Свой дом на своей земле: как строить, не нарушая законов

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Свой дом на своей земле: как строить, не нарушая законов». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

По большому счету, если земля не предусматривает ВРИ (вида разрешенного использования) из пунктов выше – 2.1 и 1.5, то необходимо дополнительное уточнение ситуации с юристом. Наше законодательство – живая система, которая время от времени меняется. Например, есть такой ВРИ, как «Личное подсобное хозяйство». Несколько лет назад он был очень распространен, теперь используется гораздо реже. Сейчас, если этот ВРИ используется на землях населенного пункта (код 2.2), то на таком участке можно строить жилой дом. Если же личное подсобное хозяйство находится на землях сельхозназначения, то это уже код 1.16 и строительство капитальных зданий на нем запрещено, ваш дом может привлечь внимание проверяющих органов и оказаться «вне закона».

Часто люди приобретают такие участки по незнанию, или их нарочно обманывают продавцы, которые обещают, что на земле под ЛПХ (личное подсобное хозяйство) можно строить. Зонирование и виды разрешенного использования определяет градостроительный регламент. Обычно этот документ пересматривается раз в несколько лет на уровне муниципалитета.

Часто можно услышать мнение, что мол в Америке фермер может делать на своей земле что угодно, и ему ничего за это не будет, а наши фермеры не могут дом для жизни построить. Это не совсем так. Например, если на месте фермерского участка в США вырастет новый высотный жилмассив, у местных властей тоже возникнут вопросы к этому фермеру. Однако в Америке действительно несколько другая культура жизни, благодаря чему там не очень много желающих застраивать собственные фермерские угодья дачными поселками на продажу. Соответственно, и контроль немного другой.

В России на землях с таким видом разрешенного использования как «крестьянско-фермерское хозяйство» тоже можно построить жилой дом, но с определенными параметрами. Жилая застройка на земельном участке не может занимать более 25% от общей площади земли. Причина ограничений проста: многочисленные случаи злоупотребления, особенно в постсоветском периоде. Люди распродавали доставшиеся им по разным причинам бывшие совхозные земли, которые должны были стать крестьянско-фермерскими хозяйствами и имели соответствующую категорию. Чтобы не переводить земли в другую категорию, которая подходила бы под индивидуальное жилищное строительство, люди просто продавали доли на этой земле. Владельцы строили дома, селились на одном участке, а потом гораздо поздней выясняли, что участок попросту нельзя было застраивать жилыми домами.

Нам от Советского Союза и постсоветского хаоса досталось достаточно сложное наследство в виде запутанных земельных отношений, многочисленных махинаций и нарушений с разных сторон. Тем не менее, если следовать букве закона, ситуация с земельными отношениями у нас достаточно логична, в том числе если сравнивать с Америкой и европейскими странами. По большому счету, система сейчас находится в балансе. Да, иногда появляются случаи злоупотреблений, как со стороны властей, так и со стороны граждан, но российское законодательство позволяет решать многие вопросы вполне справедливо и защищает права граждан на собственную землю и частный дом на этой земле. Но для того чтобы законодательство вас защищало, важно самим с уважением относиться к букве закона.

Автор: Екатерина Наумова, основатель проекта «ЕКТА Менеджмент» (девелопмент, инфраструктура), сооснователь юридической компании «ЕкаРус»

В данной статье будет идти речь только об индивидуальном жилом строительстве – о капитальных частных домах не выше трёх этажей и не выше 20 метров. Точные характеристики таких объектов дает Градостроительный кодекс России. Если речь идет о любых других зданиях – вспомогательные постройки, садовые или многоквартирные дома, тут уже используются совсем другие правила.

Итак, с чего начать: с получения выписки из Росреестра. В ней будет указан вид разрешенного использования участка, он определяется в соответствии с зонированием территории по градостроительному плану. Индивидуальные жилые дома можно строить только в следующих случаях:

Если земля отнесена к категории «земли населенного пункта» и в градостроительном регламенте вашего населенного пункта определен вид разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство (код 2.1).
Также возможно строительство здания с характеристиками индивидуального жилого дома не землях сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «Садоводство» (код 1.5).

Раньше существовало два варианта такого назначения – для ведения садоводства и для дачного строительства. Сейчас законодательство привели в единый вид, эти два понятия не разделяются. Такой дом можно либо зарегистрировать по декларации, либо при инвентаризации объекта можно дать ему характеристики индивидуального жилого дома, если к нему подведены все коммуникации, и он соответствует нужным параметрам. Раньше подобные застройки регистрировались только в судебном порядке. Но сейчас систему подкорректировали и зарегистрировать право на жилой садовый дом на землях сельхозназначения, предназначенных для ведения садоводства, можно уже без суда.

Что изменилось в законе о самовольных постройках с 4 августа

Россиянин скрыл на Минской региональной таможне около 80 тыс. евро
Заседание Группы высокого уровня состоится в первой половине апреля — Кубрин
В Беларуси со 2 апреля вводятся новшества по распродажам, акциям и скидкам
Минздрав не исключает экспорт произведенной в Беларуси вакцины
В Жодино женщина оставила два пакета возле научного центра – эвакуировали работников учреждения
Наркотики в автовозах опять обнаружили белорусские таможенники на границе с Украиной и Литвой
Машина жителя Калининграда опрокинулась в Мядельском районе
В деревне Домаши пьяный брат обещал зарубить сестру топором. На него завели уголовное дело
Книгу о природе Березинского биосферного заповедника выпустила «Белорусская энциклопедия»
Специалисты дзержинского энергонадзора рассказали о правилах безопасной рыбалки

Выбор Редакции
Технологии
Туризм и отдых
Происшествия
Общество
Образование
Новости партнеров
Недвижимость
Мультимедиа МЛЫН.BY
Люди
Калейдоскоп
Здоровье
Еда
Диалог с властью
Дела житейские
В мире
Афиша

В первую очередь нормы отступа требуются для защиты прав граждан. Сведения о том, сколько надо отступать от соседских участков, домов, хозяйственных построек содержатся в специальных градостроительных документах. К ним относятся правила и нормы СанПин и СНиП. Также они закреплены положениями принятых законодательных актов касающихся земельного права в Российской Федерации.

Нормы разрабатывались и внедрялись для того, чтобы обезопасить граждан еще в прошлом веке, когда фактически не было так называемой частной собственности. Есть целые своды правил, регламентирующих принципы возведения жилых построек в городской черте, правила касающиеся планировки и застройки участков земли, санитарно-эпидемиологические правила.

Поговорим о том, что такое минимальные отступы. Сейчас их мало кто соблюдает с полной точностью. При желании можно придраться к фактически любому дому, садовому участку или огороду. Например, участки земли, выдаваемые гражданам от администрации обычно имеют размер шесть соток. Конечно на таком скромном участке земли сложно построить нормальный дом, сараи, хозяйственные постройки. И поэтому приходится нарушать границы соседских участков. Если нарушения не серьезные, то тогда соседи вполне мирно живут не конфликтуя друг с другом. Но совсем другое дело, когда дома или хозяйственные постройки располагаются впритык. Это заставляет соседей обращаться в суд и сами судебные тяжбы затягиваются на долгие годы. Нормы отступа позволяют установить границы с высокой точностью и сделать это таким образом, чтобы не нарушались права всех собственников.

Как узаконить дом на земельном участке?

Многих волнует вопрос о том, как выстроить гараж на своем участке и не ущемить права соседей. Гаражи для автомобилей выступают как отдельные постройки, так и здания, которые пристраиваются к жилому дому или коттеджу. Тут надо понимать следующее: если гараж стоит отдельно либо он представляет собой одноэтажное здание, то тогда от соседнего забора надо отступить минимум один метр. Учитывать надо также наклон крыши гаража, чтобы сточная вода не попадала на соседний участок. В ситуации, когда гараж является пристройкой жилого дома оступается от дома три метра, а от гаража один метр.

Можно ли вообще зарегистрировать дом, если до границы участка расстояние меньше трех метров. Как показывает практика Росреестр при оформлении недвижимого имущества фактически не обращает внимание на границы. Но при этом сложнее всего будет обстоять дело после того, как завершится дачная амнистия. После нее надо будет обращаться в органы местной администрации и получать уведомление о том, что градостроительные нормы были соблюдены и поэтому о доступных по закону расстояниях от построек до соседских заборах надо позаботиться заранее.

Самовольной считается постройка, возведённая без специального разрешения. Например, если земельный участок, на котором стоит дом, получен человеком незаконно или не подходит для постройки определенных объектов недвижимости.

К таким вариантам относится создание частного жилого строения на участке для проведения сельскохозяйственной деятельности. Самовольные постройки не считаются собственностью человека, но узаконить построенный на участке дом можно двумя способами:

через суд в собственность перевести;
простыми действиями с помощью норм закона № 93. в основном владелец постройки не раздумывает о ее легализации. Но до процесса узаконивания строения гражданин не считается его полноценным собственником. Проще говоря, он не сможет продать дом, отдать его, завещать, оставить для закрытия кредита, прописаться по этому адресу.

Помимо этого, государство имеет право потребовать передачи незаконно построенного дома в собственность муниципалитета или попросить убрать постройку. Именно поэтому юристы советуют узаконить дом, построенный без получения специального разрешения. Намного быстрее процесс проходит, если у человека есть права на участок, на котором построен дом.

Многие застройщики и частные лица считают, что получение разрешения на строительство — второстепенный вопрос, который не заслуживает особого внимания. Они уверены, что после возведения объекта вопрос оформления проходит проще и быстрее. Но в реальности все наоборот. За нарушение требований законодательства ожидается штраф, снос объекта или его передача иному лицу.

Перед тем как построить дом без разрешения на строительство, важно подумать о последствиях. Если здание нельзя построить без одобрения государственных (местных) властей, лучше собрать требуемый пакет бумаг, получить разрешительный документ, а уже после приступать к работе.

В 2020 году на нарушителей возлагается следующая ответственность за самострой:

Начисление налога за 3 последних года. Дополнительно к полученной сумме прибавляется 20-процентный штраф от невыплаченной суммы.
Начисление двойного налога за весь период, в который объект не был поставлен на учет (если с момента покупки ЗУ прошло больше 10 лет).
Решение судебного органа о демонтаже объекта (ст. 222 ГК РФ).

В прежние годы снос самостроев был редким явлением. В 2020 году правительство плотно взялось за решение проблемы, и запустило программу массового демонтажа проблемного жилья. На этом фоне вероятность сноса объектов, построенных без разрешения на строительство, возросла.

Смотрите также: Документы для получения разрешения на строительство — нормы и правила

Этот факт подтверждается активным сносом торговых павильонов, построенных без одобрения государственных (местных) органов власти. Такие события взбудоражили людей и заставляют их суетиться в вопросе легализации постройки. Они обращаются к юристам с вопросом, как узаконить дом без разрешения на строительство, собирают необходимые бумаги и действуют через суд (если требуется). Чем быстрее человек решает бюрократические вопросы, тем меньше проблем его ожидает в будущем.

При наличии прав собственности на землю, остается лишь узаконить построенный объект на нем. Закон дарит возможность сделать это оперативно по «дачной амнистии», действие которой будет активно до 2020 года.

Каждый гражданин России имеет право на простую регистрацию самовольно возведенных строений в отношении тех, что расположены на участках для определенных задач: под ИЖС, сады, огороды, ведение домашнего хозяйства.

Дачная амнистия касается огромного количества наделов и самовольных строений, возведенных на них. Это не только дачи, но и жилые постройки, бани, гаражи, бараки.

Зарегистрированные юридическим способом самовольные строения становятся объектами недвижимости, которыми владелец сможет распоряжаться по-разному: выставить на продажу, выделить доли, отдать, завещать и так далее.

Регистрация права на строение жилого типа, которая находится на земельном участке с разрешенным применением под ИЖС или личное домашнее хозяйство, заключается в представлении списка документации в организацию Росреестра лично или почте.

Перечень документации:

паспорт гражданина (с копией),
доверенность, осмотренная нотариусом, если владелец осуществляет все через представителя,
документ, подтверждающий право человека на землю (если процесс оформления участка пройден, и сведения о нем хранятся в ЕГРН, то приносить нет необходимости),
кадастровый паспорт на постройку,
документация об оплате пошлины.

ВНИМАНИЕ! Не забывайте, что при упрощенной регистрации – «дачной амнистии» — не требуется приносить разрешение на стройку и ввод здания и в эксплуатацию.

Земельный участок: что на нём можно строить

Дальнейший порядок действий зависит от конкретных обстоятельств застройки и типа объекта. Для построек с нежилыми помещениями, возведенными на территории садоводческого товарищества, алгоритм действий следующий:

Заказ техплана через кадастровую службу. Подготовка технического плана инженером – платная процедура, требующая затрат.
Оплата пошлины за регистрацию собственности (можно воспользоваться терминалом МФЦ или любым другим банкоматом).
Подача заявления на регистрацию права собственности через сотрудника МФЦ. К заявлению прикладывают подготовленный техплан.
В течение ближайшей пары недель рассматривается вопрос о допустимости регистрации и далее заявителю выдают подтверждающий право собственности документ.

Где и как получить кадастровый паспорт земельного участка?

Если появились сомнения в соблюдении правил строительства или есть нарекания к проводимой процедуре, Росреестр вправе отказать в регистрации. Тогда собственник решает проблему через суд.

Если объект недвижимости – постройка на собственном участке ИЖС или ЛПХ (личное подсобное хозяйство), чтобы получить техплан, кадастровый инженер должен получить от владельца согласованное разрешение на постройку.

Так как незаконных построек в Москве и области (например, дачных домов) довольно много, рекомендуется следить за тем, чтобы в процессе строительства неукоснительно соблюдались нормативы и требования по закону. Иначе не избежать негативных последствий вплоть до полной потери недвижимости.

Обращению в суд всегда предшествует попытка легализации в административном порядке. Обойти досудебный порядок согласования постройки невозможно. Только получив отказ на любом из этапов легализации человек получает право на рассмотрение дела в суде.

Исковое заявление о признании права на собственность составляется согласно общих норм ГПК РФ.

Скачайте Иск о признании права собственности на самовольную постройку. Образец (22,1 KiB, 5 428 hits)

Исковое заявление о признании права собственности на объект недвижимости. Бланк (21,4 KiB, 3 170 hits)

Основные требования к иску:

Указание, на каких основаниях гражданин возвел постройку на рассматриваемом участке земли (частная собственность или долгосрочная аренда). В подтверждение слов ссылаются на прилагаемую копию документа – выписку ЕГРН, дополненную кадастровым планом.
Описание вида объекта недвижимости, установленного в техплане.
В тексте искового заявления указывают лицо, построившее объект и время строительства (если работы велись подрядчиками – прилагают копию договора с ними, если строительство велось своими силами – чеки, квитанции о покупке материалов).
Так как обращению в суд предшествует отказ в согласовании, указывают, кто именно отклонил просьбу в выдаче разрешения (прилагают копию отказного письма) и приводят обоснования, вынудившие отказать.

В силу того, что предыдущее согласование проводилось с муниципальными структурами, ответчиком по иску указывают именно его.

Инструкция по оформлению дома в собственность: пошаговое описание

После подготовки иска предстоит вычислить, сколько стоит оплата пошлины за рассмотрение дела в суде. Не установлено единой суммы пошлины, так как она рассчитывается по стоимости неузаконенного объекта. Чтобы правильно рассчитать сумму, обращаются за экспертным заключением к оценщикам недвижимости.

Как свидетельствует судебная практика, результат рассмотрения дела полностью зависит от аргументации исковых требований со ссылками на законодательство и прилагаемой документации.

Скачайте и ознакомьтесь: Перечень позиций высших судов к ст. 222 ГК РФ «Самовольная постройка» (72,6 KiB, 3 765 hits)

Подготовленный пакет бумаг для суда включает:

копии заявления и приложений, подготовленные для сторон процесса;
оценочное заключение, на основании которого рассчитывалась государственная пошлина;
бумаги, свидетельствующие о принадлежности земли конкретному собственнику;
техплан, иное документальное подтверждение о наличии самостроя на участке;
справки, свидетельствующие об отсутствии нарушений СНиПов и угроз жизни и здоровью окружающих;
документ, подтверждающий факт того, что возведение объекта не вызвало ущемления прав других граждан;
бумаги о предварительной работе по согласованию и ответах из муниципальных органов (с согласованием или отказом);
оплаченная квитанция госпошлины.

Место подачи иска выбирают, исходя из общих правил:

в регионе расположения спорного объекта;
в мировом суде при стоимости имущества менее 50 тысяч рублей;
в районном суде при превышении стоимости объекта 50 тысяч рублей.

После заслушивания сторон, их позиции и доводов, судья выносит решение. При положительном вердикте собственник вместе со вступившим в силу постановлением обращается в МФЦ или напрямую в отделение Росреестра для регистрации собственности.

При регистрации прилагают новый пакет документации:

заявление с просьбой зарегистрировать объект собственности;
квитанцию об оплате регистрационной пошлины;
паспорт заявителя;
судебное решение, в котором указано, что оно вступило в силу;
техпаспорт объекта легализации.

Если обрести право на владение домом в упрощённом порядке не вышло, вам придется обратиться в суд.
Официальное заявление, составленное письменно, должно отдаваться непосредственно собственникам земли.
Если заинтересованный гражданин не имеет прав на землю, добиться в суде решения в свою пользу, будет очень сложно. Какие документы нужны для узаконивания, это довольно важный вопрос. Официальное заявление должно поступить в суд вместе с документацией, перечисленной ниже:

технический паспорт на постройку, заверенный в БТИ;
паспортом заявителя;
права на участок;
выписка из Российского реестра, подтверждающая отсутствие прав иных лиц на дом;
документы, которые могут удостоверить факт выполнения строительства и отражающие понесённые гражданином финансовые траты на стройку;
заключение пожарной службы, технического и санитарного работника о фактическом состоянии строения.

Осуществление строительной и технической экспертизы поможет доказать, что постройка возведена без нарушений основных жилых норм. Во время проверки дела, заключение мастера будет жирным плюсом в пользу заявителя.

Еще необходимо отметить важное ограничение: на земельном участке с одним кадастровым номером можно построить только один жилой дом. Однако, помимо него, на той же земле могут располагаться баня, гараж, сарай и пр. Если же вы хотите построить второй дом, земельный участок необходимо разделить. При этом противопожарные и иные ограничения (о них ниже) должны соблюдаться в той же мере, как если бы оба участка принадлежали разным собственникам.

В течение 7 рабочих дней со дня поступления запроса уполномоченный орган проводит проверку указанных сведений и направляет уведомление о соответствии и допустимости размещения объекта либо о несоответствии и (или) недопустимости размещения объекта. Здесь полезно знать, что в случае положительного решения, то есть получения уведомления о соответствии, можно сразу приступать к строительству. При этом помните, что срок действия этого документа — 10 лет. Кстати, если после направления уведомления о планируемом строительстве вы хотите изменить параметры объекта, необходимо проходить данную процедуру заново.

Обращаем внимание, что до 1 марта 2024 г. зарегистрировать право собственности на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения садоводства, возможно лишь на основании технического плана (если право на земельный участок не зарегистрировано, потребуется еще правоустанавливающий документ на земельный участок). Таким образом, уведомления о планируемом строительстве и об окончании строительства не потребуются.

3нaниe вaшeгo бюджeтa имeeт вaжнoe знaчeниe. Цeны нa нoвыe дoмa мoгyт кoлeбaтьcя oт 80 дo 200 дoллapoв зa квaдpaтный фyт. Нe знaя, cкoлькo вы мoжeтe пoтpaтить, пoчти нeвoзмoжнo peшить, кaкoй paзмep дoмa вы мoжeтe пocтpoить и гдe, или кaкиe кoнcтpyктивныe ocoбeннocти мoгyт быть включeны.

Чтo нyжнo yчecть в вaшeм бюджeтe:

Cтoимocть зeмли
Mecтныe cбopы и нaлoги
Пpoeктныe и инжeнepныe cбopы
Cтpoитeльcтвo дoмa
Лaндшaфтныe pacxoды
Bнyтpeнняя oтдeлкa и oтдeлкa
+ нeпpeдвидeнный бюджeт

Пoлyчeниe кpeдитa. Cкopee вceгo, вaм пoтpeбyeтcя взять кpeдит.

Кaк нaчaть cтpoить дoм, кaк yлoжитьcя в cpoк? Ocoбeннocти cтpoитeльcтвa чacтныx дoмoв нyжнo yчитывaть eщё нa этaпe пpoeктиpoвки. Кaждый xoчeт, чтoбы иx дoм был зaкoнчeн кaк мoжнo cкopee. У вac, вepoятнo, ecть oбщaя дaтa, к кoтopoй вы xoтитe зaвepшить cвoй пpoeкт. Нo ecть ли чтo-тo кoнкpeтнoe, чтo вы дoлжны yчитывaть пpи oпpeдeлeнии тoгo, кoгдa нyжнo нaчинaть и зaкaнчивaть?

Cooбpaжeния:

Пo дopoгe ecть нoвый peбeнoк?
Кoгдa зaкaнчивaeтcя вaш тeкyщий дoм или зaкaнчивaeтcя apeндa?
Bлияeт ли yчeбный гoд вaшиx дeтeй нa пepeeзд?

Moгyт ли ceзoны в вaшeм paйoнe вызвaть кaкиe-либo нeyдaчи? Нaпpимep, ecли вы живeтe в дoждливoм или cнeжнoм климaтe, этo нe вызoвeт cepьeзныx нeyдaч, нo этo cлeдyeт yчитывaть пpи ycтaнoвкe дaты нaчaлa, ecли y вac cтpoгий cpoк.

Bыбop yчacткa и пoдгoтoвкa мecтa этo пepвыe этaпы cтpoитeльcтвa дoмa. Гдe вы cтpoитe, пoчти тaк жe вaжнo, кaк и кaк . И мecтoпoлoжeниe вaшeгo дoмa бyдeт влиять нa тo, чтo вы xoтитe и мoжeтe cдeлaть c дoмoм, кoнcтpyктивнo и эcтeтичecки.

«Пepвым шaгoм к paзpaбoткe индивидyaльнoгo дoмa являeтcя мecтoпoлoжeниe. Bce нaчинaeтcя c нeдвижимocти: ee opиeнтaция, нaличиe coлнцa, peльeф мecтнocти, пpиpoдныe ocoбeннocти нa yчacткe.Bce этo пoдcкaзки, кaк вылeпить бoльшoй дoм из лaндшaфтa », — Билл Кayфмaн из WESKetch Architecture.

C чeгo нaчaть cтpoитeльcтвo дoмa. Пpи paccмoтpeнии cвoйcтв yчитывaйтe cлeдyющee:

Paзмep лoтa
Близocть coceдeй
Уклoн / poвнocть зeмли
Нaпpaвлeниe лицa cюжeтa (гдe бyдeт coлнцe?)
Пpиpoднaя cpeдa (лec, пoлe, вoдa и т. Д.)
Дepeвья (Пoмнитe — выcoкиe cтapыe дepeвья нeльзя пpocтo пocaдить)
Cтиль дpyгиx дoмoв пo coceдcтвy (ecли пpимeнимo)
Дocтyп к pecypcaм (Baм пoнaдoбитcя кoлoдeц? Ceптик? Нoвoe питaниe, тeлeфoн или кaбeльнoe пoдключeниe?)
Имeть пpeдcтaвлeниe пpoтив кoнфидeнциaльнocти

Пoгoвopитe c пpoфeccиoнaлoм, oн пoдcкaжeт кaк cocтaвить плaн cтpoитeльcтвa дoмa ! Xoтя этo и нe oбязaтeльнo, ecли тaкoй cпeциaлиcт, кaк apxитeктop или пoдpядчик, ocмoтpит интepecyющee вac имyщecтвo, мoжeт cнизить вaши гoлoвныe бoли, гapaнтиpyя, чтo вы cмoжeтe дeлaть тo, чтo xoтитe, нa этoм yчacткe зeмли.

«B нeкoтopыx cлyчaяx apxитeктop мoжeт пoмoчь вaм нaйти yчacтoк пoд тoт дoм, кoтopый вы xoтитe. Oни мoгyт paccкaзaть вaм o пpeимyщecтвax и нeдocтaткax caйтa. Дoмoвлaдeлeц мoжeт нe имeть вoзмoжнocти взглянyть нa нeдвижимocть и пoнять, чтo кaкoй-тo ee acпeкт зaпpeщaeт кaкoй-либo acпeкт дизaйнa и cтpoитeльcтвa. Moжeт быть пoлeзнo пpoвecти aнaлиз yчacткa c apxитeктopoм, пpeждe чeм кyпить зeмлю ». — Дyглac Джopдж, мeнeджep пo cтpoитeльcтвy и дoмoвлaдeлeц / пoдpядчик пo индивидyaльнoмy зaкaзy

Чтo нyжнo знaть пpи cтpoитeльcтвe чacтнoгo дoмa? C чeгo нaчaть cтpoить дoм, кoгдa нa pyкax ecть тoлькo плaн? Oдним из пepвыx шaгoв пpи пpoeктиpoвaнии индивидyaльнoгo дoмa являeтcя выяcнeниe тoгo, cкoлькo мecтa вaм нyжнo для paбoты. Peшeниe o тoм, нacкoлькo бoльшим дoлжeн быть вaш дoм, oпpeдeляeтcя pядoм фaктopoв.

Bo-пepвыx, выяcнитe, ecть ли кaкиe-либo oгpaничeния пo выcoтe и / или квaдpaтным мeтpaм вaшeгo дoмa . Oни мoгyт ocнoвывaтьcя нa oгpaничeнияx зoниpoвaния, пocтaнoвлeнияx o coceдcтвe или, вoзмoжнo, paзмepe и плaниpoвкe вaшeгo yчacткa.
Cкoлькo иcтopий вы xoтитe? Bы ищeтe oднoэтaжный дoм? Двa? Tpи или бoльшe? Paздeлeнный ypoвeнь? Bы xoтитe пoдвaл? Нa этoм этaпe пoдyмaйтe, нe cтaнeт ли лecтницa пpoблeмoй для вac или для члeнoв вaшeй ceмьи.
Нaкoнeц, пoдyмaйтe o paзмepax кoмнaт. Peшeниe, кaкиe кoмнaты вы xoтитe, cыгpaeт oгpoмнyю poль в oпpeдeлeнии paзмepa (и плaниpoвки) вaшeгo дoмa. Для нaчaлa paccмoтpим cлeдyющee:
- Cкoлькo cпaлeн и вaнныx кoмнaт вaм нyжнo?
- Кaкoe из cлeдyющиx мecт вaм нyжнo / нyжнo?
- Фopмaльныe и / или нeфopмaльныe жилыe пoмeщeния
- Дoмaшний oфиc
- гpязeлeчeния
- Eдa нa кyxнe
- Фopмaльнaя cтoлoвaя
- Дeтcкaя игpoвaя кoмнaтa
- Meдиa кoмнaтa
- Cпeциaльнaя пpaчeчнaя
- Дoмaшний cпopтзaл
- Гapaж (ecли тaк, зa cкoлькo мaшин?)
- Пoдвaл и / или чepдaк
- Люкc в зaкoнe
- мacтepcкaя

Этапы строительства частного дома

Ecть ли y вac кaкиe-либo paзвлeкaтeльныe мepoпpиятия, чтoбы пpинять вo внимaниe? Этo дoм нa зaкaз — тaк чтo вы мoжeтe coздaть eгo для cвoeгo oбpaзa жизни! Ecли вы зaядлый вeлocипeдиcт, вaм пoнaдoбитcя мecтo для xpaнeния вeлocипeдoв. Ecли вы мyзыкaнт, вoзмoжнo, звyкoизoлиpoвaнныe cтyдии. Ecли вы xyдoжник, вы мoжeтe coздaть coбcтвeннoe cтyдийнoe пpocтpaнcтвo. Или, ecли вы плoтник, вы мoжeтe coздaть идeaльнyю мacтepcкyю. Бyдь вы cepфep, лыжник или apтиcт, вы мoжeтe cдeлaть cвoй дoмaшний тpyд для ceбя.

«B мoиx cтapыx дoмax мнe пpиxoдилocь дeлaть мacтepcкyю из cyщecтвyющeгo пpocтpaнcтвa — capaй или yгoл гapaжa или пoдвaлa. 3дecь я пocтpoил cвoй идeaльный дepeвooбpaбaтывaющий цex в дизaйнe ». — Дyглac Джopдж, мeнeджep пo cтpoитeльcтвy и дoмoвлaдeльцaм нa зaкaз

Дpyгиe вeщи для paccмoтpeния:

Baм нyжнo мecтo для пoкaзa иcкyccтвa?
Bы xoтитe xpaнить книги? Bы xoтитe мecтo нa cтeнe для книжныx шкaфoв или вcтpoeнныx?
Tы мyзыкaнт? Paccмoтpим oтдeльнoe пpocтpaнcтвo для игpы, кoтopoe мoжeт изoлиpoвaть звyк.

Xoтитe oткpытyю плaниpoвкy интepьepa? Или oтдeльныe мecтa?
Xoтитe ли вы paздeлить фopмaльныe и нeфopмaльныe зoны дoмa (нaпpимep, oбщecтвeнныe и чacтныe)?
Для мнoгoэтaжныx дoмoв: чтo нyжнo нa пepвoм этaжe? Чтo вы xoтитe нa втopoм (или бoлee выcoкoм) этaжe?
Cкoлькo вxoдoв вы xoтитe? Bы xoтитe чacтнyю зaпиcь? Кaкиe-нибyдь кoмнaты, в кoтopыx вы xoтитe имeть двepь нa yлицy?
Кaк вы xoтитe, чтoбы внyтpeннee и нapyжнoe пpocтpaнcтвo вaшeгo дoмa взaимoдeйcтвoвaлo? Дoлжны ли oни пepeтeкaть дpyг в дpyгa или быть coвepшeннo paздeльными?

Кaкиe кoмнaты / пpocтpaнcтвa вы xoтитe pядoм дpyг c дpyгoм? Moжeт быть, вы xoтитe, чтoбы дeтcкaя игpoвaя кoмнaтa нaxoдилacь в пpeдeлax cлышимocти oт кyxни. Или имeeт cмыcл имeть пpaчeчнyю pядoм co cпaльнями?
Ecть ли кaкиe-либo oблacти дoмa, кoтopыe вы xoтитe бoльшe чacтныx / oтдeльныx? Moжeт быть, глaвнaя cпaльня дoлжнa быть oтдeлeнa oт дpyгиx cпaлeн или нa дpyгoм этaжe? Дoлжeн ли вaш oфиc или мacтepcкaя xyдoжникa нaxoдитьcя в тиxoм yгoлкe?
Ecли вы coздaeтe нaбop cвeкpoви, xoтитe ли вы, чтoбы oн был oтдeльным или интeгpиpoвaнным c ocтaльнoй чacтью дoмa?

Если с землей все в порядке и есть желание построить дом, то необходимо обратиться в орган местного самоуправления с уведомлением. В случае с садоводческими товариществами это может быть администрация конкретного района или муниципального образования, на землях которого это самое товарищество находится. Туда можно явиться лично, отправить уведомление через портал госуслуг, послать по почте с уведомлением о вручении или обратиться в МФЦ.

При подаче уведомления к нему необходимо будет приложить:

— документы на земельный участок в случае, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН);

— доверенность, если уведомление подает доверенное лицо;

— сведения о регистрации, если застройщик иностранный гражданин;

— описание внешнего вида дома.

Дом на личном участке: строим по закону

Местные власти в течение семи дней будут проверять, соответствуют ли заявление допустимым параметрам капитального строительства в конкретной местности. Если они разрешат строительство или реконструкцию, то у дачника будет 10 лет, чтобы реализовать задуманное. Если он получит отказ, придется вносить изменения в строительный план с учетом замечаний, указанных в решении администрации.

После завершения строительства нужно подать уведомление об окончании строительства и приложить к нему технический план садового дома. Администрация снова в течение недели проведет проверку и выдаст уведомление о соответствии построенного или реконструированного дома требованиям законодательства. Также администрация самостоятельно направит документы в Росреестр для регистрации собственности. Так что самому владельцу ничего делать уже не надо. Однако если орган местного самоуправления по каким-либо причинам не сможет в установленный срок направить заявление в Росреестр, то гражданин может сделать это самостоятельно. Если дачник нарушил строительные нормы, то его заставят переделать или даже снести возведенное сооружение.

В доме должно быть не больше трех этажей, его высота не должна превышать 20 метров, и он не должен быть разделен на отдельные объекты недвижимости — квартиры. Столь подробные критерии нужны были для того, чтобы исключить строительство многоквартирных домов и таунхаусов на садовых землях: такие случаи очень часто встречались в последние годы во многих регионах.

Многие считают, что правильное строительство дома начинается с закладки фундамента, но это не так. Опытные строители вначале уделяют время подготовительным работам — проводят геологический анализ и изучают состав почвы, проектируют тип постройки и прочее.

Важно не попасть впросак при выборе типа фундамента — это зависит от рельефа участка, который может быть сухим, сырым или мокрым. Первые отличаются наличием возвышенностей и холмов, вторые — наличием невысоких холмов и небольших заболоченных котловин. Признаки мокрого участка — низины, заболоченные места. При работе с каждым типом рельефа нужно учитывать разные источники влаги: например, на сухом участке это только осадки, а на мокром, помимо дождей, есть почвенные и грунтовые воды. Затраты на строительство будут различаться.

Неудачный рельеф станет причиной незапланированных земляных работ. Поэтому еще перед проектированием желательно привлечь организацию, которая поведет топогеологическую экспертизу.

При наличии/выявлении (в результате геологических изысканий) сейсмоопасной зоны или иных геологических процессов, создающих риски для эксплуатации объектов застройки, в проект дома закладываются инженерно-защитные мероприятия в соответствии со сводами правил:

«СП 116.13330.2012. Инженерная защита территорий, зданий и сооружений от опасных геологических процессов. Основные положения. Актуализированная редакция СНиП 22-02-2003»;
«СП 21.13330.2012. Здания и сооружения на подрабатываемых территориях и просадочных грунтах. Актуализированная редакция СНиП 2.01.09-91» с Изменением №1;
«СП 14.13330.2018. Строительство в сейсмических районах. Актуализированная редакция СНиП II-7-81*».

Это могут быть противооползневые и противообвальные, противоселевые, противолавинные или противокарстовые берегозащитные сооружения, а также меры по защите от подтопления и затопления, морозного пучения грунтов и наледеобразования, термокарста.

При проектировании, расчете, возведении, реконструкции, изготовлении и эксплуатации строительных объектов важно соблюдать межгосударственные стандарты:

«ГОСТ 27751-2014. Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения»;
«ГОСТ 31937-2011. Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния»;
«ГОСТ 30494-2011. Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещениях».

К сожалению, даже после досконального изучения теоретической базы по строительству, многие начинающие строители все равно допускают досадные ошибки при возведении дома.

Все о строительстве дома на своем участке

Для того, чтобы суд встал на сторону собственника, ему необходимо доказать, что построенный им на своем участке объект недвижимости не несет угрозы жизни и здоровью людей, и никоим образом не нарушает законные интересы остальных владельцев (соседей), а кроме того не ущемляет права третьих лиц.

При обращении в суд важно грамотно составить исковое заявление. В нем следует обозначить свои права на земельный участок, а также детально описать процесс строительства объекта, признанного самостроем.

Совет: Учитывайте, что суд разделяет ответственность собственников и застройщиков. Если дом, признанный самовольной постройкой, строил не собственник участка, а привлеченный застройщик, обязательно укажите это в исковом заявлении. Таким образом вы усилите свою позицию (что могли не знать о нарушениях) и повысите шансы, что суд встанет на вашу сторону.

Вся представленная в данной статье информация изложена с целью ознакомления для тех, кто собирается построить или купить загородный дом. Мы не рекомендуем начинать строительство, нарушая закон, без необходимых разрешений и соответствующих документов.

Но, в случае, если так вышло, что дом уже построен и получен отказ в его оформлении – не следует впадать в панику — разумнее доверить решение вопроса опытным адвокатам.

Рекомендуется обращаться к специалистам, имеющим многолетний опыт узаконивания построек, которые смогут решить данную проблему, используя имеющиеся знания, связи и экспертизу ведения подобных дел. Ведь, как уже было сказано выше, – любую проблему можно решить в свою пользу.

Различают капитальные и некапитальные строения. Первые подлежат обязательной регистрации, а вторые нет. Капитальные постройки представлены объектами, которые имеют фундамент. Их нельзя переместить без ущерба конструкции.

До 4 августа 2018 года можно было построить гараж, садовый домик, пристройку и прочие некапитальные объекты без разрешения на строительство. Новые правила обязали регистрировать частные дома на участках под ИЖС – теперь вместо разрешения действует уведомительный порядок – в силу ст. 51.1 ГрК РФ.

Застройщик оформляет проект, технические документы и заявление. Их рассматривают в архитектурном отделе при администрации и дают «добро» на строительство дома.

Это касается многоэтажных домов, капитальных гаражей, объектов для предпринимательской деятельности и прочих сооружений.

Если строение не имеет фундамента, а представлено легкой и разборной конструкцией – разрешений и уведомлений не требуется.

Подробнее в статье «Можно ли сделать пристрой к дому без разрешения на строительство?»

Налоговые службы проводят регулярные рейды по садовым участкам. Цель таких рейдов – выявить незаконные постройки и привлечь нарушителей к ответственности. Сейчас активно внедряют аэрофотосъемку территорий СНТ. Квадрокоптеры летают по воздуху и обнаруживают объекты даже за самым высоким забором.

Пример:

Иванов и Петров – соседи по садовому участку. Оба оформили землю под ИЖС, оба живут в построенных жилых домах. Иванов имеет автомобиль и ему нужен гараж. Он нанимает бригаду строителей, оформляет проект и готовится к стройке. Учитывая, что гараж будет капитальным – Иванову нужно уведомить администрацию о строительстве.

Затем нужно поставить гараж на кадастровый учет и зарегистрировать на него право собственности + уплачивать налог на недвижимость. В противном случае – штраф или снос постройки. Петрову гараж не нужен – ему нужен уличный туалет и небольшой сарайчик под инвентарь. Оба строения без фундамента. Право собственности на них оформлять не нужно. Строительство также не требует уведомления властей.

За отсутствие регистрации туалета и сарая Петрову не грозят никакие санкции.

Рекомендуем почитать «Как узаконить самовольную реконструкцию жилого дома?»

Незаконно возведенная постройка считается самостроем. Квалифицировать объект как «самоволку» можно в соответствии с Гражданским кодексом.

Закон четко выделяет следующие признаки самостроя:

застройка на земле не под строительство (например, участок за городом под огородничество);
строительство на чужом земельном участке;
отсутствует оформление разрешений/уведомлений;
нарушены требования СНИП и прочие нормы.

Совокупность таких признаков дает основания признать строение – самостроем. Застройщику, который его возвел, угрожают юридические санкции.

Чем грозит возведение самостроя:

Административная ответственность – применяется в силу п. 2 ст. 222 ГК РФ. Инициатор застройки не имеет право распоряжаться объектом: продать, подарить, обменять, заложить, сдать в аренду и прочее. Самовольные постройки подлежат сносу или приведению в благопристойный вид по всем параметрам. Затраты на снос ложатся на нарушителя. Вместе с тем владельцу грозит административный штраф в рамках КоАП РФ.
Уголовная ответственность – в силу ст. 159 УК РФ «Мошенничество». Наказанием является штраф, арест, обязательные или принудительные работы, вплоть до тюремного заключения. Однако деяния нужно доказать. Обычно наказывают предпринимателей, которые строят на ИЖС объекты под ведение бизнеса, но не регистрируют их в Росреестре.

Чаще всего встречаются административные санкции – и ярким примером является штраф от Налоговой.

Владельцу, который возвел на земельном участке в собственности объект самостроя, грозит наказание в соответствии с п. 1 ст. 9.5. КоАП РФ:

Отсутствие разрешения/уведомления о строительстве капитальных объектов, когда такие разрешения нужны по закону, наказывается:

для физических лиц (граждан) – штраф от 2 000 до 5 000 рублей;
для должностных лиц – от 20 000 до 50 000 рублей;
на незаконных предпринимателей – аналогично штрафу для должностных лиц, либо приостановление деятельности на срок до 3 месяцев;
для юридических лиц (компаний) – от полумиллиона до 1 млн рублей, либо приостановление деятельности на аналогичный для незаконных предпринимателей срок.

Несоблюдение сроков уведомления администрации о начале и завершении строительных работ на участке, наказывается:

для граждан – от 500 рублей до 1 000 рублей;
для представителей власти – от 10 000 до 30 000 рублей;
для незаконных предпринимателей – от 10 000 до 40 000 рублей;
для компаний – от 100 000 до 300 000 рублей.

Непрерывность работ, когда были составлены акты об устранении недостатков при строительстве, наказывается:

для физических лиц – 2 000 до 5 000 рублей;
для должностных лиц – от 10 000 до 30 000 рублей;
для незаконных предпринимателей – штраф от 10 000 до 40 000 рублей, либо приостановление хозяйственной деятельности на срок до 3 месяцев;
для юридических лиц – штраф от 50 000 до 100 000 рублей, либо запрет на коммерческую деятельность на срок до 90 суток.

Нарушение правил по эксплуатации объекта капитального строительства наказывается:

для граждан – от 2 000 рублей до 5 000 рублей;
для представителей власти – от 20 000 до 50 000 рублей;
юридическим лицам – от пятисот тысяч до 1 млн рублей.

Подробнее о последствиях в статье «Штраф за строительство без разрешения на строительство«.

Вторая разновидность наказаний в РФ за нецелевое использование земельных ресурсов. Если собственник строит дом на участке под огородничество, ему грозит административная ответственность по ст. 40 и ст. 42 Земельного кодекса РФ.

Статья 8.8 КоАП отмечает санкции за подобные нарушения в виде штрафов:

для физических лиц – от 0,5 до 1% кадастровой цены земельного участка (если она определена), но не менее 10 000 рублей;
для должностных лиц – кадастровая ставка поднимается от 1 до 1,5%, а штраф увеличивается до 20 000 рублей;
юридическим лицам грозит штраф до 100 000 рублей, а если определена кадастровая стоимость – от 1,5 до 2%.

Если кадастровая цена не определена, применяются штрафные санкции. Физическим лицам – от 10 до 20 тысяч, представителям власти – от 20 до 50 тысяч, а компаниям – от 100 до 200 тысяч рублей. Неуплата чревата долгами и начислением пени.

Типичная ситуация в России – гражданин затевает стройку на своем участке, но при этом объект мешает его соседям. Или человек открывает торговую точку, но не имеет лицензии и разрешений. Могут ли соседи повлиять на ситуацию, кому и куда жаловаться?

Чтобы защитить свои права, нужно обратиться с жалобой в местную администрацию. Иногда уместно жаловаться напрямую в надзорный орган, например – по охране природопользования. По факту обращения проведут проверку, а нарушение будет установлено.

Также можно подать иск о принудительном сносе самостроя. Дела рассматриваются в городских (районных) судах по месту нахождения объекта.

Если дело имеет уголовный оттенок, например, по ст. 159 УК РФ, жалоба в администрацию не поможет. Соседям нужно подавать заявление в районную прокуратуру или к дознавателю. Если есть состав преступления, заявление оформляют на имя следователя отдела полиции. Адреса ОВД можно посмотреть на карте или на сайте МВД.

Казалось бы, вопрос простой и ответ будет однозначным – сообщить в органы надзора о правонарушениях. Но стоит учесть тот факт, что заявитель может оказаться как пострадавшим от незаконного строительства, так и виновником, поэтому одним решением не обойтись.

Совершенно не важно, что представляет собой постройка: магазин посреди сквера или соседский гараж под окнами дома, если эта постройка каким-либо образом мешает процессу жизнедеятельности, угрожает безопасности и здоровью, нарушает каким-либо образом гражданские права, то можно смело требовать, через уполномоченные органы (муниципалитет, суд), чтобы это сооружение снесли.

Если будет доказано, что постройка действительно является незаконной, тогда ее собственника обяжут ее снести и вернуть территорию в прежнее ее состояние, а также заплатить штраф.

Конечно, обычно процедура расследования, судебные разбирательства и принятие решения может занимать много времени, и все это время незаконная стройка будет причинять серьезные неудобства гражданам.

Тем не менее, действовать в таких ситуациях нужно жестко, так как добровольно ни один хозяин незаконного строения не согласится снести его по своей доброй воле.

Основной причиной массового появления самостроя стало отсутствие полноценной законодательной базы в 90-х годах.

Тогда людям предлагали брать участки и осваивать их по своим нуждам, им обещали, что получить права собственности можно будет уже на готовые сооружения через суд.

На самом же деле, после принятия Градостроительного кодекса, где четко прописываются нормы разрешенного строительства, у граждан, которые ранее построили дома, гаражи и дачи, есть некоторые проблемы с получением права собственности на них.

Если вы собственник такой незаконной постройки, нужно как можно быстрее постараться получить на нее официальные документы, пока она не стала кому-то мешать и вас не «попросили» ее снести как можно быстрее. Тем более, что другие могут получить право собственности на участок, где обосновалась ваша постройка, и тогда будут уже обвинения в незаконном присвоении чужой территории.

Первое, чем следует заняться – это получить право на землю, где осуществилось ранее строительство, а затем узаконить постройку, которая на ней возведена.

Обратите внимание! Если ваше сооружение в действительности никому не мешает, но некоторые соседи инициируют его снос, нужно попробовать урегулировать конфликт мирным путем, и в максимально короткие сроки постараться узаконить уже построенное сооружение.

Градостроительный кодекс РФ (статья 51) указывает на несколько случаев, когда застройщик может не получать разрешение на строительство:

в случае постройки гаража на собственном участке, который не предназначен для ведения предпринимательской деятельности;
возведение построек на участках, предназначенных для дачного или садоводческого хозяйства;
установка сооружений и конструкций, не подпадающих под классификацию капитального строительства (киоск, палатка, навес);
возведение вспомогательных сооружений.

Кроме того, существуют региональные программы, которые разрешают осуществлять определенное строительство без получения на то разрешительной документации.

Какая ответственность предусмотрена за незаконное строительство жилого дома?

Существует два способа узаконить строение – административный и судебный. Причем сразу обращаться в суд нельзя: в первую очередь нужно попытаться узаконить строение в административном порядке. Административный порядок предполагает взаимодействие с местными органами власти, Бюро технической инвентаризации (БТИ) и Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестром). Обращаться в суд гражданин имеет право только после получения отказа.

Итак, для того чтобы получить право собственности на строение в добровольном порядке, необходимо пройти ряд этапов. Прежде всего, потребуется подготовить техническую документацию (для этого нужно обратиться в БТИ). Затем пакет документов вместе с заявлением подается в органы муниципальной власти (как правило, данным вопросом занимаются отдел архитектуры, отдел строительства или градостроительный комитет).

Местные органы власти должны выдать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), разрешение и заключение, в котором будет указано, что строение соответствует всем требованиям. После урегулирования всех вопросов с местными органами власти необходимо снова посетить БТИ для оформления тех. плана.

Следующий этап — обращение в Росреестр (или в МФЦ) для регистрации права собственности. Если все будет сделано правильно, регистрирующий орган поставит объект на учет и предоставит заявителю документы, подтверждающие право собственности на объект.

Сбор документов для легализации постройки и получения права собственности — один из самых сложных этапов, поскольку для узаконивания объектов нужно предоставлять обширный перечень документации. К числу обязательных относятся следующие бумаги:

свидетельство о праве собственности на землю;
паспорт заявителя;
схема участка;
ГПЗУ;
разрешение на строительство;
технический план.

Важно! Легализация самостроя через суд – распространенное явление, поскольку многие граждане сталкиваются с отказом. Получить отказ можно на различных этапах — как при обращении в местные органы власти, так и в Росреестре.

Единственный выход при получении отказа на любом из этапов административной процедуры — обращение в суд (судебная практика свидетельствует, что шанс на получение положительного решения достаточно высок). Для этого к вышеперечисленным документам нужно добавить исковое заявление, квитанцию об оплате пошлины, копию отказа, а также другую документацию, полученную в ходе взаимодействия с различными структурами (БТИ, отделом архитектуры и Росреестром).

Размер пошлины, а также суд, в котором будет рассматриваться заявление (мировой или районный) зависят от стоимости постройки. Чтобы ее узнать — обратитесь в специализированную компанию, которая занимается проведением этой категории исследований и подготовкой заключений.

Если по итогам рассмотрения искового заявления суд примет положительное для заявителя решение, гражданину останется только обратиться в Росреестр или в МФЦ. Регистрация права собственности в таком случае происходит на основании решения суда.