Особенности процедуры уточнения границ земельного участка. Порядок действий

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности процедуры уточнения границ земельного участка. Порядок действий». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

При возникновении судебного спора о смежных границах между несколькими участками, расстоянии от границы до забора, проведение межевания (уточнения границ, землеустроительной экспертизы) – неизбежно.

Как провести уточнение границ участка земли?

Для начала давайте разберемся, что же такое наложение границ. Под этим термином подразумевают пересечение линий межевания одного или нескольких соседних наделов. Такие ошибки можно условно поделить на несколько категорий:

реестровые (формальные), допущенная в документах (в исходный межевой план внесены неверные координаты и искаженные данные были зарегистрированы в ЕГРН);
технические, которые возникают в результате допущения работниками Росреестра опечаток, технических ошибок (изначально органу была передана достоверная информация, но из-за невнимательности сотрудника происходит искажение межевого плана, на кадастровой карте угловые точки надела сдвигаются);
фактические, когда нарушение (пересечение) границ существует реально.

Ошибки могут появиться и по причине изменения ландшафта. Такое может произойти в результате землетрясения, оползня или другого природного катаклизма.

Если кадастровая карта отображает неточные данные о земельном участке, значит, произошла одна из двух первых названных выше ошибок — реестровая или техническая.

Возникнуть они могут по разным причинам:

неквалифицированные действия кадастровых инженеров, проводивших замеры (неточности в координатах);
неточности в расчетах, выполняющей межевание компании;
корректировка данных при согласовании планов межевания (некорректно исправленные неточности в бумагах перед внесением в реестр могут привести к искажению данных).

При проведении спутниковой фотосъемки могут возникать искажения изображения. Заметив их, собственник надела думает, что межевание его участка выполнено неверно. Бывает, что у владельца складываются искаженные представления о границах своей собственности. В таких ситуациях данные ЕГРН соответствуют реальной ситуации, поэтому исправлять ничего не придется. Решить вопрос можно запросив выписку из ЕГРН.

Наложение границ земельного участка на соседний участок может обнаружиться в результате при постановке объекта недвижимости на регистрационный учет или при проведении процедуры межевания с целью раздела, объединения, регистрации или перераспределения надела.

В первом случае заявителю будет отказано в регистрации до устранения неточностей в Государственном реестре.

При обнаружении неточностей при проведении межевания специалист составляет заключение, в котором указывает:

причину возникновения наложения;
детальное описание выявленной погрешности;
участок, границы которого также были нарушены в результате возникновения ошибки;
данные, полученные в результате процедуры межевания, благодаря которым можно исправить выявленную погрешность.

Об уточнении местоположения границ земельного участка

Если вопрос об устранении наложения границ смежных участков не получилось решить мирным путем, владелец ЗУ готовит и подает заявление в суд. Нужно быть готовым к тому, что оппонент будет отстаивать свои интересы всеми возможными способами, поэтому лучше заранее обратиться за помощью к адвокату. Своевременное привлечение профильного юриста существенно увеличивают шансы на успех.

Для обращения в суд готовится исковое заявление. Это документ стандартной формы, который содержит такую информацию:

наименование судебной инстанции;
личные данные истца и ответчика (если ответчиком является организация, указывается ее полное название, ФИО руководителя);
детальное описание ситуации, при возникновении которой выяснилось, что границы территории установлены неверно;
суть спора;
действия, которые предпринимал истец для урегулирования спора;
ссылки на нормы законодательства, которые, по мнению заявителя, были нарушены;
просьбу к суду;
перечень прилагаемых выписок, справок и других бумаг.

Иск подписывается истцом или его представителем. Во втором случае к нему прикладывается нотариально удостоверенная доверенность.

Заявление дополняется пакетом бумаг, состоящим из копий:

удостоверения личности заявителя;
документов, подтверждающих право собственности на ЗУ;
заключения, выданного кадастровым инженером;
выписки из кадастра с отмеченными границами надела;
претензии, направленной ответчику и ответа на нее (при наличии) и других бумаг, подтверждающих попытку решить проблему мирным путем;
квитанции, подтверждающей уплату государственной пошлины.

Если заявление подает представитель истца, свои полномочия он должен подтвердить соответствующей доверенностью. К иску могут также быть приложены другие документы, имеющие отношение к делу.

Данную процедуру по общим правилам осуществляют в следующем порядке:

Подготовительный этап – в него включается поиск организации, которая будет осуществлять уточнение границы и площади земельного участка, а также сбор необходимых для кадастрового инженера документов:

выписку из ЕГРН на земельный участок;
кадастровый паспорт (в случае наличия);
архивные документы (при их необходимости кадастровому инженеру);

Осуществления съемки земельного участка, перед выездом кадастрового инженера надлежит заблаговременно, за 10 дней оповестить соседей для присутствия последних при съемке земельного участка и для дачи пояснений согласны ли они с произведенными замерами земельного участка.
Подготовка межевого плана, который включает работу кадастрового инженера по обобщению полученных данных и оформлении на их основании межевого плана совместно с актом согласования;
Согласования межевого плана. Согласование осуществляется с собственниками соседних земельных участков, в том числе и когда происходит уточнение границ земельного участка с уточнением смежного, представлять интересы собственника также могут представители по доверенности. Отдельно следует учесть, что если в Вашим участком граничит государственная или муниципальная земля, то согласование происходит с представителями государственного или муниципального органа власти. При готовности акта согласовании и передачи его кадастровому инженеру последний готовит межевой план совместно с актом для передачи в регистрирующий орган;
Регистрация уточненных границ. Любое уточнение границ земельного участка, в том числе уточнение части границы земельного участка заканчивается регистрацией данного уточнения в органах Росреестра. Межевой план передается в данный орган либо непосредственно заказчиком, либо кадастровым инженером. По результатам рассмотрения сотрудники данного органа либо вносят соответствующие изменения в кадастровый учет, либо отказывают в уточнении границ. Следует учесть возможность судебного оспаривания данного отказа.

К сбору необходимой документации стоит подойти ответственно. Ведь от этого будет завесить внесут изменения в границы земельного участка или нет.

Для обращения в Росреестр необходимо подготовить следующие документы:

заявление о кадастровом учете;
паспорт гражданина или доверенность уполномоченного представителя. Если не будут предъявлены при личной подаче заявления, то в его принятии будет отказано;
межевой план;
подтверждающие право на земельный участок.

Указанный перечень является исчерпывающим. Законодателем запрещено требовать от заявителя представления иных документов. Он может это сделать только лишь по собственному желанию.

Для уточнения границ необходимо оплатить госпошлину. Квитанцию прикладывать к заявлению не обязательно, по желанию заявителя.

Если заявление с необходимыми документами направляются в электронном виде, то обращение должно быть заполнено по специальной форме, размещенной на официальном сайте Росреестра. При предъявлении документов в электронном виде, они должны быть подписаны электронной подписью. А если документы направляются посредствам почтового отправления, то подпись на заявлении должна быть удостоверена нотариусом.

Документы должны соответствовать нормам действующего законодательства. Так, в документе, подтверждающем право, должно быть описание участка. Межевой план подается в электронной форме и должен быть подписан электронной подписью кадастрового специалиста. Он состоит из графической и текстовой части. Обязательно должны содержаться сведения о самом объекте межевания, а также о согласовании границ с соседями.

При предоставлении документов на бумажном носителе, они делаются в двух экземплярах. Заявление на бумажном носителе готовится в одном экземпляре.

Документы и заявление на бумажном носителе не должны иметь подчисток, исправлений, зачеркиваний, а также заполняются исключительно ручкой или с помощью компьютера. Кроме того, должны быть хорошо читаемы и не повреждены.

Если отсутствует какой-либо документ или есть явное несоответствие поданных материалов требованиям закона, то это является основанием для приостановления регистрации изменений. Если замечания не будут устранены в установленный срок, то будет отказано.

Любое уточнение местоположение границ земельного участка начинается с межевания. Только проведя данные работы, вы можете быть уверенными в неприкосновенности земли и сможете доказывать свое право на занимание именно такой площади соседям и всем другим заинтересованным лицам.

Еще несколько лет назад владельцы земли не были знакомы со всеми тонкостями проведения подобных мероприятий, но, когда закон разрешил оформлять участки в собственность, стали возникать земельные споры.

Собственник заказывает уточнение границ земельного участка с увеличением площади в разных случаях. Например, он может узнать, что площадь его дачи реально больше, чем сказано в бумагах, оформленных ранее, и захочет это подтвердить. Но будьте готовы к тому, что за уточнение границ ранее учтенного земельного участка придется платить из своего кармана.

Каждый случай индивидуален, но большинство ситуаций схожи. Официальное уточнение границ земельного участка поставленного на кадастровый учет позволяет решить возникающие спорные моменты в юридическом порядке. Это распространенная процедура, с которой все чаще сталкиваются собственники земли, гораздо проще заплатить за межевание, чтобы уладить любые конфликтные ситуации, либо иметь возможность провести сделку по продаже объекта. Планируете заняться данным вопросом? Привлеките нашего земельного юриста, он даст консультацию и окажет помощь в проведении всех процедур. Мы знаем, как определить границы земельного участка.

Уточнение границ земельного участка

23 ноября 2018

Минэкономразвития России относительно подготовки межевых планов земельных участков и осуществления государственного кадастрового учета в связи с уточнением местоположения границ, в том числе в случаях выявления несоответствия сведений Единого государственного реестра недвижимости о местоположении границ смежных земельных участков их фактическому положению на местности сообщает.

В связи с многочисленными обращениями, поступающими в Минэкономразвития России по вопросам, связанным с уточнением и согласованием местоположения границ земельных участков, в том числе с целью исправления реестровых ошибок, в рамках полномочий, установленных Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, полагаем возможным отметить следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 43 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ) уточнением границ земельного участка является государственный кадастровый учет в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади, за исключением случаев образования земельного участка при выделе из земельного участка или разделе земельного участка, при которых преобразуемый земельный участок сохраняется в измененных границах. Указанный государственный кадастровый учет осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (далее — ЕГРН) сведения о котором не соответствуют установленным на основании Закона N 218-ФЗ требованиям к описанию местоположения границ земельных участков.

Несоответствие указанным требованиям может выражаться в таких обстоятельствах, как:

отсутствие в ЕГРН сведений о координатах характерных точек границ, как правило, ранее учтенного земельного участка;

содержащиеся в ЕГРН координаты характерных точек границ земельного участка определены с точностью ниже нормативной точности определения координат для земель определенного целевого назначения;

содержащиеся в ЕГРН сведения о координатах какой-либо характерной точки границ земельного участка не позволяют однозначно определить ее положение на местности (например, в ЕГРН содержатся несколько значений координат указанной характерной точки);

в сведениях ЕГРН о местоположении границ земельного участка содержится реестровая ошибка (выраженная, например, в виде пересечения границ земельных участков или несоответствия содержащегося в ЕГРН описания местоположения границ земельного участка правоустанавливающему документу, документу об образовании земельного участка или фактическому положению на местности при отсутствии нарушения земельного законодательства — самовольного занятия земель или земельных участков, и тому подобное).

Указанные обстоятельства являются основанием для уточнения местоположения границ земельного участка или земельных участков — выполнения соответствующих кадастровых работ и государственного кадастрового учета на основании подготовленных документов.

Согласно части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав приостанавливаются по решению государственного регистратора прав в случае, если:

границы земельного участка, о государственном кадастровом учете которого и (или) государственной регистрации прав на который представлено заявление, пересекают границы другого земельного участка, сведения о котором содержатся в ЕГРН, за исключением случая, если другой земельный участок является преобразуемым объектом недвижимости, а также случаев, предусмотренных пунктом 20.1 части 1 статьи 26 и частями 1 и 2 статьи 60.2 Закона N 218-ФЗ (пункт 20);

границы лесного участка, о государственном кадастровом учете которого в связи с уточнением границ представлено заявление, пересекают границы других земельных участков, лесных участков, сведения о которых содержатся в ЕГРН, за исключением случаев пересечения границ других лесных участков, предназначенных для использования лесов в целях выполнения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, строительства, реконструкции, эксплуатации линейных объектов и сооружений, являющихся их неотъемлемой технологической частью, или случая, если другой лесной участок является преобразуемым объектом недвижимости (пункт 20.1).

Таким образом, несоответствие сведений ЕГРН о местоположении границ смежных земельных участков их фактическому положению на местности, представляющее собой в ряде случаев (когда описание местоположения границ смежного земельного участка соответствует требованиям к точности определения координат характерных точек границ земельных участков) реестровые ошибки в указанных сведениях ЕГРН, влечет приостановление государственного кадастрового учета земельного участка, в отношении которого выполнялись кадастровые работы (далее — объект кадастровых работ).

Согласно части 2 статьи 43 Закона N 218-ФЗ, если при государственном кадастровом учете в связи с уточнением местоположения части границ земельного участка, которая одновременно является общей (смежной) частью границ других земельных участков, и (или) изменением площади земельного участка требуется внесение изменений в сведения, содержащиеся в ЕГРН, о смежных �� ним земельных участках, орган регистрации прав одновременно с осуществлением государственного кадастрового учета вносит соответствующие изменения в сведения, содержащиеся в ЕГРН, о местоположении границ (частей границ) и площади указанных смежных земельных участков.

Минэкономразвития разъяснило:

— как провести кадастровый учет в связи с уточнением местоположения границ земельного участка, если сведения ЕГРН о местоположении границ смежных земельных участков не соответствуют их фактическому положению на местности;

— в каких случаях уполномоченный орган может приостановить кадастровый учет;

— какие действия выполняются, если при кадастровом учете в связи с уточнением местоположения части границ земельного участка, которая одновременно является общей (смежной) частью границ других участков, и (или) изменением площади участка требуется внесение изменений в сведения о смежных участках;

— как составить межевой план по итогам кадастровых работ.

При определении координат местоположения границ участка правообладатели нередко сталкиваются с ситуацией, когда фактическая площадь участка не соответствует нормативной, сведения о которой содержаться в государственном реестре и в правоустанавливающих документах.

Федеральным законом от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в редакции от 03.07.3016 года) определено, что важнейшими характеристиками земельных участков являются местоположение границ и его площадь. Именно границы и площадь участка позволяют индивидуализировать конкретный участок в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества.

Таким образом, основанием для проведения процедуры уточнения площади участка будет являться указанное несоответствие фактических и нормативных границ и площади земельного участка.

Для устранения несоответствия фактической и нормативной площади участка необходимо провести процедуру ее уточнения. Для этого законодательство содержит ряд правил, требующих соблюдения:

1) Уточнение площади участка допускается только в случае несоответствия сведений кадастрового учета нормативным требованиям к описанию положения границ;

2) Уточненная площадь участка не должна превышать площадь, сведения о которой содержатся в государственном кадастре недвижимости (ГКН), на величину, превышающую предельный минимальный размер участка, установленный в соответствии с земельным законодательством для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, или, если такой размер не установлен, на величину более чем десять процентов площади, сведения о которой относительно этого участка содержатся в ГКН;

3) При уточнении площади участка следует соблюдать требования, установленные для согласования местоположения границ;

4) В процессе уточнения площади участка местоположение границ устанавливается исходя из данных правоустанавливающего документа, а при его отсутствии из первичных сведений, сформированных при образовании участка. В случае полного отсутствия указанных документов, уточнение проводится в соответствии с границами участка, существующими на местности не менее 15 лет, закрепленные с использованием природных или искусственных объектов.

Так как законодательством определен максимальный предел уточнения площади участка, в случае его превышения уполномоченным органом будет принято решение об отказе в осуществлении кадастрового учета изменений. Предельный минимальный размер для земель конкретного целевого назначения устанавливает федеральным законодательством Российской Федерации.

Таким образом, уточненная площадь участка не должна превышать площадь, сведения о которой относительно этого объекта содержатся в ГКН, на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный:

Градостроительным регламентом для участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты;
Иными федеральными законами для участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются.

Осуществлением кадастровой деятельности и конкретных кадастровых работ занимаются кадастровые инженеры, обладающие квалификационным аттестатом.

Кадастровые инженеры также должны состоять членом одной из саморегулируемых организаций (СРО) в сфере кадастровой деятельности.

Форма осуществления кадастровой деятельности выбирается каждым инженером самостоятельно:

Работа в качестве индивидуального предпринимателя.
Работа в качестве инженера юридического лица.

Так как все кадастровые инженеры должны состоять в СРО (как предприниматели или в составе штата юридического лица), клиент может выбрать конкретного инженера для выполнения работ по уточнению площади участка исходя из сведений реестра СРО. Выбор инженера может осуществляться с учетом его деловой репутации на рынке кадастровых работ, опытом деятельности, а также отзывов о конкретно выполненных работах от предыдущих клиентов.

Уточнение площади земельного участка

По итогам выполнения кадастровым инженером работ по приведению в соответствие фактических и нормативных границ и площади участка, орган кадастрового учета (Росреестр) принимает решение:

О внесении изменений в сведения кадастрового учета в части уточнения площади участка земли;
Об отказе осуществления кадастрового учета в части уточнения площади участка земли.

Решение об отказе внесения изменений в сведения кадастрового учета принимается в случаях, если в результате данного учета площадь участка, определенная с учетом требований законодательства, будет больше площади, сведения о которой содержатся в ГКН, на величину более чем предельный минимальный размер участка, установленный для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, или, если такой размер не установлен, на величину более чем 10% (десять процентов) площади, сведения о которой содержатся в ГКН.

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Вопросы и ответы юристов

Компания N заключила договор на проведение кадастровых работ по уточнению границ земельного участка. При согласовании их местоположения возникли разногласия с собственником смежного земельного участка, который в это время также осуществлял межевание. Сложность заключалась в том, что смежная граница не была огорожена, а межа перекопана. Однако после того, как кадастровый инженер определил местоположение границ участка на местности, смежный собственник подписал акт согласования. Через день он обратился к руководителю компании N с просьбой подписать его акт согласования местоположения границ земельного участка. Считая конфликт исчерпанным, директор акт подписал.

Однако орган кадастрового учета принял решение о приостановлении осуществления кадастрового учета земельного участка компании N ввиду пересечения одной его границы с границей участка смежного собственника, сведения о котором к этому времени уже содержались в государственном кадастре недвижимости.

Компания обратилась за правовой помощью.

Юрист предложил два варианта выхода из сложившейся ситуации: принять местоположение смежной границы по координатам характерных точек смежного собственника (в этом случае площадь земельного участка компании сокращалась бы на 1,5 сотки) или обратиться в суд с соответствующим исковым заявлением.

Учредители компании N выбрали второй – более сложный, но справедливый, с их точки зрения, вариант решения данной проблемы.

Прежде чем перейти к описанию механизма разрешения судебного спора, необходимо остановиться на правилах проведения кадастровых работ по уточнению границ земельных участков.

В соответствии со ст. 11.1 ЗК РФ земельным участком признается часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Таким образом, наиважнейшими элементами земельного участка, индивидуализирующими его среди объектов гражданских прав, являются границы. Границы земельного участка определяются в соответствии с Законом № 221-ФЗ, а сведения о них вносятся в государственный кадастр недвижимости, который является прежде всего систематизированным сводом сведений об учтенном в установленном законом порядке недвижимом имуществе.

В государственный кадастр недвижимости среди прочих включаются такие уникальные характеристики участка, как описание местоположения его границ и его площадь (п. 3, 6 ч. 1 ст. 7 Закона № 221-ФЗ). Согласно п. 7, 9 ст. 38 Закона № 221-ФЗ местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат их характерных точек.

При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из данных, имеющихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, а при отсутствии такого документа – из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании (технический паспорт, договоры, свидетельства).

Обратите внимание: при отсутствии документов границами земельного участка признаются границы, существующие на местности 15 лет и более и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

Споры чаще всего возникают и имеют наибольшую трудность при уточнении границ земельных участков, так как определить координаты характерных точек с помощью правоустанавливающих документов зачастую невозможно. Законодатель учел возможные злоупотребления в данной сфере и ввел процедуру обязательного согласования местоположения границ с правообладателями смежных земельных участков.

Судебные споры о границах земельных участков

В пункте 86 Приказа Минэкономразвития России № 412 предусмотрена процедура досудебного урегулирования спора, в соответствии с которой обоснованные возражения о местоположении границы могут быть сняты путем проведения повторного согласования. В этом случае оформляется новая редакция чертежа, на обороте которого составляется акт, содержащий сведения о согласовании местоположения отдельных характерных точек или частей границы, в отношении которых ранее имелись возражения. При этом в состав межевого плана включаются все редакции чертежа и акта согласования. Таким образом, заинтересованное лицо соглашается с местоположением границ смежного землепользователя.

В соответствии с п. 5 ст. 40 Закона № 221-ФЗ не урегулированные споры должны разрешаться в судебном порядке. Следует отметить, что осуществление кадастрового учета не является соревнованием, которое проводится по принципу «кто успел, тот и съел», поэтому постановка на кадастровый учет земельного участка смежного собственника и регистрация права собственности на него еще не свидетельствуют об определении смежной границы в окончательной форме.

Прежде всего нужно провести тщательную подготовку к предстоящему судебному разбирательству, в рамках которой необходимо осуществить следующие действия:

Затребовать сведения о земельном участке заинтересованного лица (смежного собственника) из государственного кадастра недвижимости (благо, они носят открытый характер).

В соответствии с ч. 2 ст. 14 Закона № 221-ФЗ сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, предоставляются в виде:

копии документа, на основании которого сведения об объекте недвижимости внесены в государственный кадастр недвижимости (межевой план);
кадастровой выписки об объекте недвижимости;
кадастрового паспорта объекта недвижимости;
кадастрового плана территории;
в ином виде, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Наиболее содержательными из перечисленных документов являются межевой план и кадастровая выписка о земельном участке. На наш субъективный взгляд, лучше всего затребовать кадастровую выписку, так как она отражает необходимые сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости. Сведения могут запрашиваться любым заинтересованным лицом, но следует помнить, что за их предоставление взимается плата.

Потребовать от кадастрового инженера вынесения заключения о возможных причинах принятия решения о приостановлении кадастрового учета. В соответствии с п. 12 Приказа Минэкономразвития России № 412 раздел «Заключение кадастрового инженера» включается в состав межевого плана в следующих случаях:

в ходе кадастровых работ выявлены несоответствия кадастровых сведений о местоположении ранее установленных границ смежных земельных участков, границ муниципальных образований или населенных пунктов их фактическому местоположению, наличие которых является препятствием для постановки образуемых земельных участков на государственный кадастровый учет или для кадастрового учета изменений существующих земельных участков;
имеются неснятые возражения по поводу местоположения границ земельного участка, выделяемого в счет доли (долей) в праве на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения;
в иных случаях, в том числе если по усмотрению лица, выполняющего кадастровые работы, необходимо дополнительно обосновать результаты кадастровых работ (например, раз-меры образуемых земельных участков).

При вынесении заключения кадастровый инженер должен сравнить координаты поворотных точек границы земельного участка смежного собственника, указанных в кадастровой выписке или межевом плане, с координатами поворотных точек, полученных им при осуществлении кадастровых работ по уточнению границ вашего земельного участка. Кроме того, он должен определить площадь наложения земельных участков.

Следует помнить, что если ответчик не согласен с заключением кадастрового инженера, то суд, скорее всего, назначит строительно-техническую экспертизу (ее еще называют «землеустроительной»). Поэтому, прежде всего, необходимо выбрать соответствующего эксперта, который имеет право на проведение такой экспертизы (обладает аттестатом кадастрового инженера).

Перед экспертом нужно поставить следующие вопросы:

Проведены ли кадастровые работы по уточнению местоположения границ земельного участка кадастровый № 1 в соответствии с требованиями законодательства РФ?
Проведены ли кадастровые работы по уточнению местоположения границ земельного участка кадастровый № 2 в соответствии с требованиями законодательства РФ?
Накладываются ли границы земельных участков друг на друга? Если да, то какова площадь наложения?
По координатам каких характерных точек необходимо установить местоположение смежной границы между земельными участками?

1. Для уточнения границ земельного надела необходимо провести ряд геодезических работ.
2. Процедура проводится на основании фактического использования надела, соответствующего решения суда или картографических данных.
3. Уточненные границы согласовываются с владельцами смежных земельных участков. Основанием для выражения согласия или несогласия является право собственности, бессрочного пользования, аренды или пожизненного наследуемого владения.
4. Если в процессе согласования возникают спорные ситуации, они могут быть урегулированы посредством составления соглашения или в судебном порядке.
5. Проведение уточнения границ земельного участка обеспечивает защиту объекта недвижимости от посягательств третьих лиц, захвата территории и дает преимущество при судебных разбирательствах.

Если в результате уточнения границ будет выявлена существенная разница между площадью земельного участка по документам и по факту, собственник имеет право выкупить разницу по цене 50 % от кадастровой стоимости в Московской области и 100 % в Москве или обратиться в судебные органы для прикрепления территории по решению суда. Если установленные границы существуют более 15-ти лет, это является легитимным основанием для безвозмездного увеличения площади земельного участка.

В настоящее время в орган регистрации права поступают межевые планы, подготовленные в связи с уточнением/образованием земельного участка с одновременным исправлением реестровой ошибки в местоположении одной границы (всех границ) и (или) площади смежного земельного участка. Также поступают межевые планы, подготовленные в связи с одновременным уточнением местоположения границ нескольких смежных земельных участков.

В данных случаях оформляется один межевой план, который представляется в орган регистрации права с соответствующим заявлением только от собственника (или его законного представителя) объекта кадастровых работ. При этом акты согласования местоположения границ (далее – Акт) оформляются в отношении каждого земельного участка.

Вместе с тем, в соответствии с ч. 2 ст. 43 Федерального закона от 08.12.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации), предоставление дополнительных заявлений о государственном кадастровом учете изменений в сведениях, содержащихся в ЕГРН, в отношении смежных участков не требуется, только в случае уточнения местоположения части границ смежного земельного участка, которая одновременно является частью границ земельного участка, являющегося объектом кадастровых работ.

Таким образом, в орган регистрации прав необходимо представлять следующий пакет документов:

1) В случае уточнения местоположения границ земельного участка/образования земельного участка с одновременным уточнением части границ смежного земельного участка (земельных участков), которая также является частью границ земельного участка, являющегося объектом кадастровых работ, подготавливается один межевой план, в который дополнительно включается раздел «Сведения об уточняемых земельных участках и их частях», содержащий сведения о местоположении границ и площади смежного к объекту кадастровых работ земельного участка (земельных участков). Данный межевой план представляется в орган регистрации прав с соответствующим заявлением только от собственника (или его законного представителя) земельного участка, являющегося объектом кадастровых работ. При этом акт согласования местоположения границ земельного участка (далее — Акт) оформляется только в отношении объекта кадастровых работ, местоположение границ смежных земельных участков считается согласованным только при наличии в таком Акте личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей.

2) В случае же, если в ходе выполнения кадастровых работ кадастровым инженером одновременно уточняется (в том числе в связи с исправлением реестровой ошибки) весь контур границы смежного к объекту кадастровых работ земельного участка (земельных участков) (вне зависимости от изменения его конфигурации), подготавливаются межевые планы в отношении каждого земельного участка. Данные межевые планы представляются в орган регистрации прав с соответствующими заявлениями от собственников земельных участков (их законных представителей).

Дополнительно рекомендуем при подготовке межевых планов в разделе «Заключение кадастрового инженера» указывать информацию о том, что в отношении смежного земельного участка (с указанием кадастрового номера и адреса земельного участка) также подготовлен межевой план, и данные межевые планы необходимо рассматривать совместно.

Также в заявлениях, представленных в орган регистрации прав в отношении указанных земельных участков, необходимо указывать информацию о совместном рассмотрении данных заявлений.

Особенности процедуры уточнения границ земельного участка

Как разъяснило Минэкономразвития России в письме от 22.12.2016 No 39682-ВА/Д23и, государственная регистрация прав и государственный кадастровый учет по правилам нового Закона о госрегистрации недвижимости должны осуществляться одновременно, за исключением случая, когда государственный кадастровый учет может быть осуществлен на основании документов (содержащихся в них сведений), представленных для государственной регистрации прав, и отсутствуют иные основания, препятствующие государственной регистрации прав. Поэтому если в Росреестр будет представлено заявление о государственной регистрации прав без одновременного государственного кадастрового учета, регистрирующий орган приостановит государственную регистрацию прав на основании п. 5 ч. 1 ст. 26 нового Закона о госрегистрации, пока заявитель не предоставит все необходимые в том числе и для кадастрового учета документы.

Иными словами, на практике это означает, что при совершении сделок с участками, не имеющими установленных границ, его собственник все равно будет вынужден провести межевание и установить границы — в противном случае за покупателем право собственности на землю не зарегистрируют.

В государственной регистрации прав может быть отказано, если в ГКН в отношении земельного участка, на государственную регистрацию прав на который представлены документы, отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ такого земельного участка или одна из границ такого земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка в соответствии с внесенными в ГКН сведениями о последнем, за исключением случаев, установленных в п. 1 ст. 19 настоящего Федерального закона.

право на земельный участок ранее зарегистрировано в установленном старым Законом о госрегистрации порядке;
земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства;
подано заявление о государственной регистрации возникновения, перехода или прекращения права собственности на земельную долю; n права возникли в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками;
земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, образован путем перераспределения такого земельного участка и земельного участка, находящегося в собственности гражданина;
иные установленные законом случаи.

Как видно, перечень исключений достаточно широк, поэтому на практике сделки в отношении участков с неустановленными границами были весьма распространены.

Как будет формироваться практика по применению новых норм, будет видно со временем. В любом случае обладателям земельных участков с неустановленными границами следует иметь в виду, что отсутствие сведений о границах земельного участка с большой вероятностью повлечет отказ в государственной регистрации прав на такой участок при попытке его отчуждения, в целом затруднит распоряжение земельным участком или создаст ситуацию, за разрешением которой придется обращаться в суд. С учетом наметившейся тенденции собственникам земельных участков с неустановленными границами целесообразно как можно оперативнее задуматься об их установлении.

В этом деле суд отклонил доводы Росреестра, отказавшего заявителю в регистрации права собственности на земельный участок, об отсутствии сведений о координатах характерных точек границ этого участка. Суд обратил внимание, что отметка в кадастровой выписке от 2015 г. о неустановлении границы земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства (при наличии описания местоположения границ земельного участка) свидетельствовала лишь о том, что сведения о границах учтены в новой системе координат, притом что в кадастровом плане от 2005 г. сведения о координатах характерных точек границ этого земельного участка содержались.

Таким образом, суд признал правомерным описание границ, которое существовало до введения старого Закона о кадастре. Довод Росреестра о возможности в данном случае отказать в госрегистрации в силу абз. 14 п. 1 ст. 20 старого Закона о госрегистрации суд отклонил.

Установление границ земельного участка

Потребность в определении точных границ участка может возникнуть у лиц, владеющих землей или получивших право на нее.

В геодезическую организацию могут обратиться следующие категории лиц:

владельцы участка, обладающие правом на него в соответствии с документацией;
наследники земли, получившие право на ее использование по закону или завещанию;
хозяева помещений в многоквартирных домах, желающие получить придомовую территорию в совместную собственность.

От типа собственника земли зависят особенности проведения процедуры.

Если у человека возникла потребность в проведении согласования границ земельных участков, он должен обратиться в геодезическую организацию. Начать процедуру можно и при помощи посещения регионального отдела кадастра и картографии.

Получив заявку от гражданина, его специалисты предложат кандидатуру инженера для осуществления манипуляции. Поговорив с ним, человек сможет узнать все особенности проведения процедуры и получить рекомендации к ее выполнению.

Эксперты советуют провести предварительную беседу с соседями. Обычно они тоже заинтересованы в осуществлении манипуляции и не будут препятствовать в ее проведении.

Затем необходимо подать заявление в геодезическую организацию.

Для выполнения манипуляции потребуется осуществить перечень действий, в список которых входят:

Обсуждение основных особенностей действия и выбор даты проведения согласования.
Подписание договора. Чтобы сотрудники организации начали работу, потребуется внести авансовый платеж или предоставить сумму, взимаемую за выполнение действия, полностью.
Оповещение владельцев смежных участков. Действие должно быть выполнено минимум за 30 суток до проведения процедуры. Факт сообщения информации нужно зафиксировать документально. Для этого владельцы соседних участков должны оставить подписи на соответствующем извещении, содержащим подробную информацию о предстоящей процедуре.
Посещение инженером участка. Работник организации встретиться с соседями, имея на руках уже готовый план межевых линий. Затем будет подписан акт согласования. В зависимости от сложившейся ситуации может быть проведена беседа с каждым собственником отдельно.
Вложение оформленного акта в дело.

Если присутствуют разногласия с соседями, осуществить манипуляцию будет сложнее. Однако эксперты советуют попытаться договориться и решить спорные моменты. Если человек понимает, что конфликта не избежать, лучше привлечь к осуществлению процедуры опытного юриста, специализирующегося на земельных правоотношениях.

Видео сюжет расскажет, что делать, если соседи отказались от подписания акта согласования границ земельного участка

Основными бумагами, которые в обязательном порядке должны быть оформлены при согласовании границ участков, являются извещение и акт. Изначально человеку придется подготовить первый документ. Его необходимо передать владельцам смежных участков.

Выполнить действие можно с помощью:

отправки сообщения на электронный адрес;
личного сбора подписей;
подачи объявления в местное печатное издание;
отправки заказным письмом.

Закон допускает возможность сообщения о планируемом согласовании границ с помощью подачи объявления в местную газету. Однако перечень случаев использования способа ограничен. Использование подобной формы извещения соседей возможно, если уведомление о получении заказного письма так и не пришло, или местоположение владельца смежного участка неизвестно. Аналогичное правило применяется и в случае, если с отрезком земли граничат более 5 участков одновременно.

Не всегда границы земель необходимо согласовывать. Существует перечень типов участков, в отношении которых выполнять действие не нужно. К ним относятся земли лесных массивов и участки, расположенные недалеко от границы государства.

Не нужно выполнять согласование и в случае, если земля имеет сельскохозяйственное назначение и находится в пользовании ряда коренных народов, перечень которых закреплен в нормативно-правовых актах, регламентирующих процедуру. Чтобы заранее уточнить необходимость в проведении манипуляции, нужно обратиться к действующему законодательству или воспользоваться помощью опытного юриста.

Верховный суд на защите площади ранее учтенного земельного участка

Далее на основании полученных материалов инженер проводит измерения и составляет межевой план. Его образец утвержден Приказом Минэкономразвития № 921 от 08.12.2015. В пункте «Исходные данные» и в «Заключении» приводятся:

реквизиты справочных документов, подтверждающие реально установленные границы (копии прикладывать не нужно) с датами их составления;
обоснование, почему использованы именно эти документы;
описание природных и искусственных объектов (забор, дорога, канава и др.).

Выбирать подрядчика рекомендуется из тех специалистов и организаций, полномочия которых подтверждены Росреестром (их список есть на сайте на странице «Электронные услуги и сервисы»). Кадастровые услуги оказывают частные компании, в штате которых есть сертифицированные инженеры, а также государственные БТИ. Работа вторых стоит дороже.

Зачастую больше всего времени у кадастрового инженера уходит на сбор необходимой информации и ее предварительный анализ. Если в ЕГРН и в правоустанавливающих документах собственника нет сведений о проведенных границах, он обращается к архивам, госфонду данных, изучает карты.

Работы на местности назначаются не менее чем через 10 дней после изучения ситуации и составления техзадания для геодезистов. Это время необходимо, чтобы уведомить заинтересованных лиц о проводимых работах.

В среднем геодезисты проводят работы на участке в течение 1-3 дней. На обработку информации и составление межевого плана уходит еще 2-4 дня при условии, что не возникли земельные разногласия с соседями. Росреестр должен принять заявления и внести корректировки в ЕГРН в течение 10 дней.

Действия по определению пределов участка инициируют при обращении к кадастровым специалистам, в лицензированные геодезические организации.

Уточнение проводят на основании:

заявления от самого хозяина земли;
письменного обращения владельцев смежных территорий;
решение суда по земельным спорам;
при обращении местной администрации;
по инициативе уполномоченного госоргана, отвечающего за регистрацию имущественных прав по территории.

Границы земельного участка не установлены. Особенности законодательства

Для проведения процедуры требуется исходить из мотивирующей ситуации, которая вызвала данную необходимость. Факт, требующий повторного межевания должен быть официально обоснован, то есть собственник ЗУ представляет наряду с пакетом документации один из документов:

кадастровую выписку, полученную в Росреестре;
административный акт;
решение суда.

В перечисленных документах должно излагаться требование о проведении повторного межевания, с целью уточнения координат поворотных точек и установленных на их основании межевых границ.

Если межевание ранее не проводилось – такой документ не обязателен. Узнать проводилось межевание или нет можно, посмотрев границы ЗУ. Если часть прилегающей земли выкупается у муниципалитета или садового товарищества – юридического лица, обязательно прилагается документация о проведении сделки или выкупа.

Исполнителем работ должен являться кадастровый инженер, имеющий лицензию на обозначенный вид работ. А так же специалисты геодезисты, обеспеченные высокоточным спутниковым оборудованием, способные проводить съёмку местности с достоверной точностью.

Если масштабы измерений не соответствуют установленным законодательством параметрам, правоспособность межевания и полученных в результате его проведения, документов, можно оспорить.

Собственник участка может обратиться:

в кадастровую палату;
в геодезическую компанию.

Он подаёт заявку и прилагает требующиеся документы перед тем, как изменить границы земельного участка. После проверки их правоспособности составляется договор услуг между компанией и заявителем.

Заявление на выполнение работ по межеванию ЗУ.

К заявлению прилагается документация правоустанавливающего характера, на основании которой заказчик вступил в право владения участком. Это может быть акт выдела или договор имущественной сделки, а также иной аналогичный документ.

Если межевание проводилось ранее, предоставляется дополнительный документ, регламентирующий проведение повторной процедуры, выданный судом, администрацией или Росреестром. А так же – межевое дело, составленное ранее.

Кроме этого предъявляют:

свидетельство о собственности (ином виде права);
кадастровый паспорт ЗУ;
гражданский паспорт заявителя;
представители – нотариально удостоверенную доверенность.

Первичное межевание стандартных участков в региональных центрах стоит от 5 до 8 тысяч рублей. Повторная процедура оценивается равнозначно, если не возникли дополнительные нюансы, требующие расширения спектра услуг исполнителем.

Если при первичных работах допущены ошибки в расчётах или при перенесении сведений в информационный банк ГКН, неверно заполнен межевой план, уточнение границ земельного участка по решению суда проводится для заказчика бесплатно.

Подробнее узнать, сколько стоит межевание ЗУ можно здесь.

Если не учитывать времени, затраченного на оспаривание предшествующих результатов ранее проведённого межевания, процедура занимает не менее двух недель и не должна длиться более месяца.

Кадастровые работы по уточнению границ земельного участка проводятся в 3 этапа:

Подготовительный.
Основной – работа на местности.
Камеральный или отчётный.

Как уточнить границы земельного участка на подготовительном этапе? На этом этапе кадастровый инженер получает кадастровую выписку из ГКН и изучает её. Если межевание ранее проводилось – изучаемо межевое дело и прилагаемую документацию, которая отражает факт нарушения, требующий уточнение границ.

На основании полученных сведений подготавливается предварительный план границ ЗУ, с планируемой расстановкой поворотных точек. После этого составляется техническое задание для геодезистов, которое передаётся им для изучения.

В назначенный день на участок прибывают все заинтересованные лица из числа:

кадастровый инженер;
группа геодезистов с оборудованием;
заказчик работ;
его соседи.

Соседи уведомляются о проведении межевания официально под роспись, за один месяц до проведения работ. Если они отказываются от процедуры, тогда можно провести межевание без согласия соседей.

Образец межевого плана по уточнению границ земельного участка.

Работа на местности при уточнении границ ЗУ предусматривает проведение замеров геодезистами, проверку правильности расстановки межевых знаков в местах поворотных точек. На основании замеров кадастровый инженер поясняет всем участникам процедуры правила и нормы расположения межевых линий, отвечает на вопросы собственников в пределах требующейся от него компетенции.

В результате у собравшихся лиц должны отпасть все вопросы и сомнения, связанные с правоспособностью проведения процедуры и параметров установленных границ. После полученных пояснений, собственники смежных наделов подписывают акт согласования границ, который рассматривается как один из основных документов межевого дела.

Камеральные работы состоят из перепроверки полученных сведений и поиска ошибки, которая привела к повторному межеванию. Если ЗУ не состоял на кадастровом учёте – межевание проводится в обычном режиме, не требующем дополнительного акцента на процедуре уточнения, кроме случаев:

возникновения судебного или административного спора;
выявления кадастровой ошибки;
выявления наложения границ.

В этих случаях потребуется составление отдельной пояснительной записки, прилагаемой к результатам межевания.

Скачать образец пояснительной записки.

Межевые знаки, установленные в местах поворотных точек, требуется передавать официальным актом, под роспись собственника ЗУ.

Акт установления и согласования границ ЗУ.

На основании проведённой процедуры споры должны прекратиться или передаваться для дальнейшего рассмотрения в суд.

Иногда полученные сведения затрагивают интересы третьих лиц, что требует специфического подхода. Например, если после уточнения границ ЗУ, произошло наложение границ на нескольких участках. Такие случаи требуют всестороннего подхода, основанного на поиске юридического компромисса.

Процесс межевания участка в среднем занимает около месяца, но может быть и затянут по времени, например, если есть споры с соседями или предстоит суд.

Порядок действий при межевании выглядит следующим образом:

Обращение к кадастровому инженеру для заказа межевого плана.
Геодезист выезжает на участок и совершает необходимые замеры.
Собственнику выдают акт согласования, чтобы собрать подписи заинтересованных лиц.

Согласовывать границу нужно только с теми владельцами смежных участков, которые еще не провели работы по уточнению границ.

Если правообладатели соседних наделов провели межевание, то вам проще – согласовывать ни с кем не нужно.

После того как акт согласования заполнен, кадастровый инженер формирует и выдает вам электронную версию межевого плана и его бумажный вид.
Собственник уточняемого участка подает заявление в Росреестр через МФЦ на внесение изменений в сведения ЕГРН в отношении местоположения границ и площади участков. Само заявление подготавливает сотрудник МФЦ, пошлина не нужна. С собой иметь паспорт, правовой документ на землю и диск с межевым планом.
Через 10-12 рабочих дней вам необходимо забрать выписку из ЕГРН. Процесс по установлению границ закончен, проверяйте наличие своего участка на публичной карте Росреестра в сети интернет.

Согласование границ участков является важнейшей частью кадастровых работ по уточнению местоположения земельных объектов.

Но что делать, если с собственником невозможно связаться? Например, он проживает за границей.

В этом случае законом предусмотрено направлять извещения заинтересованным лицам о проведении собрания по поводу согласования границ. Подготавливает такие письма кадастровый инженер.

Рассмотрим возможные причины, по которым площадь земельного надела после уточнения границ стала меньше, чем в имеющихся документах на землю:

Вы пользуетесь фактически меньшей площадью, но не знаете об этом. Раньше участки мерили рулетками, а сейчас замеры ведутся высокоточным GPS-оборудованием.
Границы смежных участков установлены с недостаточной точностью, образуются накладки с вашими юридическими границами. Иногда собственники уточняемых участков не хотят разбираться с соседями из-за нескольких квадратных метров и принимают их кадастровую границу. От этого площадь земли в документах становится меньше.

Зачастую собственникам участков непонятно, как могут образовываться накладки и пересечения, на местности же все нормально. Такие рассуждения не удивительны. Поэтому лучше проводить межевание раньше, чтобы, грубо говоря, «занять место на карте». Но это при условии, что оно в точности соответствует заборам, конечно. Тогда вам самим будут не страшны возможные разборки по поводу общих со смежными участками границ.