Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Предоставление в аренду земельного участка муниципальной собственности». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Понятие «аренда земельного участка» охватывает правоотношения двух видов.
Первые связаны с вещными правами на землю, предоставленными из публичных земель муниципалитетами либо органами госвласти. Правоотношения рассматриваемого вида имеют выраженную публичную составляющую.
Это касается всех существенных условий, порядка заключения и исполнения арендного договора. Так:
- в аренду могут быть переданы участки, не находящиеся на кадастровом учете (достаточно наличия схемы расположения на кадастровом плане территории);
- арендные договора в отношении публичных земель по общему правилу заключаются на торгах, и только в порядке исключения – без них;
- срок аренды определяется в зависимости от разрешенных видов использования земель и устанавливается в привязке к градостроительным регламентам;
- порядок расчета арендной платы устанавливается нормативно.
Вторые связаны с гражданско-правовыми обязательствами, возникающие между частными владельцами земель и равноправными контрагентами-арендаторами. Они регламентированы, преимущественно, Гражданским кодексом РФ.
Интересно, что в странах Евросоюза не существует института предоставления земельных участков в том виде, в каком он есть в России. Ввиду отсутствия свободных целинных земель земельные участки покупаются и арендуются исключительно на вторичном рынке по правилам гражданского законодательства.
Исходя из определения ст. 606 ГК РФ, аренда земель представляет собой гражданско-правовой договор о передаче участка во временное владение и пользование за плату. Владение земельным участком связано с возможностью:
- получить объект от арендодателя по передаточному акту;
- фактически обладать участком;
- исключить нахождение в его пределах сторонних лиц, кроме тех, в чьих интересах установлен сервитут.
Право пользования связано с извлечением полезных свойств земельного участка в собственных интересах. Свобода действий арендатора ограничена целевым назначением и разрешенными способами использования земельного участка согласно кадастровой документации.
Плоды, сельскохозяйственная продукция и другие доходы, полученные арендатором при использовании полученного от государства или муниципалитета земельного участка, признаются его собственностью в силу ст. 606 ГК РФ.
Арендные правоотношения, в какой бы сфере хозяйствования они не возникали, регламентируются главой 34 Гражданского кодекса РФ. Согласно ст. 606 ГК РФ аренда (другое название – имущественный наем) представляет собой гражданско-правовой договор, предполагающий возмездную передачу имущественных активов во владение и пользование арендатору.
В ч. 2 ст. 607 ГК РФ оговорена возможность установления специальных правил и ограничений касательно сдачи в аренду обособленных природных объектов.
Особенности аренды земельных участков описаны в ст. 22 Земельного кодекса России.
К примеру, право аренды земельного участка может стать самостоятельным предметом залога. Этим оно отличается от права аренды иной недвижимости.
Одновременное действие предписаний гражданского и земельного законодательства привносит в регламентацию арендных правоотношений некоторую специфику. Стоит учесть, что законотворчество в сфере гражданско-правовых отношений находится в исключительной компетенции РФ. При этом земельное и градостроительное законодательство, наоборот, является предметом общей компетенции РФ и ее субъектов.
В рамках действующего законодательства земельные участки признаются недвижимостью (ст. 130 ГК РФ) и могут передаваться в аренду. Стоит подчеркнуть, что предметом арендного договора могут выступать только выделенные участки. Неразграниченные целинные земли в аренду передаваться не могут.
Договор аренды должен вмещать сведения, позволяющие индивидуализировать земельный участок как часть земной поверхности, индивидуально-определенную вещь и объект аренды. При отсутствии таких сведений арендная сделка считается незаключенной (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Индивидуализация участка обеспечивается посредством:
- постановки на кадастровый учет;
- формирования границ по правилам ст. 38 «Межевой план» Федерального закона РФ № 221«О госкадастре недвижимости».
Инициатором предоставления земельных участков в аренду может выступать любая сторона договора: арендодатель в лице соответствующих публичных образований либо арендатор. Для получения в аренду публичных земель по собственной инициативе заинтересованному лицу приходится последовательно:
- осуществить образование участка;
- обеспечить установление разрешенных способов использования;
- приобрести право аренды участка в результате его предоставления одним из оговоренных ЗК РФ способов, то есть с аукциона или без него.
Отраслевые нормативные акты в качестве оснований образования участков требуют подготовки различных документов:
- лесоустроительной документации (Лесной кодекс РФ);
- проекта межевания территории (Градостроительный кодекс РФ);
- схемы образования участков на кадастровом плане территории (ЗК РФ);
- проекта организации и застройки территории (ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»).
В силу ст. 39.8 ЗК РФ арендаторам вменяется в обязанность:
- хозяйствовать способом, исключающим возможную деградацию, захламление, порчу или уничтожение плодородного слоя (в отношении участков сельскохозяйственного назначения);
- провести рекультивацию (земли, предоставленные для недропользования);
- в отношении участков береговой полосы общего пользования обеспечить населению свободный доступ к водному объекту;
- применительно к землям, предоставленным организациям для ведения дачного хозяйства, обеспечить изготовление проектов планировки и межевания территории, организовать проведение кадастровых работ;
- в отношении земель, предоставленных для комплексного освоения, заключить соответствующий договор об освоении.
Процедура аренды земли у муниципалитета
Допустимые сроки аренды в отношении публичных земель урегулированы п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ. Максимальный срок длительности аренды составляет 49 лет и касается земель сельскохозяйственного назначения. Минимального срока придачи земель не оговорено.
Интересно, что упразднение минимального срока аренды сельскохозяйственных угодий критикуется многими экологами и юристами.
Дело в том, что плодородные почвы требуют бережного и хозяйственного отношения. Севосмену и щадящий режим использования земель может обеспечить только постоянный пользователь. Временщик же заинтересован в том, чтобы выжать из временно находящихся в его владении земель все полезные свойства по максимуму.
Рамковые сроки арендных договоров касательно публичных земель разного целевого назначения установлены нормативно и составляют, к примеру:
- 3 — 10 лет в отношении земель, предоставляемых для возведения и реконструкции объектов недвижимости;
- до 49 лет под размещение линейных объектов;
- 20 лет для ИЖС или ЛПХ в границах населенного пункта;
- 3 — 5 лет для комплексного освоения территории и дачного хозяйства;
- до 3 лет для завершения объекта незавершенного строительства.
Как уже говорилось, законодатель рассматривает право аренды земельного участка как самостоятельное вещное право и даже допускает его залог. В рамках этой концепции вполне обоснованно выглядит общее правило ст. 39.6 ЗК о том, что право аренды публичных земель подлежит продаже с торгов.
Гражданское законодательство допускает два вида торгов: аукцион и конкурс.
При определении победителя торгов в ходе аукциона сравниваются исключительно ценовые предложения заинтересованных лиц, тогда как конкурс предполагает более сложную конкуренцию. При продаже права аренды публичных земель в России практикуются исключительно аукционы.
Хотя прямого запрета на применение конкурсов законодательство не содержит, считается, что процедура определения победителя (будущего арендатора) по результатам конкурса может включать субъективные моменты и предполагает возможность злоупотреблений со стороны чиновников.
Аукционы проводятся открыто. Принимать участие в них по общему правилу могут все желающие: как организации, так и физические лица. Об их проведении сообщается в СМИ и на официальных сайтах. В последнее время аукционы зачастую проводятся в электронной форме, поэтому их участниками могут стать только держатели электронной цифровой подписи.
В сообщении о проведении аукциона оглашается начальная цена договора аренды. В случае если участком заинтересовалось только одно лицо (подана одна заявка), договор аренды заключается с ним на первичных условиях. Аналогичная ситуация возникает в случае, когда подано несколько аукционных заявок, но к участию в торгах по формальным основаниям допущено одно лицо.
В случае если участников аукциона несколько, происходит торг. Организатор устанавливает «шаг» – минимальную сумму, на которую можно повысить начальную цену аренду или цену, предложенную другим участником.
Если новую (повышенную) цену в отведенное время поддержал еще хотя бы один участник, торг продолжается. И так до момента, пока одно из заинтересованных лиц не станет единственным, кто предложил большую стоимость.
Он признается победителем и становится арендатором. Цена аренды соответствует максимальной предложенной им цене.
В пылу торга нужно помнить о своих возможностях. За отказ или уклонение победителя либо единственного участника аукциона предусмотрена имущественная ответственность. Он лишается гарантийного взноса (обычно – 10%), предварительно перечисленного на счет организатора торгов. Добросовестным участникам, которые не выиграли аукцион, гарантийный взнос возвращается в полном объеме по окончании аукциона.
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 марта 2020 года N 1034
г. Новосибирск
Об административном регламенте предоставления муниципальной услуги по предоставлению земельных участков в аренду без проведения торгов
В целях обеспечения доступности и повышения качества предоставления муниципальной услуги, в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 27.07.2010 N 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг», постановлением мэрии города Новосибирска от 30.01.2012 N 613 «Об утверждении Порядка разработки и утверждения административных регламентов предоставления муниципальных услуг», руководствуясь Уставом города Новосибирска,
постановляю:
1. Утвердить административный регламент предоставления муниципальной услуги по предоставлению земельных участков в аренду без проведения торгов (приложение).
2. Департаменту земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска разместить административный регламент предоставления муниципальной услуги по предоставлению земельных участков в аренду без проведения торгов и иную информацию о предоставлении муниципальной услуги на официальном сайте города Новосибирска в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», обеспечить своевременную актуализацию размещенной информации.
3. Департаменту информационной политики мэрии города Новосибирска обеспечить опубликование постановления.
4. Контроль за исполнением постановления возложить на начальника департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска.
Мэр города Новосибирска
А. Е. Локоть
АДМИНИСТРАТИВНЫЙ РЕГЛАМЕНТ
предоставления муниципальной услуги по предоставлению земельных участков в аренду без проведения торгов
1. Общие положения
1.1. Административный регламент предоставления муниципальной услуги по предоставлению земельных участков в аренду без проведения торгов (далее — административный регламент) разработан в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации (далее — ЗК РФ), Федеральным законом от 27.07.2010 N 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» (далее — Федеральный закон N 210-ФЗ), Уставом города Новосибирска, постановлением мэрии города Новосибирска от 30.01.2012 N 613 «Об утверждении Порядка разработки и утверждения административных регламентов предоставления муниципальных услуг».
1.2. Административный регламент устанавливает порядок и стандарт предоставления муниципальной услуги по предоставлению земельных участков в аренду без проведения торгов (далее — муниципальная услуга), в том числе в электронной форме с использованием федеральной государственной информационной системы «Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций)» (далее — Единый портал государственных и муниципальных услуг) и информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» с соблюдением норм законодательства Российской Федерации о защите персональных данных, а также состав, последовательность и сроки выполнения административных процедур, требования к порядку их выполнения, порядок и формы контроля за исполнением административного регламента, досудебный (внесудебный) порядок обжалования заявителем решений и действий (бездействия) мэрии города Новосибирска (далее — мэрия), предоставляющей муниципальную услугу, ее должностных лиц, муниципальных служащих.
1.3. Муниципальная услуга предоставляется гражданам и юридическим лицам, обратившимся за предоставлением земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Новосибирска, а также земельных участков, расположенных на территории города Новосибирска на землях, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов (далее — заявитель), в случае предоставления:
1.3.1. Земельного участка юридическим лицам в соответствии с указом или распоряжением Президента Российской Федерации.
1.3.2. Земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным Правительством Российской Федерации.
1.3.3. Земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением Губернатора Новосибирской области для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами Новосибирской области.
1.3.4. Земельного участка юридическим лицам, принявшим на себя обязательство по завершению строительства объектов незавершенного строительства и исполнению обязательств застройщика перед гражданами, денежные средства которых привлечены для строительства многоквартирных домов и права которых нарушены, которые включены в реестр пострадавших граждан в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, в соответствии с распоряжением Губернатора Новосибирской области в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
1.3.5. Земельного участка для выполнения международных обязательств Российской Федерации, а также юридическим лицам для размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов, объектов федерального, регионального или местного значения.
1.3.6. Земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в муниципальной собственности либо расположенного на территории города Новосибирска на землях, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктами 6 и 8 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, пунктом 5 статьи 46 ЗК РФ.
Все земельные угодья в России находятся в «ведомстве» Земельного Кодекса. Именно этот кодифицированный закон регулирует порядок аренды земельных участков, принадлежащих государству в лице органов местной власти.
В ст. 19 ЗК РФ дано определение муниципальных земель. Это участки, которые находятся в собственности и в распоряжении администрации муниципальных образований. Большинство из них необходимо для того, чтобы обеспечить это поселение коммуникациями и инфраструктурой.
Если участок не зарезервирован местными властями для своих нужд и на него не наложены дополнительные ограничения и обременения, его можно взять в аренду. Для этого необходимо обратиться к непосредственному собственнику.
В ст. 22 ЗК РФ указаны категории земель, которые можно взять в аренду. К таковым относятся:
- поставленные на кадастровый учёт;
- если участок можно использовать в тех целях, для которых его хотят арендовать;
- чётко определена его категория;
- он не находится в уже оформленной аренде у других пользователей.
Важно! Стать пользователями муниципальных земель могут предприятия, предприниматели, лица, имеющие российское гражданство или гражданство другой страны.
Получить надел сельскохозяйственного назначения в пользование можно по следующим основаниям:
- ведение садоводства и огородничества;
- выпас скота, сенокошение;
- организация крестьянских, фермерских и прочих хозяйств;
- производства сельхозпродукции.
Если земля принадлежит городу или иному населённому пункту, то её можно использовать для:
- строительства жилья. Это может быть как индивидуальное строительство, так и многоэтажное, многоквартирное;
- ЛПХ;
- возведения объектов с целью удовлетворения общественных и производственных нужд;
- строительства дорог и транспортных узлов;
- возведения коммуникаций, которые будут обеспечивать ресурсами данный населённый пункт.
Чтобы получить земельный надел в пользование и оформить соответствующее соглашение, необходимо обратиться напрямую к собственнику. Для этого необходимо написать подробное заявление и подготовить комплект документов.
Как арендовать землю у администрации города? Это можно сделать следующими образом:
- без торгов;
- через торги.
Каждый из способов имеет свои особенности.
Процедура аренды земли у администрации без проведения аукциона такова:
- Заявление вместе с комплектом документов подаётся в местную администрацию.
- В течение 30 дней оно должно быть рассмотрено. Если приходит отказ, то он должен быть оформлен в письменной форме со ссылками на действующее законодательство. Если принято положительное решение, то нужно приступать к следующему шагу.
- Заявителю выдают на руки письменное постановление о выделении заявленного надела.
- Если земля не состоит на кадастровом учёте, необходимо заняться этим.
- Если кадастровый номер уже присвоен, то нужно подписать договор аренды и зарегистрировать право пользования.
Важно! Регистрацией вещных прав на объекты недвижимости занимается Росреестр. В него можно обратиться через МФЦ или портал Госуслуги.
Аренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, аукцион
Аренда земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, может происходить через официальные торги. Тогда необходимо подать официальную заявку через электронную площадку проведения аукциона. На этой платформе аккумулируются все официальные торги, предметом которых является недвижимость (любой объект любое вещное право).
Заявка подаётся в электронном виде, поэтому необходимо пройти процедуру регистрации. После этого будет создан личный кабинет, с помощью которого можно будет управлять своими заявками и процессом торгов относительно интересующего объекта.
Подав документы в электронном виде, необходимо подать в местную администрацию бумажный комплект. В него входят:
- копия основного документа заявителя;
- платёжный документ, подтверждающий тот факт, что заявитель внёс задаток, являющийся обязательный условием участия в аукционе.
Победителем будет объявлен тот участник, который предложит большую арендую плату за конкретный участок земли. Для того чтобы торг состоялся, необходимо наличие минимум 2 участников. Если он будет один, то аукцион завершится, едва начавшись. Единственный участник будет признан победителем, ему вручат уведомление на руки.
Аренда земельного участка у муниципалитета юридическим лицом происходит с целью получения прибыли. Как правило, под бизнес. Но есть разграничение земель:
- для получения прибыли;
- для производственных целей.
Если арендатору нужно, чтобы земля приносила прибыль, то нужно брать в пользование тот участок, на котором разрешено строительство торговых объектов. Если же нужно удовлетворить производственные цели, то нужно брать надел под строительство фабрики или завода.
Отсюда различные требования к самим арендаторам. Если на участке земли планируется построить фабрику, то нужно будет представить администрации полную информацию о типе отходов, выручке, типе производимой продукции и прочее.
Если же на участке планируется возвести объект с целью получения коммерческой составляющей, то нужно будет приложить копию Устава основного арендатора. Этих сведений собственнику будет достаточно. Потом возможна субаренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности.
Чтобы узнать особенности процедуры оформлении сделки на конкретный участок в 2024 году, необходимо установить его статус и наличие (отсутствие) льгот у потенциального арендатора.
То, как взять в аренду муниципальную землю, определяет ст. 39.6 ЗК РФ. Существует два способа:
- Заключение договора на торгах в виде аукциона. Последний может быть инициирован:
- администрацией территориального образования для передачи муниципальной земли в аренду;
- самими гражданами с правом выкупа участка в будущем.
- Без проведения торгов:
- для граждан, относящихся к льготным категориям;
- на наделы, не состоящие на кадастровом учете;
- для отдельных целей использования.
Далее рассмотрим их подробно.
В порядке исключения надел можно получить без участия в торгах. Однако право на это имеют лишь:
- Лица, намеревающиеся построить индивидуальное жилье либо организовать подсобное хозяйство.
- Лица, планирующие заниматься огородным хозяйством и выпасом животных.
- Некоммерческие организации — для индивидуального жилищного строительства или организации садоводческого/огородного хозяйства.
- Собственники сооружений, которые уже расположены на участке.
Кроме того, право на аренду муниципального земельного участка без торгов имеют те категории льготников, которые наделены федеральным и региональным законодательством возможностью бесплатного получения участка. Например, инвалиды I и II группы, многодетные семьи.
Для начала процедуры необходимо подать одно из следующих заявлений:
- О предварительном согласовании предоставления земельного участка — если надел еще не сформирован либо его границы необходимо уточнить.
- О предоставлении земельного участка — если он образован.
В заявлении на предоставление участка в аренду обязательно должны быть указаны:
- паспортные данные обратившегося;
- информация об объекте — адрес и кадастровый номер;
- цель получения надела;
- контактная информация заявителя.
К заявлению должны прилагаться бумаги, подтверждающие основание заключения сделки без торгов.
Администрация муниципального образования рассматривает документы в течение 30 дней. Она может вынести постановление об аренде земельного участка или отказать в этом.
Определение цены временного пользования наделом зависит от того, в каком порядке заключается сделка. Так, при проведении торгов стоимость аренды муниципального земельного участка определяется по их итогам. При этом начальное значение устанавливается в размере рыночной годовой арендной платы либо в 1,5 % от кадастровой стоимости.
Стоимость аренды участка без торгов устанавливается местными органами власти. Однако ее расчет основан на кадастровой цене, поэтому такой вариант всегда дешевле предлагаемых частными собственниками.
4 проверенных способа взять земельный участок в аренду у государства
Сроки аренды земельных участков по договору ограничены. Они устанавливаются до подписания документа и отсчитываются с момента его государственной регистрации. Это правило распространяется на сделки с периодом действия, превышающим год.
Важно учитывать, что максимальный срок земельной аренды может составлять 49 лет. Земли для индивидуального жилищного строительства в пределах населенного пункта предоставляются лишь на 20. Однако договорные отношения можно продлить, при этом добросовестный арендатор всегда остается приоритетным лицом.
Кроме того, в ряде случаев предусмотрено последующее право выкупа надела.
Проверьте количество оснований для аренды земли в статье 39.6 Земельного кодекса.
В пункте 2 статьи перечислены тридцать с лишним оснований.
Каждое основание позволяет взять землю в аренду без аукциона.
Однако большинство из этих оснований абсолютно не подходят для простых граждан.
Основная цель материала, показать:
какими способами обычный гражданин может взять землю в аренду для своих нужд.
Поэтому не интересные для простых людей способы арендовать землю, я буду только упоминать.
При этом востребованные основания будут рассмотрены более детально.
И так, начнем с самого интересного.
Это основание допускает 4 цели.
-
аренда земли для строительства индивидуального жилого дома (ИЖС).
Земельные участки под гостиницу, автомастерскую, магазин и другие объекты арендовать без торгов по данному основанию не получится.
Если вы хотите получить землю для строительства домика или коттеджа, то этот способ для вас.
Полезный совет: Многие люди, ищущие землю под строительство индивидуального дома, хотят получить участок именно в собственность.
Это связано с тем, что, по их мнению, право собственности более надежно, чем аренда.
Однако это иллюзия, которая вытягивает лишние деньги из кошелька заблуждающегося.
Нужно понимать, что государство может изъять для своих нужд практически любой участок, даже тот, которым вы владеете на праве собственности.
Поэтому собственность на землю не является 100-процентной гарантией от изъятия участка.
При этом, покупка пустого участка земли (то есть приобретение в собственность) под ИЖС, чаще всего обходиться дороже, чем аренда этого же участка и последующий выкуп земли под уже построенным домом.
Иными словами, в большинстве случаев гораздо выгоднее не сразу покупать земельный участок под ИЖС, а брать его в аренду, строить дом, и только после этого выкупать участок под завершенным строительством.
В таком случае, выкупная стоимость, как правило, будет значительно ниже, чем цена покупки пустого участка.
Участки под дачное хозяйство более привлекательны, чем участки под садоводство.
Объясняется это тем, что на земле под дачу можно прописаться, перед этим построив дом.
А на садовом участке прописаться весьма проблематично.
Более подробно о том, как прописаться на дачной земле, изложено в пошаговой инструкции: Как получить разрешение на строительство.
Начинающие фермеры, которым не перепало земельных паев, как правило, арендуют землю без торгов.
И делают это весьма успешно.
Кто может арендовать земельный участок без торгов?
Взять землю в аренду у государства без торгов может только гражданин или крестьянское (фермерское) хозяйство.
При этом цель использования земли должна быть: ИЖС, ЛПХ в границах города (поселка), садоводство, дачное хозяйство или КФХ.
Юридические лица (организации) не имеют права арендовать землю для этих целей без торгов.
Аренда земельных участков, находящихся в муниципальной собственности
Такое заявление подается, если земельный участок имеет границы и кадастровый номер.
К примеру, на публичной кадастровой карте вы нашли свободный участок, который не сдан в аренду.
Таких земельных участков в стране много.
Чтобы арендовать этот участок без торгов, вам нужно подать в местную администрацию заявление о предоставлении земельного участка.
Через 30 дней должен быть результат:
- либо вы получите в аренду участок без торгов,
- либо администрация должна дать обоснованный отказ, который можно оспорить.
Пошаговый алгоритм действий по получению земли детально описан в инструкции:
Льготное приобретение земли для многих является интересным способом арендовать землю.
Однако оно же очень часто становится причиной разочарований.
Случаи, когда льготные категории граждан, то есть тех людей, кто имеет право на первоочередное и внеочередное получение участка, устанавливаются федеральными и региональными законами.
Пока обнаружил только один закон, дающий возможность льготникам арендовать земельный участок без торгов.
Это закон Санкт-Петербурга от 18.07.2016 N 443-84 «О некоторых вопросах предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов».
По данному закону граждане РФ, которые проживают в Санкт-Петербурге, и являются:
- инвалидами I и II групп,
- детьми-инвалидами, имеющими ограничение способности к передвижению и медицинские показания к обеспечению техническими средствами реабилитации инвалидов в виде кресел-колясок в индивидуальной программе реабилитации (абилитации) инвалида (ребенка-инвалида),
имеют право на первоочередное получение в аренду для хранения личного автотранспорта (без права возведения объектов недвижимости) земельных участков.
Как видите, на земельном участке, арендованном по данному закону, дом не построишь.
Если знаете иные законы, которые дают право арендовать землю на основании пункта 14 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ, то поделитесь ими в комментариях, потому что, помогая другим, мы в первую очередь помогаем себе.
Арендовать земельный участок по данному основанию может только гражданин.
Организации и КФХ получить в аренду участок по этому основанию не могут.
Точное описание данного основания для аренды участка без торгов содержится в подпункте 19 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ.
Взять землю в аренду допускается только для 4-х целей:
- сенокошение,
- выпас сельскохозяйственных животных,
- под огород,
- ведение ЛПХ на земельном участке, расположенном за границами населенного пункта.
Иногда чиновники отказывают в аренде участка под огород, по причине того, что земля находится в границах населенного пункта, а не за его пределами.
Подобный отказ в аренде участка незаконен, потому что условие о расположении участка за пределами населенного пункта относится только к ЛПХ.
Период, на который предоставляется надел, указывается в договоре.
Срок обусловлен целями, для достижения которых заключается договор. Например, участки под ИЖС предоставляются на 20 лет.
Арендовать участок можно в случае, если он выделен на кадастровой карте и оформлен как недвижимое имущество. Такой надел имеет собственный кадастровый номер.
Если участок предстоит образовать, то заинтересованному в найме лицу нужно:
Как арендовать земельный участок, находящийся в муниципальной собственности?
На основании статьи 39.18 можно получить участок в аренду по упрощённой схеме. Гражданин подаёт заявление на предварительное согласование предоставления надела в аренду.
Администрация публикует информацию о том, что конкретный участок будет предоставлен в возмездное пользование. Если иных заявлений от потенциальных арендаторов не поступит, то договор будет заключён без проведения аукциона.
Упрощённый порядок распространяется на участки, предоставляемые:
- под ИЖС;
- для ведения ЛПХ;
- для садоводства;
- гражданам и КФХ для занятия сельским хозяйством.
Договоры аренды земли заключаются по результатам аукционов. В ряде случаев, определённых ЗК РФ, возможно предоставление участков без проведения торгов. Договор составляется собственником участка, арендатор в редких случаях может предложить свои правки.
По общим правилам, аренда земли заключается на срок, который прописан самими сторонами. Либо на неопределенное время до тех пор, пока какая-либо из сторон не решит закончить отношения друг с другом. Но существуют категории земельных наделов, по которым срок их аренды императивно устанавливает закон. И стороны в этой ситуации уже не вправе регулировать процесс самостоятельно.
| Срок | Категория земельного участка |
| от 3 до 10 | возведение зданий, сооружений, реконструкция |
| от 3 до 49 | с/х работы |
| 20 лет | ИЖС, ЛПХ |
| до 49 лет | возведение, введение в работу объектов линейного предназначения |
| до 49 лет | наличие на участках объектов, принадлежащих к капитальному строительству |
Самые короткие сроки предусмотрены в случаях:
- На 12 месяцев закон разрешает предоставлять земельные наделы при условии, что арендатор соблюдет все прописанные пункты в договоре. Он использует земельный надел в соответствии с его предназначением. На год выделяются участки под следующие цели:
- проведение работ, которые были запланированы в соответствии с законными целями;
- археологические раскопки;
- разработка недр;
- использование полезных ископаемых;
- для нужд структур органов власти и управления.
- На три года, по ст. 39.8 ЗК РФ предлагаются в аренду земельные наделы, на территории которых размещен объект, относящейся к незавершенному строительству. Законодатель посчитал, что 3 года – это достаточный промежуток времени для того, чтобы сооружение достроить. Кроме того, на 3 года в аренду могу быть сданы земельные наделы гражданам для сельского хозяйства. Но закон четко очерчивает действия, которые могут быть проведены в отношении этой категории земель:
- выпас животных;
- сенокос;
- огородничество.
Не исключено, что заявителю может быть отказано в аренде земельного участка, который его заинтересовал. Отказ происходит в ситуациях:
- неверное заполнение заявления;
- резервирование земельного угодья для нужд государства или муниципальных органов власти;
- участок уже находится в аренде;
- надел изъят из гражданского оборота;
- на земле находятся строения, собственником которых выступает местная администрация;
- не определен ВРИ земельного угодья.
По этим причинам администрация может отказать заявителю в предоставлении участка на правах аренды.
Особенности договора аренды земельного участка муниципальной собственности
Стоимость зависит от многих факторов:
- категория участка;
- его кадастровая и рыночная стоимость;
- величина земельного налога;
- цели, для которых арендуется земля;
- результаты публичных торгов.
Для расчета стоимости земли, переданной в аренду без проведения торгов, применяется формула А=К*C. А – арендная плата, К – кадастровая стоимость участка, С – специальный коэффициент. Последний показатель зависит от целей аренды и категории нанимателя. Для граждан, имеющих налоговые льготы, коэффициент минимальный и составляет 0,01. Для строительства предприятий и жилых объектов используется коэффициент 1,5.
При расчете цены на торгах учитывается площадь земли, которая умножается на региональный коэффициент, базовую региональную ставку, зональный и поправочный коэффициент, зависящий от назначения участка. Кроме арендной платы наниматель обязан выплачивать ежегодный земельный налог. Если арендованный надел используется в качестве сельхозугодий, арендатор предоставляет государству часть произведенной продукции и вкладывается в развитие территории, взятой во временное пользование.
Обратите внимание!
При аренде земли под жилое или иное строительство стоимость арендной платы определяется итогами аукциона. Она зависит от того, скольким лицам удалось принять участие в торгах.
Исключением является строительство социально значимых объектов, в этом случае надел может быть предоставлен бесплатно.
Стоимость аренды земли варьируется в зависимости от региона. Самые дорогие участки расположены в Московской области, там цена доходит до 20000 рублей за гектар. Объекты в Чувашской республике и небольших городах Свердловской области можно арендовать за 500 рублей за гектар.
Аренда земли у муниципалитета гораздо удобнее и безопаснее, чем у частного лица.
Избежать неприятных неожиданностей поможет консультация у земельного юриста. Специалист поможет подобрать подходящие объекты и подскажет пути их получения.
- Покупая земельный участок в собственность — вы замораживаете деньги, которые можно положить в банк и платить с процентов по вкладу за аренду точно такого же земельного участка. Так у вас будет и земельный участок и приличная сумма на счете, которую можно потратить, к примеру, на строительство дома.
- Не зависимо от того, пользуетесь вы земельным участком или нет, после покупки вам придется платить за землю имущественный налог, который на основании 63-ФЗ от 15.04.2019 будет составлять до 10% кадастровой стоимости земельного участка в год и превысит большенство существующих ежегодных платежи по аренде.
- Частная собственность существует в России менее 30 лет, поэтому нельзя гарантировать, что земельный участок, который вы купили в собственность — останется вашим еще через 30 лет.
Согласитесь, здесь есть над чем подумать?
В марте 2015 года в Земельный Кодекс РФ были внесены большие изменения касательно процесса аренды муниципальных земельных участок. Вот самые важные их них:
- Если землю не успели разграничить и утвердить «Правила застройки», то возникает переход права распоряжения земельными участками от городской к районной администрации (поселка, деревни, села);
- Отдельные случаи и льготные категории граждан, которым предоставляется право получения земли в аренду без участия в торгах теперь прописаны в Земельном Кодексе;
- Стала возможной передача в аренду не стоящих на кадастровом учете муниципальных земель по заявлению граждан и без проведения аукциона.
- Земли, которые находятся в публичной собственности, могут выступать предметом аренды, если относятся к разрешенной категории и стоят на кадастровом учете.
Другими словами, в оборот поступили новые массивы земельных участков под индивидуальное жилое строительство и, чтобы взять землю в аренду, теперь не нужно обращаться в администрацию города или районного центра — достаточно обращения в администрацию поселения, в котором расположен земельный участок.
- Способ №1 — победить на аукционе по аренде, который организован по инициативе Администрации. Для земельных участков, которые имеют границы и отображаются на публичной кадастровой карте;
- Способ №2 — победить на аукционе по аренде, который организован по инициативе граждан (включая иностранных). Для земельных участков, которые имеют границы и отображаются на публичной кадастровой карте;
- Способ №3 — заключить договор аренды без проведения аукциона по льготной очереди. Для земельных участков, которые имеют границы и отображаются на публичной кадастровой карте. Способ для льготной категории граждан;
- Способ №4 — заключить договор аренды без проведения аукциона по упрощенной процедуре. Для земельных участков, которые не имеют границ и не отображаются на публичной кадастровой карте. Способ для всех.
Рассмотрим каждый способ аренды подробнее.
Предоставление в аренду земельных участков муниципальной собственности
Для участия в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка с учетом требований, установленных извещением о проведении аукциона, заявителю необходимо представить следующие документы:
- Заявку на участие в аукционе по установленной в извещении о проведении аукциона форме с указанием банковских реквизитов счета заявителя для возврата задатка;
- Копии документов, удостоверяющих личность заявителя (для физических лиц);
- Документы, подтверждающие внесение задатка (представление документов, подтверждающих внесение задатка, признается заключением соглашения о задатке).
Заявитель не допускается к участию в аукционе в следующих случаях:
- непредставление необходимых для участия в аукционе документов или представление недостоверных сведений;
- непоступление задатка на дату рассмотрения заявок на участие в аукционе на счет, указанный в извещении о проведении аукциона;
- подача Заявки на участие в аукционе лицом, которое в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами не имеет права быть Участником аукциона и приобрести земельный участок в аренду.
- Один заявитель вправе подать только одну заявку на участие в аукционе в отношении одного лота аукциона.
- Подача заявок заявителями или их уполномоченными представителями осуществляется при предъявлении документа, удостоверяющего личность. Лица желающие принять участие в аукционе, должны использовать форму заявки на участие в аукционе.
- Заявки принимаются по месту и в срок приема/подачи заявки, указанные в извещении о проведении аукциона. В случае подачи заявки заявителем посредством почтовой связи, риск несвоевременного ее поступления организатору аукциона, несет заявитель.
- Ответственный сотрудник регистрирует заявку в журнале регистрации заявок, присваивает ей соответствующий номер, указывает дату и время ее приема/подачи. При подаче заявителями заявок на участие в аукционе, сотрудником, осуществляющим прием и оформление документов, консультации не проводятся.
- Заявка, поступившая по истечении срока приема/подачи заявки, возвращается в день ее поступления заявителю или его уполномоченному представителю в порядке, предусмотренном для приема/подачи заявки.
- Заявка и прилагаемые к ней документы представляются заявителем единовременно. Не допускается раздельная подача заявки и прилагаемых к ней документов, представление дополнительных документов после подачи заявки или замена ранее поданных документов без отзыва заявки.
- Заявитель вправе отозвать принятую организатором аукциона заявку на участие в аукционе в любое время до установленного в извещении о проведении аукциона дня окончания срока приема/подачи заявок.
- Отзыв принятой заявки оформляется путем направления заявителем в адрес организатора аукциона уведомления в письменной форме (с указанием даты приема/подачи заявки) за подписью заявителя с расшифровкой Ф.И.О. (для граждан (физических лиц)). Уведомление об отзыве принятой заявки принимается в установленные в Извещении о проведении аукциона дни и часы приема/подачи заявок, аналогично порядку приема/подачи заявок.
- Заявка подается заявителем по форме, которая установлена в извещении о проведении аукциона. Заявка должна быть заполнена по всем пунктам и подписана заявителем или уполномоченным им представителем и заверена печатью заявителя (при наличии).
- Верность копий представляемых документов должна быть подтверждена оригиналом подписи заявителя или уполномоченного им представителя и заверена печатью заявителя (при наличии).
- Заявка и документы, прилагаемые к ней, должны быть: сшиты в единую книгу, которая должна содержать сквозную нумерацию листов; заполнены разборчиво на русском языке и по всем пунктам; копии документов, входящие в состав заявки, должны иметь четко читаемый текст; на прошивке заверены оригиналом подписи заявителя с указанием Ф.И.О. (для граждан (физических лиц)) либо их представителей с указанием количества листов. При заполнении Заявки и оформлении документов не допускается применение факсимильных подписей.
- Ответственность за достоверность представленной информации и документов несет заявитель.
- Поданные документы на участие в аукционе не возвращаются, за исключением случаев.
Очень важно, для каких целей арендуется участок. Если земля арендуется для ведения сельскохозяйственной деятельности, то проблем с не возникнет. Следует обратиться в администрацию с заявлением, чтобы вам был подобран соответствующий надел. Вам будут предоставлены варианты для выбора. Выясняется свободен и доступен ли выбранный надел. После выбора нужного куска земли надо обратиться в кадастровую палату для постановки земли на учет. Участку будет дан кадастровый номер. Администрация муниципального поселения решит вопрос о предоставлении вам участка. Если вопрос решается положительно, с вами заключается договор.
Предоставление в аренду земельного участка муниципальной собственности
Плата в виде НДС не берется, если муниципальная земля сдается в аренду. Но надо учитывать, что при субаренде НДС не начисляется, т.к. субарендатор получает участок от стороннего лица. Предприниматели и организации не обязаны платить налог, который находится в собственности муниципалитета, но на них лежит ответственность за взятие платы с арендодателя. Не позднее 20-го числа каждого месяца арендатор должен сдать декларацию НДС, в которой необходимо заполнить пункты об операциях, не подлежащих обложению налогами. Счет-фактура сдается с указанием – «без налога». При невыполнении этих условий на арендатора накладывается штраф.
Если юридическое лицо арендует надел у муниципалитета для комплексного освоения земли, то договор о таком освоении должен быть заключен одновременно с договором аренды.
Если арендуемый участок частично или полностью располагается в охраняемой зоне (линейный объект), то в договоре должны быть прописаны условия допуска собственников объекта или эксплуатирующей организации.
В договоре не могут быть записаны требования по выполнению каких-либо работ, ведущих к финансовым расходам арендатора.
- Проведение торгов при сдаче в аренду земель государственной или муниципальной собственности
- Образец договора аренды
- Порядок сдачи в аренду земельного участка государственной или муниципальной собственности
- Список документов
- Пример по сдаче в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности
- Заключение
- Наиболее популярные вопросы и ответы на них по сдаче в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности
- Список законов
- Образцы заявлений и бланков
Для участия в аукционе могут потребоваться следующие документы:
- заявление на участие в торгах, образец которого можно найти на нашем сайте;
- квитанция о внесении задатка;
- паспорт;
- учредительные документы для организаций.
Для оформления договора аренды дополнительно понадобятся:
- технические бумаги на землю – кадастровый паспорт, выписка из БТИ (если на территории имеются постройки);
- справки об отсутствии обременений на территорию;
- сведения об отсутствии задолженностей по налогам и иным начислениям.
Все документы предоставляются в виде копий и подтверждаются оригинальными экземплярами.
Анатолий Семенович получил в свое время городской надел в аренду посредством торгов. После того, как срок действия его договоренности превысил 5 лет, мужчина сдал площадь в субаренду, о чем уведомил администрацию. С новым пользователем было составлено соглашение уступки прав на территорию.
Через месяц после этого, Анатолий Семенович получил письмо, где сообщалось, что его территория снова выставляется на торги, так как он якобы нарушил порядок эксплуатации территории.
Мужчина обратился в администрацию, на что ему сообщили, что торги состоятся, и он действительно совершил правонарушение в отношении надела. Анатолий Семенович обратился к юристу и на следующий день подал иск с требованием признать будущие торги незаконными. Через несколько недель суд вынес решение в пользу Анатолия Семеновича.