельными процедурами: административной и судебной.

Утвержденную кадастровую оценку можно будет оспорить в специализированной региональной комиссии. Отказ не препятствует обращению в суд. Подавать иски граждане и организации смогут минуя административную стадию обжалования. В зависимости от ситуации процедура обжалования может быть как одно-, так и двухэтапной.

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков перечисляют рекомендуемые к использованию общепринятые подходы к оценке земель. Субъект оценочной деятельности обязан использовать их либо письменно обосновать отказ в отчете.

Подходы к оценке:

• сравнительный, включающий методы выделения, распределения, сравнения продаж;
• доходный, включающий метод остатка, предполагаемого использования, капитализации ренты;
• затратный, используемый при расчета стоимости замещения улучшений земельного участка методами остатка и выделения.

Конкретные методы оценочной деятельности в пределах каждого подхода выбираются оценщиком на свое усмотрение, с учетом объема и достоверности эмпирических данных, которые ему удалось собрать. В большинстве случаев используются методы:

• сравнения продаж;
• капитализации земельной ренты;
• выделения;
• распределения;
• остатка;
• предполагаемого использования.

Оценщик, отказавшийся от использования названных методов в пользу других, обязан обосновать свою позицию, а также раскрыть суть принципов и методик, которыми руководствовался.

Для примера рассмотрим методику определения рыночной стоимости участков под застройку методом сравнения продаж. Условием его применения является наличие достаточных сведений о цене сделок с аналогичными объектами, или, по крайней мере – о ценах предложения/спроса. Этапы оценки:

• установление характеристик для сравнения с аналогичными объектами (месторасположение, окружение, назначение, рельеф, площадь, конфигурация);
• корректировка цен аналогов с учетом различия в характеристиках (например, разницы в площади);

  расчет рыночной стоимости оцениваемого участка.

Примечательно, что описанный способ касается только рыночной оценки. Так, кадастровая оценка земель населенных пунктов проводится по другим правилам и согласно иным нормативным актам. Более того, муниципалитеты обязаны рассчитать среднюю кадастровую стоимость кв. м земель по населенному пункту.

Описание сути отдельных методов:

• Выделение стоимости улучшений. Применим в отношении застроенных участков при условии соответствия улучшений его наиболее экономически обоснованному способу использования.
• Капитализация ренты. Чаще применяется к незастроенным участкам, которые можно сдать в аренду или иное платное пользование. Под капитализацией понимают определенные на дату проведения оценочных работ потенциальные величины будущей ренты. Расчет искомой стоимости проводится путем деления величины ренты на коэффициент капитализации.
• Определение остатка. Применяется в отношении участков, подлежащих застройке улучшениями, потенциально могущими принести владельцу участка прибыль.
• Метод предполагаемого использования. Он применим ко всем участкам, использование которых потенциально может приносить доход. На текущий момент это фактически все земли от земель промышленности и населенных пунктов до земель сельского хозяйства, водного и лесного фондов. Земли обороны и иные земли, используемые для целей, отличных от получения прибыли, этим способом оцениваться не могут. Метод заключается в оценке максимальной стоимости участка на случай его использования наиболее экономически обоснованным способом.

Принципы определения рыночной стоимости участка изложены в разд. II Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков.

• Принцип полезности. Рыночной стоимостью обладают только объекты, способные удовлетворять потребности текущего или потенциального землепользователя.
• Принцип замещения. Стоимость участка не превышает затрат на приобретение аналогичного объекта аналогичной полезности.
• Принцип спроса и предложения. Действительная стоимость участков является результатом баланса интересов конкурирующих продавцов и покупателей.
• Принцип изменения. Цена участка изменчива во времени, а потому определяется на конкретную дату. Кроме того, она зависит от смены целевого назначения, разрешенных видов пользования, распространения на участок градостроительного регламента, обременений его сервитутами и т.п. Изменение любого из названных обстоятельств приводит к изменению рыночной стоимости участка.
• Принцип внешнего влияния. Стоимость участка зависит от его расположения, а также влияния разнообразных внешних факторов (виды использования соседствующих участков, транспортная доступность, удаленность от объектов инфраструктуры и узлов инженерных коммуникаций).
• Принцип ожидания. Стоимость участка зависит от мнения покупателя по поводу вероятности, величины и срока получения земельной ренты (дохода от наиболее эффективного землепользования).

При установлении рыночной стоимости объекта оценщик принимает во внимание возможность наиболее эффективного, рационального и экономически оправданного его использования. Со способом текущего землепользовании он может не совпадать.

Рыночная стоимость отображает максимальную продажную цену, которая может быть установлена даже с учетом разделения единого объекта на отдельные участки, отличающиеся по целям землепользования. При определении способа наиболее эффективного землепользования Методические рекомендации предписывают среди прочего учитывать:

• целевое назначение, виды разрешенного использования;
• способ текущего землепользования;
• виды использования участков, граничащих с оцениваемым или находящихся в ближайшей окрестности;
• перспективы развития микрорайона;
• тенденции рынка земли в кратко- и среднесрочной перспективе.

Оценка земель проводится по правилам, оговоренным Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных Распоряжением Минимущества РФ № 568-р в редакции от 31.07.2002 г. Дата, на которую устанавливается рыночная стоимость, по общему правилу не может быть позже даты последнего осмотра участка.

Оценщик обязан собрать и использовать сведения, полно и достоверно характеризующие оцениваемый участок и другие значимые факторы. При определении рыночной стоимости могут использоваться сведения, полученные в процессе госкадастровой оценки.

Результат оценочных работ оформляется письменным отчетом. Состав сведений, которые должен содержать этот документ, определяется требованиями законодательства и договором оценщика с заказчиком. В их числе:

• детальное описание физических характеристик участка;
• указание на его правовое положение, наличие вещных прав и обременений;
• описание построек, объектов инфраструктуры, результатов антропогенного воздействия (при наличии);
• улучшения участка, если они были сделаны;
• фотографии;
• анализ рынка земли;
• предположение о наиболее эффективном использовании участка.

Величина рыночной стоимости может быть выражена только в национальной валюте, иметь форму единой величины иди диапазона величин (последнее – по договоренности с заказчиком).

Государственная кадастровая оценка земель – система мероприятий по установлению действительной стоимости участка для налогообложения и других юридически значимых целей. Ее ключевая особенность: преимущественное использование методов массовой оценки.

Перечень мероприятий, охватываемый понятием государственная кадастровая оценка, оговорен ст. 24.11 Федерального закона РФ № 35. Они одинаковы для земельных участков и других объектов недвижимости. Это:

• принятие решения о проведении оценочных работ;
• определение фронта работ: формирование перечня объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке;
• выбор исполнителя работ.

На текущий момент исполнители отбираются на конкурсной основе по правилам Федерального закона № 44 «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд». Согласно вступающему в силу 1 января 2017 г. Закону № 237-ФЗ государственную кадастровую оценку будут проводить специалисты узкопрофильных бюджетных учреждений;

• расчет стоимости оцениваемых объектов;
• составление отчета;
• утверждение результатов определения кадастровой стоимости уполномоченным органом госвласти или местного самоуправления (ранее утверждению предшествовала экспертизы отчета, сегодня эта стадия отменена);
• внесение в ГКН сведений о стоимости участка.

Согласно ст. 7 Закона РФ № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» сведения о кадастровой стоимости объекта подлежат обязательному включению в ГКН. Их состав конкретизирован п. 8 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ № 42 от 04.02.10 г. Это:

• кадастровая стоимость;
• дата ее утверждения;
• регистрационный номер, дата и орган принятия решения об утверждении кадастровой стоимости;
• дата внесения информации о стоимости в ГКН;
• день подачи заинтересованным лицом прошения о пересмотре кадастровой стоимости;
• в случае ее изменения по решению административного органа или суда, дата применения скорректированной стоимости;
• дата определения кадастровой стоимости (день, по состоянию на который она определялась).

Важные методы и подходы к оценке городской земли

8 июля 2016

В соответствии со статьей 19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, № 31, ст. 3813; 2006, № 31, ст. 3456; 2007, № 29, ст. 3482; 2011, № 1, ст. 43; 2014, № 30, ст. 4226) приказываю:

1. Утвердить прилагаемые методические указания о государственной кадастровой оценке.

2. Настоящий приказ вступает в силу с 1 ноября 2016 года.

Министр

А.В. Улюкаев

2.1. Заказчик работ по государственной кадастровой оценке (далее — Заказчик) передает в адрес исполнителя работ по государственной кадастровой оценке (далее — Исполнитель) пакет документов, содержащий перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (далее — Перечень), а также в отношении указанных в Перечне объектов недвижимости:

1) отчеты об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных в оцениваемом субъекте Российской Федерации, составленные по итогам проведения предыдущей государственной кадастровой оценки;

2) перечень объектов недвижимости, расположенных в оцениваемом субъекте Российской Федерации, кадастровая стоимость которых определялась в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки, по форме, представленной в приложении № 2 к настоящим Методическим указаниям;

3) перечень объектов недвижимости, расположенных в оцениваемом субъекте Российской Федерации, кадастровая стоимость которых оспорена на заседании комиссии или в судебном порядке по форме, представленной в приложении № 3 к настоящим Методическим указаниям;

4) информацию о рынке недвижимости, имеющуюся в распоряжении Заказчика.

2.2. Исполнитель осуществляет конвертацию Перечня в формат ***.xls, дополняет его столбцами «Вид использования объектов оценки» и «Источник информации о виде использования объектов оценки» и направляет его Заказчику.

Столбец «Вид использования объектов оценки» заполняется Заказчиком работ в соответствии с классификатором видов использования земельных участков, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. № 540 (зарегистрирован в Минюсте России 8 сентября 2014 г., регистрационный № 33995), с изменениями, внесенными приказом Минэкономразвития России от 30 сентября 2015 г. № 709 «О внесении изменений в классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. № 540» (зарегистрирован в Минюсте России 21 октября 2015 г., регистрационный № 39397).

Вид использования объекта недвижимости Заказчик определяет исходя из:

1) вида разрешенного использования земельного участка;

2) вида использования объекта капитального строительства на основе технической документации на него;

3) фактического использования земельного участка и (или) расположенных на нем других объектов недвижимости.

В столбце «Источник информации о виде использования объектов оценки» указывается источник информации, из которого получена информация о виде использования объектов оценки.

При недостаточности информации о виде использования объектов недвижимости возможно использовать результаты определения видов использования объектов недвижимости, полученные по итогам предыдущей государственной кадастровой оценки, кроме случаев, когда данные результаты были оспорены.

В случае если результаты определения видов использования объектов недвижимости, полученные по итогам предыдущей государственной кадастровой оценки, были оспорены, используются виды использования объектов недвижимости, установленные в процессе оспаривания, в случае если они не были изменены.

При этом в столбце «Источник информации о виде использования объектов оценки» указываются реквизиты отчета, составленного по итогам предыдущей государственной кадастровой оценки, или документы, полученные по итогам оспаривания.

В столбце «Источник информации о виде использования объектов оценки» указывается источник информации, из которого получена информация о виде использования объектов оценки.

2.3. После получения от Заказчика Перечня с указанием видов использования объектов оценки Исполнитель дополняет Перечень столбцами «Основные характеристики объектов оценки» и «Источник информации об основных характеристиках объектов оценки», в том числе столбцами «Сведения о нахождении на земельном участке других связанных с ним объектов недвижимости» и «Источник информации о нахождении на земельном участке других связанных с ним объектов недвижимости».

Сведения о нахождении на земельном участке других связанных с ним объектов недвижимости определяет для объектов капитального строительства их нахождение на конкретном земельном участке, а для земельных участков — расположение на них конкретных объектов капитального строительства.

Исполнитель самостоятельно заполняет столбцы «Основные характеристики объектов оценки» и «Источник информации об основных характеристиках объектов оценки», в том числе столбцы «Сведения о нахождении на земельном участке других связанных с ним объектов недвижимости» и «Источник информации о нахождении на земельном участке других связанных с ним объектов недвижимости».

Необходимо предпринимать все возможные меры, в том числе с привлечением Заказчика, для получения как можно более полных сведений о местоположении, физических, технических и эксплуатационных характеристиках, степени благоустройства объектов недвижимости, ограничениях в их использовании, иных характеристиках, необходимых для определения кадастровой стоимости.

Дополненный указанными столбцами Перечень Исполнитель передает Заказчику для дальнейшего уточнения и дополнения. После внесения уточнений и дополнений Перечень передается Заказчиком Исполнителю.

2.4. По итогам обработки Перечня формируются Список № 1, Список № 2 и Список № 3.

3.1. Для определения кадастровой стоимости осуществляется сбор и анализ информации о рынке объектов оценки, а также анализ информации, не относящейся непосредственно к объектам оценки, но влияющей на их стоимость, в том числе:

1) информации об экономических, социальных, экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объектов оценки (далее — информация о макроэкономической среде объектов оценки);

2) информации о сделках (предложениях) на рынке объектов оценки, включая информацию о факторах, влияющих на цены и объем сделок (предложений).

3.1.1. К информации о макроэкономической среде объектов оценки относится информация, характеризующая социально-экономическое состояние Российской Федерации, социально-экономическое состояние и тенденции развития субъекта Российской Федерации, муниципального образования, территории, в границах которой проводится государственная кадастровая оценка.

Такая информация содержится в том числе в документации о территориальном планировании и градостроительном зонировании, действующих градостроительных регламентах.

Информация о макроэкономической среде должна быть получена из официальных источников.

Результатом сбора и анализа информации о макроэкономической среде объектов оценки является краткий обзор об экономических, социальных, экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объектов оценки.

3.1.2. К информации о рынке объектов оценки относится информация, характеризующая функционирование рынка объектов оценки, в том числе его специфические особенности.

Результатом сбора и анализа информации о рынке объектов оценки является:

1) обзор состояния рынка недвижимости (в целом);

2) обзор сегмента (сегментов) рынка объектов оценки.

Обзор состояния рынка объектов оценки дает общее представление о фактическом состоянии и общей активности рынка объектов оценки, его сегмента (сегментов) в субъекте Российской Федерации, муниципальном образовании, территории, в границах которой проводится государственная кадастровая оценка. При этом, как правило, анализируются следующие показатели: объем и динамика цен сделок (предложений), предложение и спрос, степень открытости и емкости рынка, характеристика участников, политика региональных органов власти, органов местного самоуправления в области землепользования и развития рынка объектов оценки в целом и его сегментов.

Кроме того, в обзор состояния рынка объектов оценки включаются анализ уровня цен в строительной отрасли, особенностей кредитования рынка недвижимости и его финансовых показателей, утвержденные тарифы и цены на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения.

Обзор сегмента (сегментов) рынка объектов оценки основывается на дифференциации значимых для объектов оценки классифицирующих признаков, позволяющих выделить соответствующие сегмент (сегменты) рынка. При проведении обзора сегмента (сегментов) рынка объектов оценки осуществляется характеристика особенностей его (их) функционирования (активности, спроса и предложения, цен сделок (предложений), их динамики, уровня загрузки, операционных расходов, цен на строительство объектов недвижимости). Во всех случаях, когда это возможно, приводятся данные доходности инвестиций в объекты недвижимости в сегменте (сегментах) рынка объектов оценки, дается прогноз перспектив развития соответствующего (соответствующих) сегмента (сегментов).

3.1.3. На основе проведенного анализа информации о макроэкономической среде объектов оценки определяются ценообразующие факторы, характеризующие макроэкономическую среду объектов оценки.

На основе проведенного анализа информации о рынке, сегменте рынка определяются ценообразующие факторы, характеризующие непосредственное окружение и сегмент рынка объектов оценки.

К ценообразующим факторам (характеристикам) объектов оценки относится информация об их физических свойствах, технических и эксплуатационных характеристиках, а также иная информация, существенная для формирования стоимости объектов оценки.

Информация о рынке, сегментах рынка объектов оценки, в том числе о публичных торгах, о зарегистрированных сделках, должна быть получена из официальных источников.

Все ценообразующие факторы разделяются на три типа:

1) факторы, характеризующие макроэкономическую среду объектов оценки;

2) факторы, характеризующие непосредственное окружение и сегмент рынка объектов оценки;

3) факторы, характеризующие объект оценки.

Для каждого сегмента рынка объектов оценки осуществляется сбор рыночной информации о ценах сделок (предложений).

Цены сделок (предложений), которые не соответствуют уровню рыночных цен, в частности, при вынужденной продаже или при сделке между контролирующим и подконтрольным лицами (при наличии), исключаются из дальнейшего анализа.

В цены сделок (предложений), соответствующих уровню рыночных цен, но для которых условия совершения сделки приводят к отклонению цен таких сделок (предложений) от рыночного уровня, должны быть внесены соответствующие корректировки (в том числе в цены сделок (предложений) с особыми условиями финансирования (при наличии информации), сделок (предложений), включающих движимое имущество).

В отношении сделок (предложений), цены которых резко выделяются среди аналогичных сделок (предложений), должен быть проведен анализ с установлением причин расхождения цен, например таких, как особые условия совершения сделки или нед��стоверность информации. Цены сделок (предложений) не могут быть исключены без обоснования их недостоверности. Недостоверные цены сделок (предложений) исключаются из моделирования, указывается информация об их исключении.

Цены сделок (предложений) должны быть скорректированы на предмет отличия даты совершения сделки от даты оценки.

4.1. Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов.

Ценообразующие факторы должны быть представлены в унифицированном виде, например, расстояние — в км; площадь — в кв. метрах; материал стен — согласно классам конструктивных систем.

4.2. Источниками информации о значениях ценообразующих факторов могут служить:

1) фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований;

2) данные Росреестра, в том числе из фонда данных государственной кадастровой оценки, автоматизированной информационной системы «Мониторинг рынка недвижимости», дежурных кадастровых карт государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства;

3) адресные цифровые планы и цифровые тематические карты;

4) архивы органов технической инвентаризации;

5) иные источники информации, представленные в информационных системах, ориентировочный перечень которых указан в приложении № 4 к настоящим Методическим указаниям.

4.3. Результатом собранной информации о ценообразующих факторах являются сведения, представленные в семантическом и графическом виде.

4.4. Графические ценообразующие факторы стоимости определяются на основе цифровых тематических карт. Основой для формирования цифровых тематических карт являются дежурные кадастровые карты.

4.5. Необходимо указывать сведения об источниках информации для каждого ценообразующего фактора, а также ссылки на документы, подтверждающие сбор сведений из указанных источников информации.

4.6. По итогам сбора ценообразующих факторов проводится анализ их значений на полноту, достоверность и непротиворечивость.

6.1. Группировка объектов оценки.

Для целей определения кадастровой стоимости методами массовой оценки объекты недвижимости объединяются в группы и подгруппы.

Кадастровая стоимость объектов оценки определяется в рамках каждой из групп (подгрупп).

Группировка объектов оценки должна ориентироваться на сложившиеся сегменты рынка недвижимости, основные из которых приведены в приложении № 5 к настоящим Методическим указаниям.

Рекомендации по применимости подходов к оценке при определении кадастровой стоимости методами массовой оценки представлены в приложении № 6 к настоящим Методическим указаниям.

Сравнительный подход основан на сравнении цен сделок (предложений) по аналогичным объектам недвижимости. Сравнительному подходу отдается предпочтение перед другими подходами к оценке при развитости рынка объектов оценки и при достаточности и репрезентативности информации о сделках (предложениях) с объектами оценки.

Затратный подход основан на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства или замещения объекта оценки. Для использования этого подхода необходимы актуальные и достоверные данные о соответствующих затратах.

Доходный подход основан на определении ожидаемых доходов от использования объектов оценки. Доходный подход рекомендуется применять при наличии надежных данных о доходах и расходах по объектам оценки, об общей ставке капитализации и (или) ставке дисконтирования.

6.2. Сравнительный подход.

Определение кадастровой стоимости в рамках сравнительного подхода осуществляется одним из следующих способов (методов):

1) метод статистического (регрессионного) моделирования.

Описание метода представлено в пункте 6.2.1.

При невозможности включения в модель массовой оценки кадастровой стоимости всех ценообразующих факторов и при условии наличия значений соответствующих ценообразующих факторов вводятся соответствующие корректировки;

2) метод типового (эталонного) объекта оценки.

Описание метода представлено в пункте 6.2.2. Данный метод оценки применяется при отсутствии достаточной для построения статистической модели рыночной информации для группы (подгруппы) объектов оценки;

3) методы моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС).

Описание метода представлено в пункте 6.2.3. Метод применяется для групп (подгрупп) объектов оценки, схожих с группами (подгруппами) объектов оценки, кадастровая стоимость которых определена на основе построения статистических моделей, в случаях, когда отсутствует возможность применения метода статистического моделирования и метода типового объекта оценки вследствие отсутствия точной информации о местоположении объекта оценки и других его характеристиках;

4) метод индексации прошлых результатов.

Описание метода представлено в пункте 6.2.4. Данный метод оценки применяется для иных, чем земельные участки, групп (подгрупп) объектов недвижимости, по которым не происходило изменение характеристик по отношению к предыдущей государственной кадастровой оценке.

6.2.1. Построение моделей оценки кадастровой стоимости (статистическая модель).

Под моделью оценки кадастровой стоимости понимается математическая формула, отображающая связь между зависимой переменной (кадастровая стоимость) и значениями независимых переменных (ценообразующих факторов объектов оценки).

Порядок построения модели оценки кадастровой стоимости:

1) определение способа моделирования влияния местоположения объектов оценки;

2) определение состава ценообразующих факторов, включаемых в модель оценки кадастровой стоимости, с учетом местоположения объектов оценки;

3) определение вида модели оценки кадастровой стоимости;

4) определение коэффициентов модели оценки кадастровой стоимости;

5) анализ статистической значимости модели оценки кадастровой стоимости;

6) проверка модели оценки кадастровой стоимости на контрольной выборке.

6.2.1.1. Основными способами моделирования влияния местоположения объектов оценки (включения фактора местоположения объектов оценки в модель оценки кадастровой стоимости) являются:

1) использование коэффициента местоположения, определенного для ценовой зоны;

2) использование поверхности отклика стоимости на местоположение объектов оценки;

3) использование значения расстояний (диапазонов расстояний) от объектов влияния (ценообразующих факторов) объектов оценки.

Коэффициент местоположения показывает, насколько удельный показатель стоимости недвижимости в конкретной ценовой зоне отличается от стоимости недвижимости по всей оцениваемой территории. Коэффициент местоположения для ценовой зоны рассчитывается как отношение средней цены сделок (предложений) в ценовой зоне к средней цене по всем сделкам (предложениям). Для расчета такого коэффициента из цен сделок (предложений) с помощью регрессионного анализа может быть исключено влияние других характеристик, за исключением местоположения.

Поверхность отклика стоимости является картографической иллюстрацией функции зависимости стоимости местоположения от координат. Поверхность отклика представляет собой трехмерный график непрерывных значений коэффициента местоположения (ось Z) в зависимости от географических координат (оси X и У).

Если местоположение моделируется с помощью поверхности отклика стоимости на местоположение, результат может «огрубляться» (приводиться по каким-либо ценовым зонам) для того, чтобы получить единые коэффициенты для ценовых зон.

7.1. Индивидуальный расчет может применяться при определении кадастровой стоимости в следующих случаях:

1) требуется определение стоимости эталонного (условного) объекта с заданными характеристиками, относительно которого будут моделироваться стоимости объектов оценки;

2) требуется определение стоимости конкретных объектов недвижимости с целью обеспечения достаточного количества информации о рынке (сегменте рынка) объектов оценки для последующей статистической обработки. При этом рекомендуется, чтобы количество объектов недвижимости, рассчитанных индивидуально, было сведено к минимуму;

3) расчет с применением статистической обработки объектов в силу недостаточного количества информации о рынке (сегменте рынка) объектов оценки невозможен.

7.2. Индивидуальный расчет для внесения стоимости в государственный кадастр недвижимости осуществляется исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. Анализ наиболее эффективного использования при определении кадастровой стоимости земельного участка проводится только при оценке незастроенных участков. В случае если имеются достаточные, базирующиеся на конкретных фактах и юридически разрешенных условиях использования территории основания полагать, что вид использования объекта оценки изменится (учет будущего развития за счет изменения вида использования) и это изменение приведет к более высоким доходам от использования данного объекта или его продажи (отчуждения), следует принять это во внимание при составлении моделей определения кадастровой стоимости такого объекта.

7.3. Для объектов, стоимость которых преимущественно формируется за счет стоимости бизнеса (гостиничные комплексы, санаторно-курортные объекты, автозаправочные станции и прочее), при использовании сравнительного и доходного подходов следует выделять вклад бизнеса в стоимость объекта недвижимости, а также долю стоимости движимого имущества, являющегося самостоятельным объектом имущественного налогообложения:

7.4. Оценка земельных участков, являющихся частью единого производственно-технологического комплекса (единый объект недвижимости на основании устойчивых производственно-технологических и иных связей), проводится на основе оценки всего комплекса. Стоимость конкретного земельного участка или другого объекта недвижимости, входящих в состав единого производственно-технологического комплекса, рассчитывается соразмерно их вкладу в генерирование доходов от данного комплекса, и (или) затрат на их создание, или пропорционально их доли площади или другим физическим характеристикам. В случае существенного (более 20%) расхождения результатов расчета в рамках затратного и других подходов к оценке рассматриваемых объектов нужно провести анализ причин такого расхождения и провести необходимые корректировки. Все доходы сверх достаточных (обоснованных рынком) для компенсации затрат на создание рассматриваемого комплекса с учетом величины предпринимательской прибыли рекомендуется относить к доходам бизнеса и не учитывать в стоимости объектов недвижимости.

7.5. При проведении индивидуальной оценки объектов капитального строительства (ОКС) к основному объекту ОКС следует относить вспомогательные объекты, не являющиеся самостоятельными объектами кадастрового учета.

Оценка сооружений преимущественно проводится с использованием затратного подхода. Возможно использование доходного и сравнительного подходов, однако при этом следует учитывать возможное влияние на результат расчета движимого имущества, а также объектов, которые могут быть самостоятельными объектами кадастрового учета, в том числе земельных участков.

7.6. В качестве исходных данных для моделирования, а также для установления кадастровой стоимости Исполнитель может использовать результаты иных оценок — отчетов об определении рыночной стоимости объектов, предоставленных Заказчиком (в том числе выполненных по заказу самих правообладателей данных объектов), в целях повышения достоверности результатов кадастровой оценки. При этом решение об использовании таких отчетов, а также ответственность за результаты их использования целиком возлагается на Исполнителя.

• Судебная строительная экспертиза
• Землеустроительная экспертиза
• Строительно техническая экспертиза для суда
• Практика судебной строительной экспертизы

• Условные знаки для иллюминации
• Умовні знаки (укр)
• Журнал досліджень та перевірок геодезичних приладів
• Журнал теодолітного знімання
• Поземельна книга
• Журнал тахеометричного знімання
• Журнал технічного нівелювання
• Журнал топографічного знімання
• Документация
• Журнал теодолитной съемки

События последних месяцев – вступление в силу Гражданского кодекса, принятие Закона об оценке земель, создание саморегулируемых организаций оценщиков земельных участков, — пробудили активный интерес к земельнооценочной деятельности. У многих сложилось представление о том, что наконец-то для независимых оценщиков настало время, когда можно и нужно серьезно заняться оценкой земли и найти свое место на рынке этих услуг, ведь еще немного и зародится рынок самой земли. Конечно, не хочется разрушать эти иллюзии, но все же следует заметить, что данные законодательные акты лишь закрепили в правовом плане то, что уже давно существует. Это относится и к рынку земли, и к рынку услуг по оценке земли.

Во-первых, продавая здание, де-факто всегда продавалась и земля. И даже если очень стараться не замечать факта существования рынка земли, это еще не означает, что он не существует на самом деле. По сути, рынок земли начал развиваться уже тогда, когда была продана первая приватизированная квартира. И именно с этого момента земля обрела свою рыночную стоимость.

Во-вторых, деятельность в сфере оценки земельных участков на сегодняшний день имеет все формальные признаки вполне сложившейся системы. Она обладает необходимой законодательной и нормативно-методической базой; имеет орган, уполномоченный осуществлять ее регулирование, а также поддерживается профессиональной подготовкой кадров. Кроме того, практически во всех регионах Украины существуют земельнооценочные фирмы, активно и достаточно успешно работающие на рынке услуг по оценке земельных участков.

Поэтому проявившееся только сейчас внимание к оценке земли со стороны многих независимых оценщиков является несколько запоздавшим. Тем более что в Законе об оценке земель скорее прослеживается тенденция к дальнейшему обособлению земельнооценочной деятельности, нежели к ее интеграции в целостную систему оценки недвижимости.

И все же будет печально, если возникший интерес к оценке земли сменится апатией, решение земельнооценочных проблем снова будет отнесено к парафии исключительно «земельщиков», а оценка недвижимости продолжит свое существование королевством кривых зеркал, в котором правят УПВСы и единая на все случаи ставка капитализации; находят оправдания различия в результатах, полученных разными подходами, и отрицательный остаток, приходящийся на землю.

Очевидно, что заинтересованность в оценке земли должна поддерживаться не только возможностью выйти на новый рынок, но и необходимостью повысить качество оценки недвижимости. Именно в таком контексте в данной статье хотелось бы рассмотреть некоторые методологические вопросы оценки земли, лежащие в плоскости классической триады «объект – рынок — рыночная стоимость».

Игнорирование в течение многих лет частной собственности на землю привело к искаженному пониманию недвижимости как объекта оценки, что не могло не сказаться на общем развитии данного направления оценочной деятельности. По сути, в отечественной практике сложился некий суррогат оценки земельных участков и оценки зданий и сооружений, каждая из которых не способна обеспечить надежность и эффективность оценки недвижимого имущества в целом.

Сегодня ни у кого не возникает сомнений, что земельный участок – это объект недвижимости. В таком значении этот термин используется в гражданском праве и национальных стандартах оценки. Куда сложнее осознать, что земельный участок и только земельный участок (свободный или улучшенный) представляет собой недвижимость. И речь идет не о тех оговорках, которые до сих пор допускаются, когда говорят, что перед оценщиком стоит задача определить стоимость земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости, вместо того, что бы сказать, что задача заключается в оценке улучшенного земельного участка.

Здесь можно лишь посетовать на то, что упраздненное в связи с социализацией земли в советском праве деление имущества на недвижимое и движимое первоначально вернулось к нам в несколько искаженном виде. Однако на этом выросло целое поколение оценщиков, «умеющее» оценивать недвижимость без земли, а саму землю рассматривать как бесплатное или платное приложение к «объектам недвижимости», что и составляет реальную проблему.

Непонимание сути объекта, подлежащего оценке, всегда сопряжено с опасностью допущения ошибки в способе определения его стоимости и, в конечном счете, в получении ее неадекватного значения.

Для недвижимости в качестве родового признака, определяющего их среди других объектов, является непосредственная связь с землей. Данная связь не только позволяет различать недвижимое и движимое имущество, но и рассматривать саму недвижимость с точки зрения единства двух составляющих – земли и земельных улучшений. При этом под земельными улучшениями понимается любое преобразования земли, имеющие долгосрочный характер, включающие затраты на труд, капитал, прибыль предпринимателя, и предназначенные для того, чтобы увеличить стоимость или полезность недвижимости.

Однако, в отличие от земли, которая является вечным, постоянно приносящим доход активом, земельные улучшения представляют собой обесцениваемый актив. Более того, если земля всегда будет выступать недвижимостью, то земельные улучшения, отделенные от земли, уже таковыми не будут.

Игнорирование этого постулата приводит к искажению самого понятия недвижимости и к ошибкам при определении ее стоимости, когда в оценке недвижимого имущества не учитываются выгоды местоположения. В результате стоимость недвижимости получается либо не полной, либо завышенной в силу двойного учета стоимости этих выгод, как при оценке земли, так и при оценке земельных улучшений.

Рынок купли-продажи

Рынок аренды

Земельный участок Територіальний землеустрій Территориальное землеустройство Устройство территории Землеустроительное проектирование Точное земледелие Земельні відносини Геодезия Экспертная оценка Характеристика населенных пунктов Земельный кадастр Математическая обработка геодезических измерений (в ред. Распоряжения Минимущества РФ от 31.07.2002 N 2314-р) В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 N 519 «Об утверждении стандартов оценки» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, N 29, ст. 3026): утвердить прилагаемые методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Министр Ф.Р.ГАЗИЗУЛЛИН УТВЕРЖДЕНО распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени (принцип полезности). Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения). Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения). Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (далее для целей настоящих рекомендаций — земельной ренты) (принцип ожидания). Рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения). Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок. Рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния). Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка. При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание: целевое назначение и разрешенное использование; преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка; перспективы развития района, в котором расположен земельный участок; ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости; текущее использование земельного участка. Оценку рыночной стоимости земельных участков рекомендуется проводить в соответствии с методическими основами, приведенными выше. Дата проведения оценки стоимости земельного участка, как правило, не должна быть позже даты его последнего осмотра оценщиком. При оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком. При определении рыночной стоимости земельных участков может использоваться информация, получаемая в процессе проведения государственной кадастровой оценки. (в ред. Распоряжения Минимущества РФ от 31.07.2002 N 2314-р) Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке. Отчет об оценке может содержать приложения, состав которых определяется оценщиком с учетом требований, предусмотренных условиями договора об оценке. Все материалы отчета об оценке должны быть направлены на обоснование рыночной стоимости земельного участка. Следует избегать включения в отчет об оценке материалов и информации, не связанных с определением рыночной стоимости. В отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка рекомендуется включать: описание земельного участка, в том числе целевое назначение и разрешенное использование земельного участка, права иных лиц на земельный участок, разделение имущественных прав на земельный участок; описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка, а также результатов работ и антропогенных воздействий, изменяющих качественные характеристики земельного участка (далее — улучшения земельного участка); фотографии земельного участка и его улучшений; характеристику состояния рынка земли и недвижимости; установление варианта наиболее эффективного использования земельного участка. Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное (например, в договоре об оценке может быть установлено, что итоговая величина стоимости земельного участка выражается в виде диапазона величин). Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее — застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее — незастроенных земельных участков). Условие применения метода — наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса). Метод предполагает следующую последовательность действий: определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами — аналогами (далее — элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов. К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками. Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.). К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся: условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств); условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.); обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.); изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки. Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками. Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении. Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами: прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения; прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения; корреляционно — регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка; определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки; экспертным обоснованием корректировок цен аналогов. В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок. Метод применяется для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода: наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса); наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости; соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию. Метод предполагает следующую последовательность действий: определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами — аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов; расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости. Метод оценки представляет собой способ расчета стоимости ЗУ, основанный на определенном подходе. Различают три основных подхода к проведению оценочных мероприятий: Сравнительный подход учитывает совокупность факторов ценообразования: соотношение спроса и предложения, конкурентную среду, определенные ограничения и пр. Доходный — основан на определении цены на участок от цены наиболее вероятного покупателя. Затратный — определяет стоимость с позиции потенциальных затрат. Использование метода остатка при оценке рыночной стоимости земельных участков под промышленными комплексами для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости 2015 / Коляденко Т.С., Бойко Андрей Владимирович, Федечкина Л.П. Использование метода остатка при оценке рыночной стоимости земельных участков объектов промышленности и транспорта, входящих в состав комплекса опасного промышленного объекта для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости 2016 / Валерий Иванович Татаренко, Антон Викторович Гордеев Теория и практика оценки зданий памятников культурного наследия 2009 / Яскевич Евгений Евстафьевич Основные подходы и методы оценки земельных участков 2019 / Володченко Виктория Сергеевна, Ланцова Дарья Сергеевна, Метельницкая Татьяна Алексеевна, Пыхтина Марина Геннадьевна Методология определения стоимости объектов коммерческой недвижимости 2014 / Симонова Наталья Юрьевна В практике оценивания единичных объектов собственности, в том числе земельной, сложились определенные подходы и методы оценки. Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются подходы и методы. В соответствии со стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования). затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять и рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом следует учитывать объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации. Сравнительный подход состоит в определении рыночной стоимости земельного участка исходя из сравнения объекта оценки с аналогичными земельными участками, имущественными правами на земельные участки и (или) едиными объектами недвижимости, по которым известны их цены и внесении в эти цены поправок, устраняющих влияние на цены аналогов отличий от объекта оценки. На сравнительном подходе основаны: • метод сравнения продаж; • метод выделения; • метод распределения. Доходный подход состоит в определении рыночной стоимости земельного участка исходя из того, какой величины, в течение какого периода времени и с какой вероятностью может быть получена рента от земельного участка. На доходном подходе основаны: • метод капитализации земельной ренты, • метод остатка для земли, • метод предполагаемого использования. Суть затратного подхода как совокупности методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки означает, что для оценки земельных участков — объектов не воспроизводимых — данный подход в чистом виде не применим. При этом, в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка элементы затратного подхода используются в методе остатка и методе выделения. Таким образом, при оценке земельных участков используются методы: сравнения продаж, выделения, распределения, капитализации дохода, остатка для земли, предполагаемого использования. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка. Метод предполагает следующую последовательность действий: ? расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком; ? определение величины соответствующей ставки капитализации; ? расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты. Если известны величина чистого дохода от земли (IL) и ставка капитализации земельного участка (RL), то можно определить стоимость земли (VL) по формуле: VL = IL / RL, где IL — земельная рента (рентный доход от земли); RL — ставка капитализации для земельного участка. Капитализация земельной ренты — определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени, т.е. пересчет потока будущих доходов в сумму текущей стоимости земли. В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве земельной ренты (рентного дохода) могут выступать: ? расчетный рентный доход для оценки сельскохозяйственных и лесных земель; ? земельная арендная плата (абсолютная рента) для оценки земель поселений; ? часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся на застроенный земельный участок. Боле подробно земельная рента рассмотрена в п. 1.3. раздела II настоящего пособия. Ставка капитализации — ставка доходности, которую желает получить инвестор на вложенные деньги. В первую очередь она учитывает риски, связанные с объектом собственности. С помощью данной ставки осуществляется переход от величины текущего чистого дохода от земельного участка к его стоимости. Необходимо отметить, что ставка капитализации используется как для расчета стоимости свободного земельного участка (метод капитализации земельной ренты), так и для расчета стоимости застроенного земельного участка (метод остатка для земли). При этом, способы расчета данных ставок будут отличаться, так же как и полученные величины ставок, ввиду разной степени рискованности свободных и застроенных земельных участков. Рассмотрим способы расчета ставки капитализации для свободного земельного участка. В настоящее время имеется четыре подхода к расчету ставки капитализации для земли, первоначально разработанных в мировой практике для капитализации земельной ренты. Первый подход — рассмотрение земельного участка как разновидности денежного капитала и, соответственно, расчет ставки капитализации исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки. Критерием эффективности вложения капитала выступает процентная ставка по инвестициям, характеризующимися сопоставимым уровнем риска. В большинстве развитых стран инвестиции в земельные участки считаются не очень рискованными и приравниваются к рискам вложений в государственные ценные бумаги. Второй подход — условная капитализация исходя из установленного государством индекса. Этот метод широко применяется во многих странах для кадастровой оценки различных категорий земель, прежде всего, сельскохозяйственных и лесных. В настоящее время данный метод используется при кадастровой оценке в России. Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий рассчитывается путем умножения расчетного рентного дохода, получаемого от производства сельскохозяйственных культур на 33 года, а 1 га земель лесного фонда — путем умножения расчетного рентного дохода от заготовки древесины на 50 лет. Однако в практике оценки данный метод не получил широкого распространения. Третий подход — расчет ставки капитализации, путем построения кумулятивной (суммарной) модели, предусматривающей увеличение безрисковой (базовой) ставки отдачи капитала на величину премии за риск в оцениваемый земельный участок. При этом, основное отличие расчета ставки капитализации для свободного земельного участка от расчета ставки капитализации для всего объекта недвижимости заключается в том, что чаще всего при построении кумулятивной модели норма возврата капитала не учитывается (более подробно см. п. 6.5. настоящего пособия). При этом считается, что ставка капитализации для земли должна быть равна норме доходности по альтернативным инвестициям без учета нормы возмещения капитала, так земля не «изнашивается», то есть не теряет своих свойств со временем и, соответственно, может приносить доход и создавать стоимость в течение бесконечного периода времени. Отсюда ставка капитализации для земли полагается равной ставке дисконтирования, если она соответствует сложившейся норме отдачи на капитал или доходности альтернативных инвестиций. Таким образом, ставка капитализации для свободного земельного участка признается равной ставке дисконтирования для этого же участка. Кумулятивный метод определения ставки капитализации (дисконтирования) заключается в прибавлении компенсаций за соответствующие риски к безрисковой ставке. Ставка дисконтирования (r) рассчитывается следующим образом: r = rf + r1 + r2 + r3, где rf— безрисковая ставка дохода; r1 — премия за риск вложения в земельный участок; r2 — премия за низкую ликвидность земельного участка; r3 — премия за инвестиционный менеджмент. Основными видами риска, учитываемыми в виде надбавок, могут быть: риск вложения в оцениваемый объект, риск низкой ликвидности, риск инвестиционного менеджмента. Оценка стоимости земельных участков Назначение оценки рыночной стоимости земли, ее основные принципы. Факторы, влияющие на рыночную стоимость земельного участка. Кадастровая оценка городских, сельскохозяйственных земель и лесного фонда. Методы оценки рыночной стоимости земельных участков. курсовая работа [92,2 K], добавлен 13.12.2014 Методы оценки земельных участков Ознакомление с особенностями применения сравнительного, затратного и доходного подходов к оценке недвижимости. Правила составления кадастрового плана земельного участка. Принципы оценки рыночной стоимости земли при помощи метода сравнения продаж. реферат [77,6 K], добавлен 28.12.2011 Методы оценки земельных участков Сущность сравнительного подхода к оценке недвижимости. Состояние и тенденции развития рынка недвижимости. Критерии выбора сопоставимых объектов. Единицы сравнения земли и застроенных участков. Метод сравнения продаж, капитализации земельной ренты. контрольная работа [21,0 K], добавлен 15.07.2011 Определение рыночной стоимости незастроенного земельного участка на пересечении улицы Чистопольская и улицы Меридианная Анализ рынка продажи земельных участков в городе Казань. Описание объекта оценки. Исследование эффективности использования земельного участка при строительстве офисного здания. Расчет стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты. курсовая работа [92,9 K], добавлен 11.03.2014 Система оценки земельного участка Правовые основы земельных отношений. Подходы к оценке земельных участков. Общая характеристика социально-экономического положения Самарской области и анализ рынка земельных участков. Земельный рынок России. Определение стоимости земельного участка. дипломная работа [603,1 K], добавлен 21.07.2011 Теоретические основы рыночной оценки земли Изучение особенностей земли как товара в России. Исследование основных принципов рыночной стоимости земли. Согласование результатов оценки стоимости земли. Анализ методов сравнения продаж, распределения, выделения, остатка и капитализации земельной ренты. реферат [25,0 K], добавлен 30.11.2016 Оценка земельного участка на примере совхоза «Черновский» Правовые основы земельных отношений и экономические принципы оценки участков. Особенности земельного рынка в России. Анализ итоговой рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий совхоза «Черновский». Расчет цены надела методом капитализации ренты. дипломная работа [1,2 M], добавлен 09.06.2011 Земельный участок как объект оценки является существенным по значимости ресурсом, который требует не только предельно эффективного распределения и управления, но и надзора за соблюдением норм использования. Исходя из этого, ревизионная проверка, требующая пересмотра оценки земли и земельных участков, следует определенным целям. Цель оценки земельных участков: Соизмеряет эффективность использования земель в том или ином Субъекте федерации. Анализирует и проводит мониторинг дополнительных возможностей извлечения пользы из владения землями. При оценке определяются изменившиеся условия зоны застройки, в которой расположен кадастровый квартал. А так же проведение инженерных коммуникаций и развитие инфраструктуры в тех районах, где при предшествующем определении кадастровой стоимости условия проживания граждан отличались меньшим комфортом и удобством. В определённых кварталах проведены новые линейные объекты, автомагистрали или разбиты зелёные зоны. Каждое из перечисленных условий, и иные, служат причиной изменения кадастровой стоимости земель в сторону повышения. Иногда, напротив, земли утрачивают свои полезные свойства в результате: пожаров; стихийных природных бедствий; причин техногенного характера. Данные обстоятельства мотивируют муниципалитет на снижение кадастровой стоимости. Соответственно, оценка земельных участков может проводиться с целью очередной ревизии на территории кадастрового квартала, сравнивания текущих цен и их замена на более актуальную стоимость. В силу того, что на основании установленной стоимости определяется база земельного налога, который уплачивается титульными владельцами ЗУ (за исключением арендаторов), землевладельцы не заинтересованы в существенном повышении кадастровой стоимости. Исходя из интересов муниципалитета или государства, бюджет которых пополняется из фондов налогообложения, цель таковых – в повышении кадастровой стоимости. Для оценки земельного участка понадобится кадастровый паспорт. Если вы не знаете как его получить, тогда прочтите нашу инструкцию. Компромиссом между ревизионной системой ГКН и гражданами из числа землепользователей, является гибкая оценка недвижимости и земельных участков, допускающая перепроверки правильности проведённых расчётов. Нередко используя различные подходы и методы оценки земельных участков, на одном и том же наделе, получаются различные результаты. Наиболее распространённые подходы оценки земельного участка при определении цены недвижимости, считаются: сравнительный; затратный; доходный. Здесь выявляются ранее успешно используемые аналоги, с подобными свойствами ЗУ. В их числе: близость (удалённость) к центру населённого пункта; тип населённого пункта; соответствие зоне застройки; расположение в черте города или за его пределами; развитие транспортных сообщений и инфраструктуры; наличие инженерных коммуникаций; экология и условия ландшафта. Выделяя кадастровые кварталы со сходными параметрами, где недавно проводилась ревизия, оценщики нередко устанавливают аналогичную кадастровую стоимость. Сравнительный подход к оценке земельных участков применим только к таким участкам, которые имеют аналоги. После проведения анализа и мониторинга, вносятся соответствующие поправки, основанные на несущественных различиях массивов. Методы оценки земельных участков Доходный подход к оценке земельного участка используется при ревизии массивов достаточно редко. Он применяется только при оценке земель, имеющих коммерческую ценность. Например, при выделе застройщику места в элитном квартале, в особенности – в местах возведения торговых площадей или офисных зданий. Это единственный способ оценки, который закладывает в стоимость будущие перспективы. Ценообразование складывается из перспектив, которые допускают получение существенной прибыли из владения соответствующим участком, на основании преимуществ, которые планируются в зоне застройки. Иногда такие преимущества возникают в силу расположения ЗУ в особо благоприятном ландшафте или экологически привлекательном контексте. Однако установление кадастровой стоимости опирается на допускаемые перспективы лишь отчасти, в отличие от рыночной стоимости, которая вправе опираться на преимущества использования ЗУ по максимуму. Применяет каждый подход, когда осуществляется оценка земли, методы, посредством которых проводятся подсчёты. Например, доходный подход опирается на метод капитализации, который позволяет применять формулу постепенного увеличения кадастровой стоимости ЗУ, благодаря чему ценообразование изменяется поэтапно и соразмерно, с учётом разницы между будущей прибылью и текущим состоянием дел на участке. В сравнительном подходе актуальны методы парных продаж, которые допускают анализ наиболее рентабельной стоимости аналогов, пользующихся спросом. Здесь же применяется мониторинг цен, допускающий анализ максимального числа цен на объекты со сходными характеристиками. Иногда используется метод выделения, который допускает использование оценки земель путём вычитания стоимости капитальных строений, расположенных на участке и иных возведённых улучшений. Например, стоимость аналогов жилых домов используется как базовая основа. Рассчитав затраты, вложенные в строительство, допускается получение кадастровой стоимости ЗУ. Метод остатка при оценке земельных участков, напротив, применяется для участков, которые допустимо использовать максимально эффективно, при определённых условиях. При оценке ЗУ здесь рассчитывается прибыль, которую допустимо получить при застройке, с последующей продажей или эксплуатацией объекта. Рассчитав допустимую прибыль, с применением расчёта капитализации, получается соразмерная стоимость ЗУ. Ревизия земель проводится государственной комиссией, состав которой утверждается на региональном и федеральном уровнях. Уполномоченные члены комиссии обязаны: Предоставить в СМИ и на официальном сайте государственных услуг сведения о расположении массива и кадастровых кварталов, в которых планируется ревизия. Предоставить в свободном доступе на официальном сайте сведений о вновь установленной кадастровой стоимости. В течение 6 месяцев комиссия работает над составлением отчётной документацией, результаты которой передаются для утверждения в департамент по земельным отношениям и удостоверяются на федеральном уровне. В течение этого периода, граждане, ознакомившиеся с информацией, вправе обращаться в отделение ГКН за справками относительно норм проводимых расчётов. При выявлении ошибки, сведения исправляются. В прошествии полугода утверждённый отчет об оценке земельного участка передаётся в земельный кадастр, после чего изменение внесённых данных допускается только по решению суда. Оценка земельного участка: отчет. Отчет об определении рыночной стоимости жилого дома с земельным участком. РАСПОРЯЖЕНИЕ от 6 марта 2002 года N 568-р Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимостиземельных участков _________________________________________________________________________Документ не нуждается в госрегистрации Министерством юстиции Российской ФедерацииПисьмо Минюста Российской Федерации от 15.04.2002 N 07/3593-ЮД._________________________________________________________________________ В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 N 519 «Об утверждении стандартов оценки» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, N 29, ст.3026):утвердить прилагаемые методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. МинистрФ.Р.Газизуллин УТВЕРЖДЕНОраспоряжением Минимущества Россииот 6 марта 2002 года N 568-р В основе метода остатка лежит принцип остаточной продуктивности: к земле относится весь доход, полученный после погашения расходов на труд, привлечение капитала и управление. Главным условием применения методики является возможность осуществления застройки участка наиболее эффективным способом, который принесет максимальный доход. Применение этого метода требует поиска информации о сделках по аренде объектов строительства, расположенных на сопоставимых участках. Оценка земельного участка методом остатка осуществляется в несколько этапов: поиск наиболее эффективного вида коммерческого использования участка; определение объема расходов, необходимых для восстановления существующих / возведения новых строений и иных улучшений земли, в рамках выбранного вида пользования; определение дохода, который придется на единый объект недвижимости (земля строения) от будущей аренды; вычисление размера доходов, которые придутся на строения или иные улучшения участка; расчет дохода, который приходится на землю – разница между чистым доходом и доходом от объектов строительства; расчет стоимости с использованием метода прямой капитализации. Метод остатка для оценки стоимости земли применяется в отношении разных по видам использования участков. Вид пользования, в отношении которого была получена самая высокая цена, является наиболее эффективным. При этом доход, приходящийся на землю, будет являться рентным доходом. В итоговые результаты прибыли следует включить эти доходы и иные материальные поступления, полученные от неотделимых улучшений объектов недвижимости, но не связанные с арендной платой. Читать далее: Как проводить анализ продаж: этапы, методы и способы Что касается ставок арендной платы, используемых для оценки, нужно использовать наиболее вероятные величины, характерные для свободного и конкурентного рынка, без влияния чрезвычайных факторов, обременений и прочих аспектов, занижающих прибыль. Перед тем как рассматривать какие основные методы оценки стоимости земли применяются, нельзя не упомянуть и о 5 важных факторах, которые могут, в свою очередь, влиять на стоимость земельных участков в современных условиях рынка: спрос на рынке на конкретные участки; месторасположение земли в т. ч. транспортная доступность и окружение; пригодность или перспективность земельного участка (климат, зонирование, экологические, инженерно-геологические и прочие параметры); юридическая доступность участка – отсутствие каких-либо ограничений, обременений и запретов со стороны действующего законодательства; доходность – дисконтирование ожидаемых в будущем доходов с учетом возможных рисков планируемых инвестиций. Вконтакте Facebook Twitter Google+ Одноклассники Похожие записи: 74 81 оквэд расшифровка 2024 Молодая семья программа 2024 чебоксары Срок страховки машины 2024 года выпуска Ответы юриста Добавить комментарий Отменить ответ Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены * Комментарий Имя * Email * Сайт