Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Могут ли собственники объединить квартиру с лоджией». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Несмотря на то, что лоджия, согласно ст.15 ЖК РФ, не включена в общую площадь жилого помещения, на плане квартиры БТИ она обозначена, равно как и кухня с комнатой.
Если выполнить присоединение лоджии к квартире (кухне или комнате – без разницы), то произойдет изменение конфигурации помещений, что по закону считается перепланировкой.
Поэтому, отвечая на вопрос, является ли присоединение лоджии к квартире перепланировкой, мы отвечаем: да, является.
Но данный вид перепланировки имеет множество ограничений, о который мы и расскажем в этой статье.
Могут ли собственники объединить квартиру с лоджией
Причины, по которым люди решаются на проведение такой перепланировки, могут быть самыми разными.
Кто-то побывал в гостях и увидел, что знакомые у себя дома соединили комнату (кухню) и лоджию в одно помещение, демонтировав разделяющую их конструкцию. Получилось, что лоджия стала частью жилой или кухонной зоны, ее продолжением.
Кто-то увидел на сайте по дизайну интерьеров пример перепланировки, когда убирается оконно-дверной блок между объединяемыми помещениями, лоджия остекляется и утепляется, а подоконная часть стены оформляется как кофейный столик или барная стойка.
Об отличии дизайн-проекта от проекта перепланировки мы подготовили отдельную статью.
Кто-то загорелся почерпнутой из глянцевого журнала идеей о расширении зоны лоджии за счет прилегающего внутриквартирного помещения для устройства на этом месте рабочего кабинета либо спортзала.
Обычно присоединить лоджию к комнате / кухне стремятся несколькими способами:
- Демонтируются только окно и дверь – подоконный блок сохраняется.
- Убираются рамы окна и двери, а также подоконная часть стены – сохраняются порог, перемычечная зона и участки стены по краям проема.
- Подоконная зона и оконно-дверной блок полностью ликвидируются и демонтируется порожек под дверью на лоджию. Также могут частично подрезаться простенки и надроемная перемычка.
- Перегородка (окно + дверь + подоконный блок) полностью убирается вместе с боковыми простеночными зонами, порогом и перемычечным участком стены.
Из чего состоит конструкция, разделяющая лоджию и квартирное помещение:
Перепланировки в московских жилых помещениях регламентируются постановлением городского Правительства №508-ПП. А в п.10.18 Приложения №1 к данному постановлению четко сказано, что не допускается объединение лоджий и балконов с внутренними помещениями квартиры.
С полным текстом ППМ №508-ПП можно ознакомиться здесь.
Кроме того, существуют правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года № 170. Согласно им, нельзя использовать лоджии и балконы не по назначению. А также запрещается захламлять и загрязнять лоджии и размещать на них громоздкие и тяжелые вещи.
Отсюда вывод, что ЗАПРЕЩЕНО:
- Убирать оконно-дверную конструкцию между лоджией и квартирой и оставлять только подоконный блок.
- Демонтировать полностью всю перегородку, состоящую из оконно-дверного и подоконного блоков, открывая возможность беспрепятственного передвижения между помещениями.
В обоих случаях будет перепланировка с присоединением лоджии к комнате или кухонному помещению, а это, как уже было сказано, запрещено делать.
У каждой квартиры имеется свой план, на котором указано расположение помещений, а также стены и перегородки, определяющие их границы. Помимо этого, на подобных планах обозначены дверные и оконные проемы, расположение сантехнических приборов, вентиляционных и сантехнических коробов.
Все данные с планами квартир в многоэтажных домах содержатся в документах БТИ. Любая перепланировка, в том числе связанная с присоединением лоджии к кухне или комнате, ведет к изменению плана квартиры. Чтобы Бюро технической инвентаризации обладало достоверными сведениями о состоянии квартиры, а также в целях безопасности ремонта перепланировку квартиры нужно обязательно согласовывать.
Согласование перепланировки – это процесс оформления разрешительных документов и последующая сдача ремонта специальной комиссии.
То есть процесс согласования перепланировки с присоединением лоджии к кухне, как и любой другой, состоит из двух этапов:
- Получение разрешения на присоединение лоджии к кухне или комнате у жилищной инспекции города Москвы.
- Оформление акта приемки работ и внесение всех изменений после перепланировки в документы БТИ.
Согласование присоединения лоджии к кухне либо жилой комнате проводится в том же порядке, что и регистрация любой другой перепланировки. Но проект перепланировки обязательно должен быть дополнен теплотехническим расчетом, показывающим, что проводимые ремонтно-строительные мероприятия не приведут к нарушению климата жилого помещения и к ухудшению условий проживания в квартире.
Начинается любое согласование перепланировки с получения документов БТИ. Если у вас нет плана квартиры, то обратитесь в территориальное отделение Бюро технической инвентаризации и закажите поэтажный план с экспликацией (либо технический паспорт квартиры).
После этого проконсультируйтесь у специалистов по перепланировкам, возможно ли гипотетически присоединение лоджии к внутреннему помещению именно в вашей квартире. Ведь такая перепланировка допускается не в каждом доме. Как мы уже говорили, в панельных домах с защитой от прогрессирующего обрушения, разработанных АО МНИИТЭП, запрещено сносить подоконные блоки. А без этого действия невозможно выполнить присоединение лоджии к квартире с установкой французских дверей.
Если теоретически присоединение лоджии к нужному помещению реально, нужно будет узнать, позволяет ли техническое состояние конструкций дома проводить такую перепланировку в вашей квартире.
Для этого квартиру должен посетить лицензированный инженер, который осмотрит стены, межкомнатные перегородки и плиты перекрытия и вынесет свое решение – возможно ли проведение перепланировки без вреда для целостности и прочности конструкций или от соединения лоджии придется отказаться.
Если перепланировка реальна, то по итогам инженерного обследования выпускается техническое заключение о состоянии конструкций и возможности проведения перепланировки, на базе которого разрабатывается проект с чертежами, отображающими все изменения, которые владелец квартиры предполагает произвести.
В проекте указывается, каким именно образом будет произведено присоединение лоджии. На первом этапе демонтируется оконно-дверной блок. На втором – с применением алмазного оборудования срезается подоконная часть стены. На третьем – проем между лоджией и комнатой закрывается светопрозрочной дверной конструкцией.
Техническое заключение и проект нельзя составить самостоятельно. Для согласования перепланировки нужна проектная документация от авторской организации – разработчика дома, или от любой специализированной организации с допуском СРО.
Примечание: наша компания бесплатно консультирует по всем вопросам, касающихся перепланировок в квартирах и нежилых помещениях, за разумную цену разрабатывает проектные документы и регистрирует перепланировки во всех городских службах. Пожалуйста, звоните.
Пакет документов, куда входят проект, техническое заключение на перепланировку, свидетельство на собственность (выписка из ЕГРН), план квартиры из БТИ и запрос, сдается в электронном виде через сайт госуслуг города Москвы в жилищную инспекцию на рассмотрение.
В течение 20-30 дней по проекту примут решение. Положительным решением будет согласование проектного документа и выдача собственнику разрешения на ремонтные работы. А отрицательным – отказ в согласовании.
Разрешение на соединение лоджии с комнатой и кухней (см. пункты 1.11 и 1.12):
Объясняет юрист: Почему нельзя присоединять лоджию, как раньше
Если вы не получали разрешение на перепланировку, но выполнили соединение лоджии с комнатой самовольно, то у вас есть возможность согласовать произведенные работы «задним числом». Но как узаконить присоединение лоджии к комнате или кухне, сделанное незаконно?
В этом случае согласование перепланировки может быть осуществлено на основе технического заключения о допустимости и безопасности проведенных работ, выданного специалистами организации с допуском СРО. Наша компания также может разработать такое техзаключение.
Однако мы не рекомендуем идти таким путем, поскольку он более проблемный и требует больше затрат, времени и сил. Тем более, что не каждую самовольную перепланировку можно узаконить. А только ту, которая не нарушает никаких строительных норм и правил. Но добиться «чистой работы» при присоединении лоджии к внутриквартирному помещению удается только единицам. Поэтому, прежде чем приступать к ремонту с перепланировкой, получите предварительно разрешение у Мосжилинспекции.
С технической точки зрения есть две составляющие. Первая – допустимость присоединения лоджии или балкона относительно типа и состояния конструкций дома, так как присоединение, как правило, подразумевает снос подоконного блока, который может выполнять несущую функцию или участвовать в защемлении балконной плиты – удерживать ее.
Вторая составляющая связана с отоплением – тепловой контур дома, образуемый его стенами, включая окна, и крышей, нарушается при необходимости обогрева дополнительных площадей с помощью центрального отопления.
До 2012 года московские жилинспекции разрешали присоединение лоджий на основании соответствующего пункта в постановлении, регламентирующем перепланировки.
Негативный опыт таких объединений уже сформировался. До 2012 года московские жилинспекции разрешали присоединение лоджий к комнатам и кухням на основании соответствующего пункта в 508-м постановлении Правительства Москвы, регламентирующем перепланировки. Но в 840-й, принятой в 2012 году и ныне действующей редакции, этот пункт исчез.
Произошло это после фиксации фактов промерзания наружных стен и перекрытий, а также образования излишнего конденсата и плесени, произошедших вследствие данных перепланировок. Это не значит, что сегодня присоединение запрещено. Но появились серьезные ограничения.
1. Присоединение со сносом подоконного блока. Возможно в монолитных, панельных до 2007 года постройки, некоторых кирпичных домах, запрещено в большинстве панельных домов, построенных после 2007 года.
Монолитные дома – самый легкий вариант для данного типа перепланировки благодаря не несущим внешним стенам. В кирпичных домах такая возможность обусловлена тем, участвует ли подоконный блок в защемлении балконной плиты. Если да, балкон после сноса подоконного блока может обрушиться.
Пожалуй, в этой плоскости лежат основные «против». Теплотехническими расчетами предусмотрено весьма существенное утепление присоединяемых лоджий и балконов, включающее и утеплитель, и пароизоляцию, вследствие которого за счет толщины «пирога» сократится их площадь и, возможно, высота. Могут возникнуть ограничения и по площади остекления – для сокращения теплопотерь.
При несоблюдении схемы утепления велика вероятность возникновения конденсата и, как следствие, плесени, а в дальнейшем порчи отделки. В любом случае в углах присоединенной лоджии будет зона риска – так называемые мостики холода.
Недостаточно утеплить лоджию строительными материалами, чтобы поддерживать на ней среднюю комнатную температуру. Должен быть установлен дополнительный источник тепла.
Запрещено устраивать на присоединяемых балконах и лоджиях теплые водяные полы – так же, как и во всей квартире. Электрические можно.
Отапливать лоджию или балкон за счет батарей центрального отопления нельзя – в законодательстве содержится прямой запрет на их перенос. Во-первых, система отопления может не справиться с увеличившейся нагрузкой, и температура в жилых помещениях всего дома опустится ниже нормативной. Во-вторых, возникающий перепад температур между отапливаемой лоджией и примыкающими неотапливаемыми негативно отражается на жесткости конструкций.
Запрещено устраивать на присоединяемых балконах и лоджиях теплые водяные полы – так же, как и во всей квартире. Электрические – можно. Оптимальный вариант отопления – конвектор мощностью не менее 1 кВт, способный быстро нагревать холодный воздух. Но за это удовольствие придется платить – счета за электричество увеличатся ощутимо.
И еще одна деталь: за счет двух рядов остекления снижается естественная освещенность примыкающей к лоджии комнаты.
*Рекомендации даны для г. Москвы, в других регионах нормативы могут отличаться.
Присоединение лоджии к комнате или кухне
Никак. Балконы к комнатам и кухням не присоединяют.
В теории, чтобы присоединить к комнате балкон, его нужно утеплить и остеклить. Причем остекление должно быть теплым — простые окна с одинарными стеклами не подойдут, нужен толстый двухкамерный стеклопакет. Такой, как в комнатных окнах.
Теплые стеклопакеты для балкона весят около 150-200 кг. Добавим сюда утепление и отделку — еще 50-70 кг. В итоге нагрузка на балконную плиту вырастает на 200 кг. Для маленького балкона в старом доме это критическая нагрузка — на такой даже выйти опасно, не то что поставить мебель или организовать хранение.
Из-за высокой нагрузки на плиту остекление и утепление не разрешат. Поэтому и присоединить балкон к комнате или кухне не получится.
✅ Лоджию можно остеклить и утеплить, провести туда электричество. Но если эти изменения не были предусмотрены проектом застройщика, нужно согласовывать их как переустройство.
✅ Отапливать лоджию можно электрическим теплым полом или обогревателем.
✅ Единственный законный вариант присоединения лоджии к квартире в Москве — замена оконного блока французской дверью.
Французская дверь визуально объединяет комнату и лоджию. В комнате становится светлее. При этом тепловой контур дома не страдает: лоджия все так же отделена от жилых помещений.
⛔️ Из-за возможного нарушения теплового контура дома на лоджию нельзя переносить батареи отопления. Водяной теплый пол делать тоже нельзя, но больше из соображений безопасности — вдруг протечет.
⛔️ Даже если лоджию утеплили и установили там обогреватель, нельзя просто так взять и убрать оконный блок.
⛔️ Во многих домах нельзя сносить подоконный блок — он поддерживает плиту лоджии. Если его убрать или уменьшить, лоджия может обрушиться. В этом случае лоджию можно просто утеплить и использовать как дополнительную комнату.
⛔️ В большинстве домов нельзя убирать порожек и балку, укрепляющую оконный проем сверху. Чтобы узнать, применимо ли к квартире такое ограничение, нужно обратиться к разработчику дома.
⛔️ В квартирах на пятом этаже и выше нельзя полностью сносить простенки — на лоджии должен оставаться глухой простенок шириной минимум 1,2 м. Это требование пожарной безопасности: если случится пожар, жильцы смогут спрятаться за ним.
На вопрос ответил директор адвокатской конторы «Адвокат» Московской городской коллегии адвокатов Петр Чистяков:
– Здесь идет речь о так называемом горизонтальном объединении квартир. Такое объединение вместе со всеми изменениями считается перепланировкой, и в законе четко прописано, какие в таком случае существуют запреты. В частности, запрещено создавать санузлы над жилыми комнатами нижней квартиры. Но расширяя кухню в сторону санузла (либо вместо санузла), она будет находиться под «мокрой» зоной верхней квартиры. Российские власти трактуют это как «сознательное ухудшение жилищных условий» и запрещают такие действия. Поэтому закон не разрешит сделать вместо санузла (или его части) жилую комнату или кухню.
Существует несколько исключений из этого правила – если над квартирой расположены нежилые площади или она двухуровневая. Также можно рассмотреть вариант использования ненужного санузла как части прихожей. Коридор не считается жилым помещением, поэтому его можно расширить за счет санузла. Но и здесь есть нюансы.
Бывший санузел может быть оснащен вентилями, кранами или чем-то подобным, а закрывать доступ к таким объектам нельзя. Также запрещено переносить и демонтировать вентиляцию, водные стояки и газовые трубы. Делая перепланировку, необходимо учитывать эти требования. Необходимо, чтобы между комнатами и помещениями, оснащенными газовыми колонками или газовыми плитами, были стены. Таким образом, если в санузле есть газовая колонка, то перед сносом стены необходимо перенести ее в другое помещение, соответствующим образом оформив это в газовом хозяйстве.
И наконец, стену можно снести лишь, если она не несущая. Чтобы найти информацию о типе стены, изучите технический план помещения.
На вопрос ответила партнер юридической компании «Неделько и партнеры» Марина Клепко:
– Закон не разрешает это сделать. Помещения, которые не являются частями квартир и используются для обслуживания более одной квартиры в многоквартирном доме, являются общим имуществом жильцов. В частности, к общему имуществу относятся лестницы, лестничные площадки между квартирами, коридоры, лифты, подвалы, технические этажи и чердаки. Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса, общее имущество дома на праве общей долевой собственности принадлежит всем владельцам квартир. Тамбур также считается общим имуществом, поэтому он является общей долевой собственностью всех владельцев квартир в многоквартирном доме, а не только квартир, прилегающих к этому тамбуру.
Согласно статье 36 Жилищного кодекса, уменьшить размер общего имущества в многоквартирном доме можно только, согласовав это со всеми владельцами помещений в этом доме. Соответственно, чтобы использовать тамбур в личных целях (то есть присоединить его к объединенной квартире), необходимо получить согласие всех владельцев помещений в доме. Чтобы получить разрешение на временное пользование приквартирного тамбура, достаточно согласия двух третей владельцев. Но если планируется отчуждение тамбура в личную собственность, понадобится согласие 100% владельцев помещений.
Также необходимо проверить, есть ли в тамбуре инженерные коммуникации, с помощью которых обслуживается дом: при наличии таких коммуникаций присоединить тамбур не удастся даже, если на это дали согласие все владельцы квартир.
Получив согласие владельцев, необходимо оформить документы по согласованию переустройства и перепланировки квартиры – присоединения к ней приквартирного тамбура. В Москве для этого необходимо обращаться в Мосжилинспекцию.
Присоединять ли лоджию: все за и против + реальный пример
На вопрос ответил адвокат Александр Карабанов:
– Согласно СНиП 21-07-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений», пожарная лестница на балконе предназначена для эвакуации жильцов, если в доме возникнет возгорание. При том, что лоджии и балконы считаются частью квартир, то есть принадлежат их владельцам, по закону пожарные лестницы принадлежат ТСЖ. То есть лестница на Вашем балконе – чужая, и Вы не можете ею распоряжаться. Право на это может дать разрешение компетентных органов и собственников, а такой документ получить не удастся.
Стоит сказать даже больше: поскольку пожарная лестница должна оставаться на виду, балкон не выйдет даже застеклить. За демонтаж пожарной лестницы физическому лицу придется заплатить штраф в размере до 4 тысяч рублей, а юридическому – до 200 тысяч рублей. Кроме уплаты штрафа, придется устранить нарушение, иначе придется заплатить большую сумму.
Пожарная лестница является путем эвакуации жильцов при пожаре, это ее основное предназначение. Отсюда следует, что любые действия, вследствие которых поменяется функционал лестницы и будет ограничен доступ к ней, противозаконны. Но закон не запрещает изменить лестницу – сделать ее более основательной и эстетически привлекательной. Но при этом лестница по-прежнему должна снизу и сверху упираться в люки. Запрещено также отгораживаться от соседей, поскольку в этом случае перегородится эвакуационный проход.
Сделать собственную дополнительную лестницу можно – но необходимо, чтобы конструкция не нарушала все вышеупомянутые условия и не перегораживала пути для эвакуации жильцов при возникновении пожара.
На вопрос ответил юрист Валерий Панов:
– Московские строительные нормы (МГСН 3.01 — 96, п. 3.31) допускают наличие саун в многоквартирных домах первой категории. А в действующих в России строительных нормах и правилах нет каких-либо указаний на этот счет. К первой категории относятся кирпичные и монолитные дома с железобетонными перекрытиями. Также в московских городских строительных нормах определена минимальная площадь квартиры, в которой разрешено обустраивать сауну: 38 кв.м для однокомнатной квартиры, 54 кв.м. для двухкомнатной и 68 кв.м. для трехкомнатной.
Под сауну можно переоборудовать только нежилые помещения, к которым относится и санузел. В соответствии с московскими строительными нормами для внутренней отделки сауны можно использовать только древесину лиственных пород. Не стоит выбирать для отделки древесину хвойных деревьев, поскольку она содержит смолы, из-за которых может самовозгораться. Кроме того, сауна в квартире значительно увеличивает нагрузку на электросеть, поэтому придется дополнительно установить провода с негорючей изоляцией, устройство защитного отключения и стабилизаторы напряжения.
Не стоит забывать и о пожарных нормах. В СП 118.13330 и СНиП 05.31.2003 прописаны противопожарные требования, общие для всех саун и бань. В квартире с сауной необходимо установить пожарные извещатели – обычно их прикрепляют к потолку в прихожей. Также придется провести перфорированную сухотрубку по периметру потолка парилки. Это обычная трубка с просверленными дырочками и краном, присоединенная к водопроводу. Это необходимо на случай возгорания – тогда нужно открыть кран, и вода польет стены. Необходимо выбирать светильники для сауны, изготовленные из термостойкого стекла, также у них должна быть изоляция от влаги.
Максимальный размер сауны – на двух человек. Это правило установлено в связи с нагрузкой на сеть при нагреве печи и ограниченным количеством пара, с которым может справиться система вентиляции дома. В сауне необходимо устанавливать электрическую печь заводского изготовления, причем обязательно, чтобы она автоматически отключалась через определенный промежуток времени (к примеру, после нагревания до определенной температуры или через шесть часов непрерывной работы).
Переоборудование санузла в сауну считается перепланировкой, поэтому ее необходимо будет узаконить в БТИ по правилам, общим для всех перепланировок. На это не понадобиться брать разрешения в управляющей компании, МЧС и у соседей. Но если электросеть квартиры недостаточно мощная для работы сауны, необходимо будет взять в Мосэнерго разрешение на дополнительную мощность и оформить подключение трехфазного ввода сети в квартиру.
На вопрос ответила юрист Содружества земельных юристов Марина Строкань:
– Вслед за увеличением площади квартиры изменятся технико-экономические характеристики и показатели многоквартирного дома, включая его площадь и площадь общего имущества: изменится участок под домом, поскольку изменятся наружные стены. Брать разрешение на строительство/реконструкцию не нужно, разве что в результате таких действий изменятся конструктивные и другие характеристики безопасности и надежности всего многоквартирного дома. В таком случае Гражданский кодекс требует получение разрешительной документации.
Но не стоит забывать, что строительство/реконструкцию необходимо согласовать со всеми владельцами квартир в доме. При согласовании собственника ожидают трудности, но это все равно необходимо сделать, так как земельный участок под домом и прилегающие к нему территории (элементы благоустройства, озеленения и другие объекты) считается общим имуществом всех владельцев помещений.
Также стоит серьезно отнестись к земельному вопросу, так как здание или сооружение, построенное в несоответствии с установленным порядком, относится к самовольным постройкам. Поэтому необходимо выяснить: был ли сформирован земельный участок под Вашим домом и внесли ли сведения о нем в Единый государственный реестр недвижимости. Возможно, для пристройки нескольких комнат необходимо будет перераспределить земельный участок и сформировать под домом участок другой площади, чтобы пристройка попадала в границы нового земельного участка.
1. Преимущества перепланировки балкона
2. Возможности и ограничения изменений в разных домах
(перегородки, порожки, проемы, подоконные блоки, остекление)
3. Какие работы запрещены
4. Как узаконить изменения и какие нужны документы
5. Что можно сделать без согласований
6. Заключение
- Преимущества перепланировки балкона
- Возможности и ограничения изменений в разных домах (перегородки, порожки, проемы, подоконные блоки, остекление)
- Какие работы запрещены
- Как узаконить изменения и какие нужны документы
- Что можно сделать без согласований
- Заключение
Может показаться, что в своей квартире разрешено делать все, что угодно. Но в реальности, когда вы убираете или меняете границы между помещениями — это считается перепланировкой, которую нужно согласовывать в МЖИ и БТИ.
На узаконивание изменений влияет тип дома, время постройки и некоторые нюансы конструкции, которые может установить только эксперт. Присоединение лоджии к комнате пройдет успешно, если учесть следующие моменты.
Дверная перегородка
Закон разрешает перепланировку балкона только вместе с установкой раздвижных светопрозрачных дверей со стеклопакетом. Это нужно для того, чтобы поддержать комфортную температуру в доме зимой — городская система отопления не рассчитана на обогрев лоджий. Кроме того, «французские двери» призваны защищать от грибка и плесени на стенах.
Подоконный блок и порожек
Демонтировать их можно только:
- в монолитных домах;
- в кирпичных и блочных (если одобрит эксперт);
- в панельных домах до 2007 г. постройки;
- в панельных домах после 2007 г., которые не спроектированы МНИИТЭП.
В других зданиях убирать подоконный блок и порожек между балконом и комнатой нельзя: они там несущие.
Лайфхак: демонтаж подоконного пространства разрешают при сохранении порожка.
Расширение проема
При объединении лоджии с комнатой это возможно только в монолитных зданиях. И только если наружная стена не несущая. Расширение проема невозможно в панельных, блочных и домах из кирпича.
Остекление
Нельзя остеклять балкон или лоджию только в исторически значимых зданиях. Для остальных домов есть только два нюанса:
- укажите остекление в проекте, чтобы БТИ и Росреестр внесли эти изменения;
- если есть заданное стилевое решение по фасаду — его нужно сохранить. Например, делать остекление того же цвета и с таким же количеством створок.
- переносить на балкон радиаторы городского отопления (можно ставить электрические);
- убирать блок под окном вместе с порожком, сносить другие несущие конструкции (не всегда);
- сокращать боковые простенки балкона (не всегда);
- полностью убирать двери между лоджией и комнатой;
- объединять балкон с жилым помещением в аварийном здании или доме с культурно-исторической ценностью;
- менять технические характеристики лоджии и перестраивать инженерные коммуникации.
Вот такое объединение без дверей точно не одобрят
5 юридических вопросов о возможности объединения квартир
Итак, нам нужно устанавливать между помещениями светопрозрачную перегородку. Она необходима, чтобы устранить риск изменения микроклимата квартир (с плесенью, сыростью и тому подобными «неприятностями»).
Если вы ставите раздвижные конструкции, то дополнительные помещения не нужно будет отапливать:
- Если собирались демонтировать оконную раму и саму дверь выхода на балкон (присоединение с ликвидацией оконно-дверного заполнения), то нужно будет сходить в БТИ и сделать планы квартиры.
- Если хотели не просто демонтировать двери и окна, но еще и убрать подоконный блок и / или любую часть ненесущей стены, то в проекте отображают это. Инженеры БТИ нарисуют на месте ограждений французские окна или же распашные / раздвижные двери.
Вы уже в курсе, что сначала составляется проект, а за тем в квартиру приходят инспектор и техник БТИ, чтобы проверить соответствие ремонта заданным требованиям.
Часто люди ставят конструкции только на время подобных «визитов», а затем убирают двери на антресоли или на дачу. Если квартира выставляется на продажу, двери монтируются «обратно».
Кстати, вариант с «договориться» не работает. Сотрудников БТИ обязали фотографировать наличие дверей.
Балкон по документам БТИ все равно остается балконом. При этом вам могут «порекомендовать», чтобы светопрозрачные распашные или раздвижные конструкции были выполнены из двухкамерного стеклопакета.
Законодательство периодически изменяет условия и требования, поэтому важно быть осторожными. В 2018 году нужно было нести одни документы, а в 2024 г. придется отправлять совершенно другие.
Кроме этого, есть и другой нюанс: в вашем регионе могут быть установлены правила, которые отличаются от закреплённых в ФЗ.
Собственник квартиры предоставляет в БТИ:
Сначала разберемся с порожками и их особенностями. Действуют такие правила:
- в монолитных домах присоединение возможно (но только в случае, если стены не являются несущими);
- в панельках ликвидация порожков запрещена (нарушается целостность внешних панелей + есть риск промерзания перекрытий).
Авторы проектов типовых серий, т.е. тех самых «панелек», не дают разрешение на проведение подобных работ на основании п. 1.4.7 Прил. 3 к Пост. Правительства Москвы №508.
Возникает вопрос о том, что же можно будет делать в панельных домах в таком случае? Законодательство разрешает уменьшение высоты порожка, но это вообще никак не проходит в документах. Т.е. инженеры БТИ могут при проверке «на месте» выяснить только присутствие / отсутствие порожка, а не его высоту.
Как по закону объединить смежные квартиры в одну?
Общее правило таково: радиаторы запрещено выносить на балкон или на лоджию. Требование прописывается на уровне п. 10.7 Прил. 1 к Пост. Правительства Москвы № 508, а также других документов.
Законодательство запрещает размещать на балконах и на лоджиях:
- водяные радиаторы;
- водяные системы отопления;
- любые другие инженерные коммуникации, которые идут от стояков системы отопления (к примеру, нельзя будет сделать сауну или бассейн).
Что касается электрических систем отопления и обогрева, то они допускаются. Никаких запрещающих норм не предусмотрено. Но будьте готовыми к тому, что придется в случае чего получать решение суда сохранить перепланировку.
Балкон и лоджия – разные строительные конструкции, хотя назначение у них схожее. Выйдя на лоджию или балкон, жители городских квартир получают доступ к свежему воздуху.
Балкон выступает из здания, нависает над стеной, а лоджия встроена в здание и имеет справа и слева стены, которых нет у балкона. Если балкон выступает из фасада здания, то лоджия находится внутри дома.
Квартиры в новостройках чаще всего имеют лоджии, а жилье в домах старой застройки – балконы.
Грамотный подход к перепланировке — предварительный анализ будущих работ со специалистами-проектировщиками и согласование работ в Мосжилинспекции.
Несмотря на то, что вариант объединения балкона с кухней полностью зависит от типа дома, в любом случае вам необходимо получить разрешение на перепланировку еще до того, как вы начнете ремонт. Разрешение выдает Мосжилинспекция.
Сложность ремонта по трудозатратам и масштабам напрямую зависит от серии дома. В монолитном достаточно демонтировать подоконный блок, установив «французское» окно. В других же домах необходимо учитывать наличие порожка, который в 99% случаев нельзя убирать.
Стоит помнить, что разрабатывать всю проектную документацию и затем проводить ремонт должна только компания-проектировщик с допуском СРО. Такой документ есть у Архитектурно-проектной мастерской № 1 (Допуск № 1891 выдан СРО «МежРегионПроект»). Это гарантирует безопасность проведения работ и согласование в Мосжилинспекции.
Архитектурно-проектная мастерская №1 больше семи лет согласовывает перепланировки в квартирах любой сложности. Заказчики остаются довольны подготовленным проектом, скоростью проводимых работ, а также колоссальной экономией личного времени.
Специалисты АПМ-1 посетят все необходимые инстанции и решат спорные вопросы без вашего участия. Собственный проектный отдел подготовит все документы, специалисты займутся согласованием с госорганами, а итоговый пакет бумаг с уже согласованной перепланировкой вам доставят прямо домой или в офис.
Владельцы квартир с лоджиями тоже порой планируют объединить их с комнатой. Такая работа подразумевает удаление двери и окна, выходящих на лоджию, в некоторых случаях удаление части наружной стены дома под удалённым окном и утепление лоджии. А так как в результате такой работы производится изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения изменения в его техпаспорте, то, в соответствии пункта 1.7.1 «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» и части 2 статьи 26 ЖК РФ, такая работа считается перепланировкой, которая должна быть согласована с органом местного самоуправления.
Совет дня. Можно ли объединять лоджию с жилой комнатой?
Для согласования запланированной работы необходимо в установленном порядке изготовить проект перепланировке (переустройстве или реконструкции) квартиры. Для реконструкции балкона потребуется протокол общего собрания собственников помещений в МКД, подтверждающий согласие всех собственников на проведение такой работы.
Через МФЦ подать соответствующее заявление о перепланировке (переустройстве или реконструкции) с приложением техпаспорта квартиры, протокол общего собрания, свидетельство оправе собственности на квартиру и проект будущей работы, подготовленный и оформленный в установленном порядке.
Исковое заявление о признании недействительным решения собрания собственников об узаконивании присоединения мест общего пользования к квартирам ответчиков, устранении препятствий в пользовании мусоропроводом (истец просит демонтировать устроенные перегородки, двери с лестничной клетки, привести в рабочее состояние мусоропровод). И см. по данному делу: решение суда о демонтаже перегородки, двери, признании недействительным общего собрания собственников о присоединении мест общего пользования
Размещение рекламы, вывески на жилом доме. Судебная практика, комментарии (вопросы о разграничении понятий «сведения рекламного характера» и «сведений о предпринимателе или юрлице, обязательных для размещения на вывеске», в том числе о виде деятельности; вправе ли собственники помещений дома требовать оплату за размещение на фасаде дома вывески или рекламы, сведений о коммерческом обозначении; в каком порядке и в какой форме необходимо получать согласие собственников на размещение рекламы на здании жилого дома и другие вопросы)
Исковые заявление о демонтаже рекламы и взыскании
Исковое заявление об обязании демонтировать рекламные конструкции с фасада жилого дома и взыскании неосновательно сбереженных денежных средств
Исковое заявление об обязании ответчика демонтировать с фасада жилого дома рекламные конструкции, взыскании неосновательного обогащения за незаконное пользование общим имуществом (фасадом здания)
Исковое заявление о взыскании задолженности по договору об использовании общего имущества собственников МКЖД (фасада здания для размещения рекламы)
Доводы по делу о демонтаже рекламных конструкций (в частности о том, кто является надлежащим ответчиком по делу)
Доводы по делу о демонтаже рекламных конструкций с фасада здания и взыскании неосновательного обогащения
Решение суда
Арбитражный суд взыскал с ответчика в пользу ТСЖ 180 164 рубля неосновательного обогащения за пользование общим имуществом собственников помещений жилого дома — фасадом здания для размещения рекламных конструкций. Восьмой арбитражный апелляционный суд постановлением оставил решение суда без изменения.
Постановление суда о демонтаже рекламной конструкции с фасада здания и взыскании неосновательного обогащения
Другие судебные акты акты по данной категории споров см. также в разделе судебные акты арбитражных судов
Верховный Суд РФ в Определении от 17 января 2012 г. N КАС11-789 подтвердил позицию, согласно которой, балконная плита относится к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме. Так, в определении указано следующее:
«..оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу только в случае, если оно обслуживает более одного помещения. Балконные плиты, отнесенные к ограждающим несущим конструкциям, включаются в состав общего имущества как конструктивные части здания, обеспечивающие его прочность и устойчивость. С учетом технических особенностей этих конструкций балконные плиты отвечают основному признаку общего имущества как предназначенного для обслуживания нескольких или всех помещений в доме.
Суд обоснованно признал, что подпункт «в» пункта 2 Правил, в части, предусматривающей включение в состав общего имущества балконных плит, не противоречит вышеназванным пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, которыми установлено, что ограждающие несущие конструкции, к которым отнесены балконные плиты, являются общим имуществом собственников квартир в многоквартирном доме. Приведенными нормами не предусмотрено, что ограждающие конструкции, к которым отнесены балконные плиты, должны быть предназначены для обслуживания всех или нескольких помещений в многоквартирном доме».
Горячие обсуждения по вопросу, является ли балкон частью общедомового имущества, обусловлены разницей в понимании владельцев квартир понятий «элемент конструкции» и «личное пространство». К определению «общедомовое имущество» пытаются привязать свободный доступ входить всем жильцам. Разница трактовок действующих норм законодательства подавалась в виде исков в судебные инстанции, вплоть до Верховного Суда. Так, 17.01.2012 года, Апелляционная комиссия Верховного Суда РФ вынесла определение №КАС11-789. Рассмотрим, как распределено право долевой собственности.
Является ли лоджия общим имуществом?
Если в 2019 году Минстрой РФ считал объединение квартиры и лоджии перепланировкой, то в новом письме в 2020 году ведомство говорит о том, что такие работы являются реконструкцией и требуют согласования с ОМС и всеми собственниками помещений в доме, поскольку демонтаж стены между лоджией и помещением квартиры приводит к уменьшению площади общего имущества. Суды также считают, что демонтаж стены между квартирой и лоджией незаконным и вредящим целостности несущих конструкций дома и безопасности проживания в нём.
Когда покупка новой квартиры откладывается на неопределенный срок, а пространства уже недостаточно, появляется идея объединение балкона и комнаты. На первый взгляд, процесс кажется простым. Еще недавно этот вид перепланировки носил массовый характер. Но, на сегодняшний день согласование объединения балкона и комнаты невозможно без кропотливой предварительной подготовки и участия специализированной проектной компании. И вот почему.
Действующие СНиПы требуют разделять помещения теплого и холодного типа. Установка двойных стеклопакетов – это выполнение требований СНиПов по разделению «холодных» балконов от «теплых» помещений. В противном случае, особенно в зимнее время, увеличивается нагрузка на отопительную систему дома, которая вынуждена обогревать дополнительные площади, что ведет к нарушению теплового контура дома и авариям.
Законодательство в нашей стране меняется часто и с завидной регулярностью. Если у вас ощущение, что квартиру купили «только вчера», а реально прошло не меньше шести лет, вот список важных изменений в подзаконных актах, которые произошли за это время.
- До декабря 2012 года объединение балкона с комнатой или с кухней не регулировалось. Пункт 2.2.9 Приложения 1 к постановлению правительства Москвы № 508 прописывал, что присоединение балкона производится на основании проекта перепланировки.
- 26 декабря 2012 года власти Москвы, в указанный выше документ внесли изменения, которые оформили в виде постановления правительства Москвы № 840-ПП. Пункт 2.2.9 из постановления убрали (правильнее будет сказать, что теперь этот пункт касается перегородок в домах с деревянным покрытием), что позволило чиновникам относить присоединение балкона к реконструкции и отказывать в согласовании проекта.
- Сейчас данный вопрос регулируется ПП № 1104 от 29.12.2017 и ПП № 1572 от 17.12.18. Пункт 10.19 Приложения № 1 к данным постановлениям запрещает присоединять балкон или лоджию к комнате или кухне.
Первое, что необходимо сделать – обратиться в специализированную проектную организацию, которая обязательно должна быть членом СРО (саморегулируемой организацией). Разобраться в ситуации самостоятельно и согласовать объединение балкона и комнаты без их помощи не получится.
Единственный вариант, при котором Мосжилинспекция может согласовать присоединение балкона:
- Тип вашего дома допускает возможность демонтажа оконно-дверного и подоконного блоков.
- Обязательная установка стеклянной перегородки строго на то место, которое освобождается после демонтажа указанных выше блоков. Как правило, это формат французских (раздвижных) дверей, или стеклянной перегородки, установленной до пола, и где есть одна дверь. Вся конструкция должна состоять из двойных стеклопакетов, а сверху и снизу иметь направляющие. Фальшь-перегородки из простого стекла и без направляющих согласование не пройдут.
Действующие СНиПы требуют разделять помещения теплого и холодного типа. Установка двойных стеклопакетов – это выполнение требований СНиПов по разделению «холодных» балконов от «теплых» помещений. В противном случае, особенно в зимнее время, увеличивается нагрузка на отопительную систему дома, которая вынуждена обогревать дополнительные площади, что ведет к нарушению теплового контура дома и авариям.
Для согласования объединение балкона и комнаты при сносе оконно-дверного и подоконного блоков потребуется:
- Разработать проекта перепланировки.
- Получить техническое заключение.
- Провести теплотехнический расчет.
Короткая фраза «демонтаж оконно-дверного и подоконного блоков» включает целый ряд условий, которые вы обязаны выполнить чтобы пройти согласование проекта объединения балкона и комнаты, а именно:
- Необходимо убедиться в возможности демонтажа подоконного блока. Это зависит от конструкции дома, года постройки и серии дома. Подоконный блок – это непросто кусок стены от пола до окна, а элемент конструкции, выполняющий очень важные функции:
- Блок может удерживать плиту балкона, не позволяя последней опрокинуться на улицу, как бы защемляя ее.
- Он может связывать конструкцию, предавая ей монолитность и прочность, то есть быть частью несущей стены.
- Или просто быть перегородкой.
В монолитных домах демонтаж блока возможен в большинстве случаев, так как он не является частью несущей стены и не выполняет функций, перечисленных в п. 1.1 и 1.2.
В панельных домах возможность демонтажа и объединение балкона и комнаты, в основном зависит от года постройки. В домах старше 2007 года возможно согласование сноса подоконного блока, так как он не влияет на функционирование здания в целом. Конструкция домов, построенных после 2007 года, проектировщиком которых был институт МНИИТЭП (автор приблизительно 90% типовых многоэтажек в Москве) не позволяет демонтировать подоконный блок, так как он включен в сложный механизм несущих конструкций. Это более современные здания, предусматривающие защиту от прогрессирующего обрушения, одним из элементов которой и является подоконный блок. Собственники квартир должны понимать всю полноту ответственности за самовольное и безграмотное вмешательство в конструктив дома.
В кирпичных домах старой постройки, к которым относятся хрущевки подоконный блок (являющийся частью несущей стены) защемляет балконную плиту, удерживая ее в горизонтальном положении. Поэтому демонтаж блока невозможен. В кирпичных домах поздней постройки плита балкона опирается на наружные подпорные стенки, а подоконный блок возможно демонтировать.
- Для оформления перепланировки, при которой предусмотрен демонтаж подоконного блока необходимо получить техническое заключение о возможности таких работ. Данное заключение должен выдать автор проекта дома, который определяет допустимость демонтажа. Но для монолитных, большинства кирпичных и старых панельных зданий, жил-инспекция принимается проект, выполненный не автором проекта дома, а специализированной проектной компанией с допуском СРО на данные расчеты.
- Ваш проект на перепланировку должен быть дополнен теплотехническим расчетом. Теплотехнический расчет составляют, если перепланировка затрагивает внешние стены здания. Этот расчет показывает, насколько, в вашей квартире, приемлемы тепловые потери от демонтажа подоконного блока (внешней стены) и установки стеклопакетов.
- Необходимо выбрать новое место для радиатора. Как правило, на подоконном блоке устанавливается радиатор. При демонтаже блока, радиатор необходимо перенести на другое место в комнате. Перенос радиатора на балкон запрещен (пункт 10.7 Приложение 1 ППМ 508). В противном случае регистрация перепланировки невозможна.
- Разобраться с подоконным порожком и надоконной перемычкой. Ровная поверхность радует глаз и визуально увеличивает размеры комнаты. Отсюда желание собственников квартир избавиться от подоконного порожка, отделяющего балкон от жилой комнаты и надоконной перемычки. Без проблем подоконный порожек демонтируется в монолитных зданиях, где выполняет лишь декоративную функцию. В домах определенных типовых серий, порожек выполняет (наряду с подоконным блоком) функцию защемления и удержания балконной плиты. Но практически везде он важен как теплоизолирующий элемент. Его отсутствие приводит к промерзанию плиты перекрытия у соседей снизу и образованию грибка. Выходом из ситуации может быть незначительное, внешне не заметное, уменьшение высоты порожка с одной стороны и поднятие уровня пола на балконе до уровня порожка – с другой. Главное не слишком утяжелять балкон цементной стяжкой. В любом случае, поднятие уровня балкона связано с его утеплением. Решение вопроса утепления балкона, а также возможности демонтажа порожка необходимо обсуждать с вашей проектной организацией, которая и предложит оптимальное решение.
Надоконная перемычка – это конструкция прямоугольной формы, которая монтируется над дверными и оконными проемами, служит для равномерного распределения нагрузки на стену. Изготавливается в основном из железобетона. Собственники квартир хотят избавиться от нее, так же, как и от порожка. В зданиях типовых серий, где стеновая панель является несущей трогать надоконную перемычку нельзя. Узаконивание перепланировки в данном случае будет невозможно. В качестве компенсации дизайнеры предлагают обыграть вариант подвесного потолка, под которым спрячут перемычку.
- Пожарные лестницы и люки. Старые дома до сих пор оснащены люками и металлическими пожарными лестницами, которые «режут глаз», портят вид и мешают обзору если комната соединена с балконом. С точки зрения закона трогать люки и лестницы нельзя.
Многим сделать решительный шаг в плане адаптации собственного жилья к насущным потребностям не дает слабое знание законов, предусматривающих получение разрешения на осуществление объединения балкона с комнатой или узаконивание самовольно произведенной переделки. К тому же законодательство формально не поощряет «самодеятельность» по переустройству жилища. Такое положение обусловлено — как минимум — тремя причинами:
- Берущийся за объединение лоджии с комнатой неспециалист может неверно определить несущие стены и элементы дома;
- Нарушение схемы распределения нагрузок вследствие самовольного вмешательства в конструкцию здания чревато ухудшением монолитных свойств несущих стен, катастрофическими последствиями для дома и жильцов;
- Присоединение к квартире лоджии, имеющей статус нежилой площади, влечет за собой юридические коллизии, решать которые необходимо с БТИ безотлагательно.
Однако получение разрешительных документов на объединение лоджии и комнаты (объединение с комнатой балкона) делает реконструкцию согласованной, а ее проведение возможным. В пользу этого свидетельствуют соответствующие положения следующих кодексов Российской Федерации:
- Жилищного — статьи 25, 26, 44;
- Градостроительного — статья 1;
- Гражданского — статья 222.
Но что бы ни разрешал тот или иной правовой акт, есть вещи, которые делать категорически нельзя. Напомним их собственникам и квартиросъемщикам, собирающимся соединить пространства различного назначения во время перепланировки.
Чтобы улучшение жилищных условий не обернулось неприятностями и трагедией, нужно знать, что делать нельзя. Если вы собираетесь соединить комнату (кухню) с балконом (лоджией) и объединять два пространства в одно, запрещено:
- Перегружать плиту перекрытия, возводя капитальную (монолитную) стену на ее наружном крае;
- Выносить радиатор отопления на балкон или лоджию;
- Разрушать перемычку над дверным либо оконным проемом в несущей стене;
- Полностью соединить кухню с балконом;
- Выдвигать наружную стену на присоединенной лоджии (балконе) за фасад здания;
- Сооружать дополнительную лоджию.
Сегодня вместо того, чтобы поинтересоваться, можно ли присоединить лоджию к комнате, многие ответственные квартиросъемщики и собственники приступают к перепланировке квартиры на собственный страх и риск. Надеемся, им будет небезынтересно узнать о возможных последствиях небрежения оформлением необходимых документов и о случаях, когда такие последствия наступят с высокой вероятностью.
В постановлении о требовании к перепланировкам №508-ПП от 25 октября 2011 года указано, что объединение жилых комнат с лоджией с выводом труб отопления на балкон запрещено. Кроме того, любая перепланировка квартиры не должна противоречить требованиям СНиП и СаНПиН. Несогласованные строительные работы нарушают технику безопасности, поэтому разрешение на изменения планировки не всегда можно получить даже у архитектора, проектировавшего дом.
Несмотря на ряд ограничений, увеличивать пространство помещения с помощью присоединения лоджии возможно. Для этого нужно не нарушать следующие поправки:
- демонтаж порожков около балкона в панельных домах запрещен;
- нельзя удалять подоконный блок, а также делать проемы в несущей стене в зданиях, возведенных после 2007 года;
- запрещено увеличивать проемы во внешних стенах.
Согласование объединения также будет невозможным при серьезных нарушениях СНиП. Строительные нормы и правила запрещают демонтировать несущие стены, удалять проемы или оконные блоки без соблюдения рекомендуемых размеров. Чтобы не возросла нагрузка на перекрытия, не разрешается корректировать проем в подоконном блоке, если он удерживает балконную плиту.
Присоединить лоджию к комнате законным способом можно при соблюдении правил. Если у вас подоконный блок с батареей, то при изменении планировки ее нужно переносить на одну из стен комнаты. Ставить радиатор на лоджию запрещается. Несмотря на то, что ремонт могут качественно выполнить большинство строительных компаний, за такое объединение ответственность будет нести только собственник.
Не менее важно при перестройке комнат правильно утеплять балкон. Там можно устанавливать электрический теплый пол или переносной обогреватель. Помещение обязательно обшивается утеплительными панелями, в проемы вставляются стеклопакеты. Такое обустройство необходимо для согласования обновленного проекта.
Чтобы законно объединить с лоджией спальню или кухню, собственнику квартиры нужно выполнить несколько требований:
- создать проект планировки с указанием размеров;
- утвердить акт с техническим заключением;
- выполнить теплотехнические подсчеты;
- собрать справки для жилинспекции;
- получить акт об изменении планировки и о завершении строительных работ;
- заказать в Бюро технической инвентаризации паспорт жилья, в котором будут указаны все изменения.
Проект объединения жилых комнат с лоджией разрабатывают проектные компании, которые имеют доступ СРО. Теплотехнические расчеты составляются специализированными фирмами. Подготовленная документация демонстрирует, насколько перепланировка соответствует нормам теплозащиты и энергоэффективности.
Для согласования работ собранные акты и отчеты передаются в многофункциональные центры или добавляются на сайт мэрии Москвы. Пакет документов содержит:
- заявление от собственника;
- технический паспорт жилого помещения;
- право собственности на жилой объект;
- технический план перепланировки с расчетами;
- согласие жильцов квартиры в письменной форме на перепланировку комнат и лоджии.
При согласовании проекта стоит обратиться к специалистам жилищной инспекции для консультации по вопросу объединения нескольких комнат. Сотрудники организации помогут правильно составить заявление и подскажут, какие справки надо предоставить в конкретном случае.