Гарантия на дом от застройщика по закону

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Гарантия на дом от застройщика по закону». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Различают три области, которые охватывает гарантия:

Здание и конструктивные элементы.
Инженерные системы.
Проведенные работы.

Популярные дефекты, с которыми сталкиваются жители новостройки:

трещины на стенах;
провисают потолки;
часто ломается лифт;
прорыв труб;
проблемы с электричеством;
отпадает облицовка, стены мокнут;
недочеты дверей и окон;
в доме холодно;
течет крыша;
нарушена работа питающих подстанций;
некачественная фурнитура;
промерзают стены и потолки;
грибок, протечки, плесень;
функционирование вентиляции нарушено;
использование некондиционных материалов в процессе строительства, внутренней отделки;
неровные косяки.

Это не окончательный список.

На что распространяются гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома

Не всегда исправление дефектов — обязанность строителей. После сдачи объекта управляющая компания (УК) или товарищество собственников жилья (ТСЖ) следит за сохранностью имущества и соблюдением правил использования конструкций дома и технического оборудования.

Девелопер освобождается от гарантийных обязательств в случае:

Естественного износа объекта гарантии — амортизация недвижимости, узлов и конструкций.
Нарушения правил эксплуатации (при условии получения инструкции от застройщика) как частного, так и общедомового имущества.
Игнорирования правил подключения и использования бытовой техники, сантехники, отопления, электричества, воды.
Когда закончился гарантийный срок.
Если недостатки появились в результате стихийных бедствий.
Если аварийную ситуацию спровоцировали жильцы, третьи лица, представители УК.
Иных форс-мажорных ситуаций.

Внимание! Строительная компания компенсирует только свои недоделки. После сдачи недвижимости в руки жильцов ответственность за надлежащую эксплуатацию и своевременные ремонтные работы (в том числе и капитальный ремонт МКД) лежит на УК или ТСЖ. Их права и обязанности перечисляет Жилищный кодекс РФ.

Например, свежеиспеченный владелец в период гарантии поставил новые пластиковые окна. Если с ними что-то не так, претензии предъявлять нужно организации, которая их устанавливала.

Общая длительность ответственности застройщика составляет 5 лет на МКД и 3 года на техническое оборудование. На отдельные конструкции, элементы и системы срок гарантии может быть увеличен. Это обговаривается в договоре долевого участия отдельным пунктом.

Отсчет гарантийного срока начинают от дня получения квартиры в собственность или с момента заселения в нее.

Важно! Действие гарантии не может быть меньше установленного законодательством. Если застройщик указывает в ДДУ иное, пункт считается недействительным! Увеличивать можно, уменьшать нельзя!

Составляет 5 лет. Застройщик может ссылаться на закон о защите прав потребителей, утверждая, что на стеклопакет действует гарантия всего 2 года. Этот момент необходимо уточнить.

19 статья ЗоЗПП говорит о двухлетнем гарантийном сроке только в случае отсутствия иной гарантии. К стеклопакетам в новостройке эта норма отношения не имеет, так как статья 7 Федерального закона «О долевом строительстве» четко определяет пятилетний срок эксплуатации конструктивных элементов здания.

Для подстраховки фиксируют на фото, видео выявленные недостатки. Эти материалы можно будет приложить в качестве доказательства к письменной претензии. Сначала обращаются в УК или ТСЖ. Если это не их ответственность, необходимо взять задокументированный отказ.

Представители УК должны осмотреть дефектный участок и составить акт. Независимая экспертиза поможет выявить, чья вина на самом деле. Если застройщика, то он будет обязан возместить стоимость экспертизы и устранить недоделки.

Важно! В претензии необходимо подробно описать сложившуюся ситуацию и изложить требования.

Письменная консультация
Составление претензии
Составление иска
Составление договора
Представительство в суде
Защита прав потребителей
Юридические услуги по трудовым спорам
Юридические услуги по арбитражным спорам
Юридические услуги по долевому строительству
Юрист по страховым спорам-Автоюрист
Юридические услуги при затоплении квартиры
Проведение банкротства физического лица
Кредитный юрист по долгам банку
Возврат комиссий и страховок с банка
Юрист по недвижимости
Взыскание долга по расписке

Банкротство граждан
Защита потребителей
- Товары и услуги
- Мошеннические схемы продаж
- Кредиты и займы
- Страхование
- Затопление квартиры
- Автоспоры
Юридические лица
Недвижимость
- Долевое строительство
Трудовые споры
Семейное право
Наследственное право
Разное
О судах
Исполнительное производство

Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором

Стоит отметить разницу продолжительности ручательства застройщика перед собственниками в зависимости от способа заключения между ними договора. Различия закреплены законодательно и заключаются в следующем:

Основным законом, регулирующим взаимодействия дольщика и застройщика, является 214-ФЗ. Именно в нем прописаны и гарантийные сроки 3 – 5 лет.

Пайщики, воспользовавшиеся схемой приобретения по ЖСК, и заключившие договор паевого участия, могут рассчитывать на гарантированное устранение дефектов согласно положениям закона «О защите прав потребителя». В этом случае срок органичен двумя годами с момента приобретения.

Покупатель жилья, у которого квартира оформлена через договор купли-продажи, может требовать от застройщика устранить недоделки в течение пяти лет с момента заселения. Об этом гласит ст. 756 Гражданского кодекса.

Гарантийный период исчисляется с того момента, когда акт приёма собственником жилища подписан. Даже если сдача дома состоялась, и он эксплуатируется уже какое-то время, на существующее правило отсчёта срока это не влияет. То есть претензия к застройщику может быть направлена каждым совладельцем МЖД в свои сроки.

Для справки! Если жилая недвижимость не эксплуатируется, и причиной этому является дефект, виной которого определён подрядчик, то течение гарантийного срока прерывается на все время устранения этих недостатков.

По окончании строительства покупателю должен быть передан объект, который отвечает всем нижеперечисленным параметрам:

Принятый технический регламент.
Установленные градостроительные акты.
Предъявленный покупателю до совершения сделки проект от застройщика.

Объем работ, которые выполняет застройщик по гарантии, регламентируется ст. 7 ФЗ № 214.

К примеру, какой гарантийный срок радиаторной батареи может быть установлен при приеме квартиры у застройщика? Если после подписания акта жильцы не обращались за заменой инженерных сетей и отдельных видов коммуникаций, гарантия будет распространяться на весь пятилетний срок. При этом нужно учитывать, что после передачи многоквартирного здания управляющей компании, ответственность за текущий ремонт будет возложена именно на УК.

Рассматриваемым законом застройщику вменяется обязанность, связанная с передачей дольщику объекта долевого строительства, отвечающей условиям ДДУ и другой документации (проектной, технической, градостроительной).

В противном случае, когда отступления от договора и обязательных требований документации становятся причиной ухудшения качества объекта и возникновения недостатков, делающих жилье непригодным для использования, дольщик вправе требовать от застройщика выполнения определенных действий.

В случае выявления повреждений следует как можно скорее направить претензию строительной компании. Документ составляется в простой письменной форме. В заявлении следует обязательно указать:

ФИО заявителя, контактные данные;
характер повреждений;
срок устранения недостатков.

В законе написано, что дефекты должны быть устранены в разумный срок, конкретное количество дней при этом не указано. Период напрямую зависит от характера дефектов, но, как правило, не превышает 30-45 дней. Если вы затрудняетесь самостоятельно определить срок, рекомендуем обратиться за консультацией к специалистам.

Если вы подали претензию без указания срока, направьте повторный исправленный документ с указанием периода устранения недостатков. При отсутствии конкретной даты трудно будет доказать, что застройщик нарушил соглашение, а также рассчитать неустойку.

В конце претензии ставится дата и подпись. Документ составляется в двух экземплярах. При подаче следует попросить сотрудника строительной компании поставить подпись на вашем варианте.

В случае, если представитель строительной компании отказывается принимать претензию, документ можно отправить по почте заказным письмом с уведомлением. Обращение может быть подписано одним из жильцов, быть коллективным или направлено ТСЖ.

Очень важно при выявлении дефектов зафиксировать их на фото или видео. Фотографии и записи пригодятся в суде, если строительная компания откажется устранять недостатки добровольно

Если строительная организация соглашается с претензионными требованиями, то проводится совместный осмотр дефектов и составляется акт с фиксацией недостатков.

В случае банкротства застройщика после передачи дома, претензии по дефектам следует предъявлять саморегулируемой организации, которая будет устранять недостатки.

В ситуации, когда застройщик не устраняет дефекты, утверждая, что они возникли по вине жильцов либо естественного износа, собственники жилья могут провести независимую экспертизу за свой счет. В случае, если экспертиза признает вину строительной компании, то понесенные затраты можно взыскать с застройщика.

Если строительная компания отказывается устранять, возникшие дефекты следующим шагом будет обращение в суд с исковым заявлением. Иск может быть также, как индивидуальный, так и сразу от нескольких жильцов.

Заявление подается в суд по месту нахождения (юридического адреса) застройщика. Документ пишется в свободной форме, при этом должен содержать в себе:

наименование судебной инстанции;
ФИО и контактные данные истца и наименование с реквизитами ответчика;
указание на нарушенные права и интересы;
нормативно-правовую базу;
требования об устранении дефектов либо возмещении расходов, понесенных собственником при самостоятельном ремонте.

В конце заявления ставится дата и подпись. В приложении прикладываются: договор долевого участия в строительстве, результаты экспертизы (при наличии), фотоснимки, чеки, сметы от фирм, которые занимались ремонтом и другие письменные доказательства.

Количество копий искового заявления и других документов должно совпадать с числом лиц, участвующих в деле.

Иск рассматривается судом в течение 2 месяцев. В случае несогласия с принятым решением возможно обжалование в апелляционной, кассационной и надзорной инстанциях.

Гарантия на новостройки: кто и как отвечает за брак

Мы уже выяснили, на что распространяется гарантия на новостройку и в какой срок. Поэтому не бойтесь подавать претензию застройщику, даже если гарантийные требования возникли после сдачи дома, приема квартиры и прочих действий, связанных с вашим правом собственности (скачать образец).

Обнаруженные претензии можно подавать как одному жильцу, так и использовать коллективное требование. Аналогично можно действовать и в случае с подачей искового заявления в суд – все равно судья при необходимости может объединить несколько исков в одно рассмотрение.

Первое, что вы делаете после обнаружения недостатков – фиксируйте их на фото или видео. Составляйте претензию застройщику. В претензии вы подробно описываете недостатки, способ их обнаружения (). Желательно сослаться на нормативный документ, подтверждающий ваши требования. Например, если вы приняли дом летом, а зимой выяснилось, что в квартире очень холодно – найдите постановление правительства вашего региона, где должны быть указаны температурные нормы жилых помещений в многоквартирном доме. Претензию застройщику нужно вручать самостоятельно или с помощью отправки почты с описью содержимого. На второй копии нужно получить отметку от представителя девелопера о вручении претензии с актуальной датой.

Срок ответа может быть не позже 10 дней. Лучше всего так и написать «В соответствии с Законом о защите прав потребителей прошу предоставить ответ в письменной форме в срок не более 10 рабочих дней».

Нужно понимать, что застройщик может сослаться на гражданский кодекс, ответить вам и попросить больше времени на проверку информации – это адекватный процесс, так как девелоперу будет необходимо проверить, входят ли обнаруженные недостатки в его зону ответственности, или же это прерогатива управляющей компании. Если вы сначала обратитесь в УК – а именно так и стоит сделать – и приложите к претензии ответ УК, то такой возможности у застройщика не будет.

Начав взаимодействие с застройщиком, мы рекомендуем составить акт, в котором нужно указать все недостачи в строительстве многоквартирного дома. Если застройщик откажется подписывать его – ничего страшного, просто сделайте две копии, распишитесь на них и одну отправьте застройщику по почте, не забыв сохранить квитанцию.

Стоит понимать, что в соответствии со статьей 7 ФЗ-214 вы имеете право потребовать:

1.	Устранения всех недостатков девелопером.
2.	Сокращения цены за квартиру на сумму всех недоделок, которые не реализовал застройщик.
3.	Возмещения затрат собственника жилья. Это регулируется ст. и закона о защите прав потребителей.
4.	Можно потребовать возмещение морального ущерба, который смог причинить застройщик своими действиями или бездействия. Ссылаться нужно на п.2 .

Подавляющее число конфликтов между дольщиками и застройщиками происходит на этапе передачи готовой квартиры в новостройке в руки покупателя. Именно в момент осмотра квартиры и оценки ее качества может отчетливо проявиться желание девелопера быстрее заселить объект, сэкономив при этом на отделке квартир и общественных помещений. В новостройках Петербурга регулярно встречаются квартиры с дефектами, и в связи с этим дольщикам необходимо знать свои права на гарантийный ремонт от застройщика.

Видимость дефектов зависит от типа выполненной отделки. Так, например, неровности стен, трещины в стяжке или даже плесень заметны невооруженным взглядом при черновой отделке, в то время как при полной отделке те же недостатки будут скрыты за обоями и линолеумом. Поэтому предчувствие новоселья омрачается фактом, что за уплаченные деньги покупатель по вине застройщика получает некачественный продукт. К счастью, гарантии качества устанавливаются не строительными компаниями, а законодательством Российской Федерации.

Если вы обозначили проблему, застройщик признал свою вину и согласился исправить недостатки, то он должен выполнить обещание в разумные сроки.

Законодательство РФ не установило определённых сроков на устранение дефектов, поэтому каждый случай индивидуален. Как правило, это 1-2 месяца, но может быть и больше.

Для установления реальных сроков, в которые можно устранить дефект, проводится сравнительный анализ таких услуг. Обычно ориентируются на средний срок, в рамках которого другие компании исправляют подобные дефекты.

Наш опыт как управляющей компании (УК) показывает, что перечень самых распространенных гарантийных случаев в новостройках остается примерно одинаковым и не зависит от застройщика — а наша УК обслуживает многоквартирные дома от многих застройщиков Московского региона. Отмечу, что мы сейчас говорим о дефектах, которые собственник жилья не мог заметить при приемке квартиры. Это отдельная тема — как нужно проверять и фиксировать состояние жилья при приемке от застройщика. Речь именно о проблемах, которые проявляются при эксплуатации.

Как правило, это выход из строя инженерного оборудования как в общедомовых зонах, так и внутри квартир. Сильнее всего страдает лифт, но как раз его поломки чаще всего бывают связаны не с браком, а с неправильной эксплуатацией из-за проведения жильцами дома массовых ремонтов. Далее по популярности — последствия усадки дома: расстыковки швов стена-потолок, стена-стена, трещины в покрытии потолка, дефекты напольных покрытий, промерзание оконных блоков. Эти проблемы, к сожалению, могут возникнуть у любых многоквартирных домов независимо от застройщика и технологии строительства.

Потребителю важно понимать, что, так же как и в случае с автомобилями, бытовой техникой и другими товарами, гарантийный ремонт распространяется только на поломки и неисправности, допущенные при строительстве. Если речь идет о неправильной эксплуатации или случаях вандализма — что, к сожалению, также имеет место быть, — то ни о какой гарантии речи идти не может. Грубо говоря, если вы купили новый автомобиль и въехали в столб — производитель не обязан ремонтировать его за свой счет. Так же и с квартирой. Если затопление, например, произошло из-за того, что нанятые собственником рабочие неправильно установили сантехнику, а при доставке мебели повредили входную дверь — то ремонт жителю придется делать за свой счет.

Безусловно, как и на других рынках, в нашей сфере тоже нередки спорные случаи, когда собственник, застройщик и УК винят в поломке другую сторону. В этих случаях, чтобы доказать свою правоту, собственнику квартиры необходимо заказать и провести независимую экспертизу.

Защита прав потребителя при строительстве каркасных домов

Если собственник квартиры уверен, что случай именно гарантийный, каков должен быть порядок его действий? Куда звонить и писать? Здесь начинаются тонкости, которые, как правило, рядовому владельцу квартиры неизвестны.

Во-первых, многое зависит от того, где именно обнаружен дефект. Если в контуре квартиры, то есть непосредственно во владениях собственника, то он может обращаться либо в управляющую компанию, либо непосредственно в компанию, с которой заключен договор долевого участия.

ВАЖНО: юридически управляющая компания не несет ответственности за поломки, произошедшие в квартире в период гарантийного ремонта, поскольку договор купли-продажи собственник заключает не с УК, а с застройщиком.

Иначе обстоят дела, если неисправность обнаружена жителями в МОПах — местах общего пользования, куда входят входные группы, лестничные площадки и пролеты, лифты, подвалы и чердаки. В этом случае жильцы не могут напрямую обращаться к застройщику — ведь договор ДДУ или ДКП подписан только в отношении квартиры. А значит, дорога только одна — к управдому. Нужно составить заявку на ремонт и убедиться, что она зарегистрирована. После этого сотрудник УК запускает заявку в работу и связывается с клиентом для согласования даты комиссионного обследования.

Комиссионное обследование — главное и основное мероприятие, на котором в идеале должны присутствовать представители и застройщика, и управляющей компании, и, возможно, даже подрядчика — если работы, к которым возникли претензии, выполнял подрядчик. Именно в ходе этого обследования выясняется, кто ответственен за дефекты и за чей счет будет произведен ремонт. Тут же выносится вердикт — является ли произошедшее гарантийным случаем. По итогам комиссионного обследования составляется акт, который должны подписать все заинтересованные стороны. В течение 45 дней после составления акта дефекты и поломки должны быть устранены исполнителем.

ВАЖНО: устранить брак может организация, с которой заключен договор подряда и которая в рамках договора несет гарантийную ответственность. Если подрядчик — банкрот или по иным причинам не может участвовать в устранении дефекта, то это проблема застройщика и он сам ее должен решать.

Если обнаруженный в квартире дефект не имеет отношения к конструктиву и инженерным сетям, а относится, допустим, к качеству отделочных материалов (потрескался кафель, лопнул ламинат или стеклопакеты), это все равно считается гарантийным случаем, а ответственность за устранение несет компания, с которой у собственника заключен договор долевого участия. Искать производителя и судиться с ним в данном случае бесперспективно. Повторюсь — эти случаи признаются гарантийными, только если речь идет не о механических повреждениях или результате неправильной эксплуатации. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа или нарушения требований к процессу эксплуатации объекта.

ВАЖНО: получая ключи от квартир, убедитесь, что застройщик передал вам и инструкцию по эксплуатации дома. В ней — свод правил по обращению с недвижимостью и эксплуатации инженерных систем.

В ч.1 указанной статьи закона о долевом строительстве говорится, что застройщик обязан передать дольщику квартиру (иной объект в соответствии с предметом договора), которая соответствует:

условиям договора долевого участия в строительстве (далее – «ДДУ»);
проектной документации на многоквартирный дом;
техническим, градостроительным, иным профильным регламентам, нормативам и стандартам.

В ч.5 той же статьи говорится о гарантийных обязательствах. Но нет расшифровки, на что именно распространяется гарантия. Но прежде чем рассмотреть «гарантийные случаи», обратим внимание на дефекты, которые были выявлены при передаче квартиры.

Застройщик освобождается от ответственности, если дольщик принял квартиру со всеми дефектами и подписал акт приема объекта долевого строительства. Поэтому важно принимать квартиру, полностью соответствующую условиям договора и действующим техническим и прочим регламентам. О том, как это сделать, читайте здесь.

А вот все остальные дефекты, которые выявляются в течение гарантийного срока, подлежат устранению за счет застройщика при условии его вины в их происхождении. Гарантия распространяется на инженерные сети, оборудование, конструктив здания и прочие элементы по договору. Чаще всего недовольство дольщиков вызывает:

течи водопроводных и водоотводящих сетей;
трещины на капитальных стенах и перегородках, не связанные с естественным процессом усадки;
провисы плит перекрытий;
промерзающие стены, углы, потолки;
неработающая фурнитура окон, дверей (если были установлены по договору);
просадка здания, разрушение конструкций;
плохо работающая система вентиляции, отопления, электрическая проводка и прочие инженерные сети и коммуникации;
появление грибка и плесени, протечек любого происхождения (за исключением вины соседей, УК – информацию о действиях при заливе квартиры ищите здесь).

Словом, любые дефекты, которые возникают в течение гарантийного срока по вине застройщика, являются поводом для обращения по гарантии. Однако есть перечень недостатков, на которые гарантия не распространяется.

Но не стоит надеяться, что застройщик будет оперативно устранять все выявленные жильцами недочеты. Напротив, он будет изо всех сил стремиться отказать в гарантийном устранении «ляпа», и пытаться выставить виноватыми:

Причем, как правило, это происходит уже на этапе претензионной работы. Весь расчет застройщика строится на том, что дольщик махнет рукой и сам зашпаклюет трещину или заменит фурнитуру окна (а то и всю оконную конструкцию). Как показывает практика, расчет обоснованный – редкий дольщик доходит до суда.

Марк Н. заселился в квартиру, купленную по ДДУ.

Спустя 2,5 месяца он обнаружил растрескивание штукатурки в одной из комнат. Мужчина обратился к застройщику с требованием устранить недостаток, однако в ответ на претензию получил сообщение от застройщика о вине самого Марка, что он нарушил правила эксплуатации.

Дольщик попросил о помощи юриста. Специалист рекомендовал нанять строительного эксперта.

На основании экспертного заключения юрист помог Марку взыскать компенсацию и неустойку с застройщика в судебном порядке.

Но если дольщик все же доходит до суда, застройщик вновь доказывает отсутствие своей вины. И противостоять напору его юрисконсультов сможет только профессиональный юрист.

Ведь если начат судебный процесс, то все сроки устранения недостатка уже вышли, и за просрочку с девелопера взыскивается компенсация вместе со штрафом. Естественно, что застройщику не хочется платить.

Поэтому юристы настоятельно советуют: при выявлении дефекта не нужно сразу связываться с представителем застройщика и пытаться решить вопрос самостоятельно. Лучше привлечь к решению проблемы специалиста, как минимум, запросив бесплатную консультацию. О том, какую помощь возможно получить в сфере долевого строительства, читайте здесь.

Отношения между потребителем и застройщиком регулируются следующими нормативно-правовыми актами:

Закон №214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Постановление Госстроя РФ №170 от 27.09.2003 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».
Постановление Правительства №491 от 13.08.2006.
СаНПиН.

Кроме того, многие аспекты оговариваются в договоре купли-продажи: сроки, стоимость, характеристики, гарантия.

Претензию к фирме-застройщику можно составлять в свободном виде, однако, в ней обязательно должны присутствовать такие сведения:

информация об обращающемся: ФИО, адрес, номер телефона, электронная почта, если имеется;
информация о принимающей стороне: наименование учреждения, ФИО и должность руководителя;
детальное и понятное описание проблемы. Лучше всего ссылаться на конкретные пункты договора;
доказательная база: решения независимых экспертиз, собственные замеры и фиксация, заснятые на фото и видео;
четкие требования по решению проблемы. Указать при необходимости стоимость выполненных работ по устранению неполадок (с чеками) или провести предварительный подсчет;
отсылки к нормативно-правовым актам необязательны, но желательны;
дата, подпись.

Первым делом, получая претензию, застройщик проверяет, не подпадает ли она под ответственность управляющей компании, поэтому перед подачей документа рекомендуется обратить внимание на этот момент.

Документ составляется в письменном виде. Доставить фирме-застройщику его можно несколькими способами:

принести лично, при этом необходимо зарегистрировать свой экземпляр в канцелярии;
отправить заказное письмо с уведомлением;
послать на электронный адрес.

Гарантия от застройщика на новый дом включает два вида обязательств. Так, в течение трех лет можно обратиться с претензией застройщику об устранении недостатков по гарантии по различным инженерным конструкциям и прочему технологическому оборудованию. Сам перечень подразумевает в себя общую систему или ее составные части:

вентиляционных шахт и оборудования;
лифтовой системы и сопутствующих сегментов оборудования;
отопительная общедомовая система;
системы жилищно-коммунального хозяйства – это конструкции, с помощью которых в дом поступает вода, газ и электричество.

Нужно понимать, что застройщик, если иное не указано договором, отвечает за внутридомовые системы. Поэтому если, например, есть проблемы с газовыми трубами во дворе, то придется отдельно доказывать, что к этому имеет отношение застройщик.

После сдачи новостройки в течение пяти лет можно требовать устранение недостатков застройщиком по гарантии объектов, которые влияют на конструкцию здания.

Дефекты и проблемы со стенами – причем как снаружи, так и внутри. Сюда же относится и состояние подъездов.
Проблемы с фасадами здания – отваливающаяся облицовка, некачественные материалы, из-за которых фасад постоянно мокрый, и прочие проблемы.
Проблемы с несущими конструкциями здания. Наиболее часто встречаются недостатки с потолочными плитками и провисами их в квартирах.
Дефекты в установленных по умолчанию стеклопакетами и железными дверьми в квартиры.

В ст. 8 ФЗ-214 явно указано, что дольщик должен потребовать от застройщика подписать акт о несоответствии сдаваемого объекта строительным требованиям ч.1 и ч.7 ФЗ-214.

Также дольщик должен отказаться от подписания передаточного акта. Поэтому если застройщик утверждает, что выполнит договорные обязательства позже, но при этом требует принять вашу квартиру – смело отказывайтесь.

Гарантийный период в строительстве: о чем помнить заказчику и подрядчику

Гарантийные обязательства действуют на протяжении ограниченного промежутка времени. Минимальный гарантийный срок на квартиру в новостройке определяется в размере 5 лет. Но указанный гарантийный срок на объект долевого строительства предусмотрен только для конструкции новостройки. Для систем инженерных коммуникаций минимальный срок обслуживания составит 3 года.

Конкретный гарантийный срок на дом от застройщика определяется условиями ДДУ и может быть увеличен, в том числе и на отдельные конструктивные элементы.

Важно! Гарантия на конструкцию крыши устанавливается в пределах 10-летнего срока. Начало его течения, если иное не определено договором, определяется датой подписания акта приемки объекта или иного документального оформления приемки-передачи жилья.

Гарантия качества покрывает только те дефекты и недостатки, которые возникли по вине застройщика, при условии, что гарантийный срок на новостройку продолжает на момент их выявления действовать.

Согласно п. 7 ст. 7 ФЗ № 214, гарантия застройщика на многоквартирный дом не покрывает неисправностей, возникших по причине:

нормального износа дома, элементов отделки, систем инженерных коммуникаций, иный конструктивных и прочих элементов новостройки;
нарушений нормативов и иных обязательных требований эксплуатации объекта;
некачественного ремонта дома или его частей и элементов, проведенного самими жильцами или управляющей компанией;
нарушения условий проживания, а также эксплуатации конструктивных частей новостройки;
не связанной с деятельностью строительной компании, в связи со стихийным бедствием или техногенной катастрофой.

В случае выявления дефектов в течение 5-летнего гарантийного срока, согласно п. 6 ст. 7 ФЗ № 214, в первую очередь дольщику рекомендуется направить в строительную компанию письменное требование — претензию — об их устранении в срок.

Если ответа на претензию не последовало либо требования удовлетворяются частично, либо дольщику было отказано, он имеет право направить иск в суд с аналогичным требованием.

Помимо требования по устранению дефекта, если установленный дольщиком разумный срок для устранения указанного дефекта пропущен, гарантия на новостройку по закону дает право требовать взыскания с застройщика неустойки.

Она рассчитывается в размере 1% за каждый просроченный девелоперской компанией день от расходов, которые необходимо понести на ремонт обнаруженного недостатка либо от стоимости объекта долевого строительства, если выявленные дефекты не допускают проживания в квартире — п. 8 ст. 7 ФЗ № 214.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

Государство накладывает ограничения на застройщиков и после того, как они получили разрешение на строительство и продажу квартир дольщикам. В 214-ФЗ прописаны правила, которые должна выполнять каждая компания, чтобы получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Строительные работы застройщик может проводить самостоятельно. Однако, чтобы выполнить некоторые работы, нужен специальный допуск от саморегулируемой организации строительства (СРО). Если у компании нет допуска, она может привлечь к работам технического заказчика с необходимой квалификацией.

Самое главное правило – оформить дефектный акт по форме С-23 (далее – Дефектный акт).

Отметим, что составление Дефектного акта обязательно, если некачественные работы выявлены в пределах гарантийного срока. Заказчик не обязан оформить акт в течение этого срока. Составить Дефектный акт можно и за пределами гарантийного периода. Главное для заказчика – это выявление недостатков/некачественных работ в период гарантии.

Заказчик направляет подрядчику извещение (письменное) о выявлении дефектов и необходимости составления Дефектного акта. Если собственник (или текущий владелец) не был заказчиком стройки, то Дефектный акт составляется собственником (владельцем) объекта и привлекается организация, которая была заказчиком.

Рекомендуем направлять все документы подрядчику заказным письмом с уведомлением, чтобы иметь доказательство надлежащего уведомления подрядчика.

Подрядчик направляет своего представителя.

Срок – в течение 5 календарных дней после получения извещения от заказчика (собственника, владельца).

Уведомление и привлечение субподрядчиков.

Если недостатки выявлены в работах, выполненных субподрядчиками, в составлении Дефектного акта участвует также и представитель субподрядчика. Если участвовало несколько субподрядчиков — вызываются представители каждого из них с оформлением акта в отношении каждого из субподрядчиков.

Определяем состав комиссии.

Основной закон, регулирующий взаимодействия дольщика и застройщика, – 214-ФЗ. В нем прописаны и гарантийные сроки новостройки. Так, 3 года предоставляется на выявление дефектов инженерного и технологического оборудования:

· Вентиляции
· Лифтов
· Системы отопления
· Водо-, газо- и электроснабжение

Еще больше – пять лет гарантии распространяется на конструктив здания. В течение этого срока можно выявить следующие недочеты:

· дефекты стен
· фасадов
· несущих конструкций
· стеклопакетов

Безусловно, покупатели жилья по ДДУ в соответствии с 214-ФЗ защищены максимально. Если в договоре долевого участия не прописан гарантийный срок, такой документ считается недействительным. Однако и пайщики кооперативов, купивших квартиру по схеме ЖСК, также могут рассчитывать на устранения дефектов по гарантии. Согласно положениям закона «О защите прав потребителя», покупатель может предъявить претензии по качеству товара в течение двух лет с момента его приобретения. А ст. 756 Гражданского кодекса гласит, что покупатель может требовать от застройщика устранить недоделки в течение пяти лет с момента заселения.

Важный момент: гарантийный срок исчисляется с момента подписания Акта приемки-передачи квартиры, даже если дом построен и эксплуатируется уже несколько лет. У каждого жильца дома свои сроки для предъявления претензий застройщику.

Однако не всякий выявленный дефект относится к гарантийному случаю. Таковым не являются следующие ситуации:

· Имеет место естественный износ, состаривание материалов, зависящие от срока эксплуатации здания
· Дефект появился вследствие неправильной эксплуатации помещений и имущества
· Не соблюдались правила использования электроприборов и сантехники, что стало причиной дефекта
· Собственники сами виноваты в поломке систем, обеспечивающих их жизнедеятельность (коммуникации, канализация, внутренние водостоки, система отопления)
· Приобретенная квартира использовалась не по назначению

Шансы доказать плохое качество строительства понижаются, если собственник уже успел сделать ремонт, и практически близки к нулю, если была выполнена перепланировка, которая, к тому же, не узаконена.

Еще один неприятный момент: даже если удастся доказать, что случай гарантийный, если строительная компания – банкрот, то получить с нее хоть что-нибудь будет невозможно. Поэтому важно на начальном этапе покупки квартиры правильно подойти к выбору застройщика.

Гарантия на новую квартиру: на что может рассчитывать покупатель

Первое, что стоит сделать в случае выявления дефектов — сфотографировать их или снять на видео. После этого составляется претензия, в которой подробно описываются выявленные недостатки переданного объекта, а также способ их определения. В процессе разъяснений важно ссылаться на нормативные документы, которые бы подтверждали требования.

Что это значит? К примеру, квартира принималась летом, но зимой в ней слишком низкая температура. В такой ситуации стоит найти постановление правительства своего региона в отношении норм температуры в квартирах и сослаться на этот документ.

Претензия застройщику вручается несколькими способами — лично в руки представителю или по почте с описью передаваемых документов. Обязательно наличие второй копии, где должна стоять отметка о передаче претензии строительной компании с указанием даты и подписи.

Ответ должен выдаваться в срок до десяти суток. Чтобы застройщик не затягивал с ответом, в претензии стоит указать пункт закона о защите прав потребителей, где указана подобная норма. Строительная компания может сослаться на гражданский кодекс (ГК РФ) и потребовать больше времени на проверку предоставленной информации. Это логично, ведь застройщик должен убедиться, что указанные недостатки — его зона ответственности, а не проблемы управляющей компании.

Каждый случайуникален и индивидуален.
Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

При непосредственной эксплуатации часто выявляются недочеты и недоделки — протекающая кровля, трещины и подтеки, плесень, изначально не функционирующее инженерное оборудование, явные строительные ляпы. Поводов для предъявления претензий достаточно.

Важно! Объем гарантийных обязательств в отношении объекта недвижимости прописан в ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…».

Передаваемый дольщику объект обязан соответствовать условиям заключенного договора, предъявленного покупателю проекта, общим техническим нормам и градостроительным регламентам. Полная ответственность за качество и безопасность жилья лежит на застройщике.

Гарантия на квартиру в новостройке устанавливается в соответствии с Законом № 214-ФЗ, а при заключении договора участия в долевом строительстве стороны могут устанавливать увеличенную продолжительность гарантийных обязательств.

При оформлении акта сдачи готового объекта дольщику передается все оборудование и элементы обустройства квартиры. Это означает, что на окна квартиры в новостройке, а также на иные аналогичные элементы квартиры, будет распространяться единая гарантия – не менее трех лет. Данное правило не действует, если после приема готового объекта жильцы самостоятельно осуществили замену отдельных узлов благоустройства и технических элементов.

Зона ответственности застройщика строго определена – это недоделки капитального характера. Отказ застройщика в гарантии может быть обусловлен следующими обстоятельствами:

естественный износ и снижение эксплуатационных характеристик, связанное с истечением расчетного срока использования;
несоблюдение правил эксплуатации помещений общего пользования и имущества;
пренебрежение правилами установки и использования сантехники и бытовых приборов;
выход из строя оборудования и элементов конструкции, изначально принятых без претензий по акту приема-передачи, или поврежденных жильцами при эксплуатации;
аварийные ситуации, связанные с нарушением работы отопления, канализации, газо- и водопровода, вентиляции, водостоков, спровоцированные жильцами.

Важно! После сдачи дома ответственность за его эксплуатацию несет управляющая компания. Если претензия распространяется ни на один из вышеприведенных пунктов, тогда обращаться придется именно к застройщику.

Гарантия на крышу от застройщика будет составлять не менее десяти лет, если иное не зафиксировано в условиях передаточного акта. Помимо этого, гарантийный срок может быть предусмотрен в технической документации, которая передается застройщиком управляющей компании сразу после ввода дома в эксплуатацию.

Рассмотрим, может ли нормативный срок гарантии быть продлен или уменьшен в зависимости от отдельных элементов или узлов многоквартирного здания (например, сколько составляет гарантия на лифт после сдачи полностью готового объекта). В соответствии с п.5 ст.7 Закона № 214-ФЗ стандартный гарантийный срок на многоквартирные дома, построенные по договору долевого участия, составляет не менее пяти лет.

Однако в силу прямого указания закона, договором может быть предусмотрен и более длительный период гарантии на отдельные элементы здания. Например, на межпанельные швы и кровлю гарантийный срок не может составлять менее 10 лет. Большинство ответственных застройщиков указывают в договоре именно этот срок.

Важно! Гарантийный срок технологического и инженерного оборудования МКД не может быть менее трех лет. В состав данного оборудования входят лифты, котельные, подстанции, мусоропроводы, пропускные системы, вентиляционные и отопительные агрегаты.

Для участия в строительстве подбираются подрядчики, гарантирующие исполнение обязательств в течение срока не меньше, чем по договору с дольщиками. Если это условие не соблюдено, то вся ответственность за работу инженерного оборудования ложится на застройщика.

Гарантия застройщика на многоквартирный дом: действующий норматив

После введения дома в эксплуатацию за сохранность общего имущества отвечает управляющая компания.

В ее полномочия входит:

контроль над соблюдением правил пользования общего домового имущества;
установка сантехники и систем коммуникаций;
устранение дефектов, замена сломанных элементов, если при подписании акта приема-передачи к ним не было претензий;
предотвращение аварий в системах коммуникации.

Все дефекты, которые не связаны с этими, должен устранять застройщик в гарантийный срок.

Если нарушение невозможно исправить, что девелопер должен компенсировать понесенные расходы или снизить сумму, указанную в ДДУ.

В случае, когда собственник обнаружил недостатки позже оговоренного в договоре срока, ответственность за устранение дефектов полностью возлагается на него.

При согласии застройщика устранить выявленные дефекты, время выполнения работ оговаривается отдельно.

В законодательстве отсутствуют четкие сроки, которые даются компании на исправление нарушений. Решение принимается в индивидуальном порядке.

На срок устранения может влиять сложность работ. В большинстве случаев он составляет до 1 месяца.

В случае, когда гарантия на дом от застройщика сохраняется, а он отказывается устранять дефекты, владелец недвижимости имеет право обратиться в суд.

Помимо требований по устранению нарушений, в иске можно прописать и компенсацию морального вреда (ст. 1101 ГК РФ).

В заявлении рекомендуется указать ссылки на нормативно-правовые акты, которые были нарушены.

Иски, касающиеся защиты прав потребителей, не предусматривают оплаты госпошлины.

При нарушении закона № 2200-1 со стороны застройщика, владелец недвижимости может потребовать оплату неустойки.

Это требование допустимо в случае, когда девелопер не устранил дефекты в течение 45 дней после получения претензии.

Размер пени составляет 1/300 от ставки рефинансирования за каждый день просрочки. Для расчета берется стоимость услуг по устранению дефектов.

Если судья примет положительное решение в отношении истца, то ответчик обязан будет оплатить судебные издержки.

Законодательством предусмотрена ответственность застройщика за качество возведенной им недвижимости. Гарантия на конструкции составляет не менее 5 лет, на коммуникационные системы не менее 3 лет.

По соглашению между застройщиком и дольщиком этот срок может быть продлен, что прописывается в ДДУ. При обнаружении дефектов во время сдачи недвижимости, собственник имеет право отказаться от подписания акта, и дать время девелоперу на исправление.

Если нарушения выявлены позже, но в гарантийный срок, то застройщику направляется письменная претензия.

В случае, когда девелопер отказывается от своих обязательств, владельцы квартир могут подать иск в суд. При этом необходимо предоставить доказательства того, что их права были нарушены.