Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Споры с застройщиками в 2020 году — судебная практика, в суде». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Участие в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости является способом реализации права каждого на жилище, гарантированного Конституцией Российской Федерации (часть 2 статьи 40 Конституции Российской Федерации).
С целью обеспечения единообразия правовых подходов 4 декабря 2013 года Президиумом Верховного Суда Российской Федерации утвержден Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Отдельные вопросы судебной практики освещались в периодических обзорах Верховного Суда Российской Федерации.
Анализ рассмотренных дел свидетельствует о том, что правовые позиции, содержащиеся в обзорах, в целом учитываются судами при их разрешении.
Принимая во внимание особое правовое регулирование отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства, обусловленное их социальной значимостью, а также учитывая изменения, внесенные в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ), Верховным Судом Российской Федерации подготовлен настоящий Обзор судебной практики.
Обзор судебной практики по долевому строительству
8. Закон № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве не содержит положений, устанавливающих ответственность застройщика за нарушение сроков удовлетворения отдельных требований участника долевого строительства, в том числе требования о безвозмездном устранении выявленных при передаче объекта строительства недостатков.
Нарушение срока удовлетворения указанного требования влечет наступление предусмотренной Законом о защите прав потребителей ответственности продавца в виде уплаты неустойки.
И. обратился в суд с иском к застройщику о взыскании неустойки и компенсации морального вреда, указав, что по заключенному договору о долевом участии в строительстве ему передана квартира, в которой впоследствии были обнаружены недостатки.
После направления И. застройщику претензии недостатки не устранены.
Вступившим в законную силу решением суда исковые требования И. к застройщику о возложении обязанности устранить недостатки удовлетворены.
Решение суда застройщиком не исполнено, в связи с чем истец вновь обратился в суд с иском, в котором просил взыскать с ответчика неустойку, предусмотренную статьей 23 Закона о защите прав потребителей, и компенсировать причиненный ему бездействием ответчика моральный вред за период после вступления решения суда в законную силу и до момента предъявления нового иска.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, в иске отказано.
При этом суды исходили из того, что между сторонами сложились отношения, регулируемые нормами гражданского процессуального законодательства и законодательства об исполнительном производстве, связанные с неисполнением вступившего в законную силу решения суда.
Суд пришел к выводу об отсутствии у истца после вынесения указанного решения права на предъявление требований о взыскании неустойки и компенсации морального вреда за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя в соответствии с положениями Закона о защите прав потребителей.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, отменяя судебные акты, указала, что спорные правоотношения, возникшие из договора участия в долевом строительстве, подпадают под действие Закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной специальным законом-Законом № 214-ФЗ.
Законодательство об участии в долевом строительстве не содержит положений, устанавливающих ответственность застройщика за нарушение сроков удовлетворения отдельных требований участника долевого строительства, в том числе требования о безвозмездном устранении выявленных при передаче объекта строительства недостатков (в том случае, когда объект долевого строительства принят дольщиком с такими недостатками).
В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Закона о защите прав потребителей потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом.
Согласно пункту 1 статьи 20 того же закона, если срок устранения недостатков товара не определен в письменной форме соглашением сторон, эти недостатки должны быть устранены изготовителем (продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) незамедлительно, то есть в минимальный срок, объективно необходимый для их устранения с учетом обычно применяемого способа. Срок устранения недостатков товара, определяемый в письменной форме соглашением сторон, не может превышать сорок пять дней.
При этом за нарушение указанного срока установлена ответственность пунктом 1 статьи 23 Закона о защите прав потребителей в виде неустойки, которую изготовитель, допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.
Наличие вступившего в законную силу решения суда об устранении выявленного в объекте долевого строительства недостатка не освобождало застройщика от ответственности за неисполнение этого требования после принятия указанного судебного акта.
(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 1 марта 2016 г. № 4-КГ15-70)
9. Размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства может быть снижен судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии заявления со стороны застройщика, который должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.
5 октября 2006 г. между Ф. и застройщиком заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома.
Ф. принятые на себя обязательства по названному договору были исполнены, однако ответчиком квартира истцу в установленный договором срок не была передана.
При частичном удовлетворении исковых требований суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, посчитав размер подлежащей взысканию неустойки явно несоразмерным последствиям нарушения обязательств, пришел к выводу о наличии оснований для уменьшения ее размера и применил положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент составления договора.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации не согласилась с указанными выводами судов, указав следующее.
Спорные правоотношения, возникшие из договора участия в долевом строительстве, подпадают под действие Закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной специальным законом — Законом № 214-ФЗ.
Президиум Верховного Суда РФ утвердил обзор судебной практики по спорам, связанным с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иной недвижимости.
В нем освещены вопросы заключения, исполнения и расторжения договора долевого участия, а также ответственности застройщика, в т. ч. взыскания с него неустоек, административных штрафов.
В частности, отмечается, что Закон о долевом строительстве применяется и к предварительному договору купли-продажи квартиры, если в действительности имелся в виду договор долевого участия.
Чтобы перенести сроки строительства, застройщику нужно заключить с дольщиком соглашение, подлежащее госрегистрации. Неоплата дольщиком договора позволяет застройщику расторгнуть его, только если это не противоречит требованиям добросовестности и разумности.
С застройщика, нарушившего срок устранения недостатков, можно взыскать неустойку, предусмотренную Законом о защите прав потребителей.
В случае, когда право дольщика на неустойку перешло к новому кредитору, она исчисляется за период с момента нарушения застройщиком своих обязанностей перед предыдущим кредитором, если иное не установлено договором.
При подаче иска в суд на застройщика необходимо приложить копии документов, которые подтверждают обоснованность заявляемых требований. Примерный перечень таких документов будет следующим:
- договор об участии в долевом строительстве;
- требование истца, направленное ответчику, о предоставлении документов, необходимых для госрегистрации права, и документы, подтверждающие факт направления или вручения такого требования;
- претензия истца, направленная ответчику, об устранении недостатков, выплате неустойки, с документами о вручении;
- ответ ответчика на требование (претензию) истца;
- документы, подтверждающие оплату истцом стоимости объекта;
- документы, фотографии, подтверждающие причинение вреда;
- акт приема-передачи объекта недвижимости;
- свидетельство о государственной регистрации права собственности;
- иные документы, имеющие отношение к делу.
Приведенный перечень является примерным, при этом он касается различных споров с застройщиком.
Помимо указанных документов истец должен приложить общие документы, такие как:
- выписки из ЕГРЮЛ на истца (если истец юрлицо) и ответчика;
- документ об оплате госпошлины;
- доверенность представителя, если иск подписывает и подает представитель истца.
Стоит или не стоит судиться с застройщиком каждое лицо решает для себя самостоятельно. Для оценки возможных рисков, а также возможных результатов по делу, иногда имеет смысл обратиться за юридической консультацией с учетом конкретных обстоятельств дела.
По складывающейся судебной практике в сфере участия в долевом строительстве, застройщики, как правило, нарушают сроки по договору, размер неустоек при расчете за просрочку достигает, а иногда и превышает, цену по договору. Суды при обоснованности требований, конечно же взыскивают соответствующие суммы (иногда суммы уменьшаются судом), однако решение суда никак не гарантирует выплаты присужденных сумм, поскольку добровольно застройщики редко выплачивают такие суммы, а в ситуации неплатежеспособности должника начинается процедура по его банкротству, которая также не гарантирует получение денег.
В то же время, если застройщик допустил несущественные нарушения, есть все основания для расторжения договора, сумма предъявляемых требований не составляет миллионы рублей и/или застройщик «держится уверенно на плаву», т.е. функционирует, выполняет работы, получает деньги, тогда стоит судиться с таким застройщиком.
ПОМНИТЕ: суды с застройщиками, как и другие судебные споры, не рассматриваются за несколько дней, т.е. суд с застройщиком может продлиться ни один месяц, но это не должно Вас останавливать, если Ваши права нарушены и могут быть восстановлены только судом.
Закулисные тайны: как выиграть суд у застройщика за неустойку
Вопрос, связанный с тем, как заставить строительную организацию исполнить решение суда, является непростым.
Исполнение решения суда конкретной организацией зависит от ряда факторов, а именно, от существа удовлетворенных требований по решению суда, от добросовестности организации, насколько организация дорожит своей репутацией, от работы приставов и других обстоятельств.
Самостоятельно истец никак не может воздействовать на строительную организацию, чтобы она исполнила решение суда. Истец должен получить исполнительный лист в суде и предъявить его приставам, которые обязаны возбудить исполнительное производство.
- ► После возбуждения производства лицо должно постоянно, так сказать, «дергать» пристава, т.е. напоминать о себе, просить предоставить информацию о том, какие действия пристав принимает по исполнительному производству, писать письменные запросы и заявления, предоставлять приставу имеющуюся информацию, которая поможет в исполнении требований исполнительного документа и т.д.
- ► Помимо указанных действий, а также в зависимости от того, какие требования заявляются или заявлялись истцом в суд, истец может обратиться в суд с требованием о взыскании со строительной организации судебной неустойки (астрента) за неисполнение решения суда, заявив такую сумму, которая заставит организацию как можно быстрее исполнить решение суда. При этом не стоит надеяться, что суд присудит именно ту сумму судебной неустойки, которую попросил истец, поскольку размер такой неустойки все-таки будет определяться судом с учетом справедливости и соразмерности.
ПОМНИТЕ: заявить о взыскании судебной неустойки истец может вместе с требованием о понуждении ответчика исполнить обязательство в натуре, а может заявить такое требование и после вынесения решения, когда оно будет исполняться.
Судебные споры с застройщиком требуют немало сил и знаний. Если Вы решили отстаивать свои права в суде, но не уверены, что справитесь, или не знаете с чего начать и что вообще делать, тогда Вы можете смело обращаться к нашим адвокатам и юристам, которые всегда помогут в решении подобных юридических вопросов.
г. Екатеринбург, пер. Отдельный, 5
остановка транспорта Гагарина
Трамвай: А, 8, 13, 15, 23
Автобус: 61, 25, 18, 14, 15
Троллейбус: 20, 6, 7, 19
Маршрутное такси: 70, 77, 04, 67
Правила взыскания штрафа с застройщика просты и укладываются в несколько пунктов.
Речь о штрафе идет в законе «О защите прав потребителей». Размер штрафа составляет 50 процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Суд может снизить штраф по своему усмотрению. Сумма штрафа, как и неустойка, взыскивается в пользу потребителя.
Соблюдение досудебного порядка требования с застройщика необязательно.
Когда я должен принять объект по ДДУ?
В срок шестидесяти дней, как уведомление о готовности объекта к передаче пришло вам в руки через почту России
Прочел акт приёма по ДДУ, а в нем я отказался от претензий. В суд можно не идти?
Верховный суд считает, что с таким актом вы можете получить неустойку. Пункт в акте – обман дольщика без юридической подкованности, чтобы он сидел тише воды и ниже травы. Мол, он посмотрит, что отказался от претензий, значит можно к юристу не идти
А после принятия объекта, можно ли идти за неустойкой, ведь договор исполнен?
Без проблем. Правда, учтите, при просрочке более 18 месяцев, шансов получить неустойку на 42% меньше
Какие пункты в акте приёма-передачи лишают неустойки?
Никакие
Что делать, если застройщик передает квартиру со строительными изъянами?
Законодатель не определил, что считается качественным или некачественным жильем. Но существуют четко установленные СНиПы, которые обязаны соблюдать все строительные организации.
В договоре ДДУ должно быть указано, приобретается квартира с черновой, чистовой или предчистовой отделкой. При покупке квартиры с чистовой отделкой составляется подробное описание перечня работ и отделочных материалов. В процессе осмотра их соответствие должно быть проверено.
-
Как защитить свою репутацию, если обозвали свиньей?
201 0
В обзоре представлены пояснения к трём делам, рассмотренным Президиумом:
- В соответствии с пп. «а», «в» ч. 4 ст. 18 УК РФ при признании рецидива преступлений не учитываются судимости за умышленные преступления небольшой тяжести, а также судимости за преступления, осуждение за которые признавалось условным, если условное осуждение не отменялось и лицо не направлялось для отбывания наказания в места лишения свободы;
- Положения п. «к» ч. 1 ст. 61 УК РФ о признании смягчающим обстоятельством добровольного возмещения имущественного ущерба и морального вреда, причиненных в результате преступления, применяются лишь в случае их возмещения в полном объеме. Суд вправе признать в качестве смягчающего наказание обстоятельства частичное возмещение причиненного преступлением вреда на основании ч. 2 ст. 61 УК РФ;
- При постановлении приговора суд должен разрешить вопрос о том, как поступить с имуществом, на которое наложен арест для обеспечения гражданского иска, и в описательно-мотивировочной части приговора привести обоснование принятого решения (п. 11 ч. 1 ст. 299, п. 5 ст. 307 УПК РФ).
Из практики судебной коллегии по гражданским делам представлено:
- Разрешение споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав: Пункт 4 гласит, что при переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю уплаченную им стоимость приобретенной доли;
- Разрешение споров, возникающих из наследственных отношений: Пунктом 5 закреплено, что наследником по закону может быть признано нетрудоспособное лицо, находившееся на иждивении наследодателя на момент его смерти, вне зависимости от родственных отношений;
- Разрешение споров в области социальных отношений: Пункт 7 устанавливает, что вопросы о причинах пропуска правопреемником умершего застрахованного лица срока обращения за выплатой средств пенсионных накоплений и об уважительности этих причин подлежат разрешению судом с учетом всех юридически значимых обстоятельств конкретного дела.
Судебная коллегия по экономическим спорам рассматривала конфликты в следующих категориях:
- Практика применения законодательства о банкротстве;
- Недействительность сделок;
- Практика применения земельного, лесного законодательства и законодательства об охране окружающей среды;
- Споры, возникающие из обязательственных отношений;
- Практика применения законодательства о защите конкуренции;
- Практика применения законодательства о налогах и сборах;
- Практика применения положений Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
В частности, пунктом 12 закреплено, что лицо несет субсидиарную ответственность по долгам должника – банкрота в случае, когда банкротство вызвано действиями этого лица, заключающимися в организации деятельности корпоративной группы таким образом, что на должника возлагаются исключительно убытки, а другие участники группы получают прибыль. Лица, причинившие вред совместно с контролирующим должника лицом, несут субсидиарную ответственность солидарно с ним;
Пункт 25 гласит: срок давности привлечения к административной ответственности за нарушение требования, предусмотренного п. 7 ч. 1 ст. 28 Закона № 135-ФЗ, выразившегося в непредставлении ходатайства в антимонопольный орган о получении согласия на совершение сделки, исчисляется с момента осуществления такой сделки.
В обзоре имеют место и вопросы, решённые судебной коллегией по уголовным делам:
- Вопросы квалификации;
- Назначение наказания.
Так, 31 пункт содержит решение суда кассационной инстанции, исключившего из приговора указание о признании отягчающим наказание обстоятельством совершения преступления в отношении малолетнего, поскольку осужденный не предвидел и не мог предвидеть, что в автомобиле, с которым он совершил столкновение, находятся дети.
Завершают обзор споры, рассмотренные судебной коллегией по административным делам и судебной коллегией по делам военнослужащих.
Обобщение судебной практики по итогам 2020 года
1.Важным является изменение, когда наряду со сносом самовольных построек, становится возможным приведение их в соответствие с правилами застройки и землепользования.
2.Новым является положение, когда при отсутствии сведений о лице, построившем самовольную постройку, снос или приведение ее в соответствие с правилами производится лицом, владеющим земельным участком на праве собственности или ином праве.
3.По новому закону теперь уже не является самовольной постройкой строение, возведенное с нарушением установленных ограничений использования земельного участка, если собственник не знал и не мог знать о таких ограничениях.
4.Решение о сносе или о приведении постройки в соответствие с правилами принимается судом или органами местного самоуправления. Но муниципалитет может принять такое решение, только если постройка расположена на земельном участке:
— в отношении которого нет правоустанавливающих документов, либо, если вид разрешенного участка не допускает строительство объекта и только при условии расположении такого участка в границах территории общего пользования;
— вид разрешенного использования, которого не допускает возведения объекта и данный объект расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, на которой запрещено строительство.
5.Самовольная постройка подлежит сносу за счет застройщика, либо постройка подлежит приведению в соответствие с действующими правилами застройщиком или владельцем земельного участка, на котором она расположена.
6.В судебном порядке, при наличии соответствующих обстоятельств, самовольная постройка может быть признана собственностью застройщика — собственника участка.
Во всех случаях решения вопроса в судебном или в административном порядке признаками самовольного строительства являются нарушения. Это несоблюдение земельного законодательства, градостроительных, строительных, архитектурных норм и правил. Которые были установленных на момент начала возведения и действующих на дату выявления нарушения.
Если же решение требует устранения недостатков незаконного объекта или приведение его в соответствие с действующими правилами, то несоблюдение указанных земельных и градостроительных норм и правил влечет и применение административного наказания.
Действующее российское законодательство предусматривает два способа легализации самовольно возведенной постройки:
- в административном порядке
- в судебном порядке
Кроме того, по желанию и выбору сторон иски по спорам о правах на самовольную постройку, подведомственные арбитражному суду или суду общей юрисдикции, могут быть рассмотрены в третейском суде независимыми арбитрами независимо от места нахождения арбитров или самовольной постройки.
Внимание! Третейский суд вправе разрешить спор о правах на самовольную постройку в случае, если спор вытекает не из публичных, а из гражданских правоотношений спорящих сторон.
Например, истец из Севастополя может предъявить к ответчику из Брянска иск о признании права собственности на самовольную постройку ответчика, расположенную на острове Сахалин. И такой иск вправе будет рассмотреть независимый арбитр из Ростова-на-Дону, например.
Для исполнения такого третейского решения (регистрации права в Росреестре) требуется получение исполнительного листа арбитражного суда или суда общей юрисдикции. Такие исполнительные листы выдаются взыскателю по его заявлению:
- по месту жительства или месту нахождения должника
- либо, если его место жительства или место нахождения неизвестно, то по месту нахождения имущества должника — стороны третейского разбирательства
- по соглашению сторон третейского разбирательства заявление о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда может быть подано в арбитражный суд или в районный суд, на территории которого принято решение третейского суда
- либо в соответствующий суд по месту нахождения стороны третейского разбирательства, в пользу которой принято решение третейского суда.
Например, на решение ростовского арбитра относительно права на самовольную постройку на Сахалине заявитель из Севастополя может получить исполнительный лист в соответствующем суде по месту жительства должника — в Брянске или по месту нахождения его имущества — на Сахалине, или по месту нахождения заявителя — в Севастополе.
- реконструированная недвижимость в самостоятельном порядке, если ее нельзя привести в первоначальный облик
- сособственник земли настаивает на сносе самовольной постройки, произведенной другим сособственником самоволки, если она противоречит порядку использования общего земельного участка, его правам и интересам, либо угрожает жизни и здоровью
- самовольная постройка, создана с нарушением запрета на строительство
- самовольная постройка создана при существенном и неустранимом нарушении градостроительных и строительных норм и правил
- Налогоплательщик не имеет права на вычет, если он участвовал в согласованных действиях, направленных на неправомерное уменьшение налоговой обязанности за счет искусственного наращивания стоимости товаров (работ, услуг) без формирования источника вычета (возмещения) налога, или знал о действиях иных лиц, уклоняющихся от уплаты НДС в процессе обращения товаров (работ, услуг) (Определение СКЭС ВС РФ от 25.01.2021 № А76-2493/2017 АО «Уралбройлер»)
- Списание непогашенной задолженности по кредитам, включая проценты, с баланса банка не является ее аннулированием, а взыскание ее по исполнительному документу не свидетельствует о прощении долга банком. У должника не возникла экономическая выгода и подлежащий налогообложению доход (Определение СКАД ВС РФ от 16.12.2020 № 49-КАД20-2-К6 В.Н. Калитенко)
- Получение лизинговой компанией иных доходов помимо лизинговых платежей не означает, что ею одновременно велась иная экономическая деятельность, а соответствующие доходы – результат ее ведения. Отказ инспекции от применения правил определения коэффициента капитализации (применение делителя 3 вместо 12,5) не должен быть произвольным (Определение СКЭС ВС РФ от 15.01.2021 по делу № А40-123840/2019 ООО «Де Лаге Ланден Лизинг»)
- Нормы п. 7 ст. 431 НК РФ не связывают возврат инспекцией расчета по страховым взносам с наличием в нем ошибок, безусловно влекущих неправильность исчисления подлежащих уплате сумм (Постановление АС СКО от 04.12.2020 по делу № А63-23274/2019 ООО «Март-Лайн»)
- НК РФ не предусматривает право проверяемого налогоплательщика на ознакомление с документами, не отраженными в акте проверки (Постановление АС МО от 07.12.2020 по делу № А40-296804/2019 ООО «НелидовПрессМаш»).
Полная версия доступна только владельцам платной подписки.
Нюансы долевого строительства на основе судебной практики
Все материалы сайта Министерства внутренних дел Российской Федерации могут быть воспроизведены в любых средствах массовой информации, на серверах сети Интернет или на любых иных носителях без каких-либо ограничений по объему и срокам публикации.
Это разрешение в равной степени распространяется на газеты, журналы, радиостанции, телеканалы, сайты и страницы сети Интернет. Единственным условием перепечатки и ретрансляции является ссылка на первоисточник.
Никакого предварительного согласия на перепечатку со стороны Министерства внутренних дел Российской Федерации не требуется.
Сейчас законодательно закрепленного определения апартаментов не существует, напомнила Екатерина Регеда, вице-президент ГАЛС-Девелопмент. Строительство апартаментов выгодно для застройщиков, когда нельзя построить квартиры, но очень хочется. Для жильцов зачастую покупка апартаментов сопряжена с множеством рисков, например, такое помещение не попадает под исполнительский иммунитет в банкротстве. Каждый год появляется какой-то закон об апартаментах, рассказала юрист, но обычно такие инициативы просто оказываются забытыми. Но попытки зарегулировать этот вид недвижимости продолжаются. Регеда обсудила тему со слушателями и рассказала про законопроект «Галс-Интеко», в котором компания проработала все проблемные моменты, необходимые для легализации апартаментов.
Споры с застройщиками у физических лиц могут возникнуть в двух случаях. Первый — это подписание договора долевого участия (ДДУ), а второй — соинвестирование в ЖСК. И, независимо от оснований возникновения правоотношений со строительной фирмой, конфликты случаются как на стадии строительных работ, так и на этапе введения жилищ в эксплуатацию и оформлении прав собственности.
При подписании соглашений с физическими лицами строительные фирмы находятся в более выгодной позиции, поскольку могут диктовать клиентам свои условия контракта. С другой стороны, будущие владельцы собственности могут их принять либо же отказаться и заняться поиском другого застройщика. И, зная, основные причины возникновения конфликтов, фирмы отображают в договорах юридические пути отступления и собственной защиты.
Так, чаще всего споры с застройщиком возникают в таких ситуациях:
Процедура медиации
- на стадии оформления имущественных прав или после перехода недвижимости в абсолютное владение дольщика были установлены нарушения технологий строительств или неудовлетворительное качество материалов и объекта в целом;
- пропуск строительной фирмой установленных сроков на любой из стадий выполнения договора;
- необоснованное изменение в одностороннем порядке характеристик оплаченной квартиры;
- отказ в оформлении прав собственности на готовое жилище.
Мирное решение спора с застройщиком, безусловно, имеет свои преимущества для обеих сторон. Для строительной фирмы – это возможность избежать дополнительных финансовых выплат и компенсаций. Для дольщика – это лучший способ решения конфликта в кратчайшие сроки.
Но это не обязательная стадия. С другой стороны, если возникнет необходимость судебного рассмотрения спора с застройщиком, то неудавшаяся попытка решить вопрос мирно, будет дополнительным баллом в пользу истца, то есть дольщика.
Так, процедура досудебного решения спора с застройщиком подразумевает такие стадии:
- дольщик самостоятельно оформляет обращение в строительную фирму, в котором отображает основные возникшие проблемы и желаемые способы их дальнейшего решения (лучше, если будут дополнительно указываться пункты подписанного контракта);
- на протяжении 10 суток застройщик должен рассмотреть жалобу и принять решение удовлетворить ходатайство, принять его с исправлениями или же полностью отказать (принятое решение оформляется официальным уведомлением и отправляется на почтовый адрес жалобщика);
- после обоюдного согласования деталей подписывается дополнительный контракт, который обязателен к выполнению.
Важно! Претензия к застройщику должна быть оформлена в двух экземплярах, один из которых остается у жалобщика. Отправку лучше осуществлять Почтой с дополнительной опцией «описание вложения», что докажет ознакомление застройщика с письмом. Права и обязанности детей
В зависимости от оснований возникновения спора со строительной фирмой, есть несколько способов удовлетворения интересов сторон мирным способом.
Причина конфликта – вариант решения
Суть спора Возмещение ущерба Умышленный или случайный пропуск сроков сдачи жилища в эксплуатацию и предоставления возможности оформления прав собственности Каждому потерпевшему гарантирована возможность выплаты неустойки плюс к заявленной стоимости квартиры. Сумма считается за каждый день простоя. Получение денег от дольщиков при отсутствии прав на ведение строительных работ Полный возврат вложенных денег с дополнительной неустойкой и компенсацией сопутствующих убытков. Некачественное жилье - самостоятельное устранение недостатков застройщиком, в течение 60 суток;
- если оговоренные недостатки устранены не были, то предстоит вернуть полную стоимость квартиры;
- снижение цены на объект, что покроет затраты владельца на устранение недочетов;
- после оформления прав собственности дольщик исправляет качество сам, но строительная компания по чекам компенсирует все убытки.
К сожалению, сторонам не всегда удается прийти к единому мнению и приходится обращаться за помощью к Фемиде. Споры с застройщиком, как показывает судебная практика, могут затягиваться на месяцы, поэтому всегда лучше попробовать урегулировать скандал мирно. Если же избежать судебных тяжб не удалось, то инициатором рассмотрения дела будет выступать потенциальный владелец квартиры, который и должен направить ходатайство в канцелярию суда.
Иск должен содержать такие данные:
- наименование органа, на рассмотрение которому направляется жалоба;
- персональные сведенья истца;
- название и юридический адрес строительной фирмы, с которой возник спор;
- наименование ходатайства, дата и место его составления;
- вводная часть, которая должна содержать подробный рассказ об основаниях возникновения правоотношений со строительной фирмой;
- описательный раздел, где должны отображаться тонкости спора с застройщиком;
- раздел «Прошу», в котором обязательно должны быть указаны претензии и желаемые способы их решения;
- подпись истца.
Обращение не будет принято в суде, если дополнительно не будут предоставлены доказательства доводов истца, к которым можно отнести:
- гражданский паспорт обращающегося;
- договор ДДУ с копией;
- письмо-претензия к застройщику с попыткой мирного решения конфликта;
- ответ строительной фирмы;
- чеки, которые подтверждают внесение денег на счет застройщика;
- квитанции, подтверждающие дополнительные финансовые затраты, связанные с нарушение строительной фирмой условий договора.
В чем заключается порядок решения споров
В течение трех суток после получения ходатайства, судья принимает решение о сроках рассмотрения иска. О чем уведомляются все стороны спора.
Направляя ходатайство с жалобой на строительную фирму, истец в обязательном порядке указывает сумму неустойки, которую отказался добровольно компенсировать застройщик.
Если, рассмотрев обращение, судья примет решение, что иск подлежит полному удовлетворению, то дополнительно строительная компания будет вынуждена оплатить в пользу государства штраф.
Размер штрафных санкций равен половине суммы присуждённой истцу.
Моральный вред – это неконкретное понятие, поэтому у потерпевших возникают проблемы с получением компенсаций морального вреда, особенно от строительных фирм. Что характерно для судебных споров по ДДУ, судьи самостоятельно принимают решение о выплате морального ущерба, даже если данное требование не было заявлено потерпевшей стороной. Это значительно облегчает процедуру доказывания.
Но, сумма компенсации в рамках спора не будет очень высокой и, независимо от допущенной оплошности, будет варьироваться в пределах 30 000 рублей. Только если потерпевший сможет доказать, что вред, причиненный строительной фирмой, был больше, можно рассчитывать на дополнительную сумму выплат.
Еще один вариант решения спора с застройщиком – это удовлетворение иска о принудительном прекращении юридической силы подписанного контракта. Если истец настаивает на прекращении правоотношений по причинам затягивания сроков сдачи дома в эксплуатацию строительной компанией, то судья имеет все основания для принятия такого решения.
В таком случае строительная компания обязана выплатить потерпевшей стороне полную сумму вложенных ранее денег. Также, учитывая инфляцию, дополнительно взимается сумма неустойки, которая компенсирует затраты потерпевшего в споре.
Внимание! Суд удовлетворит иск только если срок сдачи дома в использование был увеличен больше, чем на два месяца.
Возможны споры, когда застройщик отказывается передавать имущественные права на квадратные метры, поскольку появилась возможность продать квартиру дороже. В таком случае судья может удовлетворить прошение на оформление прав собственности без согласия строительной фирмы.
Верховный суд выпустил 38-страничный обзор практики разрешения дел по спорам, которые инициируют дольщики.
Чтобы привести к единообразию правовые подходы, ВС напоминает, чего судам ни в коем случае нельзя упускать из виду: это все, что касается заключений и расторжения договоров о долевом строительстве, а также ответственность, которая предусмотрена за нарушение законодательства в этой области.
Что нужно помнить застройщикам, переносящим сроки строительства
Компания «ПроМен» уступила Тамаре Осиповой права требования по договору участия в долевом строительстве, заключённому с фирмой «Континент», — последняя должна была построить многоквартирный дом, но не выполнила свои обязательства и сдала объекты с задержкой.
Это причинило дольщице нравственные страдания, и за их возмещением она обратилась в Мещанский районный суд . Кроме того, Осипова потребовала частично признать соглашение с «Континентом» недействительным, но ничего из этого ей добиться так и не удалось.
Апелляция засилила решение нижестоящей инстанции, в частности, сославшись на то, что при заключении договора уступки женщина была ознакомлена с уведомлением о переносе сроков сдачи объекта строительства.
Впрочем, с этим не согласилась гражданская коллегия ВС: она отменила апелляционное определение, указав, что уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве .
Чтобы их изменить, необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации (определение от 8 декабря 2015 года № 5-КГ15-156 ).
Когда застройщик не вправе расторгать договор
Застройщик «ТехноСтройОлимп» должен был не позднее 31 декабря 2013 года передать Геннадию Мельникову* однокомнатную квартиру, а мужчина обязался оплатить стоимость квартиры в течение трех рабочих дней с момента регистрации договора, что он и сделал.
Между тем компания нарушила сроки строительства, причем к моменту сдачи фактическая площадь квартиры оказалась меньше, чем была указана в договоре. Разницу в стоимости «ТехноСтройОлимп» дольщику не вернула и не уплатила неустойку — более того, попыталась получить с него деньги.
В итоге фирма уведомила Мельникова об одностороннем расторжении договора. Мужчина пошел в Бабушкинский райсуд , но тот иск не поддержал, как и позже Мосгорсуд .
ВС же пришел к выводу, что односторонний отказ застройщика от договора вследствие невнесения оплаты участником долевого строительства по договору участия в нем допускается только с учетом положений п. 4 ст. 450 ГК о добросовестности и разумности .
Признавая правомерным и обоснованным одностороннее расторжение ответчиком договора по мотиву неуплаты истцом денежных средств, суду следовало дать оценку обоснованности одностороннего отказа застройщика от исполнения договора и соответствию такого отказа действующему законодательству, указал ВС и отправил дело на пересмотр (определение от 19 апреля 2016 года № 5-КГ16-51 ).
Почему инициатива наказуема
Елизавета Уранова обратилась в Ленинский райсуда города Чебоксары с иском к «Честр-Инвест»: в акте приема-передачи квартиры до этого были зафиксированы претензии истца к компании. Уранова посчитала, что ей должна быть начислена 100-тысячная неустойка.
Во время разбирательства застройщик против воли женщины перечислил ей 20 000 руб. Позже райсуд снизил сумму неустойки до 18 000 руб. и, с учетом выплаченной суммы, отказал в удовлетворении требований.
Когда дело дошло до ВС, тот указал, что перечисление застройщиком участнику долевого строительства денежных сумм после предъявления иска не может являться основанием к отказу во взыскании штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, а бремя доказывания несоразмерности подлежащей уплате неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства последствиям нарушения обязательства лежит на застройщике, нарушившем обязательства (определение № 31-КГ16-1 ).
Суды удовлетворяют исковые требования дольщиков в отношении уплаты и взыскания неустойки по ДДУ. При определении периода взыскания не учитываются финансовые санкции, начисленные с 3 апреля 2020 года по 1 января 2024 года. Накопленные долги не списываются. Выплата предъявленной к исполнению и невыплаченной задолженности переносится на период после 1 января 2024 года. Российские суды выносят решения и определения, учитывая порядок предоставления отсрочки уплаты неустоек.
- убытки, понесенные дольщиками после вступления в силу ПП № 423 и до 1 января 2024 года;
- убытки, наступившие в результате введения режима ЧС или повышенной готовности на определенной территории, где расположен строящийся объект долевого строительства;
- неустойка за нарушение сроков оплаты цены договора или сдачи объекта (ч. 6 ст. 5 и ч. 2 ст. 6 закона № 214-ФЗ);
- проценты за каждый день просрочки, если судом доказано нарушение требований ч. 2 и 6 ст. 9 ФЗ № 214.
Приведенные выше случаи касаются предоставления законной отсрочки застройщикам в связи с коронавирусом. Нововведение не регламентирует процедуру предъявления судебных требований. В документе описываются исходные условия для отмены штрафов застройщика или переноса сроков погашения задолженности. Постановление Правительства об отсрочке неустойки по ДДУ не налагает запрет на обращение в суд.
Специальные условия касаются начисления пени, штрафов и других финансовых санкций за нарушение или ненадлежащее выполнение обязательств по договорам долевого участия. Поэтому участникам долевого строительства придется потерпеть до окончания установленного правительством льготного периода.
В это время контролирующие органы не будут рассылать уведомления в Росреестр о просрочке сдачи многоквартирной недвижимости на шесть и более месяцев, до конца 2020-го календарного года. Отсрочка для застройщиков означает, что уполномоченные органы власти субъектов РФ временно не будут требовать приостановки строительной деятельности, связанной с привлечением средств дольщиков.
Предоставление отсрочки уплаты неустоек по таким судебным актам свидетельствует о целенаправленных усилиях правительства поддержать строительный бизнес. Цель изменений – восстановление и стабилизация обычной деятельности, а также минимизация потерь. С наступлением 2021-го года нарушителям придется погасить задолженность по обязательствам, наложенным ранее судом.
Договор долевого участия в строительстве Сделка между участником строительства и застройщиком, при которой застройщик получает денежные средства от участника и обязуется построить объект недвижимости и передать его участнику в оговоренный период времени Участник строительства Физическое или юридическое лицо, которое оплачивает услуги застройщика и имеет право на получение оговоренного объекта недвижимости (как правило — квартиры) Застройщик Специализированная строительная организация, имеющая право на осуществление подобного рода деятельности. В ДДУ осуществляет постройку объекта недвижимости и обязуется передать его участникам за оговоренную сумму в оговоренный период времени Судебный спор Это процесс, при котором специальный орган (суд) рассматривает конфликт между различными субъектами по заявлению (иску) одного из них. В результате процесса выносится решение, обязательное к исполнению Неустойка Это способ обеспечения обязательства, который характеризуется в начислении штрафной санкции в процентном соотношении от суммы договора за каждый период просрочки исполнения обязательства Правовое регулирование данного института производится следующими правовыми актами:
Гражданский кодекс РФ Данный правовой акт определяет основы договорных отношений, а также прочие основополагающие моменты, связанные с гражданскими отношениями Гражданско-Процессуальный кодекс и Арбитражный Процессуальный кодекс Определяет порядок судебных споров, которые могут возникнуть относительно договора долевого участия в строительстве ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Определяет порядок оформления объектов, а также порядок регистрации договоров долевого участия в строительстве ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» Устанавливает основы данного института Здесь важное значение будет иметь судебная практика, так как подобные споры достаточно часто оканчиваются судебным разбирательством.
Практика позволит подробнее оценить ситуацию и понять, имеет дело перспективу или нет.
Обзор судебной практики Верховного суда № 3 (2020)
К наиболее распространённым нарушениям застройщиков относят следующие:
Застройщик не выполняет работу в срок В договоре должен быть оговорен период времени, в течение которого работы должны быть полностью завершены, но на практике сроки не соблюдаются достаточно часто Застройщик не выполняет в срок определённый этап работы Как правило, весь процесс разбит на некоторые этапы, каждый из которых означает окончание определённой части строительства. Задержка сроков в данном случае — также распространённое нарушение Застройщик отказывается принимать претензию В данном случае необходимо просто направить её почтой заказным письмом с описью вложения Заказчик не исполняет обязательства после претензии Отказывается от выплаты неустойки Если нарушения так и не будут устранены, то участник вправе обратиться в суд за защитой своих законных интересов.
Практика по данным вопросам достаточно распространена. Суды рассматривают и коллективные споры, и индивидуальные.
Воронежский областной суд оставил в силе решение суда первой инстанции. Гражданин М. обращался в суд с иском о взыскании неустойки, указывая, что он является участником долевого строительства, полностью оплатил сумму, а застройщик свои обязательства не выполнил.
В заседании застройщик указал, что работы по строительству начаты, просрочка произвелась из-за нехватки финансовых средств и проблем с контрагентами, просил сократить неустойку.
Суд счёл доводы неосновательными и полностью удовлетворил требования истца. Апелляция доводы суда первой инстанции поддержала.
Кроме того, истец взыскал расходы за юридическое сопровождение, а также компенсацию за оплаченную государственную пошлину.
Подобных решений масса, взыскание производится. Как правило, суды на стороне инвесторов, если ответчик не сможет доказать, что свои обязательства выполнил или невыполнение являлось следствием непреодолимой силы.
Специалисты общественной организации «Правовой Петербург», обобщая судебную практику по истребованию неустойки с застройщика, делают следующие выводы:
1. Подавляющее большинство исков о взыскании неустойки по ДДУ, согласно судебной практике, удовлетворяются. Объясняется это тем, что дольщикам не нужно доказывать вину застройщика — достаточно просто представить факты того, что компания нарушала условия ДДУ.
2. В органах правосудия общей юрисдикции на практике неустойка по ДДУ практически всегда снижается судом. Стройкомпании, желая снизить неустойку, обращаются к ст.
333 ГК РФ, которая гласит о возможности суда снизить размер начисленных пеней, если он явно не соответствует последствиям допущенного нарушения.
Причем это субъективное право суда — он может и не разъяснять, почему неустойка была снижена — достаточно лишь ссылки на указанную статью.
Важно! В большинстве случаев на практике юристам и адвокатам удается взыскать большую часть суммы неустойки. Специалистам удается убедить суд, что вследствие нарушения застройщиком условий ДДУ дольщик вынужден был претерпеть негативные последствия.
3. При взыскании неустойки с застройщика в судебной практике прослеживается очевидная тенденция: чем больше размер взыскиваемой неустойки, тем в большей степени снижает ее суд.
Так, к примеру, если гражданин взыскивает 100 тысяч рублей и меньше, чаще всего суды почти не меняют итоговой суммы. А вот если размер неустойки переваливает за 1 миллион, то органы правосудия могут значительно снижать неустойку.
Отмечаются случаи снижения неустойки в 7,8 и даже в 11 раз.
4. Почти всегда судебные органы удовлетворяют требования граждан о компенсации морального вреда, возмещении понесенных убытков, судебных издержек. Правда, здесь также наблюдается занижение судебным органом конечных сумм.
Хотите узнать больше о судебной практике по истребованию неустойки с застройщика? Звоните нам по номеру +7(812)603-72-21, или задавайте любые вопросы на странице «Юридические консультации».
Отношения между дольщиком и застройщиком регулируются федеральными законодательными актами.
В соответствии с ними компания-подрядчик обязана в срок ввести жилье в эксплуатацию и передать права на него владельцу. Но всегда это происходит своевременно.
Если выполняется долевое участие в строительстве, неустойка может быть взыскана с застройщика в соответствии с заключенным договором.
Закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 говорит о том, что девелопер должен передать участнику долевого строительства в срок, указанный в договоре.
В соглашении устанавливаются единые даты для всех будущих собственников недвижимости.
Если нарушен договор долевого участия, неустойка будет составлять 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ юридическим лицам. Для граждан сумма начисляется в двойном размере.
Застройщик может избежать штрафа в случае, если внесет изменения в договор, заключенный со всеми дольщиками.
Если строительство не может быть закончено своевременно по объективным причинам, то девелопер должен связаться с участниками долевого строительства не позднее, чем за 60 дней до окончания срока.
Изменения в договор вносятся по добровольному соглашению обеих сторон (ст. 452 ГК РФ). В случае, когда дольщик против, застройщик может внести коррективы через суд.
ВС опубликовал второй обзор за 2020 год
Постановление Правительства РФ от 02.04.2020 года защитило застройщиков от неустойки из-за коронавируса и запрета работать.
Если сроки сдачи нарушатся в период с 03 апреля 2020 года по 31 декабря 2020 года — неустойка за эти даты выплачиваться не будет.
Калькулятор неустойки по договору долевого участия основан на расчете сведений по следующей формуле:
1/150*Ставка рефинансирования*Стоимость договора*Количество дней
Для расчета неустойки применяется ставка рефинансирования ЦБ РФ.
Так как она периодически изменяется, допускается использовать данные:
- на день передачи объекта;
- на текущую дату;
- на отдельные периоды;
- на первый день неисполнения договора и др.
Дольщики часто сталкиваются с тем, что не знают, когда можно начинать отсчитывать неустойку.
Это зависит от того, какие даты прописаны в договоре. Следует ориентироваться на день, когда недвижимость должна быть передана в собственность дольщика.
В некоторых договорах указывается дата ввода объекта в эксплуатации. При этом одним из условий является передача в собственность и подписание акта сдачи-приемки через несколько месяцев.
В таком случае понадобится отсчитать нужный период и от него вести отсчет.
Соответственно, для расчета неустойки понадобится знать дату сдачи объекта по договору и фактическую. Расчет проводится за все дни данного периода.
Стоимость договора – это цена, которую заплатил дольщик девелоперу. От нее зависит размер неустойки.
Если право на собственность было приобретено через договор переуступки, где сумма другая, то пеня все равно начисляется по стоимости соглашения, которое было заключено с застройщиком.
Взыскание неустойки по договору долевого участия делается через суд. Но сначала дольщик может сделать попытку досудебного урегулирования, обратившись непосредственно к застройщику.
Для этого понадобится заполнить претензию и направить ее на юридический адрес компании заказным письмом с уведомлением.
В соответствии с законодательными актами, девелопер должен ответить на обращение в течение 10 дней после получения, если в договоре не указан другой срок.
Если претензия проигнорирована, то дольщик имеет право обратиться в суд. При этом он сможет требовать взыскать с застройщика штраф в размере 50% от общей суммы.
При подаче иска оплата госпошлины не требуется в случае, если его стоимость менее 1 000 000 руб.
Помимо неустойки дольщик может претендовать и на следующие выплаты:
- компенсация убытков, которые он понес из-за несвоевременной сдачи дома;
- 50% штраф в случае игнорирование девелопером попыток досудебного урегулирования;
- компенсация морального вреда;
- покрытие судебных расходов.
Подать иск можно как до ввода объекта в эксплуатацию, так и после. Срок давности на обращение в суд составляет 3 года.
Если он пропущен по уважительной причине, то можно одновременно с иском подать заявление на его восстановление.
Для этого понадобится приложить документы, подтверждающие то, что истец болел, был в длительной командировке или другое веское основание, по которому он не смог своевременно обратиться в суд.
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Дело № 305-ЭС20-4649
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
г. Москва
22 сентября 2020 г.
Резолютивная часть определения объявлена 15.09.2020. Полный текст определения изготовлен 22.09.2020.
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе: председательствующего судьи Поповой Г.Г., судей Золотовой Е.Н., Чучуновой Н.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А41-43982/2019 по кассационной жалобе индивидуального предпринимателя Макушевой Марины Геннадьевны (город Москва) на решение Арбитражного суда Московской области от 07.08.2019, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2019 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 22.01.2020, при участии представителя индивидуального предпринимателя Макушевой М.Г. – Щепиной А.П. (ордер от 15.09.2020 № 0013/08, удостоверение от 15.11.2019 № 11190), представителя общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «МИЦ-Инвестстрой» — Ивановой А.О. (доверенность от 05.03.2020),
УСТАНОВИЛА:
Индивидуальный предприниматель Макушева Марина Геннадьевна (далее – Предприниматель) обратилась с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «МИЦ-Инвестстрой» (далее – Общество) о взыскании 788 480 рублей убытков. Решением Арбитражного суда Московской области от 07.08.2019, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2019 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 22.01.2020, в удовлетворении иска отказано.
Предприниматель, ссылаясь на существенные нарушения судами норм материального права, обратилась в Верховный Суд Российской Федерации с заявлением о пересмотре в кассационном порядке принятых по данному делу судебных актов. Дело истребовано из Арбитражного суда Московской области. Определением от 06.08.2020 судьи Верховного Суда Российской Федерации Поповой Г.Г. жалоба вместе с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации. В судебном заседании представитель заявителя доводы кассационной жалобы поддержал в полном объеме, просил судебные акты трех инстанций отменить, принять по делу новый судебный акт. Пояснил, что дольщики не относятся к профессиональным инвесторам, являются многодетной семьей, для исполнения обязанности по оплате на основании спорного договора участия в долевом строительстве использовали кредитные средства, договор расторгли по причине длительного неисполнения застройщиком обязанности по строительству многоквартирного жилого дома.
Представитель Общества в отзыве и в судебном заседании, считая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными, просил оставить их без изменения. Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Поповой Г.Г., выслушав объяснения представителей истца и ответчика, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу, что обжалованные судебные акты подлежат отмене, дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Как установлено судами и следует из материалов дела, Общество (застройщик) и граждане Алтухов Антон Игоревич и Алтухова Елена Владимировна (участники) 29.09.2016 заключили договор № Б/28-007-И участия в долевом строительстве. Пунктами 1.2, 1.4, 2.1 договора установлено, что застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением третьих лиц на основании разрешения на строительство от 24.02.2015 № RU50-37-2015-76 построить многоквартирный жилой дом, корпус 28, со встроенными нежилыми помещениями по адресу: Московская область, город Балашиха, вблизи д. Павлино, на земельном участке с кадастровым номером 50:15:0090302:308, принадлежащем застройщику на праве собственности, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участникам в срок, установленный пунктом 6.1 договора, объект долевого строительства, имеющий следующие характеристики: секция 3, этаж 20, порядковый номер на площадке 1, условный номер объекта 282, количество комнат 3, общая площадь 82,40 кв. м. Цена договора составила 5 211 520 рублей (пункт 4.1 договора), которые уплачены участниками в полном объеме.
ВС РФ выпустил четвертый в 2020 году обзор судебной практики
1. Если нарушены условия договора, все претензии необходимо предъявить в письменном виде, оформив претензию. Все устные разговоры, как правило, ни к чему не приводят.
Важно!
- При подаче претензии у вас должно быть подтверждение о ее принятии.
- Не подписывайте никакие дополнительные соглашения с застройщиком без консультации с юристов, так Вы можете добровольно отказаться от своих законных прав.
- Претензия должна быть оформлена максимально грамотно, в ней не должно быть лишней информации, которой в дальнейшем может воспользоваться ответчик
- При наличии претензий по качеству объекта, их нужно зафиксировать в акте приема-передачи квартиры. Поэтому советуем при приемке недвижимости приглашать эксперта, который проверит все скрытые дефекты.
2. Если ответчик никак не отреагировал на требования или отказал в их удовлетворении, то необходимо подготовить иск, документы и доказательства, обоснованности ваших требований.
Важно!
- При подаче иска, у дольщика есть возможность выбрать суд в котором будет слушаться дело. Это должно быть место жительства самого дольщика или юридический адрес застройщика, от этого может зависеть исход дела. В разных судах существует разная судебная практика.
- Исковое заявление может быть не принято и возвращено заявителю, если оно подано с нарушением законодательства
3. Рассмотрение дела в суде может занять много времени и длится не один месяц, количество заседаний может доходить до десятка, все зависит от опытности сторон и сложности дела. После решения первой инстанции, не согласная с постановлением сторона может обжаловать его в вышестоящем суде, что тоже займет немало времени.
Важно!
- Непрофессиональное ведение дела в суде первой инстанции очень часто не оставляет возможности обжаловать данное постановление в вашу пользу в вышестоящих судах
- Как правило юристы застройщика участвуют в процессе и стараются сделать всё возможное, чтобы вам отказали в иске или затянуть процесс на очень длительный срок
4. Когда судебное решения вступит в законную силы, вам выдадут исполнительный лист. Можно отнести данный лист судебному приставу, чтобы тот возбудил исполнительное производство или, если Вы знаете в каких банках у организации есть счета и наличие там денег, то непосредственно в банк с соответствующим заявлением, это значительно ускорит получение денег.
Важно!
- У организации, как правило, много счетов, поэтому необходимо найти дополнительные счета, которыми она пользуется.
- Общестроительные организации почти никогда не исполняют судебные решения в добровольном порядке
- Если у Вас не получилось найти деньги на счетах у ответчика и пришлось обратиться к приставам, то необходимо постоянно контролировать их работу, иначе получение денег растянется на годы
Почему многие клиенты из Москвы и Санкт-Петербурга обращаются именно к нам:
- Выезд юриста в удобное время и место.
- Душевное спокойствие. Вашим делом будет заниматься юрист с соответствующим опытом и знаниями, а не специалист широкого профиля.
- Экономия времени и нервов. Решение всех ваших вопросов мы берем на себя, Вам не нужно будет самостоятельно изучать законодательство, готовить документы или участвовать в судебном процессе.
- Надежно. В любом деле важен результат, мы сопровождаем дольщиков, начиная с консультации и до поступления денег на их расчетный счет.
Возможность урегулировать спорный вопрос без обращения в суд предусмотрена Федеральным законом № 214-ФЗ. Кроме того, на правоотношения между дольщиком и застройщиком распространяются нормы Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителя» (далее – Закон № 2300-1). Наиболее распространенными спорными случаями являются:
- нарушение сроков сдачи готового жилья дольщика (в договоре должна указываться точная дата завершения строительства, либо порядок определения этого момента);
- нарушения качественных характеристик передаваемой квартиры, выявленные при осмотре и передаче готового объекта;
- нарушения, выявленные в период гарантийного срока;
- отказ в предоставлении информации о ходе строительства многоквартирного здания.
В каждом из перечисленных случаев дольщику желательно соблюсти претензионный порядок, зафиксироваться все обстоятельства нарушения. Например, при передаче жилья гражданам, они должны указать все недоделки в совместном акте, а также указать на разумный срок устранения недостатков. Также необходимо изучить пределы ответственности, указанные в ДДУ. Если застройщик укажет в договоре размер неустойки ниже, чем по Закону № 214-ФЗ, такое условие будет признано недействительным.
Если дольщик подаст претензию, он не только может рассчитывать на досудебное разрешение спора. За отказ удовлетворить претензию, либо при нарушении сроков ее рассмотрения, с застройщика можно взыскать дополнительный штраф – 50% от основной суммы требований. Подробнее об этих моментах вы можете узнать на консультации у наших юристов.
Федеральным законом № 214-ФЗ регламентированы повышенные меры ответственности застройщика за нарушение условий договора или нормативных актов. По итогам судебных и досудебных процедур дольщик может добиться следующих выплат:
- частичное возмещение за счет средств компенсационного фонда;
- выплаты по договору страхования гражданской ответственности застройщика;
- неустойка в повышенном размере за просрочку исполнения обязательств – 1/150 от учетной ставки Центробанка России за каждый день просрочки;
- штраф по Закону № 2300-1 (50% от суммы исковых требований);
- компенсация морального вреда (его сумма определяется судом с учетом характера допущенных нарушений).
Долевое участие в строительстве многоквартирного дома – это, порой, единственная перспектива для семей стать владельцами личных квадратных метров. Но, в комплекте с выгодной ценовой политикой имеется риск стать жертвой мошенников и потерять накопленные сбережения. Чтобы предотвратить нежелательные последствия и возможные споры с застройщиками, нужно ознакомиться с нормами Закона, которые регулируют порядок осуществления ДДУ.
30 декабря 2004 году был принят Закон РФ об участии в долевом строительстве (№ 214-ФЗ). Это основоположный документ, который принимается во внимание контролирующими органами при возникновении конфликтных ситуаций между строительными фирмами и физическими лицами.
Похожие записи: