Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как взыскать с застройщика убытки за аренду квартиры в дополнение к неустойке». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Несмотря на кажущуюся простоту норм закона о компенсации убытков дольщика, суды по-разному подходили к их толкованию. Основной вопрос заключался в том, что считать вынужденным наймом квартиры. Ведь если покупатель мог и обойтись без дополнительных расходов на аренду жилья, было бы несправедливо взыскивать их с застройщика.
Особенно сложно определить, были ли связаны эти расходы на найм альтернативного жилья именно с просрочкой застройщика, или же с другими жизненными обстоятельствами истца. Может, он и не планировал проживать во вновь построенной квартире, а собирался сдать ее в аренду? Стоит ли в этом случае вместо взыскания с застройщика убытков за наем жилья потребовать компенсацию неполученных доходов?
Разные суды по-своему отвечали на вопрос о том, как взыскать с застройщика убытки за аренду квартиры. В последнее время несколько дел о взыскании с застройщика расходов на вынужденный наем жилья в период строительства по ДДУ дошли до Верховного суда РФ. Разрешая эти дела, судьи высшей инстанции указали на важные обстоятельства, которые нужно учитывать при рассмотрении подобных дел.
Как взыскать с застройщика убытки за аренду квартиры в дополнение к неустойке
В этом деле участница «долевки» была вынуждена снимать жилье в том городе, где она работала. Суд первой инстанции поддержал ее, указав, что расходы на найм были необходимы. Далее апелляция отменила первое решение.
Однако Верховный суд все-таки защитил права дольщицы. В качестве аргументов в пользу взыскания с застройщика убытков в связи с арендой квартиры, Верховный суд указал: участница долевого строительства зарегистрирована (прописана) в совершенно другом населенном пункте; у нее нет в собственности жилья в городе, где она постоянно работает; она имела все основания рассчитывать на то, что застройщик выполнит свои обязательства и построит жилое помещение в указанный в ДДУ срок.
Эти обстоятельства суд счел достаточным подтверждением того, что расходы на вынужденный наем жилья в период просрочки строительства были вынужденными. Строительная компания должна их компенсировать.
В этом деле по ДДУ передавалась квартира, в которой отсутствовала финишная отделка. Первая инстанция и апелляция посчитали, что в такой квартире было бы нельзя немедленно начать проживание. Истица все равно вынуждена была бы снимать другое жилье хотя бы на период ремонта. Поэтому несправедливо было бы взыскать ее расходы со строительной компании. Руководствуясь этим, суды отказали во взыскании убытков за аренду квартиры.
Верховный суд косвенно согласился, что передача квартиры без отделки имеет значение для исхода дела. Но безусловным основанием для отказа во взыскании это не является. Суды должны определить, когда передаваемое по ДДУ жилье станет пригодным для проживания. Чтобы установить это и определить размер убытков на аренду квартиры, дело было направлено на новое рассмотрение.
Для того, чтобы иметь возможность легально сдавать квартиру в аренду, арендодатель должен быть ее собственником. Поэтому суд может проверить, действительно ли договор аренды временного жилья на период просрочки заключен с его собственником (Апелляционное определение Верховного суда Республики Саха (Якутия) от 27 января 2016 года № 33-409/2016).
В подтверждение права собственности арендодателя на квартиру дольщик может предоставить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) в отношении данной квартиры. Такую выписку может заказать любой человек, даже не являющийся собственником.
Однако не все суды считают, что участник долевого строительства должен по своей инициативе предоставлять доказательства.
В одном из дел застройщик сослался на то, что дольщик не предоставил подтверждение собственности арендодателя на арендованную квартиру. Однако суд посчитал, что дольщик и не был обязан это делать. По общему правилу гражданского процесса, каждая сторона обосновывает свою позицию самостоятельно. Поэтому, если застройщик полагал, что договор аренды заключен неправильно, он должен был самостоятельно в этом убедиться и предоставить суду доказательство – выписку из ЕГРН. Застройщик этого не сделал, и проиграл дело (Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 22 августа 2012 года № 33-5444).
Логика судов здесь такая же, как и в случае с регистрацией. Другое помещение в собственности по умолчанию означает, что аренда не является суровой необходимостью для участника долевого строительства (Апелляционное определение Новосибирского областного суда по делу 33-2150/2012 от 5 апреля 2012 года).
В подтверждение отсутствия другого жилья дольщик может предоставить выписку из ЕГРН о принадлежащих ему объектах недвижимости.
Если же другое жилье имеется, нужно будет дополнительно обосновать, почему дольщик не может в нем проживать и нуждается в аренде другого помещения (Определение Астраханского областного суда по делу 33-654/2012 от 21.03.2012). Также…
По ДДУ обычно тоже передается квартира без мебели. Поэтому тот факт, что дольщик арендует квартиру без мебели может быть дополнительным аргументом в его пользу. По мнению некоторых судов это означает, что дольщик не пытается необоснованно нажиться за счет застройщика. Однако большая часть судов не придает значения данному обстоятельству.
А вот если квартира по ДДУ передается без отделки, это может быть учтено судом не в пользу дольщика. Предполагается, что в ней все равно нельзя было бы сразу проживать. Поэтому обосновать взыскание платы за аренду с застройщика за весь период просрочки сдачи дома становится сложнее (Апелляционное решение Пермского краевого суда от 30.03.2016 по делу № 33-3210/2016).
В это трудно поверить, но, если застройщик вывел активы, часть юристов «с оплатой по факту получения денег» превращается в «с оплатой в любом случае». Как? Они начинают прессовать клиентов: «Давай-ка ты заплатишь. Но не 50.000 ₽, а 200.000-400.000». Откуда мы знаем? В начале 2018 очередная жертва пришла к нам за помощью.
В один прекрасный день её юрист без предоплаты сказал: «Застройщик ничего не заплатит, но, Андрей Юрьевич, мы работали, много, войдите в наше положение. Согласитесь, справедливо, если вы заплатите, мы же выиграли?» И знаете, что? Люди платят. Возможно, боятся проблем со службой безопасности юридической компании, возможно думают, что те реально работали, возможно сами себя винят, что у застройщика нету денег . Ведь, как вы помните, эти юристы еще на первом звонке отсеяли критически мыслящих клиентов, а оставили лишь тех, которых попросить, они и квартиру перепишут.
Другой пример, ИП получил деньги по исполнительному листу, но кормит дольщика завтраками, что денег еще нет. Только в августе 2019 мы судились с таким. Его бывшему клиенту, представьте, пришлось пройти два суда: один с застройщиком, второй со своим юристом. А в 2020 очередной юрист без предоплаты, получив деньги клиентов по переуступкам, сбежал с ними за кордон.
Обратите внимание, суд требует договор об аренды жилья и чеки об оплате для решения о взыскании убытков. Более того, арендуемая квартира должна находиться в том же регионе, быть той же площади и цены, что в ДДУ. А у вас должна отсутствовать прописка в регионе. При этом, договор аренды не регистрируется у нотариуса, а в качестве чеков об оплате подойдет расписка владельца квартиры.
Со всеми этими доказательствами обоснованности аренды вы получите максимальные шансы на компенсацию. Однако, решение всегда за судьей. Кроме того, не забывайте, что после положительного решения, застройщик сообщит в налоговую о взыскании с него убытков. И если ваш арендодатель уходит от налогов, его ожидают штрафы.
Взыскание неустойки по ПДКП, договорам паенакопления или ЖСК идет аналогично взысканию неустойки с застройщика по ДДУ. Законодатель приравнял эти бумаги с 2018. Теперь любой неДДУ – замаскированный договор долевого участия. А поэтому правила ФЗ 214 и закона о защите прав потребителей работают в 100% объеме. Правда, осталось доказать это судье. А она не такая, чтобы сразу согласиться и как, возможно, вы догадываетесь, эти дела сложные. С ними справится только очень опытный юрист.
Для взыскания неустойки с застройщика по ДДУ приготовьте:
- ДДУ
- Чеки перевода денег
- Паспорт
Этих документов хватит.
Остальные, если есть:
- Договор переуступки
- Ипотечный договор
- Переписка с застройщиком по почте России
- Дополнительные соглашения к договорам
- Уведомление о готовности подписать акт приёма-передачи
- Уведомление о завершении строительства
- Акт осмотра квартиры
- Предложение продлить сроки ДДУ
- Акт приёма-передачи квартиры
- Договор аренды квартиры
- Акт приёма-передачи арендуемой квартиры
- Чеки об оплате арендуемой квартиры
Если сумма неустойки < 100.000 ₽, то добро пожаловать в коллективный иск. В чем его минус?
- Этот иск дольше рассматривается в суде
- Если один из участников иска подает апелляцию, то все остальные участники без своего согласия также в ней участвуют
- Из-за большего числа участников суд не особо разбирается в ситуации каждого
Группа подает иск через три недели со дня вступления в нее 1-ого участника.
- Можно ли на участке ЛПХ построить несколько домов и сдавать их в аренду? дальше
- Подключение электричества в СНТ дальше
- Может ли председатель правления ТСЖ работать по трудовому договору? Может ли правление установить доплаты председателю в пределах сметы? дальше
- Кто должен быть ответчиком по иску об оспаривании решения общего собрания собственников МКД? дальше
- Кто может проверить компанию, продающую косметику в розницу? дальше
К убыткам, которые также подлежат взысканию с застройщика, относится разница между размером денежных средств, уплаченных дольщиком для строительства квартиры, и стоимостью аналогичной квартиры на момент вынесения решения суда, определенной на основании заключения строительно-технической экспертизы, что нашло отражение в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года (п. 35). Данные убытки дольщик может заявить к взысканию при расторжении ДДУ.
Вопрос относительно взыскания с застройщика разницы по процентам (если в кредитном договоре предусмотрено изменение ставки после регистрации права собственности) по кредиту спорный, на практике не все суды признают их подлежащими возмещению.
- Так, например, в Апелляционном определении Московского областного суда от 24.08.2015 года №33-19580/2015 отмечается, что уплата процентов по кредитному договору к убыткам истца отнесена быть не может, условия кредитного договора были приняты истцом по своему усмотрению, следовательно взыскание разницы между двумя процентными ставками по кредитному договору способом восстановления права истца, нарушенного ответчиком в связи с нарушением срока передачи объекта долевого строительства не является, притом, что ответчик стороной по кредитному договору от 21.11.2012 г. не является и обязательство истца перед Банком не создает обязанностей для ответчика.
Вместе с тем, существует положительная судебная практика по взысканию с застройщика в пользу дольщика процентов по кредитному договору при расторжении ДДУ. В этом случае суды нередко взыскивают проценты по кредитному договору, начиная с момента нарушения застройщиком срока возврата цены ДДУ до фактического возврата денег (то есть не за весь период действия кредитного договора, а именно за тот период, когда застройщик нарушил срок возврата денег).
Таким образом, несмотря на то, что зачастую практика взыскания убытков с застройщика складывается не в пользу дольщиков, иногда можно встретить решения суда о взыскании значительной суммы убытков. Кроме того, нередко представленные суду доказательства убытков дольщиков влияют на сумму присуждаемой неустойки. Поэтому в большинстве случаев лучше заявить убытки к взысканию.
- Заявляя убытки к взысканию с застройщика, помните, что сумма убытков входит в цену иска. Если цена иска (сумма убытков+неустойка) составит более 1 млн. руб., то дольщик-потребитель должен уплатить пошлину от цены иска свыше 1 млн. руб.
Если договор на покупку квартиры был оформлен в рамках 214-ФЗ и произошла задержка со сдачей дома в срок, то дольщик вправе претендовать на денежную компенсацию. Добровольно застройщик платить не будет, поэтому надо судиться. Также дольщикам, которым задерживают сдачу, я советую не прощать застройщиков и не подписывать допсоглашений о переносе сдачи дома. Как правило, при срыве сдачи дома менеджер звонит дольщикам, приглашая на подписание дополнительных бумаг. Необходимость подписать эти документы он объясняет тем, что без данных соглашений квартира не будет передана новоселу или данное соглашение нужно для продолжения строительных работ. В этом случае застройщик блефует: у Вас на руках договор, и он должен быть исполнен без дополнительных уступок со стороны дольщика.
Взыскать неустойку с застройщика по ДДУ 100% без снижения
Вы заключили договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома.
Срок передачи квартиры наступил,
а квартира не передана. Либо строительство еще не закончено, либо строительство закончено, но дом не вводят в эксплуатацию.
В этом случае застройщик должен выплатить участнику долевого строительства неустойку.
Неустойка выплачивается
за каждый день просрочки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ на день исполнения обязательства от цены договора.
Если участник долевого строительства физическое лицо — неустойка умножается на два.
Часто дольщики забывают про этот вид ответственности застройщика. Хотя ответственность законом установлена довольно существенная.
Если в передаваемом вам объекте
долевого строительства вы обнаружили недостатки и указали на них в соответствующем акте или обнаружили недостатки в ранее переданном объекте долевого строительства в течение гарантийного срока, то застройщик обязан устранить такие недостатки в разумный срок.
Разумным сроком следует считать срок,
достаточный для устранения недостатков с технической точки зрения с учетом обычно применяемого способа.
Если застройщик в такой срок недостатки не устранил, то он обязан выплатить неустойку, которая рассчитывается как 1% от стоимости расходов, необходимых на устранение таких недостатков.
Размер расходов, необходимых на устранение недостатков определяется путем проведения оценочной экспертизы.
Если объект долевого строительства имеет недостатки,
наличие которых является основанием для признания такого объекта непригодным для проживания, то неустойка рассчитывается как 1% цены договора долевого участия в строительстве за каждый день просрочки.
Для взыскания неустойки с застройщика вам потребуются следующие документы:
В большинстве случаев это будет договор долевого участия в строительстве.
Современные разъяснения Верховного суда России
позволяют применять ответственность застройщика в виде неустойки и в том случае, когда был заключен не договор долевого участия в строительстве, а, например, предварительный договор купли-продажи.
Если вы заключили договор, в результате исполнения которого
должны были получить в собственность квартиру или иной объект строительства, и сроки передачи были нарушены, то вам нужно посоветоваться с юристом для того, чтобы понять, можно ли взыскать по нему с застройщика неустойку, установленную законом об участии в долевом строительстве.
Если вы приобрели права требования участника долевого строительства путем заключения договора цессии (уступки права) с первоначальным кредитором — дольщиком, то такой договор тоже понадобится при составлении юристом заявления в суд.
Необходимо оценить объем переданных по цессии прав. Кроме этого, имеет значение, кто являлся первоначальным кредитором — физическое или юридическое лицо.
Обратите внимание на этот пункт.
Не все приложения и/или дополнительные соглашения нужно прикладывать к исковому заявлению в суд.
Бывают ситуации, когда этого лучше не делать. Обязательно покажите юристу все подписанные вами приложения и дополнительные соглашения к договору.
Не нужно пытаться скрыть какие-то обстоятельства или документы, считая это несущественным.
Как взыскать с застройщика убытки на съем квартиры?
Исковое заявление о взыскании неустойки с застройщика можно подать в соответствии с правилами законодательства о защите прав потребителей об альтернативной подсудности в суд по месту жительства или пребывания потребителя — дольщика.
В этом случае потребуются документы в обоснование выбора именно этого суда и подтверждающие адрес вашего места жительства или пребывания.
Если вы вели какую-то переписку с застройщиком во время строительства или застройщик направлял вам какие-то уведомления, письма и т.п., то такие документы также обязательно показать юристу, который будет заниматься вашим делом.
Такие документы могут повлиять на период начисления неустойки, а также являться доказательствами определенных обстоятельств по делу.
Взыскание неустойки с застройщика возможно, если обязательства по передаче квартиры в только что построенном доме не исполнены, просрочены или исполнены ненадлежащим образом. Как правило, любая несвоевременная передача объекта владельцу связана с различными нарушениями строительства: отсутствием необходимых разрешений, несоответствием земельного участка существующим нормам, сложностям подписания документации. Согласно действующему законодательству, для физических и юридических лиц, которым причинены убытки, предусмотрены компенсации. Однако участнику долевого строительства сложно доказать понесенные убытки. Да и размер выплат, прописанный в договоре, может быть существенно снижен, если вторая сторона своевременно обратится в суд и докажет несоразмерность компенсации. Поэтому решение этих вопросов стоит доверять нашим юристам.
Все стороны, заключившие договор, несут ответственность за выполнение взятых на себя обязательств. Взыскание неустойки по ДДУ начинается с определения величины компенсации. Легко выводится простая формула, по которой можно вычислить размер итоговой выплаты: G = А B С * D, где G – окончательный размер компенсации; A – доля ставки рефинансирования, которая для обычных дольщиков составляет 1/150, а для юридических – 1/300, B – актуальная ставка рефинансирования, C – указанная в договоре цена квартиры, D – количество дней просрочки, начиная с первых суток, следующих за днем сдачи квартиры, указанным в ДДУ. Чтобы взыскать максимально возможную неустойку по ДДУ, рекомендуется не рисковать, самостоятельно обращаясь к застройщику, а поручить урегулирование финансового вопроса юристу из компании «Правовой Эксперт».
О возмещении дольщикам расходов по аренде жилья
Любой спор может решиться без обращения в суд. Для этого вам необходимо, сославшись на Федеральный закон, грамотно составить претензию, указав точные адреса застройщика и места, где находится объект строительства, год окончания строительства, информацию о квартире из долевого договора. Придется приложить копии кассового чека и актов, подтверждающих произведенные выплаты. Собрав пакет документов, его придется предоставить застройщику. Документы вы можете отдать в руки сотруднику строительной компании, взяв при этом у него подпись, подтверждающую тот факт, что бумаги приняты, или отправить бумаги Почтой России, написав письмо с уведомлением о вручении и описью вложения.
Разбирательства первой инстанции длятся около 2 месяцев. Однако многие строительные компании намеренно затягивают сроки. Если суд выносит решение в пользу дольщика, то, как правило, компания-застройщик подает апелляцию. Затем дело рассматривается в вышестоящей судебной инстанции. Для такого повторного рассмотрения дела ориентировочно требуется полгода. Стоит отметить, что часто суд отказывает дольщикам, ссылаясь на отсутствие документов и недостаточную доказательную базу. Очевидно, что только грамотный юрист сможет разобраться с такой сложной ситуацией. К счастью, в «Правовом эксперте» услуга этого специалиста стоит недорого. В результате суд принимет решение, полностью или частично удовлетворив требования заявителя.
Отношения с застройщиком в области договора долевого участия регулируются частью 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Согласно этому закону размер неустойки расcчитывается строго по определенной формуле.
Взыскать неустойку вы можете как самостоятельно, так и обратившись за помощью к специалисту. Стоит сравнить все плюсы и минусы обоих вариантов и принять подходящее решение. При выборе самостоятельного взыскания, рекомендуем начать с расчета неустойки. Сделать это можно при помощи нашего калькулятора. После расчета ознакомьтесь с нашими советами по самостоятельному взысканию неустойки по договору долевого участия.
Основными критериями при расчете будут стоимость объекта, срок просрочки и ставка рефинансирования на дату начала просрочки по договору долевого участия.
Для физических лиц формула будет выглядеть следующим образом:
СН = СО*СП*2*1/300*СР,:
где СН — сумма неустойки, СО — стоимость объекта по договору, СП — срок просрочки, 2 — множитель, предусмотренный частью 2 статьи 6 закона № 214-ФЗ для взыскания неустойки в двойном размере в пользу участников договора — физических лиц, СР — ставка рефинансирования ЦБ.
Для юридических лиц формула будет немного иной:
СН = СО*СП*1/300*СР,:
где СН — сумма неустойки, СО — стоимость объекта по договору, СП — срок просрочки, СР — ставка рефинансирования ЦБ.
Дольщик — физическое лицо ;
Стоимость объекта — 5 000 000 рублей;
Дата передачи объекта недвижимости по акту (указанная в Договоре) — 24.01.2019
Фактическая дата передачи объекта недвижимости — 13.06.2019
Срок просрочки по ДДУ — 140 дней;
Cтавка рефинансирования на дату начала просрочки — 7,75%.
СН = 5 000 000*140*2*1/300*7,75% = 361 666 рублей
Эта сумма, которую вы вправе потребовать у застройщика за нарушение сроков по договору. Юристы компании «Бессонов и партнеры» будут рады помочь вам взыскать максимальную сумму!
Для того, чтобы Вы могли самостоятельно рассчитать сумму неустойки по ДДУ в Вашем случае, мы подготовили специальный калькулятор расчета. Воспользуйтесь калькулятором и узнайте сколько Вы можете взыскать с недобросовестного застройщика.
НАЙДЕНЫ СЕКРЕТЫ ВЗЫСКАНИЯ НЕУСТОЙКИ С ЗАСТРОЙЩИКА ПО ДДУ
Вы также можете взыскать с застройщика штраф в размере 50% от присужденной судом в пользу дольщика суммы неустойки и компенсации морального вреда. Наш калькулятор рассчитывает сумму штрафа, исходя из заявленной неустойки, без учета взыскания компенсации морального вреда.
Решили пойти по сложному пути и самостоятельно разобраться во всех нюансах процедуры взыскания неустойки с застройщика? Для Вас я попробую расписать по шагам действия, необходимые для достижения лучшего результата:
Для получения с застройщика штрафа, составляющего 50% от суммы неустойки, Вам необходимо предварительно выставить ему претензию. Делать это лучше всего по почте России с описью вложения. Так у Вас будут неопровержимые доказательства существования этой претензии.
Отправлять претензию необходимо на актуальный юридический адрес застройщика. В договоре долевого участия адрес указан, но лучше перепроверить его, запросив выписку из ЕГРЮЛ. Для этого Вам потребуется ИНН, который также указан в реквизитах ДДУ.
Как только письмо будет получено адресатом, информация об этом появится на сайте почты России. Подать иск можно не раньше, чем через 10 дней о этой даты.
Стоит заранее выбрать суд, в который Вы будете подавать иск о взыскании неустойки. Для этого мы рекомендуем изучить судебную практику в сфере взыскания неустойки по ДДУ в доступных судах. На выбор Вам предоставлены суды по месту:
- жительства или пребывания истца;
- нахождения организации Застройщика;
- заключения и исполнения договора;
- нахождения филиала или представительства организации (если иск вытекает из деятельности этого представительства или филиала).
Помните, от выбора суда зависит сумма неустойки, которую Вы получите. Разница может быть существенной. Постарайтесь правильно подобрать суд.
В случае, когда изучать судебную практику нет времени или желания, мы рекомендуем остановить свой выбор на суде по месту Вашего жительства. Судья по адресу нахождения организации застройщика может быть знаком с ним (даже в качестве ответчика) и проявить лояльность, что скажется на сумме неустойки.
Итак, Вы выбрали суд и правильно составили заявление. Теперь необходимо его подать. Лучше всего делать это напрямую судье на приеме. Уточнить график и записаться на прием можно в канцелярии суда. Обязательно обратитесь к судье с просьбой посмотреть иск на ошибки. Если ошибок нет — отлично.
Через 10 дней после подачи иска уточните у помощника судьи принят ли иск к производству. Если все хорошо, Вам назначат дату и время судебной подготовки.
В ином случае (если иск не принят к производству) узнайте причины, получите на руки определение и устраните указанные в нем причины. Тогда иск будет принят к рассмотрению.
В среднем судебный процесс по взысканию неустойки в первой инстанции длится 2,5-3 месяца.
Вам необходимо быть готовыми к тому, что застройщик попытается затянуть судебный процесс. В этом случае, обязательно укажите на это судье.
Как дольщику взыскать неустойку с застройщика после пандемии?
Предъявление претензии застройщику за нарушение обязательств по ДДУ нельзя отнести только лишь к попытке цивилизованного разрешения спора. В первую очередь, это шаг к бескровному (беззатратному) урегулированию конфликта, поскольку именно так появляется шанс сохранить свои личные ресурсы, в том числе и застройщика, от бесконечных судебных тяжб.
После того, как предмет договора (жилье) осмотрен, необходимо составить акт обнаруженных недочетов в строительстве и предложить его подписать представителю застройщика.
Обычным делом является отказ застройщика поставить подпись на документ о выявлении недочетов в построенном объекте. Чаще всего это бывают:
- трещины в стенах,
- незакрывающееся окна и межкомнатные, входные двери;
- не функционирующие системы газоснабжения; электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения;
- неработающие лифты;
- применение материалов, выделяющих токсичные запахи и опасных для здоровья и т.д.
- несоответствие площади передаваемого жилья проектной документации. Как правило, нарушение площади выявляется после проведения замеров представителями БТИ.
Важно: частым явлением в отношениях долевого строительства бывает выявление возникших недостатков после принятия жилья по акту приема-передачи в пределах гарантийного срока. Согласно законодательства такой срок не может быть менее 5 лет.
В случае, когда выявляются недостатки в объекте строительства чаще всего дольщиком предъявляются требования об их устранении в разумные сроки.
Досудебная претензия при нарушении сроков сдачи объекта долевого строительства является непросто попыткой мирного разрешения спора, но и способом увеличения суммы компенсации. Дело в том, что суд присуждает 50% суммы штрафа истцу. О том, что делать при просрочке сдачи дома можно узнать из этого материала.
В документе указываются сроки сдачи объекта по договору и фактическая просрочка. Также приводится расчет суммы неустойки (его можно произвести в форме ниже). В число требований должно войти:
- выплата компенсации за просрочку сдачи дома;
- оплата расходов, связанных с несвоевременной сдачей дома (например, если дольщик снимает квартиру по договору);
- выплата компенсации морального вреда.
Важно! Юристы советуют включать реквизиты счета, на который должна быть перечислена компенсация.
Считается, что составить претензию легко. Многие уверены, что для этого не нужно особенных знаний. Ну а образец претензии по ДДУ ищут в интернете. На самом деле есть ряд тонкостей, которые нужно знать:
- каждый случай индивидуален;
- от формулировок зависит действительность документа;
- неправильный расчет неустойки может привести к отказу в ее выплате;
- отсутствие ссылок на законодательство показывает, что дольщик юридически не защищен.
По ст.6 ФЗ № 214 застройщик обязан сдать дольщикам и инвесторам объект недвижимости в установленные договором сроки. Если срок сдачи объекта был перенесен, то застройщик обязан выплатить дольщикам денежную компенсацию.
Размер неустойки составляет 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ, умноженная на стоимость объекта. Плата взымается за каждый день нарушения срока.
Претензия по ДДУ по неустойке направляется застройщику от участников долевого строительства, если сроки сдачи не были соблюдены в соответствии с договором. Дольщик имеет права потребовать компенсацию за нарушение сроков или расторгнуть договор ДДУ и вернуть вложенные средства.
В п 3 ст. 6 ФЗ №214 указано, что застройщик должен письменно уведомить дольщиков о смещении сроков сдачи объекта в эксплуатацию не позднее, чем за 2 месяца от срока, указанного в договоре, и предложить дополнительное соглашение.
Оно позволяет застройщику увеличить сроки сдачи и избежать ответственности за нарушение сроков. Дольщик может отказаться от допсоглашения и потребовать компенсации в письменном виде.
Если Застройщик нарушил предусмотренные в Договоре долевого участия (ДДУ) сроки сдачи дома и/или сроки передачи квартиры дольщику, то по требованию этого дольщика Застройщик обязан выплатить ему неустойку (пени).
Это прямо и однозначно указано в федеральном законе в п.2, ст.6, ФЗ-214.
При этом нужно иметь в виду, что Застройщик освобождается от выплаты неустойки, если он выполнил свои обязательства в срок, но передача квартиры не состоялась по вине самого дольщика – вследствие уклонения им от подписания Передаточного акта.
Порядок возврата НДФЛ при покупке квартиры. 2 способа. Список документов.
Это можно делать как до подписания Передаточного акта (когда квартира еще не передана дольщику), так и после (когда квартира передана с нарушением срока).
В первом случае размер неустойки рассчитывается справочно за 1 день просрочки (см. ниже формулу), и указывается требование ее выплаты по день фактической (будущей) передачи квартиры.
Во втором случае неустойка рассчитывается сразу в полном объеме, исходя из фактической просрочки сдачи квартиры.
Образец претензии к Застройщику о выплате неустойки из-за нарушения сроков сдачи дома (сроков передачи квартиры по ДДУ) можно скачать здесь.
Претензия Застройщику с требованием выплаты неустойки составляется в 2-х экземплярах, и передается лично в офис строительной компании под роспись с печатью на экземпляре дольщика, или направляется заказным письмом с уведомлением и описью вложения.
Далее терпеливо ждем реакцию Застройщика. Ждем 30 дней (сроки рассмотрения претензии регулируются договором, а если они там не прописаны, то – статьей 12 закона N 59-ФЗ от 02.05.2006).
Если Застройщик признает свой косяк, и готов добровольно выплатить неустойку (пени) за задержку срока передачи объекта долевого строительства (квартиры), то вопрос закрывается. Дольщик предоставляет свой номер счета, а Застройщик переводит на него сумму неустойки. Дополнительный штраф в этом случае не взимается.
На практике, правда, Застройщик может попенять на местную администрацию или на недобросовестного подрядчика, и предложить дольщику уменьшить размер неустойки и/или растянуть срок ее выплаты.
Здесь уже каждый решает сам, соглашаться или нет, в зависимости от того, насколько юристы компании смогли разжалобить дольщика.
Но если предложение Застройщика о добровольной выплате неустойки принято, то рекомендуется закрепить его письменным соглашением сторон.
Расшифровка понятий «Девелопер», «Застройщик», «Заказчик», «Инвестор», и т.п. в контексте покупки квартиры в новостройке. Смотри в Глоссарии по ссылке.
Если же Застройщик не реагирует на претензию в течение месяца, это расценивается как отказ от выплаты неустойки. Тогда дольщик подает исковое заявление в суд, приложив к нему все необходимые документы и расчет исковых требований.
Но есть нюанс! Порядок досудебного разрешения споров (в т. ч. подачи претензии) может быть указан в самом тексте Договора долевого участия, и тогда дольщику придется следовать договорному порядку. Это может касаться формы составления, сроков подачи и сроков рассмотрения претензии.
При этом нужно понимать, что неправильно составленная досудебная претензия Застройщику о выплате неустойки, не будет иметь юридической силы. Чтобы составить ее грамотно, лучше обратиться за помощью к специализированным юристам.
Основные правила приемки новой квартиры у Застройщика – смотри в Глоссарии по ссылке.
| Устная консультация | БЕСПЛАТНО |
| Письменная корнсультация | от 3 000 руб. |
| Анализ ДДУ, материалов дела, предварительное вынесение вердикта по вопросу взыскания | от 3 000 руб. |
| Поиск информации о застройщике, выявление информации об оплате исполнительных листов | от 1 500 руб. |
| Расчет стоимости неустойки, положенной дольщику по ДДУ, а также дополнительных компенсаций | от 2 000 руб. |
| Составление досудебной претензии с требованием оплаты неустойки, направление ее к заказчику | от 1 000 руб. |
| Составление искового заявления, подбор дополнительных материалов по делу, направление в судебный орган | от 4 000 руб. |
| Ведение судебного процесса по взысканию неустойки с застройщика «под ключ» | от 25 000 руб. |
| Подготовка дольщика к самостоятельному выступлению в суде, сбор доказательной базы | от 3 000 руб. |
| Посещение юристом суда | от 5 000 руб. |
| Подготовка дополнительной документации, которая может потребоваться в процессе проведения судебных заседаний | от 2 000 руб. |
| Получение исполнительного листа, контроль над выполнением судебного решения | от 4 000 руб. |
| Проведение розыскных мероприятий для выявления банка застройщика | от 3 000 руб. |
- С изменениями в ФЗ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» у юристов появились широкие возможности для борьбы против застройщиков, нарушающих сроки сдачи по объектам и навязывающих дополнительные соглашения после приобретения жилья.
- Теперь взыскание неустойки по ДДУ стало доступным начиная с 90 дней просрочки сдачи дома, адвокаты нашей компании помогут вам не только грамотно оформить иск, но и предоставят другие услуги, связанные с взысканием.
- Юристы нашей компании оказывают следующие услуги:
- расчет неустойки по ДДУ;
- профессиональная консультация юриста по всем вопросам касаемо строительства;
- посещение юристом офиса компании-застройщика для выявления позиции и ведения переговоров;
- правильная формулировка претензии дольщика к застройщику;
- определение ущерба, нанесенного вкладчику по вина застройщика;
- составление судебного иска и сбор необходимой для подачи в суд документации;
- защита в суде;
- взыскание неустойки по ДДУ в суде;
- прекращение ДДУ.
Обращайтесь на первых этапах возникновения проблемной ситуации, чтобы избежать неприятных последствий!
Взыскать неустойку по ДДУ с застройщика
Наши клиенты часто сталкиваются с недобросовестными строительными компаниями. К сожалению, даже среди надежных застройщиков бывают отдельные случаи, в которых вкладчики оказываются обмануты компанией.
Наши клиенты часто обращаются к нам со следующими вопросами:
- какие законные основания могут быть у смещения сроков сдачи объекта;
- как рассчитать неустойку по ДДУ;
- стоит ли обращаться в суд в случае, если застройщик задерживает сдачу объекта;
- как расторгнуть ДДУ;
- как может застройщик лишиться разрешения на строительство и что делать вкладчикам;
- как осуществить взыскание с застройщика за нарушение срока сдачи объекта;
- как получить статус обманутого вкладчика;
- что делать, если застройщик обанкротился;
- условия в договоре не соответствуют ФЗ-14;
- застройщик пропал, дом не был сдан;
- помощь по судебным делам;
- навязывание дополнительного договора;
- оплата за лишние метры, построенные застройщиком.
Если ваш застройщик задерживает сдачу объекта, навязывает дополнительные услуги, которые оказывают влияние на возможность жизни в доме, требует подписи и уплаты сомнительных договоров, сдал объект в ненадлежащем состоянии — смело обращайтесь к юристам нашей компании.
Покупка квартиры от застройщика по договору долевого участия — ДДУ — самый распространенный способ приобретения жилья в новостройках. Закон четко регулирует основания, по которым можно взыскать неустойку с застройщика. Согласно п. 2 ст. 6, п. 8 ст. 7 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве…», это возможно в случаях:
- нарушения сроков сдачи квартиры, установленных в ДДУ, если изменение этих сроков не было согласовано с дольщиком и в договор не были внесены соответствующие изменения;
- нарушения ранее согласованных сроков устранения дефектов и недостатков квартиры, обнаруженных в течение гарантийного срока объекта. Устанавливается договором и составляет не менее 5 лет с момента передачи объекта для эксплуатации.
Застройщик не может быть освобожден от ответственности за указанные нарушения, условия о таком освобождении, внесенные в договор, являются недействительными.
|
Размер подлежащей уплате неустойки зависит от основания, по которому она взыскивается.
Так, в случаях нарушения установленного ДДУ срока сдачи объекта в эксплуатацию, согласно п. 2 ст.
6 ФЗ № 214, неустойка застройщика в отношении дольщиков-организаций будет составлять 1/300 ставки рефинансирования ЦБ на дату сдачи дома в эксплуатацию от стоимости квартиры за каждый пропущенный застройщиком день. Если дольщики являются физлицами, размер пени взыскивается в двойном размере.
Правило взыскания пени не касается случаев, когда возложенные по ДДУ обязательства исполнены застройщиком в полной мере, но дольщик уклоняется от подписания передаточного акта и приема объекта.
В случае нарушения согласованных сроков для устранения обнаруженных дольщиком дефектов жилого помещения, пеня определяется в размере 1% за каждый просроченный девелоперской компанией день от:
- расходов, которые необходимо понести на ремонт обнаруженного недостатка;
- стоимости объекта долевого строительства, если выявленные дефекты являются основанием для признания жилого помещения непригодным для жилья.
После оглашения мотивировочной части, суду отводится 10 дней на подготовку решения в окончательной форме. На деле из-за загруженности судов этот процесс затягивается.
Далее в течение 30 дней с даты вынесения решения оно может быть обжаловано. В законную силу решение вступает по истечении 30 дней с даты вынесения решения в окончательной форме. По окончании этой даты на решении можно поставить печать: «Вступило в законную силу» и получить на руки исполнительный лист. Если, конечно, решение никто обжаловать не будет. По нашему опыту застройщики чаще всего обжалуют, для того чтобы затянуть процесс и как можно дольше не платить деньги.